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南洋生活,聊聊新加坡的房地产

发布日期:2016-10-20 15:40:45 +0000

讲房产前,先罗嗦几句新加坡的经济形势。


最近这段时间,国内流传一个文章,说新加坡经济崩溃了,很多小盆友都开心叫好。


好吧,先不谈观点,只说事实,崩溃这个词,其实有点言过其实,国内媒体的仇新热情过于高涨了,如果你说增长乏力,经济低迷,市场不景气,或者甚至说陷入衰退,基本还算符合实情,但其实还真没到崩溃的地步。 所谓GDP下跌4.2%是环比数据,同比其实还略微上涨了一点,而环比因为有季节因素在,并不能作为经济走势的严格依据。当然,必须说,新加坡目前经济不太好是真的。


要说崩溃,1998年亚洲金融危机,2008年美国次贷危机,那真是新加坡经济崩溃的节奏,那两次的经济数据,就业数据,房产数据,全都是断崖式下跌,和上面两次的问题相比,至少从今年看,还没惨烈到这个地步。


比如一个典型的消费晴雨表般的数据,新加坡COE数据(车牌拍卖价格,新加坡严控私家车拥有量,车牌价格世界第一),据传在2008-2009年一度跌到了1新币,也就是都没多少人买车了,政府的车牌额度都发不完。而过去两到三年一直维持在7万新币左右的高位,最高摸到过8万新币,今年呢,最低 有一次跌到过4万新币以内,目前稳定在5万新币多一些的样子,所以这个数据也能说明一点问题。


那么说这个后呢,要说另一个数据,就是新加坡的房地产的平均售价,按照官方统计数据,已经连跌12个季度。请注意,是季度,也就是整整三年。那么,是不是政府对房地产的下跌束手无策呢?其实还真不是,实际上这轮下跌取决于三年前政府的政策调整,对海外买家征收高额印花税(其实主要就是针对来自中国的买家了。美国和新加坡有互惠协议,美国人在新加坡买房,和公民享受同等税率,但不能购买只限公民购买的房产,后面会有介绍。)  除了这个税费的问题,对房地产开发商也做出了非常严格的规定,严禁捂盘惜售,如果房产不能在有效时间内完成销售,开发商将要给予重罚,所以现在几乎所有尾盘都在降价促销,常见的幅度在10%-22%之间,最近我看到有个地段非常好的楼盘,尾盘的三层连排别墅直降了100万新币促销(和去年对比只是减少了一些赠送电器家具而已,最多几万新币的东西)。


在年初的时候,因为当时房产已经连降10个季度,开发商日子很不好过,很多从业者就呼吁政府减少对房产的限制性政策,新加坡每年财政部长都会发表政策讲话,几乎所有老百姓都会收看,因为很多细节和每个人都密切相关(医疗保险,婴儿补助,低收入家庭补助等各种七七八八,还有对雇主发展生产力和提升本地员工能力的一些鼓励和资助条款,以及外劳的限制政策等等),今年部长面对记者的提问,就特别提到,房产政策不放松,继续坚持现有的控制政策。


现在我们说新加坡经济形势不好,但政府没有动利率的主意,也没有动房产的主意,新加坡这样的小国家,其实想要发展GDP容易的很,把海外购房者的税费,条款放松一点,你说一个“新加坡旁”的碧桂园就圈了多少中国人的钱,如果是“新加坡内”呢,你们想想。


另外,说新币汇率下跌的事情,话说去年1新币兑人民币最低是4.4,今年这是刚从4.9掉到4.8了,就出来幸灾乐祸了,有意思么。


关于新加坡经济为什么衰退,罗嗦几句。


1、全球大环境不好。物流整体低迷,对新加坡港口相关的经济影响比较大。


2、中国经济低迷的影响,这一点和很多爱国愤青的理解完全相反,很多爱国愤青认为中国,特别是上海的快速发展抢了新加坡的机会,导致新加坡经济低迷,认为是竞争关系,其实整个搞拧巴了,实际上新加坡是在中国投资最大的国家,是中国发展的受益国,可以认为是借中国发展东风最成功的国家(都不记得习马会后新加坡又跟中国签了一个产业园区的事情了?),这些年的高速增长其实是一直搭中国顺风车,但今年中国整体经济不是很好,新加坡其实受到的负面影响很大。这一点他们政府在做财政报告的时候也特别强调了来着。


3、人才流失严重,企业撤出严重,本国民粹认为外来人口抢了自己饭碗,对政府的不满程度较高,人民行动党没有强势老李,为保选票,大力收紧人才工作签证的发放,导致不少企业因匮乏人才撤出新加坡,反而带来大量裁员,大量中国籍高学历人才从新加坡回国。我有一个不严谨的观测数据,在坡的高学历人群,特别是博士以上人群,大约50%以上是来自于中国的新移民,而目前一个粗粗的数据是,大约有超过20%中国高学历新移民在最近两三年撤出新加坡回国发展,我这边就知道好几个北大毕业的学霸从坡国回国。甚至一些已经定居在新加坡的中国高学历新移民,也选择回到中国发展事业。


4、房地产及大宗消费持续低迷。房价也在降,COE也在降,这些都算GDP的。


08-09年新加坡经济低迷的时候,政府采用了快速大量引入新移民的策略,而且中国富人在新加坡投资的行为也快速上升,结果带来了经济总量的快速上涨。但代价是各种社会矛盾频发,导致执政党在大选中得票率创下新低,所以现在,我们可以看到,GDP毕竟没有选票重要,但我觉得这也不是坏事,毕竟,让民粹份子长点教训,知道遏制新移民带不来幸福生活,知道别人抢你们饭碗其实不需要到你们国家来。


5、产业转型一直不太成功,高科技创新型企业匮乏。

互联网这波浪潮,新加坡基本上没跟上,目前坡国富豪榜前50名都看不到IT行业的人,这一点和中美完全没法比。其实新加坡之前电子行业还可以,但是缺乏核心技术,现在很多电子行业巨头纷纷撤资迁出,或者裁员,这边就很尴尬。这些巨头的撤资,一方面是受中国企业的竞争影响,另一方面是坡国新的准证政策导致人力匮乏,人力成本升高。


在产业转型这块,倒是的确间接受到了中国的竞争影响。


关于新加坡曾经发展的原因,旧文有提。

小国崛起 - 谈谈东南亚的未来(上)

小国崛起 - 谈谈东南亚的未来(下)


说完了经济,说说房地产。


1、新加坡的房地产类型,其实包含四大类型

HDB,中文叫做,组屋,我们可以理解为保障房。

Condo,中文叫做公寓,我们可以理解为商品房。这里又有一个特殊的分支,叫做EC Condo,中文叫做执行共管公寓,我们可以理解为,按照商品房标准建造的中产阶级保障房。

公寓的产权,最常见的是99年,少见有103年的,此外有999年和Freehold(永久产权),不过后两者一般不会有太多区分。有些人会觉得,那么长产权有意义么,我这样讲,我见过一些产权999的小区,是从1882年开始计算的,楼盘虽然新的,但是其产权已经延续了130多年,追溯到英殖民时期。(还记得我提过的,政府的信用么?)

Landed House,中文名,有地私宅,我们可以理解为别墅。有意思的是,新加坡人没有别墅这个词,房产经纪,会跟中国人说别墅,本国人根本不用这个词。

Commercial ,商业地产,这里又分工业地产,铺面类地产,办公类地产,不过今天就不提这块了。(只说一句,由于办公类地产租金较高,其实很多办公室都使用轻工业地产,很多属于轻工业地产类型的大厦环境,和我们中国人所常见的写字楼基本没区别。比如位于one north著名的新加坡IT孵化基地,就是工业地产改建来的)


2、新加坡的房价


外面很多媒体说全球房价排名,新加坡一直还是蛮高的,在前几名,大家可能觉得新加坡人买房也很贵,其实这个是一个错觉,这个价格指的是公寓价格,也就是商品房价格,但组屋的价格,远低于公寓,我们做个简单的比较,假如说,同一个地段,同样年份落成的不同类型的房产,其尺价(单位面积价格),如果公寓是1的话(永久产权或者999产权的大约是1.1,但不一定,也可能比1还低),那么EC 公寓,是0.7,转售组屋(满五年可以在二手市场交易的)大约是0.5,而新组屋是0.35-0.4,也就是新组屋大约是新公寓价格的1/3。


新加坡一套郊区的普通两居室(面积90平米左右,因为新加坡没有公摊一说,相当于国内110平米的样子)组屋,大约35万-40万新币即可(合人民币不到200万,别说北上深,你厦门试试看能买到不。)。这个价格还贵么?当然本国人会不屑的说,好偏的有没有,有多偏呢?你大约十分钟走到地铁站,然后乘坐地铁大约四十分钟到市中心。 整个国家面积到不了两个海淀区,你再偏也偏不到通州去。


那组屋是不是很难申请呢?

首先,只有本国公民才可以申请购买新的组屋,但说个数据,新加坡有80%多的公民是住在组屋的,也就是基本全覆盖了,有人说,剩下的是不是买不起房的?对不起,剩下的是有钱人,住公寓和别墅的。


新加坡本国人很少有租房的,我几乎就没见过本国人有租房的。


但组屋申请有一个特点,就是歧视单身,必须以夫妻联名申请,如果是单身,必须35岁以上才能申请。 此外,夫妻联名申请的第一套组屋,批准率几乎是100%,此外政府还会根据你申请的户型,地段给予数万新币的补贴。基本上新夫妻买组屋是毫不费力的。但是单身就惨了,35岁以上才能申请还要抽签,中签率特别低。所以新加坡很多大龄单身都是跟父母住的。(离婚后政府强制收回组屋,这个特别狠。不过不知道满五年后是否收回)


新加坡没有要房子的丈母娘,因为结婚后才能申请组屋,而组屋申请后算上政府补贴,只要夫妻有工作,基本上都担负的起,所以让女婿先买房的丈母娘,在新加坡人眼里是不可思议的事情。


那有些人会觉得,组屋是保障房,是不是很简单很丑,或者很偏很远。


来看一下新加坡最牛组屋


感受一下这个组屋的气场,这是绝对的黄金地段,离新加坡最贵的写字楼群,步行距离,楼顶有开放花园,视野极好。周边地铁站,商业中心,学校,一应俱全。当然,这个组屋的价格肯定比郊区的要贵一些,其转售价格甚至会超过公寓,当然,是超过郊区的公寓,和所处地段的公寓相比,依然便宜了一半。

组屋的位置并不偏僻,甚至大部分组屋的位置可能比很多公寓都要好,政府的潜台词是,住组屋的人大部分是要做公共交通出行的,而住公寓的人大部分是开车的,一些交通不便,周边配套一般的地方,通常都只盖公寓或有地私宅,没有组屋的。


那么其他的价钱,可以按上面说的对比,郊区一套转售组屋的价格,会比新组屋贵,是的,转售比新的贵,因为购买者无需申请,购买者范围也更大一些,但也只限公民或满三年的永久居民购买,而且政府没有补贴。


有地私宅,也就是别墅,对不起,只卖给本国公民,特殊情况下永久居民也可以去申请购买,需要找政府要一个批准,我就去问房产经纪可以不可以去申请,他们说你就算了,如果是李连杰肯定可以。不过新加坡国土狭小,有地私宅普遍占地面积很小,院子停两部车就全满了,偶尔有些面积超大的,属于非典型的,这个不能跟澳洲,加拿大这种国家比。


有地私宅的价格并不贵,因为只限本国公民购买,所以市场上成交非常不活跃,我住所楼下不远,有个带独立泳池的有地私宅,我看它挂牌出售挂了两年半,最近终于卖出去了。


公寓开放给外国人购买,但价格基本相当于同等年份组屋的三倍,而且要交昂贵的印花税,累计下来外国人购买公寓要交的税是18%(3%+5%+15%)。 所以说新加坡房价贵,说的是这块。


由于公寓尺价高,最近新加坡的公寓普遍面积变小,比如以前一个公寓的三居室差不多要120-150平米左右,现在很多新公寓都是90-110平米。(不含公摊)


新的EC 公寓也只有本国人可以购买,其小区建筑标准与公寓基本相当,价格相当于公寓的70%,住满五年可以转售,转售可以卖给外国人。这种房子主要是针对国内中产阶级,收入超过组屋够吗的上限门槛,但不算最富裕阶层的人。


此外,新的公寓比旧的贵,大的公寓小区比小的公寓小区贵,因为大的小区配套丰富,不过新加坡的公寓普遍都不大,我数了数,超过1000个单位的不到10个小区,超过500个单位的都算大小区了。


公寓房价均含一到两个免费车位(看户型而定)。


我注意到很多freehold(永久产权)的公寓小区,因为面积小,单位少,泳池基本只能泡澡,比旁边的99年产权的大型公寓小区还要便宜10%以上。


3、新加坡的房租


新加坡的房租和房价一样,连续十二个季度下跌。

下跌原因主要是,上面提到的,严格限制新移民涌入,导致市场供过于求,此外因人力资源匮乏,商业机构撤离也很严重,商业地产出租率也不乐观。


一般来说,同等地段同等面积的房租,公寓只比组屋贵30%左右,你没看错,售价贵三倍,但租金只贵30%,不过组屋你要想出租政府是有很多规矩的,没有公寓那么灵活。(有人会说,我偷偷出租政府怎么知道,真有开airbnb赚钱,被邻居报警的,新加坡的法律不开玩笑的。)


所以回过头来说,组屋真的是新加坡政府给老百姓最大的福利,因为只要你申购到组屋,满五年后,不管是转售,还是出租,回报率都非常好,就住房保障而言,新加坡胜过香港实在太多。


此外,多说一句,新加坡建屋局连年亏损,主要亏损来自于给新购房的公民的补贴,一个单位直接补贴2万-6万新币,可以直接用于首付,真金白银。年轻人只要肯结婚,有稳定工作,就没有买不起房一说。


此外,小户型出租回报率远高于大户型。


新加坡最便宜的房子租金,放在中国都会觉得很贵,比如租公寓里的一个单间都要600-800新币,组屋最便宜的一居室通常也要1200-1500新币左右。但是豪宅的租金,比如海边别墅,其租金也不会贵到哪里去,放在中国就觉得很便宜。整个消费的档次没有中国分化的那么严重。 所以屌丝去新加坡会觉得生存压力极大,而土豪会觉得比中国还便宜很多。


4、配套


组屋和公寓最大的区别是,组屋是没有围墙的,基本上人,车,都可以进,可以横穿,有时候马路赛车出租司机就从组屋区里面穿过去。公寓是有围墙,有物业保安的,严格的说非公寓住户,进公寓必须要登记的,但并不是每个公寓都执行的很到位,我经常能大摇大摆的蹭进去。


组屋一般有健身设施,儿童设施,而且这些定期有检修,有停车场甚至停车楼,有的有水池等装饰设施,有些甚至有篮球场,羽毛球场,有公共的休息区,一些福利机构比如托儿所或者养老中心(私营承包或政府补贴,具体不清楚了)。 公寓不同的是,有游泳池(基本都有,部分20年前的没有,500单位以上的大小区基本都有一个50米泳道的泳池,小的小区就没这么大了,通常有儿童池,成人池和温水池等等,新加坡四季如夏,全年免费开放),有健身房,有烧烤台,有会所,有网球场,有些大的小区里面还会有一些商业机构如餐饮,超市等,小的就没有。 而且如上健身房,泳池,烧烤台都是免费提供的,会所如果要搞活动,需要预约,有些会适当收一点钱,有些不会。公寓小区经常会有业主请朋友开泳池烧烤party,成本极低,我参加过几次,感觉还不错。


在一片组屋里通常有一个社区中心,都是各种小的店铺和商业机构,通常包括食阁(大排档),菜市场,饮料店,面包店,超市,银行,全科诊所,牙科诊所,家具店,电器店,卖服装衣帽的店,自行车店,宠物店,理发店,按摩美容店等等,基本上是这样一个概念,普通人过日子柴米油盐理发吃饭,在社区中心都可以满足。这样减少了出行成本。 此外更大范围内的组屋区里通常也会有一个运动中心,但新加坡四季如夏,所以也就游泳池会比较有人气。这种收费标准是,平时成人1个新币,儿童0.5新币,周末成人1.5新币,儿童0.7新币。不限时,水质还可以,没有刺鼻的消毒水味道。通常有深水区和浅水区,50米标准泳道是标配。这种是组屋区老百姓游泳的地方。


公寓区的用户一般也就是到附近组屋区享受同等配套,还记得么,组屋区是随意穿行不受限制的。


组屋和公寓的车位都很充足,加上车牌昂贵,基本上不会遇到说车位不足的情况,很多组屋都有停车楼。


5、翻新


新加坡的小区,无论组屋还是公寓,到一定时间都会重新粉刷外墙,所以很多三十多年的小区,看上去跟只有十年的一样,非常漂亮。当然里面可能会旧一点。


当然,羊毛出在羊身上,公寓的这个费用是业主共同承担的。组屋就不知道了。


6、房产经纪


这个和中国太不一样了

第一,房产经纪人几乎一水的高学历,名校博士一抓一把。后来我了解了一下,因为房产经纪需要考试,而且很多法律条款还挺难考的。(一个新国立大学毕业的新移民告诉我他考了三次才过)。所以基本上只有学霸才有机会当房产经纪人。


第二,街边没有房产中介公司,中国满大街都是,新加坡街边真的没有。

但有时,有在地铁站有散传单的,有在商场里搭临时柜台的,有在一些展会时期,在展览中心临时租个小房间做演示推介的。  主要找中介的方式是通过网上搜索房源,或者朋友介绍,其实房产经纪人在新加坡还是很多的,几乎总有朋友,或朋友的朋友是房产经纪人。


房产经纪人其实工作非常自由,属于挂靠在一些知名中介公司,公司只收很少的佣金分成,经纪人没有底薪,靠佣金吃饭。


第三,房产经纪分卖方经纪和买方经纪。

卖方经纪主要是控制和获取房源,和房东沟通。

买房经纪就是到处寻找潜在购房者,带着购房者去看房。


所以卖方经纪人,主要在特定区域活动,做特定房产。

买方经纪则不同,全岛所有房产都可以带你看,都可以帮你找。


当然,卖方经纪自己也在网上打广告,有些客户找上去可以直接成交,但从严格的法律来说似乎新加坡政府不允许这样做,不知道是为什么。大约是要保护双方利益的原因。


第四,所有数据公开透明


新加坡所有房产交易和出租都可以在网上搜的到,这个小区的房子之前都多少钱卖的,什么户型多少钱卖的,走势如何,全部都是真实成交数据。出租也是。srx网站都可以查的到,一开始我以为这是个政府网站,后来别人跟我说这其实是个商业公司,真是厉害。


中国人可能会觉得,做双面交易,降低成交金额减少税费不就可以了,在新加坡,真没人敢这么干。当然,买卖双方如果是亲戚熟人,或许存在私下交易可能,但从中介而言,他们绝对不敢冒这样的风险来做这样的事情。


公开数据有个坏处,就是如果你想获得开发商的特殊折扣,是很难的,这个数据咔嚓一上网,别人都搜得到,他后面的房子就很难卖了。但现在一些尾盘,开发商就顾不上了,因为再卖不掉就要吃政府罚单了。


那么,那么多高学历的房产经纪,是不是做事很专业很负责呢,这个,根据我的接触,有些还好,有些就呵呵了。


7、学区房

新加坡几乎没有学区房的概念,当然理论上离名校(主要是小学,入中学要考试的)越近,录取机会越大,但由于名校基本都要抽签,而且公民抽签都挺难进的。(永居以前可以跟公民一起抽,现在不行了)


所以越是好学校,你买学区房其实也就是一个优先抽签的机会,想想就不值得了。


8、豪宅

最贵的豪宅主要分几个区域,一个是圣淘沙,圣淘沙是唯一外国买家可以买别墅的地方,但是由于外国买家额外印花税的限制,这个区域的豪宅价格跌幅最大,很多小区的跌幅达到了40%以上。


乌节路目前垄断了坡国豪宅的前几名。

此外是CBD附近。 怡丰城附近,圣淘沙对岸的海湾豪宅我一直以为会超贵,后来发现并没有想象的那么贵,至少比乌节路便宜了不少。


非常有意思的是,我经常会在房产新闻里看到哪个中国土豪移民新加坡了,比如去年创下豪宅成交记录的一笔交易,来自于孙彤宇,(这是公开新闻,所以我敢说,私下知道土豪的豪宅购买我可不敢讲出来)。今年又看到一个豪华别墅被来自中国的张勇买走,嗯,特别标注,海底捞的创始人。那,还要特别说一下,从这个新闻可以看出,张勇已经拿到了新加坡的公民身份,否则是不可能买别墅的。 (海底捞在新加坡生意很好,刚开了第四家分店了好像)


9,银行贷款


我刚去ocbc做了一个银行贷款评估,受制于你的收入能力和年龄,银行会评估你可以贷款的额度,那么肯定很多人会关心贷款利率,我告诉你我最新得到的数据,年利率是1.45%,你没看错,房贷的年利率1.45%(头两年更低一些),最高可以贷款三十年,因为我岁数大了,只给24年。


而且新加坡有个很有意思的事情,就是银行的贷款package,是每三年一签,也就是三年后你可以免费更换银行,因为不同银行贷款利息还是有差距的,每三年可以根据当时的市场情况选择一个你认为最优的银行来签。


据说最近这些年,房贷利率没有超过2%的时候,现在其实也并不是最低点。


最高贷款额度是房价的80%。


由于贷款利率极低,所以就同等年限同等贷款金额来说,月供压力比中国大概会少1/3到1/4。


10、一些杂谈


关于房价,按说,现在的降幅,即便算上外国买家印花税,很多楼盘也比三年前要便宜了,为什么外国人依然不来买呢。


主要有几个原因,第一,以前投资移民可以用买房做投资,现在被禁止了。第二,新加坡移民政策对中国投资移民的收紧力度极大,基本上可以说除非是巨头高管或上市公司创始人,否则光是有钱人,基本都不太欢迎了。所以买房不能让你留在新加坡,有钱人也不再受到欢迎。第三,也是最重要的,由于政府坚持遏制房价的政策和力度,让投资者看不到房价上升的希望,你又不能持续去住,又买不到上升空间,这个房子便宜和贵又有什么意义呢?


所以,现在也只有乐看一大波中国人去刷“新加坡旁”,那个,我就不点评了。


最后,说一句可能让某些人不能接受的实话,其实,新加坡在前段时间的不结盟会议上,并未提及南海仲裁!并未提及南海仲裁!并未提及南海仲裁!

并没要求中国执行南海仲裁结果!并没要求!并没要求!


意外不,有兴趣的可以去搜一下原文和新加坡外交官的声明。


人家提的是南海各方行为准则!!!这个是2002年中国与东盟签署的协议,这个协议,中国是签署方之一。




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