中国楼市的 Hard 模式 _#1400

本篇极为浅显，严格说来没有任何营养。

只不过近来在“分答”“小密圈”，连续不断有人问我类似问题。

而我，又不好意思反反复复收你同样的钱。

只好整理出来。做一个系统的回答。

一）Hard模式

深圳是Normal模式

上海是Hard模式

重庆是Easy模式

北京是Hell模式

我们有如下表格；

买房子这种事，在中国历年调控。折腾到现在，商品房不商品。 最终剩下了二条主线；

• 房票

• 钞票

别人在小密圈问我，“能否去大城市配置资产”。

我一般第一句话反问：“房票有么”。

高宗搞出来的“商品房”。商品房作为一种商品，而不是组织分房。其最基本的本意：

商品，拿钱就可以买。

也就是说， 市场经济，只认钞票。

可是搞到今天，已经完全变了味了。大城市的土著，就是特权群体。土著有房票可以买。

外地来的土财，单身没结婚还不能买。

仅一个大城市的户籍身份，就可以价值几十万上百万。

对于房票+钞票这个组合，还可以加上十几个细化参数。

但是就总体而言，房票+贷票+二套，营业税+所得税+价格体系。

我们列出了六个最主要参数。并且按照 绿灯 ， 黄灯 ， 红灯 进行打分。

一看到这个表格，我们顿时被北京一连串的“红灯”晃花了眼睛。

但今天想讲的不是这个。

我们想说，买房，是分“模式”的。

二）Easy模式

重庆的房子，就是Easy模式。

对于新手来说，简直就是天堂。

首先，重庆不“限购”。

很多新手来说，没有“60个月社保”，JSCH，就已经免除了最难的一关。

其次，重庆“限贷”也很温和。

二套四成，利率上浮10%。不“认房又认贷”。很容易获得30年期，高成数低利率房贷。

第三，重庆“价格体系有序”。

这个也是非常重要的。对于北京、深圳的市场，我们真心灰心，乌云遍地。

地段靠蒙，潜力靠猜。这是我们不喜欢的。

北京的房地产市场，他是“点状”的。

好比一块大饼，零零碎碎洒了芝麻。

有芝麻的地方，就是平地蹿起一个个100000+的楼盘。

可是周边大块空地呢。对不起，没你的份。北京是不存在“地段”的。北京纯粹是一个“点”状市场。

北京地产逻辑，简直可以说“土豪驱动”。

土豪看中某一块地方，霄云路八号，直接几千万砸下去。买房也就是买个大玩具。

不需要考虑横比，竖比，性价比。

北京有钱人，不是身家几千万的人群，而是零用钱几千万的人群。

某一个地块，一旦崛起一家互联网风口期公司。顿时鸡犬升天。

股票，PE估值千百倍的增长。

公司一夜之间多出来几个营的千万富翁。

把附近楼盘全部买空。

而过了几年，风口过去。一切又回归平静。

西二旗的互联网公司，渐渐竞争不过望京。

整个土地地段估值也瞬间转移。

所以在北京，“地产”是非常非常难做的。

它根本没有“地段”的概念。

你不知道土豪下一秒会青睐哪个位置。

也不知道互联网哪家公司会崛起。

同样道理。深圳整个城市，基本是“带状”分布。政府一路向西，开发新区。

前二天去看了华侨城，心都凉了。

深圳最早的地标性顶级豪宅，整个城市的名片标杆。富豪云集，万金买邻之地。

20年来，保值了没有？

现在价格才8W不到。

深圳因为是“带状”城市，政府一路往西。

从最初的罗湖，香蜜湖，南山，到深圳湾，前海，后海，宝安，宝中。

政府永远在开发新区。

老地段永远都没有情结。

任何一套二手都被套在手里。

这也是“投资”的地狱。

相对来说，重庆就是“Easy”模式。

重庆依然保持着完整的“市区---郊区”结构。市中心就是比郊区贵。人口也是远远密集。

尤其是南滨路，北滨路一带，由于有着不可替代的“大江大河”自然景观。更显地标锚的恒久。 [1]

在重庆，我们可以说是“三容易”：

• 买房容易，没有限购。

• 贷款容易，首付很低。

• 选筹容易，不会大错。

各位，我们要知道一个基本结论：

房地产市场，大概率是上涨的。

只有买贵，没有买错。

尤其是那种一万，八千的房子。贴近成本线也不远。又是1000W以上人口的大都市核心区中心。

亏钱的概率微乎其微。

对于重庆，简直就是一个金矿。

只要你涉足，轻易就可以掘金。

（重庆很多时候是让你去练练手，或者用老人边缘贷票）

三）上海和深圳

相对而言：

• 深圳可以说Normal模式

• 上海可以说Hard模式

深圳破限购，主要是“移民入户”。

在中国目前所有一线城市中，深圳是唯一没关上户籍大门的。

不仅没关上，而且很欢迎。大学生入户，深圳甚至还有补贴。

深圳目前对人才基本只有二个要求。

1）大学生

2）45岁以下

可见，要获得深圳户口是非常容易的。作为一线城市，这也是我在分答上一再推荐的。

如果你是内陆省份，无论如何，你至少移“一个亲人”去深圳。

不仅仅是为了多一张深圳的房票。

而且只要有“一个亲人”在深圳，你就多了一个 钩子 。

以后哪怕深圳的户籍收紧，只要你有一个“钩子”在深圳。你自然就可以想办法，办父母慢慢投靠。

父母投靠了，再办小叔子，小姨子的投靠。

就好像美国只要录取了一个巴基斯坦人的移民申请，他就可以把一整个村庄的人都扯过去。

除了限购之外，深圳的种种“税收”也比京沪要轻。

知名不具。

上海已经连续五年GDP全国增速垫底。

上海目前有很多隐忧。

但今天我们不是来分析深圳上海的，Go Hell。

四）Hell模式

我们讲了Easy，Normal，Hard和Hell模式。想要表达什么意思呢。

是不是Easy模式的城市，更容易赚钱呢。

抱歉，并不是这个意思。

Easy和Hard模式，都不过是打怪通关的一种。

你见过有人因为Easy模式，就不玩Hard模式了么。

Easy模式，难道真的比Hard模式好玩么。

道理绝不是这样的。

如果我们看真实的世界的话。

在小地方赚了钱，最终是要向大城市走的。

在外省赚了钱，最终是要向首都走的。

京沪的房子，始终要比重庆武汉体面的。

在Easy模式赚了钱，最终是要向Hard模式走的。

为什么？

这里面有几个原因。一个最直观，也是最浅显的原因： 池子 。

重庆的池子非常小。

在A6数量级。

一般一套重庆的房子，建面12000/m已经算很好品质。哪怕买小三房，总价不超过150W元人民币。

这是什么概念，在京沪买个厮所都不够。

北京、上海人一过去，顿时就看傻了。

首付三成，每建仓一套CQ房子，才消耗现金40W。

在小密圈里，经常有人问我，“手握700W现金，请问如何配置”。

对于这种问题，我只有苦笑道，“大象只能待在京沪”。

（当然，还有人问我，“手握1亿现金，请问如何配置”。回答在小密圈里找）

因为重庆是一个很小的池子，仅适合新手练手。

大象蒲进浴缸，水就漫出来了。

700W现金，足足可以购买16 ~ 17套重庆房产。

无论如何，银行也不会批这么多笔贷款给你的。你也找不到这么多贷票。

因此你只能待在京沪。只能耐心地和Hard模式格斗。

另一方面，谁告诉你Hard模式赚得比Easy模式少的。

不仅仅是体量问题。

哪怕单套也不惶多让好么。

在《 炒楼业黄金时代 》#930及前后的二三篇文章中，我们详细说道了：

“ 宏观调控之后，炒家利润率急剧升高 ”的结论。

美国“禁酒令”颁布之后，才是酒贩子赚钱的黄金时代。卖卖沐浴露之类的。 [2]

如果真的哪天不调控了，炒家反而全都死绝了。

经济是一件很玄妙，很复杂的事情。和大部分人的直观完全不同。

炒楼从来没有这么赚钱过，尤其是2012 ~ 2015卡得最死，最严的时段。最赚钱。

Hard模式的背后，其实是竞争对手的 极大削减 。

在广袤无垠的大草原上，只有孤零零几只孤狼。

青霉素杀死了99.9999%，却让0.0001%独享美食。 [3]

市场上的炒家越少，则笋盘必然越多。

Hard模式，只不过意味着赚钱方式的转变。

AK47用完了，开始用狙击枪了。

世上没有难赚的钱，只有不思进取的人。

要说赚钱，北京其实才是最好的市场。哪怕北京杠杆率最低，限购最难，板块最混乱。北京是Hell模式。

可是北京钱多啊 。

你在钱多的地方，容易赚到钱。

还是钱少的地方，容易赚到钱。

进化，进阶。

（[email protected]，2017年5月23日晚）

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[1] 感谢“重庆楼”文章《重庆江景价值分析》 https://mp.weixin.qq.com/s/n7aOBEnYDTlop5z4gJyX7Q

[2] 《除了喝沐浴液俄罗斯人还喝什么？》 http://mt.sohu.com/20161223/n476773168.shtml ，因为俄罗斯对酒精征收高得吓死人的酒税，因此大家都是喝洗发水的。

[3] 《恒纪元和乱纪元》 #F840