众筹买房手册#1670
发布日期：2018-01-31 00:04:14 +0000
众筹买房手册
#1670
根据 2016-05-31 水库隐匿版《众筹买房计划》 #Z01 改写
起因，方法，利益，发展，目标。
一） 众筹
什么是众筹，为什么要众筹，众筹的区别和要点是什么。
原文《众筹买房手册》#Z01，写于一年半前，仅限于水库极小圈子流传。
为什么要众筹，在已有《 合作买房手册 》的基础上，进一步众筹，理由是什么。
答案是：
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合作买房：2 ~ 3 人
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众筹买房：20 ~ 30 人
这二件事，最核心，最根本的区别在于， “人数”的不同。
“人数”的不同，造成了整条链条上，“逻辑”的不同。
譬如说，在 《 合作买房手册 》 一文中，我们耗费了漫长的篇幅，对各种“贡献”进行了精算。
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有人贡献了首付
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有人贡献了月供
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有人贡献了房票，贷票
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有人贡献了跑腿，选筹，装修，管理和卖出
对于 《 合作买房手册 》 一文而言，最主要的侧重点，是精算各方面的付出。
每一个人的贡献，可以精确到0.01元。
然后再分配利润。
而在 《 合作买房手册 》 的末尾，只用了一节的篇幅，来讲述“决策”的流程。
当我真心想要卖出时；
二个小伙伴，A想卖，B不肯卖，请问应该如何 决策仲裁流程 。
在原文中，我们提到了权威法，收购法，民主制，到价法等几种模式。
草草一笔带过。
二） 众筹的软肋
但是在“众筹”的模式下，往往会有20 ~ 30 个参与者，搭建一个项目。
国家法律允许的上限，甚至可以达到199人。
在众筹模式下，最大的瓶颈是什么。
稍微懂一点点人情世故，管理经验的人都知道： “众口难调” 。
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一件事，如果只有2个人参与。二个人要都满意，是容易的。
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一件事，如果有5个人参与。5个人 全部都 满意，是困难，但还可以勉强可能做到的。
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一件事，如果有50个人参与。50个人全部都满意。 这是绝对绝对不可能的！
很多人有一个误解。他们对商业的要求，是 “低质量” 的。
50 个人如何聚集在一起，很多人第一反应：“股份制”啊！
譬如大伙众筹，每人出200W，合计凑了5000W，搞了一个大项目。
最后大项目的运营，成本，出清，完全是靠“股权投票”， 51% 压倒49%。
但是这样一种“低水平”的做人做事要求，是不符合“众筹”档次的。
我们的要求是：100%的满意率。
50 个人合伙，最终办事的结果，必将使得50个人都满意。
49 人都不行。
公平，公正，公开，心悦诚服。才能叫乐墨山东宋公明。
各位，民主的喻义，并不仅仅是51%的人满意。别忘了还有49%的人不满意。
你设想一下，“不满意的人”会怎样 冷嘲热讽 吧。
假设大家“众筹”买了一套5000W的不动产。
过几年涨到1亿了。董事会按股份开会，公开表决要不要“落袋为安”。
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51% 的人表示满意，接受。
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10% 的人表示价格太低，至少看1.2亿
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10% 的人表示价格可以接受，但是要交税，不如继续持有物业。
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10% 的人表示 你TMD买家就是你小舅子，这里面有贪污。四处贴海报，嘲笑你内外勾结，里面做事不干净。
这时候你怎么办， 你无言以对，百口莫辩！
“众筹”并不是一件新鲜事。至少十几年之前2005年，就已经有人喊出。“地产既然这么赚钱，为什么不大家合伙干”。
问题是“地产”这一行，演化了十几年，始终演化不出“合伙人”的模式。
“ 内外勾结，贪污腐败 ”这是一个百口莫辩的例子。
而且说句良心话，地产也很容易贪污腐败的。
你真的众筹了一个项目，只要有51%的股份，甚至30%的股份，在一个大股东手里。
他就可以翻云覆雨。
当别人出1.1亿前来购买时，他可以索取1000W元的回扣，并汇报给董事会1亿报价。
当别人出1.2亿报价时，他可以强行否决，就说时机不合适。最新宏观政策后市看涨。
这里面的操作空间太大了！
制度不解决完善，“ 搞到最后朋友都没得做 ”是无法避免的现象。
想要设计《众筹买房手册》，关键要从流程制度上改进。
目标是100%的人都满意。看清楚，是100%
每一个人都心悦诚服。都觉得是公平合理的，没有小舅子偷偷买九折盘。
不会有喷子贴大字报。
三） 众筹的设计
50 个人，都彻底的公平满意。
这在“管理学”上，几乎是不可完成的任务。
众口难调，管理，人心，是最最最困难的事。
整件事，一直到2016.05.28，有一次无意中和SPI闲聊。
他讲了一句话，闪电霹雳般，照亮了十四五年的难题。
为什么不锁定收益呢！
举个例子，假设25个人，每人出200W，大家合伙买了一套5000W的房子。
物业总会升值。但是“什么时候抛，哪个价位抛，抛给谁”就是一个很大的问题。稍一不慎，“ 内部交易 ”的指责，铺天盖地而来。
解决的方法，是把“契约”重新设计。
彻底取消“管委会”的任何权力，改为被动投资。
契约：当到手价达到15000万时，无脑抛出
意思就是，这个物业，咱们不选时间，不选政策，也不判断多空。
不管哪个人，手持15000W过来，我们就无脑卖给他。
哪怕是一条狗，哪怕是你小舅子。哪怕是某一个股东本人。
只要你出15000W，我们一定卖给你。
这样一来，就省却了“指责”的过程。
我们必然保证了，抛出时，绝对是“ 有史以来最高价 ”。
你1.5E的报价，从来没有刷出来过。第一个刷出这个价的买家，我们就卖了。
如果你说小叔子，说你同学，说介绍过来的人还抽了佣金。嘴炮啊！
You can u up，
对于股东来说，他们依然是“有史以来最高价”卖出。股东们是无可指责的。
投资有三元素：“ 买进价，卖出价，时间 ”。
在一般的理财产品设计中，锁定的都是买入价+时间。
常规众筹一个项目，十年之后一定要清盘。回报以届时的清盘价计算。
但是这样的“模式”，对于“地 产”这一行，非常地不合适。
地产之道，首在于“囤”。
地产就是要长持的，要贷款贷足，长持到天荒地老。和你斗货币的贬值，最好斗到大排面100元/碗。
而且地产又有非常重的税。某些情况下，税收甚至可以占到总价的30%。
你拿在手里是1个亿，你抛出“套现”就只剩7000W了。
这样情况下，强迫一个“众筹”的地产基金，十年必须要变现，套现，以现金结算股东利益，是非常不公平的。
地产第三个问题，是难以“估值”。
你说你这房子，2W元买进的，现在都涨到7 ~ 8W 了。
你父亲马上在旁边阴阳怪气地嘲了一句，“你说涨了，你抛掉呀”。
你心里吃了一万匹的草泥马，不满五抛了有近10%的税，而且限购限贷，卖了就买不回来了。
我搞那么大动静，交易一次上百万的税费损失。
就为了给父母证明“真赚到钱”吗。
500㎡ ，祸害皆父母啊。
投资有三元素：“ 买进价，卖出价，时间 ”。
传统的买进价+时间模式，非常地不适合地产行业。
众口难调，你无论哪个价位卖了，“股东”中一定有人骂你卖国。
《众筹合作手册》的设计思路，应该是倒过来的。
锁定“买入价，卖出价”。
大家在基金成立之初，就商议好了协定。
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现在有一处笋盘，愿加入的人一致看好。现价5000W，大有升值潜力。
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目标15000W，到价抛出。强制服从。
这二个“基本条款”，可以在成立之初就约定。 你同意了，你再加入。
因此股东 是 100%满意的。
然后，整个基金的唯一不确定性，是“时间”。
你有可能几个月就抛出。也有可能几年才抛出。
甚至有可能十几年，才能最终抛出。
时间拖得越久，回报越低。
绝对回报锁死，相对回报不确定。
因为中国的货币，总体而言总是贬值的。
1979 年改革开放刚开始时，36元/月工资。1元钱可以买一天的伙食。
今天，万元户甚至不够一个月的生活费。
从长远来看，“众筹基金”总能达成目标。说不定哪天，一个股东就把它买下了。
这样一种“被动管理”型的基金，运行费用也非常低廉。
请一个小妹，每年固定给各位寄账单就行了。
四） 众筹的场合
我们可以看到，在整篇《众筹买房手册》中，最核心的思想，是“买入价，卖出价，时间”。
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锁死：买入价+卖出价
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而不是：买入价+时间
在这个创意性的大框架下。其实我们并没有涉及：
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境内还是境外
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挂在个人名下，还是基金名下
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房票贷票，项目发起者等诸项费用
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其他合规性
也就是说，《众筹合作手册》是一个应用性非常广泛的模式。
什么都可以装进去。
譬如说，如果在中国境内，大家众筹了2000W，挂在一个A名下，并消耗了A的房票贷票。
则A可以按照《 代持操作手册 》，提取劳务费。并和整个“众筹”集体隔离。
扣掉劳务费后，众筹达到预期值，触发出售契约。
我知道很多人，肯定会问“法律，合规，细节”等一大堆的问题。
但我写的仅仅是 锁定：买入价+卖出价。
其他就不负责回答了。
（[email protected]，2018年1月30日暮）
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