高利率时代 #1790
发布日期：2018-05-09 01:30:00 +0000
高利率时代
#1790
比较浅的科普。根据 4.18海狸家 研讨会 整理
一） 加息
2017年，在整个房地产市场，发生了一场剧烈改变，也是很少有人提及的生态：“加息了”。
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2017年初 |
2017年末 |
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按揭 |
九折4.41% |
十一折5.39% |
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抵押 |
十一折5.39% |
十四折6.86% |
仔细想想， 2017年的房地产市场，居然能“扛得下来”，真心不容易。
在地产界，从来媒体的 G点，都是“加息”。
2005年第一次加息，用“举国欢腾，奔走相告”来形容，都不为过。
傻空见面就说，要加息了， “北京要跌三成，上海要跌五成”。
如果你看一些十八流，野鸡研究所的文献，地产股一般都是把 “加息”当作是原子弹的。
央行如果有一次加息新闻，足够 CCAV连续报导三天。余波荡漾三个月。
加多少呢， 0.25%
而我真心感到哭笑不得的， 2017年整年，房地产市场“隐性加息”多少呢。
我们的媒体，一句都没有报导。凸显了整个 “房地产”研究，严重地不靠谱。
2017年一共加了1.50%，相当于六次加息的幅度。
2017年，其实已经“隐性”加息了六次，合计1.50%的幅度。
这样的加息模式，地产都扛过来了。很多个城市，还创出了新高。
这个 “加息”是怎么操作的呢。和传统模式不一样，他并不是通过央行调整“基准贷款利率”，P=4.9%，逐步变成P=6.86%的。
这次的加息，是通过一种我们最恐惧，最害怕的模式，也就是所谓的 “ 定向加息 ”。
中国文字，博大精深。
从字面上来说，金融政策从来没有调整过， “最优惠利率”P还是等于4.9%
但是你跑到银行去，你永远别想拿到 4.9%的房贷。
哪怕你问了三家，五家，十家八家银行，众口一词， “85折”贷款，是再也不见踪影了。
银监会实行了 “总额控制”。浦发银行2017年的放款额度是： 0
数以千计，蝼蚁般的散户。每个月，每个散户归还进来 “月供”3500元。
收回了一个 “本金3000”，银行才可以“新放贷3000元”，总额变动0.
“一千个散户”拼起来，才可以发放一笔300W元的房贷。
想当年， 1980年“蜂皇浆口服液”刚上市时，民间传说，蜂皇浆是用蜂后的口水调配的。你说珍贵不珍贵。
一千笔散户还月供，才能拼凑出一笔 “房贷额度”。
在总额控制的情况下，您就别嫌贵了。蜂后口水调配千年人参，才收您 P=110%倍，您说不算贵吧。
您傲娇，后面几百个客户排队等着呢。
这就叫做 “定向加息”。定向加息的结果，是P没有改动。“铁公基”国企亲儿子，能拿到的利率，并没有改变。
而 “民营”民间的利率急剧拉升。买房子的人，事实已经“加”了六次息，总利率升了1.50%
二） 鹰派
为什么要 “定向”加息。因为之前房地产的人，太好赚了。
众所周知，中国其实处于一个 “通胀”的大环境中。
纸币的供应，永远是快于实体经济的。
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政府赤字，政府开支远远大于收入
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国债是最大的负债者
这二个核心因素不改变， “通胀诱因”是永远停不下来的。
但是， “通货膨胀”不代表你可以褥通胀的羊毛。
喜羊羊灰太狼。口子开太大了，羊都逃走了，岂不是没羊可吃。
因此 “鹰派”必然上台。
鹰派的做法，首先是 “限购限贷”。任何一个人，名下只能有“二套房贷”。
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第一套是优惠的，终身一次福利。
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第二套上浮就很厉害了，而且成数极小。
在这样的情况下，再通过种种手段 “定向加息”，其实是一种打击。
你小子前二年赚钱太容易了，要多吐一些出来。
有人算过一笔账。因为三价合一高评高贷等等成本， “信贷”的加权资金利率，已经到了8%
假设你三年卖出，而一轮房产交易，还有 10%左右的税费。
8%*3+10%=34%
你的房子，要涨 +34%才可以覆盖～打平成本。
象北京上海这样高价地区，三年还可以涨 +34%么。楼市这一行，还能赚钱么？
三）
高息时代
按照水库的观点， “高息时代”当然是一个坏消息。
只是糟糕，不是灾难。
基本也属于 “赚得太多，分点出去”。
要说生存，自然还能生存得下去的。中国人便宛如石缝里的野草，只要有一丝雨露，便可以顽强很久。
对策总体来说，有以下几种：
1） 发展房票贷票，享受首套优惠
2） 挖掘笋盘，弥补收益
3） 觅食低成本资金
4） 等待洪水期
有二个技巧；
其一， 持续地使用低成本资金，替换掉高成本资金。
很多人对 “楼市”这一行，有所误解。当平凡人看见用12%的资金，筹款融资时，往往会害怕得大叫。
十五年前 “蜗居”刚刚开始播放时，有一个情节。郝平买房还缺2万元，他就去借了“高利贷”。
在六六的笔下，高利贷利率是多少呢： 12%，引发全场哄堂大笑。
顺便吐槽一下，十五年前 “蜗居”播放时，里面的房价只有3000元/㎡，40万元一套。
这样便宜的房价，真不明白他们为什么还要嫉恶如仇嫌贵，苦死苦活看空。
但其实楼市使用 “高成本资金”，纯粹是为了过桥。
高息资金只是暂时的，伤害很小。
有一套很笋的房子在你面前，有一城很便宜的房子，正在暴涨前夜。
那你的任务，就是不惜一切先把房子 “啃”下来。菜先揽到碗里。
至于优化的事情，可以以后慢慢做嘛。
同样道理，当我们做 “单子”的时候，1000W的房子，首付350W
你筹了 270W，还缺80W，
难道就为了这八十万缺口，单子就不做了。到手的肥肉就飞了？
那肯定先借钱周转一下嘛。
中国是一个神奇的国度。中国这个国度的特色， “家家有余粮”。
你的父亲母亲，岳父母亲，表姑表舅，当你买房子时 “袖手旁观”，一点不想卷进来麻烦事。
可你产证办下来以后，他们会变魔法一样 “又翻出压箱底钱”。拼拼凑凑一年又有几十万。
房子涨幅时，解锁更快。
因此所有的 “高息资本”，其实都是暂时的。
哪怕老人们乐衷的 “提前还款”，难道就不是“低息资金替换高息资本”么。
你家里人存定期的回报，只有 3.25%，为了一项超过4%“余额宝”的无风险收益，可以绞尽脑汁。
鹰派是搞了 “定向加息”，定向加息的结果，是你不得不支付了8%的利率。
可是这句话反过来说，也是你，你全家，你周围所有人，有了一个 8%的“ 投资回报机会 ”。
非常简单，提前还款即可。
你父母袖手旁观，最多旁观半年，就会心疼 “钱都被银行赚了”。
然后全家一起发动找钱。
四） 放水期
第二个技巧，中国不会永远是 “鹰派”当道。鹰鸽轮换。
全球所有 OECD国家，“房贷”利率都在3~4%之间。
在英美澳加新，只要你付到 30%首付，银行就认为你是VVVIP客户，信用好得不能再好，给你最优惠的利率。
国际通行 “有风险”的标准，是首付5%，而不是首付70%
某些蠢货居然能算出中国家庭平均负债率 65%，智商真的要充值了。
你连借钱的地方都没有。
在中国的历史上，有过二次 “房贷”大幅度调整优惠的时刻。
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最早，在 2000~2006年，所有的房贷都是基准P
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2007年，房贷一律调整为P=85%
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2009年，房贷一律调整为P=70%折
这个 “调整”，十分简单。银行发短信邀请，你去，带上身份证，签个补充协议就行。
高高兴兴，柜面大堂，五分钟就办完了。
因为这属于 “银行内部收费调整”。
只要在银行签字就可以了。
而银行可不可以反过来， “7折调成95折”呢。
答案是不可以。
因为商业契约，需要双方签字，你不签就行了。
房贷的生命周期，非常漫长。在 30年时间内，你是一定会再遇见“四万亿”机会的。
鹰鸽轮换，信贷松松紧紧。总是会遇见洪水期。
在洪水期，你要赶紧办手续，把各项房贷尽量优化。
象上海 2009年时，甚至还有“平转转按揭”。工行不肯给你降息，闭着眼睛转到建行7折。
五） 结语
“高息时代”是一个麻烦，但不是灾难。
你赚了那么多的钱，鹰派让你吐一点出来，也是应当。
而且你仔细想想， 6.86%和4.9%，其实也就差2%
再怎么高息，不就 2%么。
持有三四年，成本 +7%，而你三四年的房价可以多涨多少。
台下扔了一块板砖上来， “ 你们都是 老用户 ，平均才三点几的资金成本 ”。
“站着说话不腰疼”。
（ [email protected] ， 2018年5月8日晚）
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