在希望的田野上 _#G21

因政策调整，沈阳逐渐收工。

已建仓者，持筹待涨，悠闲假期。

未建仓者，这是最后一轮 清仓尾盘 销售。

一）宏观

沈阳蒲河的国奥城，绝对是一个 奇葩 。

在目前水库众人关注的楼盘中，他是“最远”的一个。

如图，最北方的绿圈，是“国奥新城”。

左下角是皇家御湾。

右下角是亚泰城。

彼此间隔都是2.4KM左右。

（延续上图，更向南的楼盘。如雅居乐，融创唐轩等）

不仅更远，而且更荒。

去过亚泰城，人杰水岸等朋友都知道，附近已经颇有人气。商业街好几条。

不仅吃穿购物不成问题，还有各种娱乐服务业。

但是国奥城附近，他的画风是这样的：

是这样的：

掩面而过，想起了一首歌：“在希望的田野上”。

不仅最远，最荒，如果你以品质取胜，也罢。

则国奥新城的外墙面，是这样的：

（丑）

当你走到国奥新城的楼下，心中一万头草泥马奔过。这都什么乡镇企业家。

因此团购组织第一次找到KFS时，他们提出的条件，不是控场或者货源。而是：

“老铁，这整幢楼我批发了”。

“你找几个泥水匠，把外墙重新刷一遍，行不行”。

按团购组织的说法，国奥新城绝对需要先“凤变冰”一把。然后才可以向外推介。

那么，国奥新城还值不值得关注呢。

这个盘之所以称为“奇葩”，就因为其本身的定位非常怪，有点妖。

首先，国奥新城虽然是“最远”的一个。但他是在“地铁终点站”。

蒲田路站，目前是地铁二号线的终点站。而终点站，总是很多优势的。

其次，“国奥新城”是在地铁的正出口。

不是向左500米，不是向右500米，而是正出口。

我们知道，目前“道义”版块比较热门的一些楼盘。其实并不是真正“地铁房”。

这些楼盘，虽然离市区更近。但是离地铁远。

地铁下车，还要走1.5KM。

有一句话，叫“我都用拼多多了，我还在乎品质么”。

对于地铁上班族来说，既然上了地铁，还在乎多坐几站么。

近点远点没有区别，下地铁再走路，才是不可接受的。

而且终点站始发，还有座位。

第二个优点是，“道义中心区”其实并不在“辽宁大学站”。而是在“蒲河路站”。

也就是说，“道义”的商圈，并不是离市中心越近越繁华。

而是以“蒲河路站”为中心，形成一个副中心。

有五星级酒店，办公基地，地标型公园。

雅居乐，荣盛香堤近到蒲河以南。

可是去副中心，可能还不如北边几个盘。

那么，影响最大的Shopping Mall，在哪里呢。

在“国奥新城”附近。

“道义中心区”指的是，从“蒲河路”到“蒲田路”之前的距离。这些地块，被大量规划为商业用地。

如果这些空地上，矗立起大型的商业茂的话。“国奥新城”无疑是很大的受益者。

在东侧，还有一个沈阳最大的室内水上乐园：“七星海世界”。

除了这些规划之外，还有一个潜在的“利好”。

地铁二号线有可能要造延伸线，延伸到“沈阳新北站”。

目前“北京—沈阳”的动车，走山海关。如此至关重要，国家大动脉般的血管，时速却只有200多公里。

“北京—沈阳”这么近，路上也要开四个多小时。

而建设中的高铁站，“北京—沈阳”将缩短到2.5个小时。心理距离极大缩减。

高铁站的位置，是“沈阳新北站”。

和所有城市的策略一样，“新北站”定位在一片 农田 之中。

但凑巧的是，离“国奥新城”不远。

如果地铁再延伸过去，估计三四个站左右。

对于外来炒家来说，“北京—沈阳”具有很大的亲切感。

他们最熟悉的，不是市中心。而是“高铁站”下来的那一小块区域。

如果三四站地铁，高铁直接到小区门口。

这样的楼盘，无疑有更大的关注度。

更进一步讲，任何一个“新高铁站”，都意味着新一轮的卖地。

政府这么大代价造高铁，故意放在荒郊野岭，高铁站附近的地皮，不卖是不可能的。

如果卖地的话，可以预期，城区会向“新北站”北部继续延伸。而且价格也不便宜。

“道义”版块就成了近郊。北站北都卖五六千，道义显得更便宜了。

二）微观

前一阵子，我们忙着做“奥园”项目。

奥园离长白只有5KM，距离“沈阳南站”1.4KM，房子也更加漂亮。

“国奥新城”的KFS，又迟迟拒绝将所有的外墙“凤变冰”。

因此别人问我，对“国奥新城”怎么看。我的回答一般是：

“很奇葩的一个盘”。

“总之不如奥园啦”。

但是，目前奥园的价格升得太快。

我们第一批“水库线下”客户购买时，单价不到4500元/m。

等到 #G20 正式推，价格已经升到了5000/m。

现在二期加推，KFS涨价到了5500/m以上。

在短短的二个月之内，涨价了+20%以上。

这迫使我们将目光，重新放到了全市搜索。猛然发现， 6000元以下的地铁房不多了。

当等我们第二次接触“国奥新城”时，KFS听说“水库”二字；

他举了把菜刀，冲了出来……

原来，就在这二个月内，有另一家机构（知名不具），举个“xx看房团”的名号，对着KFS大拍胸脯。

KFS被忽悠得傻乎傻乎。便拿出一幢二号楼，交给他包售。

结果呢，这个家伙，在极短的时间，把所有的“好楼层，好户型”销售一空。

甚至不乏加一点费用。

而“鸡头鸡脚”，整幢楼剩余的小户型，完全没动。KFS急得想砍人。

乐墨上去请了一个安，打了一个喏，提了几个条件：

1）我要全款分期

2）给我更好的房源

3）给我更低的价格

4）我帮你收烂尾

首先，“国奥新城”这个项目，谈了 十二个月 的全款分期。

目前国奥新城谈的是：10个月拖延+2个月小额利息，总计拖一年。

其核心目的，是凑明年3，4，5月，一定要把春节时段覆盖。

按沈阳法律，限购是交社保六个月。

如果发现无法及时转手，也可以通过交社保方式买下。

其次，这次谈下来的是五六号楼。“某组织”团购的是二号楼，一层七户。

五六号楼是17F小高层，正中楼王。品质好很多。

其三，虽然过了几个月。但是二号楼剩余房源价格不能动。

也就是更好的价格。

三）结语

沈阳4.16限购，此后核心区一手茶水费30W，二手楼一路走高。限购并不影响涨势。

本次8.6大型限购， 二手房不限购 ，必然导致道义二手价格，继续一路走高。目前很多前期建仓的朋友，已经看到涨幅。

限购真正麻烦之处， 是大型的，有组织的团购活动，会渐渐绝迹 。 国奥新城这是最后一轮，以后将转入散客二手淘笋为主。

“国奥新城”这个项目，坦白说，在早期是没什么优势。

比不过我们5600买的雅居乐，7900的马总，12000的五里河，也比不过4500的奥园。

这个盘本身很偏，很远，品质也不好。

不过现在“地铁沿线6000 元 ”逐渐绝迹 ，市场也涨起来了。过去的价格，真心拿不到。

慢慢的看国奥，也更多看见“优点”了。

优点是，地铁零距离，商圈较中心。

后面还有新北站，大型商场的想象中间。

不管怎么说， “团购最后一轮” ，喜欢跟着大部队，轻松简单的朋友们。 可以关注一下。至少来国奥看一下。

过了这个村，就没大巴车了。

联系：沈阳观澜

（[email protected]，2018年8月5日晚）