学区房的大风险 #1130

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-07-22

学区房的大风险 ~#1130~

相比收益,我们更关心:断崖式的归零风险。

一)学区房

2013年水库有个旧贴《我为什么不买学区房》

http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=3543

这是一个很奇特的帖子,有400多个回复。其特点是,主贴是空的。

因为哥哥启了个头,就去磕瓜子了。

回来一看,回复极其热烈。

于是就开始回回帖,接着就开始吵架。吵架吵了400多楼,道理基本都说清楚了。主贴也不用写了。

今天有空,回头继续写#1130,讲讲学区房的来龙去脉。

二)学区房是什么

学区房是什么。在很多人的理解中,学区房意味着:

"房子,顺便还能读好学校"。

上次和几个北京人聊天,他们觉得北京人的态度,就是一茬子钱赚二茬子活。

凡事都要"多功能"。

仿佛多功能就是赚到似的。

而事实上这个观点是错误的。

世界上的事情,无非是"一分价钱一分货",从来没有白吃的午餐。

你如果具有二份功能,你就付了二份的钱。市场是有效的,不会白送白给。

而学区房真正的意义呢。学区房="房子+学票"。

好比一个地区,普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要贵一点,要500万/套。

那么,你买一套学区房。其实就是"300W房子+200W学票"。

三)学票有多贵

学票有多贵。这个问题一下子没法反应。很多人说价值混杂在一起,无法拆分。

但是我们可以举几个特例。如图。

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\

通过这些北京的信息,我们可以看出,"学票"是有定价的。

因为对口的小学不同,学票的定价,有150W,300W,450W等各档。

这也同时解答了一个问题。

"学区房要买小"。

因为学区房的价值,无非是一张学票。

你150W的学票,平摊到50平米,每平米可以因此涨价30000元/m。

可是如果你是100平米二居,摊下来仅15000元/m

如果你是500平米别墅,差异仅3000元/m

有些KFS打着"学区房"的招牌,大户型比周边楼盘贵2~3W,那就是坑了。

再比如说下例。

和6平米300W的房子相比。这户老奶奶多了7个平米。

可是你多出来的7平米,也要按照¥450,000/m来卖二百多万。

这就不合理了。

你当别人傻瓜了。

四)投资

我们可以按照"拆骨法",把学区房的价值拆成"房子+学票"。

其中,学票的价值是固定的。

不会随室内面积大小而变化。

北京是一个比较学区房崇拜的城市,北京的"学票",经过拆骨法折算后,价值大约在300万元/张左右。

上海浦东是200万/张。

浦西人看不起学票。

现在就回到了我们的话题,《我为什么不买学区房》

众所周知,水库是炒房子的。房地产是我们的主业,对于房产的研究伴随我们朝夕生活,每天想上十七八次。

但是,职业炒家为什么不买学区房呢。

因为当你买学区房,其实你并不是在投资"房子"。

当你花500W买了一套学区房。其实你是花了300W买了房子+200W学票。

然后,你要祈祷投资升值。

投资升值怎么办,例如500W的房子涨到1000W了。

这个时候,你再用拆骨法去看。600W房产+400W学票。

不仅仅房价要翻倍,而且学票价格也需要翻倍。

好了,现在问题来了;

  • 到底是房产涨得快,还是学票涨得快

  • 学票长线保值增值么

  • 你对学票有研究么

我们的回答,是三个"No,No,No"

首先,我们是职业炒家,不是教育局干部。

我们恪守着"隔行如隔山,不熟不做"的铁律。

你说学票blablabla,很好,我听着。

可是这行我们不碰。隔行如隔山,跨界的成本代价是非常非常高昂的。

我们宁可不做。你就给我"非学区"房产够了。

我们喜欢[非学区]房产,不要任何[溢价],就如同我们喜欢非品牌KFS一样。

蠢女人买房子,总是买最好的房子。总以为"职业炒家"手中都是顶级豪宅。总以为买好房子才是NB的人。

不是的。在《职业炒家》一文中,我们说得清楚。我们买[最易升值]的房子,而不是[最好的房子]。

很大情况下是老破小。

蠢女人总是以为,买房就要买最NB的房子。学区房就是一种最强功能的房子。

不是的。在职业炒家的眼里,只有升得快不快。风险和潜力。

你这一样是贵妇病。

要做减法,而不是加法。

然后,如果一定让我对学区房投资说二句的话。谨慎跨界的嘀咕:

我对"学票"的价值走势完全不看好。

五)学票的软肋

从"价值"的角度说,所谓"学区房"无非是父母的一个梦。

在父母心目中,它的描述是这样的:

"读了名牌幼儿园,才能读名牌小学,才能读重点中学,才能读重点高中,才能读重点大学。才能以优异的成绩毕业,进外企当白领,做机关做公务员,光宗耀祖"。

如果你切得细一点。他的逻辑链是这样的;

1)我对口的是好学校

2)进了好学校就有好教育

3)有了好教育就有好工作

我们需要指出的是,这"三段论"逻辑。哪一段都不对。

我们现在看待学区房,就好比沙滩上的泥足巨人。

有人说,"咦,这几年学区房不是涨的么"。

"哪怕如你发帖2013年,迄今学区房仍然是涨的。甚至涨幅比非学区还要高"。

但是这些是没用的。

你无法从价值上说服我。

你无法从价值上说服我。给我一个可信的,可靠的,可预期的合乎逻辑的推论。

你无法让我信服,我买的东西是真有价值的。而不是"庞氏"。不是类似于P2P一样击鼓传花的东西。

因为我们的头寸实在太大。转身不易。

一套二套的小老鼠,你可以买学区房。抽身快。尤其是赤贫的年轻人,人生难得几回博。

"神州泰岳"只要二十个涨停板,你会也敢死队一样冲进去。反正捞现钞就是正义。

但是我们不同。我们的"头寸"太大了。

在做每一件事之前,首先考虑的是风险。上限多少无所谓,下限一定不能跌。尤其是不能断崖式的下跌。

而学区房的问题呢。学区房面临[断崖式]的下跌。

他的价值,很有可能归0的。

我们不赌博,从来不赌博。

我们不投机,从来不投机。

我们买入一项资产的理由,永远不会是:"它去年涨了"。

六)教师

学区房的第一个问题,他的"激励机制"是不对的。

好比我是一个厨师,我有一道拿手菜"水晶虾仁"。

当年静安宾馆凭这道菜征服了上海上流社会。宾客如云。饭店赚到了大把的钱。

老板给厨师涨工资。

好比我是一个导演。连续几部戏票房大卖。

随着我水平越来越高超,导演的声望越来越高。明收入,潜收入,各项好处肥腴得天上人间。

这些都是"正激励"。

正激励的意思,是"做得好,加工资"。一个人可以拿到他的勤劳报酬。

而在"学区房"制度下呢。

学区房的受益者是房东!

好比我是一个特级教师。为了班里几个顽劣,而且愚钝的学生,那是耗费了心神。

如慈母般的关怀,好不容易让小朋友乖乖学习,天天向上。

杨千桦电影《可爱的你》

而结果呢;

结果你这成了名校。最美校长的名誉传遍了新界北区。

你周边附近的房子都成了"学区房"。房价纷纷升值。

房东发了大财。

而学校呢,老师呢,辛勤付出的老师呢。

没有,什么也没有,一分钱回报也没有。

所以他这个"激励机制"是不对的。

公立学校的老师,并没有激励,去关心学生,去培育学生,去营造自己的口碑。

钱都被房东赚了。

在西方社会,或者中国的私立学校。

校长赢利的主要手段是"收费"。好的私立学校要几十万一年,但是家长还愿意付这钱。

"高收费"的基础下,校长就有能力给教师发高工资。监督校工服务,改善学校设施。

可是在"公有制"制度下,学校是不收费的。

"好老师"的价值外溢到了房地产上面。

许多家长,对着清单目录,绞尽脑汁进了排名靠前的小学。

你以为你买定"学区房",从此松了一口气,小孩子就能受到良好教育了?

不是的。你买的那一年,是该学校"教学质量"最好的一年。此后一路走下坡路。哪一年都比今年差。

因为老师没有激励。

公立学校,肯定是越办越差的。

七)教育局

接着你又问,"从整体而言,公立学校并不差。也能和私立平起平坐"。

这个说法是对的。你看国企也不差,也能和私企平起平坐。

这二年,国企甚至比私企混得更好。

可是这件事的背后是什么,是"资源投入"。

就好比国企 vs 私企。国企是肯定搞不好的,效率低下,人事腐败。

可是每过十年,中央突然就给你发了20亿。

鸟枪换炮,国企统统搬入了最好的政府办公大楼。

领导的奔驰,奥迪,纷纷买起来。

小兵们加几十级工资。

一夜之间抵得上你十年奋斗。

而这些钱哪来的,这钱可不是靠国企自己"赢利"赚来的。

是靠央行妈妈,亲妈注资的。

每过个十年左右任期,央妈妈就给你"增资扩股"。从90年代的1000W,到后来的一亿,十亿,百亿。

混国企系统的人都知道。

对于教育系统,他的原理是一样的。

"公立教育"肯定是完蛋的。里面的人事斗争,政工倾扎,编制内人员有1/3是老师就不错了。

可是每过十年,区教育局就会给你一笔大钱。让你鸟枪换炮,该修的全部修修,该换的全部世界一流水准。

在《城市规划导论》一文中,我们说道,政府最喜欢开发什么样的地区。最喜欢兴建什么样的地铁。

答案是:政府持有空地最多的地区。

同样道理,政府会扶植怎样的学校。

答案是:新学校。

如果你花了大价钱,买入最昂贵最优质的"学区房"。并指望着自己的"名校"永葆青春。

你会失望地发现,小业主手里的学区房,越来越走下坡路。一直到十年之后的破破烂烂不堪。

而教育局拨重资,扶植打造郊区的新校。

因为地皮都在他手里。他可以"卖地"。

你手中的公立教育学区房,注定会一天天地烂下去。

《我为什么不买学区房》。我不是看不起学区房,我是不愿意趟这个浑水。

从任何一个角度看,你都难以说服我这是长期保值的资产。

八)教育局的黑暗


作为一个世世代代混教育系统的家族来说,俺还要补充一句:

  • 教育局,脏,真脏

  • 教育系统,黑,真黑

(当然,由于哥哥这一系太铜臭味。快被开除书香名单了)

教育系统可以说是中国各部委中,最脏,最王八坑子的一个系统。

为什么,因为教育系统特别地"穷"。

穷,再加上一堆的知识分子。小鸡肚肠的事有多少,可想而知了。

在中国各大部委,受人受气绝不是相同的。

最开明,最舒畅的,肯定是和"钱"打交道的。无论是招商引资,还是外经贸,商务部。

凡是"做生意"的部委,日子都很滋润。人际关系也比较和谐,反正财帛花不完。

而最脏的,就是那些"又穷""又酸"的部委。

小鸡肚肠,王八绿豆眼,畜生嘴脸。

你"学区房"赚了那么多的钱,教育部那帮家伙眼睛都快要绿了。

中国的规矩是,一旦你赚了钱,权贵就要跳出来"改规则"。

你如果学区房能升值大几百万的话。

教育部如能按捺得住,打死我都不信。

他肯定会跳出来,用种种方法,把审批权抓到手里。

把"学区""学区房"的溢价,抓到教育部的手里。这是多大的一块肥肉啊。

虽然我不确定具体会发生些什么。

但是我对xxx的人品是确信无疑的。

九)有利益的地方,就有犯规

学票一文不值。

出xxxx钱,包进。联系电话:139xxxxxxxx

(本节略)

十)教育的贬值

我们回顾三大逻辑。

1)我对口的是好学校

2)进了好学校就有好教育

3)有了好教育就有好工作

一般来说,"地段生"是很受歧视的。

哪怕你进了名校,你和"条子生"也是分班的。会单独分配给你老师。而且老师往往很不给力。

毕竟学校没有收你好处,他凭什么用心教你。

"进个好学校,就有好教育"。这句话是要打个很深的购物折扣的。

进一步讲,"有了好教育,就有好工作"这话也不对。

简单点说,教育在贬值。

目前台北考大学的录取分数线是0.5分,满分650分。

按照马政府规定,写一个名字1分。

也就是你只要能写自己的名字"猪三弟",你就能上湾湾的大学。

出现这种情况,一方面是台湾的扩招。大学的产能急剧增加。

另一方面则是人口数减少,baby数减少。

类似的情况,在中国,在上海,同样也在发生。或许都不用下代人20年。

因为"教育"其实是一种产业。和饭店没什么区别。

你只要资源投下去,"教育"的产能是可以不停扩张的。

而《一夫一妻制多妾制》,人口的形势不乐观。

虽然官方不说,但"大学生"的含金量不停贬值。而且贬得一塌糊涂。

1979年恢复高考时,大学生是"国家干部"。

只要你有大学文凭,直接就给个县长科长之类的干起。

每个月国家还发粮油。上了吏部名单。

可是粮油早就不见了。2016年今时今日,上海的一本率早就超过了20%,大学生卖猪肉都上不了新闻了。

哪怕你不仅仅读大学,你还读"名校"。

可是复旦,交大,一样在扩招。复旦和交大的文凭,一样在注水。

更可怕的是连研究生,博士生都不值钱。

记得2004年,早在2004年,在ehome上和人吵架。

对方说:"读最好的幼儿园,最好的小学,最好的中学,最好的大学"。

哥哥冷冷冲了一句,"然后和你一样,做毕业3000/月的屌丝小白领"。

"利出一孔",但是这个渠已经塌了。

"万般皆下品,唯有读书高"的进士联盟已经崩塌了。

现代社会的竞争,已经越来越不是"文凭"之间的竞争。随着红二代和社会板结化,未来"东京大学"毕业的学员,只配去日资公司做个小职员。

我们知道,"学区房"是很贵的。

如果你单指单价的话,北京的"学区/非学区"可以贵到180%

上海的浦东"学区/非学区"可以贵到160%

许许多多的人都在骂房价贵。

可是他们再掏80%的钱出来买"学票",却是完全政治正确。

你买一套房子,需要一生一世的积累,需要几代人的凑钱。能让你骂娘骂上几年。掀起滔天的民意巨潮。

可是你又怎么不骂学票贵。

你有没有想过,你花那么多钱买来的学票。真的值400万么。

  • 你想过这400万投下去,最终只能培养一个月薪3000元的小职员么。

  • 你想过这400万投下去,成本效益比完全不成收获么。

  • 你想过这400万投下去,就是买了个假古董么。

我们对于"学票"的恐惧,在于学票本身不停的贬值趋势。

竞争的主战场不在这里。

"茴"字几种写法,"之乎者也"越来越不重要。复旦毕业不如科长小舅。

而且这个趋势目前还无可逆转。

(我甚至都没有说道:毒教育)

十一) 收费站

插播一条广告;

"你去买学区房,好好读书。我在前方的收费站等着你"。

欲知收费站是什么,请关注水库论坛。

十二) 伪学区

如果说前上述几年,还仅仅是对"学区房"的批判,对学区房价值的不放心。

则下面一节,真的让人哭笑不得了。

"浦东成功地以10%的学校,创造了全市90%学区房"

这是上海地区独有的现象。北京也没有这种笑料的。

你去浦东,找浦东的中介,你会发现无一处不是"学区"。

浦东遍地都是学区房,区重点第二第三排,到了中介嘴里,也能成为"一流学区"。

拜托,浦东连学校都没有。哪来的学区房。

浦东仅有的二所高中,进才建平,在上海也是不入流。

有些妈妈打着"为了孩子,不惜一切"的旗号。

这个旗号是彻底的唯心主义。话说到这份上,任何劝说都无意义。

但是,好歹,你买一所"真学区"。不要买"伪劣产品"好么。

还有很多妈妈举出"千帆教育网"。你脑子有病,呸。

千帆是什么,是教育局开的么,是国家正统么。不过就是个电商。

有什么公信力。你混千帆,只能说明你Low,下等人。

游戏的玩法,不是这样的游戏规则的。

"复旦附中"的学生,大约有50%的概率可以进复旦。也就是你中流即可。

而湖南省考入复旦,一共只有6个名额。

天差地远,不可计理。

所以进复旦的首要前提,是尽可能地进"复旦附中"。

进复旦附中的首要前提,是别买浦东的"伪学区房"。

这些道理,千帆永远也不会教会你的。

"学区房"这些东西,主要是移居上海的一些湖北,湖南妈妈们搞出来的。

因为在湖北省,湖南省,普通人很难~几乎没有出头之路。

"科举"就显得特别地重要。

湖北,湖南妈妈们以她们的切身经历。自以为;

  • 买了学区房就能上名校

  • 上名校就能好教育

  • 好教育就能好工作

其实这三句话哪一句都不正确。你只不过在挥霍你的工资,做无用功罢了。

然后再凭人口数量死堆。

而上海土著人,是根本不认可"学区房"概念的。

  • 一方面,上海的小学差异并不大。并不存在明显的"第一梯队"。

  • 上海人基本都有办法,"走后门"。

  • 即使没办法。家门口的学校才是名校,徐汇第一,杨浦第二。

对于"占90%学区房"的浦东伪学区,上海人是完全不认可。也不会有人去买的。

这样你的客户群,就非常集中在一些YP妈妈。

这就是一个典型的小众市场。

学区房的买卖,目前看来是非常"庞氏"的。

他能够存在,能够升值,有且仅因为有人在"买"。

而你深入看使用价值,永恒价值,是千疮百孔的。

中国人的性格,坚毅不拔,而想象力不足。

很多人在争论,"学区""非学区"哪一个涨得更快。

计较二三个百分点的涨幅。

但其实这是毫无意义的。因为中国人缺乏想象力。

你真正需要担忧的,是"断崖式下跌"。

你如果看诺基亚的股价,他是瞬间跌到零的。而不是慢吞吞地和你分析什么市盈率。

同样的道理,也适合于"学区房"。

我们真正担心的,并不是学区房/非学区哪个涨得更快。盈利百分点。

我们真正担心的,是学区房"瞬间归零"的风险。

所谓你赚我息,我赚你本。

象那种6平米400W的学区房。很有可能就是最后一棒。

而他终究会有最后一棒的。

你处于一个"饱受攻击"的位置。随便哪一个文件出台,对你都是不利的。

十三) 结语

如果一套房子,既能给你舒适的生活享受,又能让你进一所不错的小学。

这无疑是一件好事。

我们真正关心的,是"溢价"。学区房相对于非学区的溢价;

  • 到底是500W和300W,溢价200W

  • 还是330W和300W,溢价30W

我们并不反对学区房,我们只反对:"溢价过高"。

万事均有价,万物均有合理估值。

目前学区房的市场,主要由一些湖北,湖南的"高分低能"妈妈所主导。

她们掏出了自己的血汗工资,不惜血本堆砌在学区房上。并把价格砸高。

但是我们从功能,趋势,风险等各方面分析下去。我们认为"学票=房价80%"目前的估值,是站不住的。

按照这趋势再下去,"学票=京沪房价100%",这可真的需要非常非常大的想象力......

学区房这玩意,连20年寿命都活不到。悲观一点的,乃认为10年就顶天了。这段时间,只够你塞二个小朋友。

  • 世人总是说房价有泡沫,可其实房价N年都没泡沫。

  • 世人总是说学区房无泡沫,学区房涨得快,要跌也不会跌学区的。可其实学区房才是一个断崖式大泡泡。

我们不买学区房。是非之地,君子裹足。

你始终无法说服我学票的"真实价值"何在。

谁爱买谁买,自有冒险家的乐园。你爱你去。

我们更担心的是学区房背后深不可测瞬间归零风险。

(yevon_ou\@163.com,2016年7月20日午)

* 最后利益披露一下。本人小孩就读于国际学校。

补充一下:

如果你有5000W净资产,组成部分是1000平米房子。则你晚上是睡得着觉的。

如果你有5000W净资产,但是是1000条最新款HERMES丝巾。你晚上是睡不着觉的。

假设你有5000W净资产,是十套北京房子。你晚上是睡得着觉的。

假设你有5000W净资产,但是十套"过道学区房"。你晚上是睡不着觉的。

这就是"资产质量"的区别。致某人。

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