贷款的外围世界(下) #2360

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-08-17

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贷款的外围世界(下) ~#2360~

一)内房贷

问:我想在深圳买20套房子,每套房子都要做首贷。每套都要贷70%,七折利率,三十年。可以么。[[1]]

答:可以。

这就是"内房贷"。

内房贷的意思,是指在香港的银行办理房贷,购买大陆的房子。

因为全部的流程手续从香港走,所以不用受大陆"二套"贷款的限制。

同时,因为购买的是大陆的房产。也不用受香港金管局的限制。

利率可以低到1.75%,贷三十年,无限套。

"内房贷"是近年才有的事。在之前漫长的岁月中,香港银行业始终无法解决的一个困扰,"如何解决内地抵押债权"。

好比我借给你一笔500W元的贷款,客户正常还款一切OK。

但如果客户不还款,我就要把你这房子给查封了。拍卖后取回款项。

在漫长的岁月中,香港银行在内地没有牌照。他们无法进行"查封"操作。

银行去法院申请,法院不支持你。

而随着内地一系列新的"粤港"合作文件签订。金融业进一步开放。这道槛终于跨过了。

"内房贷"将迎来很大一个发展时期。

"内房贷"目前主要的瓶颈,业务刚刚开始,银行还不是很熟。

如果你到银行去,银行会给你一个单子。

如《零首付精算法》一文,小姑娘笑嘻嘻地说,"汤臣一品,鹏利海景,财富海景,盛大金磐,翠湖天地........."

"先生,目前我们只支持这些知名房产商。仅有这些合作"。

一口血吐到内伤。

"内房贷"虽然是好东西。可是CEO盘就亏了。

目前"内房贷"能接受的楼盘,主要是口岸边境的CEO盘。有名有姓大型开发商的一线楼盘。

香港的银行业大佬没事过来看看。看得见摸得着。心里有底。

真正能涨的中小型二线盘,老破小,高大上的跨国银行暂不接受。

对于城市而言,目前已知可做的只有深圳,北京,上海。

我们正在谈,如何设计出一套重庆大杀器。

(最后补充说明一句,"内房贷"你不可以申请。仅面对香港市民)

二)外保内贷

问:我想在香港贷款,购买内地非CEO,老破小屌丝盘。可以么。

答:可以。

这个做法,叫做"外保内贷"。具体的做法,是在香港用一笔资产抵押。然后在国内获得人民币。

譬如说,某人用80W股汇丰银行(0005.HK)股票抵押,获取1700W,买了套嘉里华庭。借款利率仅1.70%

因为多军一般都是赤贫,没什么资产。黑灯瞎火家无余粮。

所以外保内贷意义也不大。

三)无抵押贷款

许多银行,象宁波银行,南京银行,上海农商,都有"无抵押贷款"。

无抵押的意思,和"信用卡"比较接近。

借款人不用拿出任何抵押物,纯以个人信用担保,因此银行的风险比较大。远远危于房贷。

无抵押贷款的好处是,它的额度通常比较高。常见的是30~50W元单笔。而信用卡则是3~5W元/张。

  • 市面上的"无抵押贷款"主要有二种。一种是6~7%利率水平的。一种是13~14%利率左右。

之前我们写"信用卡空当接龙",绞尽脑汁想办法把"资金成本"控制在4~5%以内。

有小白在微信上留言,说你为什么不去申请"信用贷"啊。利率也仅只有6~7%。

真是让人笑掉了大牙,如果能申请,早就申请了。

你再仔细看看,你能"拿到"的信用贷,是不是"前高后低,恒定利息"。则你的实际利率要加倍,是13~14%。

市面上所有能接触到的"无抵押"产品,几乎全部都是13~14%利率一档的。如浦发"万用金",宁波银行1.35%取现,招商银行1.5%延迟一个月还款等等。

真正的6~7%低成本资金,只有三四个。最有名的是宁波银行"白领通",其次上海银行"金橘贷",农商和南京的产品。

贵息低息的分水岭,只有三个字:"公务员"。

绝大部分的银行,都同时提供二种产品。6~7%的白领通,和13~14%的小贷通。

其中,6~7%的产品,仅限于以下职业:公务员,教师,医生,科研人员,水电煤事业单位,警察,海关,外交部人员............

换言之,他只接受"体制内"的人员。

你必须是国家公务员,有科级,处级干部编制。是"党"的人。

[体制内的人],才可以享受低利率。否则哪怕你富如王健林,王思聪,你也是没地位。

就凭公务员这个职位,就抵100~200W元低息贷款。

什么职场白骨精,金领白领,站一边滚蛋去。

哦,补充一下;

"无抵押贷款"分三类。6~7%,13~14%,还有一类27~28%

超过18%的利率,就不如直接用信用卡了。怎么会有人去借27~28%的。

而且那批人,往往是衣冠楚楚。白领西装,自以为IB格很高喝星巴克的人。

这些人,都有一个共同点:"渣打客户"。

渣打银行推出的"无抵押信用贷"。最奇葩的是在14%的利率之外,他还有一行小字,"本行另收取1.25%每月的账户管理费"。

这一行小字,不是出现在宣传海报,不是出现在合同正文,不是出现在广告单下面的小字栏。

而是出现在"附录的附录的附录的"风险披露手册中。密密麻麻几十页,没有任何人细看。

因此渣打小贷的实际利率是29%,最高的时候甚至到过33~36%。

白领们被忽悠在外资银行做了一笔"理财规划"。等他们拿到账单时,是天价的吓死人的利息和罚金。

对此,渣打银行的解释是:"专为中国市场贴身定制的信贷产品""中国人仅适合如此档次的信贷产品"。

消费者一拐角,跑到隔壁13~14%利率的中资银行去了。

你TMD是不是把我们当作不会数数的黑蜀黍们了。

"全上海第一最烂商业银行"浮名岂是白叫的。

有兴趣可以看看08当年铺天盖地的消费者投诉案。

四)贷记卡

问:神啊,我愿意付出代价。赐予我300W额度信用卡吧。

答:"付出代价"这种话可不能轻说,凡事你只要愿意付费,就好办得多。

世界上获取300W元卡额度的最简单方法是什么:"浙江泰隆银行"。

"浙江民泰银行"。

"浙江泰隆银行"明确表示,本行不发行信用卡。也不鼓励信用卡业务。

但是本行有"贷记卡"。

所谓贷记卡,是指他给你100W元的额度。没有[免息期],但是从批卡那一天起,你就可以[透支]100W。

象我们在《信用卡的正确用法》一文中说的。绝大多数人,对于信用卡的理解是彻底错误的。

信用卡主要有二个功能,1)免息,2)透支

小白领吃饭刷信用卡,从来不"空当接龙"。她其实并没有用到"透支"功能。

国内的翻译比较杂乱,而且信用卡的发展历史,也几经周折。

因此人们对于"准贷记卡""贷记卡",都不了解。

"准贷记卡",指预存五万,才可以刷五万。但是有免息期。

"贷记卡",指透支五万,没有免息期。

用表格显示:

免息功能 透支功能


信用卡
准贷记卡 贷记卡

近年来,随着四大银行主流转向"信用卡",向国际接轨。

可是这并不意味着"准贷记卡""贷记卡"不存在!

因此你跑到"浙江泰隆银行"申请办卡。

办信用卡是千难万难,但是办贷记卡却很容易。

20W元额度起板,真的要办100W额度单张,也很多的。

泰隆贷记卡,没有免息期,从你刷的那天开始,就是18%利率。

疯魔流大杀器,野心小子起步阶段量身定制。

五)贷款中介

办贷款最好的方法是什么,是找中介。

几乎99%的人都知道"房产中介",可是几乎只有1%的人知道"贷款中介"。

贷款为什么需要中介,我们为什么需要贷款中介?

许多人以为"买房子""办贷款",就是跑到售楼处,然后干干净净的付完全款。干干净净的办完贷款。

那是你,因为你是第一次买房子,你是首房首贷,你呵欠懒惰完全没有挖掘自身实力。

而对于职业多军,任何一张单子都是辛苦的。任何一张单子都是麻烦的。都是千军万马中找到一丝缝隙。

那些"纯洁无暇"的简单贷款。早已离我们无限远去。

因此我们需要"贷款中介"。贷款中介的作用,只要有二个;

1)进行财务筹划

2)选择银行

如同我们在《贷款的外围世界》这二篇写的,贷款这一行,有无数无数的金融产品。而且许多是你根本没有听过,从来没有接触过的。

再远一点,《截断和再抵押》中,也有很多计算。

而"贷款中介"的作用,是根据客户的需求,帮你设计出一套"贷款方案"。

腾挪转移,拆屋架梁。

先帮你从整体框架上,设计出一套方案。该如何进三退一,办卡申卡,最终限购限贷一道道槛过。

而此后,贷款中介还要做第二件事,连yevon_ou都要依赖的事:选择银行。

上海的工行审批权,是下放到区一级的。也就是上海不是一家ICBC,而是二十家ICBC。

上海不是32家商业银行,而是数百家。

每一家的分行政策,有"轻微不同"。同样一张单子,徐汇农行不能过,可能拿到了金山农行亭林镇支行,他就可以过。

这里面的熟路,不足以为外人道。

"贷款中介"的作用,就是不停地和各个银行信贷员喝茶。每一个贷款中介,可能有十个熟捻的合作伙伴。

"贷款中介"才会有第一手的信息。他会告诉你,按照你这个单子,应该拿去哪家银行做。

而贷款中介哪里找呢,一般都是去"房产中介"店里找。

每一个房产中介,都会有"长期合作"的贷款中介。一般凡是xx房产的单子,都会交给xx贷款行去做。

有时候你和他们"总部"比较熟。去总部签约的时候,顺便问问,"有没有好的贷款中介"可以推荐。

一回生二回熟,几次下来,手里就渐渐积了更多人脉。

一个优质的"贷款中介"是非常非常重要的。甚至可以说,当你开拓新的城市市场,杀入深圳,杀入上海,杀入北京。没有"御用贷款中介"你寸步难行。

贷款中介甚至比房产中介更重要。

评价一个贷款中介的好坏,并不是看他每年做了多少单。

对我们来说,主要关注"解药单"。

象多军这种征信报告80页的人,张张单子都是高难度,张张都是药单。

这样情况下,他还能帮你贷出来。才是高手!

(yevon_ou\@163.com,2016年8月17日朝)

[1] 限购先不讨论,限购用另一条线破。

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