网签和贷控 #2310

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-08-04

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网签和贷控 ~#2310~

抑郁症又犯了,更新会慢点。

事在人为

一)网签

城市分二种,一种是有网签的。例如北京,上海。

另一种是没有网签的,例如深圳,南京。

网签几乎所有的条文都不重要。因为网签有一个规矩,它可以加"附加条款"。

也就是你可以在附录多打几页,这几页是不用上传的。

在"附页"中,你可以约定"原文第十五条作废,以本条为准"。

"原文第十七条作废,以本条为准"。

网签中真正起决定性作用的,而且不可被附页替代的。主要是第一第二页。也就是:

1)买家姓名

2)价格

3)贷款金额

只有这三样信息是不可更改的。其余的付款方式,交房时间,违约条款,装修保留等等,全部可以"以附件为准"。

只有这三条信息,交易中心+银行+税务所,是统一口径的。

也就是说,凡是实施了网签的城市,不可以做阴阳合同。

  • 你报什么价,就要按什么价交税。

  • 你交税什么价,贷款就贷金额七成。

  • 你想做高首付,就要借六还七

二)城市的差异

城市之间,有很大的差异。

一般来说,越是往南,"改革开放"的春风越是吹拂大地。越是繁荣自由商业化。

越是往北,"管制"越严重。权力肆虐,商业化程度低。

相比之下,深圳的网友,就要比上海幸福得多。

因为深圳是"非网签"城市。其核税价格,可以写低到20万元/套。轻徭薄赋。

因此"凤姐变冰冰"流派,最初兴起于深圳。而上海虽然有老公房之王,却依然以长持收租为主。

深圳还有一个bug,以企业名义买卖,不受限购限制。而且有"营业税豁免条例"。那简直是短炒的天堂了。

问题一:深圳核税价和过户价,可以不是同一个价格。是否意味着巨大的战略优势。

答:其实也不是很大。

因为"高评"一般是一种稀缺资源。哪怕没有"借六还七"肉疼,你也不可能把价格无限写高。

一般就写高成110~115%,非网签的优势相当于二成首付。

问题二,请分析一下北京市场。

答:北京是最可怕的市场。因为北京是一线城市中,迄今唯一征收20%所得税的。

二手房几乎完全无法交易。

以一套北京的学区房为例。当年老人家房改获得,成本10W。现在售价1000W。

则差价所得税你就要交200W。

算上营业税,契税,总交易费用高达270W。或者说总价的27%。

或者说"写低交易"的话,是"付三得四"。

因此北京市场是严重的写低市场。能写多低写多低。完全贴着下限走。

一般有些历史年头的盘,网签过户价只有实际价格50%

贷款只有30%

现金耗用巨大。杠杆无法生存。堪称炒楼客的墓地。

目前北京普适行情,房屋买卖时,下家要结离婚。

上家也要结离婚。

"净身出户",然后再熬到满五唯一。然后上家才挂牌卖房子。

这段子都能进德云社了。

问题三,请分析一下香港市场。

答:香港市场极度不友好。

香港人第一次买房,按金额阶梯,契税1~4%(一般你看得上眼的,都是4%)

非香港人非第一次,一律"双倍印花税"。即契税8%

然后如果你是大陆人士,或者以企业购买,还要加"特殊印花税"15%

也就是大陆人去香港买房子,契税要交23%

当然有人说KFS补贴23%,对于这种智商充值,俺就哈哈。

更惨的是,在23%的基础上,香港银行还不提供金融支持。

目前香港房贷利率在1.75%的确是不假。

但问题是金融管理局出了"指引"。

  • 700W以下物业,最多贷60%

  • 700W以上物业,最多贷50%

  • 第二套住宅,最多40%

  • 非自用物业,最多40%

也就是说,我在支付了23%的契税之后,香港金管局贷款40%给我,还假惺惺地说"防范风险"。

前二天和香港的谭叔有一阵对答,写道了香港衰退的原因。有兴趣可参阅《与无政资谭叔的对答》#F580

三)贷控

随着"零首付精算法"高评接踵而来的,是"贷控"。

举例来说,1000W的房子,贷款700W。

可是你写高成1100W交易金额,贷款770W。

这时候你给上家的首付300+770=1070,就产生了"贷控"的问题。[[1]]

贷控有AB二种解决模式。

无论哪一种模式,关键是上家的人品。贷控迄今不是100%完美的手法,人品至关重要。

A模式是230+770.

你给上家230,贷款发放770。款清。

这种A方案,有二个问题。

  • 上家比较吃亏

  • 首付收据不足

在整个流程中,上家是有风险的。他等于款没有收足就进交易中心了。

但实际操作中,A方案是主流的。占了80%以上。

A方案实施的首要前提,上家必须是一个诚实本分的人。

因为经过TG几十年的弱民教育,5060普遍是"大锅饭"一代。是老实本分的一代。

在这样的情况下,"下家"表现得有进攻性,上家往往宁愿吃哑巴亏。惯于被领导而不是领导。

你再嘴巴甜一点,诉诉苦家里人如何不容易。

颜值高的主动哭晕。哭晕在上家怀里。

一般上家也就应允了。230+770是很常见的模式。

而且卖房通常都是赚钱的。无非赚多赚少的问题。上家心态很好。

至于银行首付收据,更加不是问题。

绝大多数情况下,信贷员会帮你处理完毕。

实在不行,你让上家转回你即可。

甚至在跨行汇款时,账号写错一位。让汇款被弹回来即可。

四)B类贷控

比较棘手的,是B类贷控。

B类贷控是:300+770-70=1000

也就是说,你首付300W是付足的。

等贷款下来之后,让上家再还给你70W。

这种主要发生于上家比较搞,比较斤斤计较,比较老阿姨不好说话。

19%情况下,B类贷控也是风险可控的。

首先,你要看上家的职业。如果上家是"认认真真上班"的,最好是公务员,教师,白领之类有体面的职业。

则你几乎一点风险都没有。这样的人最怕你去公司里闹,而且他们也不会贪图70W。

你反过来想一想,1000W的房子都卖了,业主贪污你70W干什么。不就是小数点么。

有产者有恒心。

比较麻烦的,是小业主,企业主,社会上的混混,尤其是欠了一屁股高利贷需要卖房的人。

这个时候,就涉及到了C类贷控。

五)C类贷控

真正麻烦的,不是A类,也不是B类。

因为1000W的房子,最后为了70W的零头。B类阿姨也不会贪你的。

真正麻烦的,是C类贷控。占1%

C类贷控并不是买卖中产生的。绝大多数情况下是源于"药单"。

朋友zhifei有一阵子读"经济学"读僵掉了。他问我,既然"风险分析"已经如此发达,企业资信报告随处可见,为什么社会上还会有坏账。

我冷冷地嘲了他一句:"你100W卖部机器,现在有个山西人出120W要买。"

"前提是必须120天付款,而且该企业有资质风险。请问你卖不卖"。

Zhifei若有所悟。

这个世界所有的坏账,全部都是源于贪婪。

风险本身就是利润的一部分。那些哭诉"诚信不足"的企业,也完全不值得政府拯救。

同样道理。炒房客一切的痛苦烦恼,都源于"药单"的超额利润。

如果你见到一套妥妥一千五百万的房子。只卖你1000W。

超值超笋。一见就喜欢。

可是这套房子里面,内含600W的私人借款。而且房主的个人信用口碑也不佳。

如果你想买这套房子,你就得先垫600W进去。

你先喝一口敌敌畏[[2]],体会酝酿一下其中的苦味。

然后含着泪把这单子做完。

遇见这种情况,一般最好的办法,是去社会上找专业的"担保公司"。

三教九流,有这样专门的"贷款公司"。收费大约每个月7.5%

让房东和担保公司签合同。你别卷进去。

这是最省力的。多军老了,真心懒得解药单。

只有极偶然的情况下,"担保公司"不能介入。你要自己解药单。

这样的情况下,你的现金流其实是:600+770-370=1000

你先垫他600,押着他去把私人借款还了。把抵押证解开。

然后你交易过户,银行贷款770。

最后你要从他手里,再抽回370。

抽回370,而不是70W。这就是一个很大的数字,并且发生了"质"的不同。

如果为了7%,别人不会使诈。

如果为了37%,很有可能道德风险。

C类贷控解决的方案,首先你要和信贷员关系很熟。

信贷员必须精确地告诉你"放款"的日期。例如星期三的下午。

你押着上家,到银行里去办一张借记卡。

把网银,手机银行,U盾转账之类限额全部都开好。

一般过户之前,上家都愿意配合你的。

这里面最核心的一点,虽然身份证只能是上家的。但是"预留手机"可以是你的。而且网银所有的短信验证,都是你的手机。

等到信贷员通知"放款"的那一个下午,你就约好了上家,在银行的附近找一间茶舍"喝喝茶"。

大家聊聊欧冠杯赛,奥运金牌,气氛好得不能再好。

等银行放款时,他会有短信通知。

因为挂钩的是你手机,保持着高度警惕,"叮咚"一响,第一时间把资金"网银"转走。

根据我个人的经验,更好用的是lakala。在淘宝有售,50元/个。插在手机上的。

只要你接到了"放款短信"。你可以立刻刷借记卡"信用卡还款"。

诸如中信蓝卡,浦发,民生,华夏之类信用卡,溢缴款都是可以无损取出的。T+1工作日。

拉卡拉的好处,是你不用开电脑。不用等可怕的中国移动短信验证。

刷刷哗二下,转账走最快。

整个流程可以压缩在26秒之内。

注意说明一下,银监会要求"一阶贷后管理"。也就是放款后,第一次转账汇款,必须给监管部门报备。

所以你不可以网银直接转入下家借记卡。最好是同学和远亲。

C类贷控的风险是什么呢。风险是"借记卡支付渠道"实在是太多了。

上家完全可以凭身份证去挂失,要求换新卡。

上家可以凭身份证去更换登记手机,更换网银密码。

所以放款当日下午,你要请上家一起来茶馆喝茶。当着面看着。

另一方面,资金划拨,有超级网银。

这都是后台隐形的。不知不觉之中,卡内资金就被全部抽走了。

当然,很多银行网银可以查询"对外协议",所有的超级网银都可以掐断。

但是支付渠道实在是太多了。你可以挂在支付宝,微信上面"快捷支付"。还有资金自动归集协议。

还有无数无数我们不知道的渠道。

所以我们还要"斗快"。

搞定信贷员,确保第一时间知道"款到卡中"是非常非常重要的。

款一到,你马上就抽走。26秒之内,我就是比你快。

总结性的来说,迄今为止,我们所有的"贷控",没有发生过任何一笔坏账。

但是贷控始终做不到100%无风险。

事在人为,无差别人类劳动。

(yevon_ou\@163.com,2016年8月4日午)

[[1]]如果交易中心核税价高于实际价,则应该不惜一切写高。免得浪费税钱。

[[2]]戏言。敌敌畏剧毒,0.00001%足以致人致死。建议以咳嗽药水代替。

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