天津楼市看淡 #1810

原创: yevon_ou 水库论坛 2018-05-21

天津楼市看淡 ~#1810~

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一) 卖家产

首先呢,我们讲个故事。

话说在我们寒冷的北境,有一个超级大国。

这个大国,曾经是如此强大。钢铁战车洪流,令全世界颤抖。

他们率先造出了人造卫星,造出了重型战斗机,造出了梭鱼钛合金潜艇。

后来这个国家垮了,财政无以为继。

数以百计的潜艇,被肢解和抛弃。改当作废铁卖。

但是"军备"垮掉,有一个副作用。

这个国家,突然不需要那么多的军需石油了。

在一个幅员如此辽阔,随便一挖就是一个大油田。仗着国土面积足够广,人均资源足够富。

该国摇身一变,变成世界第二的石油出口国。靠卖初级资源,获得绝大多数外汇。甚至财政支柱。

好了,现在问题来了。请问卖石油,该国是强盛期还是衰退期。

答案不言而喻。老毛子都哭了。

二) 天津

资料来源:《天津红利

2017年,天津GDP全国垫底,增速仅有3.6%

2018年一季度,天津GDP仅增长+1.9%,真心坐不住了。

谈起天津,人们最大的印象是:"没印象"。

我们会谈论上海,北京,重庆,南京。

偶尔也会讨论青岛,沈阳,郑州,甚至石家庄。

可是如果没有人提醒,许多人或许会忘记了,"哦,北方还有一个天津",也是直辖市。

单纯从体量上来说,天津绝对是"大城市"。

1.8万亿的GDP,1500W人口,全国排名第六。

可是天津的定位,就是毫无"存在感"。

大学生毕业,没有人会考虑去天津创业。新产业风起云涌,也绝不会选择驻地天津。

甚至就连天津有名有姓的"风云"公司,也想不出几个。不知道"一汽夏利"算不算。

开句玩笑话。近年来,上海人纷纷忧虑上海衰退,"上海要凉了"。

上海如果真的垮了,退出一线城市的竞争。沦落为一个碌碌无名的二线城市。

其表现会怎么样呢。

很大的概率,上海GDP并不会崩溃,跌到0.

全国各省的GDP增速,其实都差不多。高低差不到三个点。上海再怎么烂,也总比甘肃强吧。

所以上海"宏观"数据,还会是一个超级大市。毕竟2500W人口,衣食住行摆在这里。

上海如果要衰弱,很大概率就是"天津化"。

意思就是你还是一个大城市,大公司。但是你毫无影响力。

好比我们总是喜欢说"北上深",但很少有人提"广"。

  • 无论是创业,风口,引导时代潮流,

  • 失去全国性聚焦。

  • 失去全国性中心能力。

三) 海河计划

这次天津的"海河计划",其实就是卖特权。

北渝上津四个直辖市中,天津第一个撑不住了。

如图,以这个网上疯传的"中国高考难度排行榜"为例。

地狱模式,从来是江苏,湖北。

天堂模式,则是北京,上海,天津,西藏,青海......

但是这个直辖市的优待,绝不是让你拿来卖钱的

直辖市,是国家对你的期望,承担更高更重要的责任。

直辖市的优待,是一种光荣,是一种荣誉,是一种回报和奖励。

如果你要沦落到,拿"高考移民"来抢人,那给你优待的本意是什么。

就好比说,苏联国力强盛的时候,他是绝不会用废铁价,出售乌克兰基地的直升机的......

(想想还是不能批评,略)

目前我们的大环境,是"限购限贷"。更深一步,则是"租售并举"。

但是没有人和你说过,所有这一切政策的背后,都是"土地财政"的收入瓦解。

2016年,上海每月住房交易可达40000套。年交易金额1.4万亿元。

按照平均政府抽税5%计算,仅"契税+营业税"一项,交易型税收收入高达700亿。

2016年末,因为加深调控。上海住房交易量,暴跌到不足10000套。成交总价,也更偏老破小,普通住房。

2018年4月,甚至跌破8000套。

你想一想,仅"契税+营业税"一项,因为交易量的减少,库房就少收入500亿元以上。

而上海的地税收入,一共也就在5000亿元数量级。

同样受损的,还有"土地出让金"。

"限购限贷"是这样一个逻辑。

  • 你不让有钱人买房,只让屌丝买房。

  • 屌丝出不起价钱,房价卖不贵。

  • 房价卖不贵+KFS挤不出油水,地价就拍不高。

  • 限购限贷,最终损伤的是大地主的利益。

回想一下,上海2016年一片"地王"的火热景象。周浦保本价要卖到8W,凉城要卖到15W。

在"二限"的今天,土地是再也卖不到如此昂贵了。

以上,还没有算"租售并举"的政策。

如果大力推广"租赁用房",则意味着政府"卖地"这块收入,彻底为零。交易税收入,也无限跌近为零。

光靠撸房租,目前房租只有1~2%的水平。小白领又特别容易"叫"。

撸房租能撸多少钱回来,能不能跑赢地方债利息,这是一个很大的问题。

综上所述,"地方"上的财政支柱,在一根根被敲断。腿打断。

而社保,路政,基建等各项支出,又是刚性的。腾挪空间极小。

你当管理者怎么办,我也很绝望啊。

在北渝上津四个直辖市中,北京永远是帝都,傲然领先。

重庆依然是亲儿子,小灶吃得不断。

上海老龄化严重,越来越凉。

天津最先撑不住。

在四个直辖市中,天津是最早放下"矜持"的。不要命不要脸象二线城市一样抢人。

这并不是说明天津强,而是因为天津弱。

参见《这些城市,正在拿命欢迎你

四) 翻盘

那么,"抢人大战"的结果,能否带给天津浴血重生,重新起飞呢。

就好比俄罗斯卖石油,能否再卖出一个军事强国,世界一级呢。

对于这件事,我们看淡北极熊。

首先,"海河计划"整篇媒体报导,是极其不负责任的。

文科生小编,动辄就是"30W人网上申请"。

中国文字,博大精深。稍微有一点行政常识的人都知道,30W这个数字绝对不可能。

各地的"房地产交易中心",各位总去过吧。

人声鼎沸,摩肩擦踵。你说这么大一个交易中心,一天交易多少笔。

以浦东德平路这种大区,大交易中心为例,也就150笔顶天了。

全上海20个区加一起,每天也不会超过2000笔。

(全月才8000笔)

但是你想,"户口入籍"这事,一点不比房产交易简单吧。要准备的资料,要辅助的人员,中介和你全家到场。里里外外也得五六个人,忙一整天。

仅仅以"市民中心"微薄的容量,排队500人就可以绕街二圈了。

绝对没可能300000人吞吐量。

事实的真相是,"30W人预约"仅仅是网上App的访问量。

事后还需要的审核,一步都不能少。整个流程和排队,加紧人手也办不了。

而且据说最近的政策又出台了,需要在天津市内有工作。

这样一个月搞下来,能多入户成交50000~60000人,就算流畅了。

目前的"天津房产热度",很大程度,是一股热昏。

好比当年"雄安"新闻出台时,山海关的人开车十几个小时连夜赶过去。

您急啥,您赚到钱了么。

更何况,哪怕给你入户几千几万人。这些人要转化为"生产力",还需要好几个逻辑转弯。

1)天津有没有足够的就业岗位,有没有足够的创新动力,容纳大学生。

2)这么多人都是奔着"高考"去的,会不会稀释高考含金量。甚至直接调低天津权重。

3)天津房价不低,和平学区房早就要60000/m以上。你拿什么和沈阳,重庆竞争。

五) 结语

"户籍制度"在中国,看来真的是要完蛋了。

各城抢人,门槛如此之底。以后看来除了"北京上海",哪里的户籍都不值钱了。

天津是第一个放开口子的直辖市,也是第一个突破底线的城市。

这背后的逻辑,并不是天津的锐意进取,创新革新。

而是天津最弱,是下降轨中的反弹。

这一次"海河计划"的效力,被媒体夸大。而市场中的小白,又有新手陷入狂热。实际药效,并没有宣传那么30W人。

天津楼市,不如解读为"利多出尽",趁这次市场狂热,应该是抛售窗口,而不是买进。

打折清仓促销,未来不属于天津。

(yevon_ou\@163.com,2018年5月20日晚)

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