七套八套高成本资金 #2610

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-10-27

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz\_jpg/Ok4hZ0tV6r5tiaOtzMgal0hNuSsGQsJZI6dJRyrk9sibR1gZDO4ORZCmt3MhFoPX2Vj6pkhBwtr46RPvd0Z33ZRQ/640?wx\_fmt=jpeg&wxfrom=5 七套八套高成本资金 ~#2610~

麦田依然丰饶

一)高成本资金

当我们跨出一二三四五六套,进入第七第八套时,我们面临一个任务:

  • 再融资400W

在你已经连续三年,每年融资400W的基础上,骨髓都抽干净了。好了,请你的第四年,再融资400W。

这个问题,说难不难,说简单不简单。一言以蔽之:"高成本资金"。

如《资金的分层》一文所说,当我们回首前三阶;

  • 自有资金

  • 父母资金

  • 信用卡资金

这三级资本都不贵的。自有资金大致在3~4%成本之间,而信用卡运用成熟总成本也就4~5%

当你需要再筹措400W的时候,你会觉得锥心刺骨。挖地三尺,再也找不到任何资金。

但其实这是一个伪命题,是一个"心魔"。

心魔之处在于,你始终不肯突破"6%防线",始终是在廉价的一级资本中打转。

而如果你抬头四望,当你愿意出到更高的资金成本。你会发现,资金源源如水。

二)资金筹措

高成本资金主要有二项:信用贷和私人借贷。

如果我们把目标定在400W这个数值上的话,还是比较容易实现的。

对于信用贷而言,信用贷的门槛并不高。甚至很多时候是银行求着你办。

而信用贷的主要瓶颈,则在于利率难以控制,且额度不太高。

利率方面,最近市场充分竞争,信用贷利率已经有所下降。从最初的14~15%降到了今天的9~10%

额度方面,主要靠"多核"来解决。譬如说,每单信用贷上限仅30W元。而你有五个身份证,这样拼凑起来就有150W。

* 还有一个偏门,则是"有透支无免息期"的贷记卡。

另外一条线,是"私人借贷"。

私人借贷的科技树,对于早期的起步者。它是不开放的。

如果你是街头一贫如洗的屌丝大学生,没有任何人会把大钱借给你。

但是,如果你是在2N的第四年,情况又有所不同。

这一年,从理论上来说,你应该已经有了6套600W的房子。目前正筹款融资买入第七八套。

运气更好一点的话,你的这些"投资",在以往几年应该是赚钱的。贷款成数也有所降低。这使得你的净资产变得更为丰厚。

当你已经真心白银地投入了1200W,而且已经获得升值回报之后。

别人有什么理由不跟呢。

一个拥有600W*6=3600W巨额房产的人出去借钱。还是相对容易的。[[1]]

我们的目标是,凑满400W现金。

借钱这种事,类似于"升级打怪"。信用额和厚脸皮可不是一朝一夕炼制的。

假设一开始规模还不是太大。亲朋好友借个一二百万应该可行。

从长远来看,私人借款的数字可以做到500W以上。甚至足以支撑你的第九,第十套。[[2]]

在《烈火焚城征粮队》文中说道,炒楼这一行,婚姻基本不具备1+1=2的效果。

因为炒楼就象巫妖,把方圆几百里的资源全部都吸光。

一个炒家就是一方领主。融资借钱所到之处,片草不留。

前二周,有一个公众号写了篇《或许"炒房"就不是你该干的事儿》[[3]]

其中,酸溜溜地说"风险控制",疯魔流正人君子不取云云。

这种文章,典型的就是文科生小编。腌黄瓜清高地坐在办公室里YY,一点没有实战体验。

你以为加杠杆很容易么,你以为办400W信用卡,亲朋好友借400W元现金这么容易啊。

你倒是出门借借看。四眼眼镜仔连把葱都借不回来。

不是嘲讽疯魔流,而是你根本就借不到钱。

不是"不要用杠杆",而是你根本拉不起杠杆。谈何规避。

哪怕你说信用卡400+高利息借款400=800,

可是你想一想,你的自有本金也是400+400.

这相当于本金1:1的配资。而中国诸大银行发了那么多次级债,它们的核心资本充足率才多少。

即使你竭尽全力借足了钱。房价一涨,涨个30%

你再算算你的"负债率",还剩下多少。

什么,万一房价不涨?

呸,啥叫"定期定额投资法",你再回去看看曲线。

对于这种穷书生,我好心地送文科生一句;

出门左转是股市,没有门槛不限购。

哭着跪着求你买,开户还送大礼包。

走好,不送。

三)私人借贷的上限

一般我们认为,"私人借贷"的上限,也是400W。

为什么,这里牵涉到一个比值的问题。

如我们之前假设。小夫妻俩拼拼凑凑全部资金400W,老父母挖空窖藏400W。这已经是挖到极限了。

而你对外借款,能再借到"一个家庭"么。

别人给你的支持,能和你父母倾囊而出的一样么。哪怕你拆散了分开很多家,总数也未必有亲爹一家多。

所以这是一个"比值"的问题。

如果是你本身只有100~200W储蓄的阶层,则你的社会关系网,往往也只能借到100~200W。

如果你本身具有400~500W积蓄的白领,则你的社会关系网借钱上限,往往也是400~500W。

"12%的拆借资金"借贷这种事,能帮你完成第7,第8套。

但是再往上走,动力就不足了。

借钱这事,也是严格符合"边际效益递减",呈金字塔结构的。

你最初的一二笔钱最好借,铁哥们死党,或许还是偷藏的私房钱。放你这利息也较低。

但是到了后期,便宜的钱都借光了。利率就不可避免地上去,而且稳定性也差。常常会隔三岔五地抽回去。

如果你要"向外借款"800W的话,则第二个400W,难度绝对远远大于第一个400W。利率也较高。

一般很少有人用到"非常高利率"的借贷资金。或许仅仅是有疯魔流,金朝阳等流派。

但也仅仅只能帮他们更往前一步,2N多撑一年。

值得注意的是,"超高利率借贷"是一柄双刃剑,非常容易割伤自己。

炒楼的复利回报,一般我们也就打算20%

四)月供

很多人在问,"月供"月供去哪里了。

对于绝大多数的小白,他们做预算,是做"整体预算"的。

一套1000W的房子,对他们来说,就是一千万。而绝对不是多军眼中的三百万。

所以小白们总忍不住问,月供呢,月供去哪里了。

你每年2N,一直到第四年,那差不多要2500W贷款,15W月供了。

月供怎么还?

答案是,先不用考虑。

放到后面章节再讲。

五)跑步中跳舞

随着你2N,2N的不停积累。另一件要做的事,则是"资产的优化配置"。

对于绝大多数人的资产结构,买第一第二套的时候,最"神完气足"。

当时资金最宽松,工具最健全,各项潜力尚未挖掘。

很多人会在第一第二套时买入"自住房"。也是自己核心住的"主宅"。

但是此后,随着2N越来越难,资金越来越狼狈。财政越来越难以跟得上。

2N此后买的房子,很有可能是"东一榔头,西一榔头"。

甚至有可能是"笋盘驱动"。买这套房子的唯一原因,就是七折暴抢。

中介打电话给你说,"出来一套笋盘,七折,二小时必走"。

然后职业炒家以快打慢。当用家还在说,等老公下班后17:30再来看一次;

你已经到隔壁血站,卖了200cc血,把小娇娘扛回家。

我们把这种情况,称之为"在跑步中跳舞"。

因为你实在发展得太快,快到你都没有办法调整结构。优化资产。

你就象是在跑一千米,然后在跑步当中,还要旋转,跳跃,飞舞。

有一次和北京的朋友去看一套联体别墅。房子看得还漂亮,也不贵。

朋友问我,"啥时搞个Party啊"。

我捂着脸说,"房子就算啃下来,我估计也没钱装修"。[[4]]

中世纪曾经有一个"教堂效应"。意思说,哪一位教皇开始修葺宏伟壮丽的大教堂。往往也就是教权势力走下坡路,教廷日暮收缩的日子。

因为"装修教堂"是一件回报率很低的事情。但凡教皇要征伐扩张,侵略势力,他是绝对腾不出手来装修的。

高回报项目做完了,你才开始做低回报项目。

前二天水库某群和雅房中人吵架。雅房得意洋洋地炫耀租金回报可以收到5~6%。并且说"租金回报才是长远发展的恒动力"。

\

你看法国的卢浮宫精雕细琢,英国的古典建筑浮华远远不如法国。而英国却才是真正的"日不落帝国"。

对于2N系列来说,等你做到了7套,8套。

你是肯定要"整理"重新配置手中的资产的。去芜存菁,按照需求好好梳理一番。

但是这些事,是肯定不能在跑五千米的途中。单独停下来二年,给你过好日子的。买卖哪套,装修哪套,抵押哪套。你只能"在跑步中跳舞",一边奔跑,一边妖娆。

六)炒家的自豪感

水库论坛,最早的几篇文章,到了《职业炒家(三)----- 正义感 #150》这篇,我们就已经对"圣母婊"提出了呐喊。

圣母婊们说,"炒房是赚到了钱,可是也要注意对社会的报答"。

公蜘们说,"炒房轻松赚大钱,蔑视劳动,践踏勤奋工作。应该回收他们的利润"。

我们的回答是:

放你妈的狗屁!

[请尊重炒楼这一行。我们所有的钱,全部都是拿命拼换来的。]

到现在为止,我们一共说了四个400W。

1)你会不会砸锅卖铁,把自己的倾家荡产400W投下去

2)你会不会焚城烈火,把父母攥在手心里的400W养老投下去。

3)你会不会无中生有,办信用卡400W

4)你会不会借高利贷,借钱投400W

你要看到这些步骤,一二三四,全部都是斑斑血泪。

这些事说穿了都不难,炒楼的技巧摊开讲,无非都是财务精算和风险判断。

可是你敢赌命么。

我们对我们赚的每一分钱,都充满了正当和自豪感。

我们不欠社会任何钱,不欠社会任何"幸运"。不欠社会任何"不劳而获"。

你要是觉得太好赚,您怎么不也办400W信用卡,再去借400W高利贷,满仓压上,拿命和我对赌?

有时候我们把炒楼的手法公开,把七伤拳内伤摊开来讲;

就是告诉各位,不要"妖魔化"炒楼这一行。

人类对自己不熟悉的东西感到恐惧。

人类对于别人赚大钱的事感到嫉妒。

这二股情绪合力造成了对"炒家"的红眼病。

我们把"炒楼"这一行公开。告诉你,钱就是靠这些套路赚的。

在赚钱的背后,是累到吐血的奋斗和自我激励。

你也可以学,也可以赚。可以分享我们的收益。

当然,赚得没有大神多。

我们希望社会上看待"职业炒家",就象是看待一个技艺精湛的画家,钢琴家,手工艺人。

你也能画画,也能赚钱。但是赚得没有大画家多。

但是你知道这些笔锋,这些线条,这些光影。你知道原理所在。

你看待大师赚那么多钱,有的只是尊敬,而不是嫉恨。

(yevon_ou\@163.com,2016年10月26日午)

[1]借钱这种事,结婚之后信用翻倍。生小孩之后信用再翻倍。

[2]当私人借款超过800W以后,每月利息8W,每年100W。净付私人借债利息年一百万,在上海已经算稀少了。

[3]《或许"炒房"就不是你该干的事儿》http://mp.weixin.qq.com/s?\_\_biz=MzI3MTAwNDY3Nw==&mid=2650491189&idx=1&sn=1931478a4eb534b798d63e51c736a9fd&chksm=f2c78c5fc5b00549b2261d8e002b07ea0a2d42a7386123b068c50a106cde69f5c7a1e1ca0fd3&mpshare=1&scene=1&srcid=1018sWg5CMJ4cdXNfSvyGWoi\#rd

[4]参见水库帖子《福州限购提首付被噎着了,潜心优化租金搭建拆借渠道》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=48845,第六节

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