土增税对工商业的破坏(下) #740

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-01-20

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土增税对工商业的破坏(下) ~#740~

土增税的作用,就是把地产股由金融业改成了制造业。

一)时间限制

#730东拉西扯,花了三千字篇幅,似乎没讲到和土增税有什么关联。

土地增值税存在的作用,就是成功地使"A股上市地产公司",由一支金融股,变成了制造业股。

首先我们来看"土增税"的计算方式,他是严格地和时间排斥的。

好比我有一笔资金,譬如10亿,投资做一笔生意。我要求10%的年回报,按照目前的无风险利率和市场环境,应该说不过分的。

你哪怕做一些理财产品,也有这个回报。

可是,当你的生意,并不是一年之内完成。而是要二年,三年,五年收获呢。

这也容易,110%的\^2,\^3,\^5好了。

以下是有"土地增值税"是的情况。

     回报率   扣25%所得税   土地增值税

一年 10% 13% 19% 二年 21% 28% 40% 三年 33% 44% 73% 五年 61% 81% 133%

如图表。如果你整个项目运行二年,年化10%回报,

则你二年共需要121%的回报。也就是40000成本的项目,卖到48400元/平米左右。

按照中国税法,企业交25%的所得税,所以你实际需要28%的"毛利润"。

40000成本的项目,拖上二年,企业要卖51200元/平米。

可是你接着算上"土地增值税"。这事就没底了。

     土地增值税

一年 19% 二年 40% 三年 73% 五年 133%

在"土地增值税"情况下,价钱要上去很大一截。

很大很大一截

很大很大很大一截

很大很大大大大大大一截

二)土增税的分析

土地增值税对"时间"是极度不友好的。

也不知道哪个马克思主义官僚想出来的算法,假如你整个项目拖了五年,按照每年10%,你合理要求共计161%的回报。

可是土地增值税呢,他直接就认定你"暴利"了。

在暴利的情况下,他直接就启动了惩罚性税率。60%的赢利全拿走了。

在"土地增值税"算法下,假设企业要获取161%的收益,他最终必须把房子卖到成本价的233%

房价翻了2.3倍,不是KFS黑心,是被秀相政府的"土地增值税"搞上去的。

三)土增税的适用对象

上海北京二个城市的"个人所得税",大约占到了全国"个人所得税"的一半。

湖南这么大的省份,只有30000人申报个税。

这并不是说湖南人收入低,达不到"纳税的光荣"。而是说内地省份的法律和我们有些不同。税是征不到的。

2015年全国房地产销售约80000亿,土地增值税交了约4000亿。

在实际操作中,税务一般会按1%,2%,3%的税率进行"预征"。然后等卖完时再进行总体清算。

香港人评论李嘉诚的"长江实业"。总是嘲讽地说,他还有一家公司"长江基建"(1038.HK)。

这是一家市值2000亿的企业,一度也是恒指成分股之一。

由于"长江实业"大部分的建筑工程,都由"长江基建"承揽。

所以香港的证券分析师们,常常嘲讽地说,李嘉诚的股票没法分析。

为什么,因为他可以"转移利润"。

每一个基建工程,合同稍微倾斜一点。利润就由地产商滑入了承建商手里。

合同稍微倾斜一点,利润就由承建商转入了地产商手里。

你想操纵哪只股票都行。

同样的道理,也发生在内地房地产行业之中。

因为"土地增值税"是一种非常不合理的税种。全国所有的各行各业,都是25%的企业所得税。只有房地产行业,还需要额外叠加一个"土地增值税"。

既然税法无情,那就只能利润转移了。

具体的算法,我在承建造房子的时候,多申报二包黄沙水泥。于是成本就上去了。而哪怕你赤脚去工地,水泥消耗量审计也审不出来。

上次我遇见一个LongH的董事长(生活)秘书。谈说起来,讲"精装修是大势所趋"。几乎每一个KFS都热衷于做。

我对于他的外行心态不屑一顾。每平米10000元/平米的"精装修费用"。你丫还在我面前呱噪精装修省钱,批量采购省钱。

SB,精装修的唯一目的,是为了LVAT。

对于内陆的房地产企业,LVAT其实你是征收不到的。他们有各种方法,可以转移利润。

最终把房产企业的利润控制在薄利,微利的状态。象征性交一点,大家都好。

可是只有一类企业,他们的LVAT是逃不掉的。

不仅逃不掉,还要严加审计。

这就是A股上市地产公司。

四)A股上市

对于A股上市地产股,且不说他们要经过正规得多的审计。

仅仅是你这只股票要在市场上生存,要讲故事,谋发展。

哪怕为了你的股价着想,你就必需做大利润,必需毛利丰厚。

可是我们看万科的财务报表,他并不是一家"毛利率"很高的企业。平均也就在销售额的7~8%之间。基本没可能上10%的。

为什么呢,因为他采取的是另一种策略,"快销快卖"。

对于房地产,我们熟知有二种套路。

  • 一种是3000元/平米的地价买进,捂上十年,一直到50000元的时候抛出。看上去毛利非常高。

  • 一种是3000元/平米买地,4000卖出。然后5000买地,6000卖出。每一个项目毛利都不高。但是追求周转率。

有些人或许会说,这二种做法差别不大。教科书也会告诉你,各种做法平等。

但我们会告诉你,这就是"金融业"和"制造业"的区别。

其最终利润,则是"炒房客"赚的和"KFS"赚的区别。

如果企业选后者路线,他其实是赚不到钱的。因为;

  • 每次你辛辛苦苦卖完房子,面粉比面包更贵。你甚至全部的销售款,还不够采购原材料。

  • 毛利率无法提升。

  • 你增长的唯一方法,仅仅是数量增长,规模增长。而万一遇到经济萧条,周期逆转怎么办。

因为"土地增值税"的存在。A股"公开上市"企业事实上无法选择前一种方法。税法台面上无法交代。

而当他们选择"快销批次"模式时,本质上他们就堕落了。由高贵的"金融类股"沦落为傻大黑粗的"制造业"。

所以中国股市的"地产股",名义上叫地产股,其实根本不是地产股。你绝对不可以以海外分析地产股的方法,来分析中国A股。

哦,你要问,为什么你以前不知道。

因为中国的A股"地产行业分析师",必然是不懂房地产的。

一个懂房地产的人,怎么可能去炒股票。下九流,不入流!

五)危害

"3000买地,4000卖房,5000买地,6000卖房"这种模式,产生了很多危害。

一个首要的危害,是KFS质量差了。

万科的房子,为什么发生那么多的排水泄露,同层排水,垃圾焚烧站,高压电线,配电所,游行上街。

因为他过度地追求"周转率"。

"土地增值税"对时间是极度地不友好的。一个项目你最多做一年半,无论如何不能超过二年半。否则综合税率就会急剧上升。

为了赶工期,为了赶进度。万科过度地追求周转率。

这样就导致他的很多"前期工作"做得不好,做得不细。施工设计图纸户型小区也绝对不是"慢工出细活"。

另外一方面,各大KFS越来越"杀熟"。

[目前市场的主流,就是掠夺性开发]。短期之内把价格拉到最高,把所有粉丝收割完毕。

因为"土地增值税"。每一个项目都是1.5~2.5年的寿命。再长税太高。

所以KFS不愿意做长期耕耘,不愿意做持续投入,不愿意做低开高走。

我们现在买到的,是越来越差的质量,和越来越疯狂的炒作。就像KFC"速成鸡翅"一样。

土地增值税的第三个危害,则是各大开发商在"经济周期"面前的无语。

对于那种"3000元买入,囤十五年,50000元卖出"的资深KFS来说,其实他是可以控制调节节奏的。

对于"囤地流",囤地和炒房一样高尚,都是降低价格,抑制波动,化解风险的。

当市场上充斥着"囤地"的开发商时,他们可以有判断地,在狂热时期增加开发,在冷清时期减少开发。

但是LVAT存在的情况下,上市公司没有"囤地流"了,只有"快销流"。

他们对于经济周期是完全没有抵抗能力的。

在LVAT存在的前提下,无论经济好不好。你都必须"今年"开发完。最迟不超过2.5年。否则持续增加的税收,就足以将你压垮。

"土地增值税"对中国宏观经济造成的影响,就是三四线城市明明已经供过于求了。可是KFS还在不停开发。

因为他不能停啊。你说他空地囤着,捂五年,等周期过去再开发。

付不起那个税啊!

最终用一句话来总结土地增值税的话,则是"更差的房屋质量,更高的价格,更危险的宏观经济"。

拜托政府,LVAT这么中古主义的税收就不要征了。如果你需要Money的话,还不如营业税拔高二个点。

单一税制。

(yevon_ou\@163.com,2016年1月17日晚)

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