处房情结(一)#330

yevon_ou 水库论坛 2015-10-08

处房情结(一)#330

房地产市场和炒房市场,根本就是二回事。

一)处房情结

处房情结是一件大事,天大的事,用任何形容词描述都不为过。

处房对整个楼市,中国经济,产生了致命的,深刻的,深远的,深渊的影响。

处房情结严格地作一个定义,可以称之为:

"处房情结指某些人[只买]一手房,或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房"

处房情结造成了一系列的混乱。譬如我们常常听说"房地产支柱产业","房地产带动上下游家电装修"。

"某些地方房价又涨了"。

"某楼盘热销疯涨"。

"必须遏制炒楼"。

"炒房客把房价炒高,抢走了人民的房子"。

必须指出,以上各种说法,全部都是错误的。

二)二个市场

房地产市场,是严格地分为二个市场的。一手房市场,和二手房市场。

所谓"一手房市场",新房市场。是指KFS拿地,拍卖,建房,消耗钢筋水泥,新增人口入住。带动下游家电,家具,装修消费。最终城市外扩,建成区越来越大的结果。

中国的GDP考核,沿袭一贯苏联计划经济的思想。也就是"重量不重质"。

所以中国的GDP +%增长速度,是按照你钢铁水泥的生产数量来决定。你去年生产了10000吨,今年就一定要生产11000吨,这样增长率就是10%。

众所周知,2015年今年的经济形势并不好。房地产作为一个"夜壶"行业,又被政府提了出来。

而按照一贯的"计划经济"思路。房地产业要拉动GDP增长,就是要盖更多的房子,建更多的鬼城,增加更多的新建一手房。

可见,政府所谓的"振兴房地产"市场,和我们理解的是不一样的。

政府每天在公报上说的,专家们所建议的,和我们考虑的并不一样。

而第二个市场,是"二手房"市场。所谓Re-house市场。这是绝对的服务业。

二手房市场,主要是指"存量房"买来卖去,价格有升有跌。

在GDP算法中,一般认为该次交易所产生的全部费用:中介佣金+税费,为该服务业产生的GDP。

你在股票二级市场高抛低吸,和ipo一级市场规矩自然是不一样的。

二级市场股东,其利益和ipo自然也是不一样的。

二级市场股民,最痛恨IPO。恨不得永远不要新股发行。

道理都是相通的。

同样道理,对于"炒楼",职业炒家,他们主要聚集在二级市场。靠价格起伏买卖赢利维生。

一级市场,对他们来说并不是好事。政府如果号召"振兴房地产市场",再大肆盖新房,振兴反而是件坏事。

真正令我震惊的,是无数社科院和电视媒体砖家,在分析时的概念不清。他们往往把这二个市场混淆为一体。一听到振兴就认为炒家会赚大利润,一听到热销就以为能赚钱。

让我嗅到了祸国殃民的味道。

三)盲目的大多数

在传统的经济学上,大学里的书呆子认为"一手房市场""二手房市场"是打通的。买什么不是买,一手房二手房价格是连在一起的。

可是在中国,由于特殊的"处房情结",这二个市场是割裂的。高度的分离。

再重申一下,处房情结指的是某些人只买一手房。

而且这个"某些"比例很大。不是1~2%,而是80%。

这些人只买一手房。二手供应对他们无意义,这辈子就不想踏入中介店。

为什么说80%呢。以上海最例,上海是全国最市场化的地方,也是全国一二手房交易比例最高的地方。

2014年去年的标准,各卖了2000万平米。比例是50%:50%

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而且,你还要考虑几个额外因素;

1)二手房的挂牌数,远远高于一手。

假设你认为任何一手房,6个月内必定卖掉。则一手房的"可售"数目,和成交量基本上是100%关系。

可是二手房,10套挂牌房源,并不代表一定全卖掉。能卖掉其中三分之一就不错了。"可售"数目是300%倍数。

2)买不到一手房,内环无供应。才去买二手房。

3)一手房太贵,才去买二手房。

考虑到以上三点,上海人的喜好中,"一手""二手"的比例就不是50%:50%了,可能有75%的人首选一手房。只有在显著折价情况下才会买二手。

就我个人接触感觉,真正"完全不在乎"一手二手区别,只看房子本身品质的人,比例比25%还低,或许只有10%

而如果你去了内地省会城市呢,一手二手成交比例可能是60%:40%,70%:30%

在最极限的几个省会,是80%:20%

如果你到了地县级四线城市,这个比例能达到惊人的99%:1%

也就是在这些小城市,大家最多对新建房子感点兴趣。而根本不会有人考虑你的旧房子。甚至就连二手交易市场都不存在。

你设想一下,湖南醴陵那些山坡上的农家宅子,除了分家产时要算算金额。平时还有什么资产属性呢。

别说这些乡村,县城,地级市;我们有一个资深老手是西安人,他说起西安楼市来也是眼泪汪汪。

西安就是典型的那种80%:20%,西安人是根本不考虑二手房。他们的字典里,完全就没有二手房这个概念。

什么,买房子买别人住过的。天方夜谭。房子就该是政府分配,或者是公司内部调剂的。只有穷人和外来户才会自己掏钱买旧房。

在内地城市,"处房情结"的观点者是90~95%

四)割裂的市场

当"处房情结"观点持有人比例如此之高,这就是一个重大的现象,绝对不可以忽略。

其最直接的第一个影响,是"房地产指数"之类参数,和职业炒家完全没有关系了。

我LP很无聊的,整天会给我传送一点"房地产大势分析""戴德梁行分析报告"。

对于这些报告,我向来是不看的。

为什么,因为"房地产指数",和炒房毫无关系。

无论你说今年新开工多少,销售多少,哪个片区多卖,哪个片区库存,哪个片区价格上涨,哪个片区鬼城............

这些统统和炒房没有关系。

这些全都是"一级市场",讲的都是一级市场KFS拿地造房子卖给初房情结的狂爱者。

他们根本不是你的客户。这辈子都不会来买你手中的二手房,这辈子和你都没有关系。

"炒房"其实是一件很悲哀的事。我也不知道中国人脑子里是怎么涨的,我也不知道中国人脑子里是哪跟筋。

同样的商品,从KFS手里卖出来,就叫"一手房"。从小业主手里卖出来,就叫"二手房"。

哪怕你一天也没有住过;

哪怕你是毛坯纯钢筋水泥;

哪怕你期房直接转让,房子还是期房,甚至还没有建成;

哪怕你直接在KFS处做更名。

可客户就死认你是"二手房"。同样的商品,仅仅因为销售渠道的不同,客户就死认这理。非得让你降价,非得让你降价30%以上。

不管你买进的是一手二手,你卖出时都是二手。炒家只能奋斗在二手市场。哪怕房子毛坯空关,你一天都没用过。

炒家只能奋斗在二手市场。而二手市场是一个比"一手市场"小得多的市场。

如同本片开篇所说,房地产市场和炒房市场,根本就是二回事。

五)落地打七折

真正的二手市场是怎样的呢。真正的二手市场,是一个很小的市场。而且和GDP不成比例。

如同我前文所说的,西安武汉成都,他们的GDP,人口,房地产开发量,可能和上海是在同一个数量级的。

可是在二手市场,他们是绝绝对不是同一个数量级的。

上海的二手市场,是总市场容量的50%,到了内地,或许只有10%

内地的二手市场非常小,而且集中在民工中低端,流通量和客户接受度都很低。

这才是内地房地产炒不上去的真正原因。

在过去N年,我们真的是受够了无耻砖家们的胡说八道。

胡说八道,胡说八道,胡说八道,重要的事情讲三遍。

每个人都在讨论着炒楼赚钱的故事,每个人都会说"我朋友,我同学,我同事",买了套房子,过三个月就有人哭着跪着翻倍抢的故事。

放你妈的狗屁!

水库是一个讲真神的地方,我们不喜欢讲虚构故事。

事情的真实情况,"买房"是一件亏损的事情。绝大多数人一买就亏。

说实话,你看看你自己,看看你身边。传说中"赚钱"这么多的一个市场,你自己赚了多少,你接触的人赚了多少。是不是远远低于理论涨幅。

真实的情况呢,房子其实和汽车差不多。是一个"落地打七折"的东西。

汽车这玩意,大家都知道了。新车是新车的市场,旧车是旧车的市场。

你一辆新车45W,或许还买不到,要加价买,这个价格是真实可靠的。

可是你一旦买下来,哪怕完全没有开过,行驶0公里。你直接想把它卖了。

对不起,打7折。100W的车辆直接70W。

您还别不服气。这就是规矩,旧车就是旧车的市场。这是二个充分割裂的市场。

看清楚了没有,消费者的心态,到哪里都一样。

房地产市场,和汽车市场,是完全一样玩法。一手的就是一手,二手的就是二手。

你买汽车能赚钱么,不能。

你买房子能赚钱么,不能。

那些内地售楼处,宣扬的"保值升值",未来潜力无限。是怎么个逻辑呢。

"姐,我去年买了套房子,1000W,今年升值了。小蓝再买隔壁那套,得出1300W"

"哇,真是太棒了。你赶紧抛掉呀"。

"抛掉的话,只能卖800W"

在《温州炒房团 #180》一文中,我们说到了,"师奶"在任何情况下,都是最后一棒。都是整个食物链最后接筹的。

90%的家庭妇女,那些大妈,她们买房根本不可能赚钱。买入即套,落地打七折。

房子和汽车一样,是一种"一手情结"极其严重的商品。差价在30%左右。

那么,怎么破。

下节再讲。

(yevon_ou\@163.com,2015年10月7日)

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