截断和再抵押 #2330

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-08-07

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Ok4hZ0tV6r4bYZsXd04ZQ9IA8EFico2WbUiblib2G2q8O8sYvLibJLPu3Uj7OhWXlc9Xgh3ickREECYjAdJNoPjYwUg/640?wx\_fmt=jpeg&wxfrom=5

截断和再抵押 ~#2330~

抵押贷款之所以重要,是因为绝大多数人对它的使用都是错误的。

一)劣质贷款

95%的人,对于抵押贷款的理解和使用都是错误的。

对于绝大多数人,他们认为的"抵押贷款"是什么。

他们认为是一种"劣质贷款"。

好比我正常的"按揭贷款"申请不到。无论是法拍还是药单流,我无法通过正常的渠道,申请30年期按揭贷款。

因而我不得不申请抵押贷款,这是一种退而求其次的做法。

对于很多人来说,抵押贷款就是一种劣质贷款:

       按揭     抵押

年限 30年 10年 成数 70% 50% 利率 P*80% P*120% 手续费 无 2%

可见,抵押贷款全面较差。只有无可选择的时候,你才会尝试抵押渠道。

很多人沾沾自喜,觉得自己手中的资产"高度优化"。

每一单都是70%极致贷款,七成七折三十年,完美无瑕。

因此"抵押贷款一二三"一文,根本不足重要,也不值得细看。

这样的想法,大错特错!

二)截断

抵押贷款真正的用法,应该是把你的按揭还了,重新再抵押。

为什么,为什么要把优质贷款撕掉,换成劣质贷款。

答案只有二个字:"成数"

请再回忆一下我们的说法,我们[对于利率完全不敏感]。

对于费率,费率其实就是利率,对于费率也不敏感。

只有"成数",成数才是至关重要的。

一笔按揭贷款等你办完了以后;好比当年你买了300W的房子。贷款210W。

这还是主人足够Smart,竭力[尽贷]的情况下。

过了二三年,越供越少。你的贷款可能还剩190W。

可是这时候你的房子呢。如果以6年为一个周期的话,则2000年三百万的房子。到今天普遍市价都要800W以上。

190 / 800 = 23%

然后我问你,一笔23%的按揭贷款,和一笔50%的抵押贷款,哪个更划算呢。

答案还是抵押贷款。

哪怕利率高点,费率高点,月供高点,装修公司买字画折腾到想吐。

但还是按揭划算。

所以,这时候你就要做"再抵押"。用业内的术语叫做"截断"。

把30年期超优质按揭贷款给截了,重新抵押出来。

三)再抵押精算法

截断什么时候做,怎样的情况下才划算。

这需要非常详尽的精算。水库论坛之前有一篇《再抵押精算法》,可以去看一下。

http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=13024

我们用如下模型举例;

  • 假设之前"按揭"贷款金额为200W,利率八折,剩余25年。

  • 假设抵押贷款借X万。利率1.2倍。贷10年。手续费1.5%

          现金进      现金出

第0个月 X*98.5% -2000000 第1个月 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 第2个月 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 第3个月 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 第119个月 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 第120个月 10,468.59 PMT(4.9%*1.2/12,120,X) 第121个月 10,468.59
第122个月 10,468.59
10,468.59
10,468.59
10,468.59
第299个月 10,468.59
第300个月 10,468.59

在第一个月,你可以获得抵押贷款X,再扣除1.5%手续费。

好比X=400的话,手续费6W,实际到手394W。

而你还要"还掉"原有贷款200W,实际仅获得194W现金。

在月供方面,原本每月10468.59元的月供不用还了。

但是改为新的每月=PMT(4.9%*1.2倍/12月,120期,4000000元)

这个数字是44167.54

将"现金进"和"现金出"相加,即可以得到我们的净现金流。

然后IRR拉一下,就可以知道真实利率。

现金进 现金出 差异


3940000 -20000000 1940000 10,468.59 -44,167.54 -33699 10,468.59 -44,167.54 -33699 -33699 -33699 -33699 -33699 -33699 -33699 -33699 IRR: 1.22%

因此,"按揭200W升级成抵押400W",你这么做的事,实际成本是月息1.22%

折合年率15.66%

这里面的计算比较"理工男"。因此我们就不展开数学细节了。

直接来给答案。

  • 假设"原按揭200W,抵押出来250W,300W,350W,400W,450W,500W......",求各级的真实利率是多少。

我们有如下图:

四)再抵押的分析

看回上图。他告诉我们几个道理。

1)抵押至少Double起。

如果你原有的"按揭"是200W,则你"截断"换成抵押,至少应该是400W。

在这个位置,"利率曲线"下降得非常快。

一下子由28%,降到了15.66%

我们知道,15%基本上是"老派多军"比较能接受的一个利率。

所以你"抵押换按揭",至少要贷款金额翻倍。这是起步线。

2)比较理想的是Triple

翻三倍。如果原有按揭是200,则"新抵押"追求600W。

我们可以看到,翻三倍之后,整个"利率曲线"就进去了一个相对平缓的区域。

这个时候,哪怕静候四倍,五倍,你的"实际利率"下降得并不多。

三倍之后,200->600之后,实际利率已经跌破了10%

一般我们建议,3倍之后,就可以开始考虑"截断加按揭"。四倍则是非常建议。

五)心算法

"截断再抵押"因为涉及的年限很长,复利很大。所以不能用简单的心算法。

心算法如下:

  • 抵押的利率是1.2倍,4.9%*1.2=6%

  • 手续费1.5%分三年摊销,每年0.5%

  • 原本按揭利率8折4%,现在变成6%,有2%的差额。如果是三倍的话,分摊0.66%

  • 总成本6%+0.5%+0.66%=7.2%

可见心算法的误差是非常大的。要以电脑IRR为准。

* 另外"截断再抵押",如果你想好三年再截断。利率又会再高一点。

六)抵押的再抵押

一种比较不伤身体的,是"原有抵押贷款"的再抵押。

好比你上手就是"法拍药单"流。当初买来时,就没能办成按揭贷款。而是申请的劣质抵押贷款。

则你再过了三五年,重新申请抵押一次,那是任何心理负担都没有的。

因中国银监会禁止"二按"。所以一般操作中,都是"先还旧,再借新"。

你需要自己筹措一笔资金,把原有的贷款还清。然后重新抵押出来。

市面上有几家号称"二按"的银行,实际都是打擦边球的。

好比你在兴业有一笔抵押,你想"再抵押"。

则银行可以提供"一条龙"服务。但必需在同一个银行做。一按二按都在兴业。他可以帮你把旧的先还了,再借新的出来。

你就不用"垫资"过桥资金了。

抵押证始终一张。

知道了"再抵押"的用法。一个好处,是当你做"法拍药单"流时,不再那么地心疼了。

原本以为是"30年期"持续地弱。在卅年的时间内,我利率始终比你贵,还款始终比你快。

每当想起这事,心都一阵阵绞痛。

可是现在你明白了,不管任何贷款,每过五年都要重新"截断---再抵押"办一次。

相对来说,前期办得不好的事,就没那么地痛了。

七)再抵押的负担

"金额加大,年限拉长,月供降低"。

"再抵押"不一定增加你的负担。做得好的话,甚至借得一笔钱的同时,月供还会减少。

因为涉及到月供的,主要是你"[剩余年限]"数量。

好比一笔120W元的贷款,分十年还,每个月13250元上下。

等你还了五年了,还剩68W的时候,你每个月也是月供13250元。

而如果我们向银行申请"再抵押"。

把这68W元Convert成一笔十年期贷款,月供立刻降到7590元。

如果我们申请"加按揭",加按揭到98W元。

则你平白获得30W元现金,而且月供10902元。比原先还少。

"现金和月供"都优化了。

如图:表中的情况4,比情况2"全面优化"。

    贷款金额   剩余年数   月供

1) 1200000 10 -13250 2) 687359 5 -13250 3) 687359 10 -7590 4) 987359 10 -10902 5) 1500000 20 -10643 6) 1867482 20 -13250

所以持续不断的"再抵押"。是极大化[优化]你的财务结构的。

没事你也应该去不停地"再抵押",这样你就可以看见你的月供不停往下降。很快负现金流的缺口就被填平。

尤其是当市面上有20年,30年期的"抵押贷款"时。

你应该把手中所有的"剩余年限"很短的贷款全部都截掉,全部都改换成20年期抵押。

你仔细计算一下的话,这样你可以获得几百万的现金,而且你的月供还降低了。

你想象一下,由情况2升级成情况6,是什么概念!

八)再抵押的回血期

如果是按揭换抵押,一般我们要求三倍:贷款金额Triple

如果是抵押再抵押,一般Double就够了。

但是我们想一想,什么样的情况才可以Triple。

假设一套100W的房产。当你最初买入时贷款70W。

如果要Triple的话,就要210W,而抵押一般成数是市价五成。

也就是你这个房子要400W。

100W->400W,你这个房子要涨了四倍,你才可以开始"再抵押大工程"。(最好五倍)

在上海北京深圳这样的市场,四倍涨幅往往也需要五至六年,或者更久。

而当你开始抵押之后,"抵押截断再抵押",大家五成对五成。

房价翻倍就可以。

这一般需要三四年。

再抵押如抽血,你每次去医院献上200cc的血。你不可以马上再抽,要修养生息一段时间。让身体慢慢恢复。

所以,每年买一套的话,你需要六套房子至少。

循环往复,工业革命的车轮轰隆隆地开始了。

(yevon_ou\@163.com,2016年8月7日午)

results matching ""

    No results matching ""