屌丝购房手册(二)----以力破巧 #310

yevon_ou 水库论坛 2015-09-29

屌丝购房手册(二)----以力破巧 ~#310~

英国最伟大的传奇君王---亚瑟王,却不是现代英国人的祖先。

亚瑟王是Celts凯尔特人,5世纪古罗马帝国崩溃之后,日耳曼大移民。他依托长城防线,击退了一波又一波Saxon部落向不列颠岛的移民。(有据说是七次)

可是,无论亚瑟王如何英勇,武技高超,他最终无法抵挡滚滚而来的移民潮。在历史中陨落,今天的英国人是安格鲁撒克逊人Anglos-Saxon后裔。

一)买贵货

虽然我们并不同意"成本决定价格",但我们要说的是,成本对价格还是有影响力的。

在国务院文件中,"城市化"每一个农民的估价是15W人民币。而在东部沿海大城市,这个标准要远远更高。

一般一个100W人口规划的新区,耗资至少5000亿以上。还不算"超支"部分。[1]

当政府花费了这么高昂的成本去建新城。等他拍卖土地的时候,"售价贵",也就不足为奇的了。

但是,售价贵,不代表他卖得也贵。很多情况下,太贵了就根本卖不动了。于是新城就成了鬼城。[2]

在某些的情况下,偏贵的东西也能卖。这就成了上海浦东。

上海每年有约58W人口涌入,十五年内净增加了900W。人多了就要盖房子,城区要扩展,这是客观规律的事情。无可改变。

但是,政府选择了"非饱和供地",也就是新供应~~我只卖给你浦东的土地。

  • 连带着屌丝的"一手情结"。

  • 连带着屌丝的"不服,颠覆"。

环环相扣,连锁反应,一起产生了"卖贵货"的现象。新移民们用了[高于公允合理价格],买了一块郊区没开发的土地。

二)涨幅

浦东涨不动。

时至今日,我不明白为什么还有人喊:"浦东涨幅快""浦东涨幅远超浦西""LZ错失大牛市"。

过去的十五年中,涨幅最高的,或许是桃浦万里板块。许多人不知道这个地方,在上海铁路西站附近。紧贴着铁路线以北,是上海著名的脏乱差地方。也完全没有任何小白领屌丝涌入。

万里的涨幅,大致是1999->36000,十五年涨了18倍左右。

此外,奉贤的西渡,1300->23000,十七倍。

宝山天馨2200->33000,十五倍

莘庄闵富2100->36000,十七倍

九亭1800->28000,十六倍

卢湾斜土路4500->55000,十二倍

联洋5000->55000,十一倍

源深6000->72000,十二倍

碧云14000->50000,三倍

小陆滨江18000->90000,五倍

这张清单可以列出很长。我们无意和你争论数字的细节,但有一点是非常明显的。"浦东既不是最强的,也不是平均强的,甚至是偏弱的"。

为什么,因为浦东的起价太贵。

"浦东起价太贵"这是一件非常致命的问题。以致于到今天都没有解决。浦东以新房为主,一手房一开就很贵,从而完全没有投资的价值。

作为职业炒家,LZ在上海各个区都有大量房产。可唯独浦东的物业很少,和浦东占全市的份额完全不成比例。原因就是浦东太贵,一直找不到低价入手点。

很多人都误解了"价格"的意义。你们所谓的涨价,并不是涨价。而是你的成本高。请看下图;

这是一张纯属虚构的示意图。其中板块一,板块二,板块三............板块八,你可以理解为完全类似的地段。譬如绕中环等半径的一圈。

在最初的时候,大家都是差不多水平。如图中绿色柱子。

而到了2015年,部分地段已经涨得非常离谱。如图中的蓝色柱子表示。

这时候,一些新入行的小白会激动万分,"你看,你看,浦东涨得快"。赶快入场。

这是涨得快么,不,这是你的成本高。

因为真正有意义的,是图中的红色部分。也就是他最终可以涨到多少。红色部分才是你的差价利润。

对于绝大多数的"同半径"板块,其实他们最终2020年,2030年的价格是差不多的。

因为建筑的工艺是有限的。甚至越晚开发的板块建筑越好。所以从来不存在"地段的逆袭"。

联洋帮最初气焰嚣张滔天,狂妄说:"联洋是超一流地段,大宁是三四流地段"。可真的等大宁开发起来,远远把联洋踩在脚下。耳光三四个扇上去,还要踩上一只脚。

所以,如果最终"2020年价格"大家都是差不多的话,那么,蓝色部分越小越好。

任何付出都是成本,在侵蚀着你的利润。如果你起价太高,你就完全没有利润。

按照浦东目前的规划,道路,土地容积率等等硬件因素,我们不认为浦东未来会有任何特殊之处。

浦东目前的起步价太高,就严重侵蚀掉了"投资浦东"所可能的利润。

当你荒郊野岭,秋风瑟瑟的一块小区,要卖到繁华已成熟完善市区的价格。何必呢。然后你和我说"涨得快"。你脑子有病,那是别人抢你的钱抢得快。

三)一手房的陷阱

浦东的另一个致命缺陷,绝大多数的人都没有提及;

让我们再回顾一下小白领的购房需求:"超远郊新城品牌开发商一手期房精装修小户型现代生活派"。

请注意其中的"一手期房"四个字。这是非常非常重要的。

小白领喜欢买一手期房,这是我们都知道的。

可是这句话的反面呢,反面则是"他们买的房子,非常非常地不保值"。

为什么,让我们再想想上海楼市的"三分天下"。当你卖出的时候;

  • 外国人是肯定不买浦东远郊的。

  • 上海土著看不起浦东远郊,"垃圾地段"不值那个价。

  • 只剩外地人喜欢浦东远郊,可是外地人喜欢什么,喜欢"一手"房!

那么,谁来买你的浦东远郊[二手]房呢?逻辑悖论啊。

你这房子,卖给谁去呢。如何保值呢。

这是非常现实的问题。事实上,流动性真正不好的,是森兰,滴水湖,周康航头那些远郊房。甚至包括张唐川。

篱笆上的小白领,天天都在喊"老公房根本卖不掉""老公房没有流动性"。

"郊区新房才有流动性""我喜欢的房子别人才会喜欢"。

这充分反应了一个论坛,可能整体的全面的舆论都是错的。

实战多军的真相是:老公房才是三天必走的高流动性产品。郊区新房才是一买就套,套了出不来的赔钱货。

而谁在买老公房呢。那是一个屌丝们看不见,也看不起的庞大群体:"民工"。

一旦你以很不低的价格KFS处买入一手,谁来接你的盘呢,你倒是说说。

外地人连市中心5W的盘都不肯接,他为什么要接你外环外5W的盘?外地人买一手盘的。

我对卖给小白领的"精致"远郊房完全没信心。我只对卖给"民工"穷人远郊房有信心。

~*\ "处房情节"以后另有文章展开。~

三)人口比例

外来人口和土著的关系,一般有三种模式;

1)外地人力量和人数都十分少。

这一般符合"改革开放"之前,在计划经济下,只有少量的干部和技术人员可以改变城市。

这种情况下,新人口会被土著们"同化"。所谓入乡随俗,新移入人口,必须接受土著们的喜好和价值观。按照土著社会的游戏规则行事,否则他们就会处处碰壁。

一般情况下,我们可以认为这个速度是1%。也就是每年可以同化土著人口1%的新人口。

2)外来人口,远远超过原住民。

这种情况下,外来人口占80~99%,本地原住民成为少数。

其典型的例子,例如改革开放之后的东莞,深圳,珠海。

在这种情况下,土著无法同化外来人口。

而外来人口,会按照自己的喜好,建立起这座城市的地段估价体系。具体的模型很难说,视移民原人口是湖南四川江西安徽,表现为千奇百怪。

而土著则被边缘化,也没有人关心土著的原有喜好偏爱。

3)土著和外来人口势均力敌

这种城市,原本规模就已经很大。土著不可能占5~10%的绝对少数。

而外来人口同样庞大,甚至达到每年50~60W人的规模。

更为严重的是,外来人口的涌入是持续的。每一年50W,十年五百万,廿年1000万。市场份额不断增加。

这种城市,呈现出更加错综复杂的局面。

其典型的代表是北京、上海。

过江龙丧失30%战斗力,过海龙丧失70%战斗力。

我们用了整整三篇的篇幅,来描述外地人初到上海犯的错误,买贵货,屌丝们的肤浅不耐和草率。

可是,在这场新区和旧区的较量,屌丝和本地人的角力中,究竟谁会是赢家呢。

答案是毫无悬念的:肯定是外地屌丝。

北京上海最终也会"沦陷"。

四)屌丝无敌

世界是你们的,也是我们的,但归根到底还是屌丝的。

------ yevon_ou

我们都知道屌丝犯了很多错误,他们买贵货,糟蹋钱,很多大学生高受薪人士,一辈子的收入五六百万,或许最后就换了一套廿五公里远的二室一厅。

可是,你要看清楚屌丝们的力量来源。屌丝的力量,来自于他们的劳动与工资。这是绝对的 "增量性"力量。

工资就是力量。哪怕他使用不当,打了个折扣,可力量还是力量。

如果一个人乱花钱,可只要他每个月还有工资进来。他最终是无敌的。

目前,本土户籍的人口增长率接近停滞。而屌丝移民还在不断增长中。

总有一天,上海人口比例,会由现在的1500W:900W变成1500:3500,上海成长成为一个五千万人口的大城市。

而这其中,七成是新增移民。整个城市的地段,喜好,价值体系,也将由屌丝们说了算。

只要屌丝们在劳动有工资,他们就掌握了"钱的入口"。最终世界将强迫着围绕他们转。

因为你无论多大的智慧,多巧的技巧,你仍然无法和每个月一千亿,每个月一千亿的工资相抗衡。

所谓"以力破巧",在绝对力量面前,任何谋略都是无用的。

许多人没搞清楚"崛起"与"赚钱"之间的区别。屌丝们可以让烂泥湾变成陆家嘴,北蔡镇变成世纪公园,川沙变成迪斯尼。这个叫崛起。

可是整个过程中,屌丝们没赚到钱。这个叫赚钱。

今天很多回帖关心的都是崛起,而我真正关心的是赚钱。

屌丝投资不赚钱,和屌丝最终统治世界,这根本就是二回事。不矛盾。

作为一个浦西土著,我眼睁睁看着外地小白领拿着很高的工资,撒花银子般的投入到坑子项目。宛如飞蛾扑火燃烧自己,点亮浦东。

我能为自己赚取更高投资回报;

却无力对抗大势。

(yevon_ou\@163.com,2015年9月28日晚)

[1]任何大型公众基础项目,譬如水坝,铁路,机场,都有"超支"的潜规则。也就是,如果一开始你报上这样的预算,议会根本通不过。5000亿的工程你只能先报2000亿,等开始施工了,再不停喊意外追加预算。这已是现代政治博弈的你懂的。中国三峡大坝的最终费用,是立项时的20倍。

[2]参考水库论坛回帖,http://www.shuiku.net/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=32498&pid=634638

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