劳动人民购房手册 #370

yevon_ou [水库论坛] 2015-10-16

劳动人民购房手册 ~#370~

小白领所挑剔的,对于劳动人民,那都不算事。

小白领太傲慢了,看不见那些营营碌碌的人们。

一)老公房

老公房大概是流动性最好的品种。

老公房大概是唯一可以等同于现金的房产品种。

老公房谁在买。

这个问题,篱笆上那一群"高学历低素质"的小白,大概一辈子也搞不清楚。

如果你通读篱笆诸多帖子的话,则主流的舆论"共识"是这样的:

  • 老公房是绝对没有人要的。

  • 老公房完全没有流动性

  • 除了学区房,老公房完全没可能涨价

  • 老公房今年没涨价。

有时候,你真的想刨开YP小白领的脑子,看看里面都是些什么浆糊。都是怎么教育长大的。猪一样的脑浆智商和人品。

老公房谁在买,那些你"看不见"的人。

如果我们把市场上的房产,分为ABCDEFGHI,A最差,I最好。

       客户一   客户二   客户三   客户四   客户五   客户六   客户七   客户八

2015年 A B C D E F G H 2020年 B C D E F G H I

五年之后,各个客户都升级更换了房子。譬如"客户一",由A换成了B。

"客户四",由D换成了E.

那么问题来了,A哪去了?

也就是整个食物链中,最差最破最小的房子A,卖给谁谁会要呢。

答案十分简单;

       新移民   客户一   客户二   客户三   客户四   客户五   客户六   客户七   客户八

2015年 A B C D E F G H 2020年 A B C D E F G H I

这个时候,必须要有一个"新移民"加入。

这个新移民必需是最穷的,没有任何房产,从零开始,在大城市落脚打拼。他会居住A,无论是买卖或租赁。

这就是"老公房谁会买"的答案。

只有源源不断的新增[低层外来]人口,才撑起了老公房市场的繁荣。

而从目前情况看,这个市场很繁荣,非常繁荣。

上海的"老公房市场"从来都很旺。无论买卖或者租赁。

某人的大本营,"世纪大道"地铁站附近老公房集群,已经提过了几轮租金。前后涨幅不止250%,而房价也是赚得盆满钵满。

其租户的主力客源,都是陆家嘴上班的新晋白领。31平米可以租到3500~3800.[1]

这样的客户永远不愁卖。几乎每次退房都是秒满,空置期往往是负数。

这个市场的老公房,真正可以做到"现金等价物"。不离谱的挂牌三天必走。几户人抢一套房源。

二)低端市场

严格地说,世纪大道老公房,还不能算最差的A。

因为更差的A-,应该是临沂上南的中环线老公房。

更更差的A--,则是外环外老公房。

再往下,还有崇明的农场,乃至于外地的农场。

我们必须清楚地知道,"并不是每一套房子都保值的"。

只有在特大城市,才有"本地人外地人外国人"三类人口。只有在省会城市,才会有"本地人外地人"二类。

所以如果你在二线城市,秉承着"世纪大道老公房"的炒房思路,有可能会遭遇到麻烦。

首先,你不能在任何人口流出的区域,买最差的A。因为这样换房的结果,就是最差的A完全没有人要。其价格有可能跌向为零。

典型的例子,如同内地山村的农民寨子,又或者是日本村县中已被废弃的房屋。

其次,哪怕是同一个城市,金山崇明的老公房,其表现又要比"内环内"的老公房差。

因为"换房客",房子总是越换越好。而金山崇明老公房,其实离"最差"不远。顶多是个B。

我们必须密切关注新增低层外来人口走向。否则最差那批房产,其价格将是"断崖式"下跌。

三)实惠和bigger

统一回复一下:

IB = InstallB = 装逼

Bigger = 逼格

小白领还有梦。

而那些风里来,浪里去的劳动人民。跑三轮的和菜场杀鱼的,他们没有痴梦,他们很现实。

所以产生了差别。对于小白领,比较容易推销"溢价"。

对于小白领,你只要给他一个概念,给他一个梦,告诉他这里未来是高档社区,未来有迪斯尼,未来有码农;

小白领就愿意支付高价,愿意付二倍的价钱。愿意付"处房情结",愿意御桥垃圾站给5W。

我们一直说,一手房的价格是虚高的。一手的价格并不代表市场真实的价格。

"落地打七折",二手实际可以交易的,远远低于一手价格。

在房地产市场,一直有人大惊小怪地问,"六楼没电梯的大复式是不是一定不能买?"[2]

"非学区沿街无电梯六楼的房子,大概这辈子也卖不出去了吧,哭~"[3]

"六楼的老公房真的那么难卖吗?"[4]

对于屌丝论坛,小白们的一致共识,大致认为6F是卖不掉的。绝对没有人要的。6F的大复式更是不会有人考虑,谁会要住呢。

谁会要住呢。民工+小老板呀。

多跑一层楼梯,有什么了不起的。说得那么煽情似的。你知道俺每天要扛多少货么。

您知道以前还有7F么。广东还有9F么。

如果又有人要问,在一个很普通很平庸的工薪族小区,特大的大户型卖给谁去呢。谁家有这么多人口呢。

一家九口的你见过没有。

250㎡六房户型,照样很好销。你见过没有。

是什么人在购买,小老板呀。

人家搬迁来沪,一家子小作坊全都来了。小舅子大姨子,全都在店里帮忙。一户人家八口九口很稀奇么。

小白领的问题,永远是太自以为是。把自己想象成宇宙中心。而对整个市场上90%的劳动人民,劳动人口视而不见。

平民级大户型自有其市场。只不过你不了解这群人罢了。你那是"看不见"。

四)老大楼

再譬如说,还有一个被口诛笔伐,贬得一文不值的物业类型,"老大楼"。

在浦东帮和篱笆傻空的嘴里,90年代蝶式老大楼,最多只能卖40%的价钱。

也就是旁边板式新房8W,老大楼3W都不值。

事实是这样的么。你难以理解"上海人"土著对老大楼的喜爱。

上海人最初的时候,都是居住在极小户型中的。15平米住4~5口人比比皆是。而如果你能搬到田林十八村,曹杨新村,住上40平米的老公房。那绝对算是改善住所了。

而到90年代"老大楼"出现时,绝对是高档洋气上档次。那感觉,和我们今天看华山夏都(Chateau Pinnacle)差不多。有了完整的电梯,卫生间,剪力墙结构。

单位里面,用老公房顶换"升级"成老大楼,那是要排级别打破头的。

所以"老大楼",在上海人的心目中绝对不是什么贬义词。和"板楼"的美誉度,说实话也就在10~20%左右。

外籍人士也不在乎"老大楼"。外销房几乎全部都是蝶式结构。而直到今天2015年,香港籍的KFS造的一手房,仍有不少是蝶式结构。他们照样卖得很贵。

你说,按照浦东帮屌丝穷酸白领的估值,那些房子该卖多少钱呢。

最简单一条,您知不知道,"嘉里华庭"就是蝶式结构么。

我们说,屌丝和"民工+小老板"最大的区别,在于屌丝有梦,有诗和远方。

而民工风里来雨里去,早就认清了现实,只要"实惠",不要bigger。

谁会买老大楼。小老板会买。

小老板,土著,还有外销房针对港澳台会买。

这些人购买力并不弱。他们只不过不喜欢支付溢价。

(愿意支付的价格) 一手板楼 二手板楼 一手老大楼 二手老大楼


土著+小老板 5W 4W 小白领 8W 4W

如上图,其实在市区二手市场,塔楼板楼价差并不多。

小白领所欢呼的"新房8W",仅仅是他们多付了3W"处房情结"溢价,多付钱罢了。

顺便贴一个实盘。

2009.12,购普陀"环球港"旁三房,131m,149W+税。

贷款138W

老大楼一楼。

目前中介建议挂牌40000/m,争取年内售吉。

五)商住楼

小白领另一个难以忍受,口诛笔伐的物业类型,是(纯住宅产权)"商住楼"。

如果你天天泡篱笆的话,你就会发现,只要一幢大楼内出现了"商业办公",顿时就被篱笆小白喷成筛,恨不得打五折。

当然,小白们平时看见一个暗卫也要求打七折的,七折是口头禅。

而五折是七折的七折,可见这个问题有多严重。

一幢楼,一个小区,一个电梯内,只要发现办公的,篱笆小白们就象患了重感冒,就是不通畅,浑身不舒服。

因为房子在他们心目中,是承载着梦想,是"纯洁"的,是完美无瑕的。

你要听真话么。作为一个土著,其实我不在乎。

只要开公司的不影响到我日常生活,他们关起门来干什么,我一点都不在乎。

这种事我们从小司空见惯。

别那么洁癖好不好。

还有谁不在乎呢。小老板其实也不在乎。

小老板讲究的是实惠,不是bigger。如果开公司的不影响到生活,那就是一点影响都没有。

如果他们抢用电梯了,那只要房价便宜一点点就行。

说句更彻底的话,开公司的,不就是小老板自己么............

对于这一种物业类型,土著+小老板是真不怎么反感的。如果你们都不买,那正好我们买。买得又便宜又高兴。

(愿意支付的价格) 一手板楼 二手板楼 一手商住 二手商住


土著+小老板 5W 4W 小白领 8W 4W

这个表格,和上一个是完全一样的。

市区的老大楼(往往有办公),自有其客户。因为实惠,大家买得兴高采烈。

我不是要和你抢8W的仁恒啊,我是根本"看不见"你那8W的仁恒。

既然有4W,干嘛要去买8W的呢。

在劳动人民眼里,这二个房子都是完全一样的。要实惠不要bigger.

六)地沟鼠

在《初房情节(二) #340》中,我们画了一张表格。哪些房子可以炒,哪些房子不可以炒。

在《职业炒家(五) #170》一文中,也说了"你女人懂个锤子"的典故。

职业炒家赚了很多钱,很多人以为他们过着一种高大上的生活。

其实并不是。就总体而言,职业炒家,并不是一场衣着光鲜的职业。

我们也希望天天炒作的都是"名牌"楼盘,在光鉴照人的售房大厅,在高档豪华的小区会所。

希望炒的都是"汤臣一品",接触的都是社会名流,生活中充满上流社会元素,香车名马,想想就醉了。

可惜的是,最赚钱的,最好炒的,以及最"安全"具有防守性的,

是二线盘。

我们一再强调,不要买一手盘,不要追求品质,不要追求品牌,不要追求光鲜的附加值。

而导致的结果呢,就是我们跑进一个破破烂烂的小区,买了一套破破烂烂的房子,拿出去镇不住GF和ZMN。

对,就是老大楼的一楼。

可是这样的房子赚钱啊,重要的是差价和涨幅啊。

你女人懂个锤子呀。

然后,你的人生,泡在怎样的氛围之中呢。

你所接触的,是小老板,是开餐馆的,是开摩托的,是菜场杀鱼的,是倒爷混混。

你从这些人手中买进房子,又转手卖给这些人房子。

你说,你整天和这些人接触在一起。你怎么开心得起来。身上也都是鱼贩子的味道。

说好的高大上生活呢!

我们基本上不碰高档CEO盘,近年来我甚至连板楼都做得少了。主要的接触都是"民工+小老板"群体。弄得身上都是脏脏灰灰的。因为只有他们会买二手盘。

这个细分市场,才是炒家的主场。

(yevon_ou\@163.com,2015年10月15日晚)

[1] 据说最新行情4300,http://www.shuiku.net/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=32906&pid=646156&fromuid=3

[2] "六楼没电梯的大复式是不是一定不能买?"http://www.libaclub.com/t\_113\_8918285\_1.htm

[3] 非学区沿街无电梯六楼的房子,大概这辈子也卖不出去了吧,哭~" http://www.libaclub.com/t\_108\_9002104\_1.htm

[4] "六楼的老公房真的那么难卖吗?"http://www.libaclub.com/t\_113\_8862489\_1.htm

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