限贷的危害 #860

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-03-13 http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Ok4hZ0tV6r4U95Cqx7Wcly7k0ytk0eHYDFRoc8MXvadgnDYrCk3bXIV2kLctXK3pbkwJUYSGlVpRDBSibe5OOcA/640?wx\_fmt=jpeg&wxfrom=5

限贷的危害 ~#860~

限贷毁了二三线城市

一)大框架

秀相的十年调控,大致上分为三个批次。

第一轮,营业税,所得税,KFS障碍

第二轮,保障房,差异化,加息加准

第三轮,限贷,限购,房产税。

其中,第一轮的标准是骄傲狂妄,颟邗自大。甚至妄想"加税搜刮民脂民膏"。发生时间在2003~2006年。

第二个阶段,是认真对待。打脸想把房价降下来,但因为"智商太低"而失败。发生在2006~2008年。以新旧"国五条""国八条""国九条"等等为代表。

第三波调控,则是2009年之后。它的特点是"歇斯底里"。

在这个时候[秀相已经失去了理智]。他知道用尽任何办法都无法使得房价降下来。药急甚至用上了偏方

第三波次的宏观调控,是在秀相"名誉扫地"的情况下发生的。当时,秀相站台已有七年,房价从3000涨到了30000,万民唾弃骂声一片。

秀相按照教科书讲的"保障房二条线""遏制投机""加息加准"。

凡是计划经济专家推荐的方子都用过了。完全不见效,反而火上浇油。

自从宏观调控,房价就开始飞涨。

在秀相任期的最后二三年,他换了一批幕僚团。包括被称为"学界败类,斯文扫地"的几位。

这批人,给秀相献了几条歪计。当然对于"降房价"是一点用处没有的。但却使得整个政治更加败坏。

在《一个马基雅弗利主义者和自由主义的决裂 ~#F20~》一文中,我们说道;

当一个民族老是输,老是遭遇失败。

他就容易变得偏激,喜欢采取偏方。希望偏方可以弯道超车。

譬如今天中东地区的ISIS。为什么伊斯兰内部的分歧,"原教旨派"永远战胜温和派。激进派永远战胜中间派。

因为你要看清中东的"大环境"。

中东的大环境,他本来是一块古老文明之地,人类的新月发源之地。

可是工业文明起源于英吉利,OECD主要是西欧人的国家。

20cn之后,整个人类能够学习和崛起的,也就日本和中国。以及几个城邦国家。

在这样的情况下,Iran,Iraq,就发生了深深的"身份焦虑"。

他们焦虑的是,为什么伊斯兰世界不能实现"现代化"。

为什么欧洲爬出中古时代了,中国也爬出起飞坑了,可是阿拉伯世界混乱迟钝,迟迟站不起来。

1945-2015,当又一个70年荒废掉之后,阿拉伯的年轻人坐不住了。

越是失败的民族,越容易采取偏方。

偏方是什么,偏方就是神的旨意。

所以温和派和极端派的斗争中,一定是输的。

温和派是什么,温和派就是花上几十年的时间。先做纺织业,再做轻工业,再发展重工业,最后是高科技。

沿着科技树一步一步爬上去。花上几十年的时间,虽然见效缓慢。但中国亚洲都是这样过来的。

可是极端派不满意。如果你这样做的话,要到猴年马月啊。

如果你从纺织业,轻工业开始爬科技树的话,你注定是"欧美西方"的小弟。若再遇见点贪污腐败中等收入陷阱,那更是遥遥无期熬几代人。

极端派认为,他们要"弯道超车"。就是不走寻常路。你一定不能顺着欧美走过的路子再走一遍,那你永远跟在别人后面小弟。

弯道超车是什么呢,就是真主,就是真理,就是ISIS。

"原教旨主义"为什么要信奉古兰经一个字都不能改,为什么要做那么多中古野蛮的事。

因为他们必需显得"极端",越出界外。尝试极端的方式,或许能打开一个大宝箱呢?

那么,ISIS的结局会如何。

一般而言,如果偏激的原因是失败,那么它很难靠自身的力量停下来。只会形成恶性循环。

在历史上,一般都是靠外族入侵,吹枯拉朽把这群没生产力的家伙一扫而光结束的。

例如同红色高棉,或者(看得见的)北韩。

但是,如果有《联合国宪章》约束,侵略中亚是不可行的;

那么,他们闹够了一代人。象中国"建国二十七年"一样,自己也会停下来。

扯得远了。说回正题。

秀相的最后一段日子,就是在"失败---偏激"的循环中打转。

值得庆幸的,他的任期,只剩下了最后三年。

二)限贷

从理论上,假如我把利率加到60%/年,借一百万每年利息60万。

则也没有人贷款了。

"加息和限贷",本质上效果是一样的。

我们之前有过一篇文章《加息岂能降房价 ~#840~》。靠切断工具降低房价,这事就和"高档小区门口建二个垃圾筒"一样毫不靠谱。

既然加息是错的,那么限贷也是错的。"限贷的危害性"这篇文章直接就不用写了。

我们写这篇文章的目的,主要是指限贷的另外三个附加性效应。

  • 限贷对老公房的伤害

  • 限贷对二三线城市的伤害

  • 限贷对交易成本的伤害。

三)限贷和老公房

这一段不用写。放到"限购"的时候再写。

一般大城市比较头疼的是破限购。限购破了,限贷直接也破了。所以不用写。

四)限贷和旅游城市

如我们前文批评营业税时说,"10%的交易成本,不是使房价上升10%,而是因为整体市场环境被破坏。房价要上涨30%左右"

对于限贷,他是同样的道理。

从大局讲,限贷和"贷款年利率60%"是等效的。可是从细节讲,限贷还有几个额外的破坏作用。

第一个非常不合理之处,限贷不是看你"还款能力50%",而是看你"贷了几次"。

如果你说加息吧,利率加得很高很高,自然贷款的人少。

可是限贷比加息更恶劣。买套小房子,可能只占你月收入的5%,但你也不能买个6~8套的。因为他限死了你"只能够贷一次"。

可能有人会说,"上海北京房价那么贵,怎么可能月供只占5%"。

这句话第一反应是对的。但他忽略了一个很重要的例外,"跨区购买"。

前二天见了富力集团的一个老爷爷A11,向我推销海口红树林的度假屋。

他定位做得很精确,上下二层的小复式。一共只有一百多平米。小而精致。充分满足了我在沙滩海边拥有一座小木屋游泳的文艺梦想。

我叹了口气说"可惜,不能贷款"。

销售经理赶忙拍马说,"可以可以,我们产证可以贷款的呀"。

我说,"你以为我会把如此珍贵的一次贷款机会,浪费在海南这么一百多万的小房子上么"。

这房子真心不贵,假设我首付四五十万,剩下的慢慢供,一个月还个几千元。那也就是一顿西餐的钱。

可是你让我砸一百八十万下去,全款现金。未免就犯嘀咕了。毕竟开厂的,你资产再多,谁的现金也不会太充裕。

"限贷"不是看你月还款50%,而是看你只要贷了二次,哪怕月还款只有工资的15%也统统枪毙。

这个政策导致的结果是什么呢。就是"旅游地产"统统都完蛋了。

进一步说,三四线风景秀丽,回乡养老的地产也统统完蛋了。

因为你只有一次贷款机会。你要么全款,要么就固守老巢。

对于绝大多数"金领"来说老巢是什么呢。一般就是北上深-特大城市。

于是,资金就被"锁死"在北上深了。

那些富裕或者中上阶级,有点闲钱,想要海南山东,大理大连,灵鹫宫无量山统统都买上一套的闲心思。现在是不用想了。

虽然这股人群不大。但终究是推波助澜一线城市的一把火一把力。

* 以后会有一篇介绍重庆。我们一个战略构想,就是在重庆每套房子贷款二三十万,一口气买20~30套。

五)限贷和交易成本

限贷的另外一个问题,则是"认房又认贷"。

有过一段时间,限贷从严。哪怕你贷款还清了,只要你名下出现过贷款,也算你是二套。甚至都不贷给你。

这导致什么情况,导致贷款日益成为一种"资产"。

打个比方,譬如著名的"丈母娘难题"。有A男和B男。

     A男    B男

房产 500W 500W 存款 50W 350W 贷款 0 -300W

这是相亲节目经常遇到的一个难题。请问A和B哪个更有钱。

很多人会计算说,A=B,二者财富相同都是550W。

但其实不是的,B>A。

因为我们一般做估值,贷款是按照50%计算的。也就是-300W的长期三十年七折房贷;

打对折。-300W房贷=-150W负债。

所以这样算下来,B男的净资产是700W人民币。B>A

具体的算法和理由你先别着急。我们会到Section 2中详细讲。

当"认房又认贷""贷款还清还算二套""贷款还清借不出来"等情况存在下,这使得交易成本进一步高昂。

假设我卖一套400W的房子,明面上我要交契税3%+所得税2%+营业税=40W.

但实际上,我这400W房子里面,还有150W的七折二十六年期贷款。

而且我这笔贷款还掉,就很难再借出来。甚至永远借不出来了。或者借出来也成数很少利率很高。

那我这150W贷款本身也是有价值的。价值很高。

就算1/3吧,也有值50W。

则总交易成本,顿时变成了40+50=90W

早在2003年时,上海老爷叔老阿姨上来砍价,往往会说"你这房子有贷款,一定很急着抛"。

十几年下来。现在老百姓也懂行了。你若去买房子,中介会和你说:"这房子里还有巨额房贷,房东恐怕没什么兴趣抛"。反而难压价。

目前事实的真相是,整个小区里抛盘的人越来越少,越来越少。

因为贷款是件"稀罕事"。只有初次购房才能申请。一旦我赚个10%短差,抛掉之后,我再也拿不到这么便宜的利率条款。

所以贷款不可抛。

六)结语

在整体市场中,贷款是小头。大概仅有28%的房款由银行支持,72%的平均首付。

所以限贷虽然有害,但是危害有限。是小平台上的有限发挥。

整个房地产九轮调控,危害最大的是第一、八、九次。

也就是营业税,限购,房产税。

(yevon_ou\@163.com,2016年3月12日晚)

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