xyz单 #1270

原创: yevon_ou 水库论坛 2017-03-22

xyz单 ~#1270~

今天我们介绍一种特殊类型的"ABC单"。

在某些城市,也被称为"公证交易"。

一)ABC单

首先,让我们回忆一下,在《ABC单》~#1210~中,对于ABC单的描述。

  • ABC单适用于极短期的撮合式操作

  • ABC单本金极少,杠杆率极大

  • A一般不知道C

  • 后手是埋雷流和毁约流

但是,ABC单还有一个变种:"操刀"的时间极长,甚至长持。杠杆率也很大,专注于贷款,而不是接盘侠C。

1)房东是x,房子价值1000W,还含有550W贷款

2)你是y

这时候,你去和房东谈,y把x的房子买下来。但是;

3)不过户,节约税费

4)不提前还贷。而是由Y来代还

5)给房东450W现金

6)做450W抵押证,锁死房子

形似而神不似,虽然看起来ABC单和XYZ单很象,但其实却是完全不同的东西。

尤其是内里的思路和逻辑,南辕北辙。

         ABC       XYZ

节约税费 √ √ 不受限购 √ √ 放大杠杆 √ √ 时间: 超短期 长期 策略: 挖笋 大势 赢利点: 接盘侠C 贷款额 短肋: 脱档 房东变卦 案例: 很多 很少

首先,和ABC单一样。xyz单也是不用过户的。这样就不受5.55%增值税+所得税+契约,不受政府的层层盘剥。可以完全独享利润。

其次,和ABC单一样,xyz单也是不受"限购限贷"限制的。无论你已经买了多少套,无论政府的"限制"如何苛刻。它都是管不了你的。你依然可以拼命地买。无限量买。

那么,ABC和XYZ的区别是什么呢。

区别是,ABC是没有"能力"啃下这整幢物业的。

好比我们在《ABC单》~#1210~中,举了一个郭应泉啃22亿大厦的故事。

但其实他并不是一个十亿富豪。这个人甚至连A9都不到。

ABC单只能立足于快速出货"空手套白狼"。一旦卡死,立刻就是塌定清盘的惨状。

但是XYZ单,他是立足于"长持"的。

Y是有能力啃下这整幢物业的。

甚至可以说,XYZ单只不过工整的说法。Z不存在也行,只要XY就可以成单。

二)XYZ单

那么,XYZ单的手法策略是什么呢。XYZ单,主要是冲着"X手里的贷款"去的。

五天前,北京出3.17新政。二套首付八成。

昨天晚上,燕郊廊坊宣布限购。

今天早上,抵押又有新闻:

"全款抵押"这条路又被堵上了。资金从出产证,又要再等三个月。也就是一共要六个月左右。

对于"过桥"来说,六个月是几乎不能忍受的。

我们知道,"三个月"和六个月,不是同等数量级的概念。

三个月时间,光信用卡免息周期就有56天。你找二百万的信用卡刷一下,在"信用卡假期"就把过桥事给办了。

但是"六个月"已经是中期的概念。需要寻觅中长期资金。

不仅利率成本大大上升,来源也少很多了。

哥哥昨天打游戏到3:30,今早十二点刷牙的时候,我就在想,要不要写一篇《我的亲爱的,我的贷款在哪里》。

我们知道,真正赚钱的是房贷,房产只不过载体。

但是在今天"调控"的大环境下,贷款越来越难以获得。政府层层围堵,贷款才是真的难。

早上我想写一篇《贷款在哪里》。列举十个小技巧,在每一个角落做好1%。积少成多就凝聚成了专业化。

  • 卖房子,优先卖没有贷款的

  • 离婚析产做首套

  • 第一套一定要贷足

  • 年限比利率更重要

  • 等额本息比等额本金更好

  • 优先用掉瑕疵房票

  • 贷款时保持多核,核心洁净

  • 拒绝短视置换

  • 适度做到负现金流

  • 跨城市破除首套

这些东西,如果你找"UC震惊部"起一个标题,例如;

《震惊!十个技巧帮你省下百万》

《震惊!一个女人和108次离婚的故事》

(震惊:女人只要有钱有房子,管你是不是禽兽......)

起个"爆款"标题,分分钟就是网络爆文。

于是写了2000字,哥哥把文件删掉了。

为啥呢,因为太低级。从头到尾全部都是已知的科技树。

整理"限购目录表"之类庶务,交给瓜田这种公众号就行了。

水库出干货。

水库文章成体系的。成体系的就不能用"震惊"。

水库标题三言二语,《ABC单》《XYZ单》《对敲》《截断和再抵押》。

三言二语都是精华。

言归正传,ABC单和XYZ单的区别。在于二者的出发思路就是不同的。

ABC单的本质是"套利"。归类可归入"药单流"一种。

ABC单是独立于大市的。不赌大势涨跌,套利七折笋。

而XYZ单的本质是"长持"。是属于"大面积低单价"囤房流派。

目标是通过尽可能少的资金来控制房子。着眼点依然是"贷款"。

XYZ单操作时,一方面要考察房屋本身的品质。考察房屋升值潜力。

另一方面则要问清;

"还剩多少贷款"

"七折的还是八五折的"

"房东愿意配合我加按么"

"太棒了"!

和深圳某些流派类似。深圳的"公证交易"十分流行,常常有长持三五年,换六七个主人,不换房本的。

但是,"形似而神不似"。

深圳的"公证书交易",通常是全款的。追逐利润的着眼点,也往往放在"升值""热点",放在了房子身上。

对于雅房这种低科技树行为,俺们痛心疾首。暴殄天物!

买椟还珠, 买椟还珠, 买椟还珠!

三)缺点和风险

和ABC单一样,XYZ单也有自己的忌讳和风险。

我们知道,ABC单的定位是"短炒"。利润来源是"笋盘套利"

所以ABC单高度忌讳"玩脱手",空手套白狼招数越精妙,出差池的几率越大。

由此演化出了埋雷流和毁约流。

XYZ单有二个缺点。

1)稀少

2)房东人品

XYZ单少,极少,非常少。

如果说ABC单已经属于冷门货,一般人不接触的领域。则XYZ单的数量,比ABC还少1:10

对于ABC单,B是职业炒家。A是普通人。

而对于XYZ单,[通常X和Y都是职业炒家]。这就决定了此类交易的非常少见。

因为这么复杂的逻辑关系,只有职业炒家的脑子才能搞得明白。

而且视房子如玩具,如筹码。彼此买来买去。普通人心脏病都要吓出来了。

对于普通人来说,"一套房子就是一辈子"。

一辈子能攒一套房子就不错了,北京能落脚就不错了。你和他说XYZ,他肯定吓得夜夜失眠。

只有你们2N房产证打扑克的人,才是同类。

XYZ单主要常见于多军内部的互相交易。

因为每个人都会有流动性缺口,间隙性缺钱。银行还要隔夜拆借呢。

而多军之间买卖很容易。

大家都是聪明人。

三言二语几段微信,就敲定了数百万的往来。普通社会上,要找X的货源,可真心不容易。

第二个缺点,任何产证不在自己的名下,终究是有麻烦的。

XYZ单再怎么说,也是占用了X的房票和名字。

我们知道,ABC单往往是很短期的。四至六个月分出胜负。

而XYZ单虽然可以长期,3~5年没有问题。但终究还是要把手尾清掉的。

四)高阶用法

照例,我们写一下XYZ流的高阶用法。

第一个用法,是反过来问"对方"借钱。

好比说,房子1000W,含有贷款550W。房东X应得450W。

可是你手里连450都没有,你只有100W。

100W可不可以买1000W的房子,答案是可以的:

1)房子由X卖给Y

2)原有贷款550W,由Y继承,每个月月供由Y付

3)X再借350W给Y,算作借款。

Y应付的是450W,但是他只有100W,他可以问X透支350W。算利息。

4)Y首付100W

5)Y支付550W按揭月供28000+350W私人借款月供35000=63000

6)Y获得了一千万的房产

这样,Y只用100W,就撬动了一千万的房产。

而月供按揭,可以拉平成为一个[不太重]的细水长流负担。

杠杆十倍。

你完美继承了原先几百万八五折的贷款

不用交税,避开限购

还有十倍杠杆。流水负担也不重。

第二个用法,是"再抵押"。

等你过了几年,1000W的房子涨到2000W了。百万本金翻十倍了。

你跑过去恳求房东,"做个二按再抵押"吧。

这个时候的二按,用的是房东的征信。

从银行里再借五六百万出来。各项债款还清,窟窿填掉。

笑不动了。

第三个用法,是"回购条款"

部分XYZ单,X会提供"回购承诺"。譬如五年后原价回购,或者五年后+30%回购。

也是一门好生意。

五)结语

在政府管制不到之处,我们见证了自由市场之魅力和强大。dT>0

(yevon_ou\@163.com,2017年3月22日午)

我3.25去南方躲雾霾,顺道被布老师拉去为"慕道社"做嘉宾。

准备考察一下长沙,郑州市场。预期断更一周。

有事上分答找我,付费问答。

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