浅谈炒楼2N定理 #2570

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-10-13

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz\_jpg/Ok4hZ0tV6r4TkmYWuXAYOUQyOHknH9fpOdkYzKiciakv3I6d7CFI5BGiaFRAry3V8lNjQWyVOG32LMRM02QJ2bsBg/640?wx\_fmt=jpeg&wxfrom=5 浅谈炒楼2N定理 ~#2570~

* 原文写于2013.07.16,本文为彻底改写版 [1]

千里之行,积于跬步

一)小目标

前二天在微信上有人问我:

"老大,你最近的几篇文章都很好。每一篇单独都很精彩"。

"可是总体来看,总有点东一榔头西一榔头的味道。框架散漫,体系无存"。

我回答说有啊。从#2380开始的十几篇,看似讲了借钱,流动性,乌云,装修。

但其实我们全部串联起来,是为了这篇"浅谈2N定理"做准备。

什么叫做2N定理。

就是每一年买2套。

我们来看一下,国民老公他爸最近提出了一个"小目标"。

"小目标"怎么达成呢。

对于各行各业来说,无论你是工程师,建筑师,会计师还是警察,"小目标"都仿佛是一辈子无法企及的高峰。

但是,对于炒楼这一行。"小目标"并不遥远。

前二天,有一个菜鸟,傻乎乎地跑上来问。"欧绅的分答,500元一分种,这钱也太好赚了吧"。[[2]]

我冷冷地给他算了一笔账。

1分钟500元,一小时30000元。

每月172工作小时,合计516W元。

一年6192W元。

过去一年,普遍认为上海楼价涨了20000元/平米。

折合3100㎡

也就是说,如果你上海的"二斤房产证"超过了3000平米。你一年之中,赚的钱就大概率超过六千万。

所谓国民老公他爸的"小目标"。对职业多军来说,也不过二年的事情。

而3000平米算不算很大的数字呢。

汗,群里不知道1/3的人有没有。

好了,现在问题只剩下一个。

如何积攒你的第一个3000平米?

二)奋斗

在我们很早的文章《向上爬 #3220》(又名:怎样才能改变你所处的阶层)

其中,我们吐槽了大陆的"奋斗剧"。

  • 前20集主角是穷学生和屌丝,酸气冲天。

  • 后20集主角是创业成功事业有成,A10几百号员工左拥右抱众星拱卫。

  • 中间5集呢,中间5集是空白的

水库论坛,承诺会告诉你"中间5集"是什么。

会告诉你爬阶的具体步骤。

怎样从一个A7的穷屌丝,翻身成为A9左拥右抱。

你要赚"1个亿"其实很容易。

最简单的话,你买京沪深"一亿"的房产。过了二三年房价翻一倍。

你就赚了一亿。

问题是;

1)你没有1亿本金

2)你不确定会再涨翻倍

关于2我们就不讨论了,这也没什么好说的。反正是脑袋吊在裤裆里,拿命换来的。

任何一场对于风险的赌注,都是拿命去换的。你不愿意冒险,你就不用看下去了。

对于1,"如何筹措一亿本金"。大而化之的心灵鸡汤,新华书店里面的"理财宝典",只要25元一本。天知道25元/本的书记能教你哪些营养。

而我们是Marketing出身的。受专业的科班生训练。

对于专业的Marketing管培生来说。他思考问题的第一步,就是Break Down

  • 我要赚一个亿

  • 赚1E细分成:拥有3100平米。并且静待三年涨幅

  • 我要攒3100平米

  • 问题细分为50平米*60套

因此,我们就拥有一个更详细的目标;

  • 我要拥有50平米的老破小,拥有60套左右。

  • 然后随着上海房地产的大船一起上涨。

当然,各有流派不同。前二天写"凤姐变冰冰",写顺手了。所以用50平米老破小举例。

你也可以是100平米标准二房*30套。

如果是"大面积低单价"流派。甚至仅仅需要250平米*12套就够了。

任何人一眼就看出,"大面积低单价"对于"小目标",有更强的逼进火力。

十二套还是比较好操作的。咬咬牙,某人今年已经买了七套顶复了。

当然,大面积流派的缺点是流动性不行。账面好看,出货需要很久漫长的时间。

但肉烂在锅里。先发财,我慢慢变现不急还不行么。

言归正传。对于一般的"普通市民"。我们的要求没有这么高。

3100平米是"职业多军"的玩法,职业多军都是一帮疯子,和正常人的世界距离比较远。

对于普通老百姓来说,假设8000->60000,则平均每平米赚五万。

一般来说,按照目前的上海物价,社会风气以及平均丈母娘行情;我们粗浅地认为,"财务自由"这条线设在4000W人民币左右。

算下来,4000/5=800,你大概需要八百平米。

等你积攒到八百平米。我们就认为你是"业余选手"通关了。

而800平米,相当于50平米老破小的16套。

或者100平米标准二房的八套。

例如著名的内环最美丽"财上海",按照可怕的蛛丝马迹小本本党们推算。

其身价大约在杨浦580平米,七至八套左右。

三)2N起步

十几年前,大家都很穷。

时光回溯到2000年,当"游戏开始"时,每个人都是0积分。

哪怕职业多军,当时也只有1~2套。

这是很悲哀的一件事,你先要积累巨大的头寸。然后才可以享受头寸升值的收益。

第一个100万,永远比1亿->1.1亿要困难得多。

当你积攒了1000平米,2000平米,3000平米。

你要每年赚1000W,2000W,3000W,只要坐在家里博对大势就可以了。

可是你又哪来的1000平米呢?

我们几乎用半生的心血,耗费在"建立头寸"上面。

这就是2N的意思。

理论上,你需要16套五十平米老公房。

可是实际上,房子又不会从天上掉下来。你还是需要一本一本房产证去攒。

用最简单的算术,每年攒二本。八年之后你有16本。

==> 但是你一定要起步,走二万五千里长征路。

如果你坐在家里抱怨,永远也不会多一本房本。

"你怎么会有16本房产证的"。

"去年我14本"。

"你怎么会有14本房产证的"。

"前年我12本"。

我们几乎耗费了十年的心血,才积攒起"满身军大衣,全是房产证"。

然后你看着一年升值几千万,羡慕不已。

前面九年的斑斑血泪,你怎么看不见了。

四)雪坡的长度

对于穷人,真的是很惨很惨很惨。

对于富人,如果你"看对了"走势。你满仓扑上,只要一二年的大牛,就足够你赚得翻翻。

可是对于穷人,你是从"一穷二白"开始的。你可能要先经历十年八年的"2N爬坡",慢慢积攒十六本。然后再指望一年大涨,赚得满嘴流油。

因此穷人需要一个长得多的雪坡。

可能需要十年,甚至十几廿年的大牛市。才能翻身跨越阶层。

之前旧篇"浅谈2N定理"写于2013年。而多军圈内喊2N的提法,还要更早。可能在2008以前。

对于2013年的房地产市场。它要比现在"健康"得多。

当时的价格,大约在4/3/2,虽然也不便宜。但至少是物有所值的。

2016年今天的房地产市场,8/5/3都已经打不住了。很有可能在10/8/5左右。

因此任何一个人,看到"2N定理",想问的第一句话是"雪坡还有这么长么"。

2N是一场长期规划。

普通的中产家庭,如果想积累16套老公房(1000平米),真的要十年人生,十年节俭,十年赌注,一家一当全部都扑押上去。

你花了十年建仓,十年之后,才慢慢开花结果。

十一年之后,你才能享受"每一年升值1000W"的无比美妙畅爽。

可是,十年之后,房地产还是牛市么?

关于这个问题,我们有二个回答。

第一个回答,是"永胜不败"之法。

2005年参加91facai聚会的时候,大家纷纷攘攘讨论"理财发财"的思路。

当时分为二派。

一派是传统的理财派。认为"定期定额"投资股票。根据[证券教科书]巴拉巴拉是"永胜不败"的收益。

另一派则看好房产。认为房地产比股票更有希望。

哥哥冷眼旁观了一个小时,最后到总结发言时,我站起来说,

"其实我有一个绝对发财的办法,永胜不败,绝对没有任何亏钱的可能"。

诸人一起跌破眼镜。天下竟有这等奇事。你这个是违背"地心引力"的呀。

投资的事,风险双刃剑。有输就有赢。要何等胆子,才敢说"永胜不败"。

于是所有人凝息静气等我发言;

哥哥清清嗓子,"定期定额投资房产"。

定期定额,每年买一套。

你如果上过任何一个"股票培训班",有一丁点证券基础知识的话。则经纪人都会推荐你"定期定额定投"。

每个月固定从工资里凑一笔钱出来,定投金融市场。

定期定额的好处,真的说也说不完。

它在数学算法上很巧妙,接近于二阶微积分求微导幂函数指数曲线重心外移。

只要市场"长期向上",则定期定额的赢面极大。哪怕遭遇香港97大跌。只要你是从91年开始定投的,你也没有任何亏损。

"房地产"传统概念,很多人都以为一辈子供一套房子。一套房子供一辈子。

所以从来没有人想到过"定投"的。

但是你把"定投"和房地产结合起来。每年固定买2N。则你的赢面更大。跑赢现金和定存几乎是99.999%的事。

第二个回答,是"雪坡未尽"。

在"陈兜兜很厌世"公众号里,她写了一段话。关于为什么要如此鸡血地"买房子,抢房子"。

陈兜兜说,"我知道它在过去十年涨了十倍都不止,不假"。

"可关键是它还可以涨一倍啊"。

"无论它涨了十倍二十倍,只要它能再翻一倍。这一倍就等于你20倍"。

这话说得,实在再牛强不过了。

对于房地产,我们持相同的态度。

从微观上看,2017~2018必然是"涨"年。宏观由微观组成,Break Down之后我看不见有任何微观迹象明后二年会下跌。

既然2017~2018是"涨"年,那你就不要辜负。

从长远来看,"京沪深"一线楼市的"雪坡",至少可以看到250000/m。

廿五万之前,没有必要太过于悲观。

哪怕它涨了二十倍,它还可以再涨一倍。一倍抵二十倍。

五)结语

最后有人问,"老大,你讲了那么多"。

"你还是没有告诉我们'中间五年'是怎么过呀"。

"奋斗"电视连续剧的中间五年,从A7变A9,您还是没有说细节呀。

这一篇是"浅谈2N"定理开篇。

此后的五篇,就是第一年,第二年,第三年,第四年,第五年。

(yevon_ou\@163.com,2016年10月12日晨)

[1]《浅谈2N定理》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=11285

[[2]]《今天看到一个帖子,说可以1元偷听欧神的分答,我不禁感慨》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=48505

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