城市规划导论(四)----板块轮动 #610

原创: yevon_ou 水库论坛 2015-12-11

城市规划导论(四)-----板块轮动 ~#610~

上海楼市呈现清晰的"板块轮动"现象。

一)起承转合

中国人写八股文,讲究"起承转合"。意思是做一件事,你要有铺垫,有炒作,有高潮,有收尾。

凡事要一步一步来,打拳要打全套。

所以炒作一个板块,通常需要3~4年的时间。而绝不可能一触即就。

在过去的十五年内,上海楼市大致轮动炒作了15~20个板块。其彼此之间会有重叠,但是高潮部分绝不撞衫。

\ 这是一个大致的示意图,并不精确。请勿苛责。

我们仔细观察这张图表,能得出几个结论:

1)一个板块的炒作时间,约是3~4年。

2)最前面的一年造势最后面的一年退潮,高潮在中间2年。

3)当一个板块达到高潮时,舆论媒体宣传报道,会极大关注。同时开盘卖地等事盛行。但是高潮过后,就会逐渐沉寂。

4)同一时间段,高潮并不重叠。以免发生二个板块打架。

二)半成品

严格地说,我们对宣传炒作并不反感。

卖商品总要吆喝,商场开幕要剪彩,电影首映要典礼。你卖几百亿的一个楼盘,吆喝吆喝,本属正常之举。

我们真正烦恼的,是"价格"。

为什么。因为如果你是宇宙中心的话,你是宇宙中心的价格。

如果你是半成品的话,你是半成品的价格。

如果你是失败品的话,你是失败品的价格。

最怕的,就是[明明失败品,却卖了一个宇宙中心的价格]。

我们对政府开发新区,开发新土地的行为并不反感。这本来就是人家的权力,竞争无所不在,土地的竞争也无所不在。

竞争,新地段对旧地段的挑战,本来就是人权。

真正令我们烦恼和困惑的,是"价格"。

那些新开发的区域,通常都是"鸟不拉屎"的地方。而且时间短,投入少,即使有些规划,也多处于纸上谈兵的阶段。

但是这些新区,却卖得非常贵,非常贵。

用平移对比的话,大约比他们"20年后"发展成熟状态的那些地段,卖得还要贵。

你譬如说张江吧,张江现在炒得那么高。

可是你知道孙桥么,孙桥离张江只有2KM。房价才二万出头。

政府过二年在孙桥炒作一下,扔二个"学区"分校。炒作点概念还不容易。

那你张江又有什么稀缺性呢。你本来就是一个荒郊野岭的地方。既没有生活设施也没有娱乐设施。

你所谓的"学区房",成立只有一二年。只有SB才相信那是名校。

如果现在持有张江五六万的二手房。你给我个理由,凭什么晚上我能睡得着。凭什么我看不见孙桥。

今年的IT Bubble,程序员都很滋润,自信心极大鼓舞,觉得程序员无所不能。

但是从全社会角度看,码农并不是一个很高阶生态位的物种。

码农聚集地,也没什么指望成为"宇宙中心"。

象这样产业高度单一,消费群体高度单一的社区,万一遭遇Bubble Burst......后果不堪设想。

然而,那些花了500~600W买市区20KM远二房的码农,倨傲地对我说,"俺们新区就是涨得快"。

\@北京大土豆 骨子里就是一个傻空,而且这人最要命的是完全没有任何实战经验。

朋友,那不是涨幅大,那是你成本高。

什么叫涨幅,你买进1W,卖出6W,这个叫涨幅。

而什么叫蠢货呢:你买进价6W。

新区从来就很贵,政府一块块板块炒过去。在二三年的时间内,达到极盛。

最终我只看见你们为数不多的工资,都到了ZF手中去。

从没看见任何一个新区规划建设完成。

三)如何赚钱

即使我们能看穿"板块轮番炒作"的真相,可是我们如何从中赚钱呢。

有三件事至关重要:

1)你手中的板块,政府不会炒

2)涨的是一手价,不是二手价,"处房情结"

3)可怕的交易成本

如果你观测我们目前"中国股市"的话,你就知道事情早已乱糟糟了。

股市之中,股价和业绩,其实已经关系不大。

虽然每一个人都说:"价值决定价格"。可是今日股市,真正决定股价的,绝对不是业绩。

决定股价的,主要是有没有"庄",有没有力量拉扯它。

在楼市中,游戏规则也是一样。

我们常常看见某些板块如凤凰穿天般的拉升,短短几月之间可以涨一倍。原本杂乱破败以为毫无希望的建材市场,莘庄一拍地就是7.5W。

洗白一句啊,"炒作"这种事,绝对不是炒家干的。

虽然政府一直试图把"帽子"扣在炒家的头上,咳咳,真相大家都懂的。

所以,你手里的货色,哪怕货再好,没轮到你这个板块动,也是不会大涨的。

那我们接着问,"追逐热点,追涨杀跌"可以么。

首先,你不一定能猜中热点。

其次,和所有的"坐庄"一样。拉升这种事,意味着80%的筹码在政府手中。

有时候你可能很看好一些板块,譬如前滩,后滩,东大名路,徐汇滨江。

可是你根本没有筹码!

那些地方,根本就是一片空地,要么是厂房,或者农民房。

你根本找不到切入点筹码。

在《职业炒家(四)---买进》中深刻地讲到了这个问题。

最后,哪怕真的是蒙中了你这个板块,你又正好"捡漏"在旁边有套前几年的板式楼,品质很好,和新的一样。又或者是你买了某个板块"刚开盘"的第一期。

这时候,你还面临二个问题:

1)高得可怕的交易税收。

2)处房情结

价格需要发酵,板块需要时间。你如果在二年之内抛售,税收会非常非常高。而如果你在二年之后抛售,该板块可能又不热了。

四)未来板块

未来24个月,最有可能被热炒的是:

A级选择:大场,江桥

B级选择:南桥,青浦新城,平凉,周浦,新桥

一般根据拍地记录,可以部分预测"下一轮爆炒"之区域。同时,拿地是哪一类开发商也严重影响风格。

\ \ 然并卵,提前"预测"到下一个热点在哪里,真实对你的利润并没有太大的帮助。最多多一点饭桌上吹嘘的英明罢了。

当然,你可以试试。毕竟里面还有很多利益和玩法。[[1]]

五)理论上限

炒股的人,绝大多数跑不赢大盘。

因为庄家只会拉升自己手里的筹码。所以你的选股,必然落后大势。

同样道理,炒楼这一行,99%达不到理论涨幅。

哪怕你是一个从2035年穿越回来的人,哪怕你掌握了上海楼市的所有涨幅细节,你也是达不到"理论涨幅"的。

因为楼市的上涨,并不是A->A,而是A->B

     2000年   2015年

幻想 A=1 A=15 实际 A=1 B=15

或许这张表更明确一点:

+------+--------+--------+--------+ | | 2000年 | 2012年 | 2015年 | +======+========+========+========+ | 幻想 | A=1 | A=12 | A=15 | +------+--------+--------+--------+ | 实际 | A=1 | A=10 | A=12 | | | | | | | | | B=12 | B=15 | +------+--------+--------+--------+

幻想中,人们以为楼市有15倍的涨幅。

而实际中,楼市只有12倍的涨幅。无论你穿越回来再聪明也没用。

而如果你追逐热点呢,光税就把你交死。

提这张表有什么意义呢。

因为有很多"冒充"楼神的大神,譬如[zjjzsb],[业余套利],或者我同学我朋友我听说。

拜托,请不要动辄说我在楼市赚了一百倍,也不要象写小说一样,翻个三十倍很容易。

楼市和所有行业一样。赚钱不易。你不要看到B=15,可能人家最便宜时就是12。

你也不要以为A=15,可能A最高就能到10。

现实生活永远比理论中的更困难,发动机功率永远比图纸上的要低。认识到这一点,才是你人格长大的开始。

目前市场上"吹嘘"的楼市传奇小说,绝大多数在职业炒家眼中一看就是个坑。吹牛是件系统工程。

(未完待续)

(yevon_ou\@163.com,2015年12月10日晚)[[2]]

[1][ ]感谢X提供数据

[[2]] 2003年我第一篇被广泛阅读的文章是《用板块的眼光看楼市》

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