炒家的资金成本 #2260

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-07-29

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炒家的资金成本 ~#2260~

同志们,再坚持一下。敌人快支撑不住了。

一)历史故事

"炒家的资金成本有多高",这一直是小道新闻喜闻乐见的话题。

  • "同志们,再坚持一下。敌人快要支撑不住了"。

  • "大家团结起来。三个月不买房。开发商就会资金链断裂跳楼"。

"资金成本"这个话题之所以重要,因为它寄托了空军们的一种"念想"。

你如果亲历了过去十六年"多空争论"的辩战,有一个现象,是非常非常明显的。

  • 多军的id,往往都是老id。有着五年十年的记录。

  • 空军的id,全部都是新id。寿命不超过一年。越新骂得越凶。

空军的id,一般都是新id。孔子说青瞑子夏虫不可语冰,因为他的id活不过一年。

空军会上房产论坛,往往是因为"实际需求"。一般情况下或者是丈母娘逼婚了,或者是儿子逼婚了。

所以一个空军id他上了房产论坛,往往会骂得非常凶。诅咒得特别恶劣。因为他把ZMN的所有怨气,全部都倾泻到"万恶的炒楼客"身上。

而空军id,一般都活不过一年。有二三年资历的凤毛菱角。

因为空军一旦买了房子,他就永远再也不会上房产论坛。更有可能的是去泡摄影,驴客圈。

而多军的id,一般都是非常非常长寿的。多军长期驻扎在房产论坛,是因为多军打心底热爱房地产。

你是如此诚挚热爱,以致于一天泡八小时,看完所有帖子。泡上几年也不厌倦。

每一年,都发现去年吵架的"骂得最凶"悄然隐去。再也不会上线。

而同时,又冒出来一批新的"空军领袖"。骂得更凶,气焰更嚣张,一样把去年重复过的蠢话再贴一遍。

于是你放心了,韭菜还在长。

讲这个段子什么意思呢。因为空军特别喜欢"速胜论"。

因为ZMN在那里逼着,女朋友在那里逼着,奉子在那里逼着。空军们的时间非常有限。往往就几个月时间。

所以他们期望的是"大胜""速胜""崩溃论"。

你如果和他们说"论持久战"。房价要花上十几年的时间缓慢下跌,即使你自以为偏空,还是要被开除出革命队伍的。

空军们根本没那个耐心。他们要的是"速胜"。凡是吹嘘速胜,崩溃的,就会被他们追捧为易大师。

在理念的争执中,一度,空军们对"资金成本"是报以厚望的。

不知何时开始,在空军的"世界观"体系内,养成了这样一种看法:

  • KFS都是借高利贷的

  • 炒楼的都是借高利贷的

  • 只需要几个月时间,利息就足以压得他们跳楼

跟随着这样的思想,于是才有了;

  • "同志们,再坚持一下。敌人快要支撑不住了"。

  • "大家团结起来。三个月不买房。开发商就会资金链断裂跳楼"。

在历史上,"三个月不买房"运动曾喧嚣一时。各网站互相串联,一度掀起了滔天巨浪。

但是,我们要说,这仍是一场愚民的狂欢。

在做任何事之前,你最好先拿笔算一算。

"炒家的资金成本有多高"。到底有多高。

10%,20%,30% ?

二)资金成本

先贴一段内部聊天记录。需要说明的是,这段记录并不是"水库"系统的。

而是[金朝阳]系统的。

水库不提倡借高利贷,我们是楠木老派人士。

我们一直嘲笑"文科生小编"。当这样一段聊天文字,落到小编手里,他们会猜炒楼的资金成本是多少。三个月够不够系统破产?

好了,让我们拿笔算一算。

假设一个"空手套白狼"A5起步人士。自有资金几乎为零。

他使用"空当接龙"方法,虚空借力300W现金。

买入1000W的房子。

另外还有50W左右各项杂费,是以36%的高利贷利率,向外界拆借而来。

可以说,这几乎是一部"全盘糜烂"的财务结构。吓破了正人君子的胆。

即使以这样的财务结构。他的"加权资金成本"是多少呢。

         金额   利率     利息

房贷 700 4.90% 34.3 信用卡 300 4.80% 14.4 私人借贷 50 36.00% 18 1050 66.7

总负债是1050W。每年支付的利息66.7W。

"加权资金成本";66.7 / 1050 = 6.35%!

考虑到房产每年还有1.35%左右的租金。

他的实际资金成本仅仅才5%

房价每年涨5%,他就可以保本!

三)低成本资金

6.35%,你没看错。一位数,六点三五。

无论你用计算器算再多次,反复测算。他还是这个结果。只有六多一点。

不是10%,20%,30%,

而是6.35%,仅仅就只有6.35%

更加让傻空沮丧的,是它"加息无效性"。也就是哪怕进入紧缩周期,央行再多加几次息,这个数字也不会有大的变化。无非是6.55%,6.75%之类的。

和"速胜论"要求的40%利率,几乎是天差地远。

要靠"资金成本"逼炒家破产,那是几乎不用指望的。毫无可能的。

任何一个严谨的人,拿出纸笔,定性算算,都是这个结果。

而不是张口就吹的"大跌,崩溃,暴跌"。

那么,为什么会导致"实际资金成本"只有6.35%呢。他主要是有二股动力:

  • 资金的分层

  • 头三尾七

四)总成本

第一个的原因,是"资金的分层"。

如我们上一节所讲的,假设你的资金,分为1%,2%,3%,4%,5%,6%.........

每一节的资金,都融资100W。直至12%止步。

则你的"平均利率"是多高。

答案只有6%

也就是"久哥撩妹",吹嘘借12%的资金是没用的。

你吹嘘的是"最高利率",是边际利率。而事实你还有底仓。

把底仓平均进去,总成本并没有那么高。

假设我们更进取一点,把最终"止步"点,设在36%的话。

则平均"利率成本"为18%

第二个原因,即使你"止步"于36%的资金。你的"加权成本"也不高。

因为还有"头三尾七"。

所谓"头三尾七",指的是你买房子,首付只要30%,剩余的七成可以贷款。

而无论你首付的资金成本多少。银行的"房贷利率",基本是固定不变的。

基准4.9%,运气好还能打九折。

在"头三尾七"的大前提下,无论你融资成本有多高,综合成本都不高。

譬如说,你用36%的成本去融资,这是绝对的高利率了。

则18%和4.9%"头三尾七"混合在一起。

18*30% + 4.9%*70% = 8.83%

结论:哪怕你借了上百万高利贷来炒楼,其实也死不了。

整件事情的核心之处,在于你的"尾七"一定要是银行贷款。

无论如何房贷一定要申请成功!

历史上有很多炒楼失败的案例。无一例外他们都是没有贷款。

如果你全部自有资金,资金成本很高。就有可能破产。

五)疯魔流存在的基础

在炒房的流派中,有一个特殊的流派:"疯魔流"。

疯魔流的特点,在于他们玩地特别地疯,赚得也特别地疯。

我们曾经说过,炒楼止步的边际,在于"收益等于成本"。

炒楼收益等于融资成本。

这里面就有一个问题,"成本"什么成本。

你说的是"借款"的成本。还是"头三尾七"的总成本。

象我们这一代人,例如俺,小眼帅哥,某情圣,我们都属于"老派人士"。

虽然道义上别人尊称一声"前辈",但其实我们的操作手法,是极其保守的。

胆子甚至比大爷都不如。

对于我们这些老派多军来说,其实我们恪守的"风险线"是15%

高于15%的资金我们不借。

我们也不会借15%长线资金来对外投资。

但是疯魔流不同。疯魔流的边际是"头三尾七"的15%。

你设想一下,0.3X+3.43%=15%

X=38%

对于疯魔流来说,他们可以承受"三分"的月息。

前提是他们可以顺利地申请"尾七"房贷。

而在现实生活中,他们也是这样做的。

这个世界上,的确有人36%的利率借了几百万,甚至几千万。

结果呢,自然是赚得爆红!

没错,爆红。楼市涨幅超过15%,他们就跨过了赢亏平衡线。

而过去几年,楼市涨幅远不止15%。

在过去三年中,赚得最多的其实是"疯魔流"诸人。

二年前,还是15元的旅馆。睡上下铺的兄弟。

二年后,已经十一套房产。气场也出来了,腐败的肚子也出来了。

那群赌得最大,玩得最疯,发财也发得最快的人群。

他们的发财速度,虽然在绝对值上,仍不能和我们这些老牌多军相比。但是相对值之间,已经急速减少。

这其实是很无力吐槽的一件事。"一寸山河一寸血",攒房产证这种事,就象是《三国志》里攻克51座城池一样的。

高风险高收益,搏命和奖章本来就是对等的。

"老派"多军们愚蠢地将资金成本钉在了15%,"头三尾七"之后,大致总成本8%

而"疯魔流"将边际融资成本钉在36%,"头三尾七"之后实际成本15%。

他们是对的。无论是理论还是逻辑,都是疯魔流更正确。

实际现实,也的确证明了疯子果然比老头子更赚钱。

我们只是情感上无法接受。

长江后浪拍前浪,前浪死在沙滩上。

象我们这种上一个时代的老古董,就应该象所有香港电影中拍的一样。老头子就该退休,象木乃伊一样黯然落幕。

六)西点联盟

介绍一个90后新生代的代表,"西点联盟"。

相信很多人都看过那篇"Shawn一年A5到A8"。讲的是一个真实的故事。

新生代和老派人士的区别,就是他们更锐意,更进取。

当然大家手法都差不多的,唯一的区别就在于"风控"敞口的尺寸。你愿意承担多大的风险,你愿意接受多贵的资金。

象"高评""截断"这种事,老人们做起来还手抖。90后则是快刀乱麻。

90后比我们更大胆,条条框框更少。什么都敢做。

他们走得更远,心力更充沛,行动点数更高。劣后,OPM,组团化操作程度更高。时代正在被颠覆。

我们老了,该退幕了。

(yevon_ou\@163.com,2016年7月28日晚)

* 为了防止有人跳楼,再重申一下,尾七一定要低息贷款。

* To恰空:月供相当于尾六。

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