装修基础知识概念 #2550

原创: yevon_ou [水库论坛] 2016-10-10

装修基础知识概念 ~#2550~

停更了一段时间,今天我们继续顺原大纲讲下去。

这篇本来叫做《凤变冰基础知识》,讲的是老破小如何包装,如何装修,最后做出冰冰一样的效果。

只不过装修这一行,我也并不能算顶级高手。最多只能算二流。

而且我疏懒已久,已经有一段时间没跑装修了。很多事有点遗忘。

所以简单地谈一点框架原则。

一)基础知识

装修分二种,小于40平米的装修,和大于250平米的装修。

这二种装修天差地远,截然不同。几乎可以说是完全不同的工作。

其流程,经验,材料,工期,各大概念完全不同。

甚至都没有了交流的必要。

在本文中,我们主要介绍的都是"小于40平米"的装修。集中于一室,一室半,二居之类的。

上限不超过60平米。

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因为"凤变冰"面积是很重要的一个因素,最理想是30平米以下极小户型。这样的话租金比例回报最高。

其次是50平米二居,厅完全不需要。可以住二个家庭。

相对于底层消费市场,任何一点舒适性都是浪费。你多5个平米,买来都是价钱,但是并不能显著推高租金。

而一般女性读者会比较关心"标准二房"。

也就是90~100平米的2/2/1.

这一类的设计该如何处理。

这一类的设计,您找设计师啊。

我们教授的是[炒楼赚钱]的技巧,不会关心你文青[婆婆妈妈的自住需求]。

想要"温馨家的体验",把大小姐脾气发在设计师的身上好了。

二)开始入手

装修的第一件事,是找个团队。

找装修团队有二种方法,一种是找著名的装修公司。

譬如上海有荣欣、波涛、申远空间。

还有百安居,土巴兔,888元/平米的小米装修。

* 如果你用百安居装修团队的话,则他们往往会强制你只用B&Q的建材。

* 搜装修队千万别用百度

选择大型"装修公司"的主要缺点,一个是贵。

任何账务,只要通过"装修公司"走帐,7%的营业税是逃不掉的。

装修师傅是绝对的政治强势团体。你什么时候见过装修师傅个人交税嘛。

但包进企业,就要交税。

装修公司,一般会额外收你一个5%的"监理费用"。表示他们为你进行了质量监控。

再加上指定购买材料,行政费用和利润。

一般找装修公司,总体费用要贵20~25%以上。

而另一个方面,则是装修公司"品质并无保证"。

装修这一行,严格地说一个团队就只有4个人。一个木工,一个泥水匠,一个总装,一个工头。

所以市场上的装修队以小型的"家庭式作坊"为主。

即使是装修公司,其实他也是一个个无数小团队"挂靠"的。

其核心还是四人团队小作坊。无非额外收一层管理手续费。

因此,对于职业多军,他们更多的是选择"御用装修队"。

御用装修队就是说,你先装一二次。

觉得效果,服务,态度都不错。以后你就把工头的名片留下来。

下次再要装修的话,直接找工头。

这样不用通过"装修公司"中转,节省至少20%的费用。

而且更灵活。小修小补也能弄。

甚至每次租客退房,或准备售房之前,都是需要"保养"维护弄一下的。

多军们的量很大。

以一支典型的装修队为例,流水线滚动操作。一年可以接12~15单。

但是多军内部,派给他的单,每年可能就有6~8单。

因此多军和"御用装修队"的关系是非常牢固的。太熟了,他们也就不会坑你。彼此沟通也更默契。

几乎可以说,半支队伍都是我们养起来的。

三)装修步骤

装修主要分四个步骤;

1)水电隐蔽工程

2)木工

3)泥水匠

4)总装

其中,最令人烦恼的,和技术含量最高的,是第一步:"隐蔽工程"。

和许多人预想的不一样,普通人总以为装修中最难的是什么。

是繁复的吊顶

射灯,灯光,配饰

大吊灯,电视柜等等高大上的东西?

都不是,这些东西,甚至可以说是"毫无难度"的。

因为他们都是"表层"的东西。

如果用手来比拟,是骨骼,筋络,肌肉,一直到了最外层的表皮。

在手上涂涂画画,那是最简单的事。洗个手就没了。

大吊灯,电视墙,这些都属于"表层"类的东西。随时可以拆下,搬走。

不客气地说,象侦探片里拍的。给我168个小时,我可以把你家改造得你进门不认识。

而真正困难的,是"隐蔽工程"。

因为现代文明社会,人人爱美。再排明线走管,是绝对不能忍受的事情。

所以一切都是暗线。

暗线意味着,当你这个房子还是毛坯的时候。

哪里是电视,哪里是冰箱,哪里是床头柜。

哪里手机可以充电,哪里Hi-Fi可以连线,空调挂壁在墙上开哪个位置洞。这些都是六个月之前就要想好的事。

你好比Dolby 5.1音效吧。他是二个喇叭在前方,电视机旁。

五个喇叭在后方,沙发环绕。

则你布线,要预先从地板下面穿过,二路线在地面,二路线在天花板。而且音响线还特别讲究。

当你还没有开始装修时,你就想好了,这里是放Hi-Fi的,沙发是什么形状的。甚至换个Cybertech款沙发都不行。

但是我们的社会,是一个剧烈变动的社会。

每一天,每一刻,不停地有新科技出现。不停地有新材料。

好比Wifi的出现,就使得原先每个房间预留的网线不再重要。

AirPlay的出现,使得原本预留的视听媒体中心不再重要。AV转接枢纽形如废物。

技术不仅有好处,也有坏处。

你以为你全部都预留到了。

但是你楼上楼下的Wifi需要桥接,而楼梯口没有电源插座怎么办。无数无数的问题。

这就是"大房子装修"和小房子的区别。

随着你面积的增大,你的"深谋远虑"难度是呈指数复杂增加的。

而且大房子的装修周期很长。随着装修的深入,你LP,你老妈,你ZMN,无可避免地会来"视察"。

领导的每一次视察,都会带来新的"最高指示"。

转角可以做个吧台,厨房门可以换个方向开,洗衣机的位置不喜欢,床的背后增加二大排衣柜。

妈咪呀,你知不知道洗衣机换个位置,是要做下排水的。

"隐蔽工程"做好了以后,这一切都是无法更改的。而每一个"合理化"意见,其背后都要非常巨大的工作量。艰苦卓绝的返工。

斑斑血泪。

前些年,某人买了一套世茂滨江。精装豪装。原本是拎包入住的。

可是世茂是老牌豪宅,造的年份太早,室内没有地暖。

老太太一句话,要地暖。那怎么办。

把所有的豪装,腾空60cm。海拔60cm以下的区域,全部铲掉。

把整个地板彻底翘开。不可避免的全部水管电管重铺。

然后安装地暖,然后再重新覆盖上去。

然后你再想想那墙纸.........

60cm腾空铲掉。复原后再把墙纸续接上。修旧如旧,颜色一模一样。这又是怎样的难度。

整个工程,耗时八个月。花掉了60几万。

而地暖本身的成本,不过十几万。

再有一次,某个做企业装修发了财的亿万富少,买了套洋房自己装。

真心是被他老娘弄烦了。

发下了狠话,"设计图纸怎样的,一个字都不能改"。

哪怕装得土,哪怕没效率,哪怕水龙头装反了。我就是不能让你改。一个字都不能改。

否则不停地返工,这事就没底了。

大少向来以孝顺出名。

"老娘,您要是想提合理化意见"。

"我把隔壁那套又买下来了,一模一样的户型。咱再装一次不就得了么"。

扯得远了,哥哥做大房子,那是斑斑血泪刻骨铭心。

"老破小"流不是我的主战风格,最多只能算略懂二流高手。

老破小的装修,要简单得多多。

40平米的房子,和240平米的房子。装修难度绝对不是相差六倍。而有可能是十六倍。

对于老破小来说,它一共就只有这么点面积。变化不大。

都已经形成了固定套路。无脑照搬即可。

整体工期,可以压缩在45天以内。

而且因为老婆,老娘,ZMN,通常都对"老破小"兴趣不大。

也很少到工地视察,给出最高指示。简直是幸福完美。

四)材料和费用

关于装修,小白们最喜欢问的另一个问题,"去哪里买才省钱"。

去哪里买质量有保障,价格便宜,有没有推荐的御用。

我们回答只有二个字:"淘宝"。

很多人忽略了一件事,材料的费用,在今时今日今天,已经越来越不重要了。

2007年我装修一套51平米的房子,一共花了30000元。其中;

  • 装修费22000元

  • 人工费8000

折算下来,大约是75%:25%,而人力费用在160元/平米。

而今时今日,前天拿到装修师傅关于闵行一套房子报价。

  • 材料费550元/平米

  • 人力费370元/平米

可见,物料成本在近十年并没有明显的升幅。家电费用还在下降。

而人力成本几乎翻了一倍。占40%

未来甚至可能人力占50%以上。

而在总体的"物料成本"中,你又可以用ABC分析法。

ABC分析法指工厂企业,仓库管理常用的一种方法。其中:

  • A类商品,20%商品占了80%价值

  • B类,打酱油的

  • C类商品,80%商品占了20%价值

对于装修成本来说,厨房,卫浴,地板,油漆,这些A类占据了80%以上的货值。

剩下的五金件,腻子,一共才20%价值不到。合计不会超过一万元。

你把四五个大件控制好。剩下一万元何必斤斤计较。

由于整个话题很大。我们后面的篇幅再慢慢细细讲。

(yevon_ou\@163.com,2016年10月9日晨)

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