新城不是希望 #290

yevon_ou 水库论坛 2015-09-27

新城不是希望 ~#290~

很多事是一环扣着一环的。

新人,新钱,新城,为什么外地人喜欢买浦东。

一)新城

"新城恐怕是本世纪最大的浪费"------ 政府公报

在历史上,城池的岁月往往很久。纷纷扰扰几千年,首都还是长安、洛阳。

长安城并不是一成不变的。

其中,刘邦兴建了一次长安城,所谓"汉长安"。

杨坚兴建了一次长安城,所谓"隋长安"。

这二者都是在原先的古城旁,新造的城池。除此之外,长安千年不变,秦风唐韵的古城墙今天还矗立在陕南。

那么,人类为什么不热衷于"造新城",长安城为什么不象长脚的一样,每隔几十年就向东搬动几公里。最终一路迤逦象千足呢。

又或者说,为什么不象"盘庚六迁",天天把首都迁来迁去。以求降低"房价物价"呢。

因为"造新城"不划算。从经济上说,是非常低回报甚至负回报的。

在哪个时代,"基础建设"都是极其昂贵的。土地需要平整,道路需要铺设,大城市还要地铁和高速立交。

此外,政府还要建配套的医院和学校,这都不是便宜的事。

当然,TG拥有可怕的建设能力,可怕的土木工程能力。据说在南海,连"息壤"这种神物都被发明出来了。[1]

但是,凡事都要讲个"性价费效比"。在宏观层面,经济规律还是有效的。

也就是说,TG可以集中力量打造一座城市。但是不能打造每座城市。

二)土地财政

新城有多么不划算,有一个词可以解释清楚:"土地财政"。

首先,水库论坛已经有一篇文献《从来不存在土地财政 #82》,有兴趣者可直接去微信公众号中获取。

土地财政指的是这样一种逻辑;

1)我先圈一大块鸟不拉屎的土地。

2)投入一定的基建,找二个财团作为牵头开发者

3)土地升值,卖地

4)以卖地的钱继续投入基建,土地继续升值

可见,整个流程是一个"卖地---基建"的正循环。这个循环要维持下去的关键:新城的回报率收益必须是正数。

对于新城,政府的支出部分是七通一平,公路,地铁/轨交,警察,消防,医院,学校,环卫,绿化............

对于收入,主要是"卖地"。

在任何一个行政区,大约只有37%的土地是用于盖房子的。其余的是湖泊,道路,绿化,港口,机场,大型广场。

在"建筑用地"指标中,大约33%是住宅。

(所谓的)土地财政要持续下去,关键"卖地---基建"这个环节要赚钱。或者哪怕是持平,或者小幅亏钱。那也是不得了的政绩了,"奇迹般崛起座座金山"。

可惜的是,"卖地---基建"这个循环是亏钱的。造新城这事在任何时候都是一件很不划算的事情。而且亏钱亏得很厉害,搞出了[地方债]这种天文数字。

从来不存在土地财政,新城恐怕是本世纪最大的浪费。

三)巴西的地缘政治

有一篇文章,叫做《巴西地缘政治:一个新兴大国与地理条件的角力》[2],写得很不错。建议推荐看看。

文中说,南美洲发展不起来,和它的地理条件有很大的关系。

整个亚马逊丛林,还有Brazil国土,其实是一块巨大无比的高原。

而巴西最先接触文明世界的,是沿海岸线薄薄的一层平原地带。

Grand Escarpment,从沿海到腹心,一下子就升高了近千米的海拔。这就给巴西极为艰难的二个选择;

1)要么就挤在极为狭小的沿海平原。形成象Rio,San Polo这样闻之色变的贫民窟。

2)花费极为高昂的代价修建通往高原内陆的铁路。

请不要小看"基础设施"的昂贵程度。键盘国师小白领二嘴一磕,动辄就是新城新区。

按照中国2015年的物价,任何一个新城新区,如郑州新区,武汉新区这种规模,都是万亿以上的投资。而你想想,四万亿对你是什么冲击。

你必须想尽一切办法省钱,你必须想尽一切办法提高效率。这样你才能赢。

在文中,作者提到世界六大都市圈,全都是建立在平坦的冲击平原出海口。彼此之间可以共享资源。

一条沪宁高速可以让苏锡常所有的卡车在上面跑。从而极大地降低了成本。

地缘政治到今天,仍然是生命线。

贵州云南之所以穷,你不能轻飘飘说人家笨。

四)浦东奇迹

如果你熟读内部文献的话,你应该知道,有"浦东奇迹"这个提法。

所谓浦东奇迹,简直就是(伪)土地财政的翻版。

大家一直说,浦东从一片烂泥滩之上崛起。变成了一座座金山。每年贡献多少GDP和税收。目前的卖地都够收回成本了。

因为浦东的"成功",导致了全国的"学浦东热",才搞得到处都是新城。到处都是开发区。

事实上,与其说浦东耀眼的成功,不如说浦东耀眼的"失败"。

因为别人不会告诉你的是,一直到约2005年,开发足足十五年后,浦东都无法"自我维持"。

陆家嘴的办公大楼空空荡荡,住宅大量空置虽然售出几乎没有住人。杨高路二端马路宽阔,可是却没有任何车辆。

官方媒体不会告诉你的是,浦东开发之初,中央投了近1500亿(1990年物价)。正是有亲爹不计成本的投入,才有了金茂大厦,才有了陆家嘴CBD建筑群。

而这些投资,几乎是完全沉没掉的。[3]

官方媒体不会告诉你的是,当年勒令所有的金融企业一律迁入陆家嘴,所有兄弟省份每省要在陆家嘴有一项投资[4]

当年政府几乎是约谈般,一家家把浦西的500强企业迁入浦东。不惜因此拖累了浦西的经济。

所以,浦东新城能够成功,要靠;

1)党爸开小灶

2)浦西的牺牲

这二点都是不可复制的。在之后若干个开发区中,再没有成功。

五)浦东的末日

任何一个贴近市场的人都知道,[浦东明显地慢下来了]。

2007年深圳曾搞过一个"全面深化改革"。规格搞得很大。号称是二次创业。要在改革开放三十年的基础上,第二次腾飞,再次做到全国的领头羊。

然并卵,这么高规格的文件,没有激起任何水花。过几天就拿去擦靴子扔废纸篓里了。

为什么,1978年深圳的崛起,并不是靠深圳本身的崛起。而是全国所有的资源汇聚而成。

不论资金,人力,政策,别人不能搞的事情只有你深圳开一口子。于是一飞冲天。

这是中央的力量,不是你深圳本身自己的力量。

而你到了卅年后再喊"二次创业"。有中央呼应么,没呼应就是然并卵。

浦东的道理也是一样,2007年浦东搞了一个试验区,2013年搞了自贸区,三字套餐俺就不说了。明亮人自己擦亮眼睛。

"浦东开发"是在极其偶然的特殊历史条件下发生的。过去的事,不能被认为未来还会发生。

99%的新城会死的。你不能认为浦东未来仍会一座座CBD竖起来。而新边界的开发,也会大大减慢。

譬如说,滴水湖港区我就完全不看好。仅凭上海的力量,不知道猴年马月才能修到60KM外的郊区。

六)结语

99%的新城会失败,以鬼城收场。

我对新城的房地产市场并不看好。

浦东是个特例。但如果你更严谨的话,你应该说是1990-2010年的浦东。

2010年之后,浦东并没有小灶吃。整个游戏规则也就完全不同。

就目前的宏观大环境,"开发浦东"中央肯定是不感兴趣了。扔历史的故纸堆中。

上海市政府本身,正热火朝天开发"北四区",资源大量集中。如果按轮流坐座的规矩,浦东也不受宠,不知道哪轮了。

这意味着,未来的年份,浦东获得的资源和固定投资并不会太多。

对于许多已经习惯了"中央速度"的人,再让他们切换到"上海速度","冷板凳速度"。他们会作出很多误判。

我不建议沾手浦东远郊的房产。他们会变成阳光照射不到的地方,若干年后才被人想起。

浦东已经城市化的地区,可以参与。长远来看,浦东终将泯为上海普通的一个区,别无二样。

(yevon_ou\@163.com,2015年9月26日夜)

[1]《不沉的航空母舰:中国在南海的铁三角堡垒机场即将建成》http://weibo.com/p/1001603887973165845081

[2]《巴西地缘政治:一个新兴大国与地理条件的角力》http://www.360doc.com/content/15/0520/20/146925\_472029977.shtml

[3]有兴趣可以看金茂的财务报表,50亿投资,建成后每天亏100W。内部丑闻实在太多。不胜列举。

[4]所以才有了"开、发、浦、东""繁、荣、昌、盛",紫金山大酒店

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