2017.03.17北京调控政策分析 #1260

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2017-03-18

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz\_png/Ok4hZ0tV6r5K46NcibmkAiao7qwEgxKW8jDe0wfVmlSjFgicwF07SwZK9Oo7Nv5zmhibfAR8zKAhZwugdaEzgq1Wow/640?wx\_fmt=png&wxfrom=5 2017.03.17北京调控政策分析 ~#1260~

巨人耸动肩膀,蝼蚁粉身碎骨。

一)目的

人类作为灵长目动物存在,凡事皆先有目的,后有行为。

做任何事之前,尤其是大型的成组织的计划,一定是为了达成某一个目的。为了某一种利益。

最令我们困淆不解的。目的何在。

我们先来总结一下近期发生的事,一句话概括:"北京在赶人"。

  • 严控大城市人口

  • 严控大城市供地

  • 菜市场,批发市场,建材市场外迁

  • 街头小贩扫荡

目前在北京开一家蛋糕坊,他会要求你不小于450平米的整体厨房。

而另一方面,北京不再审批任何新增工业用地。

其实就是把你往外面赶。

在北京的二环以内,有大量的菜市场,批发市场。

在提供极低廉生存成本的同时,又养活了大量的工作岗位。

但是北京目前在大规模拆迁和搬迁菜市场。二环内找一个菜场越来越难。

这实质是逼得"低端人群"无法生存。

抬高你的生存成本。逼得你活不下去离开北京。

对于这些政策,俺全部都不反对。

我只想问一个问题,如果是打大麻将的话,那么Objective是什么,目的是什么。

二)楼市

要分析北京的房地产市场,那真是天下最简单的事。

一方面,随着M2的深度金融化内卷积自我繁殖衍化[[1]],天下财赋聚于北京。

在国内城市的竞争中,北京已经远远把上海,深圳抛在了后面。

北京是"超一线城市"。

我们知道,"人往高处走,水往低处流"。

一个城市有钱,有VC机会,有高收入码农岗位。有"北京梦"和一夜暴富的幻想。

自然会吸引全国青年人源源不断地北漂。

谁知道烤串的时候,会不会撞见马云呢。

另一方面,2017年的北京,处于一种十分"诡异"的状态。

北京正在"收缩"。

面对全国汹涌而来的年轻人,北京不是大肆扩张,迅速成长成五千万人口的超国际大都市。

相反的,北京在"收缩"。

包括但不限于收紧供地,打压商住,清理地下室。

我们知道,"供求关系"是最主要的经济学原理。

"需求"庞大。

"供应"收紧。

房价自然飞涨。逻辑极简单。

成年人的世界,凡事皆有目的。

你要说,大领导们不知道"供需"失衡么。肯定知道得清清楚楚。

在"房价飞涨"面前,有一个更重要的目标。

这个目标,使得他们哪怕"忍受"北京楼价飞涨。

忍受北漂们的唠叨和抱怨。

忍受GDP和生产力的损失。

忍受抵触不满和骂名。

也非得要完成不可。

这个目标,简单看是"降低北京人口"。

那么问题来了,为什么这个目标如此重要。有什么价值,值得么,台底下是什么。

呵呵,哥哥泡茶去了。

不喝咖啡。

三)利益分析

学Marketing的人,除了宏观分析。自然更喜欢微观分析。

你把市场切碎了,用放大镜看,分为几个群体。则受益面各自不同。

最大的赢家,是环京。

环京本身就是北京的"溢出"需求。

如果北京能住的话,是不会有人买到环京去的。

因为北京的"限购限贷",而且不仅城八区,连远郊顺义怀柔都算进去了。

所以昌平顺义延庆无法发展,把购买力拱手让给了环京。

这次北京的"限购"升级。而环京并没有跟上。

对环京是一个巨大的利好。

尤其是燕郊的小火车,每天9元轰轰烈烈的进城。再喜感不过了。

第二个利益相关者,是商住。

"北京限购"原本对商住是一个巨大的利好。直到我们看到这条新闻。

第三个利益相关者,是外省。

对于"全国性"的买家,他们是在全中国布局的。

"北上深",不仅仅一线城市可以买。

而且重庆,天津,南京,杭州等二线城市也可以买。

之前2016.11.28上海"认房又认贷",购买力被逼去了北京不少。

如今北京的限购限贷升级,购买力如水,肯定又会逼到别的城市。

我们知道,昨天最大新闻是"北京"。

但其实昨晚纷纷扰扰,新闻还要多得多。广州,石家庄,郑州同时限购。只不过在京城人眼中,都算乡下了吧。

《北京石家庄广州郑州4城同日出台限购半月内16城加码》[[2]]

目前,全国"未限购"敞开让你买,而且城市要有潜力,有长远增长动力的,只剩下最后几个天堂。

要建仓就抓紧了。别等门关了,空流泪啊。

四)北京楼市

最后,回到我们普遍关心,核心的一个问题:"北京楼市会不会跌,价格会怎么走"。

每一次类似调控出台,看空群众欢欣鼓舞。此类问题恨不得问个二百次。最好能听到一声爹。

有这个闲工夫,您上分答来问哥哥呀。

(付费问答,666/问题。房产类排中国第三)

你要知道一件事。"限购限贷"这种事,不增加一平米的楼市供应。其本质是"交易成本"。

天底下的事,只要你不增加供应。

长线来看,都是耍流氓。

若要我打比喻的话,"认房又认贷"象一块刹车片。

要知道,2017.1~2月,北京楼市的涨幅是非常迅猛的。一般认为每周3%。

"调控之后",相当于踩刹车。

原本迅猛狂飙的速度,有可能被刹下来了。按照惯性,或许还会滑行一段时间。预期可能还会有10%的惯性涨幅。

然后就被完全刹车止住了。

如果我们相信各城市之间可以参照的话,2016.11.28上海"认房又认"调控之后,市场急剧降温。

11月,12月,平均成交量仅有10000套左右。不足高峰期的三成。

但是价格呢,纹丝未动。

你什么时候见过踩刹车踩到倒车的。

调控从来没使楼市下跌过,不要用股市的眼光来看待楼市。

因为对于楼市,它有自己的特性。绝大多数的人,只有"一套多余房子"。

我们知道,做买卖,术语称做"薄利多销"。

什么时候要降价促销呢。当我需要"跑量"的时候。

好比我有1000套房子,有或者有1亿股股票。那我拿100套出来,"薄利多销"走走量掩护大部队。

但是对于楼市,尤其是二手房市场。

绝大多数的卖家,都只有"一套多余房子"。

薄利多销,您开什么玩笑呢。

我一共就一套。还多销呢。

当你只有"一套"的时候,你的游戏规则就变成了"吊起来卖"。慢慢卖,但一定要价格最大化。

如果外部的市场环境不好。那怎么办。慢慢熬呗。

我反正也不急,我和你"耗长命"。

绝大多数的西城,东城房产,其负债率都是零。房东成本低到可以忽略。

我反正不急。您小孩要上学,你急。

这段"对耗期"一般会至少持续9~10个月。

然后市场慢慢启动,慢慢恢复冰封期。真的要买房,总有办法的。再说新韭菜也在源源不断进入市场。

(顺便说一句,交易量大幅下降。地方政府也坐不住,税少了)

因此我们对"调控"政策的定位,就是刹车片。

他可能使楼市减速,止步。一直到若干个月后重新启动。

但您见过刹车刹到倒车么,没有。

(yevon_ou\@163.com,2017年3月18日午)

[[1]]俗称:印钞

[[2]]《北京石家庄广州郑州4城同日出台限购半月内16城加码》http://www.bosidata.com/news/F743827XU3.html

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