ABC单 #1210

原创: yevon_ou 水库论坛 2017-02-22

ABC单 ~#1210~

我还以为全世界都知道这事呢。

一)小讲

今天是水库分答"小讲"上线的日子。效果不算很满意,只勉强刷到了全网第一(没甩开第二名)。

但我看留言,惊讶地发现,网友们居然集中都在问:"ABC单"是什么。

天呐,难道ABC单不是生下来就懂的,地球人都懂的。

至少整个多军圈子都懂的。

我以为这事极为简单,简单普识和多军拖贷款一样基础常识。

没想到看网友回复,大多数人如同发现了新大陆。

好吧,看在"小讲"开张大吉的份上,俺单独列一篇。讲讲什么是"ABC单"。

二)基础

对于ABC单。首先,要有一个房东A。

你是投资客,炒家B

寻找消费者,接盘侠C

ABC单的第一步,这房子要便宜,A的要价远远低于市场价。

然后B出场。

B向A"购买"房产。

  • 第一种做法,签订正式的网签合同。

  • 第二种做法,不网签也可以。仅签中介合同,定金签字画押。

然后,ABC单有一个非常重要的关键词:"时间"。

在合同中,你一定要约定时间。时间拖越长越好,一般是四个月以上。

有了四个月喘息时间,你要在市场上寻找C。

这里面的主要区别,A->B和B->C,价格是不一样的。

譬如说,房东卖给你,是绝对的笋盘。中环线三房500W。

而你在市场上寻找C,并不是五百万。

  • 550W

  • 600?

  • 700?

无论多么进取的目标都可以。反正限你[四个月]的时间。

这里面,是极其考究眼光和选筹的。

  • 首先,你要买到笋盘。笋得越厉害,利润越多。

  • 其次,你要判断"速销"。大面积低单价是不行的。最理想是"主流户型"。例如一室户,小二房

但是,"热销"户型本身和"笋盘"又是矛盾的。

凡是热得发烫,三天必走,众人疯抢的户型。通常是没有什么笋盘的。

这是一对矛盾。需要高超的手腕权衡。

三)交易

ABC单的难点,在于寻找C。

真的找到C,"交易"是较容易的。

当真的交易之时,合同上显示为"A卖给C"。

B是隐形的。

无论政策如何打压房产,对于"ABC单"它是无能为力的。

光看报表,你永远也不知道交易中有多少套其实是ABC。"抑制炒房"原本就是大炮打蚊子。

然后,我们回答第一个技术问题:价格是写500,还是600.

假设A->B,卖了500W。

B->C,卖了600W。

最后进交易中心的那份A->C合同,价格写多少?

我们的答案是:写500.

原因你自己想。

第二个技术问题,如何做人。

这时候,B要扮演"二面派"。

对于A来说,B要解释为"自己的叔叔"来购买你这套房产。反正都是一家亲。换个房票,您一定要见谅!

对于C来说,B要扮演为"卖房的侄子",代替A来出面谈妥所有条款。

其中的重中之重,是A和C绝对不要见面。

所有的事,都隔离在单独的小房间里谈。双方永远不要接触。[[4]]

即使坚持,你遇见的也是"房东的侄子""买家的叔叔"。

代理人把一切都谈妥了。说亲戚事情忙走不开。

从理论上来讲,A和C见面的机会只有一次。

即交易中心过户,大约30秒的时间。

至少目前华东区的中介已经十分敬业。绝对可以做到"打断,岔话,站位"保证你没有交流机会。

那么,如果你真的搞"砸"掉了。让A和C见面了会如何。

答案也没咋样。

最多砸二个杯子,砸二个瓶子,发几小时的火。

多一点麻烦手尾,费心费力。到最后总能抹平搞定的。

四)差价

第三个技术问题,差价如何体现。

500W进,600W出,当中的一百万如何出账。

答案十分简单。参见"房价写低"的案例。

"做低房价"在现代京沪是十分常见的事。

差价部分,一般是进交易中心当天,以现金支付。

每100万元人民币净重23斤。

你让C预先准备好。装一个小孩子的书包就足够了。

交给你这个"房东的侄子"。

部分极顶真的买家,会坚持汇给上家账户。

这事也不难。你可以控制上家一张借记卡。参见我们"贷控"的部分。

* 或者让他们款打到中介公司

五)ABC单的好处

ABC单有什么好处呢。最大的好处,是:赚钱极快。

以一套500W的房子,"变幻"成600W为例。你以为你本金多少。

是出600W,100/600=16%么。

错了,大错特错。

你的本金,是定金的50W!

一般的行规,都是这样写的;

  • 收定金:50W

  • 签合同:100W(一个月)

  • 进交易:180W(四个月)

如果你做"极短期"ABC单,一个月就找到下家那种。你只要出20~50W的"定金"就够了。

20W可以赚到100W。

五倍的利润,一个月!

如果你拖得比较久,那么你需要补点"定金",安抚一下房东脆弱的心灵。

但也就补到20%左右,共计100W够了。

100W赚100W,四个月。年化多少倍............

可见,ABC单是真正的:"绿色环保高杠杆"。

它不限购,不限贷,没有[二次交易的税收损耗]。

B者付出的资本金极少。

翘动杠杆倍数极大。一般可到1:10以上。

六)ABC单的缺点

同样,ABC单有缺点。最大的死穴是"时间"。

ABC单只有四个月的生命周期。

无论如何,你必须要在四个月内找到下家C。

否则你会面临极大的麻烦。

而C好不好找呢。

不好找

尤其是目前在京沪这样的城市,买一套二手房,简直比考大学还难。

你要破限购,限贷,营业税,所得税,房产税,五年社保.........市场买气极度涣散。

平均每家链家门店,一个月成交1套二手房。

就事实而言,"ABC单"这个流派;

近年是趋向没落的。

七)香港楼市往事

在这里,我们插一段香江往事。

1996.12.14,几乎全香港的财经界人士,都在注视着"中华发展"董事局主席:郭应泉。[[1]]

郭当年做了一件轰动香江的大事。他找到英资麦嘉理广场,愿意出22亿港币买下大厦。

这件事轰动之处,在于这幢"大厦"原本不值这么多钱。一般估计在19亿港元之间。

因此郭应泉的行为,属于"贵买"。

而地产圈的人都懂得"贵买"意味着什么。

每一次地王拍卖,大宁周浦或者滴水湖卖出八万,SPI就会大肆报导。然后全城都象打了鸡血。

同样道理,你小区哪天成交了一笔天价单价,则所有的[在售房源]都会涨价。大家盯"最新行情"。

郭应泉的特点,是他买22亿的物业。他一共只付了500W的定金。

  • 第一期款:港币500W元

  • 第二期款:港币1亿,一个月内支付

当时,全香港的地产经纪,股票经纪,全部都凝息静气。等待郭应泉在12月14日的"最后截止日"

因为他第一批款只付了HKD500,其实不算大钱的。这生意也没有完全敲定。

如果再付1亿港元,"塌定"的风险就微乎其微了。

  • 如果郭应泉付得出。则地产股会大涨。恒生指数期货也会大涨。

  • 如果郭应泉付不出。则地产股会大跌。恒生指数期货也会大跌。

事情的结果呢,郭应泉付不出!!

市场哗然,美丽的童话破灭了,地产股大跌。

业内后来复盘,整个故事的情节是这样的。

郭做的是典型的"ABC单",空手套白狼的买卖。

他报给麦嘉理广场的价格是22亿。但他其实暗地里在和别人谈,谈的价格23亿。

如果他可以谈成,就是500W赚1亿,一个月的时间,财富传奇。

背后那个财团王子买家,不知道为什么没有谈成。

于是郭应泉的"地产投机"生意,才仅仅一个月就破产了。[[2]]

这个人一辈子一事无成。霉是霉得要命。

到99年甚至还混破产了,公司负债累累,亏损清盘。靠他的老婆打工还钱。

为什么要提郭应泉呢。先上照片。

八)ABC单的诡道

我们是专业人士。

如果我们光提"ABC单",那么分答小讲就只能卖4.9元。

凡事比别人做得好。

加上下面二个技巧。"分答小讲"才能卖19元。

1)埋雷流

ABC单的致命缺点,在于"时间"。

你只有四个月生命周期,如果你四个月找不到C,你就玩完。

这时候一个重要手法,是在"A卖给B"的那张合同内"埋雷"。

把解约的成本,降到尽可能低。

一般Default合同,"解约"惩罚一赔一。

下定50W元,50W定金拗光。

你一定要把这条条款划掉。

改为:

  • 如果B贷款办不出,则赔偿5W元,合同自动解决。

  • 如果B不符合学区资格,赔偿5W元,合同自动解决。

  • 如果B生病了,赔偿5W元,合同自动解决。

  • 如果B调换工作了,赔偿5W元,合同自动解决。

千奇百怪,反正你就想个名目。给自己留条后路。[[3]]

违约金是一定要有的。完全不赔钱。上家要怒的。

该流派相当于以"5W元,四个月"博数百万的涨幅。值博率还是很高的。

2)毁约流

如果你实在找不到接盘侠C,而你又想赚钱。

怎么办。

让房东来毁约你!

为了做到这点,你需要几个前提;

1)你处于一个大涨的上升期。

2)你下的定金比较少,以20~30W元为限。

3)你有一个得力中介。

房地产分"大年""小年"。季节性效应明显。

遇见大年,五个月内就会有40%的涨幅。

而这个时候,如果你没钱,又没有房票。

你还是可以放心大胆地去做ABC单。

四个月内,如果你实在找不到C。意外地砸在手里。

你只要一个能干的中介。

让这个中介在房东耳朵边吹风:"你1月份卖的房子,卖亏了"

"当时500W的房子,现在600W了"

"隔壁刚刚600W抛了一套"。

房东被你说动了,心痒痒的。于是;

让房东来毁约你。

这个流派的限制,定金不能下得太多。

太多,房东就舍不得了。

象这种手法,也有人干。甚至专门形成了一个流派;

"毁约流"

九)长期的ABC

ABC单,一般都是超短期的炒作。

4个月时间。如果到了合同期,仍然没有客户C。那就尽可能地[轻微赔偿]解约。

或者让房东来"解约"你。

只有在极少数情况下,ABC单会成为一种长期行为。这无疑是一场悲剧。

所谓人生三大傻"炒股炒成股东,炒房炒成房东,泡女泡成老公"。

你必需全款付清。而不能杠杆。

2003年时,温州地区非常流行"公证书交易法"。

当时的房产买卖,完全不经过交易中心。

  • 张三卖给李四。房产证不过户,还是张三名字。

  • 张三去公证处,办"大授权委托书"。全权委托李四

  • 李四卖给王五

  • 王五卖给郑六

这样换了N道手,最后传到茅十八手里。户主还是张三。茅十八持有"公证书"。

显然,这是一种风险极大的交易方式。

其中最大的风险,是"张三"突然又跳出来,并且宣称这套房子是张三的。

温州是"首善"之地。商业文明发达。知乡知土。如果有违背契约的行为出现,同乡人就会骂死他。

但是到了北京,情况就不一样了。

北京的798艺术中心,所谓的"小产权房",其[实质]就是另一种ABC单。

从农民到画家,到艺术家,雕塑家,音乐家,当中不知道换了NN道手。

然后农民就跳出来,说"这房子是俺的,当年卖亏了"要求索回。打官司烦死你,气死你。

ABC单不适合于长期持有资产。否则后患和纠纷无穷。

(yevon_ou\@163.com,2017年2月21日晚)

哥哥的"分答小讲",快快捧场。

今天的小讲遇到听不懂的地方,哥哥专门写了篇《ABC单》解释。

以后就没这待遇了。

以后都是统一回复:"请订阅下一期小讲,在下期小讲中解释"哦。

祥瑞御免

[[1]]因年代久远,月份和物业地址可能搞错。

[[2]]其实是郭应泉和一个马来西亚香蕉人过江龙一起搞的。

[[3]]一个最无耻的做法,是在小字备注中写上"第10条作废"。

[[4]]经liyang_bb提醒,还有一种ABC单是"A知道B赚差价",很配合B。但这时候B类似于经销商的角色,毛利率应该不大。

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