重压之下,生存之道 #920

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-04-01

重压之下,生存之道 ~#920~

环境决定流派。

一)普通青年

上一篇写道了"交易成本有多高"。现在我们来看一个典型例子。

假设你是一个典型的外企白领。年龄30~35岁,夫妻俩有大学本科文凭。月收入可以达到20000/月。按十五薪,这样全家年收入就有60W。

你们有250~350W的积蓄。分散投资在股票,基金,余额宝和理财产品中。平均回报率一般。

前二年结婚时买了一套较差地段的二室户。目前行情在90平米*55000元=500W左右。贷款月供四五千。

目前你们主要计划,是改善住房,或者为小孩子读书考虑。希望按照"合理压力"梯次改善住房。

或者纯粹再多买一套小房子,用于投资。

应该说,这样的设定是非常具有典型意义和普遍意义的。

好了,现在让我们看看,秀相为这样的白领小夫妻,设定了怎样的重重障碍

1)假设我把这套500W的房子卖了。根据"压价效应",你卖不到500W。你只能够卖500*92%=460W.

2)按照这对小夫妻的年龄,假设这套"二室户"是他们六七年前结婚时买的。现在翻了四倍。

则当年他们买的时候房价120W左右。贷款84W。这些贷款还了几年后还剩80。

则他们"现金"净到手380W。

3)按照税法,小夫妻要交"营业税",差额的5.65%=21.5W

所得税2%,10万

中介费假设打折,3.5W

以上合计35万。则"现金"还剩345W。

4)现在他们再买进一套。

为了简化简化模型。我们干脆就假设他买进的,就是同一小区同一幢楼楼上的"Same One"。

买进价也是500W。

假设他放大用尽杠杆,首付三成150W,余下银行贷款。则他的现金支出,是;

首付150W+契税15W+中介费3.5W+其他0.5W=169W。

则他的现金,还剩下176W。

5)现在我们到了最关键的一步。他们可以用剩下的176W,再买一套房子。

这套房子,因为是"二套",所以你首付要40%,契税3%,中介费和杂费1%。

0.44X=176W

X=400W

因此我们立即算出。"放大杠杆"之后,再买的一套小房子是总价400W。

贷款240W,1.1倍利率

首付160W

契税12W

中介费3.5W,杂费0.5W

于是我们有了如下表格:

以上还没有算"破限购"的成本。

二)表格分析

看这张表格,我们分析出一些什么呢。

我以前是一套500W的房子,现在是二套500+400W的房子。也就是说,你实际增加了400W的房产。

这张表格的意思就是,你以510W的净债务,换取了400W的房子。

当然,你现在是零首付了。您只要月供多3W元,供上30年,也可以把这套400W的房子拿回家。

至于"3W30年"是不是划算,那就是见仁见智了。仔细算算利率也不太高。也就相当于上浮上浮上浮了~~几下罢了。

三)篱笆女

你买一套500W的房子,肯不肯掏100W出来,作为中介的"好处费"。

我想肯这么干的人,肯定是凤毛菱角,人中之绝。

经过了秀相的层层加码,目前的"交易成本"大概是单次25%左右。这个数字是绝对无法承受的。失去理性的。

沉重的"交易成本"导致的直接后果,就是最主流的"小夫妻换房客"消失了。

你要知道,普通人,永远占据了我们这个社会的99%,主流中的主流的主流。

对于普通人"小夫妻",他们目前真实的情况,是几乎无法换房。稍微做一下财务预算,恶劣的数字能让人昏眩。

你看一下这张Excel表格。原先这对夫妻仅有80W元的贷款,月供仅微不足道的三千五。

可是折腾一下,"贷款"猛地增长到了590W。月供要三万三。

伍佰玖拾萬啊,您难道就真的不害怕么。不觉得生活有压力么。不觉得生活质量直线下降么。

前几年06~07你看篱笆网的话,最出名的是"篱笆女"。

篱笆女和孔雀女和凤凰男,简直是绝配。

篱笆女最乐衷做的,则是"换房"。把二房贴点钱换成三房,把小三房贴点钱换成大三房。

但是篱笆女此类的行为,在近年来却是大大地收减了。

为什么,因为你算算成本。按照上海房子6W一平米,你新增加25平米的话,就是150万。

但是,现在的情况是,你换一次房,增加一个房间,增加几平方米。你所牵涉到的费用,并不是150W。而是300W,450W。

为什么,因为"交易费用"实在太高。你哪怕平地蹦跶一下,25%就没有了,就被国家收走了。

你要是多花150W,LG或许还惯着你。可是如果你一烧钱,烧掉300W,450W,男人也要皱着眉头仔细深想了。

这个败家娘们是不是玩得太厉害了,毕竟才多几个平米,却多数万月供让整个家庭很痛苦。

四)重压之下,生存之道

前二天有小女孩问我,"3.25新政之后,你们的[大面积低单价]流派受影响最小。你又押对了"。

我眼皮都不抬地回答说,"你彻底把因果搞反了。正因为预期到交易成本这么高,我们才会选择'大面积低单价'流派"。

我们曾经说,炒房这一行,有很多个流派。诸如法租,民宿,药单,凤姐,周转,老破小,大面积低总价流派等等。

当你整个市场存在25%的交易成本时,绝大多数流派,事实上已经歇菜了。

也就是说,最为主流的"小夫妻30岁有点闲钱想手痒",这一个流派这一个阶层已不复存在。

那剩下来的还有什么呢。适者生存,能在25%这么高的交易成本下活下来的,事实上只剩下了二个流派。

  • 老破小流

  • 大面积低单价,囤房流

对于"老破小流",他是一个特殊的存在。

因为"交易成本"这张大网中,还是有一点疏眼存在。

  • 好比如果你是"都市贫民",你是首房首贷。

  • 而你买卖的,全部都是55平米以下的房子。在目前的情况下,还能做成普通住房。

  • 你快进快出,二年换一次手。把涨幅做平。绝不让手里的筹码翻十几倍。

  • 某些特殊的城市,有特殊政策,可以"避税"。

在这样的种种因素合力之下,"老破小"流派还是有一个窗口。这个窗口可以把你的"交易成本"降低。降到1~3%还算是比较正常合理的范围。

但是,这样一个流派。其局限也是非常明显的。

其局限就是"做不大"。

老破小流派,装修后增值凤姐变冰冰并迅速出售,这样一个流派它做不大。

因为你首先要限定死了"首房首贷"。

而且你要"快速换手"。

当你的资金大到一定规模,小池子就容不下了。

这套流派,非常适合"初入门者"有100~300W以内的资金。快进快出,每个季度赚几十万。

但是,一旦你"赚到了钱",你的资金量变大。老破小流派就无法持续。你终究是不能持有几十套同时做流水线的。

五)永远不卖

那么,我们还剩下什么流派呢。剩下的就是"永远不卖流"。

对的,我们买进之后,永远都不想卖出。

别叫我们"炒"房,请叫我们雷锋。

"永远不卖"流最多交一次买进税,然后我就长期持有。持有个十几二十年,把税费"平摊"到一个非常小的数字。

因为我做好了长期抗战的准备,我甚至可以"等"。

我甚至可以等到你政府换届了。可以等到你秀相下台,可以等到你"减调控"。

如果我有足够的耐心,我甚至可以等第二届第三届第四届686786886。

从长远看,一切都可能发生。

这就叫做"斗长命"。只进不出流和你斗的是谁的命长,一直等到政策宽松了再出手。

要做到一个尽纪律的"只进不出"流,你必须做到以下几点。

1)你必须是"价值投资"。

这意味着你应该基于房屋本身的价值。地段品质交通。而不是房屋今天的"价格",一些概念热炒之类的。

因为卖出要损失25%,热炒对你是没意义的。哪怕名义涨幅很高,扣除税费损失之后"实际回报"也不高。所以我们不追逐热点,更厌恶各项概念营销。

我们希望的是"长期优质"。希望这套房子在未来的5年,10年,15年,能够[长期]~[持续]升值。该地区的长远利好发展才是最重要的。

2)你必须有足够长的雪坡

简单地计算一下,假如你要求每年15%的房价"涨幅"。这并不是一个很夸张的数字。

可是你把这个数字复利10年,15年呢。115%\^10=4倍。115%\^15=8倍

也就是说,如果你这套房子准备"持有"十年的话,他就至少有4倍涨幅。否则你的年均回报就不够高。

15%或许不是一个吸引眼球的数字,可是400%却是非常难以达到的。

我们要知道,如果你回顾过去十年的话,很多"明星"资产都没有达到400%的涨幅。

包括但不限于黄金,石油,A股,道琼斯,沃伦巴菲特,以及美加英澳港任何一国房产。

"复利"是一位令人生畏,力量庞大的神灵。虽然每一个小白都嘲笑"复利",并相信他们天生就是股神。

可是在时间面前,轻侮者无一不被扁得象猪头。

如果你还不明白的话,我们举个例子。

上海浦东目前一些垃圾板块,动辄6W,8W,9W。如果四倍的话,2026年他们就该卖360000/平米。

上海某楼盘之前还有10000多。四倍的话2026年仅要五六万。

你自己说哪一个更容易达到。

3)楼市无波段

选择了"只进不出"流派,你就等于丧失了很多机会。

某些小编无良小说,总是喜欢吹嘘自己07年进入股市,08年大跌前全部抛售转成房子,09年房子大涨,然后10年限购前又全部转成股票............

这样的说法,是毫无意义的。如果有人如此吹嘘自己的业绩或者发财史,那除了假新闻就是智商税。

楼市无波段,楼市在任何时候,都无法进行"高抛低吸"的。

因为从2005.05开始,秀相就开始推"营业税"了。此后一线城市的交易成本,始终维持在11%以上。从来都没有宽减过。

无论几次放松收紧,加税减税,二改五五改二,"交易成本"从未跌过。

所以楼市无波段。一个波段,你至少要15%才可以赚钱。而楼市的任何时候,回调都没有超过10%。

妄谈什么"先抛掉了,等跌下来再吸"。幅度都不够你交的税。

对于我们"只进不出"流派。我们有一笔现金,就买一套房子。

此后别的板块有什么新闻和暴涨暴跌,我们也就看看,纯属看看。

因为你不能参与,不能入场。你也不能换筹了。

俺就看看,纯属看看。再大的新闻,也都是前几年早就布下的局。

(yevon_ou\@163.com,2016年3月31日晚)

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