楼市的回报有多高 #2070


原创: yevon_ou [水库论坛] 2016-06-17

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楼市的回报有多高 ~#2070~

单利100%

一)回报

您买一个理财产品,承诺给你3%~4.5%的近乎无风险回报。

你发现一个非常有潜力的商机。去投资了,获取20~30%的回报。

某一些股神,吹起牛皮来可是相当犀利。他们的最佳战绩有多少,50~60%年回报。

炒楼的回报有多高,100%

为什么你不信么。我们来看一个表格。

\

这是一个非常保守的例子,十年仅仅翻了400%

假设你第一年买入100W的房子,首付三成,贷款70万。

房价按照100,130,160,190,220的速度递增。

最初二年或许显得高,但是"非笋勿入"。买入时就七八折,所以也说得通。

就酱紫,你算算他的"净资产"增长,速度有多快。

净资产:

30->60->90->120->150->180->210->240->270

1,2,3,4,5,6,7,8,9

这是什么,这个就是"单利100%"。

炒楼这一行,是非常容易做到"单利100%"的。

投进去一百万,第二年就是200,第三年300,第四年400............

什么3~6%的回报,一边见鬼去吧。

一个人只要沾过"炒楼"这一行,则其他基本任何投机赌博,他都不感兴趣了。

为什么,因为赚得多啊。

当别人还在费尽心机寻找20~30%的回报项目时。炒楼这一行,基本是闭着眼睛"单利100%"。

别人来到澳门赌场手心出汗,多军基本只打哈欠。

二)复利回报

可是,我们接着再来看图2:

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图2的数据,就没这么好看的。

"单利100%",听起来很吓人。可是你真的拿一个计算器算算复利,回报就没那么高了。

从30到60,你是100%的增长。

从60到90,增长率就只有50%了。

从90到120,增长率33%

............

............

330到360,年化增长只有9%

那么,问题出在哪呢。

问题在于,你正在迅速地"失去杠杆"。

令多军最为头疼的,是当你的财富以五倍十倍迅猛速度增加时,你的负债并不能以同样速度增加。

许多多军,包括楼市新人,普遍遇到过这样的经历;

"小夫妻结婚,父母给钱,凑伙按揭买一套楼。几年之后,楼市大涨,小夫妻就有了[五六百万的身家]"。

楼市大涨,财富暴增。这个说法是对的。

可是他们忽略了一件事,几年之后你去问他,"你们的负债还剩多少"。

答曰:"和刚结婚的时候一样"。

甚至可以说,经过了几年的不断还款,负债比结婚时还要少些。

如果没去提前还款,已经算是财商很高,谢天谢地了。

正如我们之前所说的,蚂蚁变大象,绝对不是简单的放大100倍。

小夫妻从"刚结婚"时的状态,到了"结婚几年后"五六百万状态。财务增长潜力是绝对不同的。

别以为你能从A6.5升到A7.5,以后的日子也能同样幸福容易晋阶,A7.5升A8.5。

一个最关键的指标:"负债/资产"比。

这个值是[无可挽回]的。

三)复利一百

有人仔细表2。擅于思考,苦思冥想之后,突然大喊道,"不对,你这里面逻辑有错误"。

为什么,我们知道自然界,林木到了一年树龄就被砍伐。

鸵鸟养殖到15个月,就被吃掉。

为什么。因为林木的成长速度,是小树快,大树慢。而美国专业的林业基金,对每一棵树都有标号。

一旦这颗树下一年的"生长速度",低于国库券债券。这棵树就被砍伐。

同样道理,鸵鸟肉,养猪,养鸡。都是算好了时间。

一旦"增长率"慢下来,猪肉鸡就被杀掉。然后再孵小鸡。

对于房地产市场,如图2表格。

假设25%的年回报,是一个比较可以接受的下限。

则一套房产,持有到第五年,因为"负债/资产"比,杠杆率越来越低,回报越来越慢。

正确的做法,就应该是"抛掉"。再重新拿了300W,按揭买1000W的房子。

你要尽量把"单利100%",变成"复利100%",这样才是赚得最多,利润最大化的做法。

那么,为什么你没去做呢。答案还是"宏观调控"。

宏观调控至少造成了以下几个麻烦;

1)交易成本

假如我100W的房子,卖了扣税只剩下80W。

那么我这个"复利100%",还值不值做,就得打个问号。

具体的分界线,分水岭。得需要精算,见以后的章节。

2)限贷

最理想的做法,始终是"抛掉一套,买进三套"。

抛掉一套几乎无贷款的, 30%首付加大杠杆买入三套。

可在实际操作中,由于"限购""限贷""第二套首付"等种种麻烦。使得"链式反应"放大很难操作。

这也解释了秀相遭人讨厌的原因。挡人财路,相当于xxxx。

具体精算也要后面。

3)收入证明

随着资产额的越来越做大,"工薪收入"逐渐终难以支撑月供。

如果300W的房子卖掉,当首付买入1000W房产。

则月供也是一般人难以承受瓶颈。

更何况一千万如果你再翻成三千万呢......

综上原因,在"单利""复利"和持有周期之间,有一个权衡。

这并不仅仅是二年,五年税费等问题。

就资产"角质化"本身,就存在重新配置的需求。

四)角质化

什么叫"角质化"。你的指甲就是角质化,老茧也是。

在楼市一科,我们喜欢用"角质化"形容整个"钝化"的过程。

当一套房子你刚买入时,"30%首付70%按揭",那真的是[锐不可当]。

"锋锐"这个词,真的太确切不过了。因为楼市随通胀上涨。只要轻微上扬,100万的房子涨百分之十。

相对于30W首付,分分钟巨额回报。

可是随着你的房价越涨越贵,100万的房子涨到了200W,300W,400W。

而你的贷款,还是只有70W这么多。

则你的刀会"钝"掉。手心长了老茧而不再柔嫩,不再敏锐。

"角质化"的资产,增值回报率会越来越慢。

值得注意的是,秀相"宏观调控"这十年,就是多军手中的房产不断"角质化"的过程。

因为严格得吓死人的限购限贷政策,高昂的交易成本,你只能"长捂"。

眼睁睁地看着手里的资产,越来越不锋锐。越来越老化。

所以"炒楼"这一行,新人大跃进回报高。而老派多军就相对值而言,是被不断拉近的。

直到某一天可以"去角质"。

五)第一个一千万

水库论坛,之前有一篇《[列兵和阶层 #540]》,是非常重要的文章。推荐值得一看。

在《列兵和阶层》中,我们说,所谓赚钱,其实是一种"模式"的竞争。

你在菜场划鳝丝,终身是A6,几十万的收入。

你读大学做白领,是A7。数万年薪数百万终身积蓄。

你做企业ipo,是A10套路的玩法。

上面还有A15的玩法,喝咖啡不说了。

对于"炒楼"这一行,他其实是一种"A8"的心法。

  • 炒楼这一行,赚"第一个1000万"很容易,大概和小白领攒第一个10W差不多。首房首贷所有的资源都是现成的。
  • 赚到A9是可以的。你顺着这条路往前走,加上一点耐心和毅力。"1亿身家"终究是可以实现的。当然,能赚到一亿本身已经是成功学奇迹。
  • 赚A10难,很难,非常难。因为10亿相当于"1000万"乘以100次。如果模式不变的话,你要把"赚1000W"的事重复100N。纯以数量堆积,这个在有生之年是可见的。但也基本到头了。

炒楼是一种"起于A8,兴于A9,止于A10"的游戏。

之所以不能把"单利"变成"复利",这里面和角质化,限制链式反应等等,有很大的关系。

但是,你回过头来想想。

人生有几条能让你达到A9的大道!

这个世界,充满了艰苦和奋斗。你的父辈们,在机关里混了一辈子,充斥着王八潭子勾心斗角。为的只不过多加一级工资,多升一级职称。

在没有接触"炒房"之前,哪怕是1000W,都是遥不可及的理想。都是繁花盛开的幸福彼岸。

"炒楼学"已经是我接触过最NB,最强大,而且最干净的财路。

顺着这条路走下去,不需要冒险,不需要概率运,(不需要竞争!!!),纯种种地流。只需要坚毅和耐心。几乎每一个诚实的人最终都能攒满一亿。

仅此一点,已经堪称神迹。

(yevon_ou\@163.com,2016年6月17日暮雨)[[1]]

[[1]] 本文为改写版,有一篇旧文可以参考:《炒楼的回报有多高》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=6330

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