处房情结(三)----增量和存量 #350

yevon_ou 水库论坛 2015-10-14

处房情结(三)----增量和存量 #350

你所见到的,不一定就是事实。

一)考古

如果2115年,有一个[鲁莽]的房地产考古专家,他翻开层层累叠的历史文堆,回写起2015年的上海楼市。

他肯定会用如下笔吻:

"大宁是绝对的宇宙中心,全上海人都以居住在大宁为荣。市场趋势是90平米的二房,而且越建越小。大宁不仅是涨幅最高,而且是全市售价最高的板块"。

生活在2015年现代人,当然知道这些话哪一句都不对。

但我们只不过说2115考古中可能会发生的错误。就好比今天小白去阐述2005年楼市发生的事,仅仅依靠google,baidu"日人民报"新闻,也已经偏离事实得一塌糊涂。[1]

那么,问题出在哪里呢。

问题答案是,目前所有关于"房地产"市场的分析,分析的全部都是"一手市场"。

就好比我们说市场的趋势是"户型越做越小"。二房是主力房数,户型由130m,120m,102m,90m,85m,70m,一路变小,越做越小。

这都是有精确的年度报表和统计数据的,难道事实的真相不是这样么。

不是这样的。

事情的真相,是人民的居住面积越来越大。90平米卖了,换120平米。50平米的老公房卖了,换二居90平米。

"换楼客"永远是存在的,而每一次换楼。总归是面积越换越大。

那么分析的错误发生在哪里。

绝大多数人的"概念"并没有整理干净。他们分析的房地产市场,主要是"一手市场"。

而二手市场更规模,更庞大。但是他们看不见。二手缺乏清晰明确的统计资料。

一手房在建资料清晰无误地显示,户型越做越小。而在真实市场,全市统计,人均居住面积可能是在扩大。

再说回"热点板块"的问题。

大宁是幸运的。因为他只需要面对10个竞争对手。

也就是说,同一时间,市场上可能只有15个新开楼盘。其中和你地段档次接近有替代竞争效应的,或许只有10个楼盘。

而一手房KFS是幸运的。他只需要在这10个楼盘中竞争就可以了。优胜就能卖掉。所以一手房可以卖一个很高的溢价。

因为有些人只买一手,只考虑一手,眼睛只盯着一手。

而一旦你进入二手市场呢。你就要面临千千万万的竞争。残酷得多的数之不尽对手。

这就解释了一个疑问:

"为什么有些盘有些板块,刚开盘时火爆热销几百人抢一个号,价格热销疯涨。而一旦成了二手盘就[沉寂冷静],好几年都没有涨幅"。

上海号称有7亿存量房产。而每年新增一手面积约2000W平方米。

当你是一手时,你是在这2000W平方内做竞争。可能显得热卖畅销,全世界的目光都注视着你。

而一旦你进入二手市场,你是在7.0000亿平米之内做竞争做挑选。你就成了沧海一粟。

所以"处房情结"是一件非常严重的事。他把市场严重割裂成了一手房市场和二手房市场。处房情结的含义,是有些人打死也不买二手房。

市场割裂之后;

  • 一手房热点板块,就全市7亿平米,未必是热点板块。

  • 一手房热点潮流,就全市7亿平米,未必是热点潮流。

  • 一手房炒高追捧,就全市7亿平米,未必能Re-Sale到这个价钱。

你所见到的,不一定是真相。

二)SOV

Marketing有二个重要份额:

SOM,Share of Market,中文翻译"市场份额"。重要性不用赘述。

SOV,Share of Voice

SOV,嗓门的份额。一般情况下代表"广告费"的市场份额。譬如全行业广告预算十亿,你扔了一亿,你的SOV就是10%。

在这里我们借用一下SOV的概念,是为了告诉各位,SOV并不一定代表真相。

就在前天,一个极为倨傲的水库新人发帖子问:"上海什么时候开始大房小厅变成小房大厅的?"[2]

"厅小卧大的,应该折价多少"

我倒是奇怪了,上海什么时候"变成"厅大卧小的。

上海人向来有"卧室生活"的传统。7:30晚饭吃完,往被窝里一钻。看报纸看电视,全部都在卧室内进行。

上海的天气阴冷潮湿,客厅里被湿气包裹着很不舒服。所以上海人从来喜欢钻被窝,汤婆子或者电热毯开着才算暖和。

哪个白痴告诉你"厅大卧小"好的,你那是YP思维。

厅大卧小才是垃圾房型,才需要贬值好么,新人。

可是如果你打开各大房产BBS网站,例如篱笆,搜房,天涯房观。你就会发现,在这些网络舆论媒体口中,的确是"厅大卧小"是主流。而且YP们也的确以厅大卧小为美。

为什么会这样,说到底还是客户群不重合。

网络上发言的人,并不是真正的房东。甚至是最没有房子的一群人,真正35~40岁中年老男人是不上网的。

网络上发言的人,是未来一手房购买的主力军。他们的喜好,撑起了未来一手房"设计院"设计的方向。而庞大的二手存量市场,根本不为其所动。

当我们听见SOV时,我们必须清晰地意识到,"你所见到的,并不一定是真相"。

今天的舆论喜好评价模式,只代表了今天没有房这一批人2015年进城60W人口的偏爱喜好。

2016年人口喜好,和庞大的市区7亿存量房喜好,和2017~2018年喜好都不相同。

也就是说,如果你按照"2015年最热门"的热点去买了一手房,放回到全市7亿存量房中进行二手Re-Sale竞争;

  • 他并不一定是最热门的,也不一定是保值的。

SOV并不意味真相。还有庞大的沉默的存量人群,你根本没听见他们的声音。

别以为喊得凶就是事实的真相,别以为小白领就是购房的主力军,别以为浦东才是开发的乐土。

我们平时听说的"浦东最热门""张唐川最热门""迪斯尼房产大热""联洋碧云是宇宙中心"............这些统统是Bullshit.

事实的真相是,90%的上海人甚至都不能从地图上找到联洋在哪。

上海的地段划分,根本和你在屌丝论坛听见的不一样。

三)品质为王

我只买过很有限的几次一手房。

每次买一手房,我都很小心翼翼地,问售楼小姐额外要几本楼书。也就是那种印刷精美,光鉴照人豪华高档散发着书香味的宣传资料。

然并卵。当我再次出售时,无论我如何小心翼翼地翻出当年的楼书,印刷资料如数年前一样崭新全新。

但是我仍然无法复制售楼时的气氛场景。

每一个去过售楼大厅,一手售楼现场的人,都会清楚地知道。那金碧辉煌的大厅,彬彬有礼的售楼小姐,热闹汹涌的人流,堆满了食物和饮料的酒吧。

这一切都是不可复制的。

这意味着什么呢,意味着当你Re-Sale时,你无可依靠。

职业炒家是庞大而又脆弱的。粗看上去,炒家们拥有大量的财富。可你仔细细问呢,他们拥有的只不过几十套房子。

这些房子值多少钱?品质是他们最后的依赖。

当他们Re-Sale时,不会有人回想起当年售楼时的辉煌场景,不会有人想起当年热炒时的气氛与冲动。

你向客户推介房子,讲起了K线图。"这套房子我五年前买入时,CEO盘就已经四五百万了。现在售价六百万,真的不赚钱"。

客户会在意你的K线图么。会在意你当年买入多少钱么(除了税)。客户不在乎。至少我看不出客户有任何粉粉的潜力。

对于Re-Sale来说,你唯一依靠的,只有你房屋的品质。

这是我为何再三强调"处房情结""品牌溢价""软指标溢价"等等因素回避的原因。

对于职业炒家,你是脆弱的。你唯一可以依靠的,只有你手中房子的品质

你必须是好货,而不能说我"K线图曾经卖得很贵"。

你必须是价值投资,而不是价格投资。

我见过了太多的人,总是拿橱窗里"昨天卖多少,今天卖多少"来加以分析。可从来没人潜下心来说,面宽层高进深,那是不是好房子。

你一无所有。

(yevon_ou\@163.com,2015年10月14日午)

[1] 参见《上海楼市的真实走势》http://www.libaclub.com/t\_113\_5085153\_1.htm

[2] 《上海什么时候开始大房小厅变成小房大厅的?》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=32785

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