城市规划导论(五)-----重心 #620

原创: yevon_ou 水库论坛 2015-12-14

城市规划导论(五)-----重心 ~#620~

假如一个板块持续地强,每一次都跑赢大市。那他会成为宇宙中心。

所以,楼市无板块。

一)板块问答

关于城市的"板块轮炒",我们有一系列问题;

1)"板块轮炒"会停止么。有没有结束的时候。

答:如果人口不再流入,就不会再有新的板块开发。整个城市将形成凝滞的状态。

当城市凝滞,地段的优劣就会固化。而且随着时间的推移,这种"尊卑"优劣会显得强化。有钱人会尽量向"上只角"迁移,哪怕不是为了舒适,而是为了体面。

而当城市剧烈成长时,这个效应不明显。

1949~1980年之间的北京上海,是这样的例子。因为长时间的户籍锁死,人口不再流动新区不再增加。

所以老北京,老上海,有贯穿几十年生命烙印的"地段鄙视"情节。

欧洲的一些城市,百年老城,这种情节也非常严重。

2)北京上海的人口流入,会停止么。或者说超大城市人口有没有上限。

答:我们首先要看限制人口上限的原因是什么。

在古代,主要是粮食。譬如长安,洛阳,鼎盛时期大约是100万人口。

有详细数据明文记载的都城,主要是开封,也是一百万人口。

而地区性都市,如华东第一大城商业中心:苏州,大约在30万人口左右。

其背后,主要是运粮困难。

开封的汴河水运,在历史上是一个大故事。相关研究汗牛充栋。在农业国家,倾国之力维持一个100万人口的非耕作区已经是极限。

若考虑成本,30万人城市是极限。

现代性的大都市,从铁路开始。

譬如上海有近3000万人口[[1]],刘慈欣的"超新星爆发"一文中考证说,上海需要十二根铁轨,日夜不停地给上海送粮食。

这是大动脉生命线,绝对不可以切断的。否则上海分分钟饿死。

但是总体而言,现代性的"国际性大都市",限制都市规模的,主要是政治因素,而非经济因素。

12根铁轨并非极限,大工业时代,再修建36条都不是问题。

淡水也不是问题。目前海淡的成本是8元/吨。而各位的家庭水费,早已达到了1.81元/上下水。海淡项目只要踮踮脚,还是可以够得到的。

真正的阻力,来自于政治呼声。

1970~1990年代欧美历史早已先验,当外地人大量涌入时,反对声最大的是当地土著。

土著们会抗议外地人抢走了工作岗位,抢走医疗资源,抢走教育资源,住房,交通,治安,卫生,奶粉,风俗等全面冲突。

伦敦人为了反对人口增长,修建了超宽车道Hwy把伦敦包起来。以使得新区和伦敦完全不可能靠步行来往。

保护伦敦市区的面积不再增加。其背后,其实是房东和土著们的利益。

巴黎的扩张,受到了越来越严厉的环境保护和"历史文化"压力。使得任何郊区化的大规模开发都不可能实现。其背后,依然是房东和土著的压力。

在现有的技术上,一个城市容纳5000W人口是没有太大的瓶颈的。上限可能是江浙皖赣人口的1/3,也就是一亿左右。

可实际能成长成多少,关键看政治形势和土著们的政治游说能力。

3)这里面利益差别大么。

答:非常大。

房地产是一种较"刚需"的产品。[自住底仓盘]又多。其价格随"供需比"变化非常大。

从101:100,到95:100,再到90:100,

其价格可能可以差10倍。

举个例子,休斯顿是美国第四大城市,人口超过650W。绝对举足轻重。

休斯顿是美国航空航天中心,全球第六(美国第一)港口。近年主要致力于发展癌症晚期治疗和尖端医疗,代表未来美国最有希望的产业方向。

德州又是石油州。

可是休斯顿房价呢,大约仅只有7~9W美金一幢。150㎡建筑面积独立小别墅。

与此相比,纽约岛房子均价75W美金。旧金山湾区等地都要60~70W美金。

其背后的逻辑呢,这绝对不能用"房价/收入比"之类异端邪说来解释的。

唯一的解释,休斯顿是美国最Liberty的城市,Texas是美国最Liberty的州。

休斯顿是没有城市"规划"的。也就是只要你愿意,郊外的荒地你可以无限制地将城市延伸出去。低成本乃至无成本地降低房价。

而纽约,旧金山,San Jose等地房价,关键是政府有严格地"Zone Control",土地改性十分不易。

制度差异,就差了十倍房价。

4)你的意思,是不是应关注"土地控制"。强势政府,土地严控的城市涨得快,甚至比GDP等经济指标更重要。

答:是的。

5)上海楼市的下一步板块轮动会怎么走。

答:从目前看,上海北京深圳成长成"巨型城市"的道路仍未停止。若没有太大突变的话,则5000W人口之前阻力不大。

以上海每年流入60W人口计,这个趋势还能维持30年。

2016~2018上海的开发步骤明显放在北四区(虹口,闸北,杨浦,宝山)。再往后不好说。

6)北四区的房价被高估了还是低估了。

答:这个问题不好说。

首先我们看一个模型,假设N年以后,上海所有的中环线板块,都被犁地一般"开发"了一遍。

则整个中环线等距,他们的价格应该是差不多的。

但是这个过程,是一个极其漫长十几,二十年的过程。于是你就有了"先开发,后开发"的问题。

当一个板块出于热点开发中时,当地的居民洋洋得意,房价飞涨,热点关注,莘庄甚至一度涨得和卢湾差不多价钱。

可是等一个板块热点炒完,接下来就是好几年的沉寂,死水微澜,增长缓慢。不知不觉中,你又把[平均涨幅]给还回去了。

所以当"北四区"热点开发时,其涨幅是很快的。

但是没有涨的中环各块也别着急,风水轮流转。很快就是他慢你快了。

7)我能否象炒股票一样,追逐热点,高抛低吸。把每一轮的涨幅都吃尽。

答:难,很难。即使你看穿预料未来也一样。

因为可怕的交易成本。

当然你可以试试。

8)会不会有某个版块强,很强,一直强,在每一个阶段都超强。

答:如果有这样的板块存在,就代表他的"累计涨幅"要比别人大一大截。

楼市和股市不一样。股市虽然有"大盘指数",可是各股和大盘是很分化的。

好比医药股和电信股,走势就可以完全不同。

大盘仅仅代表宏观经济层面。

可是楼市不是。楼市如果有3000个小区,他其实代表的是同一个城市。

也就是这3000个小区,是同进同退,同涨同落的。

内环永远比中环贵,中环永远比外环贵。

假如你某一个板块,持续走强。譬如莘庄,如果莘庄涨到10W,15W,20W一平米,而普闸虹杨还是卖5W。

这意味着你莘庄周边的板块,卖八万。再递减,卖六万。

也就是市中心搬到莘庄去了。

这种情况若有可能发生。那就是整个城市的"重心转移"。

9)什么叫"重心转移"

重心转移就是整个城市永久性,不可逆地发生了移动。

好比千百年来,宋代以后,上海的重心一直是在"松江织造府"。并产生了醉白池,方塔园等名胜古迹。

而"上海"这个名词,古代是不存在的。黄浦江畔属于天涯海角的蛮荒地方。

1840年英国人来了以后,他们非常需要找到一条水道,可以通往当时华东最大的城市商业中心:苏州。英国人在苏州河畔打下木桩。外滩成为了上海建城的开始。

* 当然后来发现苏州河其实并不通苏州,外国人地理都是体育老师教的。而随后太平军起义占领苏州,苏州士绅尽数逃入上海。于是上海崛起。

如果你站在一个松江土著"醉白池"的眼里看来,当然认为黄浦区卢湾区的崛起不可思议。

可是这二个板块越走越强,越走越强,最终远远把松江抛在后面。

这背后,是城市重心永久性的转移。

10)上海的重心会转移么。

长期以来,我们对地理条件的恐惧,主要来自于"地倾西南"。

这是一个非常明显的现象,也是完全无法阻挡的现象。

上海每年递增60W人口,其主要来自于江浙皖。

因为地理的原因,上海僻处东方,东朝大海,所以新来的人口,全部都集中于西区,尤其是西五区。

浦东虽然号称是YP之家,可是在全部900W人口中,浦东才分到了200W小数。

"地倾西南"的结果,就是上海整个城市的中心,不停向西去,向西去。

很快,要找上海的地理中心,将不再以人民广场为起点。而是以"徐家汇"为起点。

四通八达最方便的"市中心",将不再是人民广场,而是徐家汇。徐汇才是经商效率最高的地方。

浦东的"开发",部分缓解这一个问题。

好比一个极西的秤砣上,加了一个向东的砝码。

因为浦东开发,把城市的重心拉回来了一点。而且浦东重"质",他虽然只有200/900,可是浦东大学生比例远远高于西四区[2],收入和Bigger话语权都要更高一点。

从长远看,上海的市中心仍然将处于"西斜"的状态。浦东虽然高薪职位众多,可是薪水再高也档不住九亭白完人多。

人是一切的基础,只要有人,其他都会起来的。

设想一下,假设松江新城聚集了2500W人口,成为第一大人口行政区。

则上海的CBD,CLD必然又再迁回松江。

外滩,陆家嘴将贬为"天涯海角"般偏远的蛮荒之地。

11)城市有边界么

答:一套房子,一个地段,最重要的升值发生在"由城乡结合部转为市区"的一瞬间。

譬如说,最近某学院派教授号召大家去投资团购"固安"。

固安在什么地方,天安门南60KM。

我们要分清楚一个问题,"谁在买固安"。固安的主要消费者群体是谁。

  • 河北的农村房子5000~6000一平米。如果你的消费者群体是河北农民的话,则他们只有五六万的年收入,只能够承受五六千的房价。

  • 国贸燕莎上班的小白领月薪2~3W元。年薪三十万,他们能承受50000~60000/m的房价。

"城乡结合部转为市区"最主要一个关键节点,是你的消费群体变了。

  • 好比你20KM远郊房,以前一直是卖给本地农民的,又土又穷。无论"互联网经济"如何红火,你的房子始终是升值缓慢,一点也涨不起来。

  • 可是有一天,突然之间,你的领地上来了一批拿着iPhone/iPod的奇形怪兽。他们拿着几百万的购房款,看见什么房子都说"便宜,便宜"。

这其中的契机,有可能是修了一条地铁,有可能是修了一条hwy,但更多的情况,是城市的自然扩张。

小白领其实是被越赶越远的,小白领能够居住的极限,就是城市的边界。

城市的市中心,房价可能已经涨到了极为恐怖的地步。譬如十几万每平米,上KW一套。

因为无法承受,小白领往外搬。可是中环也被填满了,于是他们再往外搬,外环也被填满,于是到了最远的边界。

郊区土地升值的大头,当且仅当"城乡结合部转为市区的一瞬间"。

这个涨幅可能是惊人的。往往会是5000/m到20000/m的瞬间跳涨。可是之前三年,和之后三年,都仅仅是平均涨幅。

当1995年上海开始户籍松动时,上海的"郊区"边界是徐家汇,离人民广场7.5KM左右。

到了2005年,上海的边界是莘庄。离人广15KM。

到了2015年,上海的边界大约是泗泾南翔浦江航头杨行,离人广22KM。

按照这个速度,到2025年,上海边界或可能达到30KM左右。

到2035年,或许可达到35KM。

超过35KM半径的房产,没有必要购买。因为他们可能永远也没有机会溶入上海。

22~35KM之间的房产,可以购买。他们在未来的十五年中会有一个突变。

22KM之内的房产,只会有平均涨幅。

}

(未完待续)

最近COC出11本了,所以更新会少点。

(yevon_ou\@163.com,2015年12月13日晚)

[[1]]上海有1400W户籍人口,900W外来人口,还有900W"短期路过人口"。指逗留时间不超过六个月的侯鸟式人群。但是粮食消耗量是严格地按3000W走的。

[[2]]浦东大学生%低于闵行

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