房地产市场的二朵乌云(上)#2520

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-09-22

房地产市场的二朵乌云(上)~#2520~

未来是算出来的,而不是蒙出来的。

一)理工科

复旦的学生,无疑是极其看不起同济的。[[1]]

《临高启明》拿起来续看了三四次,终究还是没有能力看下去。强忍着恶心实在受不了。

整本书泛滥着一股浓浓的下贱之气。焕发着肮胀臭味。

为什么,因为在理科学生的视野中。整个世界应该是高度"严谨"的。

牛顿力学是高度精确的,星辰的运行,差一丝一毫都不行。

每一个物理学常量,哪怕精确到小数点后十七八位。能量守恒定律永远成立。

整幢物理学大厦,哪怕只要你能找出一个bug,一个不能自圆其说的地方,一个违背实验结果的地方。

则整幢物理学大厦,都会轰然倒塌。

你就会成为爱因斯坦,会拿诺奖,会立刻尊封为神。

19世纪末期,有所谓的"物理学的二朵乌云"。

这小小的二朵乌云,和理论不符。最终就摧毁了整个牛顿体系。

创立了现代的相对论和量子力学。

所以复旦的学生,看待同济,是极端看不起的。

因为他们的"世界观"有问题。

学理科的学生,高度重视"乌云"。理科生心中的世界观,是一个完整的体系。

而工科生............让我吐一会槽先;

你确认工科生不是三校生么。

工科生的"世界观"。他们是连不成一个"体系"的。

是东一榔头,西一榔头。造座大桥,搭台机器,单一个项目都是内行。

但是他们的知识,是建立在"小范围"。

最多不超过一座大桥那点距离。只见树木,不见森林。

《临高启明》那本书的错误在于。单看一个项目,无论是书中的建一个钢厂,一个硫酸厂,一个榨糖厂。

他们都干得很好。也很专业。

但是整个临高集团的主线,是高度没有框架的。而且是互相矛盾的。而且是缺乏思辨哲学体系的。

所谓"工程师治国",之所以被人骂得这么不堪,骂得如此低贱。现在看有道理的。

呃,您可不可以说人话。我不是太明白你的意思。

我的意思就是说;

工科生,知乎,码农,屌丝傻空。

在房产的判断上一错再错。

是因为他们只见树木,不见森林。

二)房产的世界观

研究房地产市场,有二种方法。

一种是事件驱动法;

  • "卧槽,这个盘上月卖12000的,这个月就卖18000"了。

  • "抢钱么,眼睛一眨就涨了一百万"。

  • "我父母毕生积蓄才一百万"

  • "钢筋水泥,值几个钱呢"

  • "每天打车上班,外环线租房,才花几个钱呢。才不值呢"

  • "世上没有只涨不跌的市场"

这个就叫"事件驱动法"。他用的是一套房子和"上个月"相比。

往前回溯,最长不超过一年。

向后展望,最长不超过三个月。

然后你发现有+50%的涨幅。顿时就"卧槽",有泡沫了。

工科生,知乎男,临高粉,马前卒,屌丝码农,归入这一类类型。

而另一种视角,是"模型建模法"。

你看一个小乒乓球弹来弹去。工科生会教你怎样学习"打乒乓"。

他们会告诉你高球如何拦,低球如何挡,扣杀如何接。

捏乒乓球拍的正确姿势。

而一个"理科生"不是这样想的。理科生眼中,不是弹来弹去的乒乓球。而是更为底层的F=ma

所谓刚体运行,更本源是牛顿三定律啊。

你只要知道了速度,动量,角动量。你就可以用牛顿力学,推算出球的落点。

使用高速摄像机,能在0.01秒之内判断出乒乓球的物理参数。

日本人因此研究出了"乒乓机器人"。

秒杀一切奥运冠军。

在过去十六年中,我们连押了十六把大。每一把都猜中了。

在匡扶了社会正义的同时,也为自己赚取了巨额财富。

和很多人抖抖索索的不同。他们的每一把"大与小",都是赌博,都是50%概率。都是生与死的拼命。

但是我们不同。当我们在下注,下全注,Show hand的同时,我们心里是有底的。

明年的房价,一定是涨的。

这不是猜的。这是"算出来"的。

就好比"乒乓机器人"。我和你打比赛,那是一定赢的。

三)建模

工科生浑浑噩噩。整天只知道之末细节。

只见树木,不见森林。

对于造大桥修机器很在乎,码农抠定很在行。而丝毫不懂社会的宏观规则。

永远吐血"卧槽,又涨了"。

对于理科生来说,他眼中的房地产市场,从来不是"涨了涨了长了"、

"跌了跌了跌了"

"又没猜中又没猜中又没猜中"。

对于理科生来说,他首先要做的第一件事情是"建模"。

建筑一个模型,来描绘我们的现实世界。

这是一个庞大的工程,99.999%的人迈不出这一步。他们也没能力迈出这一步。

到底是什么原因,导致了房价连续十几年的连续十几倍的疯涨。

我们的答案是:"货币"。

抓住了货币这条主线,你就有了钥匙在手。

以后再看看各地市场,耳清目明。顺理成章。

这一切从来都不是"发疯","疯涨","泡沫"。而是命中注定之事。

就好像我们一直很喜欢用的图片。

"树三观,获新生"。

从T-1更底层的,从F=ma反推乒乓球的落点。

但是"建模"并不是一件很容易的事。

每一次研讨会,都会有人站起来,"谈谈我的看法"。

昨天听了一段463M的深圳炒房群发言。讲了足足一个多小时。

这些人,也对整个房地产市场,有着自己一套"成体系"的看法。

不幸的是。却是彻底完全绝对错误的。

并不是每一个人的世界观,都叫做特仑苏。

真正能称为"科学"的世界观,其要求非常非常之高。至少有以下二点;

1)能解释一切现象

2)不能有任何错误

四)模型的演化

最核心一点,我们认为"房价的涨幅来自于货币的增发"。

这一条定律极强。估计没有太大的错误。

多军们,也是靠着这一条定律,渡过了一个又一个+50%

每当房地产市场疯涨50%,只有多军们坚信着"还有十七八个+50%"。

别人都当我们是神经病。

只有多军相信,完全可以多印几个零。

但是,长远的几十年后,吃顿饭一万円。

小伙伴们野心不止于此,他们还要你解释"更微观"的东西。

更微观的东西,你就不能以"几十年"尺度为单位。

而只能以"几年"尺度为单位。

以"几年"尺度算的话。我们发现"房价"的涨跌并不均匀。

好比北京上海房价都已经涨了几轮,而沈阳、长春的房价纹丝不动。

哪怕一些比较市场经济,城市也颇有活力,例如常州,无锡,其房价也是万年不动。

如果你纯粹以"货币滥发",这种"微观现象"就没法解释。

所以我们要再加一个解释条款,"水滴现象"。

其意思说,远近亲疏,货币如水。

这一次,东北复苏开发。投资1.6万亿。

"国开行"发行16000亿债券,并且让央行包销。

"国家开发银行",就可以拿着这笔钱,去东北投资很多很多项目。

目前中国"三大政策性银行"都在北京。这三行不为世人所知,潜伏在水底。

而实际情况,三大行的资产规模,已经超过了整个英国的GDP。

对于这些"印钞机"的钱,它是"诞生"于北京的。

请注意,"诞生"这二个字。再联系一下上图"水滴滴水"的照片。

  • 帝都是第一圈。

  • 上海,深圳,政治特权城市是第二圈

  • 天津,广州,南京,杭州,武汉,成渝是第三圈。

  • 地级市第四圈

  • 县城乡第五圈

其中"内圈"城市不仅获得资金的时间更早,而且力度也最足。

等水波逐渐散波到外圈,力度也小了很多。

因此"京沪深"可以获得额外的加成。所谓的"只有大城市,才有房地产"。

其实这个大城市,更重要指政治"特权"城市。能优先从中央拿钱的城市。

"货币滥发"+"特权城市",能解释很大范围内的房产现象。

可是小伙伴们还不满意。他们希望"更短期,更微观"。

请注意,"模型"的要求是[解释一切现象,没有任何错误]。

一朵乌云就可以击倒整座大厦。

第三步阶段,有人提出质疑。"哪怕算上了货币增发,哪怕等待了六七年时间"。

可有些地方就是万年不涨。

具体的譬如开封,驻马店,随州,通辽,怀化,吉首,南阳,吴忠.........

甚至还有常州,无锡。

这些城市,经济未必差。人均收入也不低。

可它的房价就是万年不涨,也分享不到"财产性收益"。

于是,理论修正又加了一环,"人口迁徙"。

  • "货币滥发"+"特权城市"+"人口迁徙"。

房地产是一种"边际效应"很强的市场。

一个城市100套房子,90个用户和110个用户,其结局完全不同。

租金可以差几倍。售价可以差十几倍。

所以,当"人口流出",导致本地需求完全过剩之后。对于房地产,就是"致命性"打击。

哪怕你物价再翻几倍,也抵不上人口消失对不动产的伤害。

用了三层修正,总算勉勉强强解释了北京的"老破小"要比岳阳的"大别墅"还贵的问题。

五)小结

此后,在微观层面。不同类型的物业,不同地段,不同新旧,会导致房产价格不同。

这些也是需要解释的。

请记住,一个"科学"的理论,是"解释一切现象,没有任何错误"。这是一个非常非常非常高的要求。

为了解释市场的"微观现象",我们绞尽脑汁又想出了;

《上海楼市的三分天下》

《世界上最好的房型》

《处房情结》

所希冀的,就是希望把一切都包含在"理论"之中。

凡事都可以解释,凡事才都可以预测。

如果发生了"理论"不能解释的事情,就意味着我们无法"推算",也无法"预测"未来。

这样,我们在下注下一把"押大押小"的时候,就纯粹是赌博了。纯粹50%概率。

这种感觉,很不好。宛如除去了内装甲,行走于非洲危机四伏的大草原。

涉及到数千万资产的输赢。

我们高度关注于"乌云"和理论破绽。因为身家性命,理论就是我们的武器,就是我们的铠甲。

可惜的是,房地产市场始终存在着"二朵乌云"。

这二朵乌云费尽心机也无法用理论解释。

如果这个麻烦不解决,会导致整幢大厦的崩塌。

你看,以上都是引言。写着写着,也已经3500字了。

咱们下篇再说。

(yevon_ou\@163.com,2016年9月21日午)

[[1]]鉴于某些同济朋友的反对,本处可改为"看不起马前卒"。

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