职业炒家（一） #130
yevon_ou [水库论坛] 2015-05-19
职业炒家（一） #130.
职业炒家有多少人，1万人还是10万人。
职业炒家全中国不会超过1000人。
一）听说过，没见过
扯了这么久的准备工作。今天我们说一些大家比较感兴趣的话题。更接近这一行的内幕。
很久很久以前，结识了一个朋友。我让他猜我的工作。
给出的提示是："所有人都听说过，从未有人见到过"。
然后让对方猜。
对方想了很久，从航天技术员，到火山爆发专家，甚至到盗墓的。最后实在猜不出来。
然后我说，我是炒楼的。职业的，职业炒家。
对方大失所望。说"哎，我以为什么高档的工种呢。炒楼的还不是满大街都是"。
哦，满大街都是么。你举几个例子。
许多人会回答说，闻名遐耳的"温州炒房团"。
打开电视，CCAV2播的"炒房内幕"。
再不济，满大街的中介店，中介比米铺多了。这不是炒楼么。
这些话，恰恰说明了职业炒家的稀少。
炒楼是一个被极大误解，甚至完全"不是那么回事"的一个行业。
为此，我们不得不花好几篇的篇幅，详详细把这件事说清楚。
二）平庸
如果你是一个出租车司机，那么你的收入相差会非常大。
因为一个出租车司机每天工作10~12个小时。而前八个小时，都是份子钱。你是为出租车公司在打工。
司机每天能否赚钱，就看剩下这最后2小时。如果拉几次肚子，撞个车，堵个空驶，那一天的收入就泡汤。
这告诉我们一个道理。每一个行业，都有他的"平均利润"。而卓越于平均的，才是你的超额利润。
就像马克思主义说，行业利润率趋向平均。如果你赚"平均利润"，那也就是个苦力钱。
如何才能发大财？超越平均，追求卓越。
你要比平均水准，做得好得多。超出平均的，才是你阶层上升血瓶。
房地产是一个非常好的行业，黄金行业，"正和游戏"。
但是许许多多人在房地产中，却并没有赚到"传说中的一桶金"。
他们或许赚了点钱，当年300W买的联洋，现在涨到了500W。可是就其金额和倍数而言，远远达不到"暴利"。更达不到传说中的高度。
为什么呢，因为他们赚取的是"平均利润"。虽然在房地产这个黄金市场中，平均利润也意味着三五百万的RMB，2~3倍的增值。超过白领一辈子的工资。
可是，这和"专业选手"是不同的。
专业选手的赢利，远远瞠乎你的想象。
职业炒家存在的意义，在于把事情做好。就好比一个优秀的木匠，一个优秀的网球手，一个优秀的基金经理。
在某一个行业做到极致。
三）专业
什么才叫专业。三百六十行，行有行规，术有专攻。
你把炒楼看作是一个行业。则其中的诀窍与技巧，浩瀚如烟海，叹为观止。
我们已经听到了，见到了，经历过了无数次，常见于"炒股者"对炒楼的蔑视；
"炒楼是什么，不就是买进卖出么。一点没有技术含量"。哪像股票高大上。
那你炒股是什么，不也是买进卖出么。
码农学了二手Python，Java，自以为精英了，被人耻笑。
而炒股的满嘴二个CPI，QE，PMI，你以为你很NB。其实你是SB。
傲慢与无知，是你陷入贫穷的直接原因。
买房本身就是一门学问，一门很大的学问。等你意识并承认这一点，才是脱离傻空房奴，转身成为扑克族房东的起点。
那么，为什么从来没有人和你说过"炒楼学"呢。
因为这一行你学不到。学校里不教。心灵鸡汤的书店里也买不到。当你找到水库论坛之前，你或许都不知道这事可以归纳成篇。
一个原因，"炒楼学"的书籍在中国注定无法出版。政府不喜欢。
另一个原因，则是"职业炒家"的稀少。因为职业炒家人数太为稀少，所以没有人可以总结出经验。因为人数稀少，所以更没有人出书。
四）职业炒家
前一阵子，一个非常熟的中介，喝茶聊天时说，认识你这样的客户真是三生有幸。
为什么呢，因为中介这个行业，有一个很重要的特征："没有回头客"。
营销学上说，越是回头客多的地方，越是热情周到。譬如每周必去的沃尔玛。
而越是流动性大游客多的地方，一次性服务态度越差。譬如火车站，旅游景点。
许许多多人投诉中介，绝大多数的人对中介印象都不大好。
因为中介是一个完全"没有回头客"的行业。
尤其是在房屋买卖这一块，谁会"过了三个月"又回头找你再买一套呢。
对于绝大多数的人来说，"买卖房屋"这种事，是以"代"为计算的。
一个家庭，往往整一代人，才会买一次住宅。
你的父母买一次，你们小二口买一次。
很少有人意识到，这其中资源的丧失。
因为买卖房屋，本身是会增加"经验值"的。
你想买房。去哪里找的房源。一手开发商还是二手中介。
国家的政策法规如何，限购和限贷有什么要求。
房型哪一种好，地段哪个有升值潜力。
中介有什么猫腻，有什么骗术。
交易流程需要哪些手续，注意哪些资料。
这些事情一件件做起来，每件事都要折腾掉你不少精力。等你把整个流程走完，四处询问发帖解答，你也差不多成了半个专家。
可是，然后，然后呢。
然后所有的经验，全部都被废弃了！
马放南山。当你买完这套房子，下一套住宅的购买，可能要到10年，甚至20年以后。到时候大环境小环境，办事的人和联络条线，全都改换掉了。
也就是说，经验没有积累。经验也没有升华。
当你刚开始买房时，你是一个菜鸟。当你买完第一套房时，你还是一个菜鸟。
菜鸟没什么战斗力。
而职业炒家和普通人有什么区别呢。
职业炒家，他买的不是第一套房，而是第10套房，第N套房。
和一般人想象的不同，"买房"里面其实大有诀窍，经验是可以积累的。
而当你经验积累以后，"成本"可以下降20%，"速度"上升20%，敏捷上升20%，内力上升20%，回血速度上升20%。
各项指标提升，战斗力自然大大提高。
于是就形成了良性循环。
职业炒家和普通人的区别，并不在于房子的多少。而在于运作的效率。
有一些温州富太太，买房也是十套八套地买的。可她们并不是职业炒家。
CCAV中报导了许多楼市现象，可那些人也不是职业炒家。事实上，CCAV根本不知道真正的楼市运作是怎样的。媒体人半醋不懂。
五）职业炒家的悖论
上次那个中介继续笑眯眯地和我说，他入行了这么久，为什么就没多见着几个"职业"的呢。
每人每年固定给他开单做生意，他就算半碗铁饭碗捧着了。
而我和他说，"职业炒家"是很难很难见到的。其稀缺的程度，和大马路上撞见一个亿万富翁A9概率差不多。
首先，一个职业炒家，他至少要有5000W的资产。小城市可以稍微放开一点。但底子始终在那。
为什么。因为如果你要成为一个职业炒家，你至少需要 "买卖"过10套房。
有人说，做中介的，每年经手许多套。算不算。
不算。隔行如隔山。中介和炒家其实是完全不沾连的二个行业，甚至没有任何共同处。
这里还牵涉到一个广泛谬误。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的炒家。当你说到家里人做中介时，别人肯定会搭口"哦，那他对房产一定很熟"。甚至会进一步讨教你买房卖房的诀窍。
大错。中介是中介，炒家是炒家。中介完全不懂炒楼。其距离之差远以光年计。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。
因为中介学的是交易。他所做的所有事情，都是促成交易。中介不预测涨跌。
而炒家关心的是价格。你只有实地实战了，只有拿自己钱，拿5000W押在上面，才能感受到心跳的感觉。
才能成长为优秀的交易手。
所以，职业炒家都是很有钱的人。你在马路上见到的概率，绝对不会比普通A9更多。
职业炒家的人数也很少。最早的时候，我们估计全上海大概有1000人。全中国有1万人。
可综合最近的一些信息线索。我们认为"职业炒家"的人数比预想中的还要少得多。全中国可能不足1000人。
这里的"职业"指的是手法，精悍而老练。
另外，我们想说一下职业炒家的悖论。
为什么职业炒家人数这么少，因为他不符合逻辑。
一个人要成为职业炒家，那么他至少要买卖过10套房子。拥有约5000W的资产（小城市3000W）。
可是，如果一个人拥有5000W资产。那么他早干嘛去了。或者说，他怎么会有5000W的？
答案是，之前靠工厂，或者靠实业赚的。
问题就出在这里了。如果一个人靠工厂实业，赚到了第一个5000W。那他在这一个行业，一定已经做得很资深了。少说也混了十几年，手下有200~300个工人。上下游熟悉的经销商。
这就形成了"路径依赖"。一个人是很难抛弃掉35岁之前的一切，抛弃300个员工和上下游人际关系。重新开始另一个工种的。
另一种情况（二）。可不可以他一开始是500W净资产，靠升值升成5000W房产的。
理论上是可行的。
但实际上，这个人在500W的阶段，买第一第二套房时，经验不足，很有可能夭折。很大几率就卡在第一关了。
如果你完全没有师傅，完全没有人带领，纯粹靠自己摸索。一步步探讨出今天炒楼的诸多几十种手法。那么你必须要有；
1）极好的运气
2）极坚定的信念
3）善于归纳总结
4）没从事其他行业
这事左看右看也是极稀有的。所以我们认为"野生"的职业炒家人数不会很多。最多不会超过1000个。
第三种情况（三），则是一个年轻人。拿着500W初出茅庐。
可是他一出来，就有人带领，有人开拓，有人聚团讨论，有人共享资源。
前面的路全部都有人走过了。你只要跟着学就可以了。
哎哟。这种人叫90后。
下篇继续。.
（[email protected]，2015年5月19日晨）