第一次宏观调控(下) #690

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-01-11

第一次宏观调控(下) ~#690~

宏观调控之后,房价开始飞涨。

一)房价飞涨

2005.06.01,秀相进行了第一次宏观调控。其意义之深远,影响之恶劣,远远超过了其后八次。

虽然当事人并无所觉。

第一次宏观调控,[以5.55%营业税]为代表。产生了一系列不良后果。

其第一个后果,是没有人买卖了。

买卖存在的基础,是双方对物品估价不同。这个苹果你认为值3.9元,我认为值4.1元。那你就卖给我。

但既然大家都是地球人,都是中国人,都是上海人;彼此之间的估价,不可能差得非常远。

一般对于不动产交易市场,"契税"能承受的范围就在3~4%以内。最好是1%

也就是画曲线的话,超过4%之后,交易急剧减少。

秀相先把交易税率提高到5.55%+3%=8.55%

此后又逐渐提高到5.55%+3%+2%=11%

其实这么高的税率毫无意义。因为超过了5%之后,事实上就没有什么交易。

上海号称每月成交3万套住宅。可是你仔细观察的话,平均面积只有80平米。前几年甚至只有60平米。

也就是全市所有的交易,主要都集中在"老公房"。尤其是普通住宅。

真正的120平米以上,"次新房"白领们关心的板式住宅。基本是进去了就不出来,99%不在二级市场交易的。

二)市场劣化

上海的次新房市场,普遍地实行"到手价"。

也就是价值1000W的房子,我是愿意卖的。但是卖的也要"到手价"1000W。其他税收什么都是下家负担。

否则的话,否则就不卖呗。持房总比持有现金好。

业主们不愿意交易,不愿意换房子,不愿意随着工作生活而不停更换住宅。这仅仅是受影响的第一面。

更重要的,是"市场劣化"。

好比说在一个普遍均价5W元的板块。旁边突然来了一个一手新盘。

KFS一开盘,直接就是8W。

8W相对于5W,那是涨了60%了。品质和设计也没有什么出众之处。

如果在"宏观调控"之前,会发生什么情况呢。

情况就是二手盘大量的抛售。拼命吆喝。"隔壁8W,这里只卖55000啊"。

而消费者们,也乐意买55000的二手盘。

这就相当于形成了一种"牵制"。

传统的重农轻商思维,总是对商人加以蔑视。幻想说商人炒高了物价。甚至有吴敬琏之类的老糊涂,大谈什么"虚拟需求"。

其实商人在创造"虚拟需求"的同时,也在创造着"虚拟供给"。

如果一个区域,一个板块,价格被炒得非常之高。炒楼客就会拼命地抛出,把资金调拨他处。于是就平抑了物价。

可是在"营业税宏观调控"之后,这样的现象基本不存在。

按2016年目前上海市场的现状,一套500家入户的居民小区,真正诚意挂牌向外抛售的房源,连5套都不到。也就是1%。

在这样的情况下,二手市场不能对一手市场形成任何牵制作用。二手抛盘几乎不存在。抛了到手只有九成,而且还有限购限贷之类麻烦。

在这样情况下,一手KFS事实上获得了"任意定价权"。

原本4W的地段,他敢开7W。

原本5W的地段,他敢开8W。

原本6W的地段,他敢开10W。

为什么不开,反正没有人竞争。KFS只要顾忌另几个区的KFS,不要集中月份开盘。

方圆五公里之内,他几乎是没有敌手的。

三)螺旋式上涨

市场劣化的进一步演化,则是"螺旋式上涨"。

任何一个买一手房的客户,绕不过去的一个难题,就是"他抛售时怎么办"。

好比一个原本5W的板块,新来的KFS一开盘就是8W。

客户没什么选择,方圆五公里就这一个卖家。几百套房子一夜之间排队抢空。

可是之后呢,然后呢。

你8W买进的一手房,总有一二十个人需要卖出。而且交房第一年是挂牌密集区。

你8W买进的一手,你卖出想挂多少钱?

绝大多数的中国人,是不愿意接受"亏本买卖"的。

成本虽然并不决定价格,但成本绝对是一个重要的心理因素。

一手买进的8W,挂牌待抛售肯定也是8.1W起步。中国人的民族性性格摆在那里。

好了,上个月你买卖的时候算是一手房市场。

现在呢,现在你是二手挂8.1W。

如果说隔壁的小区,隔壁花园小区地铁商场设计品质游泳池都比你好的小区,之前卖5W。

你说他们现在该卖多少。

业主心里会不会活动。

"一手溢价"不会消失,他表现为二手价的上升。

很快整个区域,二手盘都挂牌8W。

然后,然后呢。

然后再来一个KFS,他在原先"均价8W"的区域。一开盘至少11W要吧。

再来一轮的话,恐怕就是15W了。

5W---8W---11W---15W,这就叫"螺旋式上升"。一手拉二手,二手拉一手,二者轮流上升。

最后房价涨到天上去。

四)虚火大旺

随着"螺旋式上升",继续而来的,则是"虚火上旺"。

我们说的5W---8W---11W---15W,字面上讲,这一场巨大的牛市房价急剧上涨。

但是从伦理上讲,这样的涨幅是不踏实的。是没有夯实的。

什么叫夯实:充分交易,充分换手。

想卖的随时卖得出,想买的随时买得进。

可是我们看5W---8W---11W---15W这条轨迹,他是没有经过充分换手的。

价格之所以急剧上升,是随着挂牌量减少,买卖稀少,而硬拉上去的。

这样的逻辑,和股市老庄股一样,是令人不安的。

我们需要真实的价值,我们不需要人为政策,导致交易稀少之后,人为拉上去的价格。

价格是三维的。当没有Price Depth做支撑,价格毫无意义。财富也毫无意义。

换句话说,"营业税宏观调控"之前,交易成本非常低廉。所以房价不停地买进卖出,充分地换手。

这样的价格是实在的。是有切实支撑的。没有泡沫的,也不容易发生"突然的金融崩溃"的。

而营业税之后,因为交易成本过高,许多人"干脆不交易"。

干脆不交易,不挂牌,无论价格多高都不挂牌。

1000W的房子卖掉到手只有900W。你或许可以说900W也偏高了,但你怎么不说有人肯花1000W来买,1000W都偏低了。

这里面的逻辑,就很哲学化了。没什么人下得了决心在"1000换900"的情况下卖楼。

而这样的市场,是不健康,不正常,不安全的。

北京实足征收20%的交易税收之后,整个区域供应量急剧减少。房价一飞冲天。

但是这样的市场,不是我们喜欢的。我们形象地形容为"吃毒药涨内力"。

也蕴含了一夜之间刚性崩裂的危险。

谁说炒房客不爱国。炒房客才是最爱国的。也是最关心我们的宏观经济的。

五)加倍上涨

2005.06.01秀相征收5.55%营业税,加上之后陆续出台的个人所得税,土增税,附加税,契税优惠减免。最终单次交易,政府的总税收上升到了房屋总价的10~11%

对于内陆省份的屌丝,他们有非常严重的"中二病"。

或许是家里的独生子女日子过久了,或许是大学生天之骄子家里的关心给久了。

所以他们以为,整个世界全都是围绕着他们在转。

所有的人,都象唠唠叨叨的母亲一样。虽然表面上横眉冷目,但内心心底,把你当成整个地球上最最重要的人。

所有的人都是好人。都是小白兔,生活在温暖的世界。

至于县长,科长,局长,市长,那一定是好人,好人中的好人。

宰相一定是全世界最善良的人。全心全意就是为人民服务的。每一个夜里鞠躬尽瘁熬出了胃病。

这是病,中二病,得治!

你丫的就是一个肉猪。

所以当营业税5.55%"宏观调控"政策出台时,屌丝毫不犹豫地就欢呼,并一口咬定,[这个政策是帮他们的,是降房价的]。

SB

肉猪,人渣

猪一样的累死多军的猪队友!

营业税5.55%这个政策,说实在真不是降房价的。如果你不幸学的文科,或者同济工民建的话,建议你买二本经济学入门书籍看看。免得像个文盲一样被人拿去做花肥。

经济学中的"拉姆齐法则"。度娘一下亦可。

任何税收都是加重价格的。从来没听说过税收有利于消费者的说法。

除非你太蠢,被人收智商税。

5.55%营业税100%就是拉升房价的。秀相从一开始,就没存着为民服务的心思。他主要是一箭三雕的想法:

  • 秀相真相信房价是被炒上去的。他没当过大省书记。

  • 秀相想加税增加朝廷收入

  • 为个人捞取名望

但经济学规律不容玩弄。对抗经济学的结果是灾难性的。

连续的政治失误,使得目前的单次交易总成本,高达房价的10~11%。政府库房反而减收。

在这样的交易成本下,房价会上涨。而且涨的不止10~11%。远远超过拉姆齐法则的说法。

其主要原因,在于"市场劣化"。市场结构的被破坏。

一个成熟的,流通的,多层次的交易市场被破坏。

我们之前花了无数篇幅,"三重顶""消费群体三分天下""屌丝心里分析"种种理论都没用了。

KFS获得了肆意定价权。

市场进入"螺旋式上涨"。

蕴藏"刚性崩裂"风险。

当你征收了10~11%的交易成本,房价不是涨11%,而是要涨33%左右。

神说,所有的不道德都必须蒙受代价。

(yevon_ou\@163.com,2016年1月9日晚)

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