楼市的生命周期(下) #1450

原创: yevon_ou 水库论坛 2017-07-06

楼市的生命周期(下) ~#1450~

(续上篇)

一)成长阶段的受益者

在成长阶段,真正受益最大的,是"老破大"。

因为你开始会"买不起",只有当你真正买不起时,你才会收起那么多的挑剔,那么多的矫情病。

你想一想,假设房价50000元/平米。

20平米的主卫(套内15),价值就要100万元。

对于绝大多数的工薪阶层,100万元已经是好几年的工作积蓄。

对于你的父辈来说,农村中人,可能一辈子都没有积攒过100万元。

中国依然是一个"新房癌"极其严重的国家。

所谓"口是心非",不要看一个人说什么,而要看一个人做什么。

新房癌严重,就是房价还不够高。

你还有那么多的挑挑拣拣,疙疙瘩瘩。说明房价就是不够高,还没有高到绝望。

(香港红磡。就这阳台还住了上下二人。其中一人逃生,一人吊悬)[1]

随着房价越来越高,越来越高。人们逐渐感到"吃力"。

买套房子,再也不是闲庭漫步式轻松。而是集中力量,一生能供完一套就不错了。

随着房价的上涨,人们逐渐会放弃"挑剔",而转向"实惠"。

关起门以后,老破大住得和新房没有区别。

得房率和水泥标号,甚至更好。

我们看到,重庆目前市中心,[江景豪宅20000 vs 老破大6000]

大约是1:3的价差。这是极度不正常的。

在上海市中心,如果一手豪宅卖100000+的话。

则同地段的老破大,老大楼,也要卖到60000~70000的样子。

最初的时候,外地"移一代"也是看不起老破大。甚至有外地IT白领,用不屑的口吻说:"谁会住这样的房子"。

润物细无声,老破大不声不响也涨到了六七万的样子。涨幅傲然卓立。

你买浦东一手新房,还没有这个涨幅。联洋,碧云,倍数都是渣。

二)泡沫阶段

楼市的第四个阶段,是泡沫阶段。

在《泡沫分水岭》#1080一文中,我们曾经说过。

  • 我们并不认为100000+的房价是合理的。而认为是有泡沫的。

  • 有泡沫不代表不涨。

  • 2000~2013是上半场,2013~2026是下半场。

如果楼市产生了"赚钱效应"。老百姓前仆后继地涌进去。

今天不买,明天就再也买不起了。

别和我说调控,我买来自住的。

别和我说睡大街,你有汤臣一品么,你有别墅么,你有好房子么。那"改善"需求还很大。

问题问,这样一股热潮,到什么时候终止。

答案是:当人民再也买不动的时候。

象目前的上海市场,就有一点"涨不动"的味道。

因为房价真的已经很高了。

大宁金茂府,四方锅炉厂,传统上很中环的位置。

它开出120000元/平米,80平米1000万元人民币。

那真的是很贵了。在内地城市,足以买下一间中型工厂。

在泡沫阶段,如果还想房价维持,那就需要逆调控。

每当房价摇摇欲坠的时候,就需要发动限售,把供应全部都打掉。

"泡沫阶段"最主要的一个特点,"供应"一定少。

不仅每一年的供地,只有少得可怜的几十公顷。而且所有供地,还都在非常偏远的远郊区。

这就保护了市区的100000+房价市场,使之不至于崩溃。

然而,仅仅控制了"一手"市场,还是不够的。

因为业主们的手中,还有"二手"在抛售出来。

如果真的是西城区老破小可以卖1200W,很多人不介意把学区房卖了。

然后移居到四川,再生七八个儿子。

因此"泡沫阶段"还要设置[非常苛刻]的律令。把二手供应也打掉。

一开始,是高额且不合理的税负。

到后来,则干脆五年限售。

【ZT】图片来源:杭州问

三)死亡阶段

楼市的最后一个阶段,是死亡阶段。

如果说,香港的高房价,高地租,已经[严重影响到了香港的工商业],损害到了香港经济的发展。同时带给香港市民非常大的痛苦。

CYL看到了这一点,他想要改变这一点。

可是在他的任期内,无论他怎么推动。哪怕政府开闸,多建公屋,供应量始终就上不去。

症结出在哪里,是万恶的六大地产商么。当然不是,商人是降低物价的。

问题的症结,出在立法会。

每当CY想推一块土地,立法会就发言了;

"环保通过了没有,环保工作小组先评估三五年吧"。

"预算在哪里,预算工作小组,再评估三五年吧"。

"遇到拆迁工作,拆迁是件大事。一定要圆满解决,不惜三五年"。

"哎呀,坏了。渠务署说他们没有现成的水管连接。供水供电工程,那就慢得很了,得先开会出方案。您回家等着吧"。

当CY想推几块土地供应时,他发现他在和整个公务员系统做斗争。

几乎所有的人,都是不支持他的。衙门自有衙门的生存之道,只要每个人做事都慢上个三五拍,公文往来,就足以使大Boss的任何计划都完不成。

这次选举,本来CY想谋求连任的。

摸底调查了一下,得票连20%都不到。赶紧灰溜溜地下台了。

为什么,为什么哪怕连"明君"都办不了事情。

因为他得罪的,是整个有产阶级。

房价过高,你别以为"屌丝叫得欢"。你别以为屌丝代表了人民群众。

对于HK来说,更有份量的,是一二百万已经买了房子的中产阶级。

香港房子这么贵,一套房子动辄上千万港币。

人家祖孙三代身家性命,都压在上面了。

下到渠务署的技术员小官,上到立法会的大牌议员,每一个人都关心房价,每一个人都利益纠关。

真正不肯增加供应的,是立法会。其背后,站着整个香港的中产阶级。

一个城市走到这样的地步,就算是走到死亡状态,就算是"死锁"了。

美国有白左和圣母婊,祸国殃民。吸干了纳税人的金钱,去供养难民。

而香港同样有中产阶级,有庞大的房东阶层。为了自己阶层的利益,不惜牺牲掉整个香港的大局。

一个城市玩成这样,就算是死锁了。

在可预见的将来,香港的楼价还会继续升。

因为立法会收紧了供应,去年一年,偌大的一个城市,新增住宅只有10000套。

这是什么概念,还不如北京一个小区。

还不如上海半个月销量。

如果楼价还不升的话,立法会完全可以再削减供应,削减到5000套。

他们做得出来。

而香港楼价财富的上升,其背后却是整体工商业的沉沦。城市竞争力的沉沦。

香港最终会沦为珠江口一个毫不重要的小城市。甚至是深圳的一个区。

而且这个过程是不可逆的。

四)生命周期

我们说,楼市的生命周期,并不是象某些小白想的,价格围绕价值波动涨涨跌跌。

楼市的生命周期,其实是一件"不可逆"的过程。

这里面一条贯穿主线,是"认知"。

老百姓从完全不懂"楼市=财富",到完全懂得。

就好比小孩子长成老人,其知识和经验,其对社会的理解,都是日益增加的。

你绝不可能塞回娘胎里,再抹去所有的记忆。

  • 在最初的时候,田园牧歌,民不知有饥,鼓腹而歌。

  • 其后,滥发纸币,通货膨胀。降维攻击者,冲进楼市,寻求保值。

  • 第三步,财富效应显现,金融属性人人皆知

  • 第四步,楼市超过合理范围,靠调控防大跌[2]

  • 第五步,所有人的所有财富都在房子上,大家绑着一起死。

整个周期,有可能长达30~40年。

许许多多人终其一生,可能也就是其中过客,而不能跳出棋局。

至于解法,它[确切的说,没有解法]。

如果哪一天,上海房价涨到50W/平米,然后因为"日益高涨"的中产阶级势力,没有官员敢谁减调控谁倒霉。[3]

那就抱团一起死。

在长江的北侧,启东,或南通,或泰兴。

有可能崛起一座"新上海"。拥有宽松的土地政策,拥有宽松的自由经济。然后再造一座奇迹之城。

老人不会变年轻,返老还童。老人只会死去。

城市也不会变年轻,锐意改革。城市亦会死去。

浮云苍狗,沧海桑田

(yevon_ou\@163.com,2017年7月2日晚)

[[1]]《紅磡塌露台兩男險連床墮街》

http://www.takungpao.com.hk/hongkong/text/2017/0622/91214.html

[2]参见《假设调控取消》#1100

[3]参见《减调控》#940

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