买卖贵,还是租赁贵 #1510


原创: yevon_ou [水库论坛] 2017-08-29

} 买卖贵,还是租赁贵 ~#1510~

"十三五"期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

一) 隔离墙

近期,发生了很多事。

第一件事,是北京的西宸原著和玉璞家园。

(图片来源:二环十三套)

这二个小区,原本是同一个地块。

KFS拍下来了以后,在当中起了一堵墙。

一边是豪宅商品房,卖120000/m

一边是政府规定的限价回购房,卖22000/m

我们知道"白左"的一个特点,就是他特别能闹。

按闹分配,没事搞事情。

于是这帮人吃了政府的肉汁,还要给政府添乱。跑到妈妈那投诉;

"凭什么我付了3元物业费,享受不到隔壁10元物业费的花园绿化"。

这件事的是非对错,法律权责,不在我的讨论范围。

水库也不感兴趣。

我们想问的,是另外一回事。

假设,政府高官已有公论。墙非拆不可。

请问,会对楼市造成什么影响。

这个问题,很少有人真正想过。长篇累牍的分析,也没有人写到。

但是用经济学原理,dT>0,却很容易解释。

你设想一下,如果你是一个"汽缸发动机"厂商。专为奔驰牌轿车,设计4L以上高容量高科技内燃机。

"发动机"向来是汽车行业的核心技术。欧美厂商拥有非常大的技术优势。每一点点功率的提升,都是迭代的技术难题。需要经过无数无数的风洞实验。

好了,现在来了一个"官僚"。他强制要求:"你那个发动机啊,必须装一个隔板"。

分为2.5升和1.5升二个舱室。

设计师们大破眼镜。这样做的结果,"燃烧"效率肯定大大降低。热机性能跌一个数量级。汽车工业倒退十年。

这就是"dT>0"

当一个工程师,拥有完全的自由,拥有完全的施展空间时。

他才能做出最好的产品。发挥最大的性能。

而每一层约束,每一个限制条件,每一块非猪油,都会减低发动机的功率。最终退回石器时代。

好了,现在来看"北京隔板"事件。

当KFS拥有"自由",他才能设计出更符合"消费者"口味的产品。

因为"隔板"的存在,才有小桥流水,才有仙鹤花园。

如果"广场舞"大妈入侵"大观园",则一切文明和礼遇都将不复存在。

满地都是痰渍。

强制拆除隔板,会降低社会的总财富。

以前KFS可以用100亿来拍一块地块,以后该地块就只值80亿了。

因为生产不出价值。

"水晶之夜"显示为[整个北京市政府的减收]。

生产力的损失,财富的损失,无中生有的成本。

当然,zz上的考虑,就是另外一个话题了。

二) 不可售

第二个故事,参见新闻《[超级重磅:上海再推6幅黄金地段100%不可售住宅用地!距离黄浦江仅仅一个路口!]

黄浦区是上海No.1的地段。绝对的大区领袖。

旁边的耀江花园,目前二手房在110000~120000/m之间。这一个地块,若拿去拍卖,至少是百亿以上数量级。

这么大的一块土地,如今却拿去做了"租赁住房"。

租赁需要装修,装修需要折旧。

算上国营企业的低效率。整个装修折旧≈租金,几乎相互抵消。

上海市政府,净损失了100亿。

据说,这样做的原因,是为了"抑制房价,降低住房负担"。

算上上周拍的四块"只租不售"郊区地块,上海市政府,在土地市场的减收,已达到了600亿之巨。

国家政策如何,我们不予置评。万寿无疆万万岁。

俺们就从经济学上讲一讲;

只租不售,能否降低住房负担?

答案是否定的。房价将大涨。

三) 租赁贵,还是买房贵

逻辑十分简单,一个公式:dT>0

生产的方式和组合,是否减少了。消费者的选择,是否减少了。

买房子贵,还是租房子贵?

关于这个问题,99.99%的人都回答错了。或者说,身体更诚实。

目前中国大城市的房租,已经跌得了惨不忍睹。

北京上海,大约在1.2%/年左右。

省会城市,在2~3%左右。

四线城市,在4~5%左右。

越超大的城市,租金回报%越低。

目前的"超大城市"房租,已经跌到了如此地步。以至于房产以70年计的话,不算复利,70年的总房租都不到100%

一些键盘傻空,知乎大V,立即得出了"租房更便宜"的结论。

你把钱存在银行,或者余额宝。卖了房子去做理财。

每月付完房租还有剩余。

岂不乐哉。

这99.99%的人,都没有受过正统的"经济学"素质训练。

经济学的精义,不要看一个人说什么,而要看一个人做什么。

如果大家嘴上都骂房价高,最终售楼处几千个人抢一套房子,售楼处挤塌掉,那房价就是不高。

真实的"市场"是怎么样的呢。

真实的市场,"买卖"占据绝对大头。人群份额在90%以上。

选择"租赁"的人群,连10%都不到。而且其中很大一块是买不起,在攒首付。

一旦攒够了,还是要毫不犹豫地冲去买的。

嘴上说不要,身体却是实诚的。

真相只有一个:

买房比租房更便宜!

市场经济是一场很玄妙的事。"市场"永不犯错。

如果市场错了,那多半是你的三观错了。

虽然大家都在喊,"房租回报率"只有1.2%,哪怕再涨几倍房租,都难以覆盖财务成本。

但事实的真相就是,"听其言观其行",[所有人的内心深处,还是深深相信"买比租划算"。]

真正铁定了心肠和你死磕三十年的,一个都没有。

为什么,因为这里面不可测的,主要是一个"失控"风险。

你在房产上的头寸,是-1套(负一套)

你迟早要买的。看空的最大收益是100%。

而"踏空"风险10000%,上限是天空。

房租的确很低。

房租过去几年的增长率也很低。

房租未来几年的增长率也很低。

任何财务模型计算,租房都便宜。

可是,万一"失控",万一房租涨10倍呢。

[以下□□□□□违禁,删除200字]

现代战争的支出,大概是每天1万亿。

打四天,就是四万亿。

打三个月呢?

"市场"是聪明的。市场永不犯错。

买房比租70年更便宜。

四) 租赁房

说回"只租不售"房源的话题。

从经济学上讲,存在三种档次的效率;

  • 最高效率:KFS可以选择出售,出租,甚至干脆捂地。

  • 中等效率:KFS建房出售

  • 最低效率:KFS只出租

最高效率的时候,"房价"最低。

和一般人直觉的相反,经济学是支持"捂地"的。KFS可以自由捂地的时候,房价最低。

dT>0,同样一块猪肉,又能做糖醋小排,又能做鱼香肉丝,则饭店的收入最高。食客也最幸福。

dT>0,同样一块土地,KFS可以选择建房出售,可以选择建房出租,可以选择捂地。可以选择合作,合伙,拍卖,上市融资。则这时候"生产力"最高,社会最富裕,购房负担最轻。

如果政府限制了"只租不售",其实是"效率和选择的损失"。

对消费者来说,租赁比买卖更贵。

你如果强制屌丝们,只能付70年的房租。则他们最终的总支出,会超过房价N倍。

五) 租赁狂潮

从一年前开始拐弯,中国目前总体的"房地产调控"思路,可以说是"租赁狂潮"。

自最初的"雄安新区"建设,所有不动产买卖一律停止。雄安所有房产只租不售,想建立一个"地上的天国"。

大力发展租赁,被视为一个杀手锏。调控破局的思路。

知乎的"工业党"工程师们,完全没有经济学,金融学的复利常识。

键盘打打,自以为"租金便宜"。因此想要大力发展租赁市场。

[妄想以3000元的房租,解决800W元的学区房困难。]

被这些"工程师治国"鼓吹出来的"租赁狂潮",其实是一场灾难。

你迟早会发现,租赁比买卖更贵。

当你心安理得,花3000元租了好几年之后。

房东(政府)会突然找到你,要求你付60000元/月的房租。

然后你会狠狠给自己一个耳括子,后悔当年哪怕800W买套房子,也比现在划算。

您还别嫌贵,难保一碗面600元呢。

从来没有任何人,保障你租金不会"失控"式上涨。

就象没有任何人,保证你的退休金,可以扛得过通货膨胀。通胀的倍数,一定是出乎意料的。

一块猪肉,既要做糖醋肉丝,又能做尖椒小炒肉,才算是物尽其用。

"租赁狂潮"这一场反智运动。我并没有怜悯。

反正说了你们也不信。最终报应还是屌丝们自己扛。

请记住:

70年房租的总支出,将远远超过房价!

(yevon_ou\@163.com,2017年8月29日午)

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