拖延流 #1620

原创: yevon_ou 水库论坛 2017-12-13

拖延流 ~#1620~

"你为什么不和我结婚",戒指重重地扔在xingu鼻梁上。

"年龄没到啊"

"人家廿四了"

"不满三"么

一)拖延流

前二天,知乎上看到一个帖子。黯淡不提。

https://www.zhihu.com/question/20946994/answer/231508617

今天,我们要讲的是另一个故事。房地产领域的"拖延流"。

首先,什么是"拖延流"。

拖延流是一种技巧。

指的是:尽可能拉长交易周期,来缓解融资和筹首付压力。

那么,为什么要"拖延"呢。

很多人是完全不能理解这其中概念的。

对于许多人来说,他们觉得买房子,就是"拿钱去售楼处"排队抢号。

手里有多少钱,就买多大的房子。

别说"买房技巧",连贷款都不怎么用。爷全款。

比这些"菜鸟"进一步的,则是有基础的理财概念。

知道"构建以房贷为核心的资产结构"。

他们往往会算一算。譬如我手里有350W,留一点钱付契税,则可以买1000W的房子。

比这批人更进一步的,则是"连首付都没有,也想要买房子"。

你手里只有一成,或者一成半的资金。

剩下的资金在途。

但是笋盘已经出现。

或者市场启动在即。

你心头热火燃烧,知道这是一个博命的单子。咬咬牙冲了,抢到就是几百万的利润。

那怎么办。

事情能做,靠一点点的技巧。

二)远期合同

"拖延流"的第一个技巧,是远期合同。

远期合同:指的是在今天签订,但一直到八九个月以后才执行的合同。

一直有人问我,例如很看好明年"春季"的行情,也的确可以体会到市场蠢蠢欲动,贴近第一线的脉搏。

问题是,"购买资格"还没有。

例如说,仍然迁户口中。还需要好几个月走流程。

又或者是,社保满五,还差几个月。

又或者是,业主产证一年八个月,面临高额增值税。

这时候,你的解决方案,最理想的是"远期合同"。

今天就把这事定下来,拖到九个月以后再过户。

读者们要问;

Q1:远期合同合法么。

A:完全合法。中国任何法律,都不限制合同的交割期限。

Q2:远期合同可以网签么。

A:不可以网签。因为你没有购房资格。

仅可以签订中介格式"三联单"。这种合同也可以淘宝买,20元/十套。

Q3:远期合同有风险么。

A:有轻微风险。主要是在这九个月内,房东继续把房子卖给第三人了。"一房多卖"。

克服的方法是,你既然下了20W定金,约定了40W元赔偿。

如果房东真的"违约"。你就索性和他打官司。赢的概率99%

投入20W,九个月时间赚20W,这样的投资回报率,生意可以做做的。

标的小,房东一般都有钱追赔的。

Q4:远期合同执行中,需要注意哪些方面。

A:远期合同最大的麻烦,是在这九个月内房价大幅上涨。

从合同的本身来说,买卖合同,哪怕房价大涨,也不影响执行。

但在实际操作中,就会发生房东"一百个不配合"。而且你也无法再做进一步的gpgd,abc之类操作。

因此,如果九个月内房价超级大涨。一般得"追加"补点利益给房东,提价五万十万,还是你的损失。

Q5:远期合同最长可以拖到多久。

A:理论上,是没有上限的。

在实战操作中,因为中国的政策,变化非常地快。哪怕你签了合同,多拖一年半载,"限购限贷限售限价"一连串炸弹就扔上来了。往往你就不符合限贷政策,不能够享受优惠成数了。

因此实战操作中,我们见过最长案例xingu的:20个月。

那真是把房东家的门槛都跪穿了。

三)合同的拟定

对于合同的拟定,也需要花一番心思。原则上来说,我们建议采取3+3+3方式。

譬如说,正常的房产交易流程,是付定金---网签---审限购--审税---办贷款---过户---银行放款---交房,整个流程,大约持续三个月左右。

你要直接去和房东说,"亲,这笔交易我想拖到九个月"。

有可能成功么,绝对没有任何成功的机会。

你要做的是,首先,让中介去和卖方说"我的客户,是一个非常小心谨慎的人"。

"他很怕交易流程有什么意外,造成违约"。

"因此,客户希望,把流程写得尽量宽松一点"。

传统的房产交易,"审限购,审税,办贷款",一般是预留2个月时间。

你可以要求到4个月的时间。

在付款的资金途中,譬如300W首付。

你可以拆成先付100W,过半个月付50,再过半个月付50......

光付清首付就拖了二个月,银行又要等首付资金齐全,才可以"开始审核"贷款。

这样就有理由,把"合法"的交易流程,拖延到4~5个月。

有人问,房东又不是傻瓜,房东会接受么。

答案是,房东大部分情况下,是会接受的。

因为"买家"是职业的,而房东并不是。房东绝大多数时候,只有有限的一二次售房经验履历。

只要你放下身段,苦苦哀求,将心比心。

将普通的交易流程,由2.5个月,拖长到4.5个月,一般还是"合理"容忍范围之内。

合同的第二步,和很多人想法不同,是"违约"。

第二步,是有损的。

也就是说,你一开始就想好了,要赔一笔"违约金"给房东。

中国人,经历的商业文明洗礼太少。不明白"合同就是合同"。

"合同的每一条条款,都是不可分割的一部分"。

"撕毁条款,赔偿条款,都是天然权利的一部分"。

最初的时候,我们和人讲述"商业文明"时,甚至有传统洗脑的学生,对于"退出条款"大发雷霆。

质问合同都签了,怎么可以不执行。

我们耐心地解释,只要约定了赔偿,就可以不执行。

否则全世界的期货市场,权证市场,都没有存在的可能了。

同样道理,关于"拖延流"这件事,他最主要的"拖延点"在哪里呢。

他主要是二条;

1)截止x年x月x日,首付资金必须到位xxx万。否则按利息赔偿

2)截止x年x月x日,交易过户。滞纳期最多60天。

这里面最核心的,是这个"60天"的约定。

你去拿现在任何一本"官方版"的房地产交易合同来看。里面写的全是60天。

  • 意思就是,"拖晚"了60天,属于轻微违约。购买方只要赔利息和违约金就可以了。

  • 而拖晚了61天,就犯大错了。业主可以没收你20%的购房款,把合同取消。惩罚十分严重。

这句话反过来的意思,则是你可以合法地违约60天。

以金钱换时间。

如果配合违约金写低,风味更佳。

目前网签的标准合同,赔偿金是0.04%/天,折合年率约14.6%

这样的一个"利率"依然是太高了。

当你和"卖房"谈判合同时,你可以不经意地,随手指出二个合同细节。

例如"哎呀呀,违约金万四,太可怕了。能不能写成万二"。

这个时候,要看"卖方"是不是十分顶真认真之人。

如果卖方好说话,又或者是,整个签约谈判流程,已经持续了四个小时。所有人马筋疲力尽。

则你有非常大的概率蒙混过关。

设想一下,你把"滞纳金"改为0.02%每天,年利息7.3%。

运气好的话,甚至可以把"宽限期"改为90天。

拖二个月,大概多付了1%的房款作为利息。

这是一笔非常划算的生意。

最后结算时,你一定要极度诚恳地,亲手将这几万元"滞纳利息"交给房东。

并且对一路上贷款的不顺利,银行的多刁难,深表歉意。

对于房东来说,7.3%也算一个很高的利息了。

而且又实打实地有现金拿。房东也会很高兴,他不会为难你的。

拉长交易周期+赔偿滞纳金,双管齐下,可以将交易流程拖长到七个月左右。

最后一个关节,是"延迟放款"。

"银行放款"是可以人为控制的。

目前上海的房产市场,租金回报不超过1.5%,而"银行贷款"一旦发放,就要付利息供楼。利率6.5%

每月填几万月供。

部门"抠门小气"的人,会在"银行放款"上面做手脚。

和信贷员很熟的话,把你的名字,拖到最后一个放款。

房东千等万等,贷款就是不下来。

又拖一二个月。

我们说过,"拖延流"最主要的目的,是喘口气让你流血筹款。

笋盘来临之际,一口咬下。以后再慢慢补巨额窟窿。

因此"拖延放款"意义不大。而且也太伤[阴德]。

能吃到前二段,拖延足七个月不错了。

四)拖延流的价值

你费尽心机,"拖延"七八个月完成交易,有什么好处。

能赚多少钱呢。

问这种问题,主要是对房地产"现金流"模型理解不足。

买房子的钱,不是赚的,而是筹的。

来来往往,在我们眼里,不过一个"现金流游戏"。

笋盘来了,就要抓住。

行情来了,就要抓住。

把4月的价格,锁死到12月再进行交易。

今年四月的重庆,成都,武汉,杭州,郑州,南京,石家庄,无论任何一个城市,你四月买了,12月都赚了很多。

房地产,是一个"和时间赛跑"的游戏。

资金是可以"筹款"的。严格说来,无非一个"代价"的问题。

蛇吞象,也无非一个刀锋的问题。

友情提示,技巧越复杂,风险相应越高。锤法请谨慎

(yevon_ou\@163.com,2017年12月12日晚)

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