近期分答问题荟萃 #1220

原创: yevon_ou 水库论坛 2017-03-11

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz\_png/Ok4hZ0tV6r7icUfNRCUcSsJN8EoWRgrlBXw0MR1JfeMCrFQz6hNQukiau6pL8cQZBd3uW0fpQ1fBD8MluVNJ0VgA/640?wx\_fmt=png&wxfrom=5}

近期分答问题荟萃 ~#1220~

一)前言

从上一篇《ABC单》2月22日到现在,足足断更了17天。

最主要的原因是生病,我的身体一天不如一天,伤病缠身。

另外则是写了一个大卷《平等,自由,博爱,伪科学》卷。

整整八篇,卷秩浩大。

这种又属于"大篇",写起来精雕细琢,波澜壮阔。实在是累坏了。

按惯例,#F字头不推送。尤其二会期间,更不想喝咖啡。

有意者,可以发送#F920获取。

今天我们写点雕虫小技,一挥而就。"术"永远是最受欢迎的。

顺便涨点粉,涨点钱槽。

(付费分答,666/题)

二)大势

我每天在分答上赚3000元,全国排名No.3。[[1]]

在回答房产类问题之前,我们首先有个"框架"。在框架的基础上,再针对每一个网友给出回答。

2017.03的框架是什么。我们要先看"大势"。

[北京:北京已经疯了。]

"北上深"三个城市,基本呈现风水轮流转的情况。上海的周期,大约是2年一轮,"涨平"。

而深圳北京,则是"三年一周期",涨平平。

2015年9月深圳最先启动,大约六个月之内走完行情。涨了接近小一倍。

2016年1月上海接棒,在春节前后四五个月。普涨了+60%,部分地区翻倍。

而这二段行情中,北京一直是静默的。

风水轮流转,2017年春天属于北京。

北京目前正坐在火药桶上,房价以每个月5%的速度在上涨。你唯一要做的事情,是和时间赛跑。

参考阅读《2017年2月,北京楼市已癫狂。。。》[[2]]

所以,每天我接到很多咨询北京楼市的问题。

我一般的回复是:"别犹豫纠结哪个楼盘好了"。

"尽快买,时间比选筹更重要。晚一个月,差5%弥补不过来"。

但是,还有部分傻空。会贴出这样的照片。

对于这样的咨询频道,俺只能瞠目结舌。

如果CCAV不说假话的话,那只能是俺买了个假电视机。

[上海:上海目前平稳。]

2016上海楼市,涨幅实在太猛。

一般认为2017属于温和盘整补涨的年份。之前落后的板块,会补涨。

上海楼市,平稳期是"换筹"的好时段。

觅盘淘笋,优化资产,精雕细作。

不需要竭力追涨。可以慢节奏,但也不要太慢慢。

[深圳:深圳是"北上深"的一个奇葩。]

深圳楼市最特殊之处,在于深圳可以"破限购"。

怎么破,入户!

在中国几乎所有的一线城市中,乃至一线+二线,深圳是唯一一个开放"户籍"大门的城市。

其入籍尺度之松,别说和北上的变态不能比。甚至比南京,杭州还要松。

因此很多内地省份,没有房票的人群。问到"破限购",一线城市的选择。

我们一般的回答是深圳。

"天予弗取,反受其咎",这么好的机会你不抢,以后可能门关了哭都来不及。

趁这千载难逢的机会,内地省份青壮年人士,应该尽可能尽快"移民"入户深圳。

或者把家中的户口,移一个过去。挂一个勾子。

进可攻,退可守。入户买房。

[重庆:大火燎油]

重庆我都不敢提了,《重庆卷》一共写了十篇。被网监删了五篇。

感觉背后有一双大眼在注视着。

重庆的涨幅,简直是一个奇迹。

去年8月,水库第一批群众入场时,建面在8000左右。

半年后3月,目前建面16000~20000,而且还在疯涨。

第一批首付20%的人群,账面上已经有300~500%的涨幅

重庆卷我只写了十篇。计划不再写了。

反正路已经指好了,"奇迹般"的钱也已经赚好了。俺不喝咖啡。

对于未来的岁月,目前重庆依然以每个月5%的速度在上涨。

而且"土著群众"被挑动了,觉醒了。900万人开始抢房子。

这是一件极其恐怖的事情。可以说重庆在普遍涨到"3/2/1"之前不会有任何阻力。

[武汉:武汉是中部一个热点]。

最近对武汉的关注问题也不少。分答客户询问水果湖。

"瓜田群"有专门的武汉破限购介绍。[[3]]

三)问题

如图,问题一。

我的回答是:你目前换房,恐怕来不及。

因为目前北京,正处于一个极度上涨的迅猛期。而一般的交易流程,至少要四个月。

也就是你3月卖房,最快也要到7月拿钱。

你"卖出"的时候,是3月的价格。

你"买进"的时候,是7月的价格。

这里面"一进一出",亏损可够大了。

所以"卖小换大"的策略不可行。要么就直接再买一套小的(环京),要么就只能观望了。

问题二:

答:2015年末买入,可能正好是"深圳行情"的末期。

因此,不必气馁。到2018年,或许深圳行情又来了。

另,我们一般是离婚后不卖小房,直接买大房的。

问题三;

我后来追问问了一下,确认作者的意思是:"2018年9月"满社保五年再买。

这样的做法,是会有很大的风险的。

因为2017.3和2018.9绝对不是相同的价格。

上海楼市每一个周期,大约是24个月。

2016涨得太凶,2017一般认为是盘整年。

你最晚拖到2017.12圣诞节前后。再往后拖,就会有很大的风险。

难保三房变二房,二房变一房。

问题四;

这个问题,是非常惨痛地"拒绝"的。

全额退款。

退款备注为:"北京800W无笋盘"。

答:大虹桥目前大家都十分看好,普遍认为是"明日之星"。

2018~2019的开发重点。

大虹桥主要分徐泾和华漕南二块。

就笋盘而言,目前主要是爱博12345,性价比比较高。

新虹桥雅苑,海天,属于高档楼盘。土豪自住适合,但回报率堪忧。

(海天顶楼,可以直接遥望陆家嘴三件套。感谢长公子提供照片)

万科时一区,富力,仁恒西郊,都属于CEO盘。

价格贵得要命,品质还无出彩之处。不推荐。

问题六;

答:我对森兰没兴趣。2011年"仁恒森兰雅苑"就以48000/m单价开盘,属于毫无涨幅的坑盘。

外高桥在上海版图上,是天涯海角一般被人遗忘的角落。除非在保税区上班,否则没有必要关注。

顺着杨高路往里开,到金桥/金高路一带附近。有一些别墅性价比很高。甚至比公寓还便宜。例如东源丽晶,阳光欧洲城。

问题七;

答:1)我这个流派不是"面积小多房"派,而是"大面积低单价"流派。

我这流派的手法,是通过"资产组合包"搭配,长短搭配,大小搭配,远近搭配,达到筹码错开。

这样,我可以有一个很长的时间来卖房子。甚至一套房可以卖5年,8年。

在漫长的历史长河中,你总能慢慢的解决流动性问题。

只要时间足够久,总是可以找到适合类型的买家的。慢慢卖。

2)天通苑不便宜。目前"小二居",120平米那种二房,也要卖到4~4.2万。

而280平米的八房,"大户型"单价特别地低。可能只有2.7~2.9万。

这是极其不正常的。你算一下总价,120*42000=504W

280*28000=784W

其实总价也就只差280W,算上三成首付,就更是小钱。

二百多万在北京算很多钱么。再过几年,二百万就换一个厮所。

3)任何高压线,楼层,景观,朝向,一切都可以换算成金钱。

在绝对的低价面前,其他都不足为虑。

问题八;

答:福成四是个好房子,旁边别人都卖3.7万,他只要2.6万。

而且栋距很大,视野开阔。

问题是,同样的27000单价,买燕郊,干嘛不买天通苑?

问题九;

答:你为什么要买这个铺呢。商铺如果租不出去,如果长期租不出去,那就只有一个可能:"你买的是死铺"。

死铺是根本救不活的。你在战术上就错了。你正确的做法,应该是根本不要买这铺。

商铺的空置是很可怕的,如果住宅空置是一二个月,则商铺的空置可能是一年二年。动辄以年计。

追问)如何救命呢

答:住宅如果你租不掉,你打折,打八折七折,总是有人租的。肯定会有人不惜多走几步路,多爬几层楼,不会空置。

但是商铺不同,商铺租金一般占营业总支出的20%,客户是通盘考虑的。

如果你这个地方位置不佳,人流不足,生意都没有。

你商铺租金打八折七折,影响轻微。

一般业内老手遇到这种情况,都是"劈楼价"。

劈楼价,上限五折起。上手就打对折,只求出租。

下限就没底了。下限是零折,甚至有赠送一年二年房租的。

商铺另一个秘诀,是赶快把第一个客户迎进来。

只要客户开始装修了,进场了,消费者关系都建立起来。口碑老客户都有了。

做成"熟铺",后面就是我牛了。

商铺第一个客户最重要。

问题十;

答:你把世博内环的房子,按照45000/m卖掉。

转手48000/m,买进"郊环外"的万科房子。

一套换一套。

我也真是醉了..................

你这个情况,哪怕再给你一笔钱,你这个"远郊一手精装CEO"脾气不改掉的话,那也是白白让你烧钱的。

不如不折腾了。

追问)神也救不了我

答:贵妇流,我也救不了你............

(yevon_ou\@163.com,2017年3月11日午)

[[1]]房产类论收入,仅次于董藩,冯仑

[[2]]《2017年2月,北京楼市已癫狂。。。》https://baijiahao.baidu.com/po/feed/share?wfr=spider&for=pc&context=%7B%22sourceFrom%22%3A%22bjh%22%2C%22nid%22%3A%22news\_3302378473246016520%22%7D

[[3]]据说还有更猛的破限购方法。请关注"一亩瓜田"付费问答。

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