评估公司一二三 #2300

原创: yevon_ou 水库论坛 2016-08-02

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评估公司一二三 ~#2300~

关于评估公司的一些简要常识。

一)评估业

评估业并不友好。

昨天的《零首付精算法》发出去以后,立刻有人敏感地感觉到:只要搞定了评估,岂不是成了提款机。

理论和现实是有区别的。评估业并不友好。

评估业不仅仅不友好,甚至可以说非常恶向。

如果以2016年今天的上海市场而言,则评估业是根本估不足价钱的。

一般对于二手市场,评估业的估值,只能估到市场价的80%。少数幸运的楼盘,可以估到90%

不仅仅高估140~150%的"零首付流"毫不现实。

哪怕仅高10%的"高评"做起来也颇多难度。

要了解评估业的实质,我们首先要知道政府"三令五申"整顿评估业的结果。

自从2000年房价上涨开始,民粹份子对于"房地产泡沫""房价太高"的讨伐从来都没有停止过。

有一种看法,认为评估业是房地产泡沫的瓶口。因此评估扎紧,是民粹份子的大镰刀。

dT>0,任何对商业的伤害,只能导致房价更高。

经过秀相几次三番的喝咖啡,目前评估业基本确立下的定调是:

  • 以过去六个月备案成交价的均值为基准

这句话从"政治正确"伦理逻辑上,是绝对大义凛然的。

而在实际操作中,却是根本站不住脚的。

他有几个很大的问题;

1)市场启动

2)备案做低

3)一二手混淆

二)市场启动

"评估算法"的第一个问题,它以[过去六个月]均价为基准。

我们知道,"天量天价"。

市场,是跟随着一波浪"行情"来启动的。当行情来的时候,往往会反映为一周一个价格。天天都在调价。

短短的三至六个月内,房价可以涨40~50%

成交亦急剧放量。

但是,在这个时候,"评估业"是滞后的。

好比瑞虹地区,长期成交价是55000左右。一夜之间,2016年春行情来了,二个月内就拉到80000元/m。

但是你按照80000/m,银行是没法给你贷款的。评估公司也不愿意出背书报告。承认你80000贷七成,贷56000/m

评估公司说你丫二个月前一共才卖55000,这不是成了零首付了。

所以当"市场急升"的时候,评估公司是估不足价钱的。买家需要早做准备,预留好更多的现金。

评估公司按照"过往六个月"成交均价作为基准。

一般一轮行情起来了以后,要6~12个月才能尘埃落定。看似市场逐渐清淡,成交归于冷清。

但其实,这是一个公众氛围逐渐"接受"当前房价的标志。就好像水库BBS一个帖子:"[上海的房价这一波就这么一直上涨不回调了?]"

而当一年左右以后,"评估价"逐渐上去了。

意味贷款可以贷多。再过一阵子,房价又开始涨了。

三)备案做低

评估公司另一个麻烦,是"备案价做低"。

因为营业税等不合理的苛刻税费存在,交易费用高达合同价的11%

在这样情况下,大约95%的客户都是写低的。上海政府看到的数据,房价永远只有三四万。

(顺便说一句,今天有一个"上海房贷杠杆45%"的帖子。考虑到写低部分,杠杆远远没有45%)

写低的一个副作用。你被迫只能"随大流"。

好比你买了一套65000/m的房子,老老实实办贷款,借七成。

可是贷款银行拿到数据一看,"你这个小区平均成交价只有32000嘛"。信贷员一脸白板样。

哭晕在厮所。

四)一二手混淆

"过去六个月"成交均价的第三个负作用,是"CEO"盘特别估得出价钱。一手盘特别估得出价钱。

因为评估公司观测的是"过去六个月成交"。他并不区分买进还是卖出。

升值还是成本高的差异,是职业炒家考虑的问题。评估公司根本没这个概念。

导致的结果,周浦8W如果开盘。有大量"一手买进"的交易记录。[[1]]

则此后你把周浦该盘按照8W抵押,按照8W再贷款。评估公司都会让你过。

而"檀宫"几年都没有成交了。

评估公司反而估不高价钱。

俗话说,钱扔在水里,还能起个浪花。

你买远郊一手CEO盘,钱就算是扔在水里了。

但也还能起个水花。在未来的二三年里,这个盘的评估价会比较高。

五)评估公司的操守

因为被连续整顿了许多次。目前的评估公司,基本属于尸位素餐。因循守旧。

评估业的算法,退化为非常简单的"拉平均"+"楼层差价"+"朝向差价"。

甚至微信上有一些类似于"城市房价评估"的公众号。

其网估结果。和A级评估公司都相差无几。

完全不考虑你房屋的实际品质。

对于2016年,目前我们是一个"升势市场"。房价一个月比一个月高。

在这样的情况下,评估是非常非常吃亏的。

他基本上只能估到一个2016.1月年初的价钱。低于你的实际成交价。

评估公司的操守,一般是+10%

上海有八家A级评估公司,一般银行和交易中心,对于A级报告都统一接受。

你可以和那些评估经理们很熟,并且"深入详细地介绍你房屋的优点"。

在这样的情况下,熟悉的评估经理,会给你110%

但这也是极限了。上海是一个很守法制的城市。不会出现外地野嚯嚯的局面。

2016是上升市,评估报告只有80%,给面子之后,也只有88%

而2010~2011是平稳市。在那几个年份,可以估到110%

但是,无论如何,"高评"是一种有限资源。不是你想多高有多高的。

要看年份。

六)零首付的技巧

想要评估价估得高,主要是以下几种情况:

1)房价处于平稳,甚至下滑的状态。

2)友情和沟通

3)一手CEO

4)专门针对"评估价"来找房子

针对4我们再说明一下。假设一个小区,同时又有大户型,又有单价昂贵的小户型。

则大户型更有机会高评。

某一些特殊房型,也非常容易打暴击。

例如,地下室大面积而且进产证。

笔者不是"零首付流"的。更具体的技巧请请教专业人士。

贵在创新。

七)外地银行

2008年我在康城售楼处和财务老阿姨扯皮,一口一个"奶奶"哄老阿婆开心。

这个时候,我翻到桌面的几分产证。

俺很惊讶地发现,100W的房子,办出了130W的"浙江xxxx银行抵押证"。

我问财务奶奶,老太太不屑地努努嘴,"那些温州人呀,买房子从来不在上海贷款"。

"拿回浙江老家贷,贷130%"。

具体科技树不展开。

八)核税

"高评"是一种有限资源。在升市2016年,能估足"不降成"就算不错了。

高评的反面是"低评"。低评同样也是一种有限资源。

目前八大A级评估公司通用。每一个交易中心常驻一二家,只要你能拿出任何一家A级评估公司报告。以价格低的为准。

交易中心评估公司的潜规则是:"普通住房线"。

外环外的100m房子,想要评估成231W,可不可以。答案是:问题不大。

外环外120㎡房子,评估成231W。还是问题不大。

外环外150㎡房子,评估成231W。还是问题不大。

外环外180㎡房子,评估成231W。呃,吃相有点难看哦,还是可以试试。

但是,我一套外环外100㎡的房子,想要评估成229W,可不可以。

答案是:很有难度。

目前评估公司的一条潜规则,税务局潜规则,严格卡住"普通住房线"。

你想要评估成231W,那是一百个容易。眼开眼闭

评估成229W普通住房,就是特别不容易。就是卡这条线特别难。

实战要小心。

九)低估法

评估公司都有自己一套"电脑数据"。在不踩"普通住房"红线的基础上,你报低个15~20%,基本都可以过。

而如果要低到丧心病狂,低到五折六折。

就很有可能被评估师拦下来。

这时候有一个bug,你可以去和评估师吵。到房间里去做情况说明。

申述的主要理由,是"亲属证明"。

只要上家下家是直系血亲。交易中心默认可以再打一个七折。

也就是70% * 70%,低到电脑里的五折,他也让你过。

当然了,哥哥不知道你的上家下家是不是凑巧是血亲。我们也不会教你任何违法乱纪的事情。我们只是说一下审核流程;

1)上家下家必须有一个人是同姓

2)同姓出现在同一本户口簿上

这样你就可以声明为血亲买卖。并且以一个低得吓死人的价格买卖过户。

(yevon_ou\@163.com,2016年8月1日午后)

[1]银行对于一手房贷款的态度,有很大的不同。因为银行往往也是"KFS开发贷款"的银行,一条龙服务。银行相当于用一笔质量更佳的贷款,替换掉了质量低劣的"房产开发贷款"。容忍度很高。

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