代持分支科技树 #1615


原创: yevon_ou [水库论坛] 2017-12-12

代持分支科技树 ~#1615~

平米首席咨询师"恰空"对此文亦有贡献

昨天发了《[代持操作手册]》,后来恰空给我打了电话。并给了一定的补充意见。

"根据目前最新政策和实践更新",有一些分支科技树。

一)上产证

控制"代持"的上上之策,是你自己也上产证,直接控制。

目前部分城市,例如重庆,它是不限购的。

不限购的意思,大业主A,和代持人B,可以一起上房产证。

并且可以约定份额。

可惜的是,目前绝大多数银行,对于"贷款申请人"有一定的份额要求。

A占99%,B占1%,这样是没法贷款的。

最小的要求,似乎是A占70%,B占30%

(银行对A的征信没有要求)

"自己上产证"是极大降低代持风险的釜底抽薪之计。

二)买卖合同

"代持控制"第二件大事,也是上篇疏漏没写的。

是叠"买卖合同"。

具体说,B代持物业之后,立刻再和你签一个"买卖合同"。

B按照原价100W元,再将房子卖给A。

这样,房子就有很大的安全性。

网签之后,房屋立刻就被锁定。

如后台留言,有无数无数人问,"万一代持人挂了怎么办"。

你这么关心代持人,要么就给他买一份人寿保险。

要么就干脆叠一个"买卖"上去。

}

买卖的原理是这样的;

1)任何纸质合同,在法律上都是有效的。

2)网签合同,每三个月都需要"续签"一次。

和房产证的原理一样,"网签"可以对抗第三人,可以防止一房多卖,可以避优惠税率。因此你有能力,还是建议网签掉。

网签"续约"在中介处就可以操作。上下家业主都不需要到场。

只不过,一份持续五年"不断续约"的合同。又迟迟不过户。

在监控系统里看起来,始终都是怪怪的。

网签合同,还有一个缺点。

既然是网签,就要求"购买方"具备限购资格。

这本身就是矛盾的。我能过限购,还让你代持干什么。

因此网签只能签给你的父母C。这也是"叠买卖"不常见的原因。

经恰空提醒,此处还需补充一点技巧。

  • 所有的"代持"文书,无论是付款,代持,出售。一切文书都需要"代持人配偶"签名。以免争议。

  • 买卖合同,因涉及"代持人挂了"考虑。还需要代持人的父母,子女,各关联继承人签字无异议。

三)信用卡

控制"代持人"的第三个方法,是以B的名义,办大量的信用卡,信用贷。

装修贷,月供贷,税费贷等等。

当你需要购买燕窝的时候,自己不要付。让B"代刷卡"。把B的卡内额度刷空。B就欠了银行几万元。

叠加信用卡,信用贷,是追加债务轻巧有效的办法。

轻易可以做到"负权益"。

四)借记卡

你必须要控制代持人B一张借记卡。

经恰空提醒,目前上海"非直系亲属",可以代办跑腿,代办审税,过户,但是"非直系"有二件事是不能做的。

1)网签购买

2)收款

目前的资金监管非常严格。无论是买房,还是卖房,或者银行发放贷款,只能直接汇入"房东"B的借记卡。

在这种情况下,你必须控制B的一张借记卡,包括但不限于:卡片,密码、网银U盾、注册手机......

本段信息,在《[网签和贷控]》~#2310~一文已有展开。不再赘述。

五)利益的分配

在前文中,我们说到"代持"会损伤到代持人的首房,首贷资格。契税也有损失,因此需要赔偿。

赔偿的规则,通常是;

1)现金利润的10~15%

2)有一个保底

3)有一个保时

经沟通,绝大多数的业内人士,倡议"按月付费"。

理论上,"卖出时"结算利润20W。

实际上,最好你每个月,给代持人4000元。好消息要高频小幅激励。

而且,最终当你房子卖掉,利润结算的时候。

应给予代持方,略高于约定的报酬。意外和惊喜。

做任何事,都要控制"期望值"。并且最后略高于"期望值"。

给客户一个惊喜,他才不会事后嫉恨。也不会很多年以后再翻出来,再找你麻烦。

说一下"代持"的时间。

代持周期一般不超过五年。

五年,一方面是因为"增值税",满五或者不满五,税费可以差很多。

另外一方面,"五年"也是一个阈值。

房价始终是在涨的,虽然我们科技树中说,可以不断追加"加按揭"。

可是追加抵押这种事,是有极限的。

到了后期,不仅繁琐不堪。而且很伤兄弟和气。

一方面,人是不停会变的。

你仔细想一想,五年之前,形影不离的好友,现在还有几个紧密联系。

闺蜜天各一方,同学高度分化。

泡在"楼市"的人,他的财富是急剧增长的。

财富增长的一个副作用,你每隔五年,就会换一批朋友。A8彼此谈得来。

旧伙伴疏远了,再继续代持也不合适。

因此代持一般满了五年,就要考虑抛出,换筹,利益结算。告一段落。

昨天留言,有大量的网友担心,"30年按揭,万一房票挂了怎么办"。

他们这都是"用家"的角度,好比文学小说,总是写30年房奴不敢消费,不敢饱腹。

真正的[业内人士],不是这样考虑的。

我们都很清楚。代持"截断"周期,一般也就五年。健康长寿。

六)转代持

上一篇文章,最后一句话是:"亲,其实我也是代持的"。

这就牵涉到了一个"转代持"的问题。

转代持是一个巨大无比的市场。

譬如说,有一个人B,他买了一套房子1000W,内含700W贷款,账面价值300W。

这样一个"300W"的资产包,其实是可以不停转手的。

  • A完全可以以400W的价格卖给C

  • C以500W的价格卖给D

  • D以600W的价格卖给E......

在这样整个"交易流程"中,它实现了几件事。

1)完全没有交易税费

2)完全没有限购限贷,而且也有一定的杠杆

3)高频流动,一个月可以交易数次

4)可以衍生更复杂的金融结构

例如,A花了300W的首付,让B代持,构建了这样一个"资产包"。

A转手400W卖给了C。

然后C说,"我连400W都拿不出"。

C:要不这样吧,我给你150W现金,我再欠你250W,按1%月息计息。然后B的月供我来接。

A想一想,同意了。

这是一个奇妙无比的金融结构啊!

充分展现了自由经济,奥派交易的互惠思想,实现伟大的dT>0

  • A收回了一半投资,并锁定利润和1%利息

  • C实现了低首付,高杠杆

  • B老老实实继续拿它的劳务费

经营权和所有权的分离。

我们看多军内部交流,常常有"今年2N",但是既不离婚,也不含辛茹苦地抵押。

因为多军的内部,有大量这样的"代持单"。

大家都是同一个生态圈,都是同一个大脑和频率。

很多事,很容易沟通。往往只要晚上九点半,打个电话就行了。

"我最近很缺钱,我那套湖滨,你觉得怎么样"。

"还不错,贷款少了点"。

"要不你拿去吧,自己人交易,还省点契税"

"首付怎么办"

"先付200,剩下200,你一年之内给我"。

"OK,成交。但是我一年之后要做加按揭。到时候你得配合我"。

"没问题,借了银行,还付200吧。咕嘎嘎"

"明天秘书做份文件,你签一下"

象这样的交易,是高度地顺畅的。

几百万,上千万的买卖,打个电话就行了。

既不用付2%的中介费,更不用付近10%的税收给税官。

而且不受限购,限贷,限售,限价等诸多限制。

暗潮涌动之下,你又多了几千平米。

七)错误和勘正

此外,恰空指出了我昨天文章《[代持操作手册]》中的几个小错误。

1)抵押证目前收费80元,而不是40元。涨价了

2)北京是"不没收"产证的。过几个月就可以取回家。

3)最高额抵押,不是"不可再抵押"。这是二个概念。

4)遗嘱也是需要补的。

5)银行目前有"债权论"的说法。哪怕你证明你是房屋权益的真正所有者,也不可以直接将房屋划拨到你的名下。

如果B不配合,就只能进行拍卖,然后拍卖款项划你名下。

6)抵押证的格式换了。

八)结语

恰空最后给了一句:"以上全错"。

有更简便的方法,可以绕过"代持",完全转到你的名下。费用低,安全高,限制少。

我当然知道他讲的是什么。

只不过那种方法,资金效率不高。尤其对于长期受资金困扰,注重成本的人不适合。

如果感兴趣,可以咨询"平米资讯"。

次文贴了一篇"恰空情史"。作为报复。

(yevon_ou\@163.com,2017年12月12日暮)

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