漳州炒房团,请不要再造谣了 #1320


原创: yevon_ou [水库论坛] 2017-04-06

} 漳州炒房团,请不要再造谣了 ~#1320~

"哥,发财了"

"咋了"

"今天早上我在村口拿了一筐地瓜3元/斤,去县里面赶集。"

"你猜咋的"

"在县城里,这地瓜卖5元/斤"

每斤净赚2元啊。哈哈哈哈哈。

卖10斤地瓜净赚20元。

卖10吨地瓜净赚20000元。

卖10万吨地瓜净赚200,000,000元。

2亿元啊,发大财了。哈哈哈。

俺冷冷地瞅着他,"你准备让全县城人民天天吃地瓜?"

一)漳州炒房团

今天早上,被一篇文章刷屏了《我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》[[1]]

文中,说一个甫出道只有一年的菜鸟,带了1亿现金去到一个四线城市漳州,然后就可以把房价炒高三倍。并获利200%带现金走的故事。

这篇文章最大的特点,它是彻头彻尾捏造的!

整篇文章完全都是虚构瞎编出来,不要脸的小编狂造谣言源。

当我们回首"微博辟谣"事件时,众多博主都感到苦涩。因为"造谣"和"辟谣"花费的精力完全是不对等的。

造谣嘴皮子一翻。

辟谣累死全家。

造谣只要标题取得好,耸人听闻。动辄会几千个网站转发,印象深刻。

而"辟谣"拨丝抽茧,层层推理。要有一定智商基础人群才能看懂。素质筛选严格。

二)数学模型

我们一步步来看。首先是数学模型。

"文中"讲有一位魏广华,买了500套房子。差不多基本面都是一样的。

楼盘: 冠城国际


面积: 60~80㎡ 买入单价: 10000元/㎡ 动用现金: 24W/套 买入时间: 2016.06月

总赢利: 2亿


每套赢利: 40W 每平米赢利: 6000元/㎡ 卖出单价: 16000元/㎡ 卖出时间: 2017.03月

你仔细看这一套"模型",我的结论是问题不大。

其中,楼市九个月涨了+60%,在巅峰牛市,应该是可能的。

单套房子70W,动用现金24W。相当于35%。

考虑到契税,中介费,杂费,这样的杠杆比例也是合理的。

拿24W投下去,九个月赚40W,完全是可行的!

三)五百倍

那么,问题出在哪里呢。出在文科生小编不懂数数。

在《发财的数量级》~#2010~一文中曾经说到,把一只蚂蚁放大1000倍。蚂蚁会变成大象么?

绝对不会。

蚂蚁纤细的四肢,会立即被它自己的体重压扁。昆虫没有肺,呼吸基于皮肤渗透。会立即窒息死。

象《金刚》这样的大猩猩,真实世界是不可能存在的。不可简单放大。

有些事,做一套是可以的。做500套是不行的。

蠢货小编的标准套路,是道听途说一二段发财故事。然后闭着眼睛乘以500倍。

没有管理成本。

没有运营成本。

没有库存。

没有不可测药单

银行贷款无限放大

身份证无限放大

回报率的真相》#90,回报并不是简单的资金翻倍,而是你所有的资源都要加倍。

回到这个简单的X500例子中。

1)楼市每扫掉5%的货源,价格都会上升。

业主远远比你更聪明。街坊邻居之间,随时都在传递着最新的"房价"情报。

谁家上午卖掉房子,下午整幢楼都会知道"最新房价"。

尤其若业界疯传,"来了一个大户,在中介店堆了20封现金扫货源"。

在漳州人际关系紧密的小城市,恐怕会传疯了吧。

当你买500套时,你是不可能从容建仓的。成本至少会涨+20%

好了。这件事我先不和你计较。放你一马。

2)贷款之不可能

买一套房子70W,首付21W,贷款49W。可能么。可以。

买了500套房子,首付1.2亿,贷款2.5亿,可能么。不可能。

贷款2.5亿,意味着月供130万人民币。

没有任何人开得出这样的收入证明。

有人说,换500个身份证。

理论上是可以。但是,500个身份证也并不是一件简单容易的事情。

按照银监会要求,任何"房贷"必须有"信贷员+贷款申请人"的双人合照。

或许你可以找500个民工。

但估计你没什么兴趣。负担500人往返漳州,并且住一晚的交通和食宿。

再其次,哪怕银行对"收入证明"审核不是那么严格,对借记卡的流水,也有违规疏忽之处。

但是"信贷员"会害怕的呀。

天知地知,你知我知。别人不知道,可是信贷员知道的呀。

信贷员知道发放了2.5亿的贷款给你。知道500张身份证的幕后操纵人物,都是你一个人。

信贷员害怕的呀。

他和你非亲非故。哪怕贷2500W给你虚构收入,都会吓得夜不能寐。信贷"终身追索制"听说过没有。

好了,你说银行是你家开的。信贷员是你亲爸。

当我没说,这节我也不和你计较。

3)价格之不可能

真正的不可能,发生在价格之不可能。

这也是文科生小编永远都不能理解。只有行规/业内人士才知道的一个梗。

十五年前,大宁的房价是4000,现在最新开的"大宁金茂府"是100000/m。

请问,大宁的房价涨幅是多少倍。

很多人眼皮都不眨,毫不犹豫回答了:25倍。

错了,大错特错。

因为十年前卖的"产品A",和今天卖的"产品B",并不是同样的产品。

1999年建造的十几年楼龄老大楼,并卖不到100000元/㎡

+----------------+----------+--------+--------+ | (元/㎡) | 2000年 | 2012年 | 2017年 | +================+==========+========+========+ | 普通人以为的: | 4000 | 50000 | 100000 | +----------------+----------+--------+--------+ | 实际情况:A | 4000 | 35000 | 70000 | | | | | | | B | (不存在) | 50000 | 100000 | +----------------+----------+--------+--------+

如图,在实际情况中;

A=老大楼

B=金茂府

实际情况中,楼市的涨幅只有17.5倍左右。远远没有达到"25倍"理论值。

这就是为什么楼市"选筹"总有问题。几乎没有任何一个人,能达到"吹嘘中的"10~20倍涨幅。

然后我们来看"漳州"这个例子。

文科生小编显然把"一手新盘"的价格,当成了"二手出货"的价格。

在文中,大量地引用"市区房价从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发"。

真正的楼市专家,如果你经历过实战滚刀肉。

那你就会知道,这个所谓的"一手房2.8W",对你是一点帮助也没有的。

一手房是一手房,二手房是二手房。

"新房癌"现象是普遍存在的。尤其是漳州这种地方,我怀疑根本没有人从二手房东手里接盘。

一二手房交易比例,或许是5:1

对于漳州市场而言,想要出货是极其艰难的。

哪怕你看KFS风生水起,一个月涨四五次价钱。可是二手房调价缓慢。

买二手房的主,大多数是对价格[斤斤计较]的主。

而不是贵妇。

如原文中,九个月时间,漳州"一手房市场"从6000~7000,一口气涨到了28000.

短短九个月,涨幅400%

朋友们,这可是"千年难遇"的超级大牛市啊。

在这种情况下,原文举例中的"学区房",从10000元/㎡,涨到了16000元/㎡最终出手价。

马马虎虎,勉勉强强还符合逻辑。

这段话告诉我们的是,如果你不遇上一段"千年难遇"的超级大行情。

象魏广华这样玩法,就是找死。

你换一个其他的省会城市,哪怕"一手房"涨一倍,算牛市了。"二手房"买卖算上税费,也就勉强保本。

如果赶上滞涨,"四五年"毫无涨幅。那您就等着哭去吧。蚀到尽。

4)媒体能量

好了,现在说"魏广华"很NB。除了从银行套出500套贷款,无损交易之外。

人家还可以"操纵媒体",还可以编造出一幅全城热卖的假象。

哈哈哈哈哈,你以为媒体不要钱的么。

让我用北京的互联网思维告诉你,21CN最贵的是什么:不是人才,是流量。

流量实在太太太贵了,贵到了彻底买不起。

绝大多数创业App公司,都是"我有一个好点子,只要全世界都来用我,我就可以发财"。

问题是,别人干嘛要来关注你。你知道现在争夺眼球有多难。

做自媒体的人都知道,出一篇100000+的文章,往往是各大公司文宣部门的梦魇。

出于公司对外宣传的要求,老板要求搞一个公众号。公众号考核的标准,到了年底得有10000个粉丝。

光这10000粉丝。就成了不可完成的任务。北京人哭晕。

同样道理,给你一个城市,哪怕象漳州这样一个700,000人口的四线城市。

要煽动一个热点,你知道有多难。

要全市人民知道你,您居然一分钱都没有广告预算!

要让全市人民都知道您,您居然没有一份钱广告预算。

有这通天彻地之能,我劝您也别干"炒楼"这么低收益的事了。

你去给大商场,大饭店"导流"。

凡是有商场,饭店开业。您去吆喝一声。

要求不高,带来1000个用户。我还送你九折券。只求你"开门红"把桌台塞得满满的。

你猜,身为大商场。我愿意给您多少钱?

5)库存

楼下有一个小妹,已经迫不及待举手要发言了。

据说武汉有几个"有为青年"。凑了3000W,问KFS包销下一整幢楼。趁着2016年武汉楼市大牛大涨。也赚了二三千万。

这个模式,称之为"包销"。

也是地产的一行。属于以小博大,遇见杠杆牛市,自然可以赚到不少。

可是,"包销"也有缺点。真正的阴暗面,你也没见到。

"包销"真正赚的是什么,是库存!

因为一个楼盘,总有鸡头鸡脚。房地产卖楼,业内常常有50%,70%,90%,95%的说法。

  • 50%是死亡线。卖不出50%就死亡

  • 70%是成本线。卖出70%基本就保本。

  • 90%是清场线。卖出90%整个项目组结束。

  • 95%是清盘线。永远会有5%的尾盘卖不掉。

至于5%鸡头鸡脚卖不掉的原因,那就千奇百怪,不一而足了。

而"包销"这一行,看似3000W赚到了3000W。

但其实赚的都是库存。

就好比很多开淘宝店的,看似账目上赚钱,但其实赚的都是库存。

你把90%的货物卖掉,和KFS结算一下。账面有赢利。

其实"现金结余量"为零的。只不过额外赚了十套房子。

而"魏广华"的操作呢。

他买进500个上家。

卖出500个下家。

1000个"交易对手",居然没有任何药单,没有任何纠纷,没有任何尾盘,没有任何库存。

这是什么,这是神迹啊!

你这辈子见过什么生意,九个月卖得干干净净。能把"压舱烂货"都卖掉,一分钱库存不剩的。

我不知道漳州的"人口死亡率"是多少。九个月够死多少人。

1000个"交易对手"之中,有没有一二个突然挂墙的。

但我们实战过的人都知道,在实战中,"药单"是层出不穷的。

正常交易,至少会有10%的单子,出意外岔子。

专门的药单流就更不提了。

如果你真的去漳州。真的去买进500套,卖出500套房子。那我几乎一定肯定地可以和你说;

1)至少20套房子,会发生药单

2)至少30套房子,因为种种原因无法过户。

3)至少40套房子,哪怕大涨之后,也无法沽清。

真正等你把这"500套"全部卖完,会是一个漫长无比的过程。

你得专门留一个人在那里,专门处理遗留库存。还得好几年。

譬如说,你淘宝店不想开了。想关门走人。

你剩下的"库存"要全部卖完,还得多少时间。

哪怕你搞几轮"清仓大甩卖",你试试看有多少效果。

这辈子我还从没见过没库存的实业。

四)结语

这种种事我们总结起来,答案就只有一句;

编,你使劲编

魏广华的故事,你买一套二套可以,买三套五套,也能碰碰运气。

十套以上,这样的"玩法套路"肯定是玩不转的。肯定遭遇无数无数瓶颈,成本呈指数上升。

无耻的文科生小编,无非是知道了一二例案例。然后把事实无限扩大,自动X500上去。

而"造谣"的结果,对我们整个社会的危害是非常大的;

1)在民众中,传播了恐慌情绪

2)在民众中,传播了仇恨情绪

3)在民众中,传播了弱智故事

4)在民众中,传播了浮躁心态

作为政府持牌机构,拥有官方营业执照的媒体。如此信口雌黄,谎编捏造,未免道德扫地。

哦,经提醒,信息的源头是《中国证券报》,由证券报首发。

那也不足为奇了。

在2006,2008,2012年《中国证券报》都做过同样的事情。

(yevon_ou\@163.com,2017年4月5日晚)[[2]]

[[1]]《炒房者自述:我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》http://finance.qq.com/a/20170405/003835.htm

[[2]] 提示,猜一猜封面照片是在哪

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