水库论坛欧成效/欧神精华文章（手校无删版）

这里是水库论坛创始人欧成效（俗称“欧神”）的全部精华文章，按照发布时间排序。

欧成效，笔名 yevon_ou，上海土著，复旦大学高材生。2002 年发现房产投资机会后，全力从事炒房，20 余年时间里积攒北京、上海两地民用住宅总面积达 6300 平。其核心思想是，货币贬值压力极大，房产是守护财富的不二法门，要尽可能的借入廉价货币，将其转换成房产。

欧成效本身不是大富大贵之家（但也不是贫贱之家，家学深厚，前妻是著名投资人朱啸虎的妹妹），自有资金并不充沛，早期通过信用卡接龙、抵押贷等方式获取廉价资金，之后通过开办炒房论坛、运营微信公众号，以及各地走穴演讲，凭借持续不断的内容输出获得现金流入。

欧成效虽然是炒房族，但是和“土豪团”、“贵妇团”不同，他强调的是广泛调研、深入看盘，买入价格足够低、有升值空间的房产，也就是圈内常说的“笋盘”。并且强调要纯粹投资房产，不为学区之类的变数较大的附属概念付费。

欧成效在市场营销和传播学方面有很深的造诣，文笔也非常不错，他的文章畅快淋漓、发人深省。这里收录的是欧成效亲手校对的文章底稿（包括被删除的敏感文章）。

原版文件打包出售（自行装订打印），一份 100 元，微信交易 lijiaocn（欧神的原始底稿，独家供应）

水库论坛文集底稿

[转载]yevon_ou------从制度变迁说中国未来20年国运揣测

2016-06-29 17:50阅读：459

大道至简

原文地址：[yevon_ou------从制度变迁说中国未来20年国运揣测]

原文作者：[troy2046]

从制度变迁说中国未来20年国运揣测 Posted on [2012年01月25日]by [yevon_ou]
从制度变迁说中国未来20年国运揣测 信仰决定一切 --------------- yevon_ou
一）重农学派
在人类的历史上，虽然细枝繁多，但经济学大致可以分为二个大流派：重农学派和重商学派。
重农学派出现得很早。中国古代的盐铁论，法国的李嘉图，虽然维基百科认为，十八世纪的魁奈才是重农学派的创始人。但实际上，重农学派早在二千年前就弥漫在人类的思想之中，而且丝毫不受中西方地域之影响。因为重农学派的核心思想很简单："生产决定一切"。
重农学派基于一种简单和清晰的理念："生产决定一切"。只要我不停地生产，国家必然会变得富裕而强大。只要不停种地，仓禀必然满盈。只要不停炼钢，国力必然强盛。如果我有50艘军舰，而你只有10艘，则打仗我必然打赢你。
重农学派的影响十分广泛，在中国古代，实行"士农工商"四民要术。中国古代的管理思想，就是重农抑商，皇帝们相信，只有促进农业发展，才是国家强盛的唯一办法。
到了近代，虽然狭义上的重农主义（魁奈认为农业产出一切）不复盛行。但广义上的重农主义，生产生产再生产，却广泛深入了人心。当然，我们现在不追求农产品产量，而是钢产量，电产量，煤炭石油产量，汽车，化工，天然气。生产决定了一切。
重商主义的出现，要比重农主义晚得多。比较标志性的事件，要到1776年亚当·斯密斯《国富论》的出版。
重商主义提出了一个完全颠覆性的观点。其革命程度，与相对论踢倒牛顿力学也不遑多让。重商主义认为，"生产只创造了很小一部分 财富，贸易创造了绝大多数"。
重商主义出现得很晚，正如人们在高能物理出现之前观察不到相对论效应一样。当过去二千年，人类都处于石器时代，农耕时代，人类是不能理解贸易的作用的。《国富论》的经济学研究，起源于18世纪英国逐渐长成为海权大国，殖民地全球贸易对于国际贸易，商业，进出口的行为大量增加。Adam Smith才能从中窥探到文明的奥秘。
重商主义认为，物质的重要性，并不在于它被生产出来，而在于他如何被使用。譬如说，一个苹果，在山区里只能卖2毛钱，果农也吃够了足够多的苹果再吃胃酸过多对身体不利。而苹果拿到北京的大饭店里面，作为餐后水果酒足饭饱后端上来，就可以清心润肺舒爽口腔。半只苹果的切片果盘也能卖38元。
一块铁皮，如果沉在地底下，价值为0。如果挖出来在铁矿石中，价值为10元。如果炼成钢铁，价值100元。如果做成炮弹，价值1000元。如果炮弹在正在作战的战列舰上，价值10000元。如果砸在正在作战的敌方战列舰上，价值1,000,000元！
所以重商学派认为，物资的本身价值并不重要，重要的是如何使用他。如果物资的价值是1，合理的使用就能使他的价值变为100。而重商主义关心的，就是这如何增值的99%。譬如说，炼钢业不重要，重要的是最先进的电子导航系统，保证炸弹打到地方战列舰上。
二）重农主义的大灾难
经济学之争，本来是阳春白雪之事。如果仅仅是重农重商，估计读者们都要打哈欠了。接着我们说一点，重农主义的血腥罪恶。
十八世纪的重农学派此后有多种变种。譬如我们耳熟能详的马克思主义，希特勒纳粹经济观点，还有我们今天的发改委。
当重农主义来到这个世界上时，从头到脚，每一个毛孔都流淌着血和肮脏的东西。
重农主义的大灾难，因为他隐含着一个灾难般的解释："以人为畜"。
如果你信奉重农主义，如果你想要国力最大化怎么办。重农主义其实有一个隐藏的完备解："奴隶制"。
因为重农主义相信，只要劳动就能创造一切。劳动创造了一切，劳动越多，创造越多。那么，我想要最大化的国力产出，该怎么办呢。
办法就是把所有的人都集中起来，住集体农庄，象牲畜一样，用鞭子抽着。每天工作16个小时，你若是想反抗，你就是反革命坏分子，就杀你老娘，杀你老婆，杀你儿子，杀你女儿，杀你全家。
这就是在毛泽东时代真实发生过的事。当时为了尽可能地发展国力，人民被强迫每日工作16个小时，下班后还要再参加2个小时的党组学习活动。一周工作120个小时。如果你有丝毫的反抗或者异议，支部书记就会把你划定为反革命分子，面临你的就会是生不如死的生活。
众所周知，中国在1840~1945年间，狠狠地遭了西方列强欺负。所以当时中国人的普遍思想，就是尽快把国力搞上去。哪怕这些方法有些偏方，要死些人，有副作用，但这些都是值得付出的代价。关键是把国力尽快做强，这是时不我待的想法。而当时中国上层建筑之所以实践Communism，也是因为信笃了马克思五大阶段的学说，相信共产主义能提供比资本主义更好的发展速度。
回过头来看，当年的这些牺牲毫无价值。饿死了几千万人口，国家最精英的科学家和知识分子在文革反右中损失殆尽。而三十年以后我们打开国门，发现中国的发展速度还比别人慢。如港澳台地区，亚洲四小龙，人家并没吃什么苦，却发而都成了中等发达国家。
三）重商主义的光辉
重商主义认为，物资并不是最重要的。关键是看物资的运用。就好比厨房里的一块生铁，和砸到敌人战列舰上的炮弹，其价值是完全不一样的。
对于重商主义而言，关键是要调动物资使用的效率性。这是一项难得多的事情，迄今人类仍没有彻底完美的办法，只有大致一个结论："有酬劳的事，人们比较勤奋"。
斯大林毛泽东这样的暴君，曾经为如何榨出人民最后一滴汁而绞尽脑汁。他们把人民关在集中工厂里，每天工作16个小时，没日没夜的干活。生产任务永远沉重，远远超出工厂所能完成的范围。所有的工人必需日夜不停地加班。而对人民的恐吓和剥夺也达到了最高峰，任何怠工或者反抗的人，都会被处以反革命。
但即使这样，产量仍然上不去。你可以强迫人们劳动，但你不能阻止人们偷懒。即使你的监管很到位，任何创造性的新思维也不会被发生。在山西，愤怒的农民，将土地深耕到1.6米深，完全没有任何有机物。第二年随即就发生了大灾荒。
一个今日仍存在的例子，是北朝鲜。在平壤，消息怠工的情况已发展成了何等样子。挖掘煤矿，需要抽空煤井的地下水。而平壤工人的煤炭产量，还不够抽水的能源消耗。所以朝鲜没有煤，并进一步没有电，整个国家制造业产量年年减少。
到了英明伟大的邓小平时代，伟大的邓小平经过思考，说："关键是要把激励找对"。毛泽东对农民的产出，要拿走80%。所谓的小岗村18个手印，其实是政府只拿走20%，农民自己可以留下80%。于是全国立即就不缺粮食，一直到今天餐餐都吃得饱。
在重商主义的眼里，人民不能强迫，只能利诱。"皮鞭"换不来劳动，更换不来创新性劳动。
在重商主义的伦理框架中，科学的探索是无穷无尽的，生产力的发展也是无穷无尽的。国力的强盛，最主要是靠质，而不是靠量。
我们曾经怀疑1公升汽油可以开多少公里，我们曾经怀疑1公升汽油能否开到100公里。而最新的实验室数据，一辆样车已开了6900公里。当一个独裁者炫耀他有几千万桶石油产量之时，其实更重要的是石油的使用方法。
如果要奉行重商主义，人权就必需得到尊重。人们应有权获得自己的劳动成果，不受剥削不受限制。任何暴君或者政府不能强迫人去做这做那，政府也不能限制一些资源该如何使用，不能限制投资利率和技术发展的方向。
只要人可以获得他"创新"的劳动成果，人们就会自发而然地去思考，去探索。象乔布斯这样的人物，只有在一个自由的社会才能发展出来。而不是政府的任何规划而来。因为在国家计委的名单上，根本没有"IPAD产量"这一项项目，IPAD还未被发明！
在人类的文明版图上，可以泾渭分明地看成二个梯队。
一个是以英国，美国，西欧为首的。信奉重商主义。相信人类的自由，平等，民主，会带来繁荣与富强。他们长期是富裕国家，并一直继续保持着富裕。
二是以俄国，中国，朝鲜为首的。由于长期落后的农业社会，他们信奉重农主义。并指望一些偏方可以实现赶超战略。他们大多发生过悲惨的大灾难，腐败不堪，迄今仍是发展中国家。
四）春天的故事
前二天，在WLO（Women Leader's Organize）上，黄亚生送了一本书《'中国模式'到底有多独特》
许多人都在讨论"中国模式"。其实，在许小年李子諹等人的观点看来，根本不存在中国模式。所谓中国模式，只不过上层信仰，由"重农主义"向"重商主义"的转变而已。
一般目前的学术界共识，1966~1976年毛泽东统治，可以定型为"负帕累托极限"。也就是说，把一切能犯的错误都犯了，把一切能错的错事都错了。就算换条狗来，也比毛泽东强十倍。
所以1977年的改革，其实很简单。无论你怎么改，只要把毛泽东时代的逆政撤销，国力都会增长，老百姓都会吃得饱。
但之后的路，邓小平无疑非常聪明而且具有远见。他在三卷邓选，最后归纳总结成了一句话："关键要把激励找对"。
邓小平的改革开放，允许小岗村农民自治，就是允许农民可以自行保留粮食果实，而不必被国家剥削。允许开办个体户，其实就允许小商小贩自己保留劳动果实。所以才有了每天早上新鲜蔬菜按时供应。哪怕冻得发紫，小贩会守在巷口等着卖你一把葱。这是何等的雷锋精神！
接下来允许开办乡镇企业。于是几千几万的农民，告别了农户生活，走进了工厂，这是第一次实现了户籍流动。而以前农民就算是想务工，也是被法律不允许的。工厂职位完全被城市工人阶级垄断，有时候甚至要父代子替。
再下来，邓小平展开了县际竞争。一个县的县长升官仕途，不是靠拍D的马屁。而是要看他县内经济搞得好不好，招商引资做得如何。中国有2000个县，互相之间拼服务，官员的竞争性被调动起来了。
2000个县互相竞争，这怎么看也不符合"统一管理"的。毛泽东时代计划经济的集中号角，被分散而市场化的县县化解。从此之后，瘦身的发改委就只对重大投资项目有审批权，再也管不到地方了。
从总体而言，邓小平的改革，就是把集中控制的大机器给拆散了，分散成千千万的市场化个体。于是这每一个个体，都远远比之前多10倍活力，多100倍，多1000倍活力。
很多人都在说中国模式，其实中国根本不存在模式。当上层信奉重农主义，要"集中力量办大事"时，中国就大跃进饿死人钢产量还只有680万吨。
当上层信奉重商主义，我们每天吃太饱，钢产量还有70000吨。
五）国运相祚
言归正传，想写这篇文章，是因为在微博上，看见了韩志国的一段话：[http://weibo.com/1291592332/xsHUu7TA8]
[@韩志国] ： 【 改革：我们不愿承认的10件事 】1、旧体制压制能量已释放完毕。2、发展失去体制动力。3、改革出现全面倒退。4、行政管制日益加剧。5、民营经济在夹缝中生存。6、国有垄断地位空前巩固。7、教育医疗改革全面失败。8、国家金融主要为国企服务。9、看得见的手成为闲不住的手。10、政治体制成重大钳制。
简单的理论推导，可能让你觉得枯燥。我们举一个例子，在今年的《财经》年刊上，p183页有一篇"国家发展改革委宏观经济研究院副院长"马晓河写的："跨越陷阱的战略选择" [http://comments.caijing.com.cn/2011-12-27/111565826.html]
这篇文章，若马晓河是发改委正式官员的话，部分也代表了发改委内部的正统说法。请你耐心地看一下。
这篇文章一共说了我们要促进七大产业，八大方法，要通过三种手段，四个方向。类似的观点和专家建议，或许你之前在别的文刊也曾经看过。七大产业，八大新能源，你记不住，也不要紧。我本来就没想请你记住。
我只想问你一句话，"如果这篇文章是金正恩大将写的，他能成功么？"
众所周知，我们的隔壁，住着金三世天才大将军。如果这篇文章是金三世写的。如此冠冕堂皇，雄心勃勃地想要振兴朝鲜经济，请问他会成功么？
他不会成功。
和中国历朝历代王朝晚期一样，如果你去看当时的政府工作报表，哪一项不是文采斐然，哪一项不是冠冕堂皇。
那么，我们要问，如果这一份工作规划是由金正恩大将来做的话，他为什么会失败？
因为效率。
朝鲜几乎知道目前人类社会所有的大众科技。他知道去采掘煤矿，知道煤可以发电，知道电可以生产化肥，知道电可以驱动火车。可他就是没一件事情做得好。为什么；
因为效率。朝鲜凡事都效率低下。用电抽水，电机老化无人关心，电缆损耗无人过问，水路设计不合理无人在乎，煤矿工人消极怠工。最终导致挖出来的煤，还不如抽水的电力消耗。
说回到发改委这篇文章，其实发改委想要中国强大，他既不用拉动内需，也无需推动出口。既无需产业振兴，也无需战略布局。既不用促进七大工业，八大新能源，更不用推着民营企业家办事。这些事金正恩大将一样会做，而且你和他一样都会搞砸了。
这些统统不是政府应该做的事，统统是企业家CEO该考虑的事。政府要管的，其实只有一件事："效率"。政府的最高职责，就是把效率搞上去。效率高了，你哪个行业都会旭日东升，都会在国际市场上充满了竞争力。效率低了，你哪个行业都搞不成，调控房产房价暴涨，调控学费校车暴涨，调控火车票价春运暴棚。
那么，宏观上，政府怎样提高我们全社会的"效率"呢。关键要看你有没有贪官污吏，城管能不能踹倒小贩，乡政府能否强拆农民房屋，镇政府工商税务是否天天打秋风，市政府招商引资的承诺有没有出尔反尔，省政府有没有没收山西煤老板的采矿权，国家政府容不容得批评有没有敏感词......这些事，在你发改委的雄心计划上，一句也没有提。
六）改革的空间
当世界讨论到中国时，他们会说，这是一个奇迹。因为中国保持着几乎每年9%的增长，而且近30年来，几乎从未停过。如果按这速度，总有一天中国的生产力会挖空月球。
但是，很少有中国人深入地思考过，凭什么，为什么。凭什么在世界民族之林，中华民族就唯一的可以保持9%复利高速增长，而且信心满满一直可以保持下去。
难道这个世界上，真的有"神赐"这种东西么。我不信。
深入地思考，其实，当人民在劳动之时，伟人背后在帮我们奠基。
中国的经济，宛如一颗小树苗，在荆棘中生存。伟人先帮我们清理了一片空间，譬如说"小岗村，个体户"。在这片小空间内，树苗可以自由地发展，茁壮长大。
当树苗大了一点时，想要伸展胳膊时，伟人又把周围空间清理了一些出来，譬如说"乡镇企业，进出口"。于是树苗找到了新的营养，新的发展空间。
树苗是自由的。只要自由的空气，就可以保持每年10%的增长速度。但问题是，树苗的生存空间，依赖于伟人冒着刺疼危险，不断清理着周围的荆棘。为树苗打造出一片自由的天空。
在韩志国的十条总结中，其实最重要的是第一条：旧体制压制能量逐渐释放完毕。目前的情况是，近十年"清理荆棘"的事情几乎毫无进展。相反荆棘反而向内生长。按照这个速度，再过几年树苗就会和荆棘直接接触。届时就会疼痛，会流血，而增长更属妄想。
七）信仰
在大国崛起的轨迹上，我们可以看清很明显的轨迹。当中国信奉"重农主义"时，则整个国家充满了血腥与苦难。同时经济发展还不快。当中国信奉"重商主义"时，给人们自由，平等，尊严，则经济发展较快，创新节约，能达到的高度也较高。
当我们放眼展望未来20年之国运揣测，其实关键是上层的信仰。若信奉重农主义，则国家崩坏。若信奉重商主义，则繁荣富强。
我们不能决定掷骰子的结果，我们只能说一句话：信仰决定一切。
（[[email protected]，2012年1月24]日晚）

水库微信号分析

原创： yevon_ou 水库论坛

水库论坛

微信号 Shuiku-net

功能介绍 科学尚未普及

2016-09-07

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDnEGJkgZaekicUiaFz4N9xYtWdxXp21Ir6d5TYkq0fd2NPJHV8CExTkAw/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5

水库微信号分析

 

昨天，《上海楼典》微信号被封。[1]

作为一个拥有近200000订阅的大V，就这样消失得无影无踪。未免让人兔死狐悲。

所以今天停更一天，我们讲讲水库的微信号。

 

 

水库论坛，最早是一个BBS。由几个职业炒家合伙创立于2012.10.20。

2015年的大年夜。心血来潮，开了一个微信公众号。

 

截至到今天，2016.09.07，水库微信订阅号终于迎来了70000个订阅者。

 

其中；

  • 4月13日突破20000粉

  • 5月19日突破30000粉

  • 6月24日突破40000粉

  • 7月19日突破50000粉

  • 8月04日突破60000粉

  • 9月07日突破70000粉

 

我花了整整第一年的时间，写了大概90篇文章，才有了10000粉。

但此后就很快。尤其是五月中，经过布菁胥冯人文经济学会等几位大师联合推荐之后，涨粉迅速。

 

 

如果我们细看粉丝的构成，他大概是这样的。

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iPhone居然一直占据55%的份额，这是我始料未及的。

因为Apple在国内智能手机的份额不会超过15%，占水库比例真是惊人的高。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDicsQJZmNDMDbqgruQXwoicutgLQrGE0iaiaXZEvic14tYPUNwMPkgyrMq5w/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

如果按省份的话，则是：

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水库从上海起家。迄今为止上海仍占据绝对大头，约35%

京沪粤三个地区相加，约占了60%的订阅者。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDoRu80FRuX15pAwXeyHZdyfVH1khB1pBXevwCb3ibxMFv5HNHmib7jOwA/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

接着我们来看阅读；

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDCylyIoKz9y2uia5XmbTlYoXebSRl8HakL0PaXBjnaasUmgM0dXfBsMA/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

这是一个月的数据。

一个月之内，大约是100W次阅读，27W个人。

 

我不是很清楚这个数字是什么档次。不过SPI整天惨叫，说他去年2500W阅读，才涨了八万粉。

 

分小时的话，下午2:00是兵家必争之地。

可见，上班偷懒，是人类必有之现象。 http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDZpibAGIhS7Wck4d5dlGmiaAjKDlL0SZjBlxlLrWRY8nZo8PckJbnic9hg/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

水库的价值，是毋庸置疑的。

江湖传言，甚至都有人在卖锦囊，定价￥2000元一个。

兜售在土财群叫嚣，"金光大道，不传之密。保你赚钱发大财"。

 

打开锦囊，里面就只有二个字："水库"。

江湖戏言，不用当真。不过阴暗面确实是存在的。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDNuMpdok3ff7bsFf4qraJaQSGtQ3A97HT6PHBicXcLxH2Rm7Fr8bFTEA/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

如图表，水库平均每天约有40人"取关"。

这并不是一个太小的数字。相当于每天流失用户0.1%

 

我不太明白这些人主动"取消关注"的原因。

不过他们迟早是要后悔的。

 

 

 

水库的特点。是我们的"阅读率"特别高。

目前业内皆知的秘密，微信"订阅号"打开率已经跌得惨不忍睹。

可参考阅读文章《互联网2016：流量都去哪儿了？》[2]

 

一般一个200000粉丝的大号，每一篇文章的阅读量，马虎也就10000左右。比例5%都不到。

可是水库论坛，基本保持着每篇14000左右的阅读。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGD4f4bJCRaBic3le3ZZEYSaEEuicbx0BuGHV7FMxicJDcC9Yq3N6C7mH89g/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

按照我们70000粉丝的比例，差不多有近20%的阅读率。这算是非常非常高的了。业内翘楚。

 

 

如果细化地分下去的话，#F字头文章，肯定是要比#数字阅读量高。

人民喜闻乐见的永远是八卦。这是改不了的。

 

我阅读量最高的一篇，也仅仅只有65000。

迄今为止没有任何一篇100000+的爆击之作。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDGcBc5bK6geva8ia7bo3oze1eiaUuauDribiau2AXWoMnICJ7aOXaN1cqXQ/640?wx_fmt=png&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

《降低人口质量，提高人口数量》一文，长尾得厉害。

当它刚刚发出前三天，一共才只有40000阅读。一般文章也就三天票房。

可它渐渐，渐渐的，居然每天都在涨200。四个月以后有了65515阅读。

互联网的"长尾"实在厉害。

 

 

阅读最少的，肯定是《拜金女郎》。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDfr6FBZgc2zfefhpiapWH226SYHvBhCZ2mg5EgQV7UKCURbcP3qjoF9Q/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1
什么鬼。连俺LP"盗号"发了婚纱照都有12000阅读。

《拜金女郎》居然只有1951？

 

 

这事我无论如何塞破头也想不通。

《拜金女郎》才是我呕心沥血，用灵魂写出来的文章。

 

《拜金女郎》26000字，微信单篇文章的上限是20000字。

可是《拜金女郎》一个字也不能删。无一处删减处。

所以我只能分割成多文本。这极大地限制了她的传播。

 

 

一篇文章你要阅读量高。就一定要靠"转转转转转"。

订阅粉丝，是你的基本盘。保证了你的基础流量。可是要打爆击，就一定要"标题党"，要追逐热点，要哗众取宠。

 

譬如我们举二篇对比。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGD2NuE3d60oBbnzXWu9ib453AoylXclS1OA5l5XX4I1rgFyYicf6YDudHQ/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

一篇是"三天前"发的文章。数字已稳定。

其77%的阅读，来自于"基本盘"。也就是长期订阅者。

 

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDIRibEq4zYEl9WNO1Kx8Rp6z6N4dQ8Qqqwv72MzwibFvAicq7DUjk2nrWA/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

而对于这篇"网络热文"。长期订阅读者只有16%

高达62%的，都是靠朋友圈"转转转转转"。

 

 

这就是"学术文"永远斗不过"鸡汤文"的原因。

如果你要冲粉丝，冲流量，攫取眼球；

就一定要标题党，鸡汤文。让妈妈们转到朋友圈不觉得羞愧。

 

"写一篇王宝强离婚对房地产市场的影响呀"。

"呸，这么不要脸的事，只有你SPI干得出来"。

 

 

如果要说收入的话，从2016.2月，水库第一次冲破10000订阅。腾讯给水库微信号开通了"打赏"功能。

迄今为止，经过各位的不断赏脸，华丽丽的收入是：

 

(屏息)

(静气)

(惊讶)

(扶住板凳)

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDS8XCIicVyyZicHWgSNvmuqnSlBOG7LOJ9RVj0xOyuL5KVwTB4jpyIyfw/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

不错，水库迄今超过250篇原创文章。

我所获得的总打赏，一共才只有33132元。

数字之少，甚至还不够三小时工资。

 

而其中，还有[安好，悟水justin，薄荷三钱，Sally]等"惯例打赏者"。

打赏了无数次的88，200元。

对此表示感谢。

 

 

相比之下，"分答"账户我一共只开了二个月。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDJ6rCXt7IWCZdWRmIB19zzsRhy4Sz4dtyYsRhuIciaZITrRBcyaEBeNQ/640?wx_fmt=png&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

第一个月就赚了43000，二个月合计赚了65000.

仅仅二个月，收入就超过了"微信打赏"的全部。

 

前几天，"分答"的工作人员小妹妹，笑嘻嘻地找到我。

"叔叔您可是分答的大V呢"。

"哦，收入可以排进前100么"。

"大概可以进前50"。

 

在我们所有的"大V"中，您是唯一没有个人简介的。也没有描述。

V认证很难办呢。

您能否说说，"描述怎么写"。

俺想了半天，半天。这个问题实在是太难了，我也答不上来。

 

我能不能写"退休人士，27岁退休"。

IB被雷劈。

俺答应改天想想。结果第二天分答被封了。

 

 

同样是"网葒"，SPI二个号"上海房地产观察"和"上海房地产频道"。

大号是水库的3.5倍，小号是1.5倍。

和在一起，流量大概是5倍。

 

这个家伙收入可要高多了。差不多每个月微信号，就能赚（此处删除六个字）~（应号主要求删除）元人民币。

数额之高，连哥哥这种长期缺乏现金的人，都有一点心动了。

 

而毕竟双方路线不同。他从一开始，就冲着"广告流量"去的。

你去看看SPI文章，号主不发财才真没天理了。

 

 

 

好了，说了这么多，想表达的意思是什么呢。

我亲爱的70000粉丝呀；

 

"要是哪一天，水库微信号被封掉了。记得一定回Shuiku.net，看看我们的新订阅号哦"。

"抬头，Banner上面就有。二维码扫一扫"。

"如果不幸阵亡，就会换新号"。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Ok4hZ0tV6r4Oe3xJOdROPB1PpPmm2FGDZfibvedREWo893Ms72ZCNPp7VhdWVh5K6vYUO3MkM7uLnIicQcz2FvZw/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1

前二天把Shuiku.hk给买下来了。

如果Shuiku.net再被封，记得去Shuiku.hk哦。

 

最后重申一下，本公众号一贯爱国爱党。对中华民族忠贞不二。

电台人生四大准则:"不吃香烟，不吃老酒[3]，听老婆的话，跟共产党走"[4]

 

（[email protected]，2016年9月6日晚）

[[1]]《上海市网信办依法处理18个违规微信公众号》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI1MDE2OTEyNQ==&mid=2651491640&idx=1&sn=134483a4a2209f76e7889613c9678201&scene=1&srcid=0906FSSfmM5QckdjOKbxevCe#rd

[2]《互联网2016：流量都去哪儿了？》http://www.iheima.com/zixun/2016/0727/157702.shtml?comefrom=couti

[3]（ka）（fei）

[4]王汝刚的段子

水库羊年贺禧 ------ 毁三观，竖新生 #1

yevon_ou 水库论坛 2015-02-18

水库羊年贺禧 ------ 毁三观，竖新生^1^

当2001年时，股市2100点，莘闵虹梅一带房子2100元/㎡。二者比例1:1

到2009年时，股市2200点，房子22000元/㎡，比例是1：10

在过去十五年中，房产投资者（炒房）成了大赢家。其回报超过了普通投资者股市的十倍。

一套房子，成了贫富之间的分水岭。一些早期买房者，现在都已坐拥数百万身家。享受幸福人生。而炒股者，却还在苦苦挣扎手中的解套，惨淡度日，连数十万元都是个大数目。

水库论坛（Shuiku.net）是什么，水库是一个职业炒房论坛。

当欧洲人第一次来到大漩涡以南非洲，他们一手举着剑，一手举着《福音书》，高傲地对原住民说："孩子们，我为你们带来了福音"。

此后，"福音"席卷了整块大陆。

今天，你们来了，你们看见了。

一）一百倍

水库论坛（Shuiku.net）是什么，水库是一个职业炒房论坛。

先别露出你眼中鄙视的眼光。这是职业屌丝的通病。

"房虫""房串串"，一连串社会蛀虫的词眼已经跳入到你脑海里。不务正业的严打对象，炒股才是人生正途光辉崇高灿烂。

先别露出你眼中鄙视的眼光，我们先问你几个问题。

全上海炒股的论坛，股市论坛有多少。少说也有上万个吧。

可专业的炒房论坛，你知道几个。你知道一共有几个？

炒股有多少门槛，炒房有多少门槛。知道炒房的启动资金需要多少么。为什么在你们猪一样的脑子里，居然会认为炒股的回报比炒楼高？

在过去十五年中，事实已经以铁一样的耳光。搧了又搧。左边十七八记，右边十七八记。为什么你就打不醒呢!

当2009年时，曾经发生过一场大争论。当时"楼市/股市"回报是10:1。

讨论话题，未来的路会怎么走。

有一群人，他们就是不信邪。是泡沫总该破裂。价格终该回归价值。事物一定会回到他们熟悉的"正轨"上来。过去十年，就象是恶梦一场。只要明天炒房客都跳了楼，就当是恶梦没发生过算了吧。

所以他们给出答案是，"股市涨十倍，楼市下跌"，二者比例回到1：1

很不幸。他们可能是错的。"楼市/股市"的最终关系，很可能是在拉大十倍的基础上，再拉大十倍。达到100：1

楼市200000/㎡，股市二千点。炒股的人再被屠杀一回。

如果说2015年除夕夜的今天，则目前比例是13：1

二）下九流

炒股的看不起炒楼的，这几乎已是目前社会的公论。

炒股的看不起炒楼的，认为炒楼是下九流。认为那是土豪和温州大妈们干的事。平均文凭不会超过初中。

而炒股是高大上的活，要牵涉到利率，汇率，宏观经济走向，货币政策，财政政策，美国QE，日本大选，印巴局势，中东地缘政治与原油供应......

炒股的认为自己从事的是一项高大上的事业。是知识与学历的完美集合，是技术分析与哲学勇气的揉和。每当屌丝观测K线图时，激动得浑身发抖。似乎明天他就可以成为巴菲特索罗斯。

我们知道，胜利是建立在累累尸骨之上的。

没有一个庞大的基数蠢货DS群体，又怎能建筑起炒楼客十倍百倍的资产爆炸。动辄10:1的回报率，远远踏足在金字塔顶端。

事实的真相是，炒楼的才看不起炒股的。炒股的才是下九流。

真相是冰冷的，残酷的，黑铁的。

十八世纪时，欧洲曾有一场伟大的"启蒙运动"。当时欧洲人相信黑魔法，贵族封邑，君权神授。

是卢梭，孟德斯鸠等一群大思想家，不懈群力地再三向民众们呐喊，"觉醒吧，人民，事实真相不是那样"。

"你们从小学开始接受的教育就是一场骗局"。

今天在我们接受的教育之中，其实也是这样一场骗局。你以为书本上讲授了"启蒙教育"，从此你被启蒙了，不再象中世纪欧洲人那样愚蠢。

其实那是挖了更大的一个坑。坑外有坑。

好像电影《Metrix》黑客帝国中一样，幻境破了一层还有一层。

你以为生活折磨了你十年，房子涨了十倍，凡事皆有公道。

但他很有可能再折磨你十年，再涨一百倍。

当一只狼吃了十只羊，他是会停下来洗面革心做灰太狼，还是会吃第11只羊？

三）毁三观

水库论坛真正要教你做的事，其实是毁三观。

就好像十八世纪孟德斯鸠教你做的，目前我们所灌输的绝大多数知识都是错的。包括但不限于；

  • 实业兴国

  • 以民为本

  • 完善福利

  • 抑制贫富分化

  • 刺激经济

  • 扶植国货

  • 拉动内需

  • 取消公路收费

  • 少生孩子多养猪

  • 义务教育

  • 降低医疗费

  • 加强监管

  • 油气国营

  • 提高产品质量

  • 保护农民

  • 严打囤地

  • 鼓励自住

  • 加税降房价

  • 股票救市

请注意，以上观点，全部都是错误的。连一条正确的都没有。

这些问题，说起来实在太复杂。以至于我们不可能在一个帖子内写完。

这些三观，讲起来实在太庞大。以至于我们要成立一个论坛，才能细细地把道理讲完。

于是就有了水库论坛（www.shuiku.net）

四）水库论坛

水库论坛成立于2012年10月。最初是一些资深炒楼客互相交流的论坛。

但论坛开着开着，渐渐地就发觉不对。当逻辑推理讨论时，隐隐有"鸡同鸭讲"的感觉。

这感觉，就好像1840年英国人初到广州。他们和大清政府完全无法沟通。你和他讲人权贸易商业，他和你讲皇帝忠君CCAV。

渐渐地，我们发觉，沟通的基础。在于最基本的世界观，价值观，人生观的不同。

好比内地一些老农民，你感觉是完全无法和他们沟通的。

要讲道理，就得先把他们的脑子倒空。把他们脑子里受了几十年的"共产主义先锋队"的思想教育倒空。

等到三观已毁，从零构造。你再慢慢慢慢一点一点和他讲逻辑。

为什么加税是促进房价上涨的。为什么加了营业税之后，房价非但没有如愿下跌，反倒继续涨了三倍。

为什么打击KFS囤地，是会促使房价上涨的。当严格地执行限购之后，房价创了新高。

很多道理，生活欺骗了你十年。当傻空一次又一次地冀望落空，当房价一次又一次地撕裂他们心灵。为什么他们没有内省过；

"你所信奉的那一套逻辑，是不是错误的。否则，为何实际不按理论走"。

上水库，毁三观，竖新生。

今天是2015年2月18日，农历羊年的除夕。因为一个很偶然的原因。我们注册打开了一个微信公共号：水库论坛Shuiku~net

系统十分简陋，我们注册的最低等级的订阅号。每天可以推送一篇文章。初步计划，若Shuiku.net网站上有精华帖发生，则会整理成微信文章，并推送给每日订阅者。

所有的文章，均会以数字编号。今天是第一篇，编号#1

我们的民族需要启蒙运动。但我们无意拯救每一个人。水库始终永远会维持一个小众群体的社区。

因为醒来的人太多了。我们去哪赚傻子的钱呢。这并不符合创坛者的利益。

([email protected]，2015年2月18日子夜)

大道随行，不忘本心 #10

yevon_ou 水库论坛 2015-02-27

大道随行，不忘本心 #10

道生一，一生二，二生三，三生万物

------ 《道德经》

一）SAP

大约17年前，公司里要上SAP。当时坐在我身边的，是一个生产部的女士。

她工作极其认真严谨，拿出了一个小本本，笔记记得密密麻麻。

对于200多个Form，这里是输入地址，那里是输入日期，下拉框是查库存列表。她整日眉头深锁，觉得这个系统实在是很复杂很复杂，有200多个表格要学呢。

相对于我的漫不经心，麻瓜女士表示十分不满："xx桑，SAP系统对你意味着什么。难道就意味着每工作餐可以额外地吃免费水果么。而且你每次都抢最大最甜的泰国芒果，知不知道你这样形象很差耶"。

我白了白眼睛，那你认为该是什么呢。

SAP系统其实很简单。说穿了就是一个数据库查询系统。

无论你有多少个Form，多少个查询表单。无非就是数据库的输入/输出工作。

今天你下一个采购订单，是把货物输入到了系统。

明天你填一个生产表格，是把货物A转换成了货物B。

后天你填一个销售表单，就是把货物B卖了。

SAP很简单，无非就是一个大型的数据库。仅在生产规划环节有一些CPU计算，但也并不脱离传统的MRP系统。

扣除掉了生产线流水线那一些MRP算法，整个SAP就是一个超级简单，幼稚的数据库软件。其库存，运输，账本，乃至于后来画蛇添足加出来的HR，行政，总务等系统，无不是简单之极的一个二维数据库。

论技术含量，SAP可能还不如国内的《金蝶软件》。

SAP很简单。其实就是个数据库。

但SAP为什么在某些人眼里这么难呢。因为她们的思考方法不同。

在某些人眼里，SAP是200个不同的Form，每一个表格都要单独背诵和记忆。笔记记了一大本，到最后还是云里雾里多走出一步都不明白。

可是如果你懂得SAP的大框架，整件事就十分清晰。清晰得宛如手指上的掌纹。然后你只要关注一下一些细节就可以了。

二）万物理论

最近有一部电影十分热火，讲霍金的《万物理论》。

科学家们试图寻找出一种理论，它可以作为其他理论的"母理论"。从他开始可以推断出人世界一切的科学。

必需承认，这是一个很诱人的想法。人类永远在寻求更低一层的规则，T-1层的规则。

规则，规则是一切的力量。更底层的规格，可以帮助我们更好的描述这个世界，发现新的机器，发挥无以伦比的力量。

就好比说，中世界的炼金术士们不懂化学。无论他们做了多少的试验，最终他们也无法炼出金子。

可是等化学学科渐渐丰满，HCl和NaOH的反应渐渐普及。人类才能组合出各种各样稀奇古怪的材料。才会有塑料，铝器，汽油柴油。

而化学渐渐的也有瓶颈。等门捷列夫排出化学元素表，人类才看清楚 "更深"一层的规律。于是才有了Nuclear，有了核能和原子弹。2007年日本科学家第一次用激光照射纯汞，剥掉了一个中子，获得了金原子。

但是，原子物理仍不是最终极的科学。在原子之下，还有夸克。如果能了解夸克的奥秘，就能象《三体》小说一样，制造出无敌的战舰"水滴"。

其外壳的强度，将是现在所有材料的100000倍。完全不可摧毁。这靠的是强相互作用力。

而夸克也不是最终的粒子，夸克之下，还有弦论，至少。

讲这么多的闲话，和炒房有什么关系呢。请别忘了，这始终是一个俗不可耐讲钱的账号。

其实我们要说的是，基础理论的重要性。

很多人很表面，很肤浅。

就象那个SAP画了二百个表格的女孩子。又或者深陷题海战术的高考学子们。

他们看似很努力，可成绩始终上不去。

因为他们只是忙碌于很表层的东西。从没有想T-1层潜在的原理。其实老师出题来来回回就那几个套路。真正的学霸，学霸从来不读书。

三）体，用，术

基础的理论很重要。从一些更基本的规则，可以推出上一层的规则。这样不仅更好记，更快捷，而且可以算出别人看不见的东西。

但是，事情也有其反面。若真如此，今天最富有的人，应该是"粒子物理"科学家，或者数学系研究"数论"的老学究们。因为他们，才是走在整个人类科学最前沿，最底层的学问。

可是事实并非如此。真正的科学家，往往是很穷的。问题出在哪里？

问题在于"体，用，术"。

最基础的科学，好比人类文明的大树。根基都在这里。这个方向一定要把准，绝对不能出错。

在基础科学之上，"用"指的是应用科学。你精通了化学，这并不能帮你赚钱。化学要转化成应用。研究出一种新型去屑洗发水，牙膏，洗衣液，奶粉配方之类的。

在大科学家眼里，这些应用科学自然是小儿科，不值一晒。可正是这些在"企业"里混的人，其收入往往是大科学家的二倍三倍，若能做到高管，更是幸福滋润。

为什么，因为"应用科学"离消费者更近，离钱更近。

从"理论"到产品，当中有很长的一段路要走。这段路之困难，之复杂，绝对不在基础研究之下。就好比你知道了"万物理论"，你也造不出粒子战斗机。当中还需要工程师几十年的研究。

"体，用，术"，在"用"之外，还有一个术。

术指的是完全末端的，不属于理论体系的，分散的，短期的似是而非的知识。

好比门口王婆卖的烧饼比较甜。

去坐电车可以穿过弄堂小路。

地铁交通卡可以互换以节省成本等等。

四）炒楼界的体、用、术

花了这么大的力气来作铺垫，我们要说的是，作为一个合格的"炒楼客"，你需要怎样的学识修养。

首先，你需要正确的基础知识。炒楼这一行，虽然对于自然科学，物理数学要求不高。但却是对于社会科学，政治人文财经的分析要求很高。

人生基于"三观"，三观一定要正。先把头脑倒空，把脑子里乱七八糟的马克思主义调控等等全部倒空。

"体"，正确的信仰，首先你的政治经济学要对。方向要对。

正确的流派，目前看来是"奥地利经济学派"。在中国的代表作是铅笔社，原因以后再说。

可是"体"无需深究。如果你不想做个大科学家，也不想研究哲学的话，只需要大致知道"奥派""铅笔社"是正确的就可以了。铅笔最前沿的一些学术观点也无需参与讨论。

"用"，指的是水库论坛。

我们知道了经济学上的一些大知识。譬如M2超发，譬如货币失常。

可是如何让他们变成商机，变成钱，变成我们赚钱。这其中仍大有学问。点点滴滴，细说起来也是宏篇巨著。一架飞机的说明书，只怕比"空气动力学"研作更厚。

"术"则是最外围的。譬如说，你买房，每次需要谈判下定之前。不要空手，去银行取几万元现金出来。

现金最好是旧钞。毛绒绒的看上去一大堆。旧钞的厚度比新钞厚。

等你谈判的时候，谈到关键要紧处，把钱往桌子上一堆。

"叔叔，我们很诚意买的。请你卖给我吧"。

现钞永远比银行转账或者支票更有冲击力。厚厚的一大叠堆在桌子上，有时候房东还是穷苦了一辈子的小市民，于是就被闪花了眼。

俗话说，"冲动是魔鬼"。房东一冲动，你就成魔鬼了。

用这个方式，房价至少可以多砍0.5W元下来。

但是这样的知识，对于系统性的理论研究有用么。对未来有指引么。

没用的。他是碎片化的，短暂的，散诸各方的点滴。或许过几年现金都不用了。

这样的知识，点点滴滴，散落在各个方面。无法用一根绳子将他们串起来。

而他们对赚钱却很有用。甚至一个短暂的技巧，能赚到大学教授一年的工资还要多。

再举个例子，但凡买房，上家总会问到一句："你们是买来想自主还是投资啊"。

正确的回答，绝不是说实话，或者一半一半。而是要毫不犹豫地坚决说道："自住"~~俺女朋友/老娘特别喜欢。

因为如果你回答说是"投资"，凡是投资，必然要有回报。房价就要有涨幅。房东难免心里会犯嘀咕，是不是我卖便宜了。以后交易容易产生纠纷。

而你回答"自住"。甚至要说"房价是贵了一点，可是她（女朋友）不知道为什么蒙了心，非得盯着这套买不可"。

于是房东沾沾自喜，顿时觉得是卖了一个好机会。以后的交易更配合不容易产生纠纷。

"体"大道理是根本，但他很少帮助我们赚钱。"术"每一条都是精灵古怪。但他们只能碎片化使用。

（[email protected]，2015年2月27日子时）

经济学 #20

yevon_ou 水库论坛 2015-02-28

经济学~#20~

经济学没有流派。世界上只有二种经济学，讲道理的，和不讲道理的。

-------yevon_ou

一）坑外有坑

当我读高中时，好友Magnus和我说，经济学是一门奇异的科学。是唯一的"正反双方"都可以获诺贝尔奖的学科。

当时觉得 "哇，好高大上啊"。

经济学是一门实证性科学，即他无法做实验。也不知道一些举措，譬如加息减息，刺激性财政政策，这些行为的真实效应是多少。

因为他只有一个输出量，就是GDP。而各项政策的效果，是无法单量的。

据说尼克松总统曾经想要找一个独臂的国家经济顾问。因为他的经济学家总是和他说"In one hand......in another hand......"，搞得老尼不胜其烦。最终忍不住翻脸说有没有杨过九难之类的。

当时很年轻，很不懂事，觉得真有道理。大学生知识份子就是不一样。

一直到许多年以后，才发现这样的"讲法"是有很大问题的。

1967年出现了学说"理性人共识"。

其具体的解释，指二个人，如果都是绅士，完全秉承着善意探讨的精神，没有任何偏见和不可逾越的宗教信仰。纯粹基于科学和逻辑的推论；

则最终二人是能达到共识的。

也就是说，[科学是有的，真理的道路是唯一的]。如果让一正一反，二个经济学诺贝尔奖得主关在同一间小黑屋里面。关上三个月，最终他们是会得出"共识"而出来的。

二个人中必有一个是错的。

那么，为什么现实生活中，克鲁格曼和哈耶克都是诺贝尔？

二）万物理论

世界上有没有"万物理论"，有没有一条揭语，直指本心。一语道出，云开雾散，大道破得干干净净。

幸运的是，这并不是一个哲学问题。而是真实发生的事。

据我所知，至少发生了二次。

一次发生在古希腊时期。欧几里得发现了"几何学公理"。

将当时繁杂复扰的几何学知识，通过几条简单的公理。可以象房子建筑大厦一样，一层一层垒起来。

给你几块地基，最终垒成摩天大楼。其简洁，精妙，千百年后仍让人赞叹不已。

另一次则发生在19世纪。

当时地理大发现，越来越多的物种被发现。都超出了《圣经》的描述。

生物学，一度被认为是不可归类的。

因为生物实在太多样化，太复杂，红尾翅蝇，巴西蜗牛，苔藓与磷虾，他们完全没有共同点和相似之处。也完全无法理解与脉络。

这时候，出现一个人，他只用了一句话，八个字，就将地球870万个物种解释得清清楚楚。破得干干净净。

这人是CR.Darwin，他说的八个字是："物竞天择，适者生存"。

有了这条主线轴，寒带为什么没有常绿树，三文鱼为什么要迁徙，大猩猩为什么不会绝经，这些问题就很清楚了。

人类再回过头来看自然界，看得是清清楚楚。宛如公式在手，再把环境变量套上去就可以了。

如果把人类文明粗略地分为"自然科学"和"社会科学"。

那么自然科学皇冠上的宝珠，是物理学。他几乎是一切实用科学的基础。

而社会科学的总轴，皇冠上的宝珠，是"经济学"。

三）政治经济学

学术界一直有一个词，叫做"经济学帝国主义"。

意思就是经济学如此强横，以至于任何一个社会学科他都可以插上一手。凡事都可以用经济学解释。

为什么人们会闯红灯，因为经济学。

为什么印度要烧死寡妇，因为经济学。

为什么伊斯兰不吃猪肉，因为经济学。

为什么监狱里Gay的比例会大幅增加，还是因为经济学。

经济学几乎解释了人类社会的方方面面，几乎每一个宗教，习俗，道德传统，饮食烹饪，家庭亲情，婚姻恋爱，几乎每一个角落都有经济学的解释。

就好比"进化论"对于生物学的解释无所不在。

在这个时候，"经济学"产生了一场质变。变成了"政治经济学"。

因为经济学这件事，本身具有"大义"的名分。

马克思曾经说过，生产关系要适应生产力的发展。生产关系的所有调整，关键要解放生产力。

所以对于"最大生产力"这件事，本身就具有大义的名分。

哪怕对于统治者，他也是需要"生产力"越大越好的。

因为统治者并不是一个人，一个大哥下面跟着一群的小弟。

每一个小弟，都张大着嘴，渴望捞取更大的利益。有糖派，才能团结人心。没糖吃，队伍就散了。

在一些情况下，这可以通过掠夺其他群体来维持。但长远来看，还是要创造财富，创造更多的财富，才可以维持统治。才可以让下面的每一张嘴都开心。

"生产力的发展"，是一股不可阻抗的历史洪流。

"经济学"本身会对这个世界作出解释。但这个解释，真正有文化有思想的人，会知道哪些是对的，哪些是错的。但这就违反了统治者的利益。

譬如说，我们知道"武媚娘"剪胸是错误的。

广电总局禁止小米盒子是错误的。

上不了Google是错误的。

加油只有二桶油是错误的。

微信POS不允许展开业务是错误的。

但是知道这些错误，违背了统治者的利益。

"经济学"本身占据了大义的名分。统治者如果不想面对这些错误，那么他最好的选择是"阉割经济学"，或者给你一门错误的经济学。

所以我们这个世界，从来没有真正的"经济学"。有的都是"政治经济学"。也就是[统治者塞给你]的经济学。

在中国，我们学的是马克思主义经济学。

在欧洲美国，人们学的是大政府凯恩斯主义经济学。

其共同的特点，这二门经济学都是错误的。

但是政府需要这么做，他需要给人们洗脑。以获得"大义"的名分。要使人民相信，统治者目前所做的一切，都是符合理论逻辑的。生产力最大化，最治国治民的。

所以，诺贝尔经济学奖，出现二个相反的"经济学家"得主根本不奇怪。纵观其得奖名单，凯恩斯主义占了一大半，真正奥派只有Hayek一个。

诺奖基金会也是人，人有什么不可操纵的。上次日本觉得三十几年没出诺奖了，于是次年就得了一个文学奖。

四）扭曲的世界

好吧，本账号是一个俗不可耐讲钱的账号。各位听我嗑嗑叨叨讲了半天，到底和赚钱有什么关系。

"体、用、术"，在基础理论之中，我们所学到的并不是真正的科学："奥地利经济学派"。

而是政府强行灌输给我们，错误的政治经济学。无论是马克思，还是市面上流行的"西方经济学"----凯恩斯主义。

这里面就产生了扭曲，就产生了错配。就产生了套利空间。

内功心法的不同，一开始就走上了不同的道路。

"体、用、术"知道了体基础三观已毁，具体的用法还要下篇再讲。

（[email protected],2015年2月27日午后）

无风险套利 #30

yevon_ou 水库论坛 2015-03-07

无风险套利 #30

只要给我一个无风险套利方法，我就可以富可倾城。

一）套利赚钱

这个世界赚钱，一种方法是出卖劳动力。譬如下煤井搬煤，或者小白领坐办公室。坐满八个小时，老板就发你一天的工资。

另外一种方法，则是做生意。低买高卖。1元买进，2元卖出。

第二种方法来钱快，但他有二个缺点。

a. 价格会移动。随着你生意做多了，买进价会逐渐涨到1.1元，卖出价会跌到1.9元。利润空间会缩小。最理想的是你背靠一个海量般的市场，比天空还宽广，比大海还辽阔，这样价格才会仅缓慢滑动。

b. 会有竞争对手。加速价格滑拢。

对于绝大多数做生意的人，他烦恼的是a和b二个问题。所以生意也不好做。真想赚大钱也难。

那么，有没有一个办法，能维持价格始终不动。始终维持"1元买进，2元卖出"。我只要在其中跑来跑去，就能躺着赚大钱。

这种方法，学术上称为"套利"。

但是套利是不长久的。几乎任何一本教科书都会和你说，一旦存在套利机会，就会吸引无数的"竞争者"涌入这个市场。大家竞食这块肉。最终搞到"1.4999元买进，1.5001元卖出"。也没有多少利润。

如果你能发现一个长期套利机会。毫无意外，你会积累大量财富，无可限量。

二）长期套利机会

几乎所有的教科书，都说"长期套利机会"是不可能存在的。

但我们生活的是一个神奇的国度，一个神奇的时代。一个千年变革的国度，一个千年未遇的时代。

在我们这个时代，至少发生了一次"伪"大型套利机会，虽然不是完美的例子，却符合了大多数的特征。

他比天空还宽广，比大海还辽阔，饕餮盛宴，吃到盆满钵满。

他至少要满足几个条件；

1）这个市场要很大

2）存在严重的扭曲

3）99%，甚至99.99%人口是愚蠢的。他们不知道这种扭曲。

这其中，第三条才是最难的。

很多人已经猜到了，这就是中国的房地产市场。

房地产市场很大，这是毋庸置疑的。但很少有人承认，他是被"扭曲"的。

什么叫"不扭曲"。门口的煎饼果子店就是不扭曲的。你想买就买，想买几个就买几个。今天忘带了钱，让烧饼王大娘赊你几个也是可以的。

如果煎饼果子的利润太高，明天旁边摊贩就会出现李大娘，赵大娘。煎饼果子充分竞争，消费者可以自由选择。绝不会有人规定王大娘的烧饼只能卖3元/个。而且加鸡蛋只能加半个，不许抹沙茶酱。

而房地产市场不是，从购买土地，土地贷款，定价，发放许可证，户型，面积，配套比例，销售对象，消费信贷，再交易年限，税务惩罚，中介掮人，每一件事政府都要管。政府的手从来没插得这么深。

有干预就有扭曲。有扭曲就有落差。

落差就是钱。就是"2元卖出，1元买进"。

而有了商机还不够。关键还要看"竞争者"的多少。

互联网热潮一旦兴起，硅谷一个月之内就多了3000家公司。羊再多，也经不起狼多。

这会极大地降低你的成功几率。

而这时候，就牵涉到了关键第三点。中国是一个极特殊的国家。

其99%，甚至99.99%的国民，仍未脱离"蒙昧"状态。接受的是错误的政治经济学、洗脑教育。

这个才是核心点，赚钱核心点。

错过这样的时间段，就再没有这样的机遇。

内功心法不同，决定成长路线不同。

当2005年政府发动"宏观调控"时，对二手房交易征收5.5%的营业税。几乎所有持"正确"经济学，奥地利学派经济学的人，都会倒吸一口冷气。房价这是要大涨啊！经济学如是分析。

可是持有"错误"的经济学之人呢。如果我们翻翻05年的舆论媒体，几乎是一片倒的99.9999%人口都在唱:"中央出手了，房价要大跌"。

你说这算什么，蠢货么，白痴么，我们的同胞都是一群猪么。

因为他们都是文盲。虽然他们的头顶上往往都有一冠"学士""博士"的帽子，可他们实际都是TG培养的学士。并不是真正的大学生。

独立思考，正确学术，这条路在中国是如此之稀少。乃至于0.0001%的人口都不足。

而另一方面，铅笔社那些大师，李子暘，布尔费墨，他们虽然可以正确地推断出"房价必涨"。可是他们只有"体"，没有"用、术"。

他们不会真正冲到购楼处，去买一套房子。他们只会书桌图纸上，写二篇结论。这样的人，也不会对我们套利赚钱构成威胁。

"体"是根本，你首先要有正确的科学，才能推算出价格的走向。

然后还要"用、术"，有实际执行力，才能冲进售楼处赚钱。

我们赚钱的基础，是整个时代的大格局。99.99%的国民是文盲，他们受的是洗脑教育。

在可预见的将来，也不见得"政治经济学"会得以放松。科学能够普及。

这才是长期套利的基础。

三）正道

经济学没有流派。世界上只有二种经济学，讲道理的和不讲道理的。

任何二个绅士，讲道理的理性人，都可以坐下来。细心耐心地好好商讨一下，基于理性和逻辑的科学是唯一的，不存在流派。

在所有的"讲道理"经济学中，奥地利系统所向无敌。哈耶克，米塞思，罗斯巴德，中国的布尔费墨......

他们提出的观点，他们对于社会保险，医疗保险，劳动法，最低工资，妇女童工歧视法案，垄断法，贸易保护主义，耕地红线，环保主义，新能源革命的抨击是如此犀利，让人完全心悦口服，完全无法反击。

如果大家坐下来讲道理，则"奥派"天下无敌。所向披靡。

那其他学派的经济学家怎么办呢。当他们发现心服口服，无可辩驳的时候，他们最好的办法就是不和你讲道理，而是挥舞起了拳头，"开门，抄水表"。

奥地利经济学派对于目前"主流"经济学家的批判几乎可以说到烂了。象李稻葵，易宪容，谢国忠之流根本不配称为经济学家。"凯恩斯学派"存在的整个基础，是政府需要他们，政府喜欢他们的论调。

每年政府拨款99%拨向凯恩斯经济学家。

秦晖有一篇《阻止极右倾向可能为时已晚》[1]，他这篇文章虽然写得乱七八糟。但标题却是取对的。

"科学一旦发现，就在人心中发了芽"。就象中世界无法阻止伽利略斜塔试验，现在的人也无法阻止正确的经济学传播。

因为人类追求真理的心态是永恒的。只有正确的理论，才能精确判断事物走势，进可以治国安邦，退也可以为个人谋财赚钱。

人类追求真理的心理是无可遏制的。当奥地利学派以无可争议的优势崛起，横扫，从正面战场将其他所有理论驳倒，推翻。

你仅仅跳起来挥舞拳头，"喝咖啡，抄水表"，那是无济于事的。没什么可以阻止人们对于科学的狂热，对于真理的信仰。

虽然今天，"奥地利学派"在中国仅是刚刚生根发芽，知道的人群不足0.01%，连知识份子也大多处于愚蔽状态。

但是，只要他一开始传播，就没什么力量阻止他在人群中的生根发芽。因为奥派完全符合科学。有什么问题，你坐下来说啊。大家坐下来，摆事实讲道理的讨论，于是你就被奥派说得心服口服。在讲道理的经济学中，奥派天下无敌。

当你说:"开门，抄水表"那一刻，你就已经输了。

（2000年6月12日，美国华盛顿一家名笔专卖店举行了一个别开生面的揭幕仪式：笔与剑的较量。81岁老人持笔作战，击败身披战袍、手持利剑的彪悍武士，象征"文明战胜蛮荒"。）

([email protected]，2015年2月27日晚)

[1]《秦晖：阻止极右倾向可能为时已晚》http://www.muslem.net.cn/bbs/article-12973-1.html

大纲的困扰 #40

yevon_ou 水库论坛 2015-03-08

大纲的困扰#40

椭圆是什么，椭圆就是X^2^+2Y^2^=1

"伢子，这x,y是什么东西呀。还有，你画一横一竖二条直线，这是要干嘛呀"

一）写本书

我写过很多篇文章。

第一篇广为转载的，是2003年的《我们是怎样陷入贫穷的》。指责挪用外汇储备，忽弄百姓。

流传最广的，则是2004年的《人民币面临巨大的贬值风险》。转了超过1万个网站，超过2000万人次阅读。还被改了很多名字，譬如《大排面30元一碗》。

到了2013年时，有好事之人，将我的文章都搜集起来。整理成册。而我太太，则是温柔体贴，偷偷地找了出版社印刷成书。这就是《十年文集》第一稿。

坦白说，对于这本书，我是极其不满意的。

十年来，水平涨了是一个方面。现在再写，肯定比当年老练。更深入，还能纠正一些小瑕疵。

但最主要的关键，这本《十年文集》，他是散碎零落的。

这本旧册子，每一篇都有闪光点，每一篇都很精彩。

3000字一篇，任何一个单篇，取出来都足以满堂喝彩，眼前一亮。

但这一共约300篇文章聚在一起呢。

那就是狗屁不如。

好比我们说"体，用，术"。这一系列的文章，零零碎碎大多属于"术"的范畴。

这些文章，他会教你房子如何选择，笋盘如何砍价，资金如何筹措，利息如何精算，再融资盈亏平衡点在哪里，现金如何管理............

其中的每一篇，拿出来都堪称经典。

可是你整部书看完呢，你还是不懂炒楼。

二）框架与脉络

那我们缺的是什么呢。我们缺的是一根线，把这些知识点串联起来。

又或者说是一颗大树，有了主干，有了框架，然后再把枝枝页页挂上去。

如果你现在立志，大吼一声："我要开始炒楼了"。

你知道你要干什么么。第一步，第二步，第三步。

分几个阶段，哪几个阶段该怎么走，每一步需要注意点什么。

这个就是框架。

就是"体"。

所以当我们回顾这本《十年文集》Ver 1.0时，我们十分不满意。因为他充满了技巧，却没有整体框架。

所以我们干脆下了一个决心。我们要写一本Ver 2.0，这个版本不是以前的版本上加加减减几篇文章。而是要一个全新的框架，几乎全部都重新写。

将原先重复的语录删去，缺失的几个节点补上，所有的文章，以2015年的水平眼界重写一遍。300篇全部都是新的。

箫逸的《甘十九妹》中有一段话，"她虽然只展示了水红芍三招剑法"，但因为人一个时期的水平总处于同一水准线上。水红芍的其他剑法也是类似威力。

同样道理，在我目前这个年龄，这个见识阅历。目前是一个大体上的平台期。在这个水平线上，将全部所学整理一下。汇集成册，告一段落，也是一件很有意义的事情。

当2014.8我们刚开始准备写这本《炒楼秘籍》2.0时，我们十分乐观。最初的估计，是仅仅十五天。

此后，我们发现这是一个不可完成的任务，于是改为三十天。

再之后，我们发现三十天也写不完，又改成了二个月。

四个月过去了，全书完成进度11%

为什么，卡在哪里了呢。

问题出在《总纲》上面。没错，就是不足500字的总纲，卡了整整四个月。

现在才知道，一些大师举重若轻，那是多么地不容易。

最初刚开始整理这本书的时候，我们心里底气很足。

既然这300篇都是我写的，肚子里有墨水。那我将你们都整理一遍，稍加修改润色，十五天也够了。头尾再加二篇，立即就可以成册。

但之后我们就发现，将炒楼这件事整理成一个"系统"，是多么地不容易。

从哪个角度切入，然后一层层剖开。

既有循序渐进，又可以面面俱到。

这个问题想了足足四个月。实在做不到如"庖丁解牛"一样行云流水。

但各方已经开始催稿，RP值已经跌得不能再跌。

眼看郭敬明都可以拍部电影自讽拖稿之王，永远不迈出第一步，那就永远没进步。

那怎么办呢。我们用《水库论坛》订阅微信号向外开始推送文章。

每一篇都是被人看见的。每隔3~4天必然会推一篇。

这样，大家都看见了。不可逆的，终有一天会写完。

三）大纲的结构

可是，这个问题还是没有解决。"从哪里切入点，然后一层层剖开，循序渐进，把整个系统讲得清清楚楚"。

我已经知道问题在哪了。

我问你，椭圆是什么形状的。

书本还没丢光的朋友们立即会回答："X^2^+2Y^2^=1"。

你把这个答案拿给姥姥看，她一定看不懂。

她会问你，X是什么，平方是什么，坐标轴是什么。

这是怎么回事呢。这是"基础知识"的作用。

如今我每天有一点新的心得体悟，技巧和手法漏洞，我会贴一篇帖子在水库论坛。

在水库论坛(Shuiku.net)上讨论问题很容易。因为大家都懂得一些基本知识。就像X^2^-2Y^2^=1是双曲线一样。

在水库论坛上，你要讲砖本位，CEO盘，笋，药单，初房情节，DS流，文科生小编，航母，A8............这些术语和单词几乎是顺手拈来，每个人都看得懂。

但是，如果我们想写一本书。你不能假设初次阅读者，懂得"2N"的道理。

所以我们就要花上整整一篇篇幅，解释"长颈鹿"。然后把长颈鹿的精神，溶入到每一篇文章中去。

我统计了一下篇幅，发现大大超出意外。

首先我们解释一下，炒楼分三个阶段：

  • 筑基

  • 明悟

  • 天诛

这三个词本身没有多大的意义，甚至只是当时一句戏言。但他们的确代表着几个转折领。分别是第1套，第6套，第16套。在这个位置上，你会遇到瓶颈。而突破之后，整个模式都会不同。

如果我们简单介绍这本书。则他分5个部分。

  • 基础知识，160篇

  • 筑基，80篇

  • 明悟，40篇

  • 天诛，20篇

  • 云清，10篇

其中，首先把所有"经济学"的专业文章全部剥去，无论是讲利率，汇率，货币关系，存款准备金率，次贷算法.........任何专业的东西都剥掉。"体"全部都不讲，你只要接受公式就行了。想要问为什么，另外再起订阅号。

这样，剩下的篇幅，恐怕还有160篇。全部都是"基础知识"。从什么是x，什么是平方，什么是坐标轴说起。

但是，很多人关心的并不是"基础理论"。而是怎样帮他们赚钱，赚快钱。

譬如说，从微信的内部统计数据，那篇《经济学》的阅读量，就只有平时的一半。

人们不喜欢枯燥的学习知识，人们只喜欢八卦。

如果你坚持写160篇"普及知识"，恐怕人都跑光了。这个微信号也没有人看。

所以我们还得跳着写。写几篇打基础的"用"，还得先写赚快钱的"术"。

按流程，下一篇应该写《经济学第一定律》。但纯学术已经没人看了。所以我们还得先写一篇应景的《降息对房价的影响》。

当然其水准，也足以秒杀目前绝大多数学院派大师的。

对于编号，我们是插着编的。基础知识是1~199，后几个阶段是200~299，300~399，400~499，500~599。

也就是说，《降息对房价的影响》，编号将是#3000

那为什么要加一个0呢，#10，#20，#30这样的编号呢。那是为了插补。

四）最后的问题

最后，还有一个问题。为什么越到后面，篇幅越少呢。为什么绝世武功，往往只有寥寥几十个字呢。

因为一个到了"天诛"阶段的职业炒家，他对于炒房这一行已经非常熟悉了。该懂的全都懂了，再也没什么东西可教他。

而他对于基础知识，也已经非常的了解。若再要沟通，直接三言二语就够了。

这个时候，还能够百尺竿头更进一步的，往往只是一二句话，一二句突破口。

欧阳锋如果要练《九阴真经》，几句话一个指点就行了。

爱因斯坦曾经花了后半生的努力，来寻求万物理论。物理界公认，这个理论是个公式，可以写在一指长的纸条上。

一指长175px，狭义相对论的公式是E=MC^2^

广义相对论的公式是: Rμν-（1/2）gμνR=(8G/c4)Tμν

生物学的公式是八个字:"物竞天择，适者生存"。

现在物理学孜孜以求的公式，也是类似长度，可是爱因斯坦就是求不出来。

简单吧，很简单，一共十几个字符。

写这些话干嘛呢，因为下一步的路，我也不知道。

([email protected],2015年3月7日子时)

经济学第一定律 #50

yevon_ou 水库论坛 2015-03-23

经济学第一定律 #50

经济学第一定律是什么，dT>0，这里的T代表交易。

一)国民财富

如果以1773年《国富论》出版，作为经济学科技树萌芽的标志。则亚当·斯密斯将他呈献给英王的时候，有一个问题是无论如何绕不过去的。

"尊敬的先生，你号称经济学能让我们的国家变得更富裕。可是纺织女工织布，农夫耕作。你一不织布、二不耕地，请问你创造的财富，从何而来？"

这是一个大是大非的问题。也是后世几百年国力强盛的分水岭。这么多年的歧视商人，打击投机倒把，割资本主义尾巴。乃至于今天的环保恐怖主义，人权圣母B，福利懒虫绿教泛滥。全都和他有关。这是个核心问题。

这个问题的正确回答："先生，财富来自于交易"。

我们知道，财富，并不仅仅是简单的相加关系。

一个樵夫有一把小提琴，一个音乐家有一柄斧子，他们(二人）的财富，并不是简单的"小提琴+斧子"。

一定要非得到樵夫和音乐家见面了，二人互相"交易"。樵夫拿到斧子，音乐家拿到琴，财富才算最大化。

一个沙漠中的部落，可能拥有大量的石油，可却没有蔬菜水果。

一个桃花源中的部落，可能拥有蔬菜水果，可却没有石油。

二者交换。"总财富"才能最大化。为此，我们甚至不惜加点损耗，修条铁路。

当国王问到AdamSmith，"纺工织布，农夫耕田"时。其实"布+米"的财富，并不是国民财富的最大化。

"布+米+交易"，才是国民财富的最大化。

参考文献：铅笔社立社精神之本《铅笔的故事》[1]

二)不动量

我们习惯用"不动量"来分析问题。

A有一个苹果，B有一个梨。无论你左看右看多少遍。其物理财富也是"一个苹果+一个梨"。

只有当A和B见面了。A喜欢吃梨不喜欢苹果，B喜欢苹果。二者交换。则"财富总量"才可以增加。

可是这个时候，[财富又达到最大化了]。不可能再增加。因为再也想不出"新的交易"。

除非这时候，再出现一个C。C喜欢吃苹果和梨，但有很多桔子。用桔子把梨苹果都换了。

可见，在整个系统中：

  • 有了交易，财富就会增加。

  • 没有交易，财富就不会增加。

如果广义地把上班也理解成为一种交易。是"用你的8小时"换"雇主的工资"，则人类的全部生产活动，全部财富，可以理解成一个公式：dT>0.

有多少交易，就有多少财富。

交易越多，财富越多。

当你再也找不出任何交易机会时。财富达到最大化。这就是帕累托极限。[2]

这是一条非常非常强大的定律。强大到象"能量守恒定律"一样坚不可摧。

因为他并不是一条宏观定律，而是一条微观定律。不仅对大社团有效，拆散到每一个环节，每一个步骤，每一个场景，他都是有效的。

"交易"就象小草，在任何一个不起眼的角落生长开来，都会使得我们的社会更美好。任何一个角落交易多了，全社会财富都会增加。

所谓宏观，无非无数个微观累加。"能量守恒定律"并非在航天宇宙飞船上有效，他在飞船的每一个零件都有效。

当你学会了dT>0，秉承了"经济学第一定律"的精神，你再去看看目前的教科书，包括最近40年历届的诺贝尔经济学奖。其中一大半是错的，一大半可以直接扔进垃圾堆里。

因为dT>0，交易产生财富，有多少交易，产生多少财富。

不增加交易，就不增加财富。

然后你再翻翻这些经济学著作，譬如去年的法国人诺奖得主"反垄断法"。你再问问前几年的工会与博弈，环保与管制。你只要简单地问他们一句："交易增加了么"？

对于那些玄而又玄的计量经济学公式，洋洋洒洒的几千页论文。指手画脚的经济学高参。你只要简单地问他们一句："先生，您既不耕地也不织布，请问您是怎样为我们的国家增加财富的"。

拥有了经济学第一定律：dT>0，简直就象拥有了"能量守恒定律"大杀器，然后穿越回到十五世纪。

你拿起来看看十五世纪的论文，永动机或者炼金术，一大半都可以直接扔进垃圾堆。擦靴子。

三)现实的世界

如果哪一天你被请去了清华大学教授经济学，你只要在黑板上写一个公式:dT>0.

然后就可以宣布散会了。学生们都可以回家去了。经济学这门课程就讲完了，剩下的20个课时都不用上了。

因为经济学只要求追逐T"交易"最大化。当你把一个社会所有能交易的事情都想遍了，再也找不出任何"新"的交易。则自然国家最富，达到了帕累托最优。

可是，那么多经济学宏篇巨著。洋洋洒洒几千万部巨著，他们说的都是啥。

这说的都是啥？

千万部巨著，说的是，当你达不到最优时。你该想到什么补救办法。当你打了1个补丁，就要要再打100个补丁。当你打了100个补丁，你就需要再打10000个补丁。

举个例子。凡是发展中国家，政府都很喜欢压低汇率。以刺激出口。这就是第一个补丁。

当你打了第一个补丁之后，市场之上就会出现很多热钱，来冲击你的汇率。还会有地下钱庄，来偷偷汇款进出。这时候你就需要"外汇管制法"和"汇款实名制"。这是第二轮管制。

当有了外汇管制和存款实名，就会有各种各样的洗钱机构，BVI公司和VIE代持。为了管制这些手法，你需要建立庞大的警察机构和合规律师团体。这就是第三轮管制。

最终把你的政府撑得庞大不堪。1个管制带来100个管制，100个带来10000个。

而经济学家也顺便找到了工作。因为"外汇""FDI""资本流动""法律法规"，每一个都可以展开写上NNN万字。于是"专家"们不会失业了。

经济学可以很简单，简单到只要一个公式：dT>0

顺着这个公式去做，国家就会大富。掌握了能量守恒定律，你会发现"国家财经顾问"的绝大多数建议都是谬误。

经济学也可以很复杂。"地心说"曾经在地球仪上套了46个光圈，来修正学说的误差。今天的情况也差不多。

为什么会这样？为什么人类会"不作死就不会死"，搞到生产力倒退。

下篇再说。

譬如说，你知道"限购"这件事，是怎么出台的么。

（[email protected],2015年3月23日午）

[1]《里德：铅笔的故事》http://finance.ifeng.com/opinion/xzsuibi/20111129/5161616.shtml

[2]插一句题外话。以前教科书上写帕累托最优是三重解。生产者最优+消费者最优+分配者最优，这纯粹是看书不甚求解。这三重解其实是一回事。是更底层同一条规则，dT=0

生产与抢劫 #60

yevon_ou 水库论坛 2015-03-24

生产与抢劫 #60

我们这个社会的全部生产关系，大致可以概括成二样事：生产+抢劫。

一个国家的抢劫越少，则国家越富。

一）强国之路

一个国家怎样才可以国富民强，称雄于地球。每个月造一艘航母，打得三本五十六抬不起头。

很简单，经济学第一定律，dT>0

只要给予民众自由，让"交易"自由顺畅的发生。交易越多，国力越强。天下无敌。

但是，为什么还有那么多的战败国？

为什么有的国家贫穷落后，积贫积弱。虽然明知道了你的dT>0药方，可国家还是一穷二白。

不要说1840年未开化未接触西方科技的清国。我们就说说2015年活在地球另一角的北朝鲜。

北朝鲜几乎拥有人类已知文明的所有工业科技。煤炭，炼钢，化肥，科技水准比1850年英国还要强上一大截。为什么北朝鲜发展不起来。穷到要饿死人。

因为，在这些国家之内，还有另一股力量，在破坏着生产。

二）生产和抢劫

从目前来看，人类获得物质财富的方式无非二种：生产和抢劫。

从收入来讲，"抢劫"无疑远远快于生产。其差距是十倍，数百，数千倍。

农夫辛辛苦苦种植一年的粮食，山贼二个小时就可以抢光。

可是从全社会的一个大框架来讲。"生产"却才是根本。

因为抢劫不创造财富，抢来抢去，只会使全社会的资源越来越少。到最后大家一起饿死。

抢劫至少造成了二层破坏；

  • 抢劫使现有的财富损失，落到了不擅用的人手里。

  • 抢劫会减少未来的生产。

一个系统里"抢劫"的人越多，农夫就会越少。抢来抢去，到最后大家一起抱团死。

在吴思的《潜规则》里，他分析了土匪的成本收益比。最终乱世中土匪比例会达到一个阈值，不会每一个人都去当土匪。而只能维持一个比例上限。

回到我们这个现实社会，抢劫存在么。存在的。

三）食人族

某一教授到非洲去旅游。意外地被食人族捕获了。正当他绝望之际，他突然发现食人族的酋长会讲英语，而且还是他在剑桥的学生。

喜出望外之余，教授问道:"成为了文明人的你们，不会再吃人肉了吧"。

酋长回答说："吃，当然吃。只不过我们学会了用刀叉"。

这个故事，真实地告诉了我们"文明人用刀叉吃人肉"的雅致。

什么叫抢劫，你到草原上，掳走牧民们的牛羊，掳走牧民们的驴马。这叫抢劫。

我们文明人才不会这么做呢。我们是用刀叉的。最多也就将苜蓿的价格，抬抬高+25%

对于"文明人"来说，目前明刀明枪，冲到人家家里去抢牛抢羊的机会已经不多了。

但这并不意味着我们不抢劫。抢劫如生产一样古老。只不过今天更隐蔽，更巧妙。

举个例子，汽油是每天交通运输，粮食补给所必需的战略物资。可国家如果规定全中国只有二家油品企业，双雄自行决定油品质量和价格体系。这就等于每天从你的头上搜刮钱了。你每加一缸油，就"抢劫"了几百元。

又比如说，工商银行一家，赢利等于民营企业五百强总和。银行的利润，主要来自于垄断性的息差。他把你的存款利率压低一点，贷款利率抬高一点，几千亿的利润就这样出来了。相当于每个中国人，都被"抢劫"了一只羊。

这些只是宏观上国家层面的剥削。在地方上，每一个城市每一个科长，剥削依然无所不在。

你要开一家公司，消防只有指定的咨询公司帮你做，否则就通不过。这就是剥削。

你要开一家餐馆，工商卫生消协，每一方都要摆平。这就是剥削。

你想为别人提供司机服务，可有关部门居然说这需要"牌照"。禁止此类交易的发生。这是什么，这就是赤裸裸的因抢劫而破坏了生产。

要想国家富裕很容易，dT>0，只要增加交易合作的可能性。交易越多，国家越富。每一寸交易都做到了，国家最富。

可是要国家衰败怎么办。用抢劫来破坏生产。当一个国家抢劫横行，每一个人都盯着抢别人，而不是服务别人。则国家自然衰败，物资自然耗尽，人民自然贫困。

为什么世界上会有战败国。为什么一些国家2015年还吃不饱饭。因为这些国家的内部抢劫横行！

贫穷的国度必然因为其国内有邪恶存在。无一例外。

四）政府的逻辑

dT>0这个公式，几乎可以概括经济学一切知识。

很多人会疑惑。"生产和抢劫"，怎样把抢劫包括到公式中去。

其实很简单。只要记住一点：

  • 交易是自愿的。双方自愿，所以交易使得财富增加，越来越多。

  • 抢劫是不自愿的。因为不自愿，所以财富变少。

大约在去年（2014）年10月的时候，铅笔社爆发了一次大讨论。当时在微博上吵得沸沸扬扬。他们主要争吵的是：

"自由市场可以提供一切东西，一切商品和服务。除了一样"；

"自由市场本身存在的基础"。

自由市场本身存在的基础是什么呢。就是无暴力。

二个人见面你情我愿，你好我好，最后达成了交易。只要是"自愿的，无暴力的"，则社会财富就会增加。任何商品，飞机电话蒸汽机火车，都可以被发明出来。

可是一旦有"暴力"参与。暴力会使财富减少。自由市场就无法建立。繁荣不再。

"无暴力"这件事，是自由市场唯一所不能提供的。是独立于市场之外的。是函数方程式唯一不能解的解。

那要如何做到"无暴力"呢。人类社会经过长期的生产实践摸索，公元前BC36年，陈汤说"臣闻天下大义，当混于一"。

意思就是说，与其大家象原始人一样互相砍来砍去，不如将暴力的权力全收回去。集中于一个人。有一个"最强暴力"。

然后其他所有人，都不许使用暴力了。谁再杀人放火，"最强暴力"就揍他。

这个"最强暴力"的名字，在古代叫皇帝。在今天叫政府。

我们知道，交易越多越好，抢劫越少越好。

有了最强暴力之后，其他的13亿人就只能和和气气做生意了。小贩只能追着你"爷，求您买个煎饼果子吧"。再也不可以民间殴斗，占山为王了。

抢劫的程度大大减少。

可是这仍然没有解决一个学术上至关重要的问题。"最强暴力"一旦发起疯来，他要抢劫，那该怎么办。

答案是：没有办法。

人类尝试了几十种政体，从君主制，到贵族制，到民主制，到独x制，三权分立，伊斯兰原教旨主义。最终的答案是，无解。

抢劫就象魔鬼。人类对于抢劫的心，可以无限打压，却永远无法消灭。

权力一旦收缩于一个"最强暴力"。人类虽然对于民间不再抢劫强盗了，可对于"最高权力"的争夺，却变得益发明争暗斗。

在东方，这表现为一场又一场波澜诡异的宫廷斗争。

在西方，表现为各大政党，以及其背后的选民票仓，利益争夺。

泰国他信上台之后，立即修改电信业法令。制定极不公平的竞争法令。

于是红衫军集体欢呼。

于是黄衫军拒不承认选举结果。二派人打来打去。

这都不是生产，大伙都是在抢劫。

五）最强政府的解

插播一句题外话，究竟哪种政体最优？

我们已经知道现代人类社会的大体结构，"自由市场+最强暴力"。

其中民间是不允许抢劫的，小贩是不允许抢劫的。整个社会只有一名抢劫者，就是老大。

从人民的期望来说，"最强暴力"最好消灭一切暴力，包括他自己。

只可惜，从逻辑上来说，这似乎是一个悖论。

如果"政府"不可能被消灭。那我们就希望他小一点，越小越好。毕竟供养500个家族，要比供养9850万领食品券的拉丁劣等民族人口要容易点。

最理想的解，我们只需要一个圣骑士。他擎着高高燃烧的宝剑，巡视在天界。只要看见人间哪里有暴力行为，就飞下来砍死丫的。

只可惜，永不会被击败的守护神，只会存在于YY小说中。现实生活中不存在。

现实生活中，"统治者"往往是一群人。是一个社团，一个政党，一个庞大的组织。

他需要消耗大量的能量。其中能量的大头，用于维持他自己的生存，不受于别人的挑战。

究竟哪种政体最优。这是一个非常前沿的科学，一直到今天争吵也没有结果。

铅笔社李子暘曾经说过，"评价一个政府的优劣，有且仅有一个指标，就是他占GDP的比例"。

布尔费墨说:"君主制好于独x制，独x制好于民主制"。

至少对二位这几句论断，我是比较赞同的。

六）限购

扯了这么多基础理论研究，我们来讲点实际的。为什么政府要推出"限购"，其背后的逻辑与思路是什么。

假设有一个正派的绅士A，和房东B，二人互相对眼。商议好了要以500W的价格，将B的房子卖给A。

可是旁边有一个屌丝C，他觊觎B的房子，跑去要求B以200W的价格卖给他。

B自然不肯了。"我可以500W卖给绅士A的，为什么要200W卖给你。我岂不是亏了300W"。

面对这样的回复，屌丝C想的不是好好去工作，努力赚钱"生产"。

他选择的是去找政府，院外游说集团，"抢劫"。要求剥夺A的购买权力。要求只能卖给C。

你如果早上推一篮子蕹菜去菜市场卖，路上被五大汉拦了下来。规定你不可以去菜场2元/斤卖菜。只能0.2元卖给他们。

这是什么，这是车匪路霸。[1]

房产限购是什么。房产限购就是车匪路霸。

凭什么我的房子不能500W卖给土豪，凭什么只能200W卖给你屌丝。你这不是抢劫么。

房产限购令，实质是屌丝阶层的抢劫行为。而政府为了取悦这一阶层，抑制了交易，增加了抢劫，成了帮凶。

这种事少做几次，我们就成了美利坚。这种事多做几次，我们就成了北朝鲜。

"房产限购令"本身就是土匪国度里颁布的一项土匪法令。

心术不正，又岂会有善果。很快他们遭到经济学规律反噬的后果。

下篇再讲。

（[email protected]，2015年3月24日子）

[1]《房产限购令，就是车匪菜霸》http://bbs.tianya.cn/post-house-293536-1.shtml

政治学第一定律 #70

yevon_ou 水库论坛 2015-04-10

政治学第一定律 #70

政治就是抢劫

一）公平与效率

在开始这个话题之前，我们先要花点笔墨，聊一个俗得不能再俗的话题。"公平与效率"。

公平，什么公平，谁的公平。

水库论坛很久以前，有个id叫做"Likewater"。这位老兄的最大特点，就是爱喊"不公平"。

公交车地铁要涨价，他大喊"不公平"。

开刀医疗费用要涨价，他大喊"不公平"。

房价要涨，他大喊"不公平"。

柴米油盐醋草纸要涨价，他大喊"不公平"。

最后，程序员IT的工资要涨价，他大喝一声"公平，这很公平。就该这样"。

再之后，我们观察了一下LikeWater先生，关于公平不公平的选项，大致是以[他自己利益]为划分的。

譬如本地户口可以申请廉租房，他大喊不公平。

但大学生申请廉租房可以加分，低学历不加分，他就觉得很公平。

顺着这个思路推下去，最终LikeWater先生的政治主张是："大学生，985大学毕业，男性，理科，年龄在32~33岁之间，身高在172~4325px之间，河南驻马店或者湖南郴州出生，有秃顶早谢症状，脸右颊旁有三颗大黑痣"者；

这样的人最应该受到优待，每小时工资10000000元!

其他人统统应该低工资，快递，月嫂，钟点工，饭店，医生，护士，警察，统统应该收5元/小时的最低工资。

这样的"社会制度"，在这位大黑痣老兄看来，才是最"公平"，最合理，最正义的。

二）谁的公平

公平，什么公平，谁的公平？！

每一次我在舆论媒体上，听见无良小编高举着"公平，正义"的大旗。我就觉得好笑。

公平，什么公平，谁的公平。

当那些人声嘶力竭地喊着，想要追求所谓的"公平"时，其实他们并不是真公平。而仅仅是他们个人的"政治主张"。

其私心程度，如果完全顺着LikeWater先生的思路走下去，最后就是"32~33岁，脸颊旁长着大黑痣"的人拿到最多的姜饼。分得最多的蛋糕。

这是公平么，我不这样认为。

我觉得一点也不公平。

同样道理，你把这个思路衍生下去。如果政府兴建很多"经济适用房"。分给屌丝和无房者们住。

你觉得这是公平的制度么。

还是你的屁股赞同？

三）谁的公平

所谓公平，既不是偏袒你，也不是偏袒我。

虽然我们并不想讨论哲学问题。但有一点是显而易见的，一定要"大家"都认可的，才是真公平。

如果一方面满意，一方面愤怒。那不是公平，那是抢劫。

那么，什么是"真公平"呢。幸好这个问题是有解的。而不是一个假大空问题。

人类在长期生产社会实践中，逐渐掌握出一套互相相处的规范。譬如不能偷盗，不能抢劫，不能欺诈。

无论是怎样的民族，怎样的宗教，怎样的社会历史，有一些共同点是不会变的。都是"劝人为善"的。这样的一套准则，就是社会规范。

哪怕有一些逆历史潮流而动的规定，最终却是熬不下去的。因为"生产力发展"是一股大趋势。他迟早会打破一切不适合生产力的模式。

所以，最终形成留下来的"社会规范"，必然是最大释放生产力的。

"最有效率"的，必然最终就是全社会奉行的。

最有效率的，最终就是所有人都共同认可的。生产力极大释放的。

最有效率的，就是最公平的。

"公平和效率"，本来就是同义词。最有效率的，就是最公平的。

最公平的，就是最有效率的。否则我们何必追求公平。

四)装睡的人

最公平的，就是最有效率的。最有效率的，就是最公平的。

公平和效率，本来就是同义词。

所有的人都点头认可。可是他们一转身，出了这个门，不妨碍他们又滔滔不绝地谈论"公平与效率"的矛盾。

好像不把钱分他们一点，就是大得不得了的矛盾，矛盾得气场都扭曲了。

为什么。其实有一句俗话，精确地解释了这个现象"你永远无法叫醒一个装睡的人"。

你以为那个每天唠叨一百遍"公平与效率矛盾"的人，他们不懂得公平的道理么。

你以为他们内心深处，真的"不懂得"他们是在无理取闹。他们所要主张的，根本不是公平。而是"脸上三颗大黑痣者年终奖翻倍"。

不，不，不，他们都懂得。你懂，我懂，大家都懂。

书本，道理，公平正义，这些我们都懂。不懂的是人心。

当一群人在那里义愤填膺地喊着"公平，公平"。其实他们喊的不是公平，他们真正喊的口号是"抢劫，抢劫"。

当一群人在那里喊着"民主，民主"。其实他们并不是真正追求全民平等。而是喊的"特权，特权"。

当一群人喊着"环保，环保"。其实他们关心的并不是蓝天白云。而是喊的"敲章，敲章"。

五)政治与抢劫

在上一篇《生产与抢劫 #60》中，我们说道"臣闻天下大义，当定于一"。

现在社会，老百姓之间的仇杀山贼，已基本上绝迹。全社会的暴力使用权，只剩下一个"最高权力"即政府。

但是，人类抢劫的心，并没有消亡。抢劫的兽心基因，如同魔鬼，可以无限打压，却永远不可能根除。

当"定于一"的时候，人类的抢劫，转变了一种方式。转为控制政府，并希望政府分给他们更大的蛋糕。

当外地屌丝小白领高喊着"公平与效率的矛盾"。你以为他们不知道自己无理取闹，追逐的其实是平均主义么。

不，他们知道，他们是在装睡。

他们喊得越响，叫得越凶的原因，是向政府示威。要求政府给他们更多的倾斜式特权。是在争夺SOV (share of voice，中译'话语权')

同样道理，我们可以看见无穷无尽的游说团体。滴滴专车为什么不行，因为出租车公司反对。

大学里为什么还要教授Fortran77语言，因为计算机老老老师反对。

地铁安检几乎是个笑话，为什么不能撤。因为下岗职工反对。

退休工资为什么一加再加，而不拨款给大凉山。因为"老干部"们的SOV更强。

知道了这一个原理。我们仔细再观察政府的行为脉络轨迹。知道底层规则，顿时看得清晰如掌上指纹。

政府的很多事并无道理。耗资巨大而浪费严重。

但他就是去做了。而且一错再错。为此不惜牺牲国家的发展速度，将全社会拖入贫穷和愚昧的深沼。

其实你用"政治学第一原理 ------ 政治即抢劫"来分析。这些"祸国殃民"的政策，往往就是其背后"强势政治团体"的意图。它虽然对整个国家是不利的，但却是对这个小团体有利的。

六）菊与刀

抢劫之心就如同魔鬼，可以被无限打压，却永远不能消灭。

现代人的"抢劫之心"经过重重包装，已经高度"文明化"。吃人是用刀叉，而不是生吃。所以现代人的抢劫，主要体现在对政府控制权的争夺之上。

铅笔社有一个很经典的论断，很有道理:"君主制好于独x制，独x制好于民主制"。

和一般人想象的不同。民主制是最坏的制度。没有But，就是比君主制差。

很多人无法理解近40年中国发展的原因，甚至也无法理解，西方世界明明拥有更为"先进"的社会制度Democratic。可为何在国家竞争中一败涂地，奄奄一息。

因为中国政体的优越性！

因为中国的政体，牢牢地把权力掌握在500个家族手中。他拒绝向人民分享，也拒绝向人民负责。

这样做的结果，是把"抢劫"的权力，牢牢地限制在了500个家庭手中。而养活500个家庭，总比养活9850万领食品券的黑人拉丁裔垃圾人口要容易。

欧美的问题，在于他们是民主政体。政客们争相向民众取悦。将人民拉扯进"[食利者]""[抢劫者]"的行列之中。

"人民"本来就是一个邪恶的动物。所谓高大上不过是洗脑之词。

"人民"是一个极端邪恶之词。一旦一个社会80%的人开始抢劫，不事生产，整个欧洲希腊五猪的崩溃，也就不可避免了。

七）结语

写这篇的目的，是要告诉各位，我们经历的是二个战场。

一个是文的。资产的涨跌起伏，买进卖出差价赚钱，光明又干净。

一个是武的。对权力的争夺，对政府游说影响力的攻击和反击，SOV争抢。

这个战场污秽而又血腥，但你绝对不可以对此视而不见。我以前有一篇《有利益的地方，就有犯规》建议可以看一看。[1]

一旦你赚了钱，就一定有人不守规则。就一定有人想掀桌子重来，或者凭拳头说话。

与其斯斯文文地和人家讲道理，受欺负被掠夺，你不如；

A) 在"武"的战场上也获得胜利，论拳头也是你赢；或者

B) 用更深的老谋深算，从一开始就想到出千的可能，并提前加以陷阱。

如果你不是红二代的话，A）的方法通常对你来说很难。所以普通人要做的就是B，提前把所有丑恶和掠夺都想在心里。并在每一步的计划中，做好预算量。

（[email protected],2015年4月10日子夜）

篇尾几句闲话：

人心浮躁。理论基础的事情，总没有人听。

"生产""生产与抢劫""抢劫"，这是极为关键的三篇。分别是经济学，政治经济学，政治学的总纲。用任何话语来形容这三篇，都不为过。

从这三篇开始，衍生衍化，可以说出无数的道理。洋洋洒洒，把整个社会科学，都能包容进去。塑三观，毁三观，对你整个世界观的构建，可以说是关键性的骨干。

可是对于绝大多数庸庸碌碌的"庸人"。他们宁可听一些枝末细节的技巧。哪怕能帮他们赚上几千元现金，就心满意足。好比同期写的"贷款选择的精算法"，其含金量完全无法和这三篇相比。但是阅读量和转发量却大大超前，几乎是150%的比例。

我们是一个很务实的微信号。对人心不想作以评价。大道只渡有缘人。所以我们接下来会缓一下，不写理论基础性的东西，而写一些很小儿科的弱智文章，譬如"公积金新政影响精算法"。

事实上，要不是后面的大纲，有很长的篇幅讲到"宏观调控"。我连这三篇都懒得写。

[1]《有利益的地方，就有犯规》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=22831

政治学第二定律 #72

yevon_ou [水库论坛] 2016-08-01

经济学第二定律 #72

[[1]]

经济学第一定律：dT > 0

经济学第二定律：市场创造一切，除了市场本身。

 

 

一）经济学第一定律

 

经济学第一定律，是dT > 0

意思就是"交易产生财富"。

 

 

当年英王质疑Adam Smith的《国富论》。英王问："经济学家一不耕地，二不织布。如何敢妄言使得国家大富"。

亚当·史密斯的回答是："交易产生财富，交易产生十倍财富"。

 

好比一个苹果换一个梨，国家的财富立刻就增加了。

沙漠国家的石油换泰国的大米，财富增加无数倍。

 

 

对于经济学的辨析，经济学"第一定律"就已经够用了。从头到尾，它已经足够解释一切所有问题。

  • 交易越多越好。

  • 交易越多，国家越富。

  • 君王应该以增加交易为己任。

 

一项政策的好与坏，只要套到"增加交易"的套路里，立刻可以判断对错。

  • "限购"是好与坏。张三和李四商量好了交易，非得被禁止。非得卖给出价更低的王五。这就是剥削，就是生产力的破坏。

 

  • "禁止童工"，这使得童工和雇主间的"交易"无法完成。童工们只有过上没有工作更悲惨的命运。

 

  • "保护孕妇"。这使得妇女和雇主签订一份"自由解雇"的交易无法完成。使得dT<0，妇女们的处境更为悲惨。
  • "最低工资法"。这使得求职人员和雇主签订5元/小时的廉价合同无法完成。dT<0，交易减少。求职者们更加失业。

 

  • "网约车管理条例"。只要消费者自愿和Didi打车达成协议，这就不需要政府来"规范"。规范的结果，只能使得dT<0，交易更加减少。社会更加贫穷。

 

 

诸如此类，dT > 0 (T代表交易)是一条异常强大的公式。堪比物理学界的"能量守恒定律"。

任何经济政策，把dT>0代进去，真伪立辨。

 

 

 

二）经济学第二定律

 

经济学第二定律说的是"市场创造一切，除了市场本身"。

因为"第一定律"还有一个bug，它可以包容一切，除了一样东西："暴力"。

 

 

那么，为什么我们要把"暴力"单独抽出来讲呢。

它有什么特别的逻辑或者哲学上的意义。

以致于和电信业，钢铁业，航运业，保险业等诸多行业不同。你要单独把"安保业"抽出来，并提取到如此高的地位呢。

 

 

因为他涉及到一个至关重要的逻辑地位：

  • 任何交易行为，都是AB双方都满意。

  • 任何暴力行为，肯定是A满意，B不满意。

 

无论电信业，钢铁业，航运业，保险业，纺织业，建筑业等一切行业。他们的行为均符合"双方满意"的特征。

任何商业契约的签订，前提都是双方签字。

 

唯有"暴力"是特例。暴力行为的特征，是仅有一方满意。

A高兴，B不高兴。

 

 

而为什么这件事如此之重要呢。我们看回《国富论》。

国富论中说，如果一项交易完成，AB双方均满意。则AB双方的"福祉"均有所增加。

整个国家因为而变得更富裕。

 

请注意，这里是一个"不变量"。如果你紧紧抓住"福祉"这一个概念的话，则每一次交易完成，他是永远增长的。

交易越多，国家越富。交易极多，国家极富。

天下第一。

 

 

而另一方面，抢劫的结果，他是A的福祉增加。

B的福祉减少。

 

而且我们可以严格证明，B减少的，肯定比A增加的更多。

因为否则的话，AB双方就可以达成"交易"共赢。他们之间就不需要抢劫了。

 

所以"暴力"的每一次行为，都导致国家总财富的减少。

抢劫越多，国家越穷。抢劫无数多，国家无尽穷。

 

 

如果我们纵观21cn世界民族之林，我们需要惊讶的，并不是为什么会有OECD之类的富国。白人们为什么会如此富裕。

我们真正惊讶的，是[世界上为什么会有穷国！]

 

因为人类几乎所有的初级科技树，例如化肥，农药，煤炭，水力，电力，这些科技树都是完全公开的。机器都是随便买卖的。

如果你要借钱，国际利率都快低过0%了。

你真正需要惊讶的，是这世界怎么还会饿死人！

 

 

而饿死人的关键，在于那些国家，无法控制"抢劫"。

抢劫是市场的大前提。抢劫所到之处，市场荡然无存。生产无法存在。

 

也就是说，

人民会自己产生财富。你只要袖手旁观站在旁边看着。类似于道家的"无为"。市场自然会象下金蛋一样；

咕噜咕噜把所有的衣食住行，冰箱洗衣机DVD小轿车弹簧床电饭煲智能手机都给你生产出来。

而真正可怕的，是"没有市场"。

 

 

假设有一批强盗，在Walmart超市门口守着。

只要这片肥沃的麦田有任何产出，流氓土匪就象闻到腐肉一样地冲进去，将货架上的东西抢得干干净净。

那你就会沦为北朝鲜。

 

不要抢劫

不要抢劫

不要抢劫！

 

 

 

三）政治权力

 

美国人把选举权，称之为"First Right"。

所谓"第一权力"，不是拥有土地的权力，不是拥有股票的权力，而是政治权力。

因为美国人看得很明白，防不住抢，你有再多的钱也没用。

 

 

如果我们仅仅有"经济学第一定律"，所有的人满脑子都是"自由，交易，解放"。

则最终我们的国度，将会成长为类似"老子"描述的："小国寡民，老死不相往来"。

 

几乎在铅笔社所有的无政资者构想中，一个ACC的社会，一定是一个个的小团体。

人们自由自在地生活着，田园牧歌，构成松散的联系。

 

 

而在现实生活中，这样的图景一天都没有发生过。甚至永远也不可能发生。

发生于2014年的铅笔社大分裂。起源就是李子旸和其他无政资的争执。

李子旸坚持认为政府是必须的。

而其他无政资们则嘲笑小政府最终会沦为大政府。你这是自取灭亡。

 

 

在这件事上，我支持李子旸老师。

因为有一个非常尖锐的问题，其他所有的ACC们都无法回答，"一旦国家遭遇入侵怎么办"。

你不能假设所有人都是君子。这个世界上，一定会有小人。

 

 

 

对于那些"绝对的自由主义者"，他们构思的社会是小国寡民。最多数千人一个的社团。生产力倒是极大丰盛。

没有常备兵，只有民兵。

可是如果你遭遇外敌入侵怎么办。敌人生产力可能没你高，可人家聚集起30000人你怎么办。

 

对于谭叔等无政资的回答，他们是："哈哈，小国寡民这的确是无政资的一个弱点"。

哈哈你个头啊！严肃点，这是要死人的。

 

文明的博弈，极端残酷。是整个整个民族的灭绝，几千万人头落地。

对于如此严肃的基础性疑问研究，怎么可以采取"哈哈"的姿态。绕不过去，你就是错误的一方。

 

 

"市场创造一切，除了市场本身"。

你一个市场再如何繁荣昌盛。再如何物产富饶。

可如果蛮族的骑兵就在城外，野蛮人的马刀在头顶盘旋。他们诅咒着杀进城来抢光你的物资，杀光你的族人，异教徒统统上火刑柱。

这个时候，你还能坚持"无政资优越性"么。

 

 

"市场创造一切，除了市场本身"。

"暴力"这个元素，[你必须单独抽出来处理]。暴力不可以交给市场，因为暴力和市场是不兼容的。暴力也无法被纳入方程式中。

 

 

当城外拥有几千名蛮族骑兵时，你也必须建立一支自卫队。人数也需要是几千人，至少不能低过蛮族的战斗力。

当城外有几万名蛮族骑兵时，你也必须建立一支自卫队。人数不能低于几万人，不能低于蛮族的战斗力。

 

当门外是一个庞大的蛮族帝国时，你也必须建立一个帝国。你必须要拥有几百万的军队，非此不能对抗"邪恶帝国"。

你设想一下，假如你家门口是俄罗斯，日本之类好战而且野心勃勃的帝国。北极熊恨不得每一刻把你撕得粉碎。

 

这个时候，那群"无政资"还在妄谈"小国寡民"。还在妄想将每一个公用组织控制在几千人的规模。

岂不是痴人说梦。

 

你必须也建立起一个帝国。而且武力值不能比俄罗斯，日本低。

这样才能保护国疆。

 

 

当然，任何一个"大型"公有机构的建立，必将不可避免的导致腐败，浪费，生产力的极大扭曲。而且国家更大的罪恶，会向内掠夺。

但是，世上岂有免费的自由！

 

那些生活在糖和蜜的一代人，以为"平等，公平，法制"的交易环境会永远存在。

以为市场永远存在。

以为你永远处处是"海底捞"般的笑脸服务，跪式服务。

那又是何等的幼稚，拿衣服！

 

 

市场从来不会天生存在，从来不会。

市场唯一不能创造的，是市场本身。

当我们享受着市场的一切优点时，是因为有人扛着枪，在捍卫着国防!

当你没有国防时，你也就没有市场。

 

 

市场从来都不是免费的。

当你享受着市场的一切好处时，你必须额外掏出钱来，来维护他的"国防费"。

这笔钱千万不能省。

吃小亏赚大便宜。

 

 

北宋的士大夫们，勾心斗角。结果金兵杀进汴梁城，不管你几朝文墨，统统掳为奴隶。

明末的东林党们，勾心斗角。崇祯哭诉国家无兵无粮。等李自成杀进城来，所有的大户统统成为了羊羔。

 

 

 

四）昂贵开支

 

我一直反对铅笔社的谭叔。在我看来，他就是"小家子气"。

因为国防的原因，我们必须组织强大的政府。因为大型的政府，必然有大型的浪费。

谭叔在那里痛心疾首，整天掰着指头算，这又浪费了多少，那又浪费了多少。

这笔钱一定得花。不论汴梁城的长老们，花掉了多少钱，总比金兵入城要好。

 

 

第二次布匿战争，坎尼惨败之后，罗马元老院全部元老，捐出自住不动产之外的一切财产。

罗马因此组建一批新军团，百折不饶。

我想，这就是罗马文明之后走向极盛的原因吧。

 

 

我们将"最终暴力"视为一种无法纳入方程式的元素。必须另列计算。

因为"暴力"的存在，必然无法做到彻底的100%的市场化，必然无法做到绝对的"生产效率最大"。

但这还是值得。我还是支持爱国主义，还是支持强大国家。哪怕有时候会导致生产力损失。

完美主义是种病，得治!

 

 

照着这个思路推下去，前二天有人提出了一个问题。"川普赢，还是圣婆赢，对中国更有利"。

Hillary赢的话，美国基本上就是完蛋了。会沦为一个拉美化国家，中国也会失去进出口贸易伙伴。

川普赢的话，美国可以续命。中美贸易可以进一步发展。但是很多人对美帝心怀有敌意。

 

我的回答是："看美国是不是我们的敌人，会不会以武力进攻中国"。

如果美国不可能以武力进攻中国的话，那我希望美国一天天好起来。因为贸易伙伴活得越好，中国也就活得越好。

我希望Trump赢。

 

（也希望Hillary去俄罗斯当总统）

 

 

同样道理，政府有时候会干预国际贸易。有些东西可以出口，有些东西不允许进口。

如果按照"100%纯粹自由主义"的观点，任何贸易都不应该阻止，任何贸易都应该鼓励。

 

但是考虑到"暴力不能包纳进市场经济"。长期以来我一直思索一个问题："打仗的时候，能不能卖给敌军炮弹"。

 

答案是不能。所以和我们交战的国家，应该部分停止贸易。

对我们敌意的国家，应该限制贸易。[[2]]

 

 

 

五）经济学第三定律

 

铅笔社谭叔之流，属于脑子僵化，我甚至都怀疑他如此自傲，以致于再也听不进新的知识。

 

当见识了"经济学第二定律"之后，他肯定又会回答："暴力也可以市场化，镇政府可以自由选择警察公司"之类妄语。

拜托，我们谈论的是军队。不是警察好么。

 

最终暴力无法被替换，也不可能被包含到"市场"概念中去。

这是经济学第三定律的内容。有空再讲。

 

 

（[email protected],2016年8月1日晚）

 

 

 

 

[1]备注：本文因看了铅笔社李子旸《为爱国主义平反》有感而发。可以推荐延伸阅读：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NzA0NjA0MA==&mid=2650741769&idx=1&sn=aba31acea8013933c6f240595239808c&scene=0&pass_ticket=x688q2ffQrMflDr14J%2Fs%2B0nZBLakLK1FlnOoxiQ8tSbjN4i1OPYbmt3Rpzzzr2l7#rd

[2]以上纳入国防预算。国防预算不能无限量超支。

政治学第三定律 #75

yevon_ou [水库论坛] 2016-08-02

经济学第三定律 #75

经济学第一定律：dT > 0

经济学第二定律：市场创造一切，除了市场本身

经济学第三定律：R≠0

 

暴力永不为零。

 

 

一）人民警察

 

《经济学第二定律》写完之后，无政资们立刻就跳出来了。

 

他们纷纷指责，"暴力"也是可以被包容在"市场"之内的。

典型的例子，譬如乔治亚州西部的小镇，"警察业"完全是民营的，收费少，效率高。

 

在漫长的历史中，"警察"是晚于政府出现的。差不多到19世纪才开始有现代意义的警察局。

而美国的大部分地区，英国部分地区，"警察局"迄今仍然是民营的。和皇粮没有任何关系。

这充分说明了"暴力"也可以由市场选择。达到配置最优化。

 

 

无政资聚集了一群书生。当他们"书生意气"达到最顶峰时，你只要问他们一个问题就可以了；

 

年迈的镇长踩着厚厚的积雪，推开警察局的大门。

面对着整整一屋子武装到牙齿的精锐战士，霰弹枪，榴弹枪，机关枪，剃短发的毛头小伙子。

镇长咳嗽着，对警察局长说："经镇议会讨论，我们对你过去4年的成绩不满意。费用高效率差而且还和黑帮有勾结"。

"我们决定换掉你"。

警察局长玩着枪，挺了挺大肚子，"可是，老子拒绝呢"！

 

 

当你合同期满。镇议会对警察组织不满意，决定开除他们时；

警察局长拒绝，你怎么办？

 

在谭叔那群没脑子的书生中，他们似乎从来没有想过这个问题。

整个世界纯情如小白兔，从来没有恶人和坏人。

 

 

 

二）更大流氓

 

怎么办，该怎么办?

 

在今天现实世界，例如美国西部，英国中部，那些使用"民营警察"公司的镇上，似乎从来不用担心这个问题。

镇长花白胡子走进警察局，只要一句话，警察局长当天晚上就乖乖地卷铺盖走人。

 

 

为什么，问题的核心，在于镇长手里有一部电话。

"喂喂喂，省里么......"

 

如果警察局长不听县处干部的话，那还了得。这是违反党纪的事！

省政府立刻会入手干预。

别看你一个警察局有几把霰弹枪，省政府真的派一个连精兵过来。马上碾压得粉碎。

所以警察局长很识相，乖乖卷铺盖绝不敢违抗。

 

 

"听话"的原因，"识相"的原因，"市场化"的原因，

警察服务之所以可以包纳在"市场"框架之内，

并不是市场本身的力量，而是"更大暴力"的力量。

 

换言之，只要省政府武装力量存在。你就可以放心地在每一个地级市搞"警察局民营化"。

 

 

 

三）最终暴力

 

但是，这个问题是无解的。递归的。

 

 

有市场化的地方，就意味着效率，意味着文明，意味着伦理。

"镇村级"警察局你可以外包，警察系统可以兢兢业业全面市场化高效率。那是因为有省级机关的武装力量压着。

 

"省"级的武装力量你也可以外包。甚至连地方"警备司令部"你都可以外包。如果一些二线卫戎军团仅仅是为了守护地方治安的话，这部分PLA完全可以外包。

 

但是，省级力量不听指挥怎么办。那些开着装甲车自走炮火箭弹的二线部队不听话怎么办。

你还有中央力量。有航母和核弹。

 

 

归根到底，"中央武装"扮演了一个"最终暴力"的角色。

只要圣祖爷还活着，哪个敢乱动一下。

 

 

"暴力市场化"的前提，在于有"更大暴力"压制着。

"主威素重"，没有皇帝，也就没有秩序。

 

 

你设想一下，假如"君位"空缺。中央崩溃。

则全国上下，不知道有几人称王，几人称帝。

随便三五杆枪，占一个小山头。顿时就是一个土皇帝。

你村长去找土匪，说"请警察局长立即退出本村"。

你看看会不会把你打死重伤，挂路灯。

 

 

谭叔等人痴人梦呓的"暴力市场化"，根本就违反最基本的方程式常量。

你外借了一个元"更大暴力"。

你的整体辩论逻辑是彻底失败的。

 

 

 

四）自发式起义

 

接着有人问，"自发式起义"可不可以。

譬如上次和布尔费墨讲到经济学第二定律时，老布问："不需要额外暴力干预，人民自发地起来推翻暴政"。

 

 

这个可以么。理论上是可以的。但在实际上，却是效率极低，甚至完全不能忍受低效的。

 

我们知道，"任何王朝最终总会被推翻"。

蒙古人武功天下无敌。可不到91年就被重新赶回了漠北。

女真人骑射悍勇无双，清朝293年。可是最终仍然是会落幕，总有一天会被推翻。

但是，这个历史进程，是"缓慢无比""成本高昂""效率低下"。

 

 

好比我一窝土匪占领了几个村子。

仁人志士恨得咬牙切齿，"多行不义必自毙"，不行仁政总有一天要垮台。

 

好呀，你告诉我，土匪占领了村子，平均多少年再垮台。

答案是无数无数年，几十年甚至上百年。例如播州杨应龙。

如果没有"外力干预"的话，仅凭"人民"，是万难反抗"军队"的。

 

 

你一个上百万人口的大城，我只要3000精兵，我就可以屠城。

说什么"市场化"。人民在面对军队时，是彻底的软弱无力的。百万人口也打不过3000武装到牙齿的精兵。

 

张献忠在四川屠城，可以把整个四川盆地的人口杀得干干净净。最后四川仅剩下不到10万人口（人类几灭）

你要痴人梦呓什么"市场化"。梦想市场化可以驯服"暴力"这头怪兽。

长期看王朝固然会覆灭。但300年实在太久远了。

 

 

五）君王

 

当最初的时候，国土上往往会存在30~50个大大小小不同的"暴力集团"。如同是AD189年，《三国志》大幕刚刚拉开时的情景。

 

此后，暴力集团互相吞噬，数目越来越少，个体越来越大。

 

最终，"暴力"游戏规则的特征，是他只会留下一个幸存者。并灭掉所有的竞争对手。

被称之为"最终暴力"。一般为该国度的统治者。

 

我们认为R≠0 (R代表抢劫)，也就是"最大最终暴力"不会灭亡。

历史演化的结果，一定是剩下[一个]最大暴力，而不是[毫无暴力]。

如果一个君王，他统一了全国。那么还有谁能将他杀死呢。

 

 

 

"市场创造一切，除了市场本身"。

"暴力所在之处，市场无法存在"。

 

长期以来，ACC无政府资本主义者都在苦苦寻觅一种"绝对的自由经济"。

绝对的市场经济，完全彻底没有抢劫暴力的完美世界。

 

遗憾的是，无论前沿科技如何探索，无政资们始终都拿不出一个合理的政体结构。

如果全国都是那种几千人的"小国寡民"。而没有任何大型的顶层组织存在。

则每一个镇都将面临"警察局长不肯下岗"的悲惨局面。

简直就是一个土匪窝。

 

 

我认为他们完全走错了岔路。正确的道路应该是：

经济学第三定律：暴力无法根除，只能被尽量削减

 

 

你根本就不应该追求一个"完全市场化，完全无暴力"的社会。

你倒不如老老实实地承认，"绝对零度"是根本达不到的。

 

抛弃你那些乌托邦的想法，"暴力集团"互相吞噬，最终肯定会剩下一个"最大最终暴力"。

这是由暴力的本质特性决定的。

你又怎能指望暴力集团为零。

 

 

你还不如换个思路，承认"绝对零度"不可能达到。

世界上一定会有君王。我们唯一指望的，是君王的行动力尽可能地小。

 

君王的人口尽可能地少，君王的组织尽可能地小，君王管的事尽可能的少。

500个家庭的制度，就很不错。

 

 

咦，咦，咦，你这个理论听起来一点都不"完美"嘛。一点都不高大上。无政资都是完美主义者。

通往地狱之路，往往由善心铺就。

一个直面现实，毫不高大上的理论，实践中往往比"圣母心"更好。

 

 

 

六）民主

 

经济学第三定律，暴力无法根除，只能被尽量削减

 

无论如果，美利坚一定会出现一个最强大的"海陆空"三军集团。拥有最强大的最终武力。美国国土上没有任何力量可以和这个组织抗衡。

 

 

小布什有一句非常讨巧的名言，"民主和独载的区别，就是民主把权力[关进了笼子里]"。

 

关进了笼子里，老虎不吃人了？

错，全错。这句话是本质错误的，因为他违背了经济学第三定律。

 

 

既然"最终暴力"无法消除。很多人构想了一种办法，将"最终暴力"交给人民。

"取之于民，用之于民"。

如果我暴力的影响着是全体人民，把我把"权力"交给人民。岂不就是抵消了。

 

美利坚三军将领总司令，集体对议会宣誓效忠。

人民进行"普选"。得票最多民选上台的，就是总统。总统对人民负责，岂不就是"将权力关进笼子里"。

 

 

非常遗憾，这件事情实践的结果，非常糟糕。甚至比全世界大多数的政体制度还要更糟糕。

民主来到这个世界，从头到尾，每一个毛孔都流淌着血和肮脏的东西。

 

 

因为你理论上"民主"是全体人民的代表。

而实际上，"民主"并不是全体人民的代表。民主仅仅是51%的人口代表。

51%和100%，这是本质上的概念性区别。

 

 

你设想一下，假设人口中有30%的人群。这30%人群特别地勤劳，特别的有产出。你可以称呼他们为"白人"。

而"民主"的结果，就是每一次都是70%的人口，抢劫这30%人口。

 

权力并没有被关在了笼子里，权力在外面，在四处吃人。

民主就是51%的人，吃49%的人。

民主扩大了政府规模，它吃人吃得最厉害。

 

 

在一个民主社会中，他的"剥削"远远超出了封建社会，君主制，独裁制。

凡是实行了民主的国家，无一例外遭到了经济停滞，政治混乱，民族灭亡。

 

 

"最终暴力"并不能被消灭，更不能妄想权力可以被关在笼子里。绝对零度不可能达到。

他永远存在，R≠0

正视这一切！

 

 

七）王族之骄傲

 

政府的权力，应该被极大削减。

事实上，《刑法》保留，《民法》《商法》所有的法律，应该被全面废除。 

 

例如《电信法》《邮政法》《保险法》《商业银行法》，所有的法律，都是恶法。

如同我们在《经济学第二定律》中说的，如果是AB都有利的事情，则不需要政府立法。

AB自己会找到协同协作的方法。

 

只有对A有利，对B不利，而且B>A，效率净损失的情况下。你才需要《立法》，才需要强制以法律的行为，规定哪些可以做，哪些不可以做。

所以《商法》的一切法律，全部都应该废除。市场可以创造一切。

 

 

对于"君王"，君王只需要管《刑法》。

君王不需要管造桥铺路，抚育孤老之类毫无意义的事情。

君王有且仅有一个责任，"掌握暴力"。

 

 

 

既然"最终暴力"无法根除，就让它掌握在一个最可靠且最小规模的人的手里。

 

虽然癌细胞依然会扩散，随着时间的推演，政府一定变得越来越大，利益集团一定会越来越大。越来越臃肿，越来越接近帝国晚期。

 

但这已经是俺们能想出的最好的社会制度。

 

 

 

 

（[email protected],2016年8月2日午）

邪恶的媒体 #80

yevon_ou [水库论坛] 2015-04-15

邪恶的媒体 #80

权力导致腐败，绝对的权力导致绝对的腐败。

媒体虽然只有一点点微不足道的权力，却已令他们足够腐败。

一）无冕之王

很久很久以前，当我们第一次听闻启蒙时，我们听说的是：

"媒体是无冕之王，是对权力的监督。他们揭露事实，捍卫正义，每一年无数的新闻媒体人员牺牲在真相的第一线"

当时，我们对"媒体"充满了崇敬。当年轻人痛恨政府的腐败，以及自己"地命海心"烤串涨价时，媒体的形象，益发高大了起来。每每幻想媒体会象白衣骑士，击破这个黑暗的社会，让阳光和温暖洒满大地。

很多年以后，隐隐约约的觉得不对。隐隐约约的觉得不对。

[你们发现逻辑上的悖论，出在了哪里么？]

媒体"正义，光荣，无冕之王"的形象，是谁告诉你的。

哦，是一本杂志。

二）醒悟

媒体"正义，光荣，无冕之王"的形象，是谁告诉你的？

是媒体。

那么，这句话还值得相信么？！

很多很多年以后，我们才从这个大坑里爬出来。好大的一个坑。

那么，媒体的真正面目是什么。

媒体既不正义，也不善良，更不会挺身而出和强权作斗争。揭露真相，披露事实，媒体人对啥毫无兴趣。

除了在电视电影作品中，我们从来看不见《塘鹅暗杀令》之类的媒体英雄。

媒体舞弄事实，引导舆论。编造谎言。奉迎强权，敲诈勒索，见钱眼开，对强权的遏制力几乎为零，却大规模制造谎言。

比较典型的。譬如CCAV2的《经济半小时》。

因为我们本身是做房地产的。我们对这一行了解非常非常之深。在房产这一个狭小范围领域内，几乎一眼就可以看出真伪。

2005年加营业税，这是对市场致命的打击和破坏。而媒体小编给出的标题却是《全国人民喜迎营业税上涨》。

交易成本从2%增长到8%，是对交易量的毁灭性打击。

可到了CCAV2《经济半小时》口中，却变成了成交量极大放大。人群挤满了整个房产交易大厅。

中央领导一看，加税了四倍，交易量还能放大，税收大大滴，龙心大悦。

可你为什么不说真相。真相是5.1开始执行营业税。几乎所有的公民，都暴燎火烧般的赶紧在节前交易掉。交易中心几乎人人都在骂娘。

短暂的高潮过去之后，之后是整整三周，整整21天完全的0交易。创造了房产交易中心寂静岭的奇迹。

媒体人在欺骗了全国人民的同时，又欺骗了高层领导。

一直到2009年时，《经济半小时》再做新一轮的房产宣传高峰。

当时，他找了二个群众演员。介绍他是深圳的"炒楼客"，并摇头晃脑地说"房子呀，是再也不能炒的了"。

拜托，你找群众演员的话，胶鞋不要找一个开裂的好么。

媒体人的邪恶行径，罄竹难书。被抓进去的中央台主管，因为主持"3.15"消费者日，短短几年积聚数亿身家。

每到消费者日，他就向各企业发文。给钱的就唱赞歌，不给钱的就污蔑你泼脏水。什么陷构都可以编造捏出来。

打开卫视，清一色的"老中医"广告，卖保健品和限量版奥运纪念章。近期莆田系和电视台闹翻，丑事掀出一大堆。有兴趣者可以自己去搜索。

媒体不是白天鹅。那么，媒体究竟是什么。

三）邪恶的媒体

权力导致腐败，绝对的权利导致绝对的腐败。

媒体虽然只有一点点微不足道的权力，却已令他们足够腐败。

-----yevon_ou

媒体究竟是什么。

媒体是"人"，一群群活生生有血有肉，有自己利益的人。

媒体人和其他所有人类并无不同，都是追求自我利益的人。都是"理性人"。

你以为媒体人会追求"正义"，会捍卫社会的公理，会和恶势力搏斗。

没有那回的事，纯粹是你自己YY。

媒体究其本质，可以称为"信息贩卖业"。

他们的工作，就是有一大群的人。四处东逛逛，西逛逛。然后看见了第一手的新闻，赶紧发到网上来。

"专门追逐新闻"这也是一门挺细分挺专业的行业。

但是，媒体人往往会搭售私货。在新闻之外，他们还会要搭售评论。

媒体人选择的评论，往往是对他们自身这个"小团体"有利的。他们会精心地选择倾向性的专家，并剪辑选择性的片段。

譬如，"媒体小编"绝大多数都是20~30岁，北漂屌丝，左倾文青粪青，所以他们特别指望"房价大跌"。

当他们选择"评论员专家"时，谢国忠出场的几率就特别地高。谢+易+曹三剑客，哪怕这几位已经声名狼藉臭不可闻。

CCAV2已陷入内部人操纵。可怜[国家公器]，竟沦为一部一族谋私利之物。

更为恶劣的是，或许是教育的缺失，或许是传统精神被破坏。中国的媒体人，比西方媒体人还不如，更少了一阶底线。

在中国的媒体，更下下流的一层，他们还会"伪造新闻"。

有很多时候，许多新闻甚至不再是倾向性的问题。也不是断章取义的问题。

而是彻彻底底的假新闻。整部事实都是假的，都是伪造摆拍出来的。

媒体不是白衣天使，他们是恶魔。

四)对待媒体的态度

我们无事可怨。

如果将媒体视为一个商人，贩卖的商品是"News"。那这本来就是一场平等的买卖。爱买不买。

我们对媒体，并没有额外的道德要求。

我们想说的是，当你购买"媒体"时，多一个心眼。

媒体有可能是在骗你的，有可能在误导你。有可能请的是选择性的嘉宾，有可能甚至都是假新闻。

每一个人都会骗你。包括本id。

虽然水库论坛循循善诱，但我们也是可以被收买的。而且还不贵。

真正能帮助你的，是；

1）认清"邪恶的媒体"这一个事实。

2）学会独立思考。

上水库，毁三观。认清楚媒体这一个谎言和大坑，对你日后重塑三观十分有用。

([email protected]，2015年4月15日晚)

五）补充发言

正当我们将这篇文章，以微信群发发布的时候。我们见到了大象工会的新文章《没有专业的工作》[1]

文中，对新闻工作者推崇备至。并介绍一个合格的新闻工作者，要具备综合的，多方面的学识。包括但不限于机械工程学，物理学，教育学，法律系，历史，文学，社会学.........

不，千万别!

千万不要，千万不要让我们的"媒体小编"成为多方面的全能手。

你一定要搞清楚，媒体究竟是干什么的。

媒体的工作，是"新闻贩卖机"。他们的专业，专注着的，是 "最快拿到新闻"。

和综合化相反，真正的媒体发展方向，应该是"制评分离"。

媒体，你就是发掘，公布，分享新闻的。新闻的质量决定你的一切。

不要，不要，千万不要试图于"评论"。

我们见到了充分的惨剧。媒体小编致力于"评论社会"，妄图想要"改变社会"。

他们并不擅长做这事。同样一个经济现象，在三脚猫手里的分析，和专家手里的分析截然不同。

譬如说，媒体小编长期以来，以为"房价太贵祸国殃民"。他们所做的事，就是持之以恒"鞭打房价痛斥暴利"。

这样做的结果，和他们预料的正好相反。

因为觉得房价会下跌，生产商放缓了建造的步伐。购房者却被一再耽误。最终导致整个社会的房子更少，房价更高。

经济学是一门高深的科学。不是这些三脚猫的"小编"们，凭借着一腔热血可以评论的。同样道理，相信工程机械，水坝设计，环保方案，核能电力，等等学科，也不是这些三脚猫文科生所能够评论的。

每一个人都应该做他专注的事情。"制评分离"才是未来发展的方向。

媒体人所具有的最重要能力，就是传播[事实]。除此之外，你们什么也不要添加。

至于评论，闭嘴吧。滚远点。

[1]《没有专业的工作》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NzQwNjcyMQ==&mid=212476237&idx=1&sn=62caf8257ad62d538cd6fc260bf9a297&scene=1&key=1936e2bc22c2ceb53bd3590224c77c86c0b351d2c76bc1f5c9588724e0000d962f3b95ec679f8371a8bc45fd905db4d3&ascene=1&uin=NDkyMjg2OTM1&devicetype=webwx&version=70000001&pass_ticket=hsyMXT0x1nsSTZdxzMGSK81pxYPQX%2FH7DZr8qAC2bknNtRST0s%2B0N0Nu7sgkCGoC

回报率的真相 #90

yevon_ou [水库论坛] 2015-05-08

回报率的真相 #90

接下来，我们要花几篇的篇幅，简单讲一下回报率。包括《回报率的真相》《你赚我息，我赚你本》《万世不移的财富》，主要讲一下"富者恒贫""多核""砖本位""末业逐之，本业守之"等道理。

这些都是很浅显的道理。但是长期的毒教育，使得很多人一开始就错了。

  1. 回报率有多高

回报率能有多高。如果给你人民币10000元，经过一年的运作，你能赚到多少钱？

如果这是课堂上老师出给你的试题；

那么，请把考卷砸到她脸上去。

并告诉她，"老师，题目错了"。

世界上最赚钱的生意，据说是爆米花。据业内人士透露，成本是"万分之八"。

也就是说，你一包售价12元的爆米花，成本大约是0.01元。

八元到一万元，1000多倍的利润。爆米花可能是世界上毛利率最高的产品了。

如果你想拿点钱来投资的话，你是否要考虑，摆个摊卖爆米花呢。

答案是No~No~No，爆米花是一项利润微薄的生意。从来没见过人靠卖爆米花而致富。1000多倍的"回报"似乎也没什么用。

那么问题出在哪呢。

问题出在了其他环节。

你摆一个档位，至少需要有1个人看着。自动售卖爆米花机还没被发明。而一个人，就是一个Manhour成本摆在那里。

同一时段，同一条街上的消费者是有限的。1小时内能卖掉的包数也是有限的。也就是你的营业额有上限。再增加就要投放广告。

二）小生意

我们一直接受着毒教育。从小到大受的教育就是"张三想要摆摊去做小生意，可是缺乏本钱启动资金。通过借款，他成功开业。这借贷的钱就是[投资利息]"。

这句话从根本上就错了。

因为他显示的是"金钱万能"。好像你做生意最关键主要是需要资金，金钱统治世界似的。

真实的世界，完全不是这样的。

如我们前面所述的爆米花的例子。在这个例子中，"成本"是完全忽略不计的。就是一勺米，最多再加一点点糖精。

在卖爆米花的例子中，真正需要的资源，是卖爆米花的"人"，和"市场"。

同样的道理，我们也可以举一个开饭店的例子。

假设有一个非常高明的厨师。他准备出来创业。那么，他开了一家小长安，有8张桌子，生意非常好，投资10万元每个月可以赚10万元。

回报率1200%

这个时候，如果该厨子想扩张，想在隔壁开一家分店。他再投资10万元。回报能有多少呢。

答案是根本到不了每月10万。甚至有可能亏损。

为什么呢。因为你这家饭店可以赚钱的基础。是你这个厨师本人，以及这条街上的客流。

你厨师本人优秀又出色。可以给8张桌子烧饭。每月10W的利润中，可能有4~5W根本就是你本人的工资。

而整条街上的人流客流是有限的。开第一家时可能有天时地利人和。但接着开第二家，客人就不够用了。

在上面这二个情况中，我们讲述的其实是一个再简单不过的道理。

"要赚钱，需要的是方方面面的资源。其中包括：资金，人力，市场，机遇，特色原材料，运输能力，仓储能力，过海关能力，沟通工商能力........."

哦，可能这话讲得太学术味了。我们直接转化成"炒房"行业的切口来说;

"想要炒一套房子，你需要多种多样的能力。包括但不限于：资金，房票，破限购，破限贷，信用卡，主贷人名额，打滚对象，拆借对象，过桥对象，心力交瘁......"

  1. 战略投资人

卖爆米花的，开第一个档口容易。但不容易赚第二个档口。

开饭店的，自己掌柜的第一家饭店容易。但不容易开第二家分店。

这个就是社会现实。当你生意加倍时，你并不仅仅是 "资金量"加倍。而是所有的资源都必须要加倍。

当你有二家门店时，你就必需有二倍的管理成本，防止员工偷鸡摸狗。

当你有二家门店时，你就必需有二个优异的厨师，这常常需要运气，双倍运气。

更让人绝望是，当门店进一步增加时，甚至还会迸发新一级管理层级。

我们平时谈论的"回报率"，其实并不是真正意义上的回报率。

真正的回报率，是指一个人"人力和物力"都有了，市场和经验都有了。99项资源都有了，只需要加一把火，创业就可以大展宏图，就可以鹏飞千里。

这样的情况，一笔资金投下去，可以有300~10000%的回报率。甚至十几万变几百万，厚积而勃发。

但是现代人谈论的回报率，往往不涉及到企业经营管理。甚至也不涉及到人脉资源供给。

现代人谈论的"回报率"，讲的是我拿一笔钱，交给数千公里外一个不认识的银行储蓄。或者某个基金经理人投资公开市场。

这样的投资，我们称之为Mass Market.

通俗点说，全身心全方位的资源投入的，我们可以称之为"战略投资人"。

而纯粹给你一笔钱，其他什么事都不管的。我们称之为"财务投资人"。

财务投资人的Mass Market回报是很低的。在PE界也没有地位。

四)财务投资人

财务投资人，指的是我纯粹出一笔钱，其他什么事也不管。而要求回报。

在中国，99%的老百姓是财务投资人。

100%的纯屌丝都是财务性投资人。

对于财务投资人，他们投资的市场叫做Mass Market。因为所有人都是提供完全相同没有区别的产品："现金"。所以他们的回报也很低。

财务投资者，无外乎几种选择，银行存款、买股票、买基金、买理财产品、买无脑大路货房子。

基本上问问老一辈父母，他们有些什么投资渠道。你就知道"财务投资人"可以干什么了。

财务投资者是一个充分竞争的市场。所以回报都很低。除去运气因素，均质化不过3~5%的年回报。

因为投资是一种"多种资源"一起上才能干成的事。而缺钱是指"99种资源有了，就缺1味"的状况。

所以"纯财务投资"的回报，远远低于社会平均回报。这也是必然的，公平的。

五)如何理财

如何理财；

理财的关键，是要全身心的投入！！

你要调动你全部的资源，99种资源一起投入，将各种各样广义的"资源"捏成一股合力。从而制造出远远超出常人的宝箱。

至于这个"宝箱"是什么。每个人的答案不同。有的人费尽心机拍好了领导马屁，有的人钓到了金龟婿，有的人开创了企业，有的人靠关系赚了钱。

但他们的共同点是，"竭尽全力去做"。调集所有一切资源，把事情做到极致。

而与此相对应的一种人生态度，则是"消极的，懒散的，怯懦的，逃避的"。他们下班回到家之后，最好和外界谁也不要接触。

这些人把资金交给了千里之外的陌生人去打理。既不关心，也不争取。

对于身边其他"隐性"的资源，他们调动利用率为零。

然后他们在那里哭天怨地，抱怨投资回报率为什么这么地低。抱怨持之以恒的匮乏，和附骨之蛆的贫穷。

我呸，你们不穷，才真是没天理了。

（[email protected],2015年5月8日午）

你赚我息，我赚你本 #100

yevon_ou [水库论坛] 2011-01-02

你赚我息，我赚你本 #100

《你赚我息，我赚你本》是东北的一句术语。其本意是东北的一些工商界，对银行业人士说的。东北地区银行坏账，历来占全中国之冠。放款给东北人，人家一开始就打着《你赚我息，我赚你本》的主意。

今天我们引用这个词语，是因为四天之前2010.12.25，中国人民银行宣布加息。不让房奴们过一个安安心心的耶诞节。

加息之后，话题自然不少，一一展开。

一）理财产品

　　

　　央行加息之后，第一个引起我们注意的，是LIBA网上一个帖子，《央行刚刚宣布加息啦！200万元居家过日子家庭理财大PK！！！》[1]

　　这个帖子中，作者开门见山地提出一个问题："央行刚刚宣布加息了，侬现在是用200万元买套房子回来收收房租费好，还是放到银行里存个定期切切利息好！！！"

　　

　　

　　在此后的三页多回帖中，跟贴者用了绝大多数的篇幅，计算了各种理财产品的回报率，股市债市期市黄金市场包括存银行打新股。一般来说，目前的房产收租回报率已经跌破至2%（上海地区），而银行仅定存就有2.75%。从"回报率"讲房产跑不过绝大多数的现金产品。

　　但这就是我们要讲的问题，"你赚我息，我赚你本"。

　　

　　

　　假设你有100W元，存在银行里打新股。一年之后，银行给了你5%的回报，拿到5元钱现金。请问你的回报是多少？绝大多数的人，会毫不犹豫地说，5%。

　　错了，这就是一个思路的盲点。因为我们只看到了"收益"，没有看到"损失"。

　　

　　

　　我们是拿到了5元钱"投资回报"没错；但问题是，等我们回头看看口袋，看看兜里的本金，我们的100元还在不在？很多人会说"在"，100元好好地摆放在银行里。

　　错了，你的100元已经不在了。西元2010A.D.银行里的100元，已经不是2009A.D的100元。现在的100元，已经买到一年之前同样多的大米，油料，猪肉，木材，铁矿，汽油，钟点工工资..................

　　

　　

　　如果我们仔细保护兜里，我们会发现，随着我们获取5元钱"投资收益"时，我们的本金正在飞快地流逝着。《你赚我息，我赚你本》，如果仔细计算投资回报率，这一年来或许都是负的。

　　

　　

　　二）真实回报

　　

　　真正的"回报"，应该怎么计算呢。简单一点，今年我给你100克的黄金GOLD，明年你还给我105克。这就是5%的回报。这是"金本位"。

　　或者说，今年我给你100个鸡蛋，明年你还给我105个鸡蛋，这就是5%的回报。或者说"鸡蛋本位"。

　　再或者，今年我给你100头牛，明年你还给我105头牛，这就是5%的回报。"牛本位"。

　　

　　

　　"金本位"和"鸡蛋本位"并没有区别。他们都是"实物"。虽然鸡蛋并不代表一切，但它的确是我们日常最常用的食品。只有"实物本位"，才是真回报！

　　

　　

　　好了，回到我们以前的问题。现在银行加息了，推销的一些信托理财产品，都已经有了3~4%的回报率。请问200W是买一套房子收租，还是购买一些银行理财产品更划算？

　　我们要问的问题是，你的"本金"是以什么方式存在的？

　　

　　

　　譬如现在若有一款理财产品，存入100g黄金，一年之后，可以获得5克黄金的利息。哪怕甚至仅仅获得"相当于"5克黄金的1400元人民币现金（按黄金280元/克）。

　　那么，我们肯定毫不犹豫，这一款理财产品，将会是迄今市面上最最最优秀的高回报产品。

　　

　　

　　为什么，因为他的"本金"是保障的。我存入的100克黄金，一年后拿出来的仍然是100克黄金。利息是小头，其实我们还不是太在意了。

　　而现在的理财产品呢，他其实是"不保本"的。

　　这和一些"老阿姨"的常识相悖。虽然阿姨们常以为存银行是最保险的。我今天存入的100元纸币，明年仍然是100元纸币。但具有讽刺意味的，"货币型"资产其实是最不"保本"的。尽管每一个银行理财经理，都会吹嘘得天花乱坠。

　　如果我存入100元"纸币"，一年之后我获得100元纸币，外加5元钱的利息。那其实我是亏损的。因为我的"本金"存在形式是"纸币"。纸币的贬值速度，是一种开口风险，可能大到你完全无法承受，丧失全部的退休金。

　　

　　

　　再说第三种选择，买房子收租金。

　　当买房子的情况下，我每年可以获得约2%的租金，这是不假。可如果我们注意一下，"你赚我息，我赚你本"。当"买房子收租金"的情况下，

　　我们的本金存在形式是"房子"！

　　房子是一种资产，房子虽然也在折旧在贬值，但却是相对缓慢。排一个表的话，应该是黄金〉房子〉谷物〉纸币。

　　

　　

　　房子其本身，因为水泥建筑物的天然折旧，和地段变迁工艺进步，房子本身是会耗散的。但这个速度相对比较慢，我们一般估计在1~2%/年左右。或者说，一套1985年的老公房，其价格大约在附近2005年次新房的65%左右。

　　"买房子收租金"，折旧约2%，租金约2%。其总回报在0%左右。即可以"原汁原味"地保护你的财富，虽不增加，也不减少。当然，名义上"价格"是增值的。但"房子/大饼"，也没涨多少倍。

　　"购买人民币理财产品"，名义上你会有5%~10%的回报，但实际上你的"本金"是人民币形式存在。此本金不断地在缩水，按每年-15%的速度。你的总回报是-10%。每年打9折，二代人归零，万元户变乞丐。

　　"购买100克黄金，每年分红5g黄金"。这个才是真回报，才是真正有5%"回报"的东西。遗憾的是，此类产品，在这个世界上，尚未存在。

　　

　　

　　传说，西元1 A.D那个叫耶稣的男人死的时候，如果留下100个鸡蛋，交给某个投资产品，每年获取5%的回报。到了二千年以后，这袋子鸡蛋连同利滚利，复利滚复利，将可以买下整个地球。

　　耶稣有100个鸡蛋么，有的。

　　老耶能买下整个地球么，他没钱。

　　所以不存在Upto 5%的回报。

　

　

　　

　　三）利息和本金的互动关系　　

　　

　　写到这里，可能有人要问。假如我有100元钱，一年后有5元人民币的利息。那么"利息和本金"，其实都是财富的一种属性，是同一事物的二种参数。　　

　　那么，本金和利息，会不会有联系呢。一项指标的变更，会不会影响到另一项呢。就譬如一个人身高长高了，体重必然增胖。　　　

　　

　　

　　这也是有道理的。最简单的例子，假如我现在有一项非常好的投资，年回报能达到20%。那今天晚上我吃饭的时候就会多想想，咱是不是要减一个菜呢。把烧蹄膀的钱省下来，拿去投资，明年就可以换一碗鱼翅。

　　

　　如果我们用鸡蛋本位，100个鸡蛋，明年归还105个鸡蛋，那我们根本不用考虑这类问题。"回报率"就是5%。

　　

　　如果我们用人民币做计量单位，100元存款，明年获得105元，我们就要想深一层。　　

　　

　　

　　

　　一般来说，在一个"低息平台"逐渐加息至"高息平台"的时候，物价是会下降的。譬如2010年的利率都是2%，而2011年的利率都是4%。那么人们在2011年初就会考虑，今天是不是少吃二个蹄膀，多拿一点钱去投资。2011年1月1日的物价，就会比2010年稍低，譬如说98.5元之类的。

　　

　　所以，在一个"加息周期"中，民众获得的好处是双份的，2011年的实际回报，将会是4%+1.5%物价降幅=5.5%。比2010年的2%回报，足足高上3个半百分点。

　　　　

　　

　　同样道理，从一个"高息平台"减息至"低息平台"的时候，譬如2008年利率是5%，2009年利率是3%。那么2009.1.1的物价就会稍涨。譬如为101.5元。因为人民觉得投资回报这么低，不如拿出来消费。那么2009年存银行的实际回报，将会是3%-物价涨幅1.5%=1.5%。比08年低了许多。　　

　　

　　如果2010年利率是4%，2011年利率还是4%，二者持平呢。

　　

　　那么对于民众来说，不需要调整储蓄习惯，2010年每年吃多少个蹄膀，2011年还是每年吃多少个蹄膀。物价指数变动为0。所以2011年存银行的回报，为4%+0%物价变动=4%。

　　

　　

　　

　　

　　四）2011年实况分析　　

　　

　　回到现实问题，我们知道2010年的利率水平，为一年期存款2.25%。在年尾的时候，加了二次息。　　

　　长篇大论不如实际分析，那么2011年的金融市场，情况会是如何呢。

　　　

　　

　　我们预计，2011年将会有1.08%左右的加息幅度。一年期存款利率，最终逼近4%左右。

　　

　　由于中国90%的储户，由低文化的中老年人组成。利率的上升，必然会使得他们进一步削减消费，增加储蓄。假设这方面的因素，利率增加2%，可以使得物价下跌（少涨）1.5%。　

　　

　　

　　

　　但是，2011年的货币供应量，仍将增加18%。扣除GDP真实增长8%，超发10%。

　　

　　所以2011年的物价，将上涨：+10%-1.5%=+8.5%

　　投资房产+收租-折旧：+10%-1.5%+2.5%-1.5%=9.5%

　　人民币理财产品：4%~5%

　　

　　

　　

　　（[email protected]，其中第四节纯粹是胡说八道,2011年1月2日）

[1]《央行刚刚宣布加息啦！200万元居家过日子家庭理财大PK！！！》http://bbs.libaclub.com/topic.php?forumId=507&topicId=6154225

回报率的误解 #110

yevon_ou [水库论坛] 2015-05-15

回报率的误解 #110

美好的生活，并不在眼前。

一)你赚我息，我赚你本

按照顺序，这一篇应该是写《你赚我息，我赚你本》。

正如我们序言中所说的，水库的文章序列，是基于前十年文章列表整理来的。

旧文章精华而散落无章。我们希望将他们串联起来。

增补维护很多基干。当年雏嫩的文笔加以重写，文章统一到今天的认识高度。

很可惜，《你赚我息，我赚你本》属于那种写得很完善的文章。

复读看了一遍，发现没有更改的地方。

于是我们仅仅将原文转载过来。作为#100 [1]，便不再复述了。

为此，我们在本篇中，会讲述回报率中的另几个话题。几个误解。

二)简介

《你赚我息，我赚你本》是一篇非常重要的文献。几乎建议每一个无知小白们都去看看。

里面说的，"投资回报率"并不是你真正以为的投资回报率。譬如投入100，收回105元，其回报率并不是5%。

按照这个逻辑思路看世界，许许多多的问题都需要改写。

譬如，篱笆傻空们一直在争论的"收租和存银行哪个划算"，又或者是知乎小白的"房价何时崩溃"[2]。

想一想你本金的损失。这些都不再是问题。

同样的逻辑，也可以延伸到股票上面。只不过股票的"本金"计算比较复杂。不同的行业公司，不同的会计准则，需要具体逐单分析。所以就不展开了。

"本金损失"这个逻辑，可以延伸得更广一下。

我们目前的无风险利率，银行理财产品，收益率大致在5%左右。

而全社会的通货膨胀率，纸币增加速度，本金侵蚀速度，在14%。

也就是说，储蓄的回报率，在每年-9%

这推翻了我们一以贯之的常识。从小长辈们就寻寻教育的"钱是有利息的"。

钱是没有利息的！

幸福美好的生活，并不在眼前。生活不会越过越好。

利生利，利滚利，谎言!

同样道理，资本家也是不存在的。根本没有人靠利息获取收益。

整个马克思主义都不存在了。

剩余价值论，阶级斗争论，都不存在了。

每年-9%的利率，其实对富人最为不利。越是有钱的人，受的损害越严重。富人恒贫。

三)富人恒贫

我们从小受的是马克思主义教育。教育的目的，是为了将我们培养成"小兵张嘎"那样既愚蠢又愚忠的革命小将。

为此，我们的教育中，掺杂了许多错误又有害的东西。这是赤裸裸的谎言，对身体无益。也就是我们所谓的"毒教育"。

毒教育的一条，讲"富人越来越有钱，穷人越来越贫穷。阶级斗争不可避免"。

这完全不符合事实。

真实的情况是什么呢。

真实的情况，穷人想要发财，远远比富人容易。

穷人的财富差20倍，可是他的"资源"可能只差2倍。只要把手里的资源整合起来，穷人可以飞快地致富。

在我们上一篇《回报率的真相 #90》中，我们曾经说道；

"当你生意增加一倍时，你并不仅仅是资本金要增加一倍，你是所有的资源都需要增加一倍"。

这是一条非常残酷的铁律。无数的企业倒在了这上面。

中国人的传统教育，总是习惯说"资本回报率"。

其实在99项资源中，资金只是其中的一部分因素。绝不是唯一因素。很多人赚到了第一桶金，觉得自己天下无敌。然后继续按照旧有的路线扩张，于是死得惨不可言。

比较著名的，北方当年有个"红辣椒"堪称餐饮业的奇迹。可是骤兴猝亡。

爱多DVD，国美电器，也算现成的例子。

即使美国的Amazon，当他第一轮扩张后，也遭遇巨大的内部物流困境。困扰了许多年。

我们看教科书，讲"发达国家为了争夺市场，打得不可开交"。

当时懵懵懂懂，不明白"争夺市场"有什么重要。马克思主义明明教我们工人最光荣，生产者是主人，其他全是蛀虫呀。

可是你稍微多懂一些东西，你就会知道，"所有资源翻倍"，瓶颈有多难困难无所不在。

从根本上，我们根本不相信创业板的那些所谓"增长神话"。对于任何一家非互联网企业，他都不可能实现10倍增长。

当你企业大了10倍之后，内部的管理，人士斗争，派系，贪污腐败浪费都会成指数增长。没有一家企业可以保持原来的优秀。

海底捞号称是每培养一个店长，才开一家店。

欧美500强传统的说法是，"一个GM比并购一家分公司更难找"。

这是对的。

言归正传，我们用炒楼业比较能够听得懂的语义重复一遍。

"当你规模增长一倍时，你并不仅仅是资金量增长一倍。而是所有的资源都需要增长一倍。包括但不限于房票，限购资格，主贷人收入证明，信用卡，打滚借钱对象，人力管理精力......"

四)贫富差距

一般来说，哪怕有一些很资深，很优秀的炒房客。且他们在早期的机遇之中，已积攒了原始资金，远远超过了你。甚至是10倍，20倍。

可是哪怕再优秀的"老法师"。他也不可能有20份身份证。

他可能资金是你的20倍，但他并不会是所有资源都20倍。或许连1.5倍都没有。

在这个基础上，进行的竞争，体现为"富人恒贫，穷人恒富"。

路径对了，晚辈要追赶上去。其实是很容易的。

相对差距缩短不可避免，乱拳打死老师傅。

在其他的职场上，生意场上，规则也是类似。真正的富豪，也不能三头六臂，一天也只有24小时。

他的工作时间，工作能量终究是有限的。王健林一天也就能干十件事，相对差距终是能缩小的。

欧美的主流研究中，从来没有"有钱人更加有钱"之类说法。

目前一般的共识，贫富分化和预期寿命有关。

一个国家的人均寿命越是长，则贫富分化得越是厉害。

你与其说"有钱人越来越有钱"不如说"智慧的人变得有钱变得越来越有钱"。

譬如说，你把李嘉诚和食堂里卖包子的王大爷放在一起。

1岁的时候，二个人都是赤贫。财富打和。

10岁的时候，李嘉诚在摆摊卖小商品，王大爷学徒做包子。差距不大。

20岁时，李嘉诚开始创业做塑料花。王大爷还是卖包子。

40岁时，李嘉诚成了地产大亨。王大爷还是卖包子。

60岁时，李嘉诚进军电信业航运码头金融电力。王大爷还是卖包子

80岁时，李嘉诚构建欧亚帝国。王大爷还是卖包子。

可见，如果寿命永续，李嘉诚可以活800岁的话，二人之间的差距还会拉大。

所以，真正拉大贫富差距的。是"人与人的优秀"。是精英的勤劳与智慧。

资本，就其本身。回报率是越富越低的。

因为配套的资源配不上。

五)资源与瓶颈

讲一句题外话，如何提高资本回报率。

在80286时代，有一款台湾小游戏，给了我非常深刻的印象。它叫做《幸福人生》。

从一开始，你是一个身无分文的屌丝。现金500文，只够买一件破布衣衫。然后去大排档店里打工。

你的文凭为零，经验为零。不能够参与任何高档的工种。

这个游戏的通关。最终你要赚到1亿以上。40岁之前。

如果你持续洗碗的话，每小时50元。你就算打一辈子工，也不过赚个几百万。

在游戏中，你可以去读夜校。混个文凭。譬如到了高中学历以后，可以去应聘警官。一个月收入就达到了30000/台币。

可是即使这样的话，通关的目标还是遥不可及。

最终游戏的玩法是如何呢。就是要不停地换职业。

你在饭店洗碗只不过是升职的前奏曲。等你一攒满夜校学费和经验值，就立刻要改工种为警察。

你在警察工作只不过是序曲。等一攒满原始资金和经验值，就要立刻转职为工程师。

工程师再转职为小店业主，然后是超市业主，最后是大开发商。

游戏戏言，不必当真。我们用炒楼业比较容易听懂的术语再复述一遍。

"如果你要维系发展速度，每年24%，那么你就要更改发展模式Mode。

因为你的资源，并不能和现金一样同步增长。简单外延式的发展方式，逐年速度会越来越慢。

所以你在各个阶段，要不停更改发展方式。每一个阶段，仅仅是为了下一阶段作准备"。

我们将炒楼这件事，分成了筑基，明悟，天诛三个阶段。

其分别对应为，第1套，第6套，第16套。并且划分章节，各有讲述不同。

为什么，因为这其实对应着几种运作模式。

在6套，16套的时候，你会有一个突变。这时候诸多瓶颈，会形成制约。

从下一阶开始，你要换一个做法模式。所谓"晋阶"。

（[email protected]，2015年5月15日午）

[1]《你赚我息，我赚你本》http://bbs.tianya.cn/post-develop-544141-1.shtml

[2]《房价何时崩溃》http://www.zhihu.com/question/19618421

政治学第一定律 #120

yevon_ou [水库论坛] 2015-05-15

万世不移的财富 #120

哪一种财富，才是万世不移的财富？

一）子孙

如果哪一天我不再视事。传承交到了子孙手里。那我对他们的期望值是-2%。

理财收益，一年后100元变成98元。

这样的话，大概经过34年，也就是一代人多一点的样子，财富会削减到50%一半的样子。

经过了一百年，财富会缩减到百分之十。A9变成A8，A8变成A7。呃，好歹还算是个富家翁。

或许有人会哈哈大笑，笑得眼泪都流出来了。说你这和"主流"理财学界完全不符贴啊。

目前的鸡汤大力丸专家，一般都是介绍"12%回报"。每个月定期投数千上万，穷小子最终都能积累成百万富翁。

甚至狗血一点，还有人做Chart是 20%回报的。迷魂汤说只要跟着理财大师尾骥，路人甲也能跻足上流社会。

本篇是回报率的第三篇。在前二篇中，我们已经介绍了回报率的二个重要特性：

1）真实的回报率是负数。利息从未增值

2）越是有钱，回报率越低。

重塑三观，才是你区别于路人甲的重要步骤。

二）败家子的速度

败家子有多快。一般我们认为，20年之内可以将一份家当败光。

首先，我们推荐一篇文章《一位70后的感慨：下半辈子我会陷入贫困吗？》[1]。

值得一提的是，这篇文章看到最后，作者居然是liubeiwozhu，简直膜拜。他写的《一位史前暴君的笔记》[2]是天涯第一流的小说。后来居然无耻的烂尾了。丫的我们手提板砖觅了好几年，总算可以砸出去了。

在中国，我们看到了太多的例子。80年代的万元户，早已烟消云散。不仅仅是云散，而是散了又散了又散，都不知道洗过多少轮了。

"92南巡"，下海的大批企业家，到今天也洗得差不多了。

哪怕2000年时的风流人物，现在也没剩几个。如果没买房子，至今天就是个一千多万定存的寓公。

为什么呢，因为"回报率"是一个严格的负数。很大的负数。

按照一般的估计，无风险利率5%，通胀率14%，财富每年缩水-9%。

以二十年论，一共缩水到-9%^^20^=15%

以前的百分之十五。社会层次自然大大降低。

这还是子孙们比较勤恳老实本分，不赌不玩不折腾的情况下。

如果你要象欧美的那些Upper Class一样生活，上流社会一般的规矩是"每年开销最好不要超过总资产的4%"

如果你按照4%的速度花钱，则缩水的速度还要更快，每年递减-13%

二十年后，你的财富还剩下-13%^^20^=6%

这也就是1973年之后，美国的老派贵族纷纷消亡。"名媛"们都活不下去的原因。新贵取代了世家贵族。

中国人常有一句古话，"富不过三代"。

富为什么不能过三代。你以为大家族的公子们，个个都是纨绔子弟，个个都是吃喝嫖赌么。

这也太小瞧贵族教育了。如此反智思维，实在污辱了簪缨世家的门风。

真正的原因，是因为通货膨胀的洗劫。

如果你生活在一个每年财富自然缩水-10%的时代里。那你是很难保有自己的财富的。尤其是当你规模很大。个人工资所得远远不抵资产损耗。

小白领也有这个问题。小白领存钱的"玻璃天花板"大约是年薪的10倍。PE=10。

一个家族由富豪到富裕，富裕到小康，再到平庸。主要是通货膨胀的不断侵蚀。

就我们所见，没有一个A9家族是纯粹靠吃喝玩乐能把家产花光的。

三）虚拟征税

除了通货膨胀的洗劫，富家子弟还面临一个更不合理的局面。即是"虚拟征税"。

"资本利得税"可能是全世界最不合理的税种。

譬如你一套房子，由100W涨到了300W。

房子还是这个房子。房子本身没有变化，或许还更破旧了一点。

是什么样的力量，促使房子涨价了呢。是通货膨胀，滥发纸币。门口的云吞面由10元/碗，涨到了30元/碗。

仔细算算，房子还是价值一万碗云吞面。

可是在政府的会计报表上，他并不是这样计算的。如果现在你按300W把房子卖掉，政府就会算你"增值+赢利"。

然后你就要交赢利部分的个人所得税。有时候甚至还有惩罚性的累进税。

这导致了非常严重的问题。因为政府其实是针对这"虚拟"的收入进行征税。

而如果你老老实实交税的话，你的财富就切实减少了。

由一万碗云吞面，变成了六千碗。

综合以上各项因素，富人非常非常难以保留自己的财富。富者恒贫，越往上阻力越大。

四）末业和主业

财富传承的另一个话题，是末业与主业。

司马迁说："以末敛之，以本守之"。那么，什么是主业与末业呢。

在投资这个市场中，我们主要看"正和游戏""零和游戏""负和游戏"。

市场上，有很多负和游戏。但大家也一样玩得兴高采烈。

譬如说，最典型的期货市场，彩票市场。

股票其实也算负和。

但是，这并不妨碍这些市场中，将千千万万人的钱财聚集在了一起。并产生一个中大奖的幸运儿。

对于那些千奇百怪，各有活法的人们赚到了钱以后，他们该如何理财呢。

如果你想做长期的基业，想将财富维持到自己的退休余生，想将财富留给你的子孙。

那么，无论你如何掘到第一桶金。你不会持续地把资金留在高风险市场。

你会精心地选择"正和"市场。并挑一个整体回报率最高的市场。将钱放在里面，然后安安心心地去退休。

你可以在高拼搏的赌场里，刀口舔血赚到金币。但是任何人，都不会希望一辈子刀口舔血。

这其中的道理，我们在很久很久之前一篇文章《股市、楼市，财富储藏与黄雀》[3]中写到了。整篇文章并不重要，重要的是最后一句话；

　　"兄弟们，冲啊，到股市捞钱去"　　

　　"股市里赚钱了，赚了钱怎么办"　　

　　"买房子啊"

五)万世不移之财富

好了，扯了这么久，让我们来说说，什么才是万世不移之财富。

1）储蓄，回报率在5%左右。跑输通胀

2）国债，回报率在5%左右。

3）期货，负和游戏

4）股票，负和游戏。参见《股市骗局（二）----- 回报率 #2420》

5）基金，跑输股票

6）混合投资

混合投资是指"股票基金债券，国内/海外"分散投资。这也是目前理财界主流推崇的全球配置概念。

但问题是，混合投资的真实效果，非常非常地差。

全球投资的另一个代名词，则是全球平庸。分散了风险，也分散了收益。你应该精选那些收益最高的市场进行投资，而你[刻意放弃]了这个优势。

换句话说，你全球投资，则组合的总回报，必然非常非常地低。或许不到3%。

这等于是让你患上慢性病。虽然表面上看病人没什么大恙，但年复一年，必死无疑却是必死不可的。

7）贵金属

贵金属有许多坏消息。譬如科技的进步，使得许多粉尘类的矿藏，也可以得以开发。

原本人们要去挖掘专门的金矿。而现在，全球80%的黄金产量，是在挖铜矿的时候，把粉尘类的金元素吸出来。于是产量大增，成本大跌。

但是，这并不是核心性的致命元素。

致命的是，全人类对于黄金的喜爱。有可能一夜之间"轰然崩塌"。

曾经有一段时间，心照不宣而内行人都清楚的，有一项非常好的投资是"出租车牌照"。

你从未在任何书刊杂志上看到过此类介绍。多军大佬们也绝口不提不会和你说这事。对不对。

因为这是真赚钱的行业。保值，增值，硬通货。而且涨得又很快，租金回报率也很高。

但是，Uber象一场旋风。把这一切都毁了。如果说二年前天津黄牛还扎堆囤积牌照，有一整条长长的产业链，无数人和玩法。

而今天，虽然实质并未侵蚀。但牌照已处于"有价无市"的状态。黄牛哪怕给出报价，但也不愿意接货。这行业快走到尽头了。

大家都在质疑"以后还有没有出租车牌照"？这一行完了。

扯得远了。贵金属真正的风险，是全球消费者口味的转变。

8）土地和房产

终于说到了正题。在所有资产中，房地产是比较"正和"的游戏。

房产本身，不容易受到通货膨胀侵蚀。而土地完全不受通胀侵蚀。

相比之下，房产更有一个劣势。房产容易折旧。虽然我们不太明说，但折旧真实存在。大概每年1%左右样子。

不折旧的是土地。可惜土地很难买卖。

但是房地产其本身，仍然是存在有风险的。其一个比较重要的危险，是"市场中心"的转移。

大约1500年前，长安和洛阳，是全中国的核心。是地价最贵的地方。

哪怕1840年之前，江浙的首位城市，还依然是南京。谁会想到上海的崛起。

哪怕再往前推20年，1990年左右，上海的"地段分布"仍然和现在有很大不同。土地贵贱和今天完全不吻合。

持有土地或者房产，仍然是有风险的。最大的风险是地段的转换，好地段变差地段，六朝古都变成二线城市。人口，科技，商业，贸易，每一项重心的转变，都足以将你碾得粉碎。

所以土地与房产，仍不是万世之基业。

五）应对之策

金钱虽不如权力之暴烈，但却更为持久

------ 英国谚语

当我们的读者，满怀期望，希望你讲出"万世之基业"，可是哗啦啦讲了一通，最后却是各有缺点。

那么，最佳答案是什么。

答案是没有答案。根本不存在优质资产。

君不见，多少王朝落幕。多少沧海桑田。昔日王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。

世间如果真正存在"万世不移之财富"。那么英女王就不会试图要继承王位了。

她应该选择继承财富。日子远远滋润得多。

欧洲那么多王室，也不会穷到平均每个皇帝只剩几亿欧元了。

中国古代历朝君王。

如果世间真的存在"永世之财富"。朱洪武的子孙，到今天还在吃皇粮，当贵族。

爱新觉罗，一定是上流社会人数最多一群。

哪怕是当年的王公大臣，只要保有财富，今天长安街得有多少宰相府。住也住不下。

没有的，不可能有人保有财富。社会总的资本"回报率"，是一个负数，而且是一个很大的负数。

唯一能让财富保值增值的，是你的智慧，还有你的勤劳。

也就是说，你活着，通过你来掌舵，可以让财富继续增长。越变越多，每年2N的持续增长。

你挂了，家族的财富增长也就停止了。别相信什么钱生钱的鬼话，能不败就不错了。

我的期望值就是-2%，这样他们一百年后还能剩10%，勉勉强强还算是个缙绅。

哦，说错了。应该是+12%，如果政府不对虚拟收入征税的话。

（[email protected]，2015年5月15日暮）

[1]《一位70后的感慨：下半辈子我会陷入贫困吗？》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5OTc2NzA2MQ==&mid=204016239&idx=7&sn=07adf7efb8653bc8f91e13930d25fbf1&scene=2&from=timeline&isappinstalled=0#rd

[2]《一位史前暴君的笔记》http://bbs.tianya.cn/post-no17-10699-1.shtml

[3]《股市、楼市，财富储藏与黄雀》http://bbs.tianya.cn/post-house-19338-1.shtml

职业炒家（一） #130

yevon_ou [水库论坛] 2015-05-19

职业炒家（一） #130.

职业炒家有多少人，1万人还是10万人。

职业炒家全中国不会超过1000人。

一）听说过，没见过

扯了这么久的准备工作。今天我们说一些大家比较感兴趣的话题。更接近这一行的内幕。

很久很久以前，结识了一个朋友。我让他猜我的工作。

给出的提示是："所有人都听说过，从未有人见到过"。

然后让对方猜。

对方想了很久，从航天技术员，到火山爆发专家，甚至到盗墓的。最后实在猜不出来。

然后我说，我是炒楼的。职业的，职业炒家。

对方大失所望。说"哎，我以为什么高档的工种呢。炒楼的还不是满大街都是"。

哦，满大街都是么。你举几个例子。

许多人会回答说，闻名遐耳的"温州炒房团"。

打开电视，CCAV2播的"炒房内幕"。

再不济，满大街的中介店，中介比米铺多了。这不是炒楼么。

这些话，恰恰说明了职业炒家的稀少。

炒楼是一个被极大误解，甚至完全"不是那么回事"的一个行业。

为此，我们不得不花好几篇的篇幅，详详细把这件事说清楚。

二）平庸

如果你是一个出租车司机，那么你的收入相差会非常大。

因为一个出租车司机每天工作10~12个小时。而前八个小时，都是份子钱。你是为出租车公司在打工。

司机每天能否赚钱，就看剩下这最后2小时。如果拉几次肚子，撞个车，堵个空驶，那一天的收入就泡汤。

这告诉我们一个道理。每一个行业，都有他的"平均利润"。而卓越于平均的，才是你的超额利润。

就像马克思主义说，行业利润率趋向平均。如果你赚"平均利润"，那也就是个苦力钱。

如何才能发大财？超越平均，追求卓越。

你要比平均水准，做得好得多。超出平均的，才是你阶层上升血瓶。

房地产是一个非常好的行业，黄金行业，"正和游戏"。

但是许许多多人在房地产中，却并没有赚到"传说中的一桶金"。

他们或许赚了点钱，当年300W买的联洋，现在涨到了500W。可是就其金额和倍数而言，远远达不到"暴利"。更达不到传说中的高度。

为什么呢，因为他们赚取的是"平均利润"。虽然在房地产这个黄金市场中，平均利润也意味着三五百万的RMB，2~3倍的增值。超过白领一辈子的工资。

可是，这和"专业选手"是不同的。

专业选手的赢利，远远瞠乎你的想象。

职业炒家存在的意义，在于把事情做好。就好比一个优秀的木匠，一个优秀的网球手，一个优秀的基金经理。

在某一个行业做到极致。

三）专业

什么才叫专业。三百六十行，行有行规，术有专攻。

你把炒楼看作是一个行业。则其中的诀窍与技巧，浩瀚如烟海，叹为观止。

我们已经听到了，见到了，经历过了无数次，常见于"炒股者"对炒楼的蔑视；

"炒楼是什么，不就是买进卖出么。一点没有技术含量"。哪像股票高大上。

那你炒股是什么，不也是买进卖出么。

码农学了二手Python，Java，自以为精英了，被人耻笑。

而炒股的满嘴二个CPI，QE，PMI，你以为你很NB。其实你是SB。

傲慢与无知，是你陷入贫穷的直接原因。

买房本身就是一门学问，一门很大的学问。等你意识并承认这一点，才是脱离傻空房奴，转身成为扑克族房东的起点。

那么，为什么从来没有人和你说过"炒楼学"呢。

因为这一行你学不到。学校里不教。心灵鸡汤的书店里也买不到。当你找到水库论坛之前，你或许都不知道这事可以归纳成篇。

一个原因，"炒楼学"的书籍在中国注定无法出版。政府不喜欢。

另一个原因，则是"职业炒家"的稀少。因为职业炒家人数太为稀少，所以没有人可以总结出经验。因为人数稀少，所以更没有人出书。

四）职业炒家

前一阵子，一个非常熟的中介，喝茶聊天时说，认识你这样的客户真是三生有幸。

为什么呢，因为中介这个行业，有一个很重要的特征："没有回头客"。

营销学上说，越是回头客多的地方，越是热情周到。譬如每周必去的沃尔玛。

而越是流动性大游客多的地方，一次性服务态度越差。譬如火车站，旅游景点。

许许多多人投诉中介，绝大多数的人对中介印象都不大好。

因为中介是一个完全"没有回头客"的行业。

尤其是在房屋买卖这一块，谁会"过了三个月"又回头找你再买一套呢。

对于绝大多数的人来说，"买卖房屋"这种事，是以"代"为计算的。

一个家庭，往往整一代人，才会买一次住宅。

你的父母买一次，你们小二口买一次。

很少有人意识到，这其中资源的丧失。

因为买卖房屋，本身是会增加"经验值"的。

你想买房。去哪里找的房源。一手开发商还是二手中介。

国家的政策法规如何，限购和限贷有什么要求。

房型哪一种好，地段哪个有升值潜力。

中介有什么猫腻，有什么骗术。

交易流程需要哪些手续，注意哪些资料。

这些事情一件件做起来，每件事都要折腾掉你不少精力。等你把整个流程走完，四处询问发帖解答，你也差不多成了半个专家。

可是，然后，然后呢。

然后所有的经验，全部都被废弃了！

马放南山。当你买完这套房子，下一套住宅的购买，可能要到10年，甚至20年以后。到时候大环境小环境，办事的人和联络条线，全都改换掉了。

也就是说，经验没有积累。经验也没有升华。

当你刚开始买房时，你是一个菜鸟。当你买完第一套房时，你还是一个菜鸟。

菜鸟没什么战斗力。

而职业炒家和普通人有什么区别呢。

职业炒家，他买的不是第一套房，而是第10套房，第N套房。

和一般人想象的不同，"买房"里面其实大有诀窍，经验是可以积累的。

而当你经验积累以后，"成本"可以下降20%，"速度"上升20%，敏捷上升20%，内力上升20%，回血速度上升20%。

各项指标提升，战斗力自然大大提高。

于是就形成了良性循环。

职业炒家和普通人的区别，并不在于房子的多少。而在于运作的效率。

有一些温州富太太，买房也是十套八套地买的。可她们并不是职业炒家。

CCAV中报导了许多楼市现象，可那些人也不是职业炒家。事实上，CCAV根本不知道真正的楼市运作是怎样的。媒体人半醋不懂。

五）职业炒家的悖论

上次那个中介继续笑眯眯地和我说，他入行了这么久，为什么就没多见着几个"职业"的呢。

每人每年固定给他开单做生意，他就算半碗铁饭碗捧着了。

而我和他说，"职业炒家"是很难很难见到的。其稀缺的程度，和大马路上撞见一个亿万富翁A9概率差不多。

首先，一个职业炒家，他至少要有5000W的资产。小城市可以稍微放开一点。但底子始终在那。

为什么。因为如果你要成为一个职业炒家，你至少需要 "买卖"过10套房。

有人说，做中介的，每年经手许多套。算不算。

不算。隔行如隔山。中介和炒家其实是完全不沾连的二个行业，甚至没有任何共同处。

这里还牵涉到一个广泛谬误。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的炒家。当你说到家里人做中介时，别人肯定会搭口"哦，那他对房产一定很熟"。甚至会进一步讨教你买房卖房的诀窍。

大错。中介是中介，炒家是炒家。中介完全不懂炒楼。其距离之差远以光年计。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。

因为中介学的是交易。他所做的所有事情，都是促成交易。中介不预测涨跌。

而炒家关心的是价格。你只有实地实战了，只有拿自己钱，拿5000W押在上面，才能感受到心跳的感觉。

才能成长为优秀的交易手。

所以，职业炒家都是很有钱的人。你在马路上见到的概率，绝对不会比普通A9更多。

职业炒家的人数也很少。最早的时候，我们估计全上海大概有1000人。全中国有1万人。

可综合最近的一些信息线索。我们认为"职业炒家"的人数比预想中的还要少得多。全中国可能不足1000人。

这里的"职业"指的是手法，精悍而老练。

另外，我们想说一下职业炒家的悖论。

为什么职业炒家人数这么少，因为他不符合逻辑。

一个人要成为职业炒家，那么他至少要买卖过10套房子。拥有约5000W的资产（小城市3000W）。

可是，如果一个人拥有5000W资产。那么他早干嘛去了。或者说，他怎么会有5000W的？

答案是，之前靠工厂，或者靠实业赚的。

问题就出在这里了。如果一个人靠工厂实业，赚到了第一个5000W。那他在这一个行业，一定已经做得很资深了。少说也混了十几年，手下有200~300个工人。上下游熟悉的经销商。

这就形成了"路径依赖"。一个人是很难抛弃掉35岁之前的一切，抛弃300个员工和上下游人际关系。重新开始另一个工种的。

另一种情况（二）。可不可以他一开始是500W净资产，靠升值升成5000W房产的。

理论上是可行的。

但实际上，这个人在500W的阶段，买第一第二套房时，经验不足，很有可能夭折。很大几率就卡在第一关了。

如果你完全没有师傅，完全没有人带领，纯粹靠自己摸索。一步步探讨出今天炒楼的诸多几十种手法。那么你必须要有；

1）极好的运气

2）极坚定的信念

3）善于归纳总结

4）没从事其他行业

这事左看右看也是极稀有的。所以我们认为"野生"的职业炒家人数不会很多。最多不会超过1000个。

第三种情况（三），则是一个年轻人。拿着500W初出茅庐。

可是他一出来，就有人带领，有人开拓，有人聚团讨论，有人共享资源。

前面的路全部都有人走过了。你只要跟着学就可以了。

哎哟。这种人叫90后。

下篇继续。.

（[email protected]，2015年5月19日晨）

职业炒家（二）------实业之殇 #140

yevon_ou [水库论坛] 2015-05-21

职业炒家（二）------实业之殇 #140

名与利不可兼得。

一）小微企业

每年的春季，照例是支持小微企业/实体经济的时刻。

譬如今年，首辅大人又是定向降准，微刺激，产业支持，政策关心，十八般

招式用了不少。

组合拳的效果，往往不佳。否则也不需要年年关心。

年复一年，"实体不赚钱"几乎已经成为了一种共识。几乎每个人都在谈论着实体经济利润微薄，惨淡经营，成本高昂，销售困难，增长乏力，熬白了头发。

实体不赚钱，只有投机倒把才赚钱。服务业赚钱超过制造业，而越是虚拟的服务业金融贸易炒楼，赚钱又超过具体服务业。

实业业主奄奄一息。做一年工厂赚几百万。企业业主们一边咒骂着泡沫经济，一边熬白了头发苦苦支撑。

按照圣母公蜘小清新的说法，我们的国家，已到了最危险的边缘。道德沦丧。

拨乱反正，纠正社会的乱相。尊重实业，提高实业的利润。

你是否也支持此类说法？

二）实业之荣光

什么叫实业之荣光。

如果你是一个内地省份教出来的，热血有志青年。满怀着民族复兴，报国就业的激情，你会怎么做？

从小到大，我们受的"爱国主义教育"，讲的是"实业救国"。

几乎每一本教科书，都会和你说到旧社会金融的投机倒把。都会和你说到"一穷二白"。都会讲"洋枪大炮"。

然后你心里热乎乎的，觉得踏踏实实做工业，炼钢铁做螺钉，才是报效祖国的最好办法。

当一个内地省份的大学生，毕业踏上社会。如果他有幸拥有一定的社会基础，父辈传给他金钱，权势和人脉关系；

那么，开一个工厂，召几百个工人，制造和生产各种轻工业品。是

"最正当，最光荣，最道德高尚"的职业了。

你也可以扪心自问想一想，在你的内心，是否也持有着同样的想法。

每一个人的内心，都住着一个愤青。

这愤青虽然平时不说话，但一到关键时刻，譬如美国轰炸南使馆，9·18重播抗战大屠杀；愤青就会从你的脑海里蹦出来，热血盈眶。

然后你会呼吁"实业救国"。你会希望造更多的矿山和工厂。会尊重做实业的人，把他们称为"国之栋梁"。

只有极少数的人，三观才是被洗过的。才不是这样想的。

这些极少数的人，我们称之为"铅笔社"。

首辅大人在关心实业艰难的问题。

有时候我不无讽刺地想，他到底是不是北大经济系。是不是厉大人教出来的。

三）实业之殇

为什么会有实业之殇。实业之殇和实业之荣光，是彻底联系在一起的。一体二面，宛如道家之阴阳。

有荣光必有殇。

你仔细想一想，老师们传授最基本的道理：

"一个行业如果太赚钱，就会吸引新的资本进入。增加供给，拉低利润"。

任何一个行业，无论是钢铁，煤矿，造纸，化工，航运，高速公路。任何一个行业，归根到底其利润率，和高科技无关。而仅仅和"竞争对手"有关。

竞争对手止步的利润率，才是你最终的利润率

实业为什么利润稀薄，因为太多的人做实业。

炒楼为什么利润丰厚，因为太少的人在炒楼！

实业的利润率会在什么时候止步。

负数的时候也不止步。年轻人还在往里冲。因为光荣。

当每一个年轻人踏上社会，他想做"实业"。他受的教育是"实业光荣"。招几百个工人做厂长，走到哪都有人叫你"老板"。

多光荣，多体面，多有范。内心受到了极大的满足。老板老板老板。

当你的父母，向旁人介绍儿子时，又是多么地骄傲。

"我儿子开厂的。我们这个国家，归根到底实业才是栋梁"。

你出去相亲，也是倍有范儿。

回报的总体，是"名+利"。

名利相加，才是总收获。而这个收益率在各行各业是平均守恒的。

一个行业，如果赚取了太多的"名"。那么他的"利"就一定不高。

因为有荣誉，有名誉，吸引了"超出平衡"的人来从事这一个行业。其必然拉低回报，竞争激烈，毛利率低。幸苦一年白干活。

而只有那些"名"很低，甚至政府调控的行业。参与的人数较少。才会保持很高的利润。

全中国只有1000名不到的职业炒家。这才是炒楼业获取高额利润速成富翁的基础。

回到了我们首辅的问题。为什么实业利润率低，不赚钱，艰苦支撑。

"因为荣誉"

"鼓励实业，提倡实业，会拉高实业利润率么"。

"不会。只会让实业更加亏损。因为更大的荣誉"。

经济学是一门很复杂的学科。是一门高度专业化的学科。

专业的分析，和普通人的感观，几乎是彻底完全相反的。

如果你想摧毁炒楼业。你要做的绝对不是喊打喊杀，恨不得游街杀头。

相反的，你应该给炒楼客挂大红花，评选为"三八红旗手""新长征突击手"。

鲜车怒马，游街接受欢呼人民英雄。

高中里要开设炒楼课，每年培养30万个炒家。业外还有Bluefly之类职业学校。

到那一天，炒楼才算是垮了。沦为民工行业。每月只赚几千元体力活钱。

到那时，我们可以考虑去干实业。

四）职业炒家的痛苦

首先，插播一段广告，某情圣的故事。

本故事纯属虚构，八卦新闻概不负责。

话说某人啊，咳咳咳。有一天花了17W，贷款借了150W，买了一套九城湖滨。

六年后的今天，他把房子卖了，448W。净到手300万。

17->300，六年。

这不是重点。略过。

话说买房的那天晚上，全部手续搞完已经快19:00多了。某情圣没吃晚饭，饥寒交迫。然后再开了十几公里的车到女友家去。

一到了女友家，整桌菜已经吃得差不多了。只剩下一些残羹剩炙。他未来的岳丈正啃着一只鸡爪，抬起头说，"你来了啊，卫生间的马桶有一点漏水，你先去修一修"。

于是某情圣没吃饭饿肚子，便先去修马桶。照例是橡胶圈老化，难不倒理工男。

总算洗了手出来，想吃一点冷饭。岳丈又说了，"厨房煤气灶打火不亮，你去看看"。

交大高才生楞了一楞，"这多半是煤气灶电池没电了，换电池就好。你等我吃完饭再弄好么，快20:00了，饭菜都凉了"。

未来岳丈挥舞着鸭脖子说，"你反正整天晃来晃去的，又不上班。叫你干活还不快去。这房子不是你屁颠屁颠地非要买了送给我女儿，再帮我女儿装修的么"。

于是某情圣忍辱负重再去修煤气，回来的时候连鱼骨头都没有了。只剩下点鱼汤，拌饭。

他回到自己家里，关了灯，煮上一碗面。眼泪哗啦哗啦地往下掉。

这个故事告诉我们的道理是：善待你那数千万身家的准女婿，否则你女儿就会成为EX。

五）核心骨

职业炒家是一个行业，是一门工作。和其他所有的工种没有任何不同。

我们的社会，有人朝九晚五上班，有人开公司，当老板，有人当Freelance。

还有人当艺术家。

既然这样，职业炒家和其他任何职业并无不同。也是三百六十行之一。

他们理应受人尊重。

可现实情况是，职业炒家收获的是金钱，而丧失的却是全部，其中也包括家人的尊重。

家里人会让你去打酱油，取干洗衣服，淘宝退货，积分卡补登，为了30元钱和客服扯皮。

整天扔过来的全都是一堆破事，庶务。100个30元我给你好了。扯什么电话。

在丈母娘的眼里，你完全受不到尊重。老人家标准的言论是"我看你反正也没什么事做"。

错了，错了，全错了！

假设一个家庭里二个人，一人赚了2000W，另一个拿着20W的年薪。

请问谁才是家庭主心骨。谁才是家族的核心。

答案绝对一定肯定，是那个2000W的人。

整个家庭的构成，应该以那位赚了2000W的人为核心。所有的人围绕着炒楼师转。所有的人把所有的庶务全部做完。辅助他，协助他，分担他。

让他腾出手来，净净心心想一想，还有什么高增值的事情可以做。因为他多做一张单子，就是"几百万"的利润进账。

遗憾的是，我们整个社会的氛围。还处于极原始的"前工业时代"。

这样的社会态度，一方面既是炒家的利润来源，使得做实业人太多，炒家极少。

另一方面，家人也让炒家很灰心。

（[email protected]，2015年5月21日午）

职业炒家（三）----- 正义感 #150

yevon_ou 水库论坛 2015-05-23

职业炒家（三）-----正义感 #150

炒楼是降低房价的！

一）乱世

炒楼赚了很多钱。

  • 对于这很多钱，圣母b的评价是："你们是赚到了钱。可你们有没有想过，你们的赢利，是建筑在多多少少家庭的苦难之上。是建筑在全社会高成本的负担上"。

  • 公蜘们会说："炒楼可以赚钱，意味着我们国家的制度有漏洞。应该强化住宅的消费品属性，打压投资品属性。要知道，房子是拿来住的，不是拿来炒的"。

对于圣母和公蜘的责难，你应该如何回答。

是否该说："我上有80老母，下有3岁小娃，俺也要养家糊口"。

是否该说："我准备去做慈善，造桥铺路，回馈社会"。

No，No，no,no,no。

面对圣母和公蜘的责难，你应该冲上去，一巴掌把他们搧到在地，狠狠地踹上二脚，踩断他们的肋骨，虐上十七八遍。再吐口唾沫。逼着女公蜘学狗叫。

"炒楼是降低房价的，SB"！

炒楼客降低了全中国的房价。这不是一句口号，是科学，是事实。

是无可辩驳的真理。侠之大者，为国炒楼，降低房价。

好了，圣母你现在可以爬过来趴在地上，跪着叫主人了。

二）商人

炒楼是降低房价的。

这是大是大非的问题。无从逃避。也不可以简单地以"慈善，社会责任"打马虎眼混过去。

炒楼是降低房价的。

炒楼是一件崇高，伟大，高尚的行为。

有罪和无罪一定要说清楚。炒楼是人民英雄。

别拿什么原罪盖炒客头上，一记耳光反抽母公蜘懂么。

几乎在任何一个初中生的课本上，我们都学到了这样一句话。

"商人通过贸易和流通，降低了制造成本。商人并不是社会的蛀虫，而是巨大的财富制造者"。

这是一个很简单，很基本的道理。

那么，为什么在"房产商人"这一个环节上，你脑子就转不过弯，就僵住了呢。

炒房子和炒大米本身并无区别。都是买进卖出。

为什么你在炒大米上，能通过期末毕业考试。

在炒房子上，就被人忽悠进了呢。

炒楼这件事很简单，向A买进，向B卖出。

那为什么A不能直接卖给B呢。

答案是A可以直接卖给B。大约占95%。

我们之所以要写"职业炒家"这一个系列。是为了澄清一个误解。

在整个市场上，职业炒家的人数是极少的。全中国不到1000人。

很多人动辄开口闭口"炒楼"，好像全市场上交易者都是炒家，这是不对的。

在所有交易中，95%以上的交易，是直接由用家卖给用家。A卖给B的。

所以每当国家有调控房地产市场，《国五条》《国九条》出台，傻空们激动万分地分析，对市场的冲击，房价要大跌。江湖要风云震动。

这是不对的。

在整个市场中，炒家最多也不会达到5%，甚至远远不到5%。

这么小的比例，哪怕你再怎么调控，也不会影响到房地产市场的根本走势。

所谓调控，无非是骗骗民心罢了。

房价是有坚实基础的。是由用家买上去的。

举个数字，以上海市房地产中心的交易数据来看。2000年之后的新建住宅，在过去的十五年中。

  • 90%的房产，被二手交易0次

  • 8%的房产，被二手交易1次。

  • <2%房产，被二手交易2次。

如果有炒家，那么一个完整的周期"买进卖出"至少需要交易2次。可见，炒家占整个市场的比例，甚至连2%都不到。

如果你要举北京的数据，大概是每33年换一次房子。[1]

三）缓冲器

扯得远了。我们回到炒楼的话题。

炒楼这件事，向A买进，向B卖出。

在至少95%的情况下，A可以直接卖给B。

但也有少数，极偶然的情况下，A和B无法达成交易。

例如；

  • A找不到B

  • B被限购

  • B未来前途无量，但目前还是个学生

  • A急售，三周内要拿到钱

  • A的价值，暂时不为B接受。典型的如上海康城。

在这些情况下，炒家C的介入，对A和B都有好处。

举一个现实中的例子。目前三四线城市，普遍存在的"新城"空城问题。

建新城或许是必要的。能实现产业转移，和住宅升级。

但新城同时是痛苦的。人口的填入，至少需要十几年的时间。离乡背土，人口的迁徙，是一个缓慢的过程。最终消费者B不能马上出现。

但开发商A是痛苦的。如果要坚持十几年，就意味着要填进去十几年的现金。这对于任何一个机构都是天文数字，难以承受的。

这些问题累加起来，也就是今天的地方债+鬼城+银行坏账。

其实这件事，完全是no zuo no die死。

商业自有其规律。有困难就会有商机。

如果有炒家C存在，炒家可以从政府A手里买下房产。静待持有十几年，一直等最终的人口B出现。

天底下没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。只要回报合理，炒家完全可以帮你垫付十几年。

而秀相打掉了炒家，严格禁止了房产"炒楼"。于是鬼城出现了，地方债傻眼了，银行要危险了，GDP下降了，报表不好看了，大伙一起掩面而过汗.........

尊重商人，才是万善之源。

而炒楼只是商人的一种，炒的是房子降的是房价。商人越多价格越低。

2005年房价大涨，明明是滥发纸币的后果。

可秀相非一口咬定是温州人炒房子。硬生生地把人民英雄，污蔑成了人民罪人。

全国31个省，甚至青海甘回之类的地区房价上涨，你都好意思推在温州人头上。

你丫怎么不去金鹿广场下跪认罪。

四）虚拟供给

中国是一个神奇的国度。其具体表现为对商人的恶意，以及学术界趋炎附势狗叫般的习性。

过去的十几年中，一个崭新的名词被创造出来。在全世界所有的学术文献中都闻所未闻，却被反复引用以至于大热："虚拟需求"。

我们一直小心翼翼地关注着这个词的使用频率。凡是认同信奉，在文章中引用到"虚拟需求"的，一律拉入SB大列表。

目前，这个名单有叶檀，易宪容，谢国忠，杨红旭，马红漫，水皮，牛刀，巴曙松，哈继铭，薛涌。很遗憾，2003年吴敬琏也大谈"虚拟需求"，所以只能把他也添进去了。

"虚拟需求"是一种理论。其大致的意思，是说现在某些人买房并不是为了自住，而纯粹是为了投资赢利赚钱。这样就增加了买房的人数，增加了"虚拟需求"。总需求上涨，炒房使得房价上涨。

说这话的人，缺乏最基本的经济素养。

为什么。因为炒客在买入的同时，他们也在卖出。在创造"虚拟需求"的同时。他们也在创造着"虚拟供给"。

抛出，抛出，抛出在哪里。为什么就被人选择性的忽视了。为什么从未有人谈"虚拟供给"呢。

有公式为证：

"虚拟需求"- "虚拟供给"= 炒家的库存 ≡ 0

虚拟需求和虚拟供给是恒等的。

"炒家"对于供求关系的影响是中立的。是不会影响最终价格的。

炒家只是加速价格回归的过程。

优化资源配置，改善整体效率。

朋友们，让我们再回想回味一下政府公报。有二句至关重要的话；

"尽快让房价回归合理的价格"。

"切实将过高的房价降下来"。

同学们啊，中国语文博大精深。你们还是没有将语文的精髓学到家啊。这二句话的意思是：

"尽快让房价回归合理的价格"------ 合理价格是多少，15W/㎡，房价赶快大涨。

"切实将过高的房价降下来"------ 我们这里的房价不过高，所以不用降下来。

五）最可爱的人

过高的房价地价，不利于经济发展。

这是所有人的共识。不仅仅空军屌丝们如此认为。拥有NN套房子的大多军，同样如此认为。

所不同的是，傻空开出来的药方，是"打击炒楼"。

而多军开出来的药方，是"鼓励炒楼，全民炒楼"。

在我们这个世界，科学和原子弹，远远要比义和团的气功咒语更有用。当年轻人发泄他们的愤怒时，他们应该多学一学。哪些才是真正帮助他们的，哪些才是敌人。多学习科学。

在所有的楼市元素中，炒楼，政府调控，加营业税，限购限贷，迫害开发商，土地控制，惩罚空置.........

在所有的元素中，只有炒楼是真正降低房价的。只有炒楼是屌丝唯一的朋友，是唯一对人民有利的力量。

可惜的是，屌丝们往往认不清这一点。却把亲人当仇人，仇人当亲人，天天喊嚷着加税抑制炒楼。

有时候我们在想，谁是最可爱的人。千百年后，当历史回卷至2015年，谁会被给予最高的评价，谁对共和国的贡献最大。

[炒房远远比实业更高尚]。从根本上讲，应该是炒房的看不起做实业的。远远优越的道德感、正义感，把那些"高尚职业"踩在脚下。

众人皆醉。只有当千百年后，历史回卷，才能以科学的眼光，而不是今天的世俗与愤怒，来好好评价2015年。

经济学是一门很复杂的科学。经济学和普罗大众的直观感受，往往是截然不同乃至相反的。

什么才是我们这个国家最需要的人才。什么才是贡献最大的人才。

在经济学中，有着明确的解答:"价格"决定一切。

价格是稀缺度的衡量。一个工种，其工资越高，越是说明贡献高应聘少无可替代。

一个行业，越是利润丰厚。越是说明国家急需，社会急需。

如果炒房很赚钱，超过其他所有行业的赚钱。

那只能说明炒房对国家的贡献很大，是目前社会最急需的事，是最可爱的人。

炒房远远比实业更高尚。

炒房远远比实业对国家的贡献更大。

中国有句古话，"天知地知你知我知"。一个人哪怕一辈子说着言不由衷的话，但他不能欺骗自己的内心。

在你的内心深处，你是清楚地知道:"炒房才是正义的"。

（[email protected]，2015年5月23日子夜）

[1]《北京人平均33年换一次房子》http://www.bj.xinhuanet.com/bjyw/2015-05/17/c_1115308187.htm

职业炒家（四）----- 买进 #160

yevon_ou 水库论坛 2015-05-24

职业炒家（四）-----买进 #16

"有筹码么""没有"。

那叫什么升值。

  1. 干货

说了很多《职业炒家》理论上的事。有人要求写点干货。譬如说说具体如何赚钱。

俺清清喉咙。炒楼赚钱这个事啊。主要经过三个步骤；

  • 买进

  • 等它升值

  • 卖出

许多人或许笑得眼泪都出来了，笑得满地打滚。"你这也叫干货，谁不知道呀"。

哦，你真的知道么。

你真想清楚了么。

杨过看黄蓉和霍都王子对打。看得目眩神迷，"真经上简简单单一句话，竟可以幻变如此多的变化"。

大道至简。很多事，并不如你想象中的简单。

许多最基本的概念，深入思考下去，其内中的道理大得吓死人。几世几篇也讲不完。

好比张五常经年累月整天地思索，反复就几个单词。成本、供求关系、价格。

"买进"这个词真正地意味着什么。你想清楚了么。没有。

二)旭日初升

如果说上海楼市，目前我最看好的"潜力地段"是什么。那肯定不是自贸区，也不是热得发紫的唐镇。

我最最看好的地段，其一，是浦东大道沿线。

其二，是东大名路

其三，是奉贤滨江

譬如说浦东大道，你如果问现在的价格是多少。拉二个狗屁不懂的沪飘小白领，联洋唐镇贫民窟的盲流们，他们会回答5~6W。

如果问比较懂行的老上海人。人家比较谨慎，或许会给你一个7~8W的估值。

如果我说，浦东大道昌邑路，（主要是昌邑路，靠近北滨江的一线），未来的价格是250000/㎡，廿五万每平米；

北滨江未来肯定是比南滨江贵的。

陆家嘴的江岸线，分南北二线。滨江大道（南）和滨江大道（北）。

目前为人熟知的豪宅群，主要集中在南线。以汤臣一品领衔，依次鹏利海景，财富海景，盛大金磐，滨江凯旋门，仁恒滨江，世贸滨江，汇豪国际，家化滨江............构成了整个陆家嘴住宅板块。

可是，相比之下，北线是完全被人忽略的。也是市政府彻底藏起来，作为私人物品的。

目前你去北线看一下，北滨江绿化大道已经建成。大块大块的空地已经平整完毕。在这里，随时可以开6~8个顶级豪宅小区。

这些小区，若无腐败，一开就是天价。

你想象一下，未来上海将是全球五大CBD之一。

在全世界最好的CBD，你开车五分钟，就可以进入陆家嘴办公楼集群。二分钟就可以到达跳舞楼。

而这样的住宅，却是矗立在自然景观，大江大河的江边。

每当旭日清晨，第一道阳光洒向江面。你住在顶楼复式。开着SCC轻松奔向公司。

这是什么，这就是尊贵。这就是豪奢。

就是电影中拍的境界。

这样的房子，是给屌丝住的么。

这样的房子，是给普通白领[踮踮脚]就能够得着的么。

开什么玩笑。

从北滨江进入小陆，大约只需要二分钟的驾驶时间。当然更IB的做法是"跑步上班"。

在华尔街President，或者CEO级别的人，都喜欢跑步上班。因为这至少意味着三件事；

1）你住得很近

2）你不用拎包

3）你够胆吸引全公司的注意力

这其中的任何一条，都是男权至高无上的象征。[1]

扯得远了，小陆北滨江沿线。是我们目前最看好的地段。该地段迟早能到25W/㎡，南线的150%价格。

同样的道理，也适合另二个选择。

  • 河对面的东大名路沿线，前途无量。

  • 奉贤滨江

  1. 筹码

好了，你这么看好。你赶快去买呀。

前面既然已经说了，"市价"只有6~8W，而你心理目标是25W。

那你还不赶快去买进。赚三倍呢。

傻空嘴炮们愤愤不平地说。

这就牵涉到一个至关重要的悖论。你"无货可买"。

你看好浦东大道北滨江。大把握翻倍升值。

可是他现在是什么。是一片空地。

方圆三公里，没有任何建筑。没有任何可出售建筑!

你想分享地段与房价的升值，可是，How？

这是一个至关重要的悖论。不仅仅浦东大道沿线，而且东大名路沿线。而且奉贤滨江沿线，都是几乎完全没有任何筹码。完全不带你玩的。

很多人张嘴闭嘴"房产升值"。可是他们没提到，房产升值的重要一个前提是什么。

前提是你要有筹码。有筹码你才可以"跟随升值"，才可以分享收益。

如果没有筹码，而该地区大涨特张，那叫什么，叫白宰。

四)三级市场

在此，我们要向各位普及一个"三级市场"的概念。老大吃剩的才有老二吃，老二吃剩的才有老三吃。

什么叫三级市场。政府，政府是第一级的市场。是高踞于云端之上的。

只有政府，才可以决定一个地区，一个城市的兴衰。才可以从"大地图"规划一切。

譬如，仅仅40年前，"深圳"这个城市甚至还不存在！

目前深圳的土地寸土寸金。可是仅仅40年前，连深圳的概念都是不存在的。若不是伟人在南海边画了一个圈。今天也不会有深圳。这个圈完全可以画在惠州，东莞之类的。那虎门长安，就成了地价最贵的地方。

只有政府，才可以规划一个城市。可以划出一个开发区，可以搞港口建设，可以搞六大支柱产业，可以搞浦东开发，可以搞几百万人填进去。

这是一张大图纸。政府"创造"土地。土地市场，我们称之为一级市场。

当政府确定了大的开发方向，确定了产业布局。譬如拉了一条深南大道，又或者建了地铁二号线。

然后，政府就开始拍卖地铁沿线二边的土地。这时候，才轮到开发商KFS出场。

KFS赢利的关键，在于对土地的精耕细作。譬如说，同样一块土地，在港资的手里，和在国企官僚的手里，其运作效率就完全不一样。

无论是写字楼，酒店，造出来的档次都要差好几个数量级。哪怕造住宅，品质也能差很多。

房地产的开发，是所谓的二级市场。KFS的超额利润，来自于"一级市场对于土地利用率的开发不足或者错配"。

老大吃剩了才有老二饭食。政府不可能把土地价值利用到尽，才有了KFS赢利。

然后，房子造出来了。在终端市场上面销售。

买卖房产，是三级市场。

或者说，"一级市场发生了错配，将土地廉价卖给KFS。二级市场再接着发生错配，把造好的房子廉价卖给消费者"。

90%的利润被老大吃尽，剩下9%利润留给老二，牙齿缝隙的1%才有老三食物。

炒家或许能预见到许多商机。可是，其中绝大多数90%商机，溢价只有政府才能吃到。

9%机会被KFS吃掉。

1%的楼盘才有笋购空间。

所以，职业炒家的人数必然是极其稀少的。占比2%不到。

五)实战

理论联系实际。说回我们北滨江的例子。

首先，陆家嘴南线已经被炒起来了。目前10~12W单价的样子，已经获得了"共识"，获得市场认可。这个价格站得很稳的。

在这个基础上，北线一旦集中开发。时间更晚，起点更高。映照比较，政府再出一点新闻媒体攻势。很容易就可以站在18~25W的价位。

这相当于"造势"。而这个势，只有政府可以造。其他任何的机构，商团，都没有这个实力和影响力。

势造起来了以后，政府就可以从中获取巨大的收益。以18~25W的单价预期，每一块土地的出让金，都可以上达百亿。

北滨江整个板块何时启动，如何启动。天时地利人和的选择，这些都是市政府手里的牌。

政府可以选择最恰当的时机，卖最高的利益。而哪怕再大的KFS，[哪怕你未来穿越回来]，明知道北滨江前途无量，你看着空空如也的地块，看着空空土地待售列表，你也只能干瞪眼。

等哪一天政府真的抛出一块地块来拍卖了，肯定又是无数家KFS抢破头。

而一个炒家想要赚钱，他至少需要祈祷；

1）该地块没有拍成天价。

2）辛苦斩获该地块的KFS，房子不要卖天价。

这二件事情，发生的概率都不高。而要同时发生，希望更是渺茫。所以你多半定没希望成为尊贵的"CBD二分钟顶楼复式江景大宅"业主了。

【注2】

六）结语

炒楼想要赚钱，你至少需要完整地经过三个阶段；

  • 买进

  • 等它升值

  • 卖出

我们见过无数的键盘族，嘴炮族，一个个说起来豪情万丈。似乎仅差一步之遥就可以成为亿万富翁。

例如篱笆上的典型言论；

"NN年前看好唐镇的走势，可惜没买进"

"某某某买进唐镇的房子，翻了十几倍"

"浦东房价涨得快"

这些都不是事实。因为在真正有实战的人眼里，他才会知道"买进"这事有多难。

绝大多数大有潜力的板块，都是"有价无市"的。也就是说，根本不给你建仓。

KFS根本不能从土地市场上建仓。不能买今天地价很便宜，未来有前途的囤地。

炒家根本不能从零售市场建仓，不能买到今天烂泥地，明天CBD的筹码。

如果你不能拿到筹码，不能搭顺风车，那所谓的"大涨"对你有什么意义呢。唐镇涨了四倍，再让你欢呼么。

那不是房价涨了，是你成本高！

对于真正的职业炒家来说，他们是谨慎的，严肃的，踏实的。

当我们讨论一个板块，讨论一个开发区未来前途无量时。我们关心的甚至不是他的涨幅，不是他能涨多高。

而是，"有筹码么"。

有能够分享收益，随风上涨的筹码么。若有，则哪怕涨幅低一点也无所谓。

你知道那是一块烂泥地，你知道那里未来会成为CBD。可惜，那没有一幢小洋楼，让你买了等升值。

（[email protected]，2015年5月24日暮）

[1]推荐一部电影，基努李维斯的《魔鬼代言人》

[2]或许有人会问，该板块现有的项目可否可买。例外万科翡翠滨江。需要注意的是，1）一期开盘是不看江靠马路二排。堪称整个项目中最差的探路。2）二期已确定8~12W

职业炒家（五）---- 升值 #170

yevon_ou 水库论坛 2015-05-26

职业炒家（五）----- 升值 #170

不要购买任何附加值。

  1. 升值

炒楼要赚钱，大致经过三个阶段。

  • 买进

  • 等他升值

  • 卖出

你要知道，当你买进与卖出时，你交易的都是"市场价"。谁也不可能金手指，买到五年前的价格。

你要赚钱，就是"市场价"移动了。从普遍的3000元/平米，涨到了10000元/平米。

这事说起来容易，可是做起来，却是一团迷惘的。

每一次亲友聚会，照例关于房价的讨论都是大篇幅的。亲戚们少不了吹嘘当年买了二套，投资眼光如何英明。又或者是当年错失了二套，悔得肠子都青了。

可是，为什么房价会从3000->10000，绝大多数人都是答不上来的。

哪怕那些吹嘘的"投资高手"，说起细节轶事能吹二个小时。可是讲到原理，多半还是迷惘。只能归结为"运气"。

如果你答不上"为什么升值"，"哪些盘会升值"。那你也称不上职业炒家，最多只能算个好运者。

  1. 原理

房地产不是制造业，房地产是金融业。

真正懂房地产的，真正的炒家，全部都是金融大师。比目前最好的宏观经济学家，还要更懂经济。比目前最好的投行基金经理，更懂金融。

我们的国家，大致有三个数据；

  • 货币+24%/每年

  • 实物+9%

  • 通胀+14%

也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。

纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。

房地产本身是有折旧的。不快不慢，大约每年1%

任何认为房地产本身会"升值"的概念，都是荒谬的，愚蠢的。房产不会升值，是货币在贬值。

房地产其实不是制造业，是金融业。他对冲的是全社会的滥发纸币。

所以房价每年涨13%，每月1%，雷打不动。

如果你想买房子，然后保值增值。那你就最好想一想。你手里买的是什么，究竟能否对抗通胀。

  1. 拆骨法

前一阵子，在某婚礼晚宴上，隔壁坐着一个女生。

当我们扯起职业炒家时，她眼神里范着光。

"职业的啊，哇塞"。

"那你一定拥有[最好的房子]。最好的小区，最顶尖的品牌开发商。花园泳池会所，空调地暖新风，精装修拿钥匙。学区房，只有学区房才最保值增值"。

我看了看他黝黑的皮肤，焦黄的牙齿，最终确认他的确是一个女人。

只有女人才会说出这么没头脑的话。

为什么呢。我们举个例子。假设某板块，某开发商，新建一手楼盘，他卖你55000/平米。精装修品牌营销一手开发商热气烘托。

而旁边普通的一个平庸小区，二手旧楼卖30000/m。

请问，差异在哪里。

凭什么B卖30000，A卖55000。差异在哪里，你为哪些"因素"支付了溢价。

这是一个尖锐的问题。绕不过去。

可惜的是，绝大多数人都含糊应答。不思辨析。

事实上，我们可以用"拆骨法"。

譬如同一个小区。同一幢楼里。A的30楼和3楼，售价就不同。

30楼如果卖58000的话，3楼可能只有48000。这其中近20%的差异，属于"楼层差价"。

同样的30楼，朝南朝北又不同。

这是朝向溢价。

你将楼层，朝向修正系数都剥掉了，A还是比B贵。那么，你可以这样说，A的55000/m售价中，其中包含以下因素；

  • 基础盘，30000/m

  • 精装修，10000/m

  • 楼龄三年，2000/m

  • 绿化与会所，2000/m

  • 房型差异，1000/m

  • 楼层差异，-3000/m

  • 地铁便利，-5000/m

  • 品牌溢价，8000/m

  • 初房情结，10000/m

----------------------------

合计： 55000/m

我们仔细看这张表，脉络就清晰得很多。

凭什么旁边的二手楼卖30000/m，而你却花了55000/m买A。

其中，楼层，地铁等打分，还都是负数。说明A的品质比B还要差。但你最终是支付了高得多的溢价。因为你还购买了别的货品。主要是精装修+品牌+初房情结。

好了，现在问题来了。哪些因素能帮助你保值增值？

三五年后，尘埃落定，A和B的哪个表现更好。

  1. 增值能力

当你花55000/m买房子时，其实你只有30000/m是买了具体的砖头水泥。还有的25000/m，你买的是各种各样的"附加值"。

但是，如果你要升值的话。所有的因素，并不是普世升值的。

当你掏出去的钱中，只有一部分会升值。其他的并不会升值。

只有一部分能对冲货币。

只有一部分是硬货。

在所有的资本支出中，"装修"是最不保值的。目前上海精装修一手楼盘，装修一般是二个标准。10000/平米和15000/平米。

业内的行规，大概是四倍。

也就是说，他卖你10000/㎡的净装修房。你自己找个工人干干，实际成本是2500/m。

所以炒家们有一条铁律。那就是绝不碰"精装修房"。

每一个炒家都是装修大师。建材市场我们比任何人都熟。炒家们倾向于买毛坯房，然后自己装修。利润就出来了。

如果有谁和你说"品牌开发商精装修楼盘"。那他一定不懂炒楼。

职业炒家的第二条铁律，就是绝对不碰"品牌开发商"。我们绝对不为品牌支付任何溢价，绝不，绝不！

万科的房子，一般比同地段其他KFS贵40%左右。仁恒的房子更离谱，一般比同地段一手盘贵60%。

我们遇到过很多仁恒粉。谈起仁恒眼睛就成了1080度。@@@三个圈。

有些人喜欢仁恒，和米粉水果粉一样毫无道理。自住就是喜欢。

但是作为投资，我们绝对不碰万科，仁恒。

为什么，当你今天花了多出60%的溢价，买入仁恒。

等你某一天想要抛售时，你必须得拿回这60%溢价。

你得再去找一个仁恒粉。

你得再去找一个下家。并说服他"仁恒的尊贵血统"。并说服他多掏60%的钱。这个难度可不是一般的高。

货比货得扔。人家看看你的小区，看不出任何尊贵之处。当年你买得贵，那是你的成本高。

对于职业炒家的第二条守则，就是绝对不为"品牌"支付溢价。

今天你买入时支付了溢价，你卖出时，该"溢价"如何套现。该溢价如何保值增值。

我们信奉的只有品质。栋距，进深，面宽，用料用材，层高。除了品质之外，我们一无倚靠。

职业炒家必需是冷酷无情之人。我们绝不是任何品牌的粉丝。

我们抓在手里的，只有那些冷冰冰实际的数据。你的层高3.1米，他的层高2.9米，他的层高2.7。好的，那我就愿意为3.1米支付溢价。

职业炒家的第三条纪律守则，是"初房情结"。

但是这个话题太大了，值得好好用二篇，甚至三篇文章仔细阐述。所以我们留到后面详细展开。

五）学区房

职业炒家的第四条原则，是学区房。

在水库论坛上，有一个链接《我为什么不买学区房》，很长。建议看看。

http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=3543

我们听过无数篱笆菜鸟在那里呱噪。

"买房就买学区房"。

"房价会跌，学区房一定不会跌的"

"升值最快的一定是学区房"。

就我个人名下，一套也没有学区房。或许有几套，因为我房子实在太多了，自己也搞不清楚。但我从未买过任何"学区房"。

为什么呢。假设同一个地段，有二套房子。C不是学区，卖500万/套。D是学区房，卖650万。

很多人没搞懂其中的道理。这究竟意味着什么。

意味着你花650W买D，其实你是买了二样东西。

500万的房子+150万的学票。

未来五年，如果要升值。翻一翻成为1300万。

则：1300W=1000W的房子+300W的学票

2600W=2000W的房子+600W的学票

5200W=4000W的房子+1200W的学票

现在问题就变成了，你同时投资于二样东西，"房子"+"学票"。

过去十五年，房子是涨得极快的东西。筑造了房地产的神话。

未来十五年，学票能涨得和房子一样快么？

在《我为什么不买学区房》那篇文章中，我们提出了几种疑问；

1）学区房制度会不会改革

2）地段班会不会被兑水

3）走后门

4）何必要买大房子，一套老公房足矣

这其中的任何一条，都足以对"学票"的价值，造成致命的摧毁。

那你问我，"学票"的价格是涨是跌，涨幅多少。

我的回答是:"不知道"。

我们是职业炒家。是只炒房地产的。我们只关注于房地产，并对价值有深入精微的研究。

但我们不是职业炒"学票"的。那是另外一个行业。隔行如隔山。

我们对学票的态度，是"不碰"。

我不愿意为此支付溢价。同样二套房子C和D，麻烦你给我便宜的那套C。

如果一定要说的话，我对"学票"的价值持以很悲观的态度。

后门和窟窿很大。"学票"的价值，完全就是一群无根无据外地人之间击鼓传花的游戏。

而且社会制度本身也在变革。"学区制"不可持续。甚至有一天，象uber，滴滴颠覆出租车市场一样。价值200多万的出租车牌照，一夜之间归零！

反正我是不会扔大筹码在"学票"上的。

六）职业炒家的痛苦

突然发现篇幅有点超支。接下来的"温州炒房团"和CEO盘，可能要单独再列一个篇幅论述。

所以在这里，我们继续以某情圣的悲惨爱情故事作为结尾。

上一次，某婚宴上有人和我说："你们职业炒家是不是都买，最好的小区最顶尖的品牌开发商花园泳池会所空调地暖新风精装修拿钥匙学区房"。

答案不是的。

真正的职业炒家，手里没有好房子。以我的流派为例，我的偏好是:"二线盘"。

上海的新开楼盘，90%以上都是毫无入场价值的。职业炒家在总人群的购买比例中，少之又少，最多不超过5%

对于所有"品牌"开发商，我们都是不碰的。仁恒，绿地，万科，中海，保利.........更可悲的是，近年来这些Tycoon的市场份额还在不断扩大。留给买笋盘的空间越来越少。

最最理想的开发商，其实是"区属企业"。譬如朝阳区建委，黄浦区建委。

因为土地本身是他的，土地成本很低。

国营企业，质量过硬。建筑材料都选高标号的用。不赶工期。

最后销售的时候，却只要订一个"良心价"。反正只要给政府打工，不亏钱就算立功。国营老总老酒喝喝，何必迫害消费者呢。

国企造的房子，往往会比较土，硬指标却是一流。关键的关键，他往往只有品牌KFS一半的价钱。

"八成品质，十成土建，五成价格"，所以是炒家最爱。大爱，如果你能卖出90%的价格的话，那就是巨幅套利空间。

炒家最喜欢的是二线盘。绝不是一线盘，更不是超一线盘（CEO盘）。[1]

扯得远了。说回某情圣。某情圣更惨，因为他的流派是"老破小"。

老破小的意思，就是专买最旧，最破，最小面积的老公房。

那些三四十年楼龄的老公房，地上污水四溢，小区里大妈大伯乘凉，有时候你捂着鼻子甚至都走不进去。

但是这样的盘，却是真正回报率高的盘。真正的赚钱利器。因为竞争对手少。

问题在于，某情圣到了谈婚论嫁的年龄。他EX眼睛里冒着星星@@@，渴望这个很NB的"职业"房产高手，带给她一套花园洋房泳池会所英式管家品牌开放商新风地暖空调精装修ArtDeco大理石贴面奢华豪宅。

某人皱着眉头，想了很久。最终带到一套1990年建造60平米无电梯的多层老公房。

"什么，你说你有钱。结果你就让我看这"。

"单套不值钱，可是我有NN套啊"。

"我要豪宅！我要大房子，好房子，又大又好的房子"。

"你女人懂个锤子。CEO盘不赚钱"。

这个故事告诉我们的道理是，为什么某人的未来岳父，会挥舞着鸭脖子。。。。

（[email protected]，2015年5月26日午）

[1]区属建委，最终也有几个成长成了巨无霸。于是就不再价廉物美。譬如卢湾区建委，最终演化成了"永业集团"。徐汇区建委，演化成了"绿城集团"。

温州炒房团 #180

yevon_ou 水库论坛 2015-05-29

温州炒房团 #180

[[1]] 所谓的CEO盘，就是跪着求你买房子。

CEO盘+师奶团=温州炒房团 

一）贵妇

当一套房子，各项附加值做到了极致，他就成了CEO盘。

CEO盘，主要是跪着求你买的意思。

在我的圈子里，我认识很多名媛阔太。她们许多都是官太太，年龄在45~55岁之间。珠光宝气，闲得发慌。

官太太有几个特点，其主要是；

  • 她们都很有钱

  • 他们都很有闲

  • 她们都超级骄傲

从某些角度而言，（中国）官太太可能是这个星球上最幸福的人群。因为她们充分满足了几个需求，数之不尽的金钱，数之不尽的休闲，唯一的工作是玩。

官太太并不一定是精英。这是很重要的一个大前提，影响到以后的结论。

许多阔太，她们只是运气好。或许当年生产插队的时候，搭班了同队的一个小年青。结果人家就当上了部长，厅长，局长。或者是几十亿大公司的董事长。

一个巨有钱，巨有闲，巨有自信心，巨快乐无比的群体。

这构成了"名媛阔太"的主体。然后深刻地影响到了投资圈。

名媛阔太是一个超有钱的团体，而且她们的[自我感觉]非常非常非常地好。

现象导致一个结果，阔太手里通常都有一笔钱，阔太们想要"投资"。

金融圈经常有些瞠目结舌的事情发生。譬如某人饭桌上听推荐，一下子就买了1000W人民币的贵金属基金。

汇丰银行高级私人理财部门，金砖基金一笔卖个八佰万一千万。几乎整个私营理财业，就靠贵妇们撑起来了。

在房地产市场，同样有贵妇的故事。

二）CEO盘

贵妇们的钱实在太多了，在买了鞋子，包包，珠宝，基金，开美容院，私募股权融资之后，还是没把她们的资金消耗完。

和所有人一样，贵妇也想买房子。

贵妇买房子，一方面是出于对房产本身的喜爱。几乎每一个女人都喜欢房子。

另一方面，房地产大火，身为女主人，为家里理财分忧，也是应有之意。何况还能赚钱呢。

贵妇买房子，有几个要求。

首先，贵妇绝对不排队。几百号人冲击售楼处，排三天三夜队伍抢个号筹，这一类的事情，贵妇是绝对不会参与的想也不用要想。

其次，贵妇不惹麻烦。凡是有产权纠纷手尾药单清场雷锋，凡是和"药单"概念有关的。贵妇碰也不碰。事实上，贵妇几乎不买二手盘。

第三，贵妇是视觉动物。微信上有一篇《男人和女人买房的区别》[2]，其中有一张图是非常正确的。

女人买房，基本只看装修。完全完全彻底不考虑性价比，反正是男人付钱！

对于女人买房，关键是样板房漂亮。哪怕所有的样板房都没有门，她也不会察觉到。

第四，贵妇买房，是买着玩的。

对于穷人屌丝，一套房就是一套命。需要几代人拼搏所有的积蓄凑起来生死纠关的大事。对于职业炒家来说，买房是工作。需要谨慎严肃认真避免所有赘肉溢价。

可是对于贵妇来说，买房是因为今天下午做头发的师傅没有来。所以就顺路去隔壁售楼处看看。反正她对自己的投资眼光自信得紧。

这些因素拼凑起来是什么呢。是CEO盘。

三）CEO盘的含义

CEO盘的特征是什么呢。譬如附近普遍的地段均价是30000/m，你卖40000/m，那不叫CEO盘。只能叫高品质溢价盘。

CEO盘，你要卖80000.

在八万的基础上，普通人基本不会关心了，当笑话看了。那你售楼处也不会拥挤。大可以高档香薰泡二杯金骏眉，请贵妇慢慢赏鉴。

当一个楼盘达到了"市场价二倍"以后，他最紧需的是IB格。性价比可以很低，但是B格一定要高。

这里我们再贴一个链接给各位；如图中他所说的所有小玩意，加在一起花不了2000元/㎡，可对女性购买者来说就是毒药。

《万科发布陆家嘴江景房最新顶配精装，好多新鲜玩意儿，你绝对没见过......》[3]

当一个楼盘达到了别人200~250%价格以后，他的销售就很长滞很困难。至少他不能在Mass Market，不能在大众市场上卖。因为根本卖不动。

这个时候，这些"豪宅"就要有针对性的，专门针对这些"细分高端市场"推送广告。

譬如说，在一些贵妇才看的杂志，在Club，或者和Vertu手机售后交换名单。

当贵妇接到开盘的消息，只要你感兴趣，就会有西装领带的一男一女销售精英，跪着捧着楼书，送到您家里去。

你没看错，是送到你家里去。是跪着求你买楼。

贵妇买楼不用排队。你只要签个字就可以了。也不用去交易中心受热气蒸臭气熏，公证委托即可。所有的手续我们全都帮你办完，要多贴心有多贴心，要多方便有多方便。

你想参观我们楼盘，奔驰车全程接送。不买不要紧，请下月来参加佘山高尔夫的酒会。1997年香港何文田看楼时，钟镇涛是坐着直升机去浏览的。然后二个月后楼市就崩溃了。

有时候我不无讽刺地想着，贵妇们如果知道仅仅她们的电话号码，就能卖5000元/个。不知会怎么想。

四）CEO盘的升值

CEO盘怎么升值呢。CEO盘就是把"各项附加值"全都做到极致的。把用户体验做到极致的，把品质规格做到极致的。同时也把价格做到极致的。

CEO盘不升值。

贵妇们啊，你们要知道。在整个生态链上，你们是处于最末一环的。

我们这个世界，黑暗血腥宛如永夜森林，而不是纯洁的白雪公主小白兔。

厮杀与争夺，阴谋和轨迹，才是我们这个社会的主旋律。

买房是一场战争，是各方利益的角斗场。政府费尽心机将土地卖最高价，开发商费尽心机，榨尽最后一滴黑油。

屌丝们则上演着打砸售楼处的闹剧，小编一手构造了CCAV2的假新闻。

这是战场，是屠戮场。不是童话王国呵。

每一个人都在交棒，在玩击鼓传花。生产者交给批发者，批发着交给零售者，零售者卖给消费者，消费者卖给收藏者。

好比你脖子里戴的珠宝，到你的手中，这就是最后一棒。再也找不出任何出价更高的其他买家了。

贵妇们做什么投资，无论做什么投资，你都是最后一棒。

股票基金到了你手里，就是最后一棒。贵金属、金银币到你手里，是最后一棒。

当贵妇们仪态优雅地翻阅着订购杂志时，你的智商还不如一只猫。

珠宝首饰，艺术品收藏，你是最后一棒。你是最后最高一个出价，不会再有下一个买家。

CEO盘到你手里，也是最后一棒。

阿姨啊，你知不知道店家为了找到你，为了将商品卖给你，他们花费了多大的力气。

你手里的货色，至少1/3是广告费。

五)异地销售

CEO盘的特征，是跪着求着卖给你。

一般而言，我们对那些"异地销售"的楼盘，都心存疑虑。

一个楼盘，你要CEO成什么样子，才能使本地消费者完全不卖账呢。

走在马路上，你经常可以看见"澳洲房产销售""美国房产销售""加拿大房产销售"之类的广告。

通常会有一些代理公司，将异地或者外国的房产，拿到中国来卖。据我所知的行规，大约是贵30%

55W美金的房子，他一般要卖到你70W美金左右。这也是很符合商业原理的。

楼盘在本地销售，你只需要很少量的广告费就可以了。

消费者可以在附近活动，走过来就能看到你的广告，进而看到你的商品。

而海外销售，涉及到大量的成本。仅仅是老板飞二次美国，达成协议框架，机票就能用去上万美金。

一般来说，只有该项目在当地完全卖不动。或者是他要加一个可观的溢价30%左右，才会有异地销售之类的行动力。

跪着卖的都不是好货。

五）温州炒房团

异地销售，加上CEO盘，二者合体，就造成了温州炒房团。

99.9%的人对温州炒房团有误解。你以为"温州炒房团"是炒房么，是职业炒家么。哈哈哈哈，别开玩笑了。

2000年时，上海房地产市场低迷。有一些盘本地根本卖不动，KFS又很懂营销。于是那怎么办。

他开了几辆大卡车，到温州去拉人。开进温商"企业家协会"，条幅一拉，blablabla我们这是超一流品质的顶级豪宅，豪华精装修。中国加入WTO，未来升值潜力无限。国际学校英式管家，高层住所黄浦江景观。

温州的特产是什么，是企业家协会"贵妇们"啊！

贵妇们一激动，大卡车就几厢几厢地拉回来了。"温州贵妇们"给你看印刷最精美的楼书，帮您代办一切手续。销售说得天花乱坠，保证忽悠升值潜力无限。您还等什么，您只要刷卡就行了。出门财务室左转啊。

"CEO盘+异地销售"，共同构成了温州炒房团。

这哪是什么炒房团，这是送财童子团啊。是雷锋团，是菩萨团啊。

2002年时，大卡车集装箱一般，载了几车皮的"温州贵妇"去到童话中的城堡[4]，当时我去看"童话中的城堡"，然后专车开到了黄浦江另一边对称的轴线。

我指着城堡说，"喏喏，浦东滨江目前卖20000/m，浦西滨江目前卖5200/m"。

"未来他们的价差，肯定达不到1：4，浦东涨幅肯定跑输浦西"。

目前大约是1：1

六）温州人的下场

在我浸润楼市漫长的岁月里，我从未见过任何一个温州籍的"职业"炒家。相反的，99.99%几乎全都是贵妇。而且常住在温州，一二年才来一次上海。

温州人是一个很奇葩的团体。他们买进时是最贵的，卖出时是最便宜的。

好比2002年时，他们就大量买入CEO盘。平均每一套的沉入成本高达600~700W元。而且基本上是全现金。

这是2002年啊！资本贵如油的年代。

这六七百万元，放到十三年后的今天，无论你投什么项目。迄今都有六七倍的回报。四五千万了。而温州人几乎只赚皮毛。

真正得意的，是卖房给温州人的房东。他们在极早的年代，就可以获得极珍贵的数百万资本。从而获得火箭助推。

2002年时，你和温州企业主几乎是上百倍的财富差距，而今天已不足十倍。"温州炒房团"是在送钱给你。

另一方面，温州人在"卖房"这件事上，虽然不如买房声名卓著，可是更为奇葩。

典型的例如2014年，政府紧缩银根。钢贸互联互保贸易爆煲，商人大量破产。

好友R就在那时候买的温州人抛盘。品质绝佳，如果按照我们估值，二手市场应该可以值得卖120000/㎡左右。

可是温州人卖给他的价格是：40000/m。

温州人是一个儒雅的老先生。没办法，卖了一千多万，拿回去救厂。

我们和他聊了起来。

"没办法，十年前就23000/m买的"。

  • 我能和你说，这期间上海楼市涨了12倍么？

"这些年，也没赚什么钱。反正不亏就行"

"我们平时也不来上海，最近二年都没来过。反正看报纸上说，政府打压房价，那房价一定是跌了"。

  • 中介踢踢脚尖，"哥，我帮你赚了一辆超跑"。

  • 我回踢中介脚尖，"是五辆超跑"。

"我们都订人民日报的，也上搜房网，Anjuke查查。四万这个价格，很合理了。"

R实在听不过去了，摘下了手上的佛珠给老先生戴上。

"给您祈福了，先生。我都快给您说哭了"。

就我本人所接触的几笔单子，温州人买进时，一般是市场价的130%至少。卖出时，顶天是市场价的70%最多。

而他们平均五年买卖一次。上海楼市涨了五倍多，对温州人来说也就是50%的涨幅。

温州人最奇葩的，是他们几乎不来上海。然后纯粹看新闻联播上的报导，来确信房价的走势。每一次即使来，也就是待二三天，匆匆忙忙完成了交易就走。

所以温州人在业界，具有至高无上的口碑与地位。每一个人都知道，找到温州人，那就是找到财神爷了。何止是财神，简直就是无主金元宝，人形提款机啊。

我提议，将沿海高速改名为"沪温友好大道"。再找几个小朋友挥舞着丝巾，高喊"欢迎，欢迎，热烈欢迎"。非如此，实在不能表达我们对温州雷锋的喜爱与崇拜之情。

当然，每月再进口点"温州特产"就更好了。

温州人的购买高潮，大致在2002~2003年达到顶峰。此后固然有山西煤矿的分流作用，但主要还是因为"温州"本身的衰弱。

上届，连续清洗温州的开明官僚。塞了几个新的地委书记去"整顿经济"。于是就把温州经济给活生生搞垮了。

作为上海房地产从业人员，大伙纷纷表示极大的悲痛。并且给菩萨加上一炷香。

另一方面，当年温州人买入的"抛盘"却持续存在，细水长流。构成了今时今日上海市场笋盘的主流。也将某些楼盘的价格，压制得始终抬不起头来。

温州人从来不是职业炒家，她们只是师奶群。

真正的职业炒家赚钱很容易:和温州人做生意，赚温州人的钱。

每当经济动荡银根紧缩，你去守在上海几个钢材贸易城门口就行了。

（[email protected]，2015年5月29日午）

[1] 本文上接《职业炒家五---升值》

[2]《男人和女人买房的区别》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4NjQ5NjMxMw==&mid=206040763&idx=1&sn=1b23b7e42481b8d1994b0c267c53ab0a&scene=1&key=c468684b929d2be20b6208cf15fdb71395ae25bdb01f481e82c38b262bf7a77a6ac17f81c6b478bdab570749e6656ac2&ascene=1&uin=NDkyMjg2OTM1&devicetype=webwx&version=70000001&pass_ticket=Fwo3VPNkGuO%2BUOWvlq6BQ0x8hOqXnUTUfOxU5P7d3OwunpQn3dLap%2FLPe0H%2FqWyF

[3]《万科发布陆家嘴江景房最新顶配精装，好多新鲜玩意儿，你绝对没见过......》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5OTI2MjM4Mw==&mid=213036673&idx=2&sn=76eeca19d319e7073d484a5122bb87f2&scene=1&key=c468684b929d2be2064df4d62a5ac78b6e2bdbf96d688e056e153665d2275d6178a42e7f7442b50e11d58167a0dbcd42&ascene=1&uin=NDkyMjg2OTM1&devicetype=webwx&version=70000001&pass_ticket=Fwo3VPNkGuO%2BUOWvlq6BQ0x8hOqXnUTUfOxU5P7d3OwunpQn3dLap%2FLPe0H%2FqWyF

[4] 知名不具

职业炒家（六）---- 卖出 #190

yevon_ou 水库论坛 2015-06-01

职业炒家（六）----卖出 #190

俗话说，炒楼要赚钱，至少经过三个阶段；

  • 买进

  • 持有升值

  • 卖出

之前二篇，我们已经谈过了买进与升值的话题。那么，本篇是否应该谈卖出呢。

很遗憾，没有。没有卖出。因为我们要谈的是"砖本位"。

  1. 落袋为安

几乎我认识的每一个人，都坚信炒家是一定要"出货"的。

这件事如此被确信，乃至成为一种信仰。我甚至可以听见冷嘲热讽的各种说法；

"升值有什么用，不卖掉都是假的"。

"卖不特的"

"落袋为安才是安全的"。

"大家联合起来，三个月都不要买。饿死那群炒楼客，让他们资金链断裂"。

"我就是不买，死也不买。捏紧钞票，炒家赚不到我的钱"。

当这种嗡嗡嗡传自于你的家人时，就成了一种痛苦。有时候你甚至不得不被迫"卖"掉一套房子，以呈视众人你是"真"赚钱了。其结果自然是悲剧性的，卖掉的房子又涨了四倍，你少赚了几百万。

"落袋为安"这件事最最令人痛苦的，是你落袋了之后，它又涨了四倍。使你不得不深入思考一下，落袋为安究竟是怎么回事。这么做到底值得不值得。

  1. 落袋不安

我们几乎从小就被教育"落袋为安"，你的父母长辈如是教育你，你的好友亲朋这样教育你。你去地摊上买二本理财书，它也这样教育你。

可是有没有人和你说过，为什么要"落袋为安"。原理究竟是什么。

根据我的总结，"落袋为安"这种说法，主要因为长辈们99%都是混中国股市走来的。

在国际上，基本没有"落袋为安"主体思想的。

以烂大街的Warren Buffet为例，他的再保险公司，可口可乐，吉列刀片，P&G股份都持有了几十年，也没见老头子乐呵呵"落袋"的欲望。未来十几年似乎也没这需求。

亚洲首富李嘉诚，其核心资产是长实与和黄，似乎也没落袋的企图。

倒是新首富李君河，汉能股份动辄腰斩跌停。他倒是很想"落袋"的，恨不得换成几百亿现金。

所以"落袋"不落袋，关键看你是否物有所值。

中国股市长期高估，平均高估500%以上。大伙买来买去都是投机。老庄股扯高了诱骗人入局，自然是渴望"落袋为安"的，因为你是垃圾换黄金。[1]

而真正的核心资产，长实大厦和黄码头亚洲电讯，他们都是很实质的资产，又没有高估，大股东自然没兴趣去落袋。

落袋这件事，归根到底还是看你手里是泡沫，还是真金。

  1. 分道扬镳

回头说到房地产市场，我们可以将房产与纸币，想象成二根铁轨。

一根偏东，一根偏西。

房产每年升值14%，其主要的动力是滥发纸币，钞票变"糙"了。

纸币年年贬值，越来越没有购买力。

这二根铁轨，一根向东，一根向西。选择"买房"或者"持币"的人，就象行车在二根轨道上面，越来越远。直至再也不能遥望分离，成为二个世界的人。

这样的情况下，请问你是要成为"持房"还是"持币"的人。

答案当时是持房。

哪怕是蹦蹦跳跳跳火车，哪怕冲破头打破血，你也要跳到"持房"的这列火车上来。因为你知道，未来的差距会越来越远。你只有搭上房产快车，才能保护你的财富。

我们正在尽力，将每一分现金都转换成房产，"落房为安"。

如果现在有人和你说，"落袋为安"，赶紧把房产都换成现钞。你会怎么说。

你会哈哈大笑。

变成现钞？变成现钞再如何，忍受每年14%的贬值？

别开玩笑了。当你售房后，你第一时间要做的事，就是把他再变回房子。

  1. 砖本位

在多军的世界里，我们信奉的是"砖本位"。

所谓砖本位，就是一切财富，以平方米㎡计算。其他财富，只要没变成砖头，统统都是伪财富。

你出去相亲，问你有多少财富，回答600平米。

你和初中同学比试成功，你有600平米，他有1200万现金，请问谁更有钱。

冷冷一笑，只要没有变成砖头，分分钟把你贬成首付。

"落房为安"，砖本位。

房产没有泡沫，纸币才有泡沫。一切现金只有兑换成了房子，才算是安全的，保值的，增值的。

当然，"砖本位"不是让你每次在外就餐吃饭，吃完饭切0.001平米的房产证来支付餐费。

砖本位的意思，指除了生活必需流动资金，其他的大头以砖头方式存储。譬如98%的资产是房产，2%的资产是日常现金。

  1. 砖本位的实际应用

"砖本位"还是"纸本位"，在实际应用中会有很大不同。三观也影响到了日常行为。

举个例子，2005年迄今，政府对于二手房交易，征收总计约10%的税。

对于傻空，他们相信的是"纸本位"，相信一切财富，最终都需要兑换成现金。

所以傻空们的心理价位，就是85%

傻空们振振有词，"任何房子，最终总是要出售的。所以你应该承担10%的税收。至于85%，因为流动性变差了。你的房子应该扣税之后再贬值"。

而多军们的报价，则是120%

多军们的理由是："110卖给你，我到手只有100。之所以要开价120，因为你还要给我回程的车马费"。

房子才是真正的财富。我120卖给你，到手110。然后我还要买进，所以120才是成本线。

你看，85 vs 120，这事就没法谈了。

没法谈怎么办。分道扬镳呀。

人是不能被说服的，只能被搧耳光。

多军和空军，宛如坐在二根分道扬镳的铁轨上，距离越来越远，越来越远。

20000/m的时候你嫌贵，没有买。

然后就是25000/m

然后就是30000/m

然后就是35000/m

然后就是40000/m

等到40000/m的时候，你终于想起来了。想去看一看，多军上家和你说，"对不起，40000+20%"

你气得脸都要歪了。"凭什么加+20%"。

不凭什么，因为多军信奉"砖本位"，而你信奉"纸本位"。

48000/m，是给你一个上车的机会。

如果你不抓住这个机会。那明年的价格还要涨。

明年就是50000+20%

后年是60000+20%

70000+20%

80000+20%

............

多军和空军，是二条分道扬镳的铁轨。这20%，就是你的上车成本。

你可以不满意，可以咒骂。

你翻身的唯一机会，是中国哪一天不滥发纸币了。通货膨胀没有14%了，现金不再变橘子皮了。你不用冒火险翻越铁轨了。

可惜的是，这种事的可能性 ............ 您还不如降了吧。

  1. 万世不移的财富

我们所做的一切，都有一个清晰无比的目标；

"为我们及我们的子孙积攒尽可能多的财富"。

这其中，对财富的理解及三观的不同，决定了我们最终能拥有多少财富。

你不理解财富，它怎么肯理你。

之前一篇《万世不移的财富 #120》中，我们曾经说过，世界上的财富，分很多种。

现金，储蓄，理财产品，股票，基金，外汇，信托，贵金属，艺术品，PE投资，海外资产，房产，土地......

但是，虽然都是财富，他们的走势却是不同的。有些升值很快，有些升值很慢。

"末业逐之，主业守之"。你先靠一个自己熟悉的领域，譬如股票，譬如期货，赚到一大笔钱。

然后，守业和创业是完全不同的二回事。守业讲究的是持久稳定，你要持续地将赚来的钱，换成"最佳"那种资产。并沉淀下来。

目前看来，房产是最强的资产，所以我们是"砖本位"。

我们将一切手段赚来的钱，尽可能地兑换成砖头。这样才能长久保护我们的财富。纸币并不是一种很坚挺的资产，所以"纸本位"是极大错误的。

如果有一天，我们能找到更好的资产。譬如玄幻小说中写的"蓝晶"，产量有限，用途广泛，易于隐蔽不会被政府抢劫。那么我们一定会毫不犹豫地将所有资产转换成蓝晶，并坚持"蓝晶本位"。

很可惜的是，目前并不存在"万世不移的资产"，所以我们只能尽力勉强选择房产作为不错的标底"砖本位"。

生活在我们这个国度，必须清醒地认识到，我们这个国家对富人并不友好。

国家并不喜欢大资产阶级，因为这意味着一股对抗的力量。唯一可成为大富的人群，只有他们自己及他们的盟友。

我们的国家，在时刻削弱着富有阶级的力量。一个人如果有很多钱，TG就用每年14%的通胀来削弱他。

如果你试图用房产来对抗通胀，国家就会阻扰你这方面的能力。用"限购""限贷"来削弱你能买入的面积。

这当然也是符合天理的。如果每个人都能逃避政府的剥削。

如果这世上没有了羊，那狼吃什么，虎吃什么。

[2]

（[email protected]，2015年6月1日晚）

[1] 神创版每0.085元净资产就能够换回1元，5月28日。

[2] 《职业炒家》并没有写完。后面还有（七）（八）（九）。但我们对这一个话题感到厌倦，所以下篇起，我们会换个话题。

炒楼业的忌讳 #192

yevon_ou 水库论坛 2015-09-02

炒楼业的忌讳 #192

360行，每一行都有他自己的规矩和忌讳。

等你形成行规了，你就是职业的。

  1. 忌口

360行，每一行都有自己的规矩。

内河航运的，船娘们最忌讳的字是"翻"。所以在福建很多地方，你哪怕叫别人"捞板"，都是遭驱逐的。

做马贼土匪的，最忌讳的是"败"。败和白同音，所以马贼们一律玄衣大裘，没事没人穿白衫。

炒楼同样也是一个行业。有一些忌讳，许多忌讳并没有特殊的原因。或者是隐藏在重重心理学之后。

但行业之所以成为一个行业，行有行规，等你许多规矩竖起来了，这个行业才算是职业的了。

对于炒楼这一行来说，有几件事是犯忌讳的：数钱，回忆录，休假。

  1. 数钱

首先第一条大忌：不能数钱。

炒楼业不数钱。连带着一条衍生道理，就是不数产证。

不数钱的意思，不是说饭店吃饭之后，不看看找零钱的多少。

不数钱的意思，是不能仔细点数自己身边的资产有多少。

我们知道有很多猥琐的小男人，整天拿着个计算器扶着眼镜框。算房贷还剩多少，储蓄还剩多少，股票市值多少，基金市值多少。还款利息表能列到12个月之后。

然后这些猥琐的小男人，会把身上每一分现金叠好，从大到小排序。你如果问他净资产净现金，他可以精确到十位数。

真正的炒房客，绝对不是这样的。

真正的炒房客，现金在钱箱里放了一匝。他知道大致的钱数范围，但永远不会去点数。

真正的炒房客，对于自己的资产一定是模糊的。他知道自己有哪几个投资账户，但绝不会知道七六位数的精确金额。能管好每月还卡就不错了。

还有一个衍生定理。真正的炒房客，不会知道自己有多少平米。境界更高一点的，根本不知道自己有几本产证。

因为数产证也是犯忌讳的。这件事最好处于模糊地带。最好连大致的套数也不要想起。不过一般人很难达到如此境界。

或许有人问，你不是有Excel全表么。难道看不到总数么。

话是没有错。可你既然是聪明的人，难道不知道"永远只更新一半最新"么。

为什么要这样呢。因为投资界有一句古话："账算得越细，钱输得越多"。

钱财忌讳算得精细，越是算到小数点后二位的人，他把头垂得太低，以致于抬不起来。

一个人过多纠缠于之末细节，他就没有勇气思考大的图景。如果你连10元，20元的小钱也都要赚尽，你多半不能集中精力去赚100W，200W。

所以炒楼业的第一条忌讳：不数钱。

这已经几乎形成一种迷信，一种信仰。大佬们刻意地不数钱，不去看统计数字，从而使自己处于某一种特殊精神状态。

这颗心只去看前方有什么商机，不需要知道自己已经赚了多少钱。

  1. 回忆

炒楼业的第二天忌讳，是不能写回忆录。

在多军的历史上，有许多笔传奇式的交易。类似于50W赚2000W之类的。

普通人只要沾着一条，就可以脱胎换骨。由A6飞跃至A8，福泽子孙至少二三代之内，都可以老娘舅家产分。

但是这样的交易，多军有很多很多。可是一条都不能写出来。

"不写回忆录"，也是一条基本原则。在零碎的回帖聊天中，提到一二句，有的。可是系统地回忆，整理，编辑，没有绝对没有。

在很多情况下，我们要保持一种精神状态，刻意把当年腾飞的几场战役，尘封起来，沉埋在记忆最深处。不遗忘但也不翻出来，"封印"。

为什么要这样呢；因为回忆其实是一种怯懦的表现。

只有不再进步的人，才会提过去的辉煌。只有不再流行的歌手，才会唱他过去大红的歌。

多军们其实都还很年轻，普遍的还有那么一点点战斗力。所以"回忆"在多军中还不是占主流。

"好汉不提当年勇"，如果你看见聚会中某个人大提当年的战绩如何。那他多半已经堕落腐朽。

  1. 休假

炒楼这一行第三个忌讳，是不可以停。

我们常听见别人建议，包括亲友长辈，也包括朋友的。亲朋好友的建议总是说："既然这样辛苦，何不停下来休息一年。生命是漫长的"。

这个建议从哲学上说很有道理。可是他忘了炒楼这一行的特殊性。

炒楼这一行是什么，是一个"一鼓作气"的行业。

也就是说，你给自己打气。你要每年2N，你要努力努力再努力。你要做到负现金，负现金流，你要爬上A7A8A9。

这些目标定下之后，你就去拼命。打滚，融资，办卡，借钱，看200套房子，整个人感觉就像是奔腾的芯片在燃烧。

这和你平时上班打工混日子的过程很大不同。上班打工，老板是按照普通人平均承受能力分配工作的，说实在劳动强度不大。

而你一旦开始炒楼，劳动强度极大。而且天诛后期越来越大。

对于炒楼这种事，其实你就是憋足一口气枪林弹雨往前冲。能冲多少年，就看你能忍受多少年。"心有多高，你就能飞翔多高"。

而你一旦停下来呢，无论你在2N的哪一个阶段停下来。你会发现自己身处于一个四面漏水的烂船板。

身边几乎每一套房子都是租金小于按揭，没几套能自我造血。不仅远没有"每个账户三个月活期备房贷"，而且欠了一屁股债。卡债，私人债，全都需要归还。

这个时候，一旦你停下来。转为弥补前提扩张太快，勤修内政补内功。那你可能就永远无法复起。

一旦你停下来，一丈水至少退到八尺。而我们的目标，原本是今年增长20%至一丈二。

多军不能停。一场大病，一次出差，一次长期离开上海，都会使你离开这个氛围。而你一旦停下来，你永远无法复起。

在多军内圈的实例和结果来看，我们迄今没看见任何一个多军，"休息六个月"，然后之后还能回归多军队伍的。

因为心力亏空，过去十几年，年年亏空。一旦沉菏，再不复起。

最终，停下来后，你只能开始写[回忆录]。开始[数钱]算账。泯然众人矣。

至于我自己，一旦我停下来，毫无疑问首先会大病一场。大病六个月。六个月之后，重新振作，太辛苦太痛苦，恐怕我也没有斗志重返。

财富与高度，就此停格于那一刻。

（[email protected]，2015年9月2日午）

论娼妓，芭蕾，征服，和暴政 #200

首先，让我们转一篇五年前的文章。[1]

《论娼妓，芭蕾，征服，和暴政》

饱饱公主出生后的第十天，我和太太在关于女儿培养方向上出现了重大分歧。

照我太太的意思，是要把饱饱培养成一个"淑女"。老婆列了长长一个清单，包括要让小孩子学四门语言，汉语+英语+西班牙语+阿拉伯语，因为未来的世界是Hispanic和Muslin的世界。所以此二种语言必不可少。同时，我太太警告我，绝对不允许在小饱饱面前讲上海话土著方言。理由是"语言任务已经很重，不可以再增加次要的Local话"。

此外，小孩子必须懂得音乐，美术，艺术，绘画。至少会弹奏一种"高档"乐器，考级六级以上。懂得分辨英国式"小妇人"的裙子。在一个阳光明媚的午后，笑厣和睦地喝着红茶，用小指托着杯子，小心地说着童军的话。小孩子应该受英国教育，穿Harry Potter中的英式短袖衫，去Cambridge或者Oxford读书。张口就是半英半洋，唐诗宋词一首也不用背。

小孩子最好还需懂唱歌和跳舞。会用美声唱法，拉高八度意大利歌剧《今夜无人入睡》。就算炫不了嗓音好歹也得有苏珊大妈的水准。小孩子最最最重要的，还得去学芭蕾。你知道吗，作为一个"贵族式教育"的少女，芭蕾简直是上流社会必不可少的装点门面之考级标准。

"芭蕾？那是娼妓们跳的东西"---- 我冷冷地说道

照我的说法，女儿完全不必要去学什么音乐，美术，绘画，歌唱，弹奏，西洋乐器、钢琴、小提琴、中提琴、大提琴、低音大提琴。女儿也完全不需要什么艺术术养，根本不需要在阳光明媚的午后，陪一群绝对无聊的小姐太太，坐在板凳舒适的花园里应付虚伪的社交礼仪，说着无聊的话。

"你需要把女儿培养成一个贵族"，太太愤怒抗议地说。

"我是把她培养成一个真正的贵族，而不是娼妓"！虽然在99%的事情上，我都完全投降依从太太的意见，但这件事非得坚决，绝不能有半点含糊的。

"那你想把女儿，培养成什么样的人"。

"看见李云迪家的小孩了么"。

"看见了，这是最成功的钢琴天才"。

"我们家饱饱，不需要和他钢琴谈得一样好。我家饱饱去听音乐会，要坐楼下磕着瓜子，打着电话，然后大拍一下大腿，说'好，给爷打赏'"。

老婆彻底晕厥中。

在我看来，那种穿着典型英式"合体面"的服装。会优雅地用小指捧着红茶，在草坪花园里细声细气说话。并且在男人的要求下，脸含羞涩地不好意思演奏一二首歌曲，或者清唱一二段意大利歌剧的女人。其根本算不上"贵族"。

说难听一点。她们离丽春园的娼妓也差不多了。她们所做的，就是打扮得漂漂亮亮地，坐在那里等男人光临。而她们的人生与幸福，全部都寄托在男人的挑选与宠信。男人若是把女人抛弃，她们连自己的命运都掌握不了。

我们时常受教育，说法国是世界时尚之都。法国的香水是全世界最好的香水，法国的葡萄酒是全世界最好的葡萄酒。法国的松露，是人间美味，天上赐下的甘珍-----呸，那玩艺真难吃。

1940年时，德国征服法国，所谓的法国时尚、品味、艺术，统统扔到垃圾筒去。当时法国时尚圈最流行的是什么呢，是一顶德国陆军少校的军帽，潮流达人趋之若鹜。毕竟，只有征服者才是真正的"力"，真正的"美"。法国女人癫狂地追求德国男人，巴黎堕胎率居高不下。

真正的"贵族"，不需要别人教导你什么是好的，什么是美的。我说这个是美的，他就是美的。我说松露是垃圾，他就是很难吃。我说现代派艺术都是一堆Shit，他们就可以扔进垃圾桶去。不需要你来教我，我说了算。

真正的"贵族"，应该是可以掌握时代命运的。而不是"被欣赏者"。应该是坐台下心不在焉的IB大亨，而不是台上琴艺飞舞的大师。

那些打扮得漂漂亮亮，完全按照"贵族风范"来包装的女孩子，其实已经不是贵族了。她们只是待出售的商品，而且除了唱歌跳舞逢迎男人，别无任何生存本领。

"那些锦衣玉食生活无虞的太太小姐们，比起她们饮毛茹学的母系社会采摘祖先，其地位却是下降了不知千万等"-----这句话不是我说的，是《资本论》第二卷，恩格斯说的。

我希望培养的女儿，她应该掌握那些"真正"的力量。这力量不是用来取悦男人，而是让她真的象男人一样工作，升职，获取收入，凭借自己的实力拥有社会地位，财务自由经济自由。

她应该去学经济，商科，企业管理，最不济的也该当个技术性人才。如果她能学会炒楼，当然是一条更快的生财之道；不过此时，上海话却成了必学的工具。不懂说上海话，你就无法融入上海的社会圈子。

小孩子不需要懂得音乐美术绘画，如果一定要学，学会欣赏就可以了。听音乐不如听流行音乐，起码比古典音乐好听一点。

当她参加其它Aunt阿姨的茶话会时，她可以穿着一身西装，拿着马鞭，以不按时的无礼退场。

或许有几个被"贵族培养"得很好的，眉清目秀的小男孩，跳出来给她挑吧。俺这个心愿是否太奢侈了。

"好了，你是说培养女儿做那种完全不懂乐器，说松露是垃圾，在音乐厅拍着大腿说'打赏'的人是么"。

"Exactly，是的"。

"那你为什么又说我朋友的女儿是娼妓"。

"芭蕾最早出台于路易十四的宫廷，由Louis XIV的情妇们组成。。。。呃，其主要的成员，其实是娈童"。

"OK，我不管芭蕾是不是娼妓跳的。现在我告诉你二件事；其一，饱饱绝对不允许象你一样铜臭气。其二，你今天晚上的住所是书房"！

Section 2 恶魔篇

晚上我睡在书房里，气愤难平。

女人简直不可理喻。她们总是喜欢一些花花绿绿的东西，却从来不计算真正的利益和布局。

我跟她解释了很多次。人类在这个世界上生存，是一场竞争。每个人都力求活到人上人，每一分利益都被斤斤计较，都挖空了心思在争夺利益。

可是女人，女人是感性的动物。她们会说"何必这么辛苦呢"，何必这么激烈呢。做一个小白领不是很好。做一个中低收入的教师不是很好，每年有三个月假期。

好什么呀，加班费每节课只有人民币15元。教师几十年都买不起一套房子。教师不能随心所欲飞Maldives。

翻来覆去，我气愤不平。

我所思考的，我所醉心的，政治、经济、社会、博弈、法律、利率精算法。女人全都不关心。她们根本不知道这是多么多么重要的学科，关系到人类文明稳定进步的基石。在女人眼中，对立法原则的一次修改，甚至比不上她们现烤的松子饼。

更可悲的是，我甚至都没有理由来说服女人。

每当我指出社会学是一门非常重要的学科。女人就会说，香水学也是一门非常重要的科学。每当我说法律司法权是多么多么严肃的事；女人会说，护肤，护肤，护肤是头等大事！是一门复杂无比，博大精深，要从娃娃抓起的极极重要科学。

那么，我究竟该如何说服女人呢。

怎样证明，社会公平伦理，比草本薄荷味爽肤水更重要呢。

迷迷糊糊，我突然悟到一个真理。

在这个世界上，因为英国人都去醉心绘画，雕塑，Historyof Art了。所以亚洲四小龙才可以迎头赶上，新加坡GDP超过英国人均。

在这个世界上，因为美国人都去关心体育篮球、橄榄球了。NBA明星成为了英雄。而亚洲人，中国人，则渐渐取代了IT和会计的职位。中国人从餐馆，变成了注册会计师。

众所周知，当一门学科，从事的人渐渐稀少。其回报就会增加，竞争就会变缓。

老式的高门望族，因为其渐渐开始IB，喜欢附庸风雅，而丧失了锐意进取的精神。开始研究华服美食，他们逐渐被新的人群取代，无论是金钱，还是社会影响力。

推而广之，到政治与社会领域，因为人们都只关心艺术或者金钱，没有人关心政治、社会正义。

所以，掌握政治权力的那群人，就有机会滥用权力。肆虐百姓，引发血和痛。直到人民再次觉醒，开始遏止过渡的权力。

"暴政"仿佛是一个庞大系统的微小扰动量，他永远会存在，对冲人类群众中的"政治冷漠感"。直到重新平衡。

在电影《红河谷》中，有一个镜头。面对如潮水般涌来的西藏骑兵，英国殖民司令官下达了重机枪开火的命令。当善良的男女主人公质问他的时候，英国司令官冷冷地回答说"没有征服，哪显得出优越"。

仔细想想，男人和女人讲道理，国与国之间，民族与民族之间，归根到底是没有道理可讲的。

鸡同鸭讲，女人坚持香水学是一门大学问，大清政府坚持孔孟之道是人间真理；那么，就没有沟通的基础了。

最终怎么办，最终唯一的裁决就是拳头。洋枪大炮，英国人用工业革命，巨舰重炮、教导了中国人，在一个"尊重私有产权，资本人力货物自由流动"的社会中，可以创造出多大的能量，并且把你打得满地找牙。所以中国只能革新，只能学习西方文化。

法国女人长期看不起日尔曼民族，直到1940年，她们疯狂地爱上了那些"金发碧眼的野蛮人"。

啰啰嗦嗦写了一大堆，很多人都没明白我在写什么。

其实，我是在写，侵略战争是必需的。英国人发动鸦片战争是必然的。人类所有的"扩张，征服，掠夺"都是正义的。他们只不过对周边国家民族"堕落"的一次修正。

是的，我是在鼓吹侵略。

（[email protected]，2010年8月19日夜，其中部分情节为虚构，不作考古依据。）

这是一篇流传很广的文章。时至今日，还在广为传颂。

"一拍大腿，来，给爷打赏"，甚至成了我们一种社交用语。戏谑的口头禅。

其实这篇文章，我主要想讲的是下半部分。

当时在写作的时候，正值雀巢咖啡的巅峰时期。语焉不详，下篇写得很是模糊。

其实我想表达的，是一个"微扰"的意思。

如果别人不和你讲道理怎么办？

炒楼是一件极其谨慎的事情，市面上90%的盘是根本碰也不能碰的，一碰就亏钱。

你要小心翼翼地从剩下10%楼盘中，精挑细选低估的，有发展潜力的，产权无瑕疵的，现金流稳健的，能够长期持有的，处于核心位置的。精心地去做每一个环节，你才能赚到一点点钱。

所以真正的炒楼客，职业炒家，都是极其冷静的。理性的，通彻地看待这个世界。

你是拿命在博。不冷静你就破产，你就死。

可是有人非要"不理性"，非要不讲道理，不追逐科学，你该怎么办。

在这个世界上，我们清楚地认识到，"理性的，文明的"人并不是多数，反而是绝对少数。

99%的人是鲁莽的，狂暴的，是乌合之众。

只有1%是文明人，理性人。

当一个人脑子别不过弯，粗鲁野蛮愚昧，就象毛粉绿教徒天主教徒一样，人家就是偏执而顽固的，你完全说服不了他。

那该怎么办。

不要去试图说服一个人，人是不可能被说服的，只能被搧耳光。

在这样的情况下，你只能动用"拳头"。揍他，打扁他，揍到他痛醒。

在过去十几年中，多军和空军辩论了许多次。

多军完全无法[说服]空军。无论你的理论多么有理，无论你的事实多么铁证。傻空们就是不信。他翻来覆去就三个字"我不信"。

无论你说得多么有理。我就是不信。不要说什么摆事实讲道理，我就是不和你讲道理。

大道理太灰暗，我受不了。

我就是活在我的CCAV30分钟新闻联播中，多幸福，多美好。胡主席是一定会来救我们的。

对于不讲道理的人，你只能动用拳头。

你只能让事实来说话。让房价涨，涨三倍，涨五倍，涨十倍。

从3000元/m，涨到5000，涨到8000，涨到30000。

让他的母亲向他哭诉，让他的妻子向他哭诉，让他的儿女向他哭诉。

如果这时候，他能静下来好好"讲道理"，幡然醒悟的话。

说到国与国之间的关系，也是同理。

1840年的鸦片战争，本意是广东的海关官员，吞了英国商人的货，然后不给钱。

英国商会来交涉，贪官说你再发批货，我二批钱一起给。

好的，你再发批货，他把第二批货也吞了。（借口是货物里有鸦片）

英国商人前来交涉，贪官把英国人杀了。

英国领事来打官司，你懂的，官司永远打不嬴。

于是英国人火了，觉得你就是一群野蛮人。必须把你揍醒了，你才懂得诚信经商的规矩。

有时候你翻开史书，看见咸丰帝与他的大臣们，伪造停战协议，诱捕外国使节，背信偷袭军营，觉得他们简直就是一群猪。

野蛮愚昧要怎么样，落后就该挨打。直到打得你痛醒过来。

说句三观不正确的话。日本人是打心里地尊敬"黑船船长"的，黑船事件给他们送来了现代文明。

中国人也应该彻彻底底地感谢"鸦片英军"。是鸦片战争让我们进入了现代文明。

在我们这个世界，我们一直看见"错误的事"。

典型的小事，譬如俺LP不尊重我。她宁可研究香水，也不愿意尊敬我这些历史政治经济，治世救国的大道理。

社会上的人，不尊重科学。收视率最高的永远是综艺节目，少男少女跳舞与选秀，八卦与煽情明星绯闻和老中医排毒养生秘方。

国与国之间，不尊重文明。绿教徒天主教徒环保教徒民粹份子，还有"用爱发电"。

对于这些错误，应该怎么办。

是错误就应该受罚。输赢就该有奖品。没有激励，你怎么对得住那些辛辛苦苦向上奋斗的人。

你只关心综艺节目，丝毫不研究"货币经济"。活该你就一辈子穷，被房价折磨得死去活来。

你整天"用爱发电""占领中环"，香港台湾就应该经济衰退。最后一直到输出新娘的地步。

ISIS，就该大饥荒饿死几百万人。

打你脸是为了你好，这是"微扰"。小幅的疼痛给你改正的机会，以免文怡武嬉，整个国家沦入全盘沉没的危险。

从这个角度，我认为"局部战争"是好的，是必需的，是必然发生的。虽然我认为全面战争是不需的。

这个世界永远无法避免暴力。因为有人不尊重科学，不尊重文明，不尊重大工业生产，不尊重贵族品质。

那就必须有一场"微扰"。让你学会学会。

([email protected]，2015年6月2日)

现在，请你再看一遍Section2吧。

[1] https://yevon1ou.wordpress.com/2010/08，2010年8月19日

市场营销入门 #210

yevon_ou 水库论坛 2015-06-03

市场营销入门 #210

"职业炒家"这个话题并没有说完，后面还有789。

只不过我们对Hard Sale感到厌倦。从今天起，我们换个话题。

首先，让我们看一张图表。假设市场上有男人、女人、老人、孩子四类人群。有A、B、C、D四种商品。请问哪种商品最佳。

}

  1. 胜组

这个问题的答案，是 B > A > D > C

这道题我问过很多人，一般最常见的回答，多数人都是选C最佳。

因为你简单加一加，A的总分是10+2+2+2=16分

B是16分

C是31分

D是21分

很多人立即会以为，C具有全方位最佳的"性价比"。在客店内更受欢迎，能卖出更好的销量。产品可以更加成功。

这个就是市场营销学和普通人的区别。也是欧美公司，可以在中国市场称雄肆虐的原因。

科学家会武功，神仙也挡不住。

你看，假设有一个男人，在商店里待了5分钟。他出来的时候，手里拿着什么。拿的是货物A。

再来了一个女人，逛商店5分钟，她买的是货物B。

再来一个老人，他买的是C或D。

再来一个小孩，他买的是C或D。

再来一个男人，他买A。

来个女人，买B

来个老人，C或D

来个小孩，C或D

一天下来，假设来了"男女老少"各100人。则400人最终的购物商品是：

A：100件

B：100件

C：100件

D：100件

  1. 问题之症结

你发现问题之所在了么。

当一个男人跑进商店，他根本不会考虑别人的想法。根本不会考虑女人们的价值观。他选的是自己喜欢的商品。

也就是这棵决策树中，他是竖着长的。

在男人眼里，他就是选择ABCD，他就是选最好的。所以他会买A回家。

同样道理。女人购物，她就会选B回家。

而商品C，虽然他在男人女人的眼里，得分都是9分。可是9分没有用。和露瑟没有区别。

一般而言，成年人的市场，是老人和小孩的10倍。[1]

而其中，女人市场又比男人市场重要。

所以B是最大的赢家。B > A

然后我们来看C和D二样商品。

在成年人，男人女人的市场中，C和D都是完败。

但在老人小孩的细分市场中，他们还有一线转机。

这其中，D又比C好。

为什么。当一个老人或者一个儿童，走进商店的时候，他们面临的C和D打分几乎是完全一样的。

可是你别忘了，C的综合评分比D高。

C是9+9+9+4，综合评分高达31分。

而D的累积评分，只有21分。

"更高的品质往往意味着更高的成本"，即使C和D的销量一样。但C的成本往往要高一大截。

所以D > C

总评分是B > A > D > C，C是最差的选择。

  1. 市场营销学的选择

中国人并不是一个整体，不是蚂蚁。[2]

每一个人，都是独立的个体。都有他们的喜怒哀乐。都有他们的习惯和偏好。

上周大象工会一篇《什么样的外星人可以直接打死》中，大象写道，传统意义上，国企老总把中国人理解成"中山装，红袖章，清一色面孔的人"。

而在西方社会，每一个人都是鲜活的人。

中国的企业家，传统上总是梦想做一件"最好的商品"。想用一件商品来满足十亿中国人。

这是一个巨大的工程。呕心沥血，最终"工程师治国"老总造出来的，可能是一件"9，9，9，9"的商品。

各方面指数都接近完美。要让所有人都满意，不容易呵。

而西方的500强企业，早早地就把中国消费者分成了"中国男人""中国女人""中国老人""中国小孩"。

他们设计4种产品。

成本更低，研发更快。反应链更敏捷，潮流更时尚。三个月就可以上市，成本只有你一半。

"无论哪个消费者走到店里，购买的都是我的（某一样）商品"。

西方500强奉行的是"10，1，1，1"商品指数。

并无情地把你"9，9，9，9"销量贬低到零。

这个细分，还可以更进一步分下去。譬如中国男人，还可以进一步分为北京男人，上海男人，广东男人，四川男人，东北男人............

如果你在男装市场陷入了泥沼，你可以试图进一步思考广东男人和东北男人有什么不同。从而获得细分优势。

你这商品可能狗Shit都不如，但在四川男人眼中，它是最棒的。这就够了。四千万消费者足够养活你了。

"细细分"是支脉话题，就不展开了。

  1. 价值观的颠覆

"市场营销学"的价值观是什么。价值观就是"没有（hexin）价值观"。

请你把中国人视为一个个的人，而不是一个巨人。

中国应该有十万万个价值观，而不是一个价值观。

在营销学上，一直有一句著名的谚语："一个高级副总裁，可能会为他的定制男装感到骄傲。并在办公室里炫耀。而在他18岁读大学的女儿眼里，却会被贬得老土一文不如"。

这就是Marketing中的一条铁律："甲之美酒，乙之砒霜"。

你永远不可能让所有的人满意。同一件商品不可能覆盖所有消费者。许多人的审美观，是互相矛盾，甚至相互冲突的。

一个45岁的高级副总裁，和他18岁的女儿，其审美观必然是不同的。让他们同去选购西装，肯定是无法达成共识的。

所以Marketing思想的背后，其实是西方社会光辉灿烂的"多元文化"主体论。尊重每一个人的想法，用不同的商品适合不同的消费者。在每一个市场都做到第一。

只要你付钱。

另外说一句题外话。除了某些技术类的公司，譬如Windows桌面操作系统，高通的CDMA电信标准；

一般的消费品，很难做到市场第一。甚至百分之20~30%的份额都属不易。

因为市场是多元化的。消费者的口味是互相冲突，自相矛盾的。

喜欢甜的，和不喜欢甜的。

喜欢蓝色的，和不喜欢蓝色的。

喜欢苹果味的，和不喜欢苹果味的。

所以单一产品无法满足所有消费者，无法占领100%的市场份额。

而如果一家公司旗下有多个子品牌系列，交叉火力，能否覆盖占领整个市场呢。中国销量排名前六的洗发水，有五家都是P&G旗下的。

答案还是不能。因为你同一家公司旗下诸多资源品牌，你就会加以"整合"。共同渠道销售，广告商誉，品牌Logo等资源。

而这一切，都会让消费者厌倦。许多消费者选购SLEK舒蕾，纯粹是因为不想看见那个"宝洁蓝"。

同一商标能占领的市场份额也是有限的。你不可能通过并购来扩大市场份额。除非你并购了之后从来不整合。

  1. 与楼市的关系

微信号："水库论坛"是一个讲楼市的订阅号。在此我们突然改弦易辙，大讲市场营销Marketing干什么。

因为我们的楼市，本身是一个高度割裂的市场。

在大而化之的"职业炒家"系列文章之后，你要深入了解这个市场，就一定要阅读细分结构。

上海楼市，至少分割成三种截然不同的市场，三类完全迥异的人群。

这三类人，彼此对对方的价值观，地段评级，都看不顺眼。

互相擦肩走过，冷冷地看了对方一眼，一起吐出一句："SB"。

我们常常说，中国没有研究"房地产"的专家。中国只有研究"房地产泡沫"的专家。

我们每天只听见砖家坐而论道，大而化之地说："房地产要崩盘，要跌50%"。

可是房地产内部结构如何，上海分割成哪三个市场。从来没有一个"房地产专家"谈到过这事。能答得上来。

堪称国耻，一群卖大力丸的。

好了。第一节篇幅到此，下集再说。

（[email protected],2015年6月3日）

[1] 这主要和年龄跨度有关。假设每个年龄段人口一样，儿童是0~6岁，成年人7~60岁，老年人61~70岁。则我横跨54年。

[2] 参考文献《什么样的外星人可以直接打死 | 大象公会》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NzQwNjcyMQ==&mid=214571189&idx=1&sn=f5b799c94a64dc51bcf6afb386d2482a&scene=1&key=c468684b929d2be2da1c8fef928b7bbacdd40abab7aa8d26b27691cb5e9ac34bc991878aed0627d62990ed7aee21ceb5&ascene=1&uin=NDkyMjg2OTM1&devicetype=webwx&version=70000001&pass_ticket=I1wL%2FplLakq%2F21uD8Iikw0V9dFtl1Ek3qMQ4ou8%2FYHDVfOPr9qk681Oc8h54ojZn

Re-Sale为什么这么难 #220

yevon_ou 水库论坛 2015-06-08

Re-Sale为什么这么难 #220

随着营销的深入，市场割裂越来越严重。

  1. 闻所未闻

北京是一个很干燥的城市。前二天我在洗手间摸来摸去，想要找一瓶护肤霜。

"那瓶9500，碰了剁你手"。俺LP冷冷地说道。

我吓了一跳，拿起这瓶晚霜看看。50ml九五港刀，La Prairie这是什么玩意。

对于一个护肤知识还停留在美加净，欧莱雅年代的化石古董，我表示从未听说过这个品牌。不明白它的精妙高科技之处，也不明白女人抹一次脸伍佰元。

但是看俺LP的态度，似乎素之若然。这个品牌就象吃饭喝水一样根植在她的生活之中。对于品牌的忠诚度和认知度是如此地契合入微，以至于她办了张VIP卡。[1]

"La Prairie至少比LAMER好，因为LAMER我听说过"。我眯着眼睛想。

  1. 四位一体

随着营销的深入，市场割裂正变得越来越严重。

在前面一篇《市场营销入门 #210》中，我们说到，假如你把市场分为男人，女人，老人，小孩。则女性专用用品，完全不必考虑男人的想法。

在我的生活中，我根本接触不到La Prairie这个品牌。

我每天开车出门，在大食代吃早餐，看财经杂志，购买科幻及历史类的书刊杂志。逛商场只逛B1层的Citysuper和6F的餐饮层。

我基本不看电视只看DVD，上微博关注宇文若尘和G油渣，微信关注的是冬川豆和布尔费墨。线下联系的是多军群和御用中介。在我的生活中，几乎接触不到La Prairie。

而俺LP的生活和我很不一样。她坐飞机头等舱，视频广告里就在放La Prairie，拿过一本机上杂志，杂志上广告是La Prairie。去美容院做个SPA，美容院刊物上是La Prairie，宣传小卡片上是La Prairie，技师和她说聊起来是La Prairie。

她逛商场，只逛1F化妆品和2F，3F女装区。恒隆国金之中，La Prairie专柜无所不在。她刷刷微信微博，关注的大V推荐La Prairie。看看优酷土豆，推送的短片是La Prairie，联系二个闺蜜喝茶，大家谈论的是La Prairie。

让我数数多少个La Prairie，十几个了吧。似乎无处不在，La Prairie将她包围。那你说，你买不买呢。

这个被叫做"四位一体"。

在营销学上，有所谓的4P：Product，Price，Promotion，Place。产品价格促销货架。

这四样东西，要全部针对性的聚拢聚焦在一点上。不仅仅产品是"10,1,1,1"的打分设计。

而且广告，促销，货架专柜，全都是"10，1，1，1"的摆放布局。

如果总资源有限，那就要高度精微聚焦到一个针点上。

真正专业的做法，你是个男人，我该就让你一辈子见不到La Prairie这个品牌。你根本不知道它是啥玩意。

你是个女人，而且是高收入女人。我就让你生活在La Prairie的海洋中。抬头走到哪见到哪，到处都是La Prairie广告。

  1. 广告费

这是一句超有名的话，也是现代广告学的核心。

你去地摊上买二本广告学的书，看得头昏脑胀，到最后也没搞懂是在说些什么。其实现代广告学的核心就一句话，"购买尽可能少的广告"。

为什么，因为Media非常非常地贵，超级超级的贵，不可想象的贵。

你一个机构，分公司运作一月。可能也就几百万的营业额。整家公司运作一年，N个分公司累加，可能也就几亿销售，几千万利润。放A股都算主板公司了。

可是Media的成本是以秒计算的。最顶级的媒体，一秒就可以上百万。

哪怕很渣的媒体，30秒六次，每个Round二周，烧几十上百万也是正常。

一个产品，一年多打二个Round，今年利润就算是废掉了。

一个产品，一年多打四个Round，财务报表彻底没法看了。你想办法和总部解释吧。

因为Media超级超级地贵，所以每一个产品经理都挖空心思。想尽一切的办法省钱。在满足需求情况下，买得越少越好。

这其中一个主要技巧，就是市场分类。

广告一般是按照用户收费的。计价单位是CPM（千人成本）。也就是说，有多少人看见了，我就问你收多少钱。

这里面，广告的选购，就有很大学问。

譬如说，地铁广告是一个很好的媒体。受众量大，人流更新率快。

地铁的主要对象，是屌丝们。如果你想推广一个App，或者给好声音/达人秀做广告，地铁无疑是极佳选择。

地铁的问题是，他的受众是男人女人各50%的。

如果我是卖洗发水的。我就绝不会选择地铁做广告。

因为超市购物，只有女人才会买洗发水。家庭妇男少之又少。

而地铁广告是按"全人口"收费的。也就是收了二倍的钱。有50%经费被浪费了。

对于卖洗发水，洗衣粉，衣物柔顺剂之类的，女性杂志才是更好的选择。

同样道理，CCAV是全国性最大的媒体。但你很少看见LV，GUCCI等超级大牌在上面做广告。最多只有一些产业链最最最低级低端的品牌，譬如Lux香皂。

因为CCAV虽然覆盖面广。但他的受众，主要是8亿农民。

而如果你卖的是奢侈品。8亿人口中可能只有0.01%才是你的客户。但CCAV却要为全部的8亿观众收费。

这自然是得不偿失的。头等舱机载杂志，才是更好的选择。

  1. 题外话

插播一句题外话。在整间公司中，油水最足的是哪个职位；

其实是媒体经理。

众所周知，油水来自于"采购"。花钱的是大爷。采购部一向被认为升职无望捞钱最快的部门。

公司采购最多的是什么，是文具么。不是，那是骗小孩的。

是大宗原材料么。也不是，因为太多的人眼睛盯着。而且有KPI指标考核，操作余地也不大。

公司真正单一标的采购最大的，其实是媒体。

一间公司，动辄有一二亿的媒体预算。而整个市场部下辖媒体组，可能也就二三个人。

媒体同时又是一个价格极其不透明的行业。

同样一段卫视广告，灯箱广告，刊物广告，报价究竟是6000万，还是5500W，没有任何人知道。谁也不能计算得这么仔细。

就我接触过的案例。媒体的折扣是很深很深，乃至于惊人的。

我接触过最深的一个例子，是一折。报价500W的广告费用，其实最后50W就可以拿下来。

这是惊人的空间。

在这个领域里，媒体经理具有巨大的权限。他可以选择采购哪家媒体，用什么费用，采购多少媒体。

在公司架构中，媒体是唯一的奇异的一条线。他虽然是中层经理，却是唯一和Director级一样，直接向总经理汇报的。

因为媒体实在太重要，金额太庞大。所有媒体行为都需要总经理本人签。

但你以为总经理能分得清6000W和5500W，真懂某项媒体计划的真实成本是多少吗？

不张扬的位子才是真赚钱的位子。

五）和楼市的关系

水库论坛是一个专讲楼市的订阅号。今天我们又花费了大量的篇幅，来讲营销定位，四位一体，这是什么意思么。

我们解释的，其实是篱笆网友常见的一个疑惑："当年我一眼就看中，超级喜欢的房子。为什么现在想卖却卖不掉"。

因为随着营销的深入，市场已高度割裂。

好像我举La Prairie的例子。它是卖给女人的，所以只针对着女人做广告。在我太太的生活社交圈内，它无所不在。

而在我的生活社圈内，它根本不见踪影。

这样做最大程度节省了广告费。也是我说La Prairie比LAMER好的原因。你可千万别看反了。

男人心中名气越大，其实越不好。说明他品牌定位失败，广告预算浪费。

"不必在意别人的想法"。只要最终掏钱者喜欢，那就嬴了。

至于她老公的看法，完全可以无视。

回到房地产的市场，你以为平平无奇的一件事。其实KFS在N年前就开始准备了。

从KFS拍地之前，他心里就有了计划。这样一个地块，以后造什么形状的房子。

我是内环，中环，还是外环。将来造出来是豪宅，高档住宅，还是经济适用房。

对应于我的住宅档次，我应该开发70㎡，90㎡，120㎡，140㎡，还是200㎡住宅。

对应这个住宅档次，是否应该精装修，洁具应该选哪个品牌。

景观，会所，该如何设计。物业费定在哪个档次。

当我土建基本完工，开始销售。我应该在哪些媒体投放广告。

价格定位如何。开盘当日，有哪些促销活动。

售楼员的说辞如何。我的楼盘卖点是什么。竞争对手是哪家。

朋友，当你来到售楼处，买下一套房子的时候。

你以为是纯"偶然"的么。是随随便便逛街进来的么。

不，那是KFS几年前就布下的一个局。专门为你这样的身份地位、家庭人口、口味偏好，量身定做的产品。且刻意投放在你会阅读到的媒体。

你能够走进售楼处买房子，这简直就堪称神迹啊。

好了，现在你准备卖房子了。准备"保值升值"。

你去中介那一挂，然后自以为客户就会"扑通扑通"地跳进来。

朋友，你想"卖给"的那个人，他是怎样的客户。

收入多少，年龄多少，家庭人口多少。喜好什么，阅读怎样的杂志，你如何把售房信息推送给他。

你对此一无所知。你甚至都从来没考虑过这个问题。你几乎是二眼一抹黑地"挂牌"，自以为就可以卖房了。

KFS在整个流程链上投入了巨大的心力，并且在设计师营销广告上花费大量的金钱。你以为这些都是白扔的么。

而你倚靠的，仅仅是极度不可靠的"中介"。你以为中介能干些什么，尤其是上海的中介。

发广告市场定位寻找客户？我呸，上海的中介只会吹牛。

更为糟糕的，买一手和买二手，通常是二批人。二批完全不同的客户。天差地远。

每一个楼盘，当KFS卖给你时，都精心调整至"最佳"状态。宛如俺LP被La Prairie重重包围。

而当你想"卖出"，想保值增值的时候。你往往面对的是另一群客户，一群完全不同的二手房偏好客户。

之前所做的每一项专属优化，针对广告，现在都不适用。

好比你举着一瓶二手La Prairie，想卖给我这个男人。

然后满怀疑惑地问，当年这么大热大卖的东西。为什么现在无人问津。为什么我这个男人，表示从未听说过这个品牌，也根本不感兴趣。

Re-Sale是一件极难的事，请仔细深入想一想。只有职业炒家才会告诉你真相。

六）某情圣的故事

最后，让我们再讲一个悲惨的故事，来作为本篇结尾。

话说某人啊，另一个情圣；他LP是日本人。小时候是大日本帝国驻缅甸大使的女儿。

稍微知道一点缅甸独立史的朋友，自然就会明白这个职位的意义。

大使虽然没什么金钱收入，但女儿却是从小象公主一样养大的。去总统总理府踢毽子，都是随身带三十几个保镖的。

女儿长大了以后，要嫁人了。钱虽然不多，但眼界自然是极高的。

他们去到了Chaumet买戒指。全球三大顶级品牌之一，皇室御用品牌。

最后挑了一枚1克拉的钻戒。花了250万HKD。

据说等他们离开商店之后，店员立刻就拉下了门闸，今天就不营业了。然后里面开了香槟，放起摇滚乐，店员们挑上桌子开始狂欢。

据后来人的说法，整家店一个月的任务是卖出一件商品。只要卖出一件，整个月都够吃穿用务了。

这个故事告诉我们的是，"附加值"有时候可以在商品中占到怎样夸张离谱的地步。以至于商品本身完全不保值。1克拉钻戒通常市场价格在1万元RMB左右。

（[email protected]，2015年6月8日午）

[1]不管她买什么，刷的都是我的卡。

如何运营一家企业 #230

yevon_ou 水库论坛 2015-09-03

如何运营一家企业 #230

"水库论坛"的订阅号停更了差不多二个月，因为我们浪费了大量时间，不务正业去写了《论儒·法·禅宗·基督自治和道教的复兴 #F10》。

煌煌矣，仅此一篇，即可成一代宗师。

接下来，我们回到了正常的编号序列。可惜的是，#230，#240这二篇，仍然和炒楼无关。属于岔开来的话题。

但是，这些东西，是我（前半生）心血所聚。加塞二篇。纯属私货。

  1. 经营企业

每一次俺LP带我出去，我要做的事就是眼观鼻鼻观心。

当她和她那班同业聊得热火朝天的时候，我冷静地剥着花生。

"我刚买了A公司20%股份"。

"我刚收购了B公司15%股份"

"你觉得C公司怎么样，可惜要拆掉VIE结构。还是发CB比较好"。

"D公司应该更有潜力。可惜管理层要留任。无法进行[外科手术式]改造。毕竟，我们都只懂并购，谁也不懂企业经营"。

于是诸投行精英一起叹气。谁也不懂经营，他们就是专职买卖公司的。

这个时候，我眼睛亮了。经营公司，这事我懂啊。我可以试试。

看什么看，哥哥可是正派MT（Management Trainee）出生，市场部高等人才好不好。

只不过时运窘迫，才会沦落到钱眼子里去。

要说企业运营，自然有一套规律。全套手法。

有人或许说，LZ从来没有本人掌控过一家十亿级的公司。你没有这个从业经历，所以也没什么说服力。

但是今天，俺们也不是HR面试，不是冯唐求职董事总经理对不对。

今天，我们是看水库微信订阅精华文章。大致地讲讲"企业运营"是怎么回事。

你是学习，我是分享。我就说说，你就看看，别太挑剔。

  1. 管理秘笈

几乎每一个中国人，都听过标准的段子："他经营企业，管理有方，获得了巨大的成功。并积累了财富"。

可是怎样才能"管理"呢？

你如果去新华书店，看看"企业管理"方面的书，大概可以装满二个集装箱。数不胜数。

而不知你试过没有。如果你真的拿一本回来，打开仔细阅读一番。从头到尾300页。读完以后你绞绞干。

"没有"，什么也没有。

你会发现这么大一本企管书，里面什么都没有，完全没有任何干货。

就象TG领导人讲话一样，每一次都是"重要讲话"，会议动辄开二三个小时。可是真正核心干货呢。讲完之后你还是一团雾水。

在几乎所有的企管书籍里面，他都会让你"加强销售管理""加强成本管理""加强库存管理"。

道理我们都懂，可是怎样销售管理呢？？你倒是说一个方法，让我下季度的销售额增长+50%

答案是没有。无论你翻遍二集装箱任何一本书，他们的深度是相同的，也就是同样的幼稚。作者本人都不懂什么叫做企业管理。

当1990年，西方五百强各大公司进入中国的时候，他们在中国市场基本是横扫的。哪怕是同等科技含量的产品，例如牙膏，牙刷，洗发水，国军也是一败涂地。

这里面的战力，主要是营销学中的巨大差异。

而随着西方公司在中国录取本地员工，MNC的一套操作手法，才逐渐被中国的五百强员工学去。

等到这批人自己在市场上成立公司，所谓第二批浪潮。这些新型公司才获得了足够的竞争力，并最终将外资的上司们全都赶出中国。

这些是前言，也是《市场营销入门 #210》一篇中写的。

三）公司开始

营销，英文叫做Marketing。

Marketing是一家公司最核心的部门，类似于总参谋部。

Marketing是一家公司最核心的部门。有时候他非常地小，小到只有老板加二三个人的地步。但整个功能和流程依然是不变的。

闲话少说。好了，现在给你一家公司，一笔钱，你要开始创业了。请问，你该怎么做。

首先，你要定位。

定位这件事十分简单。简单到网路中的小白，随手就给你画了一条X-Y轴四象图。

我LP每周要看20份企业介绍。其中看到的"定位图"不计其数。按照我的看法，95%的企业，第一轮就可以筛掉。

为什么，因为他们的定位图画得不对。

中国人的粗疏大叶，在这一刻显露无遗。绝大多数"定位图"，我最恨的那种，他甚至都不标明X轴代表什么，Y轴代表什么。都没有二个轴的名字。

少数情况，如上表那张。它已经算画得不错了。但问题来了，为什么你要选择"价格---城市"作为你的X-Y轴。

真正的干货，要师傅带着你，才能迅速学会。没有带入门，往往会画虎不成反类犬。

对于Marketing来说，真正的内传弟子才知道，这个X-Y轴不是随便选的。

在做这个定位图中，你首先要做一个市场调查。问消费者，"您最关心的因素是什么，请按优先顺序排序"。

然后下面给你选，譬如："口感，香味，疗效，时尚，包装，便利，促销，价格"

价格通常是重要的，但不一定是最重要的。

然后选最重要的No.1，No.2作为X-Y轴！

只有消费者对此最关心的No.1，No.2才可以作为X-Y轴。你选一些无关紧要的参数做图有什么用。这样去定位，只会死得很惨。

比较考究的，甚至还会把X-Y图中涂色。以表示重要程度。譬如45%的消费者集中在10~12元的价位，23%消费者集中在12~15元的价位。

然后你再看看，这张图中有什么没填满的地方。

这个区域才是你的创业突破口。

同样道理，当No.1,No.2这二个参数定下来后。可以看在选择这二段的消费者中，他们最关心的参数是什么，有没有空段。

从而将No.3,No.4参数定下来。

所谓"进一步细分"。

四）品牌战略

好的定位，是成功的1/3。当你决定了拳头产品的基本定位之后，你还需要对这整个行业，有一个初步的了解。

首先，这一行，（现代商品经济）的基本面是什么。

99%的中国人在这问题上，犯了极大的错误。

现代商品经济的基本框架，是高毛利。极大的毛利。

什么生产成本加合理利润，统统见鬼去吧。

什么叫高毛利，以我以前经验，大概是300~400%。

也就是说，一件终端售价8元的商品，出厂价大约是7元，而成本是2元。

看清楚，出厂价7元的商品，成本价是2元。不是6元也不是5元。

当年我们最基本的商品，一般都是300%毛利。

最极端的一款，成本大约是8%，十二倍毛利。也就是10元的东西，成本0.8元。

外企的毛利非常非常地高。高到什么程度，买一送一50%off，他还有足够的利润。

有时候甚至还有200%的利润。

这是一个大框架，外企从一开始就走上了"高毛利---高溢价---高品牌"的道路。以广告品牌为支撑，一开价就是翻四倍。

心比炒房客还黑。

以上适合于品牌销售类产品，如化妆品，生活品，日用品。不适用于功能性产品，如煤炭钢铁。

那么消费者会不会卖账呢。答案是会的。

因为消费者其实搞不懂"品牌"中真正含有的价值是多少。而且中国消费者有一个很不好的习惯，以价格定性能。

长期的计划经济思维，使得中国消费者相信"贵的一定是好的"，"贵总有贵的道理""一分价钱一分货"。

这使得品牌战略有了足够的空间。在初期定位时，尽量定位在高端。

以高毛利促动了高利润，高利润投放广告，从而达成良性循环。

中国的乡村企业家，习惯以130%的价格销售商品。这使得他们永远积累不起毛利。而且消费者反而以为他们的产品价低质次，不投广告。

做生意要有想象力。谁说1W的房子不能涨成5W。

Marketing教会你。

五）促销

以一个典型的AP（Advertising & Promotion）表为例。在这样的表格中，企业恒定地划出15~20%销售额，作为广告和促销费用

其中，波动比较大的是广告费。而促销费是非常非常之恒定的。一般N年都是10%销售额。

这个Promotion费是什么意思呢。可不可以省下来呢。

答案是省不下来的。相当于产品九折。

你不信邪，你提价1.1倍好了。

那为什么要有Promotion费用，而不是直接打九折呢。

因为P费用的存在，主要是做以下二方面用途；

1）微调

2）制造新闻

产品的定位，No.12345性能的设计，是一个企业最核心的事情。有说法80%的成败在设计那一刻已经决定。这是大方向，难以改变。

但是，市场是千变万化的。

在January的某一个时刻，可能福建地区竞争对手势头很猛，市场份额急剧扩大。

那你怎么办，再有针对性的设计一款低价产品，显然时间上来不及。

这时候，最好的策略，是给福建的出厂价，给一个10%的折扣。为期二个月。

在这二个月内，降价会刺激销量急剧上升。从而狙击了竞争对手。

促销是一种"微调"手段。当你大的产品，几种款式都已经定下来以后。促销可以使你有计划，有时段性的调整拉低某一个价格。从而更针对性的适应一个个地方市场。

促销的另一个作用，是制造"News"。

肯德基麦当劳有从麦辣鸡到巨无霸到板烧鸡腿堡的全套产品。

可是他们不降价。

周一：麦辣鸡打八折

周二：巨无霸八折：

周三：鳕鱼堡八折

.........

......

周日：培根牛肉堡八折

那你为什么要这样设计呢。众所周知，消费品的毛利是非常高的。哪怕我全体八折，只要你来买，我还是有300%毛利。

这样做的原因，是给你脑子里塞进去信息，"今天有促销信息"。

哪怕我有总体销售额10%的预算，可我就是不肯好好地弄，不肯每件商品全线九折。

我就是喜欢高高低低。今天扯高这个，明天扯高那个。有时候还要搞个游戏，弄的很复杂才能获得优惠。

把这10%预算花得复杂无比。其实，当消费者研究"今天哪一款有折扣"时，你这个品牌在消费者脑海中，停留的时间就比平时长。

如果你闭着眼睛跑到店里买个汉堡，你大脑只需要运转5秒钟。

可如果你要研究清楚整个促销，你大脑里就要"麦、麦、麦，麦，麦......"跳跃30秒。

这就是商家的全部用意。通过制造News，制造复杂，让品牌形象在你脑中留下更深刻的记忆。

顺便说一句题外话。外企最终被民企击败，是因为他们的管理成本太高。尤其是F-Team的人费用过高。

有过一次我们收购一个全球第一的扬州工厂，派了二个F高官过去。

后来算了一下，计入这二个高管费用之后，该公司毛利下降20%。是销售额的20%。

六）经销商的利益

经销商也是一家企业，他们只关心自己的利润

------- 培训宝典

当我离开公司时，接我的是一个北大硕士小妹。

老板并没有挽留，我也就草草交接了一下。反正您都不在意。

当时，公司里最大的问题是，经销商纷纷抱怨毛利率过低不赚钱。经销商队伍不稳，这直接影响到了公司整个销售网络的絮乱。

那北大小妹NB哄哄地说，"我们目前的毛利仍有65%，出厂价10元，成本只有3.5元"。

"既然这样，为何不降利5%，出厂价调到9.5元"。

"据说经销商那帮土鳖利润只有0.5%，一下子让利5%，他们都要爽翻掉了。我真是个天才，哈哈哈哈"。

我悲哀地看着这个接班人，公司的人力资源瓦解几乎是全面的土崩式的。

北大的女硕士，还真是牛人啊。

为什么呢，因为降价5%，对于经销商是完全没有用的。

对于我同期的那些Sales手足，如果你问公司顽瘤在哪里，他们都会说："不知道Sales是做销售的，还是做贸易的"。

为什么，因为划给你一块地盘，譬如汕头，譬如惠州。

你辛辛苦苦把毛细血管铺下去了，销售网络铺到了每一层村镇。可是真正的收益人呢，往往不是你。

因为销售是一个完全讲利润的场所。哪怕整个毛细血管是你一手逐步开拓搭建的。

可是卖货的那些超市小店，只要看见价格低0.01元钱，就会毫不犹豫从别人手里进货。虽然也是进货。

而这个别人呢，往往是佛山的"销售经理"。

那佛山的销售经理，他哪来的"低价货"呢。

因为他到总部去哭穷。

"这个月销售任务完不成啊""竞争对手比较强啊"

"再给我10W元支持，我一定保证1000W销售额"。

当佛山的销售经理，拿了10W元的销售补助。他并不是致力于开拓佛山的销售毛细血管。

而是直接把货拿到惠州去销售。鸠占鹊巢。

广东省内的公路交通，十分发达。只要微不足道的0.01元差价，马上会有大量的货物，随时在各区域划拨。

久而久之，经销商们都不会傻得自己去开拓下线市场了。而只是挖空了心思向总部要补助，然后互相倾销。

显然，象这样的框架下，经销商之间的竞争，注定是刺刀见血的。注定是价格战打死的。

最终0.5%毛利率都无法保证。能不亏钱就不错了。

而如果你总部降价呢。降价的结果，就是所有的经销商，全部都降价5%，利润率还是0.5%，一切都没有改变。

我悲哀地看着北大硕士。就让这种蠢货菜鸟来接我么。

为了遏制"窜货"，公司想了无数的办法。从最早的严控总部优惠，到期末抽奖式返佣，到强制性境外旅游。全都以无效告终。

极端的时候，公司甚至额外雇人手，在每一卡车出场货品上，特意敲上"赣""豫""湘""鄂"的章。毫无例外，他们一离开NDC就被撕毁。

要克服低毛利的方法，一个是经销商数目足够的少。每人管一大片，这样冲突窜货才会大大减少。

但公司十分贪财。采取的多经销商制，这样才能覆盖尽可能多的区域。到末期，全国已经有2000个以上一级经销商。显然，价格战是不可控制的。

销售这件事，和教科书上的不同。早就不是提着货物满大街叫卖的年代了。

销售主要是经销商队伍的开拓与维护。哪怕在电商时代也是一样的。

七）结语

水库论坛是一个专门讲炒房的论坛。因为对上海楼市的分析中，会用到Markeing的分类概念。所以我们依次写了四篇：

  • 《市场营销入门 #210》

  • 《Re-Sale为什么这么难 #220》

  • 《如何运营一家企业 #230》

  • 《无中生有的高阶 #240》

后二篇其实和炒楼没什么关系。而且篇幅所限，也不可能将Marketing说得太全面。

只不过经销和营销，是一家公司的核心，是大脑总参谋部。这一类知识十分重要，远远比什么工程机械学科更重要。

长久以来，中国根本没人懂市场营销。这使得中国企业吃了不少的亏。而且现代的"创业者"几乎无法成功。

3~4二篇不过10000来字。只能打下一个基础。但对于启蒙者来说，哪怕说上几句框架，也是人生宝贵了。

([email protected]，2015年9月2日晚)

无中生有的高阶 #240

yevon_ou 水库论坛 2015-09-04

无中生有的高阶 #240

怎样才能赢。

这句话有语病。

  1. 赢家

每个人都想发财。

可你知道，一个人最终能赚多少，不是看你的工作有多么地"高科技"。而是看你的竞争对手有多厉害。

竞争对手的优秀，决定了你的成本线。而你超过竞争对手的部分，才是超额利润。

简单点说，就是你要赢。

赢了才能致富。赢了才能拥有一切。

可是，怎样才能够赢呢。有没有一种成功学，能够教你赢呢。

答案是：逻辑死机。

如果"赢"是一种学问的话，那别人也能学啊。

别人也能赢啊。大家彼此是对等的。

这本身就是逻辑悖论。

所以赢这件事，真的要说的话，就一定是旁门左道。

二）MIP

在我们这一个行业，如何能赢。

之前一篇《如何运营一家企业 #230》，已经说道了企业运转基础。定位，促销，销售等等架构如何运作。

可是这些事，你能够做，别人也能够做。

如果你还想赢，你就需要一些高阶技巧。无中生有的利润。

这些利润中，比较典型的，先说一个MIP。

MIP的全称是Margin ImprovementProject（毛利提升计划）。

一个产品，什么时候性价比最高？

让一个市场营销从业人员告诉你内幕：刚上市的时候。

新产品上市，我们永远是给她最好的配方，最好的包装，最优质的原材料。

然后呢，然后会发生什么。

然后我们会偷偷地修改配方。你没看错，真的是修改配方。

我们会偷偷地以次一级的原材料，替换掉最好的原材料。时间一般发生在"新产品"上市六个月以后。

MIP是一个漫长的过程。通常会进行20~30次。

逐步的，缓慢地，将每一个配料都换成更更更次一级的原料或工艺。

每一次MIP，都是一件严肃的事情。事前事后会做消费者调查。一般而言，消费者会察觉品质的细微不同。但通常而言，只有小部分的消费者会放弃购买。

如果放弃的人群在1%之内，就可认为是成功的。

MIP的原理是什么呢，原理是人类的消费心理学。

人类在第一次购买时，戒备警备心是最严重的。术语叫做New User.

第一次购买是最谨慎的。因为品质可能很糟糕，甚至完全值不回票价。消费者有非常大的戒心。

为了应付"第一次购买障碍"，商家往往要做出非常大的促销。譬如力度很大的折扣，捆绑销售，甚至免费赠送小样样品。

而第二，第三次购买，消费者的戒心要小得多得多。

因为他们已经有了使用体验，知道品质的大致情况。再坏也坏不到哪里去。损失可能是1~2%，而不会是全部的100%本金。

换句话说，人在第二次购买时，决策链要短得多。

所以在Marketing内部人员的眼里，产品严格地分为"新产品"和"老产品"。

任何一个新产品上市时，它的品质一定是最好的。

我们会竭尽全力，去吸引消费者，去触发初次购买。去克服心理障碍。

而消费者只要购买过一次之后，他的戒心就会去除。

这样，六个月之后，我们就会渐渐地开始做MIP项目。有计划地，一件一件地把品质越弄越低。

我们公司曾经上市过一种牙膏。刚上市的时候，四面都是镭射鎏金盒子，光彩四射，在货架上就能刺得你睁不开眼。

据说这个盒子值0.85元。比膏体三分之一成本还贵。

而三个月之后，我们的Marketing市场部同事，很聪明地将他缩减到了"二面镭射"。即陈列的正面和顶面是镭射。反正底下的你看不见么。呵呵。

今时今日，该款货物已经完全没有镭射包装。

你吃过"双汇火腿肠"就知道。火腿肠是猪肉和面粉的混合。

而劣质的火腿肠，猪肉成分极少，面粉成分极多。

最严重的情况下，当你剥开火腿肠外皮，其面粉甚至会象石灰粉一样，扑哧扑哧往下掉。过半分钟你的火腿肠就只剩半根了。

洗衣界的巨头，是著名的"碧浪"和"汰渍"。

这二家老兄一样玩得过火。你买洗衣粉时，还会精挑细选品牌么。

不会，于是这二家老兄的洗衣粉，也搞得像面粉差不多了。

有时候这玩意实在搞得太过分了。Marketing品牌经理只好再搞一次Revitalization。

Revitalization，中文叫做复兴。

"全新，新一代改良配方。效果比以前好三倍"。

你以为这是全新的高科技么。不是的。他或许就是五年前刚上市时用的配方。

哈哈哈。

超市里的货物，除了名称和条形码没变，其实每一年每一批次的货物都不同。质量是在持续下降的。

所以有经验的Marketing老人，绝对不买任何老品牌。尤其是十几年以上的SKU。

三）降价狂潮

Walmart希望你降价。

经销商希望你降价，消费者希望你降价。甚至就连政府都希望你降价，这样他们的CPI指数才可以好看一点。

众所周知，我们生活在一个通胀年代。员工的工资，能源，地租，原材料，交通运输成本，每一样都在急剧上升中。

在这上升通道，你还希望我Exf降价。你让我如何做到。

幸好的是，人民群众的智慧是无穷的。

假设我们有同一类15件商品。你可以想象成15款形状不同的牙刷。

如图，2003年的时候，我们总共有A，B，C，D，E，F，G，H这八款商品是在销售的。价格分别是3~10元。

而2004年的时候；

  • 所有商品减1元。

  • 低于3元的退出市场

  • 我们推出一个新产品O，售价10元

请问，我们这个是降价么。

答案肯定是的。而且从任何一个统计口径，我们都是确确实实的真实降价。譬如A就从10元降到了9元。

Walmart满意，经销商满意，政府满意，所有人都满意。

同样道理，2005年的时候；

  • 所有商品减1元。

  • 低于3元的退出市场

  • 我们推出一个新产品N，售价10元

同样的道理，我们渡过了2006年，2007年，2008年............

你仔细观察这个表格，你发现问题所在了么？？？

到了2011年的时候，经过了连续8年的降价。

我们终于隆重地，万众瞩目地，盛大光荣地，推出了新产品H，售价10元。

等等等等等，H不是以前就在卖的么。而且2003年的时候，只要3元就可以买到。

对呀，是的，没错。

可是，还有谁，能记得8年前超市里的一款消费品呢？

更何况，我们也能做一些小改动。譬如增加一点珠光，换一点旋风刷毛，起一个好听点的名字。然后就算是华丽上市了。

然后你又问，消费者分不出商品档次么。

答案是分不出。如果你仔细观察的话，你应该发现，A-H其实是同质同款的商品。是等价对称的。

而消费者在任何一个年代，为他们支付的是3~10元不等。自愿的。

这正应证了一句老话，消费者支付的不是商品本身，而是商品对应的阶级认同身份感。

真实的世界，会比这个模型略有复杂。在每一个年代，我们对会对商品本身做些细小的优化，从而使他和上一代产品不完全相同。同时技术的本身也在进步，锻造和加工精度始终在更美化。

但是，整个事件的这趟逻辑，是严格地不变的。我们每一年都在降价，按任何统计口径CPI都在下降。

而降价的实质，就是这么一个螺旋柱。

做Marketing，做这些魔鬼设计师，是一件毁人不倦的事。难以想象哥哥第一次看见这个表格，内心几乎是崩溃的。呕血灌满整个小黑板。

最后的结果，是哥哥再也不买任何品牌货（女士例外）。

四）自我假货

[本段故事，纯属虚构。若有雷同，实属巧合]

我们公司自1991年进入中国市场。在最初的15个月内，换了六任销售总监。

因为销售一直起不来，缺乏一款拳头产品。所以每个总监都做不长。

到最后，终于让整个公司神迹翻身的。是第七任总监的神来之笔。

当时，公司面临二大问题；

1）产品美誉度很高。但价格太贵，市场始终不大。

2）假货横行

第七任总监看了以后，说问："这些假货可以赢利么"。

"既然可以赢利，为什么不我们自己生产"。

于是我们自己生产了一批"假货"。用了几乎85%相同的包装，只卖以前30%的价格。而且可以通过正规渠道销售。[1]

更卑鄙的是，前一分钟电视台里还在播放"10元一支高档货"。一转眼，你就能在超市里看见3元的。

于是市场一下子就沸腾了。广东乡下人不识货，还以为捡到宝，赚了大便宜。

我们的市场份额，以每个月0.1%的速度在增长。这是一个恐怖的数据，业内人士都知道啥概念。全国排名第10，可能还不到2%份额。

此后这个增长持续了十几年，一直增长到全国的24%，全公司基本就靠这一款拳头产品吃饭。连带着别人也会捎带式消费别的产品。

iPhone6C据说遭到了彻底的失败。其实苹果公司不懂营销学。他那个6C的系列手机，就不该弄红黄蓝白黑这么Cheap的塑料颜色。

iPhone6C，就应该直接上土豪金。外壳做得95%的一模一样。然后只卖40%的价格。

这样一来，保证你大卖。各路屌丝趋之若鹜。反正你6S自有办法凸显不同。

五）如何赢

神迹可一不可再。我们公司算是把Marketing研究得十分深刻的公司了，但也没办法引爆天赐另一款拳头产品。

对于竞争这种事，你要说赢，那可真的是没有办法。

  • 你能做的，别人也能做。

  • 告诉你几条高阶玩法，竞争对手不知道。那你就赢了。

  • 如果对方也是高阶，那就只能祈祷运气。

当我刚进公司的时候，我老板和我说，我们公司的净毛利Net Margin，比竞争对手高20%。

我大为吃惊，这可是一个天与地，高度赢利和盈亏平衡的距离。

"这是怎么办的"，我赶紧问老板，"我们公司赢组的秘诀杀器是什么"。

"没有秘诀"老板说。

我们公司在Marketing初始定位的时候，比对方做得好，好1%

我们的化学配方，比对方好1%

我们的MET[2]，比对方好1%

我们的库存存量，比对方少1%

我们的物流运输，比对方优化1%

我们的广告投放，比对方节省1%

我们的销售精英，比对方卖力1%

我们的财务成本，比对方低1%

其中，每一项的比拼都是1%，其优势差距之微小，不涉及任何保密级的彗星新科技。

可就是凭着管理有方，无数个战场，无数个部门，无数同事累积起来，我们比对方毛利高20%。这是一个巨大的优势，巨大到你甚至不敢去挑战它。

毛选中有句话："凡事就怕认真"。

一个企业，一场竞争，哪怕你完全没有任何制胜的特殊武器，双方平等。

可是你只要认真，比对方更认真，花心思去做，你就可以赢。

因为这个世界上，认认真真的人实在太少了。

([email protected]，2015年9月2日晚。"市场营销"四卷算是写完了，接下来可以继续说楼市)。

[1]这款30%价格商品，仍然拥有惊人的60%毛利。即成本1.2元。

[2] MET（Manufacturing Efficient Technology），指生产制造中的特殊工艺。例如锅炉煅烧，由15分钟一炉，改造到12分钟一炉之类的。MET是生产部减成本主要方法。

上海楼市的三分天下 #250

yevon_ou 水库论坛 2015-09-22

上海楼市的三分天下 #250

上海的房地产市场，是严格地分割割裂成三个独立的，互相矛盾的市场。

彼此的口味喜好，价值体系，完全不同。

当二波人擦肩而过时，互相看了一眼对方的房子，"垃圾"。

一）血脉与文明

上海的房地产市场，是严格地分割割裂成三个市场的。它们是："本地人，外地人，外国人"。

在本篇#250之前，我们用了大量的篇幅，来介绍Marketing（210~240）。

那是因为，只有具备了Marketing的基础概念，你才能更好的看懂看明白这个章节。

"绝对价值"这件东西并不存在，1000个人眼中有1000个哈姆雷特。一件艺术品之所以值钱，并不是它本身的画法笔锋多么牛强。而是因为有人喜欢它，并愿意为之付费。

在Calgary Museum中，讲到印第安文明时，引用了一句话:"我们只会捍卫那些我们钟爱的，我们只会钟爱那些我们了解的，我们只会了解那些我们熟悉的"。

一个太阳神的雕像，在印第安部落中可能是无价之宝。而在欧洲白人眼中，只不过是一块木头。

当欧洲人把印第安人杀光，当再没有一个继承人。太阳神雕像的价值一落千丈，随随便便就扔在博物馆遗址里。

中华民族曾经创造了灿烂辉煌的文明。可我们文明的价值，流淌在华夏儿女的血脉之中。

"清明上河图""春江花月夜"，一旦中国人被杀光，这些文明的价值就再也没有人懂得欣赏。而只能流落到考古学者的故纸纪念堆里。

中国政府一直没让国民知道的事，在很长的时间内，中国的艺术品，中国画根本不值钱。很多名家的作品，甚至明清的真迹，在欧美市场只能拍卖出200美金。

而在最近的十几年内，中国艺术品价值扶摇直上。由西洋油画的几百分之一，上升到几分之一。

其背后，是中国国民的崛起，以及中国买家的钱包的实力。

扯得远了，回到我们最初的话题。所谓"价值"，这其实是一件很主观的事情。而不是马克思主义所谓的客观的内蕴的价值。

一套房子值多少钱，关键看它背后喜欢它的那个人。以及这个族群的实力和兴衰。

很不幸，目前的上海房地产市场，真实是分裂割裂成三批人，三种价值观。

三股势力此消彼长。

二）大城市的特殊性

上海的房地产市场，严格地分割成三个独立市场，"本地人，外地人，外国人"。

凡是不涉及这一点的房地产分析，那么他大体上就是错的。

真正令我惊讶的，是我们见多了天马行空的"大师论道"，动不动跌30~50%的，可就是没一个人说过楼市的微观结构。

"本地人，外地人，外国人"这样的三维结构，是只有特大城市才有的。

严格地说，全国只有2.5个城市，是真正具有三维结构的。

只有北京和上海，才具有成规模的"外国人"影响力。其中北京是首都，上海是经济中心。

只有在省会城市，或者副省级计划单列市，才会有"外地人"这回事，二维。

到了内地三四线城市，它只有"本地人"一个类别。

看似很简单的道理。可是在实务分析中，却会遇到非常大的麻烦。

譬如说"房租"。

目前所有对租金回报比的分析，基本上都是错误的。只有"外国人"存在的地方，才有高房租。月租30000~50000RMB以上阶层，客户几乎全是外国人。

所以你去同样很高大上的一个地方，例如南京，南京星河湾一套房子1000多万，你再要找租客，租金回报就完全不能和上海比了。

因为只有"上海北京"，才有外国人这个消费群体。你同样GDP的城市，同样高档的房屋，客户群可能1/10都不到。

而本地人呢，本地人不租房。

你只有本地人的城市，譬如上饶。你再好的房子，都是没有租金收益的。因为本地人不需要租房。

你这个城市没有外国人。就只有Low End的一些民工宿舍可以做做。

对于房地产市场，Marketing分类这是一个巨大的话题。我们可能要花费十章以上的篇幅，才能把整个道理讲清楚。

本篇仅仅是一个总纲，先启一个介绍开头。

三）实力的此消彼长

大约在2003年时，全上海最贵的板块，最贵的房子是哪一处。

这个问题大概已经很少有人答得出，猜得出。

答案是镇宁路板块。

其大致的位置，是在静安与长宁的交界处。标志性楼盘是东方剑桥，东方雅苑，嘉里华庭等等。

在2003年时，南卢湾房价基本都是6000以下，大热点的徐家汇刚刚冲向10000，浦东联洋根本不入流4000~5000。川沙唐镇是无人区。

而镇宁路的房价是14000。

十几年以后，今天镇宁路的房价大约是70000~90000/m，他虽然仍然是高档奢华之处，但已绝对不是遥遥在上。

为什么会发生这种情况呢。

因为镇宁路的主要买家，主要客户目标群，是"海外老华侨"。

而老华侨是怎样一批人呢，是昨日黄花，日暮西山，逐渐被扫进历史的尘埃堆中去。

在过去15年中，中国CHINA才是全球发展最快的经济体。按数字GDP增长三十倍左右。

土著们的收入都上去了，所以土著聚集地闸北，普陀可以涨。

而以老华侨为主要目标，主要客户群的板块则增长乏力。

这个道理同样可以解释古北、碧云的前世今生。我们会在之后的篇幅中逐步展开解释。

四）存量与增量

外来人口是这样一种角色，他们在质量上超过上海的普通市民，在数量上超过上海的本土精英

-------yevon_ou

外地人 < 上海人 < 外来精英 < 上海精英

如果我们要列一个不等式，大致可以得出以上顺序。

上海是全国最繁荣发达的一个省。就总体素质而言，上海人超过内陆的任何一个省份。

可是你要把"上海人"和"外来人口"放在一起看，又不能看了。

因为能漂洋过海，到异国他乡做移民第一代的，无一不是最优秀的人。

只有在整个村庄，整个县城，整个内陆省份最棒的那些人，才会外出打工，才会人口移动，才会来大城市定居。

等于这群人是"外省精英"。

他们在平均素质上，超过了上海本地人。

而在数量上，超过了上海精英。

"上海精英"其实是很恐怖的一群人，他们不仅比移民有更好的组织资源，而且有时候智慧和疯狂都不遑多让。他们唯一的缺点，是人数太少了。

毕竟1000个人产生一个精英。上海一千万人中产生的精英，实在无力与内陆18省庞大的人口基数抗衡。

按照官方的人口统计数据，上海目前大约有1400W土著和900W外来移民。

可是，你别忘了，外来移民基本上都是18~60岁之间的适龄劳动人口。而土著还要包含老弱残幼。

在工作岗位领域，劳动力人口早已经是50%:50%比例。在新增婴儿人口，土著或许还要输掉49%。

言归正传，说回房地产市场。

土著的人口虽然众多，但土著是不需要买房子的！

或者说，土著只有十分微弱，每年约+1平米的"改善需求"。

而外来人口，则有赤裸裸的每人35平米的"居住需求"。

外来人口虽然仍在人数上居于劣势，可是在购房的需求上，他们是绝对的大头，占了75%的需求以上。

所以在新开盘楼盘设计中，必须充分考虑到YP们的想法。甚至整个设计就是围绕着YP们做的。

以致在房地产市场，YP的呼声占了绝对大数。让人以为地球就是围绕着他们的审美观运转的。

而一旦房子售出，成为二手房。你就进入了存量市场。

上海的存量市场，一般认为有7亿平米。每年2000W新增供应，宛如一滴小水滴。

在存量市场，你就是和这7亿平米进行着博弈。

游戏规则完全不同。甚至你就成了小众群体。

增量和存量，这是完全不同的二套玩法。本篇是纲目，之后会有详细的篇幅展开。

五）市场的进一步细分

市场还可以进一步细分，至少可以再分出六个小类。

           外国人   本地人   外地人

楼市客户： 欧美 港澳台 本地人 土豪 屌丝 民工

对于外地人，在其内部至少还可以细分出：

  • 土豪，温州商人

  • 屌丝，大学生白领

  • 民工，初中以下文化

在外地人共同的特性之下，这三种人群，又再有巨大的不同。

根据各个群体重要性的不同，我们会逐步展开分析。

当然，下二篇我们首先会分析最重要，也是我们最熟悉的群体：

  • 屌丝小白领

（[email protected]，2015年9月21日夜）

屌丝时代（上） #260

yevon_ou 水库论坛 2015-09-2

屌丝时代（上） #260

我们整天说的"中产阶级"社会，其实这是一个翻译错误。

中产阶级的正确翻译，应该是"屌丝时代"。

一）农业国

我们研究宏观大图像，一定要对整个时代的大格局，有一个清晰的认识。

在长久的几乎贯穿整个20世纪后廿年，我们听到的最多的是什么；

"中国是个农业国家"。农民，构成了我们这个国家的大多数。从最早的12亿农民，到后来10亿，8亿农民。

因为农民构成了我们这个国家的绝对主体。所以春晚要放农民口味的小品相声，CCTV黄金时段，播放的是乡村爱情故事，抗日手撕鬼子片。

而庙堂之上，政治的屡次格局，也无非是宫廷变动和帝王权术。

有什么样的国民，就有什么样的国家。有什么样的消费者，就有什么样的商品。这是铁律。[1]

而当这个8亿，成为一个基数，开始移动的时候。这股势力，就是排山倒海，势不可挡。任何一个礁石在巨浪面前只会被击得粉碎。

二）升级路径

农民-> 屌丝-> 小市民 ->市民

这是大致的升级路径。

所谓小市民，你可以将"1950-1990年的上海户籍"，视为一个近似的例子。对于他们的精明，小气，鸡皮，已经有了足够的文学作品加以讽刺。不用赘述。

如果你还没有感性认识的话，可以看看每天晚上18:30柏万青的"老娘舅"节目。连看几集，包你脑洞大开，印象深刻。

今日的香港，韩国，新加坡等一些城市，TVB连续剧中所反应的香港生活片，则他们都是"市民"。

市民已经拥有了非常现代化的工作职业，例如飞机空姐，律师，会计师，陀枪O记，地产经纪，保险，文员，夜店，设计师，动漫，新经济IT创业者。

市民们的心态，文化，人际交往价值观，都和"小市民"有很大不同。任何熟读TVB连续剧的人，都可以立即清晰地分辨陈豪与柏万青。

可是，我们为什么要把"屌丝"单独地分列一类呢。

因为"屌丝"是这样的人，身已经进了城市，可心还是留在农村的。

或者说，他虽然已经开始了城里人的生活。但凤凰男的思维方式，宗教信仰，为人处世，还是农民式的思维。

农民狡诈，怯懦，贪图小利而不顾大义。

这些事全都在屌丝身上反映得一干二净。

"屌丝"是一种不稳定的状态，或者说是一代人的状态。

只有刚进城的农民，或者说凤凰男的第一代，才能够称之为屌丝。

他们的孩子，会成为"小市民"。从此与农村的乡村生活决绝。

中国目前的宏观大图像，就是8亿农民，升级成8亿屌丝的过程。

也是这8亿人口，"城市化"的过程。

三）不服气

虽然大家都是穷人，但屌丝们和小市民，乃至城里的中下贫民，还是有很大不同的。

最简单有几点；其一，小市民认命，DS不认命。

你如果现在看"老娘舅"节目，甚至看TVB电视连续剧，TVB中的人物，他们是认命的。

《溏心风暴》《冲上云霄》在TVB的电视剧中，虽然大家嘴上也喊着要当李嘉诚，可却是没什么人当真的。

大伙上班的上班，拍拖的拍拖，忙着赚钱和过自己的小日子。"理想主义"占据的份额实在很小。

可是屌丝不认命。

或许是传统的马列主义教育，或许是毛择东思想在内地生根发芽。在内地屌丝的心目中，他们都是要干"大事业"的。

在农村屌丝心目中，毛择东才是他们的偶像。个个都要指点江山，改朝换代的。玄幻小说为什么受欢迎，因为个个YY自己就是"千年一遇"的奇才，历史的车轮在等待着你去拉磨。

哪怕做不了伟人，马云已经是最低最低的奋斗目标底线了。

一般来说，小孩子的13~23岁被认为是"叛逆期"。在这段时间内，小孩子开始获得了一定的自主权，但他们又没有获得足够的辨别经验，来做出精细的选择。

所谓"青春热血"，什么早恋，离家出走，诗和远方，革命圣地，都发生在这一个年龄阶段。

屌丝也是同样的心理。农村村寨中的教育，暴烈粗犷。

城里人其实已经接近"认命"了。他们知道终其一生，和父辈所处的社会阶层相差不会很大。能小爬一阶已经算是辛勤奋斗不错。

可屌丝是狂暴的，是"王侯将相宁有种乎"，他们怀揣的是梦，追求的是梦。并且遭受99.9999%失败也在所不惜。

是不是绕得有点晕。这些东西和买房有什么关系？

屌丝们为什么会喜欢买一手房，为什么要"初房情节"。并为此支付了高昂的溢价和费用。

因为屌丝们的心是精致而又脆弱的。他们怀揣的是一个"梦"。他们理想中的家是完美无缺的。既不可以楼道中停满了自行车，也不能小区的花草稀稀落落。

所以他们只能买"期房"，只能买期房，只能买期房，重要的事情说三遍！

因为只有"幻想"中的房子才是完美无缺的。只有还在建设中水泥地的房子才是完美无缺的。只有售楼处楼书中精美的房子才是完美无缺的。

所以屌丝小白脸喜欢买期房。哪怕你一手房期房熬成了现房，[反而会不好卖]！

本篇先讲人文基础，具体的"术"用展开要到后篇再详细论述。

四）平衡

人类追求"真、善、美"的脚步是无法遏制的。

在城市中，随着资讯的发达，越来越多的事实真相被挖掘，启蒙运动和民智渐开，几乎是无可阻挡的。

所以，"左翼进城化"也是不可阻挡的。

假设全城市人口，以每年1%的速度正在逐步地向右转。而当局为了保持"左右平衡"，他最好的策略就是每年放1%的人口成为"新市民"。

内地省份年轻人，几乎100%都是极端左翼份子。以毳为崇拜偶像。那是因为他们几乎没受过别的教育。

为了抵御城市内部的"右倾化"，当局必须每年放1%以上的人口进城。左右平衡，才能维持统治的继续。

而这些进城的年轻人，随着在打工，经商，警讯中的种种经历，逐渐意识到了政策的不对，意识到现代人文精神和法治。逐步被城市"同化"又成了城里人。

这一节的意思，是说"屌丝进城"是一项基本国策。多半不会停止。这也是一个大趋势。按目前城镇化率52%，每年加1%，还有很多年。

所以我们对屌丝的诸多分析，屌丝们的买房需求，在未来N年都是成立的。

鉴于众所周知的原因，我们就不展开了。有兴趣的自己深入领悟。

五）邪恶

假如你是一个中国人，第一次移民登陆美国，你最希望的是什么，你愿意放弃的是什么。

答案是毫无争议的："站稳脚跟"。

你最希望的，是站稳脚跟，在美国获取一个"落脚点"。其扩展开的含义，包括一个最基本的住宿，一份工作，有保障的食物，养老金，医疗保险和子女教育。

这几乎就是整个美国福利史的翻版。对于美国整个福利社会，人民争取的是"住房保障""失业保障""医疗保障"和"公立教育"。

这些东西的质量可能无所谓。但首先是要有，保证你能在美国大陆活下去。站稳了脚跟之后，再如何奋斗往上爬是以后慢慢的事。

而你最愿意放弃的呢，是"正义"。

正义是什么东西，去他妈滚蛋。老子只要保障自己活下去吃饱，正义这么高档的东西暂时还不在考虑范围。

同样的道理，对于新移民刚到京沪，也是逻辑相同的。

幸好中国目前仍然是专制社会，没有民主压力。如果你打交道熟悉那些外来移民的话，你会知道他们最呼吁的，皆是"住房保障""劳动法""医疗保障""公立教育"。

而正义呢，正义不在考虑的范围。为了一己的私利，他们不在乎有任何东西都可以出卖。

假设政府明天号召去抢了资本家的工厂，来换取新移民们的福利。毫不犹豫，他们一定会去做的。一定会把灵魂卖给魔鬼。

这是一件非常糟糕的事情，流氓无产者是没有底线的。

我们可以看到，历届"宏观调控"中呼声最大的，包括5.5%营业税，针对业主们的房产税，甚至有人呼吁空置房要免费没收；

这些都是"灵魂卖给魔鬼"的无产者喊的。为了他们自己可以站稳脚跟，他们不惜砸碎一切美好的东西。

（静待下集）

（[email protected]，2015年9月23日子夜）

[1]参考文献《大象工会·为什么国货的设计这么烂》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NzQwNjcyMQ==&mid=211173844&idx=1&sn=c5328318063b3453238680e530c08fa7#rd

虽然大象绝大多数的文章都是精品，但本篇是彻头彻尾错误的。有什么样的消费者，就有什么样的商品。你不需要做最有品味的，而要做最受消费者喜欢的。中国的设计不是最烂的，反而是最好的。其具体的特征就是洋货节节败退，国货节节胜利。

屌丝时代（下） #270

yevon_ou 水库论坛 2015-09-25

屌丝时代（下） #270

屌丝的行为模式，是非常地有迹可循的。

  1. 平庸

1999年时，我看一部日本记录片，讲《K乐团》在日本的崛起。

当时，K乐团是一伙披着假发长发的乐队。他们唱什么歌并不重要，重要的是，音乐一旦响起，大家就开始甩头。

包括台下的千千万万日本女高中生观众，也一起甩头。从左侧脸仰角，甩到右侧脸仰角，足足有180度。

其战术的要点，是将一米长的假发甩起来。"咚，咚、咚，咚"，你自己想象一下这个效果。

片幕中的解释，是随着日本经济泡沫的破灭，大公司不再以迅猛的速度扩张。从而也不再有那么多提拔的岗位，和上升空间。

而日本的年轻人渴望出人头地，渴望Distinguishable（可辨别的）。

这一个词：Distinguishable用得极好。

奇装异服，是一种Distinguishable，在公司里搞出一点动静让老板看到，也是一种Distinguishable

你有一项特殊的兴趣爱好，你有某些特殊的成就，是人际社交中的Distinguishable.

其归根到底，都是想让自己出人头地。

对于年轻人来说，谁也不想庸庸碌碌地渡过一生。而且近年来"琼瑶阿姨""花千骨"之类的连续剧危害实在太大。谁都希望自己是"几千年来世间最后一个神"，身边十几个世间最奇葩美男子围绕。

而公主梦做得太多的结果，影响到了现实的生活。

二）IB逼格

水库论坛，之前有一篇文章《屌丝的伟大，和伟大的屌丝》[1][2]

其中讲到了，为什么会有驴客，为什么会有骑行，为什么会有女文青进藏，为什么会有"熄灯一小时"，为什么会有义工，为什么会有小米。

他们其实也知道，自己做的事情毫无意义。

但是，一个屌丝去爬山，去露营，呼叫直升机救援，他其实向四周发出的讯息是："我与众不同"。Distinguishable。

这可以帮助他更好地把到妹子，在求偶期有巨大的生存优势。

你按照这条逻辑，屌丝们的许多行为都可以得到解释。

屌丝们为什么要买水果手机，为什么会读《尤利西斯》，为什么要看话剧，为什么要听黑胶，屌丝文青们或许是全时代最注重IB的人群了。

看什么看，你回头想想你自己的行为准则。你有多少条是为了Distinguishable的。

三）不甚求解

屌丝们的第六个性格，是"不甚求解"。

屌丝们的特性，是这样一群人；

"他们几乎没有原始资本，却渴望王侯将相，罔视正义破坏秩序，大多数人并没有特殊才能，IB华而不实"

以及第六个特点："完全不知道具体步骤"。[3]

我们也可以简单概括为:"贫穷，野心，破坏，平庸，IB，粗疏"。

粗疏这件事，在《拜金女郎》一役显露无疑。

《拜金女郎》是我呕心沥血的作品。"上海房地产观察"shinehigh给面子，给了一期封推。当时起的题目是"一个亿万富翁写的如何嫁给亿万富翁"。

二维码转帖引来了一些读者，于是就有了下面的评论。

网友暖一暖："一点也不好看。翻了一翻，不知道讲些什么东西，都没有精彩刺激的内容"。

我大怒，回复了二字套餐："SB"。

暖一暖："你看看，这是什么素质。先不说你文章写得怎样，这样的素质blablabla........."

这就是一个非常典型的例子。目前在网络上最红，拥趸着最多的流派是什么，是"玛丽苏"。

玛丽苏是什么，以其典型的作品《霸道总裁爱上我》~~"我忐忑不安地走在宾馆走廊上，敲开总裁的门，哎呀，真是羞死人了"。

按照萧如瑟的统计，同一时期，至少有16篇小说讲的都是"醉酒总裁爱上我""蛮横总裁爱上我"，其开篇，无一例外都是女猪脚走错了总裁的房间，阴差阳错上了床。萧郡主因此而叹息说，总裁你该有多忙啊。

其实这就是网络人群的现状，"见面三分钟就上床"，200字内非如此不能吸引读者。

而"机车女"的内心呢，只要上过一次床，此后这位年少多金温柔体贴会五十八门外语的总裁，就会疯狂地无可自拔地爱上你。

哪怕在之后的情节发展，该女主表现得又小气，又任性，又弱智，简直就是贱人的翻版。可霸道总裁还是会无怨无悔自动找上来。

对于屌丝女来说，所谓的"奋斗"，就是二腿一张。她自以为已经突破"极限"了。而且只要十五分钟的机车哼哼，此后她就应该获取一切，享有一切，永不失去一切。

对于屌丝女来说，所谓的"奋斗"，就是突破道德底线的短时间无技术难度无痛楚的偏方。所谓偏方信仰，成功就是有个偏方能水印出双色球的号码。

我写的《拜金女郎》，可以说是无价宝典。并且一再惋惜对第一第二章描述得还不够，这才是狐狸精秘笈的核心要点之处。

可是在屌丝女的眼中，哪怕仅仅五分钟的阅读时间都显得太长了，你连这点辛苦劳作都不肯付，谈什么职业成仙。你这辈子给我滚回猪圈去吧，滚 :@

屌丝们渴望富贵，渴望成为富人，目标订得高得不切实际。

他们一方面资本和知识都严重不足，另一方面却又重度缺乏成为富人的那些必备品格，例如勤奋、严谨、反省，创新，浪漫，勇气等等。

但是大逆转的，屌丝们最终会成为赢家，并成为你的Boss顶头上司。

四）屌丝的威力

真正让人痛哭流涕的，屌丝虽然有那么多的缺点，那么Low让人厌恶，可未来一定是屌丝的。

未来的中国首富，未来的大富翁，上流社会阶层，包括你的上司Boss，都一定是今天的屌丝变成的。

因为DS们的真正威力，不在于他们的质量，而在于他们的数量。

目前我们这个大时代，整个波澜壮阔的大图景，是8亿农民要升级成8亿屌丝。

800000000，这是一个惊人的恐怖的数字。

所谓千人为俊，万人为杰。

哪怕你屌丝的平均质量很差，或许也就和富士康那些驻马店杀马特差不多。可是你千里挑一，万里挑一，这样竞争出来的胜者，就是人中龙凤。

按照万里挑一的概率，中国还能剩下80000个"屌丝出生的企业家"。

未来的风云人物，叱咤商界政坛，大概率就在这80000人之中。概率论是全世界最恐怖的事，只要你有足够大的数字，终究无敌于天下。

在水库论坛上，另有一篇《迎接一个波澜壮阔的大时代 #280》[4]，讲的就是屌丝数量级的碾轧。推荐阅读一看。

五）超越屌丝

无论如何，我仍然是一个很草根化的人。

我也一直在坐地铁，习惯20元的理发店，虽然坐地铁的次数已经越来越少，这也是一个无可抗拒的趋势。

但我以一个过来人的身份告诉各位；

"终有一天，你会脱离屌丝"。

这实在是一件很讽刺的事情。在《迎接一个波澜壮阔的大时代》中说得很清楚，未来是屌丝的，屌丝们拥有最庞大的人口，当8亿人从0变成800000000消费者，其对行业对产业的撼动是无限的。

任何一个人，拥抱了屌丝时代，就可以成为亿万富翁。如果你忽视抗拒屌丝时代，你就会成为Old Money，被埋葬到历史的故纸堆里去。

可是，如何拥抱屌丝时代，如何保证你的电影有最多的屌丝欣赏呢。

那你就必须有"屌丝心态"，必须保持和屌丝们一样的想法，一样的喜好，一样的多拿免费的花生。

这样你拍出来的电影，设计出来的产品，才会受屌丝欢迎大卖畅销。

白百合和王珞丹几乎是同时代的演员，二人的相貌也有诸多相似之处。

可是"捉妖记"与"宅女神探桂香""破风"的票房表现，几乎不可同日言语，是几十倍的差异。

其背后，就是对屌丝口味细微的，极其精分的辨别差异。

而同时这是一个悖论。

如果一个人精通屌丝，思维屌丝，吃花生多拿了二碟免费小菜。那他会赚大钱，最终成为大富人。

"养移体居移气"，富贵的结果，是会改变你的人生。出入有司机接，你再也不会坐地铁，不会半夜爬起来吃烤串，不会指责某产品性价比超低，你会觉得街上的人全部都是SB。

这个时候，你就成了[一个高尚的人，一个脱离了低级趣味的人]。

而你反而失去了力量。

从今以后，你喜欢的房型，再也不是屌丝们喜欢的房型。你拍的电影，不是屌丝们喜欢的电影。你钟意的文学艺术作品，不是屌丝们热捧传阅的作品。

大鹏如果再去拍"屌丝男士"第二集，他未必能有《煎饼侠》这么好的票房。即使一二年富贵不足以改变他，时间久了总是会的。

你越是成为精英，你就离屌丝越远。[[5]]

这真是一个悲哀的悖论。

你只有靠近屌丝，你才可以赚很多很多钱。而当你赚了很多钱，你就会远离屌丝。

当你喜欢大户型低单价时，其实你已经离屌丝很远了。

（[email protected]，2015年9月23日子夜）

在本篇中，我们总结了屌丝的六个特性："贫穷，野心，破坏，平庸，IB，粗疏"。

下篇讲这六大性格对屌丝选房的影响。

[1] 《屌丝的伟大，和伟大的屌丝》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=19719

[2] 参考文献《文艺是屌丝最后的庇护所》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=2016

[3] 电影《盗钥匙的方法》中有一句非常非常经典的台词："你小子就属于最弱的那种，看书只看了前八页"。

[4]《迎接一个波澜壮阔的大时代》，微信订阅号，文章编号：#280

[[5] ]推荐阅读《每逢佳节倍孤单 #F220》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=3378

迎接一个波澜壮阔的大时代 #280

yevon_ou 水库论坛 2015-11-17

迎接一个波澜壮阔的大时代

"心花怒放"是我近年来看过的最屌丝的电影。

知道我们的广电总局只审zz不审庸俗。但还是没想到这么低劣、粗鄙、下流、肮脏、猥琐、弱智的电影，刷新了无底线的下限。污染了大银幕。

截止2014年10月18日，"心花怒放"票房超10.5亿。成为中国历史上最最最高票房纪录。

最终票房，有可能冲高到14亿左右。成为电影史上不可抹灭的丰碑。

一）联赛

俺LP最近准备执行收购欧洲一项赛事转播权。

她的逻辑是这样的。"同样的类似赛事，目前有100亿的商业收入。而该赛事的受关注程度，不到1亿欧元"。

她挥舞着拳头，"如果我们招二个中国人球员。年轻，英俊，形象阳光正面"。

就象NBA一样，NBA挖空心思一定要录取姚明。

因为YAO去了NBA之后，NBA在中国的受关注程度大大提高。闲谈话里，也不免捎二句休斯顿火箭队目前胜况如何。

对于F1大赛车，目前国际赛联最最最朝思暮想的，就是"天才车手"中赶快出一个中国人，一个印度人，一个阿拉伯人。

你说110米跨栏，要不是刘翔，谁会去看啊！

你能说得出之前几届110米的冠军是谁么。

俺LP憧憬着，要是中国再出几个李娜，丁俊晖，韩寒，那可真是"发了，发了，发了"。

傻妞说着她的发财梦想，我却是心不在焉。一颗心漂到了"心花怒放"上去了。

二）人口基数

目前，很明显的一个状况。就是一项活动，很容易达到数亿数十亿的营业额。

用Marketing的术语来说，"中国已经成长成一个海量的巨大市场"。

一部电影，如果有人看，立刻就会有几千万人次的观影量。十几亿的票房。

一项运动，譬如篮球，如果引人关注，立刻会有几千万的观众。NBA的转播权，就可以涨到几千万美金。

一些本来很小，很忽视的市场。如果突然冒出一个"中国冠军"，立刻就会成长成百亿规模。

你想想一下，明年的网球冠军，不再是纳豆。变成了一个中国帅哥，又健康又阳光，秀秀古铜色的肌肉。那会有多轰动！

金矿，钱矿，源源不断的滚滚财源啊。

熟悉现代商业结构的人都知道，美国为什么强大，美国为什么拥有全世界最多的500强公司，美国为什么是任何一个MNC不可忽视的市场？

因为美国拥有一个巨庞大的"人口基数"。

1999年时我看过一份报告，认为美国是3亿的人口基数。

日本是1亿。德国9000万，英法国各6000万，这些都是和人口数相等的。

而中国的"人口基数"，是3000万人。

也就是说，中国虽然账面上有10亿人口。但是真正会买L'Oreal化妆品，Comfort柔顺剂，Philips剃须刀的。却仅仅有京沪等少量人口。

中国是一个很小的市场。所以做什么生意营业额都很小。也赚不到钱，也毫不重要。在国际上也没有地位。

今天，中国有一个3亿的"市场"了。

买得起iPhone6的是全球最大市场了。

三）市场

在美国发财的人很容易。

全国3亿人口，你只要有一项畅销的产品。每人买你1美金，你立刻成为3亿美金的巨大富豪。

譬如J.K.Rolin的哈利波特，鼬鼠滑板车，超大大手电筒，麦当劳和Facebook。

因为你面对的是一个巨大的市场。基数是3亿。

一项东西只要畅销，顿时就乘以三亿，就成了巨富。

Two and half man中男主角，一辈子只写了一首知名的歌。然后他就可以躺着吃源源不断的版权。神仙般日子，天天弹钢琴和泡女朋友。

而中国目前的状态，我觉得2010~2020年的中国，也意味着一个"全国性的巨大市场"在唤醒，在出现。

譬如说电影市场，大约仅仅在15年前，全中国电影市场仅有10亿人民币。

每年上映100部电影，加在一起只有10亿。

也就是说，今天一部电影，超过了2000年全年票房收入。

再譬如说体育市场。

中国目前的体育市场，仍处于未开发的状态。

按"全球体育赛事商业价值"排名，中超近年复兴，排名第35位左右。而CBA排正好第50位。

从长远来看，中超和CBA都是百亿刀拉的大市场。

也就是增长五十倍。

可以说，一个全国性的市场正在形成。中国正逐步凝聚成一个庞大的基数。

未来的年代；

中国即将进入一个"做什么事都巨富"的年代。

四）心花怒放

心花怒放这部片子为什么会成功。因为他定位精确，这就是彻彻底底一部屌丝片。

整部电影都一些什么元素呢，泡妞，419，百合，直男，杀马特，买春，伪枪，大理，脱单。

从徐峥上车的那一刻起，他就说得很清楚这是一趟猎艳之旅。

这部片子给谁看呢。"得屌丝者得天下"。

康小雨其实并不如片中清纯样子。从果汁的体型寿命来看，耿浩和她的婚姻并没有维持几年。而她就很快为钱另接新欢。

东东就更不说了，你觉得这会是爱情么。

找什么样的人，映射出你自己的档次。

东东在马路边找到一个路过男人，就象捞到救命稻草死追不放。那么她自身的档次和品味，社会地位，也就可想而知了。

这样的电影拍出来。"文人雅士"是肯定看不上，看不顺眼的了。

可是，谁会看，谁爱看，谁将心花怒放票房推上有史以来No.1？

得屌丝者得天下。

社会分析家一直说美国是一个中产阶级社会。中产阶级构成了美国的绝大主体。

由于翻译的原因，我觉得我们应该修改一下译名。

中产阶级更好的翻译，应该是"屌丝"。

不要怀疑，"中产阶级"其实就是"屌丝社会"。

未来中国形成9亿有消费实力的人口。其主要构成，并不是A8A9，水库用户这样有品味的人。

未来9亿中产，9亿的主力，就是屌丝，就是"屌丝社会"。

全社会90%的人，注定将是屌丝，而不是精英。

对于屌丝来说，他们看"心花怒放"很有共鸣。

东东，或者周冬雨所处的阶级，就是他们现在所处的阶级。杀马特的发型和乱交，就是他们现在的发型和乱交。

对于都市屌丝来说。"耿浩"就是他们的写照。

工作金钱彻底失败，开二手音响店。老婆被有钱人撬了。标配LOSER。

但是又自鸣不凡，写二首音乐觉得自己是个著名的歌人。

向下，他们可以标配东东/周冬雨这样的社会底层女士。还行有余力。

平时，可以泡泡酒吧KTV招妓。生活也过得乐无边。

偶尔去趟大理，路途加段艳遇，流氓添份刺激，屌丝觉得自己的人生很精彩。

"心花怒放"就是屌丝们看的电影。和屌丝们产生了强烈的共鸣。我不怀疑内地有看完电影，泪流满面走出影院的。

如果上豆瓣等小清新网站寻寻，肯定有人评级"心花怒放"为他这辈子看过的最好的电影。

你是什么，你就喜欢什么。你就赞美什么。

得屌丝者得天下。

五）平民时代的来临

我们正站在一个波澜壮阔大时代的入口。

1840年英国人初次来到中国，寻求东方的贸易。祈望和四万万人口做贸易。

他们失望了。

因为中国根本没有四万万人口的大市场。

但是，今天我们将迎来一个9亿人口。融会贯通的大市场。

这无疑会对我们的经济，社会，政治，人文，都产生翻天覆地的影响。

平民时代即将来临。

或曰"中产阶级时代"即将来临。

具体会产生哪些影响。这是一个很大的题目，每一篇都足以独立成文。所以我们只写一个标题；

1）新富会变得更容易。

赚第一个10亿会变得更容易。从零开始的"富一代"会更多。

2）一夜暴富会变得更容易。

在某些行业。譬如电影，体育，休闲娱乐行业。其增速会远远超过社会平均。

譬如，未来10年之内，很可能就会出现赛车，拳击，橄榄球等百亿行业。而这些行业，目前规模还接近于零。

这些行业会诞生一夜暴富。

3）政治上追求民主化

在全球的政治史上，市民社会一旦形成，追求政治上的权力，或曰"民主"，几乎是一项不可逆的潮流。

这一项太敏感。不展开。

但要说明的是，铅笔社是旗帜鲜明的"反民主"的。民主是大恶。

4）城市文化开始诞生

文学，影视，音乐，将全面转向以城市生活描述为主。具体可参见法国。

5）中产阶级议题开始流行

环保，慈善，宠物等问题将或更大关注。具体可参见任一发达国家。

6）左倾开始

当中产阶级获得主体时，政治上谋取特权，将更多社会福利向他们倾斜，将是不可逆转的事。

掠夺富人的财产，更多的进行社会分配。"寡头时代"结束。

第六点是我们最关注的事情。也是我们写本篇文章的目的。

（[email protected]，2014年10月21日）

新城不是希望 #290

yevon_ou 水库论坛 2015-09-27

新城不是希望 #290

很多事是一环扣着一环的。

新人，新钱，新城，为什么外地人喜欢买浦东。

一）新城

"新城恐怕是本世纪最大的浪费"------ 政府公报

在历史上，城池的岁月往往很久。纷纷扰扰几千年，首都还是长安、洛阳。

长安城并不是一成不变的。

其中，刘邦兴建了一次长安城，所谓"汉长安"。

杨坚兴建了一次长安城，所谓"隋长安"。

这二者都是在原先的古城旁，新造的城池。除此之外，长安千年不变，秦风唐韵的古城墙今天还矗立在陕南。

那么，人类为什么不热衷于"造新城"，长安城为什么不象长脚的一样，每隔几十年就向东搬动几公里。最终一路迤逦象千足呢。

又或者说，为什么不象"盘庚六迁"，天天把首都迁来迁去。以求降低"房价物价"呢。

因为"造新城"不划算。从经济上说，是非常低回报甚至负回报的。

在哪个时代，"基础建设"都是极其昂贵的。土地需要平整，道路需要铺设，大城市还要地铁和高速立交。

此外，政府还要建配套的医院和学校，这都不是便宜的事。

当然，TG拥有可怕的建设能力，可怕的土木工程能力。据说在南海，连"息壤"这种神物都被发明出来了。[1]

但是，凡事都要讲个"性价费效比"。在宏观层面，经济规律还是有效的。

也就是说，TG可以集中力量打造一座城市。但是不能打造每座城市。

二）土地财政

新城有多么不划算，有一个词可以解释清楚："土地财政"。

首先，水库论坛已经有一篇文献《从来不存在土地财政 #82》，有兴趣者可直接去微信公众号中获取。

土地财政指的是这样一种逻辑；

1）我先圈一大块鸟不拉屎的土地。

2）投入一定的基建，找二个财团作为牵头开发者

3）土地升值，卖地

4）以卖地的钱继续投入基建，土地继续升值

可见，整个流程是一个"卖地---基建"的正循环。这个循环要维持下去的关键：新城的回报率收益必须是正数。

对于新城，政府的支出部分是七通一平，公路，地铁/轨交，警察，消防，医院，学校，环卫，绿化............

对于收入，主要是"卖地"。

在任何一个行政区，大约只有37%的土地是用于盖房子的。其余的是湖泊，道路，绿化，港口，机场，大型广场。

在"建筑用地"指标中，大约33%是住宅。

（所谓的）土地财政要持续下去，关键"卖地---基建"这个环节要赚钱。或者哪怕是持平，或者小幅亏钱。那也是不得了的政绩了，"奇迹般崛起座座金山"。

可惜的是，"卖地---基建"这个循环是亏钱的。造新城这事在任何时候都是一件很不划算的事情。而且亏钱亏得很厉害，搞出了[地方债]这种天文数字。

从来不存在土地财政，新城恐怕是本世纪最大的浪费。

三）巴西的地缘政治

有一篇文章，叫做《巴西地缘政治：一个新兴大国与地理条件的角力》[2],写得很不错。建议推荐看看。

文中说，南美洲发展不起来，和它的地理条件有很大的关系。

整个亚马逊丛林，还有Brazil国土，其实是一块巨大无比的高原。

而巴西最先接触文明世界的，是沿海岸线薄薄的一层平原地带。

Grand Escarpment,从沿海到腹心，一下子就升高了近千米的海拔。这就给巴西极为艰难的二个选择；

1）要么就挤在极为狭小的沿海平原。形成象Rio,San Polo这样闻之色变的贫民窟。

2）花费极为高昂的代价修建通往高原内陆的铁路。

请不要小看"基础设施"的昂贵程度。键盘国师小白领二嘴一磕，动辄就是新城新区。

按照中国2015年的物价，任何一个新城新区，如郑州新区，武汉新区这种规模，都是万亿以上的投资。而你想想，四万亿对你是什么冲击。

你必须想尽一切办法省钱，你必须想尽一切办法提高效率。这样你才能赢。

在文中，作者提到世界六大都市圈，全都是建立在平坦的冲击平原出海口。彼此之间可以共享资源。

一条沪宁高速可以让苏锡常所有的卡车在上面跑。从而极大地降低了成本。

地缘政治到今天，仍然是生命线。

贵州云南之所以穷，你不能轻飘飘说人家笨。

四）浦东奇迹

如果你熟读内部文献的话，你应该知道，有"浦东奇迹"这个提法。

所谓浦东奇迹，简直就是（伪）土地财政的翻版。

大家一直说，浦东从一片烂泥滩之上崛起。变成了一座座金山。每年贡献多少GDP和税收。目前的卖地都够收回成本了。

因为浦东的"成功"，导致了全国的"学浦东热"，才搞得到处都是新城。到处都是开发区。

事实上，与其说浦东耀眼的成功，不如说浦东耀眼的"失败"。

因为别人不会告诉你的是，一直到约2005年，开发足足十五年后，浦东都无法"自我维持"。

陆家嘴的办公大楼空空荡荡，住宅大量空置虽然售出几乎没有住人。杨高路二端马路宽阔，可是却没有任何车辆。

官方媒体不会告诉你的是，浦东开发之初，中央投了近1500亿（1990年物价）。正是有亲爹不计成本的投入，才有了金茂大厦，才有了陆家嘴CBD建筑群。

而这些投资，几乎是完全沉没掉的。[3]

官方媒体不会告诉你的是，当年勒令所有的金融企业一律迁入陆家嘴，所有兄弟省份每省要在陆家嘴有一项投资[4]

当年政府几乎是约谈般，一家家把浦西的500强企业迁入浦东。不惜因此拖累了浦西的经济。

所以，浦东新城能够成功，要靠；

1）党爸开小灶

2）浦西的牺牲

这二点都是不可复制的。在之后若干个开发区中，再没有成功。

五）浦东的末日

任何一个贴近市场的人都知道，[浦东明显地慢下来了]。

2007年深圳曾搞过一个"全面深化改革"。规格搞得很大。号称是二次创业。要在改革开放三十年的基础上，第二次腾飞，再次做到全国的领头羊。

然并卵，这么高规格的文件，没有激起任何水花。过几天就拿去擦靴子扔废纸篓里了。

为什么，1978年深圳的崛起，并不是靠深圳本身的崛起。而是全国所有的资源汇聚而成。

不论资金，人力，政策，别人不能搞的事情只有你深圳开一口子。于是一飞冲天。

这是中央的力量，不是你深圳本身自己的力量。

而你到了卅年后再喊"二次创业"。有中央呼应么，没呼应就是然并卵。

浦东的道理也是一样，2007年浦东搞了一个试验区，2013年搞了自贸区，三字套餐俺就不说了。明亮人自己擦亮眼睛。

"浦东开发"是在极其偶然的特殊历史条件下发生的。过去的事，不能被认为未来还会发生。

99%的新城会死的。你不能认为浦东未来仍会一座座CBD竖起来。而新边界的开发，也会大大减慢。

譬如说，滴水湖港区我就完全不看好。仅凭上海的力量，不知道猴年马月才能修到60KM外的郊区。

六）结语

99%的新城会失败，以鬼城收场。

我对新城的房地产市场并不看好。

浦东是个特例。但如果你更严谨的话，你应该说是1990-2010年的浦东。

2010年之后，浦东并没有小灶吃。整个游戏规则也就完全不同。

就目前的宏观大环境，"开发浦东"中央肯定是不感兴趣了。扔历史的故纸堆中。

上海市政府本身，正热火朝天开发"北四区"，资源大量集中。如果按轮流坐座的规矩，浦东也不受宠，不知道哪轮了。

这意味着，未来的年份，浦东获得的资源和固定投资并不会太多。

对于许多已经习惯了"中央速度"的人，再让他们切换到"上海速度"，"冷板凳速度"。他们会作出很多误判。

我不建议沾手浦东远郊的房产。他们会变成阳光照射不到的地方，若干年后才被人想起。

浦东已经城市化的地区，可以参与。长远来看，浦东终将泯为上海普通的一个区，别无二样。

（[email protected]，2015年9月26日夜）

[1]《不沉的航空母舰：中国在南海的铁三角堡垒机场即将建成》http://weibo.com/p/1001603887973165845081

[2]《巴西地缘政治：一个新兴大国与地理条件的角力》http://www.360doc.com/content/15/0520/20/146925_472029977.shtml

[3]有兴趣可以看金茂的财务报表，50亿投资，建成后每天亏100W。内部丑闻实在太多。不胜列举。

[4]所以才有了"开、发、浦、东""繁、荣、昌、盛"，紫金山大酒店

从来不存在"土地财政" #292

yevon_ou 水库论坛 2015-09-11

从来不存在"土地财政" #292

前二天，网上盛传一篇赵燕菁写的《中国土地财政的历史、逻辑与抉择》[1]

我们的态度极为明确，凡是点赞，同意，转发此篇文章的，全部都是SB。直接拉入SB大列表。

从来不存在"土地财政"，过去，现在，未来。

一）土地财政

开卷明义，原文第二行"这个来路不清、没人负责、甚至没有严格定义的'土地财政'........."

为什么学术界没有"土地财政"这个说法，为什么只有叶檀之类的业余人士，在口口声声讨伐土地财政。

[因为它不存在]。无论从任何一个角度，学术界都找不出"土地财政"这套逻辑，都找不出民粹主义的煽动基础。

什么叫"土地财政"，按照一些Low逼的说法，好像是政府把土地卖了很多钱。

土地卖了很多钱，于是房价也贵了。

北京一套房子600W，屌丝们撸完又愤怒。于是只好口诛笔伐房价地价之贵，民粹叶檀给它们灌输二个"土地财政"靶，屌丝们就好像找到帝国主义罪魁祸首了，非要狠狠打倒。

为什么"土地财政"在正规的学术界没有地位，在正规的学术界没有人谈论。

因为根本不存在土地财政，根本没那回事。

二）卖地

难道说，土地就不该拍卖，就该白送免费地分给人民么。

一大群屌丝在台下留着口水，"要的，要的，好的，好的"。

好，那我问你，凭什么工商银行国有股上市，IPO还要大伙掏钱去买呢。

ICBC从理论上讲，不是最典型的国有企业么。

国企应该是全国人民共有的。

那工商银行上市的时候，股票就应该免费分给全体国民每人3000股，凭什么大伙还要掏钱去买呢。

哦，原来工商银行的收益权，是按照每股红利计算的。股东才有，非股东没有。

国家把ICBC上市，圈了几千亿。拿去造铁路大桥。

这钱是统筹统配的，纳入财政预算的。所以ICBC就不能免费IPO分给十三亿国民了。

同样道理，海淀区的一块土地拍卖。你说是不是该"地价为零"呢。

这块土地最多造300户房子，受益的是300个业主。

理论上是13亿人民共享的国有土地，给300个业主用。你说公平么。

公平的方法，当然是土地拍卖。

然后拍卖款存入国库，纳入2015年财政预算。这样才能用到全国人民头上。

所以土地拍卖不为零。

三）地价

关于"土地财政"的第二个妖魔化诬蔑，是土地拍卖极大地推高了地价。

据某些阴谋论的说法，因为"土地财政"，所以地方政府有动力把土地拍出尽可能的高价。甚至有可能饥渴性供地，所谓"经营城市"，把居住成本弄得居高不下。

好了，俺是青海省玉树市康巴镇康定乡牛家村的村长。

俺现在邀请你们这些"大才"，不论是叶檀，赵燕菁，还是哪个SB的。

你们赶快来俺们村"经营城市"吧。

我不管你们用什么方法，总之你把俺们村的土地炒上去。

俺们全村一年的GDP才几百万元。你要是把村前的土地卖十亿八亿的，就算是把村长室拆了我也没意见。

你能炒得起来么，你炒不起来。

翻遍任何一本经济学教科书，翻遍任何一篇经济学著作，你也找不出"炒地皮"之类的说法。

炒作不是一个行业，你不可能通过炒作永久性的改变任何一个商品的价格。学术界只有"供求关系"的地位，没有"炒作"的地位。

要智商低到何种程度，才会相信房价是"炒"上去的。

要智商低到何种程度，才会相信政府有能力通过"经营城市"炒高地价。才会相信政府有意愿炒高地价。

四）财富的根源

为什么土地可以值钱，什么样的土地才值钱。

在这里，赵燕菁又犯了一个致命性的错误。他认为土地值钱的原因，是因为有"投资"。

并进一步引申为土地是一种债权，是一种质押，是国际大鳄冲击金融秩序云云。

简直是乱七八糟一塌糊涂。SB

他完全犯了因果倒置的问题。为什么会有投资，是因为土地值钱！！

当1840年时，上海的租界纯粹是一片烂地，是滩涂。没有任何农业商业价值。

可是，之后的100年，各国的资本包括国际的和国内的，发狂一样地投资于这50KM土地之内。并使得这里成为全中国地价最昂贵的地方。

一街之隔，租金和华界的地价可以差10倍。更不要说和中国其他城市，和内地农村相比，那简直就是千万倍的距离。

那么，是先有投资，还是先有地价呢。

都不是，是先有"制度"。

为什么内地的城市发展不起来，为什么内地的农村发展不起来，是投资不足，是交通不便，是缺乏人材物么。

都不是。重要的事情要说三遍，"法治成本，法治成本，法治成本"。内地最高的成本差异，是法治成本过高。

你钱再多，你也经不起抢。亏损的时候没人关心，一旦开始赚钱，村干部村委书记全都挤过来了。

招商引资的时候说得好好的。一旦固定投资下去，确定你不能走了，各级官僚的嘴脸都出来了。不吃死你吃谁。

所以内地发展不起来，关键不是缺乏道路，也不是缺乏投资，而是缺乏法治。

政治才是一切的根本。上海能从一个海边渔村，烂泥滩涂一样的租界，发展成全中国地价最贵的地方。

绝对不是因为他"已有"的投资。

而是因为笼罩在这片土地之上的法治气氛。有了法，一切都会有的，投资自然会来的。

天津的塘沽，曾经以每年10000亿的投资速度，连续砸了很多年钱下去。

可是今天天津曹妃甸的土地值钱么。

一文不值。

所以，地价的高，绝对不是一个城市的耻辱。相反，这是一个城市的光荣。

一个城市的治理水平，决定了这个城市的地价上限。

地价就像钻石，炒作不能使他升值，唯有纯净~越纯净的钻石越值钱。

地价就是财富。你不可能通过炒作获得他，只能通过治理获得他。

从这一点说，赵燕菁的文章简直错得一塌糊涂。他的第五六七八章都是没法看的。

请在朋友圈里再筛一遍，凡是转发赵燕菁并点赞的都是SB，纯种的。

五）土地的收费模式

土地是政府的宝贵财富，必需小心翼翼守护不能贱卖以防国有资产流失。

土地的收费方式，至少有以下三种；

1）一次性买断

2）付一部分出让金，并每年支付租金

3）每年付租金

近期关于房产税的讨论，主要是研究哪一种方式，政府可以获取更大的总利益。

政府之内，其实并非全部庸才。至少在地方政府层面，他们心里是很清楚的。无论哪一种收费模式，123其实他们的总收益是相同的。

为什么呢，因为鸡永远是那只鸡，鸡不可能变成鸭子。

如果你按照"土地出让金+年付费"的模式，看似你是收了二次，重复二笔钱。

但稍通经济学原理的人都知道；

在这样的情况下，'出让金'就会比正常的情况下少。最终收益还是均衡的。

无论（伪）学术界吵得如何热烈。地方政府对于房产税的兴趣冷淡。因为他们清楚的知道，房产税并不能增加政府收入。一分钱都不能。

而且，因为交易成本增加，向千千万人征税的行政成本，要远远大于房产商一次性付款。

所以，"土地纯拍卖"制度，才是税收收入最多的。

那么，还会有人问，能不能先卖出去的土地，然后再背信弃义地重复征收房产税，获取第二道收入呢。

这事不归我管，归内务部国安组的同志们管。

"来呀，抓起来"。关入双规指定地点。你有没有收小日本帝国的贿赂，是不是日本人潜伏在我们组织内部的奸细？！

引用一句很时髦的话，"使吾帝失尽民心者，皆此獠也"。

你这样做，是赤裸裸地将TG的执政基础全部都得罪掉，用最小的获益损害最广大人民的利益。

妥妥的叛徒内奸，组织的出卖者啊。

（[email protected]，2015年9月11日晚）

[1]《【秒杀99%经济学家】赵燕菁：中国土地财政的历史、逻辑与抉择》http://card.weibo.com/article/h5/s?from=timeline&isappinstalled=1#cid=1001603884542300692563&from=1054093010&wm=3333_2001&ip=111.167.48.185

屌丝购房手册（一）#300

yevon_ou 水库论坛 2015-09-28

屌丝购房手册（一）#300

当一个移一代来到陌生的大城市；除了闯劲之外他一无所有。

最符合他利益的做法是什么，那就是不承认任何现有价值体系!

一）贫穷

屌丝兼具几方面的特性，例如"贫穷，野心，破坏，平庸，IB，粗疏"。

屌丝的行为，并非不可琢磨，相反很容易猜透。

利益是一切的根本。当屌丝们发出他们的呼声时，他们并非喜恶，而是为了利益。

当屌丝呼吁奔跑时，他们并非为了理想，而是为了利益。

当一个陌生的屌丝，刚来到大城市，22岁，大学文凭，一贫如洗，又穷又酸。那么，他们最容易发出的呼声是什么。那就是"不承认任何地段价值"。

因为任何[地段价值]，对他们都是一种[压迫]。

2004年时，曾有一个凯迪帖子，小年轻号召任何的地段价值，不应该"超过出租车的车资"。

作者声称，如果打车回家25元，每个月打40次。每年12000元。

那么A地一套房子，最多比B地高12万元。

最好的地段，和最差的地段，价格差不应该超过1200元/平米。

他这个说法，当然遭到了一致的耻笑。但却是有道理的。其背后，蕴藏着深刻的哲学道理，也就是屌丝不愿意为"地段"付费。

我们只会捍卫那些我们钟爱的，我们只会钟爱那些我们熟悉的。

YP屌丝，对上海毫无了解，当然更谈不上历史和喜爱。

对他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方。甚至连生活社交活动都十分地有限。

这样情况下，他们为何要为"地段"付费。

而且，大城市的房价已经要如此之贵。动辄一套房子几百万元，而读大学收费~屌丝骂到五毒俱全朱榕基短寿也不过三五万元。

你说，屌丝怎么会不恨房价，怎么会不希望房价降下来。

所以屌丝们的第一个呼声，就是对任何的"地段体系"不承认。

最好所有的地段都均一化，同样价钱。或者说和最差的旷郊同样价钱。

其背后真实的哲学思想，是贫穷。

二）内向

为了掩盖自己的贫穷，屌丝们想出了一整套手段为自己张目。

一个最典型的方法，是将对方贬得一文不值，将自己说得花好月圆。

譬如说，篱笆屌丝说起浦西的内环，大基调一定是这样定的；

"拥堵，尾气，倒马桶，贫民窟，涨不动，老破小"，不是爷爷买不起，而是爷爷看不上你。

而当他们说起自己住的周浦航头，则是"时尚，宽敞，环境，绿化，绝对没有化工厂，绝对没有高压线，垃圾焚烧厂纯属最无耻的谣言！"

有过一次，我和一个浦东帮吵架。对方问我："你认为老南市的房子，哪一天可以改造赶上联洋"。

我白白眼睛，"黄浦任何一套房子，都比联洋好"。

对方大吃一惊，"你说那些外墙斑斑斓斓的房子，也比联洋好？好在哪里"。

我说，"好在不象VVDR的家乡"。

中国有640个城市。如果论自然风貌，上海恐怕是垫底。

因为上海是冲击平原。既没有山，也没有海。市内连一个像样的名胜古迹都没有。

如果你要看"马路宽广""绿化成荫""山清水秀"，那你随便找一个江西，湖南的小镇，保证自然景观胜上海十倍。

没有污染，天天吃有机食品，没有交通堵塞，你根本不用来上海。

而为什么小城镇的地方卖2000元/平米，上海卖80000/平米呢。

因为上海是城市，是[都市文化]。

你来上海看的是什么，看的是人，是层层叠叠，密密麻麻的人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人。

只有人多的地方，才会产生商业。只有人口密度达到千人公里以上，才会诞生复杂服务业。只有500W人口以上的大城市，才会诞生纸醉金迷。

我要的是纸醉金迷的生活，我要你山清水秀干什么。

上海最美丽的景观是"人"，是人山人海。

每一次我站在熙熙攘攘的人群中，我就感到兴奋，手心发热。因为我知道，这才是我的主场，只有在统计大数的人口中，我才能发财，经济学才能变成人民币。

全世界风景秀美的地方多了。但是大城市却有限。

大城市中心，才是唯一稀缺的地方。

只有在大城市，才有商战和风云，才有狂欢和爱恨情仇。

我又不是你们那种低级很Low的人，我要的是精彩的生活。五颜六色的一生。

只有在弯弯曲曲的小巷内，你才会接触形形色色的人。才会接触社会各个阶层。整个城市必须充分地多元化，你才能每一天都过得精彩而不同。

而郊区那些沉闷的，方块盒子状的，整整齐齐一块又一块的街区，萧瑟无边的落陌。[1]

那是怎样枯燥而又单调的人生啊。

日出日落，千篇一律，二点一线上班和公司。往前走五个街区，往后走五个街区，景色完全一样。这样的日子我一天也过不下去。

上海是魅力之都。他的精彩在于他象怪物巨兽城市的那一部分。而不是象外地县城"风景优美冰冷孤寂"的部分。

最后，我拍着对方的脸蛋说："知道为什么你没什么钱，而哥哥比你有钱得多么"。

"因为你太内向了。你只想过那种下了班赶快逃回家，然后躲在房间里死宅死宅的生活"。

"因为你向往孤寂，所以你赚不了钱。阿宅"

三）屌丝选房

人的童年生活，会对人的一生造成非常大的影响。

我们从小就生活在都市之中，所以我们对城市的大街小巷非常熟悉。对于逛商场，趴公车，办年货非常地熟悉。这都是日常生活的一部分。

我们可以接受老公房。我们倾向于住在市区，因为我们知道生活的滋味是怎样的。

可是屌丝是那种一只脚踏入城市，心却还在农村的人群。

他们对于城市生活，内心是有一种恐惧与隔离的。都市人的人潮与社交，让乡下娃子非常地不适应。他们宁可躲到郊区冷冰冰的水泥盒子中去，技术男死宅。

屌丝心中还有梦，屌丝是按"家乡县城加强版"在规划着自己的人生。而不是都市版。

屌丝买房子，第一点是贫穷。所以他们要往郊区买，地段是首先被牺牲掉的。

第二是梦想。屌丝要买板楼。打死也不买老公房。

因为买了老公房，你就一辈子住老公房了。这对屌丝的"出人头地梦"是一种否定。

而买板楼，"画虎不成反类犬"好歹也混个形似。谁知哪一天会旺起来呢。

其三是YY。屌丝特别喜欢买期房。幻想中的房子才是完美无缺的。现实中的任何一套房子都无法承受屌丝们的地命海心。

其四是颠覆。屌丝们创造了无数的新理论。来论证自己买的不是垃圾地段，反而是浦西人有眼无珠看不清大势。

第五是IB。凤凰男是家乡父老的期望。所以面子上的体面是一定要有的。屌丝男打死要买板楼，要买带小区的。他们要有面子的，而不是[最实惠]的。要买万科，仁恒。这让屌丝亏了不少钱。

第六是粗疏。屌丝不承认对他们的批评。

这些因素累加，答案就只有一个："超远郊新城品牌开发商一手期房精装修小户型现代生活派"。

至于这种房子赚不赚钱，那是另一篇文章需要讨论的事情。

四）颠覆之颠覆

颠覆这种事在历史上很常见。欧洲向来以宫廷油画为美，形成了非常严谨的画风。

可是1960~1970年代，随着越战反战嬉皮士一代的兴起。年轻人大力疾呼"印象派画家"。把传统油画贬得一文不值。

印象派水平画风真的比殿堂派高么。恐怕也不见得。

这件事，你不是要听他们说什么。而是要看背后的暗线是什么。

暗线是，年轻人不承认任何现有价值体系!

既然现有的名画都在Old Money手中，那我干脆不接盘，把你贬得一文不值。

加州的地产市场，向来是以Beverly Hill比弗利山为高贵。

可是硅谷那些IT新贵崛起了以后，New Money并没有向Old Money买房子。

相反，New Money自己找了块地。各大年轻IT精英们自己聚在一块，并宣称这是最好的地段。

凡事要看暗线。

暗线就是，既然所有Beverly Hill的好宅子都掌握在Old Money手里，我干嘛要向你买呢。不承认任何现有价值体系!才是最有利的做法。

年轻人的颠覆是到处都有的。只要旧势力板结得太严重，就一定有人重建价值体系，另起炉灶。

只不过输赢很难说。至少目前在欧洲，印象派已经退潮。陷入"有价无市"，甚至根本没人肯买的境地。

另一场革命SCI统计分数，基本已经失败。

比弗利山时间还短。再看看结果。

当2003年联洋崛起的时候，他采取的是一种"否认一切"的态度。

联洋帮姿态之高，之趾高气扬，简直要踩到你脸上去。

"市中心一切地段都不足为道，联洋才是宇宙中心"。

他们的评估依据是，"老一派的价值体系已经过时了，上海的中心应该是依到世纪公园的距离"。

"绿化率是评价楼盘的唯一标准。联洋最佳，浦西最差。什么，崇明，呃，给我赶出去"。

"股市向好，住在联洋的基金经理是最大受益群体"。

"呃，联洋哪有基金经理，你是说基金公司里管茶水间的么"。哥哥掏掏耳朵说。

这就是外地人论坛发生的典型故事。过去十年，吵了无数架。上海人外地人外国人，真的是生活在三个星球上的人，不吵也罢。

所以，在这里，我不准备讨论联洋是不是[三流屌丝穷鬼贫民窟涨不动垃圾地段]的问题。

我想回答的是另一个问题；

@傅蔚冈："为什么2015年唐镇猛涨，而联洋不涨"。

答："唐镇为什么要卖你面子"。

想当年，联洋以"颠覆者"的形象崛起。否定一切，打倒一切。不承认任何市区现有的地段价值。反正你只要粉丝足够多，光靠粉丝也能撑得起你。

可是，你既然是颠覆者，你就难免被颠覆。

唐镇崛起时，他为什么要卖你面子。联洋能把几十年文化底蕴的浦西都说得一文不值。唐镇干嘛要把才几年"底蕴"的联洋叫你哥。你联洋算什么东西。

当年高喊地段不可法，现在想起重申地段尊卑了，你精神分裂啊。

"下克上"从来没有善终者。颠覆者终将被颠覆。

此后浦东新开发的地块还有很多。孙桥，六里，龚路，赵行，哪一个都不会把你放在眼里。

（未完待续）

（[email protected],2015年9月28日子夜）

[1] 注：北京扫街百子湾有感

屌丝购房手册（二）----以力破巧 #310

yevon_ou 水库论坛 2015-09-29

屌丝购房手册（二）----以力破巧 #310

英国最伟大的传奇君王---亚瑟王，却不是现代英国人的祖先。

亚瑟王是Celts凯尔特人，5世纪古罗马帝国崩溃之后，日耳曼大移民。他依托长城防线，击退了一波又一波Saxon部落向不列颠岛的移民。（有据说是七次）

可是，无论亚瑟王如何英勇，武技高超，他最终无法抵挡滚滚而来的移民潮。在历史中陨落，今天的英国人是安格鲁撒克逊人Anglos-Saxon后裔。

一）买贵货

虽然我们并不同意"成本决定价格"，但我们要说的是，成本对价格还是有影响力的。

在国务院文件中，"城市化"每一个农民的估价是15W人民币。而在东部沿海大城市，这个标准要远远更高。

一般一个100W人口规划的新区，耗资至少5000亿以上。还不算"超支"部分。[1]

当政府花费了这么高昂的成本去建新城。等他拍卖土地的时候，"售价贵"，也就不足为奇的了。

但是，售价贵，不代表他卖得也贵。很多情况下，太贵了就根本卖不动了。于是新城就成了鬼城。[2]

在某些的情况下，偏贵的东西也能卖。这就成了上海浦东。

上海每年有约58W人口涌入，十五年内净增加了900W。人多了就要盖房子，城区要扩展，这是客观规律的事情。无可改变。

但是，政府选择了"非饱和供地"，也就是新供应~~我只卖给你浦东的土地。

  • 连带着屌丝的"一手情结"。

  • 连带着屌丝的"不服，颠覆"。

环环相扣，连锁反应，一起产生了"卖贵货"的现象。新移民们用了[高于公允合理价格]，买了一块郊区没开发的土地。

二）涨幅

浦东涨不动。

时至今日，我不明白为什么还有人喊："浦东涨幅快""浦东涨幅远超浦西""LZ错失大牛市"。

过去的十五年中，涨幅最高的，或许是桃浦万里板块。许多人不知道这个地方，在上海铁路西站附近。紧贴着铁路线以北，是上海著名的脏乱差地方。也完全没有任何小白领屌丝涌入。

万里的涨幅，大致是1999->36000，十五年涨了18倍左右。

此外，奉贤的西渡，1300->23000，十七倍。

宝山天馨2200->33000，十五倍

莘庄闵富2100->36000，十七倍

九亭1800->28000，十六倍

卢湾斜土路4500->55000，十二倍

联洋5000->55000，十一倍

源深6000->72000，十二倍

碧云14000->50000，三倍

小陆滨江18000->90000，五倍

这张清单可以列出很长。我们无意和你争论数字的细节，但有一点是非常明显的。"浦东既不是最强的，也不是平均强的，甚至是偏弱的"。

为什么，因为浦东的起价太贵。

"浦东起价太贵"这是一件非常致命的问题。以致于到今天都没有解决。浦东以新房为主，一手房一开就很贵，从而完全没有投资的价值。

作为职业炒家，LZ在上海各个区都有大量房产。可唯独浦东的物业很少，和浦东占全市的份额完全不成比例。原因就是浦东太贵，一直找不到低价入手点。

很多人都误解了"价格"的意义。你们所谓的涨价，并不是涨价。而是你的成本高。请看下图；

这是一张纯属虚构的示意图。其中板块一，板块二，板块三............板块八，你可以理解为完全类似的地段。譬如绕中环等半径的一圈。

在最初的时候，大家都是差不多水平。如图中绿色柱子。

而到了2015年，部分地段已经涨得非常离谱。如图中的蓝色柱子表示。

这时候，一些新入行的小白会激动万分，"你看，你看，浦东涨得快"。赶快入场。

这是涨得快么，不，这是你的成本高。

因为真正有意义的，是图中的红色部分。也就是他最终可以涨到多少。红色部分才是你的差价利润。

对于绝大多数的"同半径"板块，其实他们最终2020年，2030年的价格是差不多的。

因为建筑的工艺是有限的。甚至越晚开发的板块建筑越好。所以从来不存在"地段的逆袭"。

联洋帮最初气焰嚣张滔天，狂妄说："联洋是超一流地段，大宁是三四流地段"。可真的等大宁开发起来，远远把联洋踩在脚下。耳光三四个扇上去，还要踩上一只脚。

所以，如果最终"2020年价格"大家都是差不多的话，那么，蓝色部分越小越好。

任何付出都是成本，在侵蚀着你的利润。如果你起价太高，你就完全没有利润。

按照浦东目前的规划，道路，土地容积率等等硬件因素，我们不认为浦东未来会有任何特殊之处。

浦东目前的起步价太高，就严重侵蚀掉了"投资浦东"所可能的利润。

当你荒郊野岭，秋风瑟瑟的一块小区，要卖到繁华已成熟完善市区的价格。何必呢。然后你和我说"涨得快"。你脑子有病，那是别人抢你的钱抢得快。

三)一手房的陷阱

浦东的另一个致命缺陷，绝大多数的人都没有提及；

让我们再回顾一下小白领的购房需求："超远郊新城品牌开发商一手期房精装修小户型现代生活派"。

请注意其中的"一手期房"四个字。这是非常非常重要的。

小白领喜欢买一手期房，这是我们都知道的。

可是这句话的反面呢，反面则是"他们买的房子，非常非常地不保值"。

为什么，让我们再想想上海楼市的"三分天下"。当你卖出的时候；

  • 外国人是肯定不买浦东远郊的。

  • 上海土著看不起浦东远郊，"垃圾地段"不值那个价。

  • 只剩外地人喜欢浦东远郊，可是外地人喜欢什么，喜欢"一手"房！

那么，谁来买你的浦东远郊[二手]房呢？逻辑悖论啊。

你这房子，卖给谁去呢。如何保值呢。

这是非常现实的问题。事实上，流动性真正不好的，是森兰，滴水湖，周康航头那些远郊房。甚至包括张唐川。

篱笆上的小白领，天天都在喊"老公房根本卖不掉""老公房没有流动性"。

"郊区新房才有流动性""我喜欢的房子别人才会喜欢"。

这充分反应了一个论坛，可能整体的全面的舆论都是错的。

实战多军的真相是:老公房才是三天必走的高流动性产品。郊区新房才是一买就套，套了出不来的赔钱货。

而谁在买老公房呢。那是一个屌丝们看不见，也看不起的庞大群体："民工"。

一旦你以很不低的价格KFS处买入一手，谁来接你的盘呢，你倒是说说。

外地人连市中心5W的盘都不肯接，他为什么要接你外环外5W的盘？外地人买一手盘的。

我对卖给小白领的"精致"远郊房完全没信心。我只对卖给"民工"穷人远郊房有信心。

*\ "处房情节"以后另有文章展开。

三）人口比例

外来人口和土著的关系，一般有三种模式；

1）外地人力量和人数都十分少。

这一般符合"改革开放"之前，在计划经济下，只有少量的干部和技术人员可以改变城市。

这种情况下，新人口会被土著们"同化"。所谓入乡随俗，新移入人口，必须接受土著们的喜好和价值观。按照土著社会的游戏规则行事，否则他们就会处处碰壁。

一般情况下，我们可以认为这个速度是1%。也就是每年可以同化土著人口1%的新人口。

2）外来人口，远远超过原住民。

这种情况下，外来人口占80~99%，本地原住民成为少数。

其典型的例子，例如改革开放之后的东莞，深圳，珠海。

在这种情况下，土著无法同化外来人口。

而外来人口，会按照自己的喜好，建立起这座城市的地段估价体系。具体的模型很难说，视移民原人口是湖南四川江西安徽，表现为千奇百怪。

而土著则被边缘化，也没有人关心土著的原有喜好偏爱。

3）土著和外来人口势均力敌

这种城市，原本规模就已经很大。土著不可能占5~10%的绝对少数。

而外来人口同样庞大，甚至达到每年50~60W人的规模。

更为严重的是，外来人口的涌入是持续的。每一年50W，十年五百万，廿年1000万。市场份额不断增加。

这种城市，呈现出更加错综复杂的局面。

其典型的代表是北京、上海。

过江龙丧失30%战斗力，过海龙丧失70%战斗力。

我们用了整整三篇的篇幅，来描述外地人初到上海犯的错误，买贵货，屌丝们的肤浅不耐和草率。

可是，在这场新区和旧区的较量，屌丝和本地人的角力中，究竟谁会是赢家呢。

答案是毫无悬念的：肯定是外地屌丝。

北京上海最终也会"沦陷"。

四）屌丝无敌

世界是你们的，也是我们的，但归根到底还是屌丝的。

------ yevon_ou

我们都知道屌丝犯了很多错误，他们买贵货，糟蹋钱，很多大学生高受薪人士，一辈子的收入五六百万，或许最后就换了一套廿五公里远的二室一厅。

可是，你要看清楚屌丝们的力量来源。屌丝的力量，来自于他们的劳动与工资。这是绝对的 "增量性"力量。

工资就是力量。哪怕他使用不当，打了个折扣，可力量还是力量。

如果一个人乱花钱，可只要他每个月还有工资进来。他最终是无敌的。

目前，本土户籍的人口增长率接近停滞。而屌丝移民还在不断增长中。

总有一天，上海人口比例，会由现在的1500W:900W变成1500:3500，上海成长成为一个五千万人口的大城市。

而这其中，七成是新增移民。整个城市的地段，喜好，价值体系，也将由屌丝们说了算。

只要屌丝们在劳动有工资，他们就掌握了"钱的入口"。最终世界将强迫着围绕他们转。

因为你无论多大的智慧，多巧的技巧，你仍然无法和每个月一千亿，每个月一千亿的工资相抗衡。

所谓"以力破巧"，在绝对力量面前，任何谋略都是无用的。

许多人没搞清楚"崛起"与"赚钱"之间的区别。屌丝们可以让烂泥湾变成陆家嘴，北蔡镇变成世纪公园，川沙变成迪斯尼。这个叫崛起。

可是整个过程中，屌丝们没赚到钱。这个叫赚钱。

今天很多回帖关心的都是崛起，而我真正关心的是赚钱。

屌丝投资不赚钱，和屌丝最终统治世界，这根本就是二回事。不矛盾。

作为一个浦西土著，我眼睁睁看着外地小白领拿着很高的工资，撒花银子般的投入到坑子项目。宛如飞蛾扑火燃烧自己，点亮浦东。

我能为自己赚取更高投资回报；

却无力对抗大势。

（[email protected]，2015年9月28日晚）

[1]任何大型公众基础项目，譬如水坝，铁路，机场，都有"超支"的潜规则。也就是，如果一开始你报上这样的预算，议会根本通不过。5000亿的工程你只能先报2000亿，等开始施工了，再不停喊意外追加预算。这已是现代政治博弈的你懂的。中国三峡大坝的最终费用，是立项时的20倍。

[2]参考水库论坛回帖，http://www.shuiku.net/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=32498&pid=634638

屌丝购房手册（三） #320

yevon_ou 水库论坛 2015-10-07

屌丝购房手册（三） #320

说了很多宏观的话，今天我们来说说微观选房。

在屌丝的世界观内，房型，楼层，朝向，品质，社区，交通，各有哪些喜好。

  1. 打七折

开始分析屌丝之前，先让我们来看个帖子：

《非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～》[1]

这是篱笆上一个帖子，帖子很长，有285楼。

如果你想迅速归纳一下重点的话，大致是说，有一个LZ想卖房子，然后一群篱笆男就在那里起哄"打七折，打七折，打七折"。

打七折的原因是什么呢。因为LZ的是六楼的房子，所以"群众"的意见，你至少要比五楼便宜30%才行。

就这么十六阶楼梯，3米势能，但到了傻空的嘴里就是打七折。

如果你仔细看这个帖子，污言秽语，诅咒攻击。总之你这个房子是烂得不能再烂了。完全没有希望的。尽快七折跪才能出手。

事实的真相呢，如果你拿到市场上去卖，大概95折就能卖掉。

这只是事情的一个侧面。如果你像我一样每天看200条篱笆帖子，坚持十几年，你最终会发现篱笆舆论的共同点：

  • 6F的房子，打七折

  • 沿街的房子，打七折

  • 有高架高压线，打七折

  • 附近有菜场，打七折

  • 朝北向，打七折

  • 卫生间无窗，打七折

  • 墙壁有霉斑，打七折

随着事情越来越琐碎，最终你卫生间没有窗，墙壁上有一条裂缝。到了屌丝的嘴里，也是大得不得了的罪孽。他们一致的反应，就是"打七折"。

这意味着什么呢。2006年时，搜房网异想天开，想要搞"房产团购"。

正值政治极左，全民公讨房产商"不道德的暴利"之时，舆论每天关注度也很高，CBN派了摄像队全程跟踪。电视播放。

当时第一站选定的是闵行颛桥幸福小镇，房产商也很重视。派了大队人马接待。是生意谁不想做，团购大单子大家都想接的。

事情的结局，却是落得不欢而散。有媒体资源的朋友，还可以找出当年的影像来看看。

为什么，因为房产商答应给消费者的最终"团购折扣"，是3%，也就是97%折。

而消费者要求的是什么呢，你看电视里采访的黑红脸胖子，一股浓浓的白完落地味，他要求的是70%，七折!

70%，这是一个非常重要的数字。其具体的形成原因，牵涉到心理学，宗教文化道德传统，是一件很复杂的事。但在这里，我们第一次给出的精确答案："屌丝的心理价位是市场价的70%"。

无论市场怎么变化，这个比例几乎是恒定不变的。2005年时，我们嘲笑一个人，无论他去看任何楼盘，心理价位永远落后实际3000~5000元。其实这就是70%。

如果换算成涨幅的话，大约是一年半的涨幅。也就是屌丝的心理价位落后市场18个月。[2]

二）真心话

说的话和想的事，并不是同一个概念。

当我们见过太多的屌丝言论之后，我们应该剥开的，其实是内里真实的想法。

真实的想法是什么呢。屌丝三个字："我没钱"。

为什么屌丝对户型，楼层，朝向，环境，绿化，通风这么挑剔。任何一套房子，永远都可以挑出毛病来。世上没有完美的房子，喜静和喜动完全就是嘴皮一翻。

因为屌丝的下一句话，一定是"打七折"。

说话要听真实的想法，屌丝真实的想法，其实是希望你[便宜一点]。

屌丝真正喜欢是什么类型的房子呢？真正答案是：户型，楼层，朝向，环境，绿化，通风............统统都不重要。

屌丝内里真正的想法，是"在保证最基本的生活体面情况下，所有因素能省则省"。所以屌丝选房子的真正喜好：

  • 楼层，除了123特殊楼层不考虑。其他楼层越低越好，省钱。所以整栋楼里，往往上海人住中高层，屌丝住低层。

  • 朝向。屌丝其实完全不在乎朝向，朝北只要便宜他们乐意接受。只不过现在上海纯垃圾户型很少。

  • 景观。谢绝任何景观溢价，谢谢。顺便把景观溢价贬得一文不值。

  • 靠马路或楼王。完全不在乎，便宜就好。

  • 厅大卧小还是卧大厅小。二个都小，谢谢。

  • 层高。不重视

  • 卫生间。一个

  • 菜场摆摊大排档。完全不在乎，但谈论时要鄙视。

  • 品牌，重视

  • 得房率，重视

  • 会所。重视，但不办会员卡。

  • 学区，重视

  • 交通，2KM内有轨交即可。具体站数不重视

在《世界上最好的房型》一文中，有一句话叫做:"你只要比隔壁内个盘小5个平米多半个房间就行。"

这句话，实在再精确不过地揣摩到了屌丝的心态。

屌丝喜欢的口味，就是在保证"功能"齐全的基础上，尽可能地降低成本。所以一切有Taste的东西都不要增加，你就绞尽脑汁少5个平米好了。

房屋的指标，分为硬指标和软指标；

屌丝选房，不愿意在硬指标上花钱，能省则省。（地段，楼层，朝向，景观，层高，水泥用料......）

而却在软指标上浪费了很多钱(品牌，精装修，广告，IB格，初房情节......)

这是屌丝特有的情怀。并最终报应在他们的投资回报率上。

三）次新房，老公房，老大楼

外地移民屌丝的另一个特点，是极其地看不起老公房，老大楼。

我们知道，老公房，老大楼，主要是1980~1990年代的产物。而大部分集中在市区，由上海土著居民持有。

屌丝小白领主要以购买郊区新房为主，他们的肤浅与浅薄，在这一刻表露无疑。

因为他们从来不接触老公房，老大楼，所以他们对"异己"之物贬斥得一塌糊涂。谈起来也恨不得以县城估价的记忆去套。

屌丝们对老公房，老大楼的印象，估值，流动性评判，和实际情况有非常大的差距。

常看Liba.com的人应谨记区别，免得被误导。

详细分析要到后面的纲目再展开。

四）屌丝房的升值潜力

上海是大鳄潜伏之地，有的是冒险家的乐园，白相人的世界。

屌丝拿着抠锭换来的工资，要进入这个名利场中。无异于二手空空的菜鸟战士上战场。

在买房这场格斗中，很难想象老牌的大鳄精英没有看上你那些地段，而让小白们吃到笋盘。

所以屌丝移民买的房子，通常都是不太划算的。被Mark Up涨幅不大的。

然后屌丝们用数量堆死精英，这是后话。

现在我们要说的是，屌丝们买的房子，屌丝们钟意口味的房子，能不能涨。

答案是比较麻烦。

在《世界上最好的房型》[3]一文中，我们说到；

  • 假设你2015年买入，2025年抛出。

  • 2015年你遵循的是2015年喜好价格体系。2025年你遵循的是2025年喜好价格体系

  • 利润来自于二者之差

如图，假设我们以"离圆心的距离"代表热度的话，则二者并不重合。

2015年的大热门，或许2025年已经是冷门。

譬如板块2，在2015~2025年中就是受害者。

譬如板块5，在2015~2025年中，则是从无人问津变成大热门。

当屌丝们买房子时，他们考虑的是今天,"在功能齐全下，尽可能的便宜"。

而老手们买房子，考虑的是明天，"2025抛售时，尽可能受欢迎"。

二者的出发点完全不同。屌丝很容易在总价恒定的情况下，买入超远郊区的超小户型。

这些房子其实并不适合居住。无论是未来消费升级换代，还是屌丝本身的家庭人口增加，都显得非常地不适用。

而要抛出的话，更是找不到对手盘。

五）屌丝的上限

在周星驰电影"武状元苏乞儿"中，洪日庆教苏灿降龙十八掌。并说他日后会贵不可言，成为丐中之王，丐中之霸。

苏灿问："那是什么"。

洪七公传人："还是乞丐"。

如果要说"丐中之王"，我们不妨花一点时间，继续黑一黑我们极其厌恶的"仁恒河滨花园"。

如果要说RHHB，那简直就是小白领心目中的圣地。他坐落在屌丝之巅：联洋，充分满足了"四房188平米"的紧凑感。

他有很多灯光投影，可装修全是最差料的榉木。

全联洋只有一家粉尘般的大拇指广场，5KM之内没有任何商业。可是售卖的东西价廉物美，星巴克大娘水饺一应俱全，深度贴合屌丝消费档次口味。

2009年我在陆家嘴滨江找房子，因为连续二套的房东跳票，最后中介试图着向我推荐"陆家嘴内陆"10KM，也有一家仁恒河滨号称是豪宅。

我冷冷地说，"我不买中低档房产的"。

中介一脸不解地疑问，"我觉得挺好的呀"。

我说："我若是住在联洋，朋友圈一定以为我生意失败。以后让我还怎么混啊"。

此后的轨迹，完全符合我的预期。仁恒河滨花园，从2009-2015，上海楼市涨了250%的绝对大牛市之中，一点都没有上涨。

譬如可参考这篇：《不是我不明白，这市场变太快！仁恒是在太疯狂！！！》[4]

六年前的价格，和今天是完全一模一样的。

仁恒为什么涨不动，因为他的定位不对。

仁恒的定位，是"屌中之王"，"屌中之霸"，屌丝中的王者。

仁恒的房子，小白领一看喜欢赞叹不已。因为这就是他们理想梦想中的房子，一切按照"农民想象中的皇帝"来建造。

可是在有钱人眼里呢，仁恒一文不值。

有钱人首先就不会住联洋。不是不会，是根本不考虑。一个小白领屌丝聚集区，是不可能出现豪宅的。

其次仁恒不符合有钱人的口味，"不是把公寓造到极致就能叫豪宅的"。

豪宅有豪宅的骨架，骨架决定档次，乞丐终身是乞丐。

仁恒的188是四房，而在小陆家嘴，这面积最多只能做二房。

在真正的豪宅，188平米只能做一房。

他的整个小区，集中在平均面积100平米，紧凑型二房，以总价的控制来扯高单价承受力，这是歪门邪道。

住户全都是小白领紧紧裤腰带，工薪族加按揭。

这绝对不可能是豪宅，只能是屌丝中的战斗机。啊呜卵冒充金刚钻。

不是豪宅的结果是什么呢，就是他涨不动。

你如果把市场分为"高、中、低"的话，他就是中游顶峰。永远不可能上游。

仁恒就是一些比较有钱的小白领在买，永远不入富人的法眼。那么他的单价，总价上限，也就非常地有限的了。

你购买房子，要尽量避开"中游的上限"，因为中产阶级这一个区间，潜力已经挖尽。

将来你的位置，只能在"中上、中中、中下"择一。而无论哪个结果，都比昨天低。

（[email protected]，2015年10月6日暮）

[1]《非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～》http://www.libaclub.com/t_108_9002104_1.htm

[[2] ]前二天在微信上看了一个段子。说若有人在"任何事"上都喜欢讨价还价，那这个人多半一辈子贫穷。因为他根本就对价值没有信念。

[3]《世界上最好的房型》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=26220

[4]《不是我不明白，这市场变太快！仁恒是在太疯狂！！！》http://www.libaclub.com/t_113_5782674_1.htm

处房情结（一）#330

yevon_ou 水库论坛 2015-10-08

处房情结（一）#330

房地产市场和炒房市场，根本就是二回事。

一）处房情结

处房情结是一件大事，天大的事，用任何形容词描述都不为过。

处房对整个楼市，中国经济，产生了致命的，深刻的，深远的，深渊的影响。

处房情结严格地作一个定义，可以称之为：

"处房情结指某些人[只买]一手房，或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房"

处房情结造成了一系列的混乱。譬如我们常常听说"房地产支柱产业"，"房地产带动上下游家电装修"。

"某些地方房价又涨了"。

"某楼盘热销疯涨"。

"必须遏制炒楼"。

"炒房客把房价炒高，抢走了人民的房子"。

必须指出，以上各种说法，全部都是错误的。

二）二个市场

房地产市场，是严格地分为二个市场的。一手房市场，和二手房市场。

所谓"一手房市场"，新房市场。是指KFS拿地，拍卖，建房，消耗钢筋水泥，新增人口入住。带动下游家电，家具，装修消费。最终城市外扩，建成区越来越大的结果。

中国的GDP考核，沿袭一贯苏联计划经济的思想。也就是"重量不重质"。

所以中国的GDP +%增长速度，是按照你钢铁水泥的生产数量来决定。你去年生产了10000吨，今年就一定要生产11000吨，这样增长率就是10%。

众所周知，2015年今年的经济形势并不好。房地产作为一个"夜壶"行业，又被政府提了出来。

而按照一贯的"计划经济"思路。房地产业要拉动GDP增长，就是要盖更多的房子，建更多的鬼城，增加更多的新建一手房。

可见，政府所谓的"振兴房地产"市场，和我们理解的是不一样的。

政府每天在公报上说的，专家们所建议的，和我们考虑的并不一样。

而第二个市场，是"二手房"市场。所谓Re-house市场。这是绝对的服务业。

二手房市场，主要是指"存量房"买来卖去，价格有升有跌。

在GDP算法中，一般认为该次交易所产生的全部费用：中介佣金+税费，为该服务业产生的GDP。

你在股票二级市场高抛低吸，和ipo一级市场规矩自然是不一样的。

二级市场股东，其利益和ipo自然也是不一样的。

二级市场股民，最痛恨IPO。恨不得永远不要新股发行。

道理都是相通的。

同样道理，对于"炒楼"，职业炒家，他们主要聚集在二级市场。靠价格起伏买卖赢利维生。

一级市场，对他们来说并不是好事。政府如果号召"振兴房地产市场"，再大肆盖新房，振兴反而是件坏事。

真正令我震惊的，是无数社科院和电视媒体砖家，在分析时的概念不清。他们往往把这二个市场混淆为一体。一听到振兴就认为炒家会赚大利润，一听到热销就以为能赚钱。

让我嗅到了祸国殃民的味道。

三）盲目的大多数

在传统的经济学上，大学里的书呆子认为"一手房市场""二手房市场"是打通的。买什么不是买，一手房二手房价格是连在一起的。

可是在中国，由于特殊的"处房情结"，这二个市场是割裂的。高度的分离。

再重申一下，处房情结指的是某些人只买一手房。

而且这个"某些"比例很大。不是1~2%，而是80%。

这些人只买一手房。二手供应对他们无意义，这辈子就不想踏入中介店。

为什么说80%呢。以上海最例，上海是全国最市场化的地方，也是全国一二手房交易比例最高的地方。

2014年去年的标准，各卖了2000万平米。比例是50%:50%

0

而且，你还要考虑几个额外因素；

1）二手房的挂牌数，远远高于一手。

假设你认为任何一手房，6个月内必定卖掉。则一手房的"可售"数目，和成交量基本上是100%关系。

可是二手房，10套挂牌房源，并不代表一定全卖掉。能卖掉其中三分之一就不错了。"可售"数目是300%倍数。

2）买不到一手房，内环无供应。才去买二手房。

3）一手房太贵，才去买二手房。

考虑到以上三点，上海人的喜好中，"一手""二手"的比例就不是50%:50%了，可能有75%的人首选一手房。只有在显著折价情况下才会买二手。

就我个人接触感觉，真正"完全不在乎"一手二手区别，只看房子本身品质的人，比例比25%还低，或许只有10%

而如果你去了内地省会城市呢，一手二手成交比例可能是60%:40%，70%:30%

在最极限的几个省会，是80%:20%

如果你到了地县级四线城市，这个比例能达到惊人的99%:1%

也就是在这些小城市，大家最多对新建房子感点兴趣。而根本不会有人考虑你的旧房子。甚至就连二手交易市场都不存在。

你设想一下，湖南醴陵那些山坡上的农家宅子，除了分家产时要算算金额。平时还有什么资产属性呢。

别说这些乡村，县城，地级市；我们有一个资深老手是西安人，他说起西安楼市来也是眼泪汪汪。

西安就是典型的那种80%:20%，西安人是根本不考虑二手房。他们的字典里，完全就没有二手房这个概念。

什么，买房子买别人住过的。天方夜谭。房子就该是政府分配，或者是公司内部调剂的。只有穷人和外来户才会自己掏钱买旧房。

在内地城市，"处房情结"的观点者是90~95%

四）割裂的市场

当"处房情结"观点持有人比例如此之高，这就是一个重大的现象，绝对不可以忽略。

其最直接的第一个影响，是"房地产指数"之类参数，和职业炒家完全没有关系了。

我LP很无聊的，整天会给我传送一点"房地产大势分析""戴德梁行分析报告"。

对于这些报告，我向来是不看的。

为什么，因为"房地产指数"，和炒房毫无关系。

无论你说今年新开工多少，销售多少，哪个片区多卖，哪个片区库存，哪个片区价格上涨，哪个片区鬼城............

这些统统和炒房没有关系。

这些全都是"一级市场"，讲的都是一级市场KFS拿地造房子卖给初房情结的狂爱者。

他们根本不是你的客户。这辈子都不会来买你手中的二手房，这辈子和你都没有关系。

"炒房"其实是一件很悲哀的事。我也不知道中国人脑子里是怎么涨的，我也不知道中国人脑子里是哪跟筋。

同样的商品，从KFS手里卖出来，就叫"一手房"。从小业主手里卖出来，就叫"二手房"。

哪怕你一天也没有住过；

哪怕你是毛坯纯钢筋水泥；

哪怕你期房直接转让，房子还是期房，甚至还没有建成；

哪怕你直接在KFS处做更名。

可客户就死认你是"二手房"。同样的商品，仅仅因为销售渠道的不同，客户就死认这理。非得让你降价，非得让你降价30%以上。

不管你买进的是一手二手，你卖出时都是二手。炒家只能奋斗在二手市场。哪怕房子毛坯空关，你一天都没用过。

炒家只能奋斗在二手市场。而二手市场是一个比"一手市场"小得多的市场。

如同本片开篇所说，房地产市场和炒房市场，根本就是二回事。

五）落地打七折

真正的二手市场是怎样的呢。真正的二手市场，是一个很小的市场。而且和GDP不成比例。

如同我前文所说的，西安武汉成都，他们的GDP，人口，房地产开发量，可能和上海是在同一个数量级的。

可是在二手市场，他们是绝绝对不是同一个数量级的。

上海的二手市场，是总市场容量的50%，到了内地，或许只有10%

内地的二手市场非常小，而且集中在民工中低端，流通量和客户接受度都很低。

这才是内地房地产炒不上去的真正原因。

在过去N年，我们真的是受够了无耻砖家们的胡说八道。

胡说八道，胡说八道，胡说八道，重要的事情讲三遍。

每个人都在讨论着炒楼赚钱的故事，每个人都会说"我朋友，我同学，我同事"，买了套房子，过三个月就有人哭着跪着翻倍抢的故事。

放你妈的狗屁！

水库是一个讲真神的地方，我们不喜欢讲虚构故事。

事情的真实情况，"买房"是一件亏损的事情。绝大多数人一买就亏。

说实话，你看看你自己，看看你身边。传说中"赚钱"这么多的一个市场，你自己赚了多少，你接触的人赚了多少。是不是远远低于理论涨幅。

真实的情况呢，房子其实和汽车差不多。是一个"落地打七折"的东西。

汽车这玩意，大家都知道了。新车是新车的市场，旧车是旧车的市场。

你一辆新车45W，或许还买不到，要加价买，这个价格是真实可靠的。

可是你一旦买下来，哪怕完全没有开过，行驶0公里。你直接想把它卖了。

对不起，打7折。100W的车辆直接70W。

您还别不服气。这就是规矩，旧车就是旧车的市场。这是二个充分割裂的市场。

看清楚了没有，消费者的心态，到哪里都一样。

房地产市场，和汽车市场，是完全一样玩法。一手的就是一手，二手的就是二手。

你买汽车能赚钱么，不能。

你买房子能赚钱么，不能。

那些内地售楼处，宣扬的"保值升值"，未来潜力无限。是怎么个逻辑呢。

"姐，我去年买了套房子，1000W，今年升值了。小蓝再买隔壁那套，得出1300W"

"哇，真是太棒了。你赶紧抛掉呀"。

"抛掉的话，只能卖800W"

在《温州炒房团 #180》一文中，我们说到了，"师奶"在任何情况下，都是最后一棒。都是整个食物链最后接筹的。

90%的家庭妇女，那些大妈，她们买房根本不可能赚钱。买入即套，落地打七折。

房子和汽车一样，是一种"一手情结"极其严重的商品。差价在30%左右。

那么，怎么破。

下节再讲。

（[email protected]，2015年10月7日）

处房情结（二）#340

yevon_ou 水库论坛 2015-10-09

处房情结（二）#340

买房其实和买车一样，是一件落地打七折的事情。如何破。

一）Car Dealer

我们不可能靠"买车"赚钱，汽车是一种落地打七折的商品。几乎没有人可以从汽车价格波动中获利。

可是，这个世界上还是有一种职业叫做Car Dealer，人家照样混得风生水起。21岁时就赚到了自己的第一个100W现金。[1]

那么Car Dealer是怎么赚钱的呢。说穿了一文不值；

"二手进，二手出"。

因为处房情结的惩罚一次性的。你新车买来100W，哪怕1KM都没有开过，直接挂牌出售就是70W了。

可是这个30W，是一次性收取的。

你以后再交易，不会70W变成49W。

所以Car Dealer的策略十分简单。我就只买二手车。

70W买进，或许过二月此款车型热销，升值到75W，不就是赚了么。

对于职业炒家，道理也是一样。

我们只在二手市场之内混了。虽然这个市场比真正的房地产市场小很多，但养活几个人还是没问题的。

职业炒家的任务，就是只买进二手房，或者那些几乎没有处房溢价的一手房。（即那些媒体宣称一二手倒挂的房产）。然后，卖出二手房。

这样，就规避了处房情结的损失。

二）市场的畸变

如果说，我们的回答就是"二手进，二手出"。那么我们的回复是很水的，骗稿费的，低层次的。

我们想要进一步告诉你的，市场在这时候发生了"畸变"。

为什么，因为这就是Marketing专业人士和普通人思维方式的不同。

市场是多维的，复杂的，有机的。

对于普通人来说，规模缩小300%，或者扩大300%，他们以为就是简单的加减乘除。

可是对于Marketing专业训练人来说，他立刻就知道不对。市场是不会同比例尺度缩小的。

我们知道，"二手市场"是"一手市场"的约30%，以上海为例，会买二手房人撑死是总人口的30%。

但市场缩小至三成，我们把客户分为外国人，本地人，外地人三类。其客户群并不是等比例缩小的。

         外国人   本地人   外地人

楼市客户 欧美 港澳台 本地人 土豪 屌丝 民工

首先我们会有表一：

其中打勾代表购买。譬如亿元别墅的主要客户群是：港澳台籍和各地土豪。

要说明的是，这是一张大致示意的表格。请勿精确追责。

譬如港澳台对酒店式公寓，本地土著对浦东中档楼盘，这二条兴趣均只能说一般，勉强51%。

我们对十三种房产的分类也不是太精确，本地人也没有细分为富中贫。总之这是一张粗略示意的图表。请勿过度解读。

然后，我们会有表二；

表格的意思，是这些打勾的部分，会不会买二手房。其中；

  • 绿色，完全不在意。或者愿意买二手的客户，仍然有50%以上。

  • 黄色，部分在意。20~50%

  • 红色，非常在意。20%以下

如果我们观察这张图表，大致可以得出以下结论；

1）有三个类别完全不在意一手二手区别的。他们是外国人和民工。

2）低档房产、老公房和民工区，不在意一二手区别。[2]

3）重灾区主要是外地人，其中土豪区全灭，屌丝接近全红

这张图意味着什么呢。意味着地雷阵。

三）地雷阵

地雷是什么，地雷就是红色区域。

红色代表着一二手不匹配。在一手或许是一个很大的市场，有很旺盛的购买力。可是到了二手，就完全没有人买。

红色区域意味着，一旦你买进"落地"就要打折，而且打很深的折扣才能出来。所以完全地不保值。

以重灾区：浦东中档，浦东低档房产为例。

他本来的客户群就很少。沿二号线从科技馆，世纪公园，龙阳路，张江，唐镇，川沙。

最前面的一段能接一些港澳台住客。M2地铁最后面一段能接一些民工的购买力。

但整个中间部分，几乎全部都是"屌丝"撑起来的。密密麻麻，一个又一个社区，一个又一个板块，住的全都是"心比天高"的高学历小白领。

但是这些人，是"处房情结"最厉害的一批人群。

浦东的开发，明显的呈现开发一片，成熟一片，再开发一片。每一次都是把某地块炒热，价格充分地炒到喉咙口。

然后呢，然后热度不维持了！政府开始炒下一个板块，丝毫没留给你业主继续热热热升值的余地。

四）炒家的地雷阵

身为职业炒家，你只能在绿色的格子上生存。

也就是说，你只能做某几类的房产，针对某几类的客户。并准备相应的英文，人脉，社交网络。

对于某些红色部分，其起价太高。接盘者寥寥。甚至有可能象"土豪买房子"一样--------任何土豪都是不买二手房的，所以任何土豪买的房子都不保值。

在我们之前一篇文章《上海楼市的三分天下》中，我们说道了只有在北京上海这二个超城市，才有外籍实力。

只有在省会级大城市，才会有外来人口实力。

其实你回过头看表二，表二是上海的，这几乎是你能看到"最绿的"一张表了。哪怕北京都没有这么绿。因为北京土著不如上海土著贪财务实。

如果你出了上海北京，首先"外国人"这二列巨大的绿色就不见了。

其次，如前文所说，外地省城居民，远远不如上海友善。譬如西安土著，他们就是不买二手房的。

所以你依照规格，做一张"郑州，武汉，长沙，西安"的表二。

那简直没法看了。

整张表格，会呈现巨大的红色。几乎处处都是红色。（除了最底端民工房一点点绿色）。

那意味着什么，意味着处处不能炒。

如果你去到了郑州西安，当地人不喜欢二手房。同一个地段，一手新房能卖11000，二手房最多卖5500还要卖很久。

你说还怎么炒房。

所以，炒房这一个职业，只有在特大城市的很少数几个City才能存在。

即使在北京上海，你还要精挑细选，精选在绿色板块。免踩地雷。

职业炒家只占10%城市的10%楼盘的5%购买人群，真正的职业炒家人数是非常非常少的。

五）房价不算高

2011年时，我遇见Hankook的一个新加坡高管。对方用极其倨傲的神态和我说："你认为上海楼市何时崩溃"。

我瞄了他一眼，说:"不仅不崩溃，还要涨三倍"。

为什么，我举了三个观点；

1）房型太大。二房普遍都是120平米，而不是70平米

2）处房情结

3）杠杆率太底。银行贷款平均只有楼盘总售价的28%

其中，二房120平米是2003~2009年的主流房型配置。在我和这个新加坡人吃饭时，其实房型已经开始缩小。2011年的真实情况，主流在102平米左右。

而之后几年，这个趋势更是明显。

到了2013年，主流房型降到了二房90平米

到了2015年，主流房型降到了70平米，各位津津乐道的是89平米三房。

房型的大小意味着什么呢，意味着"行有余力"。

也就是说，你还有余力，去追逐舒适度，品味，体验，或者搞个吧台书桌之类。

当房价实在太高，高出人民的负担能力之时。人们会保留最基础的"功能"，而将其他一切可抛弃的都放弃掉。通俗点说，"能放张床就行"。

所以香港的户型越做越小。从二房600尺(55平米)，渐渐地做到现在的40平米，30平米，甚至25平米。

当这个时候，才是民不聊生。真的竭尽全力负担不起。

而上海有这个趋势。离峰顶却还有很长距离。

同样道理，"处房情结"也是一个很好的指标。

一个人可以挑挑拣拣，说明你购买力没到底。"一手房"和"二手房"，仅仅是销售渠道的不同，而价格居然可以差30%。

你如果为这个差价付钱，说明你根本就没有精打细算，根本不是"一辈子的负担"。那些臭不要脸小白领向政府哭诉，TNND滚一边去。

对付屌丝，不要看他说什么，而要看他做什么。

只要"处房情结"还存在，我们就认为房价是偏低的。而且是极度偏低的。小白领愿意为"处房情结"支付的幅度，代表着房价被低估的程度。

以及我们要提价的幅度。

* 哦，顺便说一句，有人问我怎样才能克服处房情结。商铺不受"处房情结"影响。

（[email protected]，2015年10月7日）

[1]水库网友MrHua的故事，参见：《如何白手起家挣到一百万？》http://www.zhihu.com/question/22590902/answer/55182189，他的个人主页是：huastory.com

[2]相对应的，产生了多军二大流派。"老公房"流派和"低单价大面积"流派。多军没有豪宅流。

处房情结（三）----增量和存量 #350

yevon_ou 水库论坛 2015-10-14

处房情结（三）----增量和存量 #350

你所见到的，不一定就是事实。

一）考古

如果2115年，有一个[鲁莽]的房地产考古专家，他翻开层层累叠的历史文堆，回写起2015年的上海楼市。

他肯定会用如下笔吻：

"大宁是绝对的宇宙中心，全上海人都以居住在大宁为荣。市场趋势是90平米的二房，而且越建越小。大宁不仅是涨幅最高，而且是全市售价最高的板块"。

生活在2015年现代人，当然知道这些话哪一句都不对。

但我们只不过说2115考古中可能会发生的错误。就好比今天小白去阐述2005年楼市发生的事，仅仅依靠google，baidu"日人民报"新闻，也已经偏离事实得一塌糊涂。[1]

那么，问题出在哪里呢。

问题答案是，目前所有关于"房地产"市场的分析，分析的全部都是"一手市场"。

就好比我们说市场的趋势是"户型越做越小"。二房是主力房数，户型由130m，120m，102m，90m，85m，70m，一路变小，越做越小。

这都是有精确的年度报表和统计数据的，难道事实的真相不是这样么。

不是这样的。

事情的真相，是人民的居住面积越来越大。90平米卖了，换120平米。50平米的老公房卖了，换二居90平米。

"换楼客"永远是存在的，而每一次换楼。总归是面积越换越大。

那么分析的错误发生在哪里。

绝大多数人的"概念"并没有整理干净。他们分析的房地产市场，主要是"一手市场"。

而二手市场更规模，更庞大。但是他们看不见。二手缺乏清晰明确的统计资料。

一手房在建资料清晰无误地显示，户型越做越小。而在真实市场，全市统计，人均居住面积可能是在扩大。

再说回"热点板块"的问题。

大宁是幸运的。因为他只需要面对10个竞争对手。

也就是说，同一时间，市场上可能只有15个新开楼盘。其中和你地段档次接近有替代竞争效应的，或许只有10个楼盘。

而一手房KFS是幸运的。他只需要在这10个楼盘中竞争就可以了。优胜就能卖掉。所以一手房可以卖一个很高的溢价。

因为有些人只买一手，只考虑一手，眼睛只盯着一手。

而一旦你进入二手市场呢。你就要面临千千万万的竞争。残酷得多的数之不尽对手。

这就解释了一个疑问：

"为什么有些盘有些板块，刚开盘时火爆热销几百人抢一个号，价格热销疯涨。而一旦成了二手盘就[沉寂冷静]，好几年都没有涨幅"。

上海号称有7亿存量房产。而每年新增一手面积约2000W平方米。

当你是一手时，你是在这2000W平方内做竞争。可能显得热卖畅销，全世界的目光都注视着你。

而一旦你进入二手市场，你是在7.0000亿平米之内做竞争做挑选。你就成了沧海一粟。

所以"处房情结"是一件非常严重的事。他把市场严重割裂成了一手房市场和二手房市场。处房情结的含义，是有些人打死也不买二手房。

市场割裂之后；

  • 一手房热点板块，就全市7亿平米，未必是热点板块。

  • 一手房热点潮流，就全市7亿平米，未必是热点潮流。

  • 一手房炒高追捧，就全市7亿平米，未必能Re-Sale到这个价钱。

你所见到的，不一定是真相。

二）SOV

Marketing有二个重要份额：

SOM，Share of Market，中文翻译"市场份额"。重要性不用赘述。

SOV，Share of Voice

SOV,嗓门的份额。一般情况下代表"广告费"的市场份额。譬如全行业广告预算十亿，你扔了一亿，你的SOV就是10%。

在这里我们借用一下SOV的概念，是为了告诉各位，SOV并不一定代表真相。

就在前天，一个极为倨傲的水库新人发帖子问："上海什么时候开始大房小厅变成小房大厅的？"[2]

"厅小卧大的，应该折价多少"

我倒是奇怪了，上海什么时候"变成"厅大卧小的。

上海人向来有"卧室生活"的传统。7:30晚饭吃完，往被窝里一钻。看报纸看电视，全部都在卧室内进行。

上海的天气阴冷潮湿，客厅里被湿气包裹着很不舒服。所以上海人从来喜欢钻被窝，汤婆子或者电热毯开着才算暖和。

哪个白痴告诉你"厅大卧小"好的，你那是YP思维。

厅大卧小才是垃圾房型，才需要贬值好么，新人。

可是如果你打开各大房产BBS网站，例如篱笆，搜房，天涯房观。你就会发现，在这些网络舆论媒体口中，的确是"厅大卧小"是主流。而且YP们也的确以厅大卧小为美。

为什么会这样，说到底还是客户群不重合。

网络上发言的人，并不是真正的房东。甚至是最没有房子的一群人，真正35~40岁中年老男人是不上网的。

网络上发言的人，是未来一手房购买的主力军。他们的喜好，撑起了未来一手房"设计院"设计的方向。而庞大的二手存量市场，根本不为其所动。

当我们听见SOV时，我们必须清晰地意识到，"你所见到的，并不一定是真相"。

今天的舆论喜好评价模式，只代表了今天没有房这一批人2015年进城60W人口的偏爱喜好。

2016年人口喜好，和庞大的市区7亿存量房喜好，和2017~2018年喜好都不相同。

也就是说，如果你按照"2015年最热门"的热点去买了一手房，放回到全市7亿存量房中进行二手Re-Sale竞争；

  • 他并不一定是最热门的，也不一定是保值的。

SOV并不意味真相。还有庞大的沉默的存量人群，你根本没听见他们的声音。

别以为喊得凶就是事实的真相，别以为小白领就是购房的主力军，别以为浦东才是开发的乐土。

我们平时听说的"浦东最热门""张唐川最热门""迪斯尼房产大热""联洋碧云是宇宙中心"............这些统统是Bullshit.

事实的真相是，90%的上海人甚至都不能从地图上找到联洋在哪。

上海的地段划分，根本和你在屌丝论坛听见的不一样。

三）品质为王

我只买过很有限的几次一手房。

每次买一手房，我都很小心翼翼地，问售楼小姐额外要几本楼书。也就是那种印刷精美，光鉴照人豪华高档散发着书香味的宣传资料。

然并卵。当我再次出售时，无论我如何小心翼翼地翻出当年的楼书，印刷资料如数年前一样崭新全新。

但是我仍然无法复制售楼时的气氛场景。

每一个去过售楼大厅，一手售楼现场的人，都会清楚地知道。那金碧辉煌的大厅，彬彬有礼的售楼小姐，热闹汹涌的人流，堆满了食物和饮料的酒吧。

这一切都是不可复制的。

这意味着什么呢，意味着当你Re-Sale时，你无可依靠。

职业炒家是庞大而又脆弱的。粗看上去，炒家们拥有大量的财富。可你仔细细问呢，他们拥有的只不过几十套房子。

这些房子值多少钱？品质是他们最后的依赖。

当他们Re-Sale时，不会有人回想起当年售楼时的辉煌场景，不会有人想起当年热炒时的气氛与冲动。

你向客户推介房子，讲起了K线图。"这套房子我五年前买入时，CEO盘就已经四五百万了。现在售价六百万，真的不赚钱"。

客户会在意你的K线图么。会在意你当年买入多少钱么(除了税)。客户不在乎。至少我看不出客户有任何粉粉的潜力。

对于Re-Sale来说，你唯一依靠的，只有你房屋的品质。

这是我为何再三强调"处房情结""品牌溢价""软指标溢价"等等因素回避的原因。

对于职业炒家，你是脆弱的。你唯一可以依靠的，只有你手中房子的品质。

你必须是好货，而不能说我"K线图曾经卖得很贵"。

你必须是价值投资，而不是价格投资。

我见过了太多的人，总是拿橱窗里"昨天卖多少，今天卖多少"来加以分析。可从来没人潜下心来说，面宽层高进深，那是不是好房子。

你一无所有。

（[email protected]，2015年10月14日午）

[1] 参见《上海楼市的真实走势》http://www.libaclub.com/t_113_5085153_1.htm

[2] 《上海什么时候开始大房小厅变成小房大厅的？》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=32785

新城之莘庄模式 #360

yevon_ou 水库论坛 2015-10-15

新城之莘庄模式 #360

在上海900W外来人口中，只有不到20%拥有大学文凭。

白领对楼市的全部印象，几乎全是错的。

一）大学生

大学生占总人口多少比例。

如果按照1978年刚刚恢复高考，则每年录取20W人。总存量不会超过500W人。

占全部人口的0.5%

当时的大学生是国家干部，一毕业就可以拿干部津贴的。

如果按照1990年代初的话，大约全国每年100W人。

1995年之后，开始了大规模的"扩招"。先是扩招到300W，继而到今天的约600W/年。

按照这个数量级估算，全国的大学生存量，也不会超过1亿人。占总人口比例，不会超过7%

外来人口到北漂沪漂的，是整个内陆的精英。在他们之中，大学生比例也不可能离谱高。20%顶天了。

这还仅仅是有大学文凭的，如果要985，211，我们所谓的"凤凰"。

可能900W移民中，只有3%

二）外来人口之分类

上海楼市分为三类客户，本地人，外地人，外国人。

           外国人   本地人   外地人

楼市客户： 欧美 港澳台 本地人 土豪 屌丝 民工

在外地人中，我们进一步细分为：土豪，屌丝，民工。

之前有一些读者抱怨我们的概念混乱。这里特别澄清一下，所谓的"屌丝/民工"分类，主要是指"蓝领/白领"。

当你童子刚入学，儒师牵着你的手，教你《大学》《中庸》时，他说的第一句话，通常是"万般皆下品，唯有读书高"。

无论传统的家庭教育，还是国人的意识共识，"读书好，吃斯文饭"绝对是体面之举，甚至是唯一体面之途。

对于绝大多数品学兼优的好学生，他大致的路径是以优异的成绩读完高中，以优异的成绩进入知名的大学。

然后毕业后在高收入的外企工作，或者垄断性国企吃喝不愁，或者当公务员。

这些职位的共同特点是什么。是"白领"。

也就是你坐在办公室里面，体面地做着PPT。说着流利的英文，以工薪性收入和投资收入为主。

而被我们忽视的另一类人群。恰恰是那80%"没有大学文凭"的人。

他们可能是马路口开一家小餐馆，可能是足浴店老板，可能是送快递的，可能是送水站的，可能是图文打印，可能是黄焖鸡，可能是物业保洁，可能是牙医，可能是幼儿园教师.........

这些人是被我们忽视掉的，他们走的不是"正途"。

老老实实读书，考全班第一名。进名校，进外企的人，自然是看不上这一条路的。

只不过360行，各有各的活法。

人家其实活得也很滋润的。论净收入，未必就比你白领低多少。

所以在我们这个分类法中，所谓的"屌丝/民工"。其实是按"白领/蓝领"来划分的。

民工的收入并不一定就比白领低。

民工中"小老板"级别的，包括但不限于开餐馆的，卖建材的，倒爷物流的，人事民政的，一年几十万的大有人在。税后。

其收入超过白领。

这个分类法的主要考虑，是因为在楼市购买观上，"小老板/屌丝"有明显的不同。

  • 民工认命，白领不认命

  • 白领有"处房情结"，民工没有处房情结

  • 白领不会买无电梯顶楼，小老板会买

  • 白领不会买杂小区大户型，小老板会。

  • 白领不会买老大楼，小老板会

  • 白领主要聚集在浦东，民工主要聚集在浦西

  • ............

三）新城之莘庄模式

在我们之前一篇《新城不是希望 #290》中，我们说道"新城多半是没什么好下场的，大半成为鬼城"。

可是这句话，是有bug的。

文明从蛮荒中走来，任何城市都是平地上崛起。

城市化是不可阻挡的趋势。人类文明总体来说是城区越建越多，城市越来越大，市民人数超过农民人数。

如果"新城"是不划算的。那那么多城池哪来的。

答案是，城市的"生长"，也是分模式的。

我们之前痛斥了浦东的模式，但不能忽视莘庄的模式。

新城其实是可以赚钱的。代表生命力的方向。

可是他的发展方式呢，绝不是凭空拉一条线。然后大手笔几千亿。

新城的正确手法，是沿着老城的边缘，一圈圈扩出去。

每一步都需要精密计算，每一个仓库，每一个厂房外迁，都需要民营企业的精算。

当城市需要生长时，他开发的是身边的土地。

象上海的开发，先到徐家汇，然后南站，然后南方商城，最后莘庄，他是一站站扩出去的。

每往外走一步，他都是仅仅贴着"旧城"的边缘。这样他可以充分利用旧城的资源。

卫星城的人口，可以去市区上班。医院学校商场等基础设施，可以被共享，进而降低成本。使得新城低成本外扩。

如果以纯投资而言，市府对莘庄的投资几乎为零。仅仅是拉了一条一号线。

而莘庄获得了巨大的成功。这个昔日偏僻无人的小镇，目前聚集了超过50W人口。而且遍布就业机会，商业繁荣，配套齐全宜居宜人。

以商场娱乐和生活舒适度而言，莘庄基本可以把联洋秒成渣的。

莘庄不是规划出来的。莘庄是自发地生长出来的。作为"沪杭高速"的终点，莘庄是江浙人口入沪的大门。

他们来到上海，在最近最便宜的镇住下，并带给了莘庄无数的繁荣。

外来人口还有一种模式，则是替换。

譬如内环线也不乏开小店的，开餐馆的，柜台营业员。

可随着时间推移，你慢慢发现，这些体力活低层的活，通下水道管的，全都不知不觉中慢慢换成了外地人。

这些人也是在城市落地生根的。只不过他们没有建新镇，而是把市中心原有的人口替换了出去。

四）市场经济

如果你熟悉奥地利学派，熟悉市场经济的话，你就会知道，为什么我们对"浦东模式"如此厌恶。而对莘庄模式赞不绝口了。

因为"浦东模式"是巨大的资源浪费，是计划经济恶毒。

领导大手一挥，几千亿就花出去了。资源既没有得到良好配置，回报也就惨不忍睹。

"地方债"几乎成了中国经济的毒瘤。

而"莘庄模式"就很大不同。他几乎是市场自发的。也就是他每一步走来，都是资源合理配置，都是生产力提高。都是民营企业创造财富。

一个地方人多了，自然房租就会渐渐上去。土著就会把房子都租出去，自己搬到遥远的地方去住。

一个莘庄镇人多了，渐渐地自然就有商业价值。自然有龙之梦、仲盛来投资开ShoppingMall。既不占用国家的投资，事后也不会象无底洞一样不停亏损。

一个地区人多了，自然基础建设就有回报。造地铁，造高速公路，就能够从卖地中收回投资。有了需求才会有人造路，这个才叫资本主义。

如果要说模式的话，莘庄模式就是市场经济，投入小产出大。

浦东模式就是计划经济，投入大产出小。长久以来宛如鬼城。[1]

你要和我说浦东模式好浦东有前途，那是简直要推翻整个经济学模型。

难以令人信服。

五）莘庄模式对地段的影响

再说一句令浦东帮不愉快的话，"莘庄模式"的结果，其实对地段是顺从而不是颠覆。

"浦东帮"向来就是以一种颠覆的姿态出现的。他们一上手就把"市中心传统地段"贬得一文不值。花好稻好都是浦东的空旷无人最好。

可是"莘庄模式"，那些扎根新移民绝对不是这样说的。

"莘庄模式"是城市的自然扩展，沿着城市边缘一圈一圈发展。

同时，大量的外来人口住进了中环，替换掉原有的低效人口。

整个模式是自然而且有机的。是互补提升生产效率的。

在这整个过程中，"莘庄帮"自然会意识到，越是靠近市区，越是有更多的商业和就业机会。

越是靠近市中心，越是有高档的业态和消费能力。

浦东的就业形态，有一点象苏州工业园区。也就是无数的码农，一批批被关在车间里，源源不断向外输送代码。

而"民工/小老板"的就业形态，则更多是一个城市的自我维持。是消费型业态。是五花八门浮生百态的都市生活。

所以"莘庄帮"对于地段，是溶入者，而不是颠覆者。

他们虽然会堆高某几个区域地价，例如徐家汇。但总体而言，"莘庄帮"是价格的顺从者，是赞同并巩固现有秩序的。

从某些意义上讲，"民工/小老板"这个群体，是土著的延续体。他们的消费喜好，生活态度，和上海本地人是非常类似的。几乎是同类人。

因为大家都要在同样的大排档活下来。

六）外来人口比例

很多人都认为，外来人口的主要聚集地在浦东。浦东代表着外来人口的喜好。

但事实并不是这样。

如图，按照最新的2013年五普人口普查结果，外来人口比例最高的是松江青浦嘉定奉贤闵行，这五个你绝对想不到的区。

具体来说，就是西五区全线沦丧。全部被江浙二省移民淹没。

因为去"土豪/屌丝/民工"三分类，我们有理由认为，小白领主要落脚浦东。

而对于广大的蓝领阶层，900W新移民中至少有750W是没有大学文凭的。

则闵行/九亭/南翔，才是他们的最佳落脚点。

这是一个完全被忽略，被忽视的群体。

当我们谈论着浦东的次新房，张江公寓，滨江豪宅之际，我们往往没有想到。住浦东的可能只有20%人口。20%有大学学历的人口。

而另外的80%，是沉默的大多数。当王老板骑着三轮小摩托风驰电鸣送货时，他赚得其实比白领还多。

但是没有人考虑他的喜好，没有人重视他的购买力。

七）看不见

电影《伊莎贝拉》曾获2006年柏林电影节，曼谷电影节，香港电影节三项大奖。

在影片中，梁洛施哭着问杜汶泽，当年她母亲怀孕时，为什么要去抢银行。并最终入狱，导致她们母女二人流落街头。

杜汶泽说，"为了买一只手表。劳力士金表"。

"在我们那个年代，如果手上没有大金表，道上混的兄弟，别人不是看不起你"。

"是看不见你"。

当我们讨论到楼市原动力时，所遇到的问题类似。

SOM和SOV并不重合。

"民工+小老板"才是购房的主力，他们占据了人口的80%，而且高中低端购买力并不逊色。

但是"民工+小老板"的呼声，被"看不见"。被人为地忽略了。

如果我们观察论坛，观察BBS，观察各大新闻媒体上的呼声。

则官方媒体很大程度被"文科生小编"把持，并不能反映真实的声音。[2]

而网络和自媒体，主要是上网并愿意码字的小白领。越是愤青屌丝，越是骂娘最多。

你说听见的，你所看见的，并不是事实。

你所以为的，你所信奉的，篱笆上讨论的等级地段，天涯上讨论的大势研判，晚报上讨论的民心向背。

这些都不是事实。

没有人记得那沉默的750W小老板民工们。

（[email protected]，2015年10月14日晚）

[1] 今天的滴水湖还是鬼城。

[2] 参考阅读《邪恶的媒体 #80》

劳动人民购房手册 #370

yevon_ou [水库论坛] 2015-10-16

劳动人民购房手册 #370

小白领所挑剔的，对于劳动人民，那都不算事。

小白领太傲慢了，看不见那些营营碌碌的人们。

一）老公房

老公房大概是流动性最好的品种。

老公房大概是唯一可以等同于现金的房产品种。

老公房谁在买。

这个问题，篱笆上那一群"高学历低素质"的小白，大概一辈子也搞不清楚。

如果你通读篱笆诸多帖子的话，则主流的舆论"共识"是这样的：

  • 老公房是绝对没有人要的。

  • 老公房完全没有流动性

  • 除了学区房，老公房完全没可能涨价

  • 老公房今年没涨价。

有时候，你真的想刨开YP小白领的脑子，看看里面都是些什么浆糊。都是怎么教育长大的。猪一样的脑浆智商和人品。

老公房谁在买，那些你"看不见"的人。

如果我们把市场上的房产，分为ABCDEFGHI，A最差，I最好。

       客户一   客户二   客户三   客户四   客户五   客户六   客户七   客户八

2015年 A B C D E F G H 2020年 B C D E F G H I

五年之后，各个客户都升级更换了房子。譬如"客户一",由A换成了B。

"客户四"，由D换成了E.

那么问题来了，A哪去了？

也就是整个食物链中，最差最破最小的房子A，卖给谁谁会要呢。

答案十分简单;

       新移民   客户一   客户二   客户三   客户四   客户五   客户六   客户七   客户八

2015年 A B C D E F G H 2020年 A B C D E F G H I

这个时候，必须要有一个"新移民"加入。

这个新移民必需是最穷的，没有任何房产，从零开始，在大城市落脚打拼。他会居住A，无论是买卖或租赁。

这就是"老公房谁会买"的答案。

只有源源不断的新增[低层外来]人口，才撑起了老公房市场的繁荣。

而从目前情况看，这个市场很繁荣，非常繁荣。

上海的"老公房市场"从来都很旺。无论买卖或者租赁。

某人的大本营，"世纪大道"地铁站附近老公房集群，已经提过了几轮租金。前后涨幅不止250%，而房价也是赚得盆满钵满。

其租户的主力客源，都是陆家嘴上班的新晋白领。31平米可以租到3500~3800.[1]

这样的客户永远不愁卖。几乎每次退房都是秒满，空置期往往是负数。

这个市场的老公房，真正可以做到"现金等价物"。不离谱的挂牌三天必走。几户人抢一套房源。

二）低端市场

严格地说，世纪大道老公房，还不能算最差的A。

因为更差的A-，应该是临沂上南的中环线老公房。

更更差的A--，则是外环外老公房。

再往下，还有崇明的农场，乃至于外地的农场。

我们必须清楚地知道，"并不是每一套房子都保值的"。

只有在特大城市，才有"本地人外地人外国人"三类人口。只有在省会城市，才会有"本地人外地人"二类。

所以如果你在二线城市，秉承着"世纪大道老公房"的炒房思路，有可能会遭遇到麻烦。

首先，你不能在任何人口流出的区域，买最差的A。因为这样换房的结果，就是最差的A完全没有人要。其价格有可能跌向为零。

典型的例子，如同内地山村的农民寨子，又或者是日本村县中已被废弃的房屋。

其次，哪怕是同一个城市，金山崇明的老公房，其表现又要比"内环内"的老公房差。

因为"换房客"，房子总是越换越好。而金山崇明老公房，其实离"最差"不远。顶多是个B。

我们必须密切关注新增低层外来人口走向。否则最差那批房产，其价格将是"断崖式"下跌。

三）实惠和bigger

统一回复一下：

IB = InstallB = 装逼

Bigger = 逼格

小白领还有梦。

而那些风里来，浪里去的劳动人民。跑三轮的和菜场杀鱼的，他们没有痴梦，他们很现实。

所以产生了差别。对于小白领，比较容易推销"溢价"。

对于小白领，你只要给他一个概念，给他一个梦，告诉他这里未来是高档社区，未来有迪斯尼，未来有码农；

小白领就愿意支付高价，愿意付二倍的价钱。愿意付"处房情结"，愿意御桥垃圾站给5W。

我们一直说，一手房的价格是虚高的。一手的价格并不代表市场真实的价格。

"落地打七折"，二手实际可以交易的，远远低于一手价格。

在房地产市场，一直有人大惊小怪地问，"六楼没电梯的大复式是不是一定不能买？"[2]

"非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～"[3]

"六楼的老公房真的那么难卖吗？"[4]

对于屌丝论坛，小白们的一致共识，大致认为6F是卖不掉的。绝对没有人要的。6F的大复式更是不会有人考虑，谁会要住呢。

谁会要住呢。民工+小老板呀。

多跑一层楼梯，有什么了不起的。说得那么煽情似的。你知道俺每天要扛多少货么。

您知道以前还有7F么。广东还有9F么。

如果又有人要问，在一个很普通很平庸的工薪族小区，特大的大户型卖给谁去呢。谁家有这么多人口呢。

一家九口的你见过没有。

250㎡六房户型，照样很好销。你见过没有。

是什么人在购买，小老板呀。

人家搬迁来沪，一家子小作坊全都来了。小舅子大姨子，全都在店里帮忙。一户人家八口九口很稀奇么。

小白领的问题，永远是太自以为是。把自己想象成宇宙中心。而对整个市场上90%的劳动人民，劳动人口视而不见。

平民级大户型自有其市场。只不过你不了解这群人罢了。你那是"看不见"。

四）老大楼

再譬如说，还有一个被口诛笔伐，贬得一文不值的物业类型，"老大楼"。

在浦东帮和篱笆傻空的嘴里，90年代蝶式老大楼，最多只能卖40%的价钱。

也就是旁边板式新房8W，老大楼3W都不值。

事实是这样的么。你难以理解"上海人"土著对老大楼的喜爱。

上海人最初的时候，都是居住在极小户型中的。15平米住4~5口人比比皆是。而如果你能搬到田林十八村，曹杨新村，住上40平米的老公房。那绝对算是改善住所了。

而到90年代"老大楼"出现时，绝对是高档洋气上档次。那感觉，和我们今天看华山夏都（Chateau Pinnacle）差不多。有了完整的电梯，卫生间，剪力墙结构。

单位里面，用老公房顶换"升级"成老大楼，那是要排级别打破头的。

所以"老大楼"，在上海人的心目中绝对不是什么贬义词。和"板楼"的美誉度，说实话也就在10~20%左右。

外籍人士也不在乎"老大楼"。外销房几乎全部都是蝶式结构。而直到今天2015年，香港籍的KFS造的一手房，仍有不少是蝶式结构。他们照样卖得很贵。

你说，按照浦东帮屌丝穷酸白领的估值，那些房子该卖多少钱呢。

最简单一条，您知不知道，"嘉里华庭"就是蝶式结构么。

我们说，屌丝和"民工+小老板"最大的区别，在于屌丝有梦，有诗和远方。

而民工风里来雨里去，早就认清了现实，只要"实惠"，不要bigger。

谁会买老大楼。小老板会买。

小老板，土著，还有外销房针对港澳台会买。

这些人购买力并不弱。他们只不过不喜欢支付溢价。

(愿意支付的价格) 一手板楼 二手板楼 一手老大楼 二手老大楼

土著+小老板 5W 4W 小白领 8W 4W

如上图，其实在市区二手市场，塔楼板楼价差并不多。

小白领所欢呼的"新房8W",仅仅是他们多付了3W"处房情结"溢价，多付钱罢了。

顺便贴一个实盘。

2009.12，购普陀"环球港"旁三房，131m，149W+税。

贷款138W

老大楼一楼。

目前中介建议挂牌40000/m，争取年内售吉。

五）商住楼

小白领另一个难以忍受，口诛笔伐的物业类型，是（纯住宅产权）"商住楼"。

如果你天天泡篱笆的话，你就会发现，只要一幢大楼内出现了"商业办公"，顿时就被篱笆小白喷成筛，恨不得打五折。

当然，小白们平时看见一个暗卫也要求打七折的，七折是口头禅。

而五折是七折的七折，可见这个问题有多严重。

一幢楼，一个小区，一个电梯内，只要发现办公的，篱笆小白们就象患了重感冒，就是不通畅，浑身不舒服。

因为房子在他们心目中，是承载着梦想，是"纯洁"的，是完美无瑕的。

你要听真话么。作为一个土著，其实我不在乎。

只要开公司的不影响到我日常生活，他们关起门来干什么，我一点都不在乎。

这种事我们从小司空见惯。

别那么洁癖好不好。

还有谁不在乎呢。小老板其实也不在乎。

小老板讲究的是实惠，不是bigger。如果开公司的不影响到生活，那就是一点影响都没有。

如果他们抢用电梯了，那只要房价便宜一点点就行。

说句更彻底的话，开公司的，不就是小老板自己么............

对于这一种物业类型，土著+小老板是真不怎么反感的。如果你们都不买，那正好我们买。买得又便宜又高兴。

(愿意支付的价格) 一手板楼 二手板楼 一手商住 二手商住

土著+小老板 5W 4W 小白领 8W 4W

这个表格，和上一个是完全一样的。

市区的老大楼（往往有办公），自有其客户。因为实惠，大家买得兴高采烈。

我不是要和你抢8W的仁恒啊，我是根本"看不见"你那8W的仁恒。

既然有4W，干嘛要去买8W的呢。

在劳动人民眼里，这二个房子都是完全一样的。要实惠不要bigger.

六）地沟鼠

在《初房情节（二） #340》中，我们画了一张表格。哪些房子可以炒，哪些房子不可以炒。

在《职业炒家(五) #170》一文中，也说了"你女人懂个锤子"的典故。

职业炒家赚了很多钱，很多人以为他们过着一种高大上的生活。

其实并不是。就总体而言，职业炒家，并不是一场衣着光鲜的职业。

我们也希望天天炒作的都是"名牌"楼盘，在光鉴照人的售房大厅，在高档豪华的小区会所。

希望炒的都是"汤臣一品"，接触的都是社会名流，生活中充满上流社会元素，香车名马，想想就醉了。

可惜的是，最赚钱的，最好炒的，以及最"安全"具有防守性的，

是二线盘。

我们一再强调，不要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。

而导致的结果呢，就是我们跑进一个破破烂烂的小区，买了一套破破烂烂的房子，拿出去镇不住GF和ZMN。

对，就是老大楼的一楼。

可是这样的房子赚钱啊，重要的是差价和涨幅啊。

你女人懂个锤子呀。

然后，你的人生，泡在怎样的氛围之中呢。

你所接触的，是小老板，是开餐馆的，是开摩托的，是菜场杀鱼的，是倒爷混混。

你从这些人手中买进房子，又转手卖给这些人房子。

你说，你整天和这些人接触在一起。你怎么开心得起来。身上也都是鱼贩子的味道。

说好的高大上生活呢！

我们基本上不碰高档CEO盘，近年来我甚至连板楼都做得少了。主要的接触都是"民工+小老板"群体。弄得身上都是脏脏灰灰的。因为只有他们会买二手盘。

这个细分市场，才是炒家的主场。

（[email protected],2015年10月15日晚）

[1] 据说最新行情4300，http://www.shuiku.net/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=32906&pid=646156&fromuid=3

[2] "六楼没电梯的大复式是不是一定不能买？"http://www.libaclub.com/t_113_8918285_1.htm

[3] 非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～" http://www.libaclub.com/t_108_9002104_1.htm

[4] "六楼的老公房真的那么难卖吗？"http://www.libaclub.com/t_113_8862489_1.htm

外国人购房手册 #380

yevon_ou 水库论坛 2015-10-17

外国人购房手册 #380

外国人存在的主要作用，是"扭曲"了租房市场。

  1. 欧美类外国人

在《上海楼市的三分天下》中，我们说外国人分为"欧美"和"港台"二类。

这二类的区分，主要是"欧美"不买房子。"港台"类买一点房子。

本篇主要先讨论"欧美"类。

有人问，"日韩"应该如何归类。日本韩国，虽然和我们是"同文同种"的民族；

可是日本人韩国人在上海也不怎么买房子。所以他们应该被归入"欧美"类。

对于"欧美"类外国人，他主要具有以下特性；

1）欧美人不买房子。因为他们多半待三五年就走。

2）欧美高管有租房补贴，可以多达35000~70000/月

3）外国人喜欢抱团，只会存在于有限的区域

4）收入增长有限

5）他们的人数很少。大约是欧美外籍2%+港台外籍5%

对于第三点，我们要特别说明一下。假如你去Toronto，你会不会住到"小印度"或者"小墨西哥"。身陷于一批咖喱猴子周围。

不会的。90%的中国留学生去到了海外，还是喜欢住在唐人街沿线。或者是华人聚集区。

华人在海外留学也是抱团的，中国人喜欢集中住几个社区。这样不仅更安全，交更多的朋友，而且有更多的生活气息。

老外同理。外国人落地，是非常有讲究的。外国人考虑的并不全是性价比，而是熟悉和抱团。

以中国之大，外国人落脚的其实就二个半城市。

而在北京上海城市之中，也就发展出了几个外国人落脚点。外籍人士喜欢集中居住。喜欢一眼看去全是酒吧街和英文比萨。

这些地点，大伙都知道是哪几个。

二）点石成金

"欧美"类外国人最主要的一个特性，是"大额租房补贴，却不买房子"。

他们对楼市的影响，是以2%的人口比例，影响了80%人的租金印象。

凡是有外国人聚集点的半径圆，房租就会暴涨。而且是远远抛离正常水平的租金水平。

譬如以古北的地理位置，在上海中环以外。远离市区，和西郊动物园差不多。

在上海改革开放之前，古北是根本彻底没有人居住的。

本地人也不会去。房价和房租都很低。边缘地段。

可是外国人来了以后呢，其租金是市中心的5倍！

在这里，我们要花点篇幅讲讲"租金幻觉"的事。

假设给你一套1000W的房子，其合理的租金应该是多少呢。

6%，8%，还是10%

当我们接触房地产市场时，我们第一课就上错了。

因为人总是喜欢听好消息的，所以教导我们炒楼的，总是讲一个最棒的租金。这就是古北。于是我们听到的是："租金是房价的6~8%"。

这第一课，就是把你错带到沟里去的。

事情的真相呢，除了古北，我们再也找不到如此高的租金。

1000W的房价，是远远租不到5W房租的。普遍的常例是根本没有6%回报。

哪怕2~3%，1000W房子租25000都算不错了。

我们用了很长一个弯子，才发现里面的谬误，这就是没有名师带路的结果。

为什么呢，你想一想，谁会来租房子。

在《上海楼市的三分天下》中，我们把楼市客户分为"外国人，外地人，本地人"三种。

你要注意，本地人是不租房的。

外地人，通常喜欢租最低最便宜的房子。

真正租房子的，只有外国人。

高端租赁几乎完全是外国人撑起来的。30000/月以上的租赁，几乎95%都是外国人。

在没有外国人的二线城市，无论你房子值多少钱，你都租不出高价。

1000W的房子有很多种，但并不是每一种都适合租赁。

真正能租高价的，只有位落于"外国人居住区"半径圆，做外国人生意才行。

土著传统好地段大户型，能租好价格么，不能。

郑州长沙西安，哪怕你再好的房子，1000W豪宅能租出大价钱么，不能。

上饶的别墅，有买卖客源。可是有谁会去租呢？

我们在售楼处，听见售楼小姐推介时，往往会说一个预估租金。可这99%是售楼谎言。

真实的情况是，只要你不在"外国人居住圈"。你的租金就是2%左右。2%才是常态，而不是百分之六八十。

三）租金扭曲

当有外国人介入，将某板块租金扭到不合理高时候。该板块该如何估价？

在这个问题上，我们的先烈们，古北的早期炒家付出了惨痛的教训。

（单价/㎡） 1997年 2015年

古北 17000 60000 卢湾 4500 60000 老公房 2500 45000

大概在1997年，金融风暴的前一年，古北的房价就是$2000二千美金。

古北的单价，是卢湾区的四倍。一套古北可以换4套南卢湾。

古北的单价，是中环线老公房的7倍。

可时至今日，古北和卢湾的价格已经拉平。几乎接近于1：1.

也就是在漫长的廿年时间中，古北跑输大市400%，古北是全市最差板块。古北业主们哭晕在厮所。

为什么，主要是针对房租的预期错误。

（房租） 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年

斯里兰卡 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 欧美籍 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000

如上图。这是一个虚构示意图。指东南亚某城市，例如科伦坡，Decca，班加罗尔，或者西贡。

而下图，则是上海北京。

           2015年      2016年      2017年      2018年      2019年      2020年      2021年      2022年      2023年     2024年     2025年     2026年

租给中国人 8000 9000 10000 11500 13000 14500 16000 18000 20000 22500 25000 28000 外国人 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 差价 20000 19000 18000 16500 15000 13500 12000 10000 8000 5500 3000 0

我们可以清晰地看见，这二张表格的区别。简单点说，就是大国崛起。

中国人一直在变强。过去二十年，中国是全世界发展最快的城市。

过去二十年，上海北京深圳，是中国发展最快的城市。

所以土著本地人的收入财富实力，是以指数翻倍般上涨的。

二十年前，"欧美"外籍人宛如神仙，港澳台是发达国家地区。

二十年后，"欧美"是白皮瘪三，港澳台是正常朋友。

在表一中，外籍人士对东南亚人的优势是压倒性的，而且长期不变的。始终是28000:8000

所以外销外国人房子可以贵三倍。

但是在表二中，随着中国人的崛起，中国人的实力是不断增长的，中国人的支付能力越是不断增长的。

所以卢湾涨，古北不涨。

外国人最初对华人有巨大优势，而外籍人士工资增长有限，外国人和华人的房租实力会逐渐拉平。最终甚至有可能外国人被赶到郊区去。

四）定量计算

外国人对楼市的影响，应该理解为一笔一次性的"房租红包"

因为[增长率]的不同，不能简单地说"古北房价就该是内环三倍"。

如果要说定量计算，还是以这张虚拟的表格：

           2015年      2016年      2017年      2018年      2019年      2020年      2021年      2022年      2023年     2024年     2025年     2026年

租给中国人 8000 9000 10000 11500 13000 14500 16000 18000 20000 22500 25000 28000 外国人 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 28000 差价 20000 19000 18000 16500 15000 13500 12000 10000 8000 5500 3000 0

在十年中，房租一共多收了约170W。而最终在2026年，租给中国人和租给老外租金完全相等。这张表没有继续做下去的必要。

所以对比古北和同质量"非涉外租赁"房。古北的溢价就应该是170~200W左右。[1]

数字不精确，但大致的数量级如此。

这也回答了一个问题。假如有A，B二套房屋。

A：售价600W，租金5000元

B：售价500W，租金10000元

请问二者谁更有升值潜力，谁是价值投资，谁有泡沫。

答案可能是令你意外的：A好，B坑子。

这就是卢湾和古北的区别。

五）高端涉外租赁

我从来不碰"高端涉外租赁"市场。虽然这是一个高大上的市场，是光鲜体面的市场。

"高端涉外租赁"指月租金30000以上的租赁。其主要发生在古北，新天地，碧云。

我见过很多人，无知而且傲慢。我们做的这些"土拨鼠"生意，在人家眼里简直不值一晒。

人家做的是什么，是老外，是董事，是亚太区CEO。动辄数万元租金，房子也是高大上豪宅。甚至算算租金回报%，人家也并不低，还比你高了。

只不过这些人，通常都没有什么好下场。

"高端涉外租赁"的楼盘，涨得极慢。极慢极慢极慢。古北，碧云，乃至翠湖，都是房价涨幅的重灾区。

租金是没有用的。在过去二十年中，卢湾的房子从4500涨到了60000/m，几十万赚几百万，赚得盆满钵满。

而你在"高端涉外租赁"这个市场上，赚的再多的租金。和房价相比，也就是个"余额"吧。

很多人在当年犯了错误。他们身陷于一个毫无增长的市场，宁可和老外为伍，不和中国人为伍。

咎由自取。

六）碧云的末日

古北的明天是什么。

古北的明天，是本地化。

老外的平均净资产，一般不超过$100W美金。如果是总裁，亚太区CEO级别的老外，其净资产也往往不超过$500W美金。

在今天，上海丈母娘已经很少把女儿嫁外国人了。就如同@财上海说的，如果嫁了老外，一家人还买不起房子住棚户，那不是把脸丢到家了。

再往后发展，如果国运昌盛，中华幸运，还能连续发展20年的话。

届时，中国将发展到无法想象的地步。

老外在中国的形象，会渐渐沦落到"巴基斯坦"人的集体印象。

至少90%的老外会蛮夷化。而这二年你接触多的话，老外穷屌丝已经非常LowB泛了。

届时，古北就会改造。

从高大上的"外国神仙"聚集区，沦落到"小巴基斯坦""小墨西哥"。

但他不会无限下滑，他有保底线。

古北的保底线，就是把外国人统统赶出去，替换出去。

它至少还能作为一个上海的"中环边"地区而存在。享受中环的地段档次，住进去中环市民层次的客户。

只不过这个时候，古北的房价，有可能比金沙江路低。

如果说上海几大板块中，最悲催的其实是碧云。

碧云生不逢时。当碧云大开发，2004年开始规划并建设时，其实当时整个[历史大框架]已经非常明显了。

"外国人终将没落"，土著和外国人的实力在不断拉近。外国人外籍人丧失光环，无论购买力还是净资产，都不占优势。

而外资企业，也是处于一个整体的溃败期。外企远远不再是最优理想雇主。

这个时候，碧云完全罔顾现实，继续规划定位为"外籍人士国际社区"。

偏偏他还出奇地贵。2002年世茂湖滨开盘14000，乍一看这个价格还以为是世茂滨江。

2005年时碧云一系列新盘，已经全部都挂25000/m了。即使以古北的同期价格，他也透支了好几步。[2]

结果呢，结果就是碧云完全炒不起来。

他是如其所愿建设成了一个"国际社区"，可是人气惨淡。在诸大媒体和人口记忆中，碧云几乎一个被人遗忘，完全不存在的社区。

因为太贵，无增长，没有人气，碧云的房价也完全无法增长。

今时今日，碧云不能说是鬼城。但"被人遗忘"不再谈论，这个评语是无论如何逃不掉的。

碧云未来的前途是什么呢。是"本地化"。当N年以后，本地人外地人发现这个地块位置也不错，离环线也近，至少比唐镇川沙好多了。

于是，华人又会重新涌入。把这个地区重新华人化。

只不过，碧云的规划实在是太差了。里面有许多的设施，根本就不符合中国人的喜好。

譬如说，那座教堂就很不顺眼。

要不，我们把教堂炸了。改建"大雄宝殿"可好。

（[email protected]，2015年10月16日晚）

[1] 在实际操作中，老外对于第一第二年楼龄的新房特别热衷。而一旦楼龄装修稍长，老外会飞快地搬走。要注意！

[2] 参考文献：《又一个篱笆跳大神的被揭穿面皮》http://www.libaclub.com/t_113_6797207_1.htm，当时篱笆一个颇有名的id，吹牛说炒房赚了100倍。说他赢利切入点是联洋，碧云。于是就立刻被揭穿脸皮。碧云无涨幅。

小众市场 #390

yevon_ou 水库论坛 2015-10-28

小众市场 #390

台湾人为什么要买古北。

台湾人买古北会产生什么后果。

台湾人买古北可以赚钱么。

  1. 小众市场

假如你手里有一个花瓶。你说它值一亿。

这毫无疑问是个笑话。所有人都笑得前俯后仰，把你当傻子看。

假设这时候跑过来一个人，花1亿把这个花瓶买下来了么。

那么，请问，这花瓶是不是还值1亿？

如果这个"买家"，和你完全不认识，完全不串谋，纯粹是个陌生人。

请问，这个花瓶现在是否值1亿。

我把这个花瓶9000W卖给你，你要不要？

这就是"小众市场"的概念。而对于受马列教育的中国学生，是很难理解的。

马克思主义的传统教科书，认为事物是有内在"价值"的，是无差别劳动的凝聚。换言之，任何东西都是有一个"精确"的估值的。

这并不符合事实。

正确的世界观，1000个人有1000个哈姆雷特。对于同一样东西，不同的人估价是不同的。根本不存在"绝对的价值"。

一件高级副总裁非常喜欢并为之炫耀的定制西装，在他18岁女儿的眼里，可能土得掉渣一文不值。

西装本身的价值并没有问题，只不过1000个人有1000种喜好。多元化而非独裁一元化。这才是Marketing的精神。

说回我们"小众市场"的话题。

假如10000个客户，看待古北的问题。9700人认为古北的合理价值应该是6000元/平米。

300人认为古北应该值16000/平米。

请问，古北最终如何估值。

这是1999年实际发生的问题。

  1. 台湾人在上海

外国人分二种，欧美人和港台籍。

其主要的区别，在于法德鬼佬可以出到很高的租金，但是从不买房。

港澳台胞实力稍逊，但他们买房子，并影响到了买卖市场。

外国人的共同点，则是不遵循"传统地段"分布。

外国人有外国人的聚集点和喜好。和土著不兼容。

这些板块的涨跌，主要看外国人实力的涨跌。而不是中国的国运崛起。

在很长的一段时间内，港澳台胞购房的"地段"，局限在非常可数的几个地方。典型的譬如古北，仙霞，虹梅。

这就造成了"小众市场"。

古北并不是"没有交易"。相反的，古北的交易非常旺盛。

古北$2000美金的房价，并不是"有价无市"。反而是"有价有市"的。论流通性，换手率，易出售程度，甚至比市区房子还好一点。

至少，香港人台湾人"处房情结"较少。二手房可以反复买卖。

但是，古北是不折不扣的"小众市场"。

10000个用户中，9700个用户是不承认他的。只有300个用户承认$2000美金的价值。

当你指着一个花瓶，说这是你精心烧制的艺术品，值得1亿艺术价值。

  • 如果你1个人这样说，你会被认为是疯子。受所有人的耻笑。

  • 如果有3个人同意1亿，花瓶开始可以流通。别人会说，"那是三个疯子"

  • 如果有300个人同意1亿，花瓶300人之间流通。别人至少不会说，"那是300疯子"。

  • 如果有300000个人同意1亿，古北的房子可以在30W台湾人互相之间流通。这就形成了一个"市场"。甚至我们可以说这房子值$2000，有价有市。小众市场。

  • 如果有3000000000人同意你的估值，那你就成了"大众市场"。成了不折不扣的硬通货。等同于美金。

  1. 小众市场的结果

绝大多数的人，并没有意识到"小众市场"的影响。

古北后来的下场又如何呢。

当古北以$2000/m在交易的时候，一切都显得那么地美好。房子的确是有价有市。换手率和自住率都很健康。从任何一个银行指标分析，这都健康得不能再健康。

可银行毕竟不是职业炒家。金融业对房地产的理解，有时候简直就是一个笑话。

1998年，金融风暴。大批台湾人南返。

金融风暴对整个古北产生了毁灭性的打击，无数的中小台企破产，无数的老板急需卖房子回去拯救他们自己的工厂、企业。

可是，这个时候呢，古北的楼市是"刚性断裂"的。

刚性断裂的意思，你原本$2000的房子，降到$1900是没有人接盘的。降到$1800也没人要。

$1600也没人要。

$1500也没人要。

$1200也没人要。

$1000也没人要。

那要降到哪一个位置呢，USD2000大概跌到USD800，也就是人民币6000~7000/m的样子。

这时候本地的，土著买家开始进场。这些人觉得六七千还值。

也就是说，"小众市场"10000个客户，9700个认为你六七千价值，300人认为一万六。

当这300人被"打爆"之后，价格会产生"断崖式"下跌。下面是没有承接盘的。

这就导致了我们对"小众市场"的最主要论断；

小舢板是不能抗风浪的

生活中有很多"小众市场"，一个最典型的例子是股票市场。

"老庄股"就是典型的小众市场。汉能国际，暴风影音，都曾达到过数千亿市值，300元股价的高位。

在这个价位，300元股票也是有交易的。甚至有非关联中小股东买入。

可是你说李河君是否就有3000亿资产呢。不是的。

因为在300元的价位，股票是极端的"小众市场"。只有极少数的人才接受这个价格。

而你不能抛。只要你抛售额一超过阈值，股价就会断崖式下跌。甚至发生过抛售0.6亿股票，市值下跌1700亿的事件。

另一个例子，则是艺术品市场。

艺术品基本上是"不保值"的。如果不是铁血战士，建议外行慎入，最好别碰。

我有一个同学是吴昌硕的长孙嫡裔，她们家里继承了吴昌硕几乎所有的画品，扇面。

按照目前市场价，一幅扇面RMB250,000元，真实成交。她有近千幅扇画，几乎是一笔巨款。

可是她无法套现。生活还是十分贫苦简朴。

因为你无法抛售。艺术品本身的买家就十分稀少。寻觅一个客户，需要大量的时间。即使大幅降价，也不可能迅速抛售。

而这个市场非常非常之脆弱。供应一多，价格就会崩溃。

艺术品不是大米。大米拥有着几乎无穷无尽的"市场深度"。而艺术品仅仅是一个小众市场。

有的人，或许会为他买了艺术品，短时间升值三倍，而炫耀得意不已。又或者是买了暴风科技，科技股一天一个涨停。

可是在于真正的财富层面，艺术品和10万斤大米，绝对不是一个档次的物质财富。

  1. 楼市中的小众市场

楼市中也有小众市场，就好比我们说的，1000个人有1000个哈姆雷特。

楼市是分裂的。三大族群各有不同的喜好。或许120人喜欢A，340人喜欢B，560人喜欢C，780人喜欢D。

在同样的价格和回报率下，我们要回避小众市场。

譬如说，万科仁恒房子有溢价。万科粉只占总人口很小一个比例，5%不到。

当你卖出房子时，你若想拿回"溢价"，你就必须卖给另一个万科粉丝。

而这就把你的卖家，限制在了5%之中，硬是从大众市场变成了小众市场。

所以买房要回避名牌。

又譬如说，新兴的炒作社区，张江、唐镇、川沙。

这些区域肯接受他们价值的人，有，但是不多。也是5~10%人口的数量级。

你买这些地段，未来转手，就是局限于一个"小众市场"。

会导致转手再卖的困难。而且一旦金融风暴来，会死得很惨。

学区房目前如日中天，但学区房也是"小众市场"。主要是外地移民无门路大学生妈妈在买。

外国人聚集区，"小众市场"。

森兰外高桥，滴水湖港务区，"小众市场"。

我们常常谈论市中心，传统核心老地段的"文化底蕴"。

许多外地移民，屌丝小年轻，一跑进来就骂，"狗屁文化底蕴，几颗梧桐树有什么好看的"。

其实"文化底蕴"和梧桐树无关。你哪怕把树砍光了，他还是文化底蕴。

所谓"文化底蕴"，其真正的含义，是"大家公认的好地段"。

这是什么，这就是"大众市场"。[1][2]

([email protected]，2015年10月27日)

[1] 可口可乐花费了无数的广告费，构筑"广告壁垒"。他收获了什么，他没有收获任何有形资产。他唯一收获的是消费者脑中的印象。和其他饮料品牌作出护城河式的甄别。无形资产=文化底蕴

[[2]] 随着人口变迁，每年会淘汰1%的81岁人口，增加1%的16岁人口。所以，洗牌在持续。

沉默的上海人 #400

yevon_ou 水库论坛 2015-10-31

沉默的上海人 #400

直到今天，上海土著仍拥有着66%的人口，50%的收入，和75%的财富。

但是在房地产的所有购买研究中，似乎已经把这个群体遗忘了。

一）有多穷

首先，我们要说一些关于土著的事情。

有一件事情许多人都没有搞清楚。在过去25年中（1990-2015），增长最迅速的群体是哪一个。

许多人会回答，是"新移民"。

这个回答也是显而易见的。900W新移民蜂拥而入，填满了浦东到闵行的每一寸郊区。

而且新移民作风泼辣，挥金如土，买起5W/平米的房子眼睛都不眨。代表了旺盛勃勃的生机。

但是这个回答，却是错误的。过去二十五年，实力增长最快，面貌改天换地，反而是很多人以为"垂垂老暮"的浦西土著。

为什么，也没觉得浦西人现在多富呀。都没几个土豪。

这样说法，关键是你没意识到1990年之前上海人有多穷。

和绝大多数人的印象不一样，1990年之前的上海，其实是一个"贫穷落后"的城市。而远远不是所谓"远东第一大都市"。

当时的上海，和现在上饶，临沂档次差不多。远远比周边的常熟，上虞要穷得多。每年有很多的上海女孩子嫁到江浙，因为浙江人更富，要抢着嫁。

上海人谈论的，是去广州深圳打工，深深地艳羡那里二三倍的高工资。烦恼的，是要不要放弃国企铁饭碗身份。

今天大家都在骂，闸北火车站导致了脏乱差，把整个地段价值全都扯低了。还造成了南北交通的大堵塞。

而事实的情况呢，周润发"上海滩"中的火车站，原本是"老北站"。是在七浦路上苏州河北。

1987年时，是闸北区政府哭着喊着，满地打滚哀求着市政府，把火车站搬到闸北去的，救救闸北。

火车站搬闸北之后，立刻对当地的经济产生了立竿见影的拉动效果。

闸北区居民，长期以来叫做"滚地龙"区民。滚地龙什么意思，就是裹张草席，往马路上一躺。

意思就是"这户人家完全没有固定资产"。是彻彻底底的无产阶级。什么彩电冰箱，连个热水瓶都没有的。

而火车站一搬闸北，整个闸北经济就活了。你躲在路边卖个凉皮，开个小旅馆，十几万人就有了收入，有了生计，告别无产阶级。

说这个例子，告诉你的不是上海人有多富，而是当年有多穷。

二）大赢家

如果我们以2000年为地产开发分界线的话，则2000年之前上海的住宅存量，在4.5亿平米左右。

基本可以认为，这些房子全部在"土著"手里。

时至2015年，这些房子，平均升值都在4W元以上。也就是以前3000元平米的房子，现在43000元/平米。

这是什么概念呢。4.5亿*40000元=18万亿。

这18万亿，是平均分配给1400W土著居民的。也就是每人130万元！

三口之家，户均400万。

这个18万亿是什么概念呢。

截至到2015年，上海市GDP（预）是25500亿元。

一般情况下，国家税收要拿掉30%，企业收入35%，能分给居民发工资的不会高于35%。

也就是工资8500亿左右。

这还是2015年的数字。前二年的GDP更低。

这说明什么呢，"人赚钱难，钱赚钱易"。

在过去十五年内，哪怕你全部的工资累计，一分钱不动。总数可能8万亿都不到。

而上海居民的资产升值是18万亿！

这同时也回答了一个问题，"土著和高薪大学生哪个更有实力"。

在8500亿工资中，假设外来劳动人口占50%，一年工薪收入约4000亿。

你累计十年，也不过数万亿的规模。

而土著手里的5亿平米，每年涨2000元/平米，一年就是1万亿。

而上海楼市的涨幅，远远不止每年二千。

土著和外地小白领的实力增长，大约是400~500%：1的样子。

菜总说"二本外地狗，摁倒拆迁妹"，实在是宇宙不破的真理。

三）幸运

我们要心存感激，要铭记幸运。今天所有的幸福，不是靠你劳动所得，不是靠上海人的勤劳与智慧，而拥有如此财富。

我们是幸运的，当年中央选择了"上海开发"，而不是"无锡开发"。

如果当年开发的重点放在了无锡，无锡房价43000/m，而上海核心区的房价，则如蠡湖大街一样8000元/平米。

这里面就是18万亿的财富差异。户均400万元的财富差异。每个上海家庭少了四百万，立刻和瘪三差不多了。

没有了外地人涌入，没有城市开发，上海人就是滚地龙瘪三。

我们一定要用最大的热情，欢迎外地人涌入，支持外地人涌入，打造最热情好客的城市。

今天我们所拥有的一切，全缘由"是上海，不是蠡湖"。

四）剥削

现在我们来说一说，"外地人"创造的财富，是怎样落到"土著"本地人手中的。

你这400万元/户，是怎么来的。

这主要通过"宏观剥削"。

香港人曾经有过一个笑话，玩具大王，电动马达大王，龙虾大王，无论你赚了多少钱，最终你都是为"房产商"打工。

上海的逻辑，与此类似。他通过几个管道，吸干外地人的血：

  • 以极高的价格，将浦东土地售予外地小白领

  • 将市中心豪宅卖给温州土豪

  • 55平米限制，售出老公房

  • 交易税费

其中1，2我们之前已经有所阐述。而3会在下一篇讲。

五）官僚

  • 2015年房地产业销售6.4 万亿元;

  • 缴纳契税2874亿元;

  • 房产税1372亿元;

  • 营业税4051亿元;

  • 土地增值税2719亿元;

  • 缴税合计约1.1万亿元;

  • 银行房贷余额12万亿元;

  • 获8400亿元利息;

  • 土地收入28517亿元;

  • 政府和银行从房地产获得收入47917亿元;

  • 占6.4万亿元收入的75%。

在房地产开发中，一般认为75%的金额被政府拿走。

而政府是什么。政府"广而泛"的名词，归根到底政府还是"人"组成的。

在生态位中，外来的大学生白领精英（简称白骨精），虽然他们占据了工蚁和黄牛的位置；

可是就"政府"而言，几乎95%的职位，都是被本地人土著垄断的。

虽然我们时常谈论着上海"书记、市长"等顶级官吏，往往由中组部指定。外省的官员居多。

可是你看到中层官僚，厅局处科四级，几乎全部都是本地的土著上海人。

上海有多少名处长。

正确的数字大概是50000名处长。其中每一个人都有40~50W的年收入。不亚于一个金领白领。

别看外地小白领自以为"高薪精英"，可是在"官场"这一个生态位的竞争之上，他们几乎全军覆没。浦西才占据着上海的权力中心。

官员有什么用呢。政府拍了一块地，有上百亿的收入。

可是这些收入，他还得花出去。简单点有中建一二三局，要兴建道路水电和高架。

比较复杂点，还有绿化养护，交通火警。

然后还有社会养老，慈善统筹，政府运作。

而这一些钱，几乎全部都落入了不显山不露水的"官场中人"手中去了。

最简单的一点，外环线绿化养护工程，你知道其利润和成本是多少么。

上海人这些年是明显滋润起来了。不仅国企效益很好，而且公务员也不再是紧巴巴。

各个国营系统，因为有政府支持，也不再是清水衙门。

也就是说，上海人不仅仅在房子上占优，而且在工薪性收入上也不落后。

普通的国企混个副处，一年也有几十万收入。丝毫不比高科技码农少。

如果你不讲房子值多少。单单比存款的话，上海人也绝对不少，殷足。

大赢家。

以个人财富而言，上海土著才是过去十五年增长最迅速的群体。虽然外地人"数量"增长更占优。

或许还有人会问，唐镇50000/m的房子，500W房子400W税。

地价和税，是上海市政府拿走没错。滋养得上海本地人滋润万分。

可我这房子还是价值500W啊。

是资产我也没亏。

问题是，500W的[唐镇]房子，和500W现金，这绝对不是同一概念的事。

用回我们上一篇的标题：《小众市场》

（未完待续）

（[email protected]，2015年10月30日暮）

沉默的上海人（二）#410

yevon_ou 水库论坛 2015-11-04

沉默的上海人（二）#410

当功率输出只有15%负荷时，表现特征为完全无法预料。

一）温和的上海人

大约150W有着大专以上文凭的人，第一代移民初始净资产几乎为零。

但就是这些小白领，撑起了偌大的浦东房地产市场。引来了风光和喧闹无数。财富盛宴，风起云涌，爱恨情仇。

请问，1500W土著撑起了浦西，人均净资产超过100W元，垄断着几乎所有官场势力和人脉资源。

请问，他们做了什么。

答案是：几乎什么也没做。

这真是一个奇怪的悖论。一个掌握着"66%人口，50%收入，75%存量财富"的最庞大群体，在整个市场上，却差不多是失声的。

换言之，SOV和SOM并不对等。

关于这个现象，我们试图找几个解释。

第一个解释，土著虽然有18万亿资产。但这些钱，几乎是"平均分配"的。

上海可能是全中国，全世界，乃至全人类有历史以来，"贫富分化"最小的一个城市。

为什么，因为工薪性收入。你可以差得很远，月薪1000元和月薪100000元。最穷的人还在每天菜场收摊后去捡菜叶。上海台有专题报道。

但是，如果你给每户人家，叠上一个400W呢。

10W和1000W，这是巨大的贫富差异。是巨大的阶级水平。

可是410W和1400W呢？

在过去十五年的"本地房价"暴涨浪潮下，其实每户人家都发了400W。"贫富分化"被大大均富了。

上海统计年鉴2010年度

每百户城市居民家庭房屋产权构成（%）
2008 2009 2010 租赁公房 17.40% 16.30% 16.40% 原有私房 0.70% 0.70% 0.70% 房改私房 37.80% 37.20% 37.40% 商品房 39.10% 41.30% 41.10%

租赁私房 4.20% 3.70% 3.50% 其他 0.80% 0.80% 0.90%

如上表，在所有的房地产市场。"自有"住房占绝对多数约95%，而"租赁关系"份额非常小，一般仅在5%规模。

很多人不明白这个表的关系，其实租赁+空置=第二套房数目。[1]

我们没有精确数字；

但一般统计口径认为，上海拥有第二套住房，占总家庭数的5%，拥有第三套住房，占总家庭数的1%

如果一个城市，拥有18万亿财产。

  • 如果这些钱分配在1000个人手里。人均180亿。那是沙特王子。

豪宅，跑车，棕榈泉别墅。辛巴达式不可思议的巨富。

王子可以投资几十亿改变一整条产业链的模式。让每个人天天谈论马云。

  • 如果这些钱分配在100,000人手里。则人均1.8亿。

这是内地一些城市常见的"企业主--工人"关系。也就是一个车间里上千个工人，没日没夜地给老板干活。

这种社会形态，表现为"土豪"。煤老板会让北京人震撼其洒金能力。

  • 如果这些钱分配在450W个家庭手里，则每户家庭400W。

在这个情况下，社会总量最富裕。消费能力，购买能力，文教娱乐全面繁荣。

但是你感觉不到"威力"和气氛。

不会有王子和土豪们一掷千金，一期期头条新闻令你震撼。

只有从第二套房开始，你的"买入/抛出"才会对市场有所影响。

如果全部都是唯一自住住房，数量虽大，影响力却是极度温和的。

二）偶露峥嵘

上海人最好的比喻，是H~2~O白开水。

如果你是NaOH+Hcl，烧碱加盐酸。

如果是800W上海人有二套房子，800W上海人没有房子。那这二伙人凑在一起，肯定要产生严重的化学反应。发光发热打得不可开交。

但是上海人的情况，是NaOH+Hcl=H~2~O+Nacl

烧碱和盐酸都反应完了。只剩下水和盐汽水。

当外地白领还在为房价每二年跳涨50%，楼市是涨是跌被折磨得死去活来，呕心沥血的时候；

上海的土著本地人，其实并不怎么关心楼市。

房子自住一套已经有了。存款二三百万，

再买也可以，有一点累。但如果不买的话，也能够活得下去。

有这个工夫，不如吃吃喝喝，欧洲旅游。

说句残酷点的话，房价10000/m和100000/m，对上海本地人其实是一模一样的。生活还得继续过。

上海人就象反应完毕的H~2~O，绝大多数时候温淡如水。

但也在极少数时刻，爆发出强大的能量。

譬如说2015年3Q，比较大的热点，就是大宁板块的热炒金茂府。

和瑞虹六期强势开盘。

这些地块，都属于传统的土著居住地块。

我们始终不忘记2009年时，联洋帮谈论起大宁时的趾高气扬。联洋是要做宇宙中心的，他们谈论的，是超越大宁200%单价，还是300%单价。

可事实情况呢，大宁一旦起来，狠狠地把联洋踩在地下，并踏上一只脚。

大宁，瑞虹，其购买者偏向于浦西本地土著。尤其是以前就住在附近的街坊。

长期以来，这些国企老油条的购买力都被忽视，这些中年干部的能量都被浦东小白领们轻视遗忘。

但人家只不过是乐得吃吃喝喝欧洲游。

一旦这些"土著中年老男人"决定要购房，他们的能量是巨大的。完全可以爆击掉一个板块。而且毫不费力。

土著如水，偶露峥嵘。

三）不可预料

土著市场的最大特性，是"不可预料"。

对，你没看错。真的是"不可预料"。

虽然我们自己就是土著，是生于斯长于斯的老上海人。但是在"本地人，外地人，外国人"三大群体中，真正研究不深，完全不可捉摸，完全不可预料的，反而是本地土著的心态。

如果一辆夏利A级车，最高引擎60公里/小时，现在已经开到50KM/h。那我们可以说这辆车潜力已经挖尽了。他在前面路口左拐右拐都是这个速度。

可一辆迈巴赫，400马力最高时速300公里/小时，现在开到了50KM/h。下一时刻这车辆的位置是无法预测的。人家油门一踩，就冲出去了。

当土著只用了引擎动力15%之时，他们的下一步行为，是无法预测的。

在这里，我们要讲很重要很重要很重要一个观点：房价在很大一个范围，都是可以维持的。

你譬如上海内环线现在差不多是80000/m的标准水平。但是，另一个时空，他的房价是30000/m或者15W/m，社会也是能照常运转的。

人口既不会因为某地区房价（物价）高而停止涌入，人口也不大会因为某地房价低而大肆涌入。

中国的学生们，受马克思主义教育毒害太深。总是相信事物均有一个[内在]的"价值"。相信价格围绕价值上下。

根本没那么回事。坦白简单和你说，3W-8W-15W，每一个价格都可以维持的。

为什么，你看看成都重庆，看看苏州无锡。

这些城市的人均GDP和上海北京相差并不远，人口涌入也很厉害。成都的收入虽然比上海低，可一半还是有的。

凭什么成都重庆房价只卖8000！

如果成都房价卖50000/m，这个城市可以维持么？

答案是可以维持的。本地人基本上99%都已经有了房。而剩下的新移民小白领，买小一点慢慢供么............

一个城市房价8000/m时，我也没见所有人拼命去抢房。

一个城市房价50000/m时，成都也一样可以运转得下去。楼价不会崩溃。

那么，是什么决定成都的房价8000/m还是50000/m呢。

答案是"混沌"。

这是一个巨大的迷。台北的房价，是高雄的十倍。

东京的房价，是大阪的三倍。

香港的经济，被新加坡一路超越。扁得猪头不认识。可是香港房价一路走高。

San Francisco房价远远超过周边城市。

房价其实是一个混沌方程式，其中有太多的未解之谜。

这个时候，一个喜好，一个社会风俗，就会引发价格的巨大波动。

而这些宏观变迁，是完全无法预测，也无法抵挡的。

本地人90%的状态下，是属于"坐电梯"。随着大势涨，随着大市跌。涨涨跌跌手里的房子从几十万到几百万。

他们可以不买房，可以买房，可以买很多房。人均面积增加5平米，10平米，15平米，都会引发巨大的震动。

但是，消费者的心理，是非常难以预测。完全无法预测的。

"土家烧饼""水煮鱼""香辣蟹"一夜之间又红了，又火了，又不红了。

我们试图解释一二，包括"只有大城市，才有房地产"等结论。但我们必须坦诚，在市场规律中，还有相当多的未明区域。敬畏未知，敬畏自己的局限。

我们写这一节的意思，绝对不是说房价不涨，也绝不是看空未来几年房价。从有限预测来说，后几年还是大涨年。

我们只不过要说，"富贵如浮云，万古无长青"。

四）婚姻

沉默的上海人，力量庞大，偶露峥嵘，无法预测。

看本篇幅有多，我们再讲一个话题。一股暗地里的力量，改天换日，极为庞大，却被人忽视。

这就是婚姻。

完全被人忽视的婚姻背后的经济力量。

婚姻有多少，很多很多很多。

2010年统计数据，上海土著每三对婚姻之中，就有一对是和外地人结婚。即AA，AA，AB。

外地人虽然仍只有900W人口，可是他们中的适龄男女特别多。青年适婚适孕人口特别多。

你要赚一个人的钱，那是千难万难。

菜市场你买一把葱，还要讨价还价。电商价格贵了几元，立刻考虑换一家。

政府虽然有再分配，但也是挡臂挡车。

你想赚一个人几万，几十万元，那是要费尽心机。提供无数无数服务才行。

可是婚姻不同。

婚姻是最简单获取一个人全部财富的方法。

尤其是上海目前421结构，祖父母父母，几乎7个人的财富，最终会汇集到一个人手中。

也就是汇集到你，媳妇儿手里。

婚姻是获取7个上海人全部财富的最好方法。

随着"涉外（地）婚姻"，这个比例还在不断提高，土著上海人和18万亿财富，正在不知不觉地发生着转移。

当一个大宁男，和一个联洋女，擦身而过的时候，互相看了一眼对方房子，都充满了不屑，"啐，垃圾"。

可如果一个大宁男娶了联洋女，结果会是怎样？

这画面实在太美，我不敢想象。

随着涉外（地）婚姻，财富决策话语权也在发生着转移。

譬如结婚后，小舅子要来上海。该不该买房，买哪里房子，听谁的主意谁出钱。

夫妻俩买第二套房，或者改善换大房子，买哪里，交通线如何规划。

农村家乡父母，要不要来上海。买哪里房子，谁来决策谁来出钱。

这些都是很现成的例子。但我们不再展开研究了。

（[email protected]，2015年11月3日晚）

[1] 一般认为，在小业主层面，"完全宁可空置，也不去赚取租金"这个比例非常之小。绝对不会超过总业主的20%，也就是租赁关系5%的话，空置最多1%，合计6%

老公房之政治特权 #420

yevon_ou 水库论坛 2015-11-05

.老公房之政治特权 #420

上海市政府为了上海人民，那可真是操碎了心。

一）老公房之政治特权

大约在2004年的时候，卢湾区的老公房和次新房，是同样价钱的。

2004年时，斜土路沿线次新房7000，蒙自路老公房也是7000/m。

2005年时，斜土路沿线次新房10000，蒙自路老公房也是10000/m。

这是一个十分奇特的现象。放着高档宽敞明亮的好房子不住，为什么要去买老公房呢。而且价钱还非常非常之贵，在极少数时刻，甚至老公房单价比次新房还高。

这么做的原因。来自于"总价约束"。更深一层的原因，来自于"55平米限制线"。

所谓的"总价约束"，指的是我明明知道大资金有更好的回报，大资金有更优的性价比。可我只能凑出这么点钱，只能在红海刻苦厮杀。[1]

譬如说，2004年时，7000元/平米，一套正常二室一厅125平米，总价在80万元左右。

而对于老公房购买人群，他们的预算就是30W。甚至28W。多一万都不行，多五千都不行。哪怕28W也是一家一当全部拼凑上来了。

那么，在28W元的"总价约束"下，他们唯一的选择，就是40平米*7000元/平米的老公房。

哪怕这房子又破又旧，哪怕这是25年楼龄的老公房。但至少居住是第一需求。先把住的问题解决再说。

于是，就发生了小户型因为"总价约束"，而获得单价优势。爆击了一个远远惊人单价的可能。

那么，老公房有没有竞争对手呢。答案是有的。

市中心老公房，主要面对的竞争对手有二个。

1）郊区次新房。譬如这时候你可以买入嘉定桃浦远郊房，3500元/平米，100平米左右的户型总价勉强也可以接受。

但这时候，你就要面临一个"时间还是金钱"的问题。毕竟远郊的交通是一个大问题。

2）市区新建小户型。市场有这个需求，有"总价约束"用户们的需求。既然这样，KFS就应该尽力建造一批迷你户型。又是新货质量大好，保证畅销。

问题，恰恰出在2上面。由于市政府管制，禁止民间新建55平米以下住宅！

大约在2000千禧年，政府就颁布禁令。在新建住宅中一律禁止出现55平米以下户型。

这条禁令很少有人关注，但是同志们啊，每一条条文，都有其深不可测的新闻联播内涵啊。

"55平米禁令"的直接后果，就是扼杀掉了老公房的所有竞争对手。

你预算有限，钱囊羞涩。

你不想住到20KM以外，过暗无天日的人生。上班不见太阳，下班不见太阳。

上海人民欢迎你，请你购买老公房吧。

这条禁令目的是什么，其实是帮助上海人民出货的。

1992-1995年的房改，上海人大致以一二万元的价格，从政府手里买下了自有产权。

但是要注意的是，由于长期计划经济的贫困。上海人虽然房改，可拿到手里的，很多都是"质次价廉"的老公房。

如果你关心二三线城市的话，你就会知道，老公房其实不怎么值钱的。其价格也和新建楼宇相差非常大。

而如果你下到一些县城乡小城市的话，破破旧旧的多层苏式砖房，甚至是废弃的完全没有人要的。

而上海市政府控制了"供应"。

在很长一段时间内，几乎接近十年的时间。上海完全没有"55平米以下"极小户型的建设。完全没有竞争对手。[2]

政府给了你这一段时间。让你干什么。

让你跑啊！

在这十年的窗口期，政府给了你足够的时间。让你可以高价抛售"老破小"。然后几乎以一模一样的单价，抛掉50平米，自己掏50平米，就可以住上100平米新房子。

上海市政府对上海土著人民的关心，那可真是全方位的。

二）2015年之老公房

1997年，中国移动（China Mobile）在香港上市时，中国政府几乎给到了一切能想到的优惠政策。

所有的负面报道，统统不许发表。什么月底流量不清零之类的挑刺，全部让去喝咖啡。

于是中移动花好稻好，在境外受投资者热捧。

等到公司上市，股权逐渐抛售，让外国大基金接盘之后。政府逐渐变脸，开始要求"惠民工程"。一会要求电信业降资费，一会要求承担偏远地区普适义务，一会塞个科研3G项目给你。

这在香港证券市场被称为"触礁风险"。意思就是经济权力和政治权利必须匹配。同一样资产，在不同政治背景的人手里，就会有不同的估值。

从2000年开始，上海人持续不断抛售手中旧有的老公房，逐渐被"民工"级外地务工人士或者各业小老板接盘。业主比例不断发生变化。

随着"政治背景"的不同。经济背景自然也不同。

2010年的限购限贷，对老公房是致命性的打击。如果房票有限，自然是房子往大里买。

就好像车牌拍卖15W，大家都倾向于买BBA以上级别好车了。

另一方面，这些年"蚁族聚集区"呼声不断上涨。

所谓蚁族聚集区，是指在地铁沿线，或者换乘车站，开建几幢大型的蜂巢式建筑。

每一套单元25平米，一栋大楼1000个单元。

高密度沿途过去可以几十栋大楼聚集成群。

"高租金"对一个城市的竞争力有害无益。因为人为的"55平米限制"，使得许多初到上海的年轻人，无法获得廉价的落脚之地。也无法度过创业初期的艰难岁月。

倘若建设大型的"蚁族聚集地"，可以在九亭泗泾等地廉价地提供大型的居住基地。无疑将极大地降低全市生活成本。

随着老公房越来越多地落到外地人手里，市府就越发地不用考虑和保护老公房们的利益。

三）拆迁

拆迁可能是史上最荒唐，最明目张胆地送钱了。这是赤裸裸的政治特权团体。

一样东西值多少钱，且不论产权，不论拆迁户是否真的对脚下这块土地拥有物权。我们就简单地问一下，你这茅棚简屋值多少钱。

答案是非常容易回答的，任何一个经济学入门大学生都可以回答你。"商业上有利润的价格，就是合理价格"。

譬如某一个大型地产商，他花100亿买下你这个地块。转手建个豪宅卖出200亿。

算算年限和回报，他觉得是合理的。则这个地块100亿，拆迁户拿100亿走是合理的。

好了，现在你告诉我，"负"的地价是怎么回事？

啥叫负地价。就是这整块土地的价格是负数。

上海市政府的大型土地储备中心，"投200个亿，你帮我把这整个地块拆完了。耗时五年。我也不求什么投资回报利息之类的。200亿能拿回150亿就可以了"。

200亿下去，历时五年，拿回150亿。天底下有这样做生意的么。

投90亿，拿150亿，都算是五年回报少的了。

那还有200-90=110亿呢。实质就是政府送钱给拆迁户了。

上海的拆迁赔偿，远远高于应有合理价值。这是一个所有人都知道，包括政府，拆迁户，开发商，炒家。唯独除了圣母春文科生媒体小编不知道的冰冷事实。

拆迁是什么，拆迁就是彩票中大奖。

拆迁是什么，老百姓盼拆迁就如同盼[解放军进城]。

2009年时，黄浦区的地价是负-1800W/亩。看清楚，是大大的负数。

也就是政府把这块地拆了，土地平整，盖房子卖得还没有赔拆迁户的钱多。负一千八百万人民币每亩。

那可能有人要问，既然是亏本买卖，为什么还要做呢。

因为我们是人民政府，不是商业机构。

上海市政府对上海人民的关怀，是全方位的！

对于上海人中的弱者，政府抬高了老公房的价格。给了他足够长的窗口期，可以出货，可以换筹。

对于弱者中的弱者，住棚户真正一穷二白的滚地龙。市政府直接入场，花300W把你那棚户给收了！

这是什么，这就是派钱，这就是派糖，青天大老爷啊！

读书破万卷，不敌拆二代。

最后，说一个笑话结束本文。

话说秀相形象一向糟糕。2003年时，秀相突发奇想，下令全国"土地出让金"之10%一律划拨中央。

这本来是严重违反中央/地方分权法案，违反政治伦理契约之举。

最后这事也没成，没成的版本中有一个说法；

话说秀相召集全国各省土地干部开会；

"从今天起，各省土地出让金一律上缴10%给中央"。

台下哗然一片。

只有上海的同志高兴坏了，乐颠颠地举起手，"报告首长，土地出让金为负数的，怎么办！"

（[email protected]，2015年11月3日夜）

[[1] ]插一句题外话，2015.11上海楼市的红海大约是500~600W区间。超过这个总价，性价比顿时急剧提高。

[[2] ]同时代还有一个很奇葩的物业，就是酒店式公寓。酒店式公寓最初的卖点，也是"小面积，低总价"。因为住宅限制，所有很多项目只能以酒店式公寓方式立项。然后向市场提供30~40平米户型。

酒店式公寓在2003~2005年卖得非常贵。烂尾楼改建的小户型，其单价要超过永业，逼近静安枫景。

世界上最好的房型 #430

yevon_ou 水库论坛 2015-11-18

世界上最好的房型

今天突然想到了聊房型的话题，因为看到一篇写得很好的文章。

《宋家泰：这个户型为啥没人用？》

http://www.wtoutiao.com/a/692239.html

同时，也因为在篱笆网见到了一句很雷人的话。

一）老公房的争论

上午闲逛篱笆网，继续那个很奇葩的帖子《市区4，5十平的老公房买来以后很难脱手的》，看着看着，突然某人跑上来大吼一句：

"老公房为什么不值钱，因为他的房型设计不合理"，房型老旧。

顿时被雷得内嫩外焦。吐血三升。倒地不起，呕血成河。

篱笆网的组成份子，基本以一群90后无脑盲流为主。其具体表现为低学历，低收入，低见识。

本身那个老公房的帖子，就已经是很奇葩的帖子。但居然会有人跳出来说"老公房，房型不合理"，又一次刷新了智商的下限。

在某些人眼里看来，房型是一种很High Tech的东西。随着时间的推移，他会升级成1.0,2.0,3.0,4.0，每一代WindowsXP都远远超过前辈。

那么我们倒要问你。"女人的裙子，哪一款最为先进"。

女人的裙子，每一年都要出新品。每一年都会有春夏秋冬装，Spring New Arrival

那么，女装"进化"到今天，哪一款才是终极科技款，才是最最最先进时髦的款式，美中最美的极美？

答案是没有。

女装其实并不是一个"换代"的产品。女装仅仅是口味的不同。

今年流行格子衫，明天流行长条。

后年流行星星，再下一年流行繁花。

其实你想一想就知道，一共就这些三维尺寸。这么多年，这么多时装设计师，所有能变的花样都变过了。

FashionDesign本身并不是一件很高科技的活。只不过每一季的潮流口味在变罢了。

同样道理，画图纸呢。

一室一厅的房子，你还能有多少变化？

今天的老公房，略末已经是最好的房型。他各方面的精简已经做到了极致。

二）宋家泰的房型

接着我们看到了宋家泰的这篇文章。这文章很长，估计大概有12000字左右。我把他放在了2F。建议大家都先看一下，看完了再继续看分析。

这篇文章的大致内容，是说虎哥设计了一个房型。

然后宋家泰拿去给8个朋友看，八个人都说不行。所以这文案就被秒杀了，宋本人也是持否定意见。

说实在的，我挺喜欢这个房型的（白色虎哥这个）。因为它满足了我的几个需求：

1）主卧占到总面积40%以上

2）弱化客厅

3）弱化次卧

4）进一步强化主卧（带书房，带衣帽间，带小阳台）

而后来宋本人手绘一张，黄色那张，却是很屌丝的。

"主卧占总面积40%以上"，这是一种新奇的提法。让人整体眼前一亮。

我觉得这个提法非常好，甚至可以作为以后豪宅的标准。

譬如某人住的房子，主卧有二层楼。上次邀请篱笆美女版主KEKEJJ来做客。

KK姐姐酸溜溜地说："小二房多大啊，十几个人聚会别挤不下"。

答："不大，300平米不到"。

KEKEJJ吃了一惊。顿时就不说话了。但的确是没说谎呀，楼上二层就一个卧室。

再譬如说某人现租的房子。有一条半长的过道。

然后再穿过一个长长的过道。宽2米，长要接近6米。几乎就象酒店长廊一样，要穿过整个完整的长廊，才能到达主卧。

这一块的面积，如果换算成房价，价值200W元以上。

而这块面积是完全没有任何作用的。就是走道，而且是特别宽的走道。宽度达2米的走道。

这样的设计，家里人都说好。包括60岁的奶奶都说好，赞不绝口。家里人喜欢就行了。

而这样的房型，几乎肯定一定绝对不会在Mass Market大众市场出现。千夫所指，骂都骂死了。你KFS不是脑残么。

我们翻翻世面上"主流"的房型设计。他讲究的是什么。

讲究的是"动线"。(百度搜：动线)

其具体定义是，从每一个房门到每一个房门，连线越密集，房型越合理，房型越上佳。

"动线"背后的经济学意义是什么呢。就是交通密集，就是"省面积"呀！

毫无疑问，我们接触到的妖魔鬼怪的房子，按照"主流"设计师的说法，是非常悖狂的。

而市面上卖的泛泛房子，俺又看不上眼。

这是怎么回事呢。

三）屌丝的世界

得屌丝者得天下。

屌丝占我们社会人口比例，如果不是99.99%，至少也是99%。

Marketing上有一条很重要的原则，"什么样的产品，卖给什么样的人"。

你卖松茸牛排，自然不能和黄焖鸡烧饭一样的规则。

你想卖松茸牛排，就得选个五星级酒店。用亮逞逞的锅子，装特别小的份量。然后在碟子没冷之前端上桌。

而如果你卖黄焖鸡饭，只要大口大口饭就够了。最好咖喱多加点。

同样的道理，虎哥的那个设计图，其实他是卖给富人阶级。

富人不需要"大客厅小卧室"，简直是放屁。

富人不需要在客厅里招待客人。客厅没有社交功能。

如果你一定要设计客厅，那也得三个六米。六米宽、六米深、六米高。

相反的，富人需要巨大的自我空间。

因为生活到了这个档次，"自我满足"而不是服侍他人，已经到了极高的需求。

所以主卧会非常地大。甚至大到门一关，里面就是另一个天地，有十七八间的地步。

你想象一下都教授那个书房吧。

次卧会很小。没有任何客人有资格留宿在家。如果有，那也仅仅是保姆阿姨。

厨房不需要考虑合并分开，你完全可以做二个厨房。

虎哥那个设计图，其实他已经站到了"富人房"的边缘。隐隐约约有那么一点模糊的概念。但是又没全通透。

他最终设计的尺寸是160平米。这是一个很尴尬的定位。也是他失败的原因。豪宅是什么，豪宅就是二房260平米。

而相对来说，宋家泰的定位就非常清晰。"屌丝"

造给屌丝，卖给DS。

所以他不希望产品有大的变动，不希望有新的品味。工业化流水线最好。120平米做三房，89平米做四房，"动线"越密集越好。

宋是对的。他也是最务实，最有希望活下来的。因为这个社会，本来就是99%的屌丝。

四）时代之变迁

什么是最美的衣裳。这个问题不好答。

因为对于不同的女人。它有不同的回答。

对于公司高层高管，最好深蓝黑色，显得稳重沉闷。

对于中级干部，可以裁剪得体，但一定不能抢了老板的风头。

只有底层员工，和完全没有工作的小姑娘，才能够穿得花花绿绿的。

另外，工作日和休息日，外出远足和喜宴聚会，着装要求又各不同。概括来说："不同的衣服适合不同的场合"。

同样的道理，也适合房型。

什么样的房型才是好房型。

不同的人，贫富差异作息差异，其钟爱的房型完全不同。

穷人又要面子又撑场子。钟意要"大客厅小卧室"。尽量显得自己房间很大。而一切能节省面积的地方，则尽可能的节省。得房率高高高。

对于中产白领，120二房135三房，中规中矩即可。

对于"虎哥"，我猜想他可能是不上班的自由人士。所以特别看重卧室。宅男整天待在家里的时间也比较多。

对于某些变态人士，咳咳，我就不展开了。

所以开发商不会犯错误。

商人冷酷，但却实际。"虎哥"的图纸永远也不会变成现实。但宋家泰的会。

KFS造一幢楼时，三房多少套，二房多少套，边套中间套各多少。总价单价在哪个区间，这都是经过严格的市场调研的。

KFS卖给你的，一定是你最喜欢最适合的房型。不一定是最美的，但肯定是你会掏钱的。

房型无好坏，只有适合。

五）炒楼客的房型

KFS不会犯错。他们卖给你的，永远是当季最对路最畅销的户型。针对当年的市场需求而开发。

但是"买家"会犯错。

2003年SARS之后，香港楼市开始复苏。

但是复苏的步伐，很不均衡。

在2003~2014年这十年复苏步伐中，涨得最快的，是大面积豪宅。尤其是2000尺以上大户型。几乎翻了10倍。

涨幅其次的，是三房。4倍平均涨幅。

而较慢的，是二房。3倍不到。

涨得最慢的，是400尺以下旧楼。最差的甚至不到一倍。

而是1995~1997楼市狂潮之中，这行情几乎是反过来的。

1995~1997当时最好卖的，是二房。也就是"夫妻+小孩"刚需盘。

三房远远比二房交易清淡。而且单价也低。

至于大宅豪宅，热度就更少了。

造成这种差异的原因，在于"动力"不同。

1995~1997那一波，买房的主要是"刚需"。俗称上车客。他们最紧需的是有套房子。小点窄点不要紧。

而2003~2014那一波，香港买房是"换房客"+大陆买房"豪客"。

对于香港人来说，2003~2014他们是换房子。抛掉了二房改三房。

于是他们推高了三房价格。

还压低了二房价格。

KFS不会犯错。KFS卖房子是一次性的。他卖给了你，就转移到你的手中了。

但是"买家"会犯错。

你买的时候，是"二房"最热的时候。你为此房型付出了最高的单价。

你卖的时候，是"二房"最冷的时候。大家都在抛售，价格抛压最沉重的时候。

房型如时装。

随着时代的变迁，对房型的评价和品味也会不断改变。

好房型会变差房型，差房型会变好房型。

及早准备，预见与分析，才是炒楼客生存的基础。

（[email protected]，2014年11月12日晨）

世界上最好的房型（2）#440

yevon_ou 水库论坛 2015-11-18

世界上最好的房型（2）

昨天写了《世界上最好的房型》，朋友们纷纷表示不满意。

他们说，我们不要宏观上的分析。我们要微观上浴室，厨房，玄门怎么布置。要细节，要微调，要干货。

好。我们继续这个话题。

一）定位

谈论世界上最好的房型。首先要明白定位。

就如（1）中所说的，房型没有最好的，只有最合适的。

对于不同的阶层的人，有着不同的审美癖好。一个在"工薪族"眼里完美无缺的房型，在豪宅业主看来就是垃圾。

同样道理，豪宅族的鹿肉大餐，也不是小老百姓所能消费得起的。

所以这个话题，要从"定位"说起。

KFS拿到一块地。他首先要做的第一件事是"定位"。

粗略的划分，目前市场上分七级：

A. 300~330平米，董事长级

B. 250~270平米，总裁级

C. 180~200平米，总监级

D. 130~150平米，经理级

E. 90~120平米，白领级

F. 60~80平米（二房），屌丝级

G. 40~50平米，单身级

其实在A之上，还有一个S级。也就是1000平米以上豪宅。只不过这个市场非常小，有空再说。

对于"总裁级"，这里要特别说明一下。

所谓总裁，就是打工到顶。"一人之下，万人之上"。公司的总经理。但他毕竟不是老板。收入和社会层级，还是要逊色很多的。

典型的譬如新闸路"远中风华园"。廿套小联排，250000/㎡，但他的房型是220平米的。

当时在业内就引起了非议。这叫"错配"。

业内人士质疑，你这个单价是"董事长级"的，而面积却是"总裁级"的。你让销售怎么卖。

当然地块限制，KFS也是有苦衷的。这是后话。

对于产品的设计，你一定要"配套"。地段，面积，规格，三位一体，缺一不可。

譬如你在静安区丽都这样的地段，你要做公寓，就是100000/㎡的单价。你就应该设计120~160平米。针对的客户是总监高管。

如果你做250000/㎡的联排，那么买得起的就是董事长。董事长住220平米，他会觉得太小，住得不舒服。所以350平米合适。

同样道理，如果你在远郊地铁房。拿一块屌丝地。周边医院学校超市配套什么也没有。

那么你的房型设计，就应该以70/90为主。二房尽量紧凑。针对的客户，是刚踏入职场的上班族小白领。

远郊除了别墅，否则是很少看到大面积好房子的。因为"地段，面积，规格"三位一体。

在什么样的地段，就要造什么样的规格。再确定什么样的面积。

千万别相信什么"市区小房子"和"郊区大房子"之类的选择。那是屌丝们的想法。

有钱人的含义就是，"面积也比你大，单价也比你高"。

二）中流

知道了面积的定位。我们继续来看宋家泰的案例。

在他的文章中，他研究的是一个160的房型。

这样的阶段，相当于企业中层干部。年收入在40~50W，或者60W~70W（夫妻）。

个人净资产在800W左右。买第二套房，年龄35~38岁。

你首先确定了160㎡是D类型，然后再来讨论其内部的分配。

"虎哥"是一个挺有想法的人，他不满足于现有的生活。

所以他合适的"社会阶层"应该是130~150平米，而他画出来的，却是一个160㎡的房型。

所以宋家泰一看，就皱眉头了。"你这个是不是太浪费"了。其实，作为一个比他高一阶的社会阶层，譬如C类总监级。总监绝不会说这样的话，反而会说"160是不是小了点"。

在160这个房型设计图中。虎哥喊出了他的心声。

他要求是主卧要大点，客厅得小点，次卧更小点。而厨房则变得可有可无，甚至是开放式的。

我们首先要明白，160是一个硬约束。

和豪宅设计不同，豪宅几乎没有面积约束。你想要这个大，那个大都可以。

而对于工薪住宅，他是有"总面积约束"的。

在这个例子中，如果160是总量的话。那么你这个大了，那个就得小。变成了一种取舍问题。

虎哥的设计方案，是"取卧室，舍客厅"。宋国泰惊呼不可，一定要"保客厅，弃卧室"。

对于豪宅就没有这样的问题，你完全可以"大卧室，大客厅"。

天下武功，唯快不破。

天下房型，唯大不破。

继续虎哥的话题。虎哥画出了他朝思梦想的房型。然后宋国泰拿去给八个朋友看，八个朋友都说不行。为什么不行呢，我们逐个逐个分析。

首先，你这个客户群太小。

得屌丝者得天下。虽然我知道你这个概念很好，你很有品味。但是你的客户群太少了。

在之后的对话中，宋国泰是这样描绘虎哥的：

老虎作为一个顶尖设计公司的老板之一，每天早上眼屎还没扣干净就已经堵在延安路高架上了，晚上回家的时候已经是后半夜了，哪里还需要什么客厅？！主卧室要大，那是因为他回家时老婆已经关灯睡觉了，不敢开灯又不能跘着床，卧室太小早晚会被骂死。内个小书房、小冰箱、宵夜不都是这种生活方式的体现吗？

可想而知，什么样的人不需要客厅，而要卧室大大大。"天黑上班，天黑下班"的人群啊！

因为你丫整天不在家，所以你才需要一张舒适的大床。

而问题是，你这样的人有多少。是主流么？

凡是俺LP喜欢的餐厅都会倒闭。

凡是她喜欢的餐厅，都会第一时间倒闭。破产，关门大吉。

越是喜欢越是倒闭。她越是赞不绝口的店，越是死得快。有时候甚至SWFC我停车到楼下，上楼它就已经倒闭了。

为什么，我只能安慰她说："不是你的品味有问题。Niche Market你实在太小众市场了"。

作为一个设计师，你可以小众，可以品味，可以特立独行。

可是对于KFS，他敢么。

大户型真不敢多做，卖不出去咋办？我拿什么还总包的钱？我拿什么还基金的钱？卖的慢怎么办？我IRR怎么办？我ROE怎么算？富人还是少呵！中小城市连中产阶级都没几个！我还是紧紧抱着贫下中农吧！

这是虎哥设计图被砍的第一个原因。我们接下来再看后面"八仙"的分析。

到了第二段，他说道：

这个户型面宽要13米，对于一个150-160平方米的户型而言，略显奢侈，"开发商都是要进深大的，这样出面积，你是开发商你懂得

他这里讲到了一个"进深"的概念。并且说160平米，但却有13米的光照面，这是不可以接受的。为什么呢。

为此，我画了一个图：

凡是房子，都会造成影子。

日照是一种稀缺资源。并不是一个小区的每一套房子，每一套房子的每一个房间，都可以晒到阳光的。

那么，阳光应该如何计算呢。

你看上图中的图例。这是假设当太阳成45°角的时候样子。

在这个时候，房子在地面上造成的阴影。"其面积正好等于房子表面积"。

也就是说，你把房子全部推成"楼倒倒"。一块块平铺在大地上。

你把整个小区铺满。小区一共有100亩地，则能晒到太阳的一共也是66666平米窗户。

可见，无论你怎样设计。整个小区能晒到阳光的房间，其总量是恒定的。1:1就是你占地总面积。

那么，KFS要卖面积，要卖尽量高的总价。他的设计，就一定要"深进深"。

譬如世茂滨江的房型。他的主要核心卖点，是江景看黄浦江。

可是江岸线就这么长。整个地块也不过数百米的距离。

世茂集团为了尽量多地卖"江景房"。他们设计出了甚至有30米进深的骇人听闻的房型。

整个套内，面对江的可能就二个房间，7米宽幅。

可是房间深深深，后面一直延伸出去，足足有三十米深。是一个长筒型。

据说香港最贵的房子，既不是南湾半岛，也不是山顶豪宅。

而是沙田跑马地的房子。尤其是面对跑马场，可以坐在家里看赌马的房子，更是赌徒们的最爱。

可是因为正对着跑马场的视野有限。一共就这么点距离。于是就出现一些非常匪夷所思的房型。

譬如一种典型的"扇形"房型。他每一个套内，开间只有1米。

你没看错。只有1米，有的甚至一米都不到。而后面扇面很深，总面积也有400~500尺。

这一米乃至半米的窗户，正好够你伸一架望远镜出去。每到跑马日，无数的长筒短筒就纷纷从窗户中升出去。赌徒们大呼酣战。以单价而论，这反而是全香港最贵的房子。

扯得远了。我们还是回到虎哥户型的问题上。

户型的第三个问题是，他无法配套。

观看户型图和设计户型图，这是二个概念。很多人犯的一个错误，他只看了"小地图"，而没有看"大地图"。

什么叫小地图，虎哥画的那张，宋国泰画的那张，就叫小地图。

什么叫大地图，一整个楼层的全体平面图，叫大地图。

在之前几个批评中，有人说虎哥的图纸凹凸太多。既增加了建筑成本，也不节能。

其实虎哥最大的问题，反而出在大地图上。

作为大地图，你要考虑更多的事。现在基本都是板式楼层，一梯二户。那么电梯如何安置，楼梯如何安置，回廊如何安置？

上海目前的产品进化，蝶楼塔楼基本淘汰，全是以板楼为主了。板楼者，无非一梯二户，或者二梯四户。

而目前的建筑规范，无法做到一梯二户一幢楼。

1T2H，2T4H其实没区别。基本都是一幢房子四套ABCD。

这样就引发了一个问题。即中间套的问题。

很多人画房型，天马行空，他们把自己最喜欢的东西都画上，房型可以画得很靓丽。

可问题是，A和D没有问题，BC夹在中间怎么办？

边套和中间套有很大区别。售价也差至少5%。最简单的说，边套是三面墙的，无论通风和采光都要远远好于中套。

在"大地图"中，你要考虑的是，边套和中套是共用一个电梯，共用一个电梯厅的。

如果你开门在这个位置，那么中套该如何设计。

边套可以凹凹凸凸，那中套只能凸凸凹凹了。反正和你拼成一个正方形。

我甚至见网友画过一个房型，他是G字型。其中大门入口在正中那点上。那我也只能苦笑了。你让邻居家如何设计？

请问中套如何设计？

中套既不能面积太小，拉低整个小区的档次。也不能贫富太悬殊。一个住局长，一个住苦力。

设计师是讲快感的。而KFS则要讲金钱。

你画出来小地图爽了，大地图该如何配套。开发商算总账的。

三）红尘中人

忙忙碌碌，我们都是红尘中人。

正如宋国泰文中所说的，小的创新是可以接受的，大的颠覆是不可以接受的。

在八个人对虎哥的批评之中，有一些小的批评是可以改的，也无足痛痒。譬如面斗淋浴房的尺寸，洁具的位置。

有一些中型的错误的确是虎哥没想周全。譬如大地图中套如何设计。

但在大的框架上，一个160平米的房子，却要设计出"财务自由"那批人的喜好。却是不可能的。

"阶层与礼教"每一个阶级都有他们的生活方式。不可能跳出红尘五丈之外。最多也就夜里想想，白天梦就醒了。

在开发商容忍的范围，给你设计师一些个人才华的空间。但你要逾礼，就毫不犹豫把你抛弃。

那么，我们这个行业还要不要创新，还要不要梦想进取和动力？

当然需要。你看世茂滨江的30米进深，跑马地1米宽的"扇形""锥形"住宅，不就是创新么。

只不过这些创新，并不是基于设计师个人的喜好。而是基于消费者的驱动，有什么样的消费者，才有什么样的产品。

消费者才是王者。市场的需求，才是王者。

真正的创新，应该是站在市场的最前沿。不停地嗅取消费者的"最新喜好"。每一期造出的房子，都是当期最畅销最适合的房型。

这样的工作，很枯燥，很重复，很无聊。远远不能和设计师的才华横溢相比。

但是，这才是真正"高尚"的工作。

那些造出来让你骂娘，土得让你掉渣的设计师，才是真正天才的设计师。

（[email protected]，2014年11月12日午）

最后还有一点篇幅，俺再聊聊S级的房型设计。

所谓S级，这是1000平米以上。

（吃饭，未完待续）

买卖是买卖，租赁是租赁 #450

yevon_ou 水库论坛 2015-11-06

买卖是买卖，租赁是租赁 #450

因为文化和风俗的原因，买卖和租赁实际上是二种商品。

一）泡沫

假如有A和B二处房产。

A价值600W，月租5000元。

B价值500W，月租10000元。

请问A和B二处房产，哪一个有泡沫，哪一个还会继续涨，哪一个是价值投资。

这是我们之前一篇《外国人购房手册 #380》中，提出的卢湾和古北的例子。

可是有人会问，你这个不对，你违背的最基本的经济常理。

经济学定义告诉我们："价值，等于未来全部的现金流贴现"。

如果B的租金比A高。

而且在可预见的未来里，B一直比A高。

那么B的价格，应该B>A

请问，你是不是违背了经济学常理？

二）买卖和租赁

有趣的是，这二种说法都是正确的。

也就是说，古北的确租金比卢湾高，而卢湾地段和价值都比古北高，而且还不违反经济学原理。

为什么，因为在这时候，消费者心理是断层的。他们其实买的是二种商品。

因为文化和风俗等原因，中国人，汉族人，对待"购买"和"租赁"的态度是截然不同的。

你如果去问一个25岁大学生，月薪2万，你问他肯花多少钱去租房。

他可能回答说是"4000"。租赁首选老公房，再狭陋窄一点也行。钱都要存下来"买"房子。

而你接着问他想买什么房子。他说350W的板式新房，贷款250W。一个月月供15000元。其中10000元是利息。

可见，当一个中国人面临"房子"问题时，他的态度是有巨大不同的。

租房，他会去租最最老破小的房子。一个月三四千都心疼得要命，恨不得再旧再小一点节省成本。

而买房，他愿意负担每个月一二万的支出。净资金成本一二万。

中国的传统文化中，对买房和租房的态度是有宗教歧视的。

传统观念，租房是"支出"。钱是花出去的，财富总是越花越少。长辈和亲朋对于[大金额租房]的看法是"斥责"的。败家子在整个家族抬不起头。

传统观念，买房是"储蓄"。肉是烂在锅子里的。钱没有减少，财富有所增加。无论你花多少钱买房。别人只会羡慕和尊重。

这就造成了"买卖市场"和"租赁市场"的严重割裂。

人们只愿花小几千去租房。而愿意花好几万来供楼。

这二者对消费者心理的影响如此不同，差异巨大。以至于可认为是二种商品。

三）二种商品

当买卖和租赁分裂成二种商品时，便能够解释市场的现状。

买卖是买卖，租赁是租赁。

买卖战斗在买卖市场，租赁战斗在租赁市场。

古北几乎是全上海租金最贵的地段。在租赁这一场战斗中，他是毫无疑问的王者。

然并卵，租赁市场的表现，并不会扩散影响到买卖市场。

买卖市场拼的是"拥有"，一种家的感觉。适合居住心旷神怡的感觉。垄断稀缺江景豪宅的感觉，儿时记忆生长熟悉拥有的感觉。

你娶的是老婆，不论次的。

买卖是另一个战场，在这个战场中"黄卢静陆徐"才是赢家。

消费者消耗的是另一种商品。

四）炒家眼中的租赁观

买卖是买卖，租赁是租赁。

当你入货一套房子前，你先要想清楚，你图的是租金，还是差价。

好租的房子未必好卖。很多租金堂皇的王者，未必很升值。譬如某些极小（平米）户型

好卖的房子未必好租。有些升值涨得最快的房产，可能租金并不佳。甚至完全没有租金。譬如远郊房产。

简单地用租金来判断房价是愚蠢的。

根据一套房子租金回报%比另一套好，来判断决策，也是愚蠢的。

为了谋取多赚几百元房租，而决定几十万几百万房产的买卖，是极大的愚蠢。

在《炒房客的流派》一文中，我们会详细展开。

五）群租的自然消亡

在房地产市场中，我们有可能专门针对租赁做"特别优化"。

群租曾经在上海市场造成了巨大的麻烦。令市政府头疼不已，三令五申几度扫荡，可还是无法根治清除。

但是，市场、商业的本身，却已经令"群租"渐渐消亡。群租这个行业，不用政府干预，它本身就已经撑不下去了。最终会褪色成为历史中曾有的一个符记。

为什么，因为群租在商业上是不划算的。

前二天水库上有一个帖子《装修小创新，75平分割成2套公寓》[1],很热，一百多个回复。管理员特意加了高亮。

其中LZ说她通过巧妙地装修隔断，在75平米公寓中，分割出二个独门独户套间。从而可以租给二户家庭。获得了2700+2400=5100的房租。远远超过普通一般水平。

这个帖子很热，下面大量赞美膜拜之辞。还有不少跟风拜师之徒。

但我们要说的，这件事，在财务上是毫无意义的。甚至是亏钱的。

为什么，因为"买卖是买卖，租赁是租赁"。

这件事，的确是可以让你多获得租金。但是你又能获得多少呢。

假设原本的价格是3000（现在半间2700），你一个月也就多赚2100。

一年25000，四年10万。

但是，你在出售的时候，会遇到巨大的吃亏。

因为"买卖是买卖，租赁是租赁"。别人不会因为你这套房子租金高，而给你更高的估价。

相反的，他们会借口你这套房子是"群租"的，而大幅压价！！！

市场上的买家主要有三类：

1）买来自己用，自己住。

2）买来投资争取加价转售

3）买来长线收租，以收取租金为主。

对于前二类客户，你这个"房屋状况"都是巨大的减分。对方几乎要把你的装修全部敲掉，全部重做。

而第三类客户呢，第三类客户极少。限购下几乎不存在。

当你贪图了这细微的蝇头，一个月2000，一年25000，四年100000。

而在最主要的一个战场"买卖战场"你输掉的绝对不止十万。群租状态下的房子，被压价绝对不止十万，可能是20万，30万，50万！

虽然你可以解释群租不伤固体结构，但市场绝大多数时候是恶意压价，尤其是有一个压价的名头。

所以"群租"房东一般的商业模式:

  • 买下房子，群租装修

  • 租赁N年

  • 敲掉群租，恢复成普通装修，然后再出售

在这个流程中，你需要装修二次，然后平摊到N年中去。

哪怕对于"超长期"的持有，N=10年左右，这也是一笔不小的分摊。甚至完全吞噬掉你的"额外租金"。

而如果一旦你的N=5，甚至持有期只有三年或者更短，那你几乎铁定就是亏损的。更没算人力和心力的损耗。

六）最佳租金

获取房租利益最大化的方式是什么，答案是"空置"。

这是一个出乎绝大多数人意料的答案。

为什么，以目前上海房地产市场为例，房租的回报率大约是2%，也就是说你空置一年差2%，空置半年差1%

很多人不明白，影响一套房子卖出价卖出速度的最主要原因是什么，

品相，品相，品相

重要的事情说三遍都不够。

商场里面卖人参，用一个玻璃盒子装着，放在一个灯光柔和照射的柜子里，旁边还要加上小纸片说明书。

80年代改革开放初期，吉林的人参是以一木箱一木箱出口到香港的。然后香港人再把他们分类包捡，配上玻璃盒子和说明书后，以20倍的价格卖还给大陆人。

这个故事告诉我们，商品经济的关键，不仅仅是你的货有多好。亦重要的是"包装"。

买房子，尤其是女人买房子，她看中的是什么。

你以为是地段，楼层，性价比，甚至是学区？别开玩笑了，女人买房子，看且仅看一样东西：装修。

卖房子之前，一定要把租客赶走。

把所有能扔的东西都扔（藏）掉，一直扔到象五星级酒店一样的简洁程度。

软装尤其重要，弄一些塑料花长毛绒玩具流苏台灯墙贴，贴在墙上萌萌的软软的梦梦的，就象是家一样。

这样，不仅你的房子能比别人更快的卖掉，而且可以卖出"远超"小区均价的价格。一般可以超出10~15%左右。通常是多卖50W利润。

空关半年的成本是1%，每个月几千元。

租金最大化的方法是：空置

当你准备卖房时，你就要开始准备空置了。一般来说，卖房不是随时随地可以卖的。而是只有单数年的特定月份，才是较好的"时间窗口"。

算好时间，提前几个月你就要赶租客走。不肯走的话，必须用强。不能耽搁你的大生意。

因为"卖出"是一个巨大的话题，之后我们会有专题展开再讲。

或许有人会问。带租约出售如何。

你想象一下，当意向客户来看房子时，桌子上堆满了吃了一半的碗筷，沙发上扔着奶嘴和尿布，厨房晾着一排内裤。

在这样情况下，还是有可能会有客户买你的房子的。恭喜你，"这样的理工男都会买你房子，那你价格一定没到顶"！

（[email protected]，2015年11月6日晚）

[1]《装修小创新，75平分割成2套公寓》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=33005

炒房客的流派 #460

yevon_ou 水库论坛 2015-11-09

炒房客的流派 #460

从顺序上讲，这段还轮不到讲流派。因为我们要引用一个很重要的参数：《交易成本有多高》。

答案是单次交易，房价的20%左右。

这是一个性命咎关的数据，交易成本的大小，严重影响到了炒房各大流派的存活性。并最终改变了整个产业的运转方式。

但是，水库论坛首先是一个商业号。

作为商业号，我们首先要活下去，要吸引粉丝，要吸引眼球。

所以我们不能跟随沉闷的学术节奏，时不时要说一些吸引人心的话题，要跳二段高彩爆人话头。

所以，我们从#460开始讲流派。但是会引用一个关键性的数据："交易成本20%"。关于这个数据，纯引用，不解释。

一）流派是什么

流派是什么。我打COC（部落冲突）[1]的时候，一般会造2石头，8法师，10女巫，双跳墙双冰冻一狂暴。

遇打仗时，双跳墙先在对方中心制造大片通道。然后石头顶在前面，漫山遍野的女巫海是作战主力。

这些东西，是连在一起的。就好比西欧中世纪打仗，弓弩手重骑兵轻骑兵长枪兵，各兵种是互相搭配配合的。有固定的比例。

如果我遇到一个特别弱的对手。你让我投一半兵行不行。

答案是不行。因为二个跳墙可以达到核心。一个跳墙就不够。

二个肉盾挡在前面，可以掩护女巫。一个肉盾就不够。

所以归根到底，你还是要全部投入进去的。

所谓流派，流派是一个系列。当你开始打这个流派，你的"购买标的，融资方式，周转频率，退出方式"它们是浑然一体的。

不可能说你买了大宅流，明天就让你落袋为安。不可能说你走法租流，然后追逐热点。

流派是一个整体。步兵弩兵枪兵骑兵工程兵互相配合。讲流派之时，一定要记住我们是一整套玩法。

二）切入点

流派的切入点是什么。关于这事，99%的外行又理解错了。

对于炒房客，他们最关心，最在意的是什么。整个流派"围绕设计"的是什么。

关于这事，99%的人又估计错了。

炒家们最关心的，是"万一上海楼市彻底崩溃，我该怎么办"。

上海以前出了一个人物，叫"谢三千"。

所谓谢三千，蔡九千，就是说谢国忠从房价3000元/m的时候开始看空上海楼市，并预言房价三千要彻底崩溃。

而蔡为民是9000元歇斯底里喊崩盘。

我们曾经嘲笑地说，幸好谢国忠是一个"经济学家"。

他如果是炒家，他早已经跳楼了。

他如果是基金经理，他已经被炒鱿鱼了。

因为他是经济学家，所以他还能坐在那里胡说八道。

对于"房价崩溃"这件事，任何一个职业炒家，都比谢国忠了解得深。水平都远远超过大摩首席中金，不是差一个二个数量级。

为什么，因为你只是在嘴皮子翻翻，最多是一份工粮。

而我们是用身家性命在博，博输了就跳楼。

当你的头寸上到了4000W以后，股市如果每天波动1%，那输赢就是50W。

这样的每日涨幅，已经超过了你一年的工资。

财产性收入，才占到了你人生的绝对大头。

这时候，如何对待财富，如何对待投资，就成了你的人生头等大事。

远远比你的工作，远远比经理升大区经理要重要。

"兵者,死地也。吾每临兵事,必战战惊惊"

对于炒家来说，深入骨髓的。带着娘胎烙印的，反而是"如何不破产"。

假设上海楼市彻底崩溃，跌得象香港97一样，你该这么办。

把这个问题想清了。你再来说炒楼。

流派之道，千变万化。但有一点是共同的。

"一个好的流派，必然浑然天成，不容易被击败。要把他打穿打爆，那是极难极难的"。

那些电视里的"经济学家"，你丫的什么东西。你给真正的行家提鞋都不配。

因为我们无数次从午夜中惊醒。

而你只是评论家。

三）流派路径

炒房的流派，就我们目前多军这个圈子，大致已经可以列出：

1）大面积低单价

2）老破小流

3）低总价流

4）法租/民宿流

5）药单法拍银主流

6）疯魔流

7）装修流

8）使用权流

9）二房东流

10） 其他失败的流派

首先，要说明的是LZ所用的流派是"低单价大面积"，所以对这个流派的描述会更多一些。

对于你会[归属]哪个门派；流派不是一件事。是一系列的事。

教师的儿子更容易当教师，商人的儿子更容易当商人，传承是有路径依赖的。

流派也是一样。流派的一个特性，就是流派和你本身"你是谁"有关。

你有怎样的背景资源，你就会走上怎样的流派道路。

  • 在最初始的阶段，你有多少钱？

  • 你的奋斗目标是赚多少。

  • 你能够承受多大的风险。

  • 你身处哪个城市？

位置决定路径。很多人并非错选，而是身不由己。所以我们把所有的流派都介绍一遍。最终你会走上哪条流派，由你自身禀赋决定。

另外说明一下，各大流派之间，并不是平等的。武功心法分好坏。

四）大面积低单价

赢利=（卖出价 - 买入价）* 持有面积 * 周转

这是一个颠扑不破的绝对真理。无论你怎样绕圈。这个公式总是绕不过去的。

大面积低单价，在其中占到了二条。即"买入价低，面积大"。

在一般情况下，"大面积低单价"可以获得极为惊人的暴利。这个流派也是最容易产生千万富翁的。

譬如说，按照目前上海楼市的平均行情，每平米大概赚4万。

(45000-7000)* 200=750W

(55000-15000)*200=800W

在这个流派下，一张单子赚七八百万是很容易的，三张单子九零后赚到2000W也挺容易的。这对于实体经济，已经是一个可望而不可及的天文数字。

同时，离财务自由也仅差一步之遥。

你要做到的是：

1）找一个相对低估的房源

2）尽可能买较大的面积

3）耐心持有

一般而言，1和2是有一定的相通点的。就2000~2015年的上海楼市轨迹而言，卖得最好最贵的是二房。二房单价，远远比四房或者复式要贵，一般要贵10~15%

大面积本身就显得便宜。

而在这个流派下，我对此不在乎。我就买四房。然后我有足够的耐心，一直等到四房比二房贵的那天。就好比"世界上最好的房型 #430"一文中所说的一样。

同样一个小区，四房可以赚到远远比二房多的赢利。因为你的面积比它大，而你的"卖出价-买入价"差价拉开得也比二房远。

可见，这个流派赚取的是纸面财富。推后延迟，乃至完全不考虑未来抛售的困难。

但是，[世上哪得十全十美的事]。

我就是要赚钱，就是要尽快达到A8，2000W，3000W，4000W。

先把净资产做高，[至于抛售套现的事，那是以后的事，以后再说]。

先发财，比什么都重要！

先发财，比什么都重要！

先发财，比什么都重要！

那么这个流派的缺点是什么呢。缺点是:

1）没有流动性

2）没有租金

大面积低单价，尤其是我们还特别喜欢买一些很特殊的户型，一些很"妖"的房子，火箭外挂助推器，以获得更大的超额利润。

但另一方面，则是我们完全丧失了流动性。

当你买入时，别人都不看好。譬如居民区的无电梯顶复，又或者是通河八村打通的超大户型职工宿舍。

当你买入时，别人都不看好，这种东西怎么会有人要呢。

的确是没人要，所以价格也这么低啊。我只要你"买入价"低就可以了。

然后再卖出时，我需要等待漫长的岁月，等待时代逐渐变迁，等待沧海变桑田。上海发展那么快，一切都会变的。人口，环境，地铁，人口比例构成，凡事都会改变。

如果我能够等待足够漫长的岁月。总是会有一二次找到机会。而"买入价"低，则确保了我立于不败之地。

我买入之时，已经是"最差最差的垃圾",那未来就只能变好。

我买入之时，已经是"极品美人CEO盘"，那未来地位就只能变差。

这是道教上"否极泰来"的道理。

"大面积低单价"这个流派，从来不追逐热点，从来不会一夜暴富。

因为今天的缺点，明天还是缺点。一直要到N年之后才不是缺点。

所以你是不会短炒的。任何的"新闻热点"对你毫无意义。甚至你都不用看媒体杂志。

你要做的，你就是寻找价值。就是找一处未来十五年可以持续不断升值的。因为你知道未来十年之内肯定不会抛。

你一定买的是价值，一定买的是蓝筹。一定买的是沙里的黄金。

"大面积低单价"这个流派，在最初的二三年，是看不见利润的。不接受这现实的，别入这一行。

此外，大面积低单价流派，在"租金"上也是非常吃亏的。此项每年大约要吞噬掉1%的利润。

税费也是吃亏的。

五）对抗风险

我们曾经讲过，对于炒房事业，最重要的是什么。最最最重要的，是"一旦上海楼市彻底崩溃，我该怎么办"。

"大面积低单价"流派，从骨子里流淌着这样的血液。

"非笋勿入，笋盘七折"。

也就是大面积低单价这个流派，特别特别特别地重视"单价面积"。

我入货的时候，单价一定要足够足够足够的低。

如果旁边的小区卖6W，那我最多只肯出到4W。甚至理想是35000。

这么低的单价，可能么，做梦么。让我告诉你：可能的！

这就是我们做单子十分地"慢"，一年中大部分的时间都在闲逛。

但我们是职业炒家，看房200套，最终总能找到笋盘。

平均下来我们一年也能做二三单。的的确确是可以找到"平均价6W，成交价3.5W"。市场上的确是有傻子的。

* 价格已经过楼层朝向品质等各项调整

在这样的基础上，赚钱就是大概率事件。当然，你的3.5W多多少少总是要吃点亏的。很大概率会有暗伤。譬如"上海康城"的恶名气。

你要把这货抛出去，就得把名声洗干净。这是一个漫长的岁月。

但我们这个流派的特点，就是特别注重"买入价"，对于"卖出"不是核心重视。难卖就难卖了。我只要有漫长，足够漫长的岁月，一切都可以克服的。

这个流派的优点是什么呢。不要忘了我们再三强调的特点:"风险"。

假如上海楼市彻底崩溃，你该怎么办。

不怎么办，凉拌。

我买来的时候，本身价格就低。价格低就是我的防线。

如果我们真的认认真真研究过日本香港的房地产"崩盘经验"，而不是泛泛之谈。则他们的下跌，一般要经过三个平台。

1）第一个平台，100%->70%，风暴初期，只用一二个月时间

2）第二个平台，70%->49%，喘息期，大约是T+1.5年左右

3）第三个平台，49%->35%，筑底期，大约是T+5年左右。

可见，房价要崩盘，也不是一夜之间崩盘的。不可能一夜之间6W跌倒1.5W。

股票跌下来还要好几个月呢。

当一个房地产市场，他处于泡沫末期时，他的第一个"崩盘"，跌三成，跌去的是去年以来的全部涨幅。

第二个"-30%"，则是市场信心不足，从70%->49%，跌到前一个平台。

而等到第三跌，一般可以筑底并反弹。历史上一般下跌极限就是33%左右。

"大面积低单价"，我的防线就是我的成本足够低。

首先，你要回避掉"热点地区"和"CEO盘"，那你就回避掉了第一个30%

其次，第二跌是市场整体下跌。信心萧条，但我本身成本就低，买入就是七折。

第三跌实在逃不掉。但你看看时间，Tier 2是T+1.5年，Tier 3是T+5年。

也就是说，第二跌平均发生在18个月左右。第三跌要用漫漫的五年阴跌，才能跌去30%

在这段时间内，如果你足够Smart，18个月足够你逃命的了！

成本低就是我的防线。上海康城的平均入货价不到5000元/平米。

哪怕上海楼市彻底崩盘，你也打不死我。

在水库文献中，有一篇《套利与套险 #3120》

在绝对安全的情况下，你才敢建立大头寸，并用头寸上的规模，克服掉毛利的不足。

很可惜，这甚至是阅读量最小的一篇文章。

六）手腕和戏法

对于流派而言，如果你仅仅知道了流派的"定位，特性和抗风险"，那相当于只掌握了外门武功。

真正的内家心法是什么呢，是"资金的运作"。

因为说起来容易，做起来难。

200平米每平米赚4W，可是你上哪凑钱去买200平米。知道这是多大的一个总价概念么。

即使你买得起这些平方，你如何负担首付。要知道"大面积低单价"流派是一个长期的流派。绝不是你负担一年二年就可以脱手，而很可能要背十年八年的。那又如何背得动。

资金如何筹措，财务内功心法如何。

没有，没啦？

答案是有的。但不在这里。

在所有流派中，只有"大面积低单价"流派的介绍是半截的。只介绍了外门心法。

因为内功心法要放到"明悟"卷中再讲。

（未完待续）

（[email protected]，2015年11月8日晚）

[1] Clash of Clans，部落冲突，全球第一手游

炒房客的流派（二） #470

yevon_ou 水库论坛 2015-11-10

炒房客的流派（二） #470

老破小是最适合初学者的流派。

一）老破小流派

多军有二个最主要的流派："大面积低单价"和"老破小"。老破小的盟主，就是某情圣了。

从逻辑上讲，这二个流派是互相矛盾的。

不仅互相矛盾，而且是相互冲突。甚至完全对立的。

每次讲起对方的选房眼光，都离不开三个字："啐，垃圾"。

再顺手灌对方一勺羊肉。

我们讲到，任何一个流派，核心考虑的必然是"风险"，考虑的"如果上海楼市彻底崩溃，我该怎么办"。

老破小流派，基于这样一个思想："我就是有每年5%的租金回报，你能拿我怎么样"。

所谓的老破小流派，并不是指专门就特别喜欢买又老又破又小的房子。

所谓老破小流派，指的是一种思想："房租/房价，百分比最大化"。

我就是有长线稳定高租金收，楼市崩盘，又能拿我奈何。

老破小流派追求的是租金回报率。最好是5%，但目前上海房价涨得太快已经很难找了。

那退一步4%也行，最差最差3.5%也行。

但老破小流派一般不接受3%以下租金房源，看都不会去看。

更不用说次新房租金普遍低于2%，大面积户型甚至还要低。

二批人擦肩而过，互相看了一眼对方房子，"啐，垃圾"。

二）小房子

老破小流派并不是一定要买小房子，而是在目前市场上，形势很明显。你要获得"%"高的租金回报，唯一仅有的方式就是面积尽量地小。

因为人，首先人是有一个"基本生活需求"的。然后才是进一步的愉悦和舒适。

譬如对于一个外地来上海打工的人，又或者是刚踏上社会的大学生；

他们对于住房的唯一要求，就仅仅"有一张床"，有一个梳洗的地方。

这是非常非常强大的"刚需效应"。其力量如此之强大，千锤百炼。

在租赁市场上，面积到了35平米以下。租金就不再变化。

也就是说，35平米和32平米，29平米，26平米，23平米，其房租都是一样的。

视地段而论，譬如世纪大道地铁站附近，<=35平米，他的房租都是3000。少一分钱都不行。

而对于买卖，买卖是按平方算的！

26平米就是26平米*50000，三十五平米就是30*50000，这绝对是一平米一金砖钱。

所以，如果你要追求"房租/房价"租售比最大化，倒不如说你在寻找"最小户型"。

按照某情圣的经验，33平米以上的，一般他就不看了。

如果能挖到28平米，那是值得晚上请客羊蝎子火锅的。

26平米户型有一些，罕见。

23平米一房，那是神器。据说历史上有且仅有出现过一套，至今仍是饭桌上的吹嘘和传说。

在极小户型情况下，租金可以做到4.4~4.6%

三）老破小的利益

"买卖是买卖，租赁是租赁"。

老破小流派的问题，是他赢得了租赁，却错过了买卖。

市场并不会因为你有%更高的租售回报比，而给你更高的估值。

相反，起决定性力量的，是赢利=（卖出价-买入价）*面积，是这个公式。

从公式角度讲，老公房先天不足。

因为《老公房之政治特权 #420》一文中说，在2004年时，老公房和次新房，可以卖到1：1的价格。

而此后二者价格渐渐拉开。今时今日，没涨上去的老公房还有大把。

也就是老公房的"卖出价"略低，"买入价"略高。而面积又很小。

所以赢利=（卖出价-买入价）*面积，论单套赢利，老公房平均只有几十万，或许是50~60W的数量级。

而我们知道，"低单价大面积"流派最大的特点，就是赚得动。

二百八十平米，每平米赚三万，一下子就是900万利润。

按照某多军今年七月买绿城顶复的经验，也就是三个月的时间。

所以"老破小"流派从赚钱的角度而言，是极其吃亏的。

哪怕你持有上20套，总交易50套，摊开算算也就一千万的利润。

还不如人家绿城顶复三个月。

每个人都有自己的风格和风险喜好。这事没什么可多劝的。说多了伤和气。

往好里想，则是"租售比"反映了泡沫。你可以和自己说，你是真正远离了泡沫的人。

同样道理，"老破小流派"也是不怕上海楼市彻底崩溃的。从目前看，租金下限就是铁线。

ps.备注一下，限购限贷对老破小流派有打击。

ps2.有人问，高周转率能否挽回老破小的赢利率，此篇要在装修流"凤姐变冰冰"中再讲。

四）低总价流派

低总价流派是老破小流派的一个变异。其核心思想是"在某一个区域内，寻找总价最低的房源"。

他和老破小流派有非常大的相似点；

老破小流派：同一区域，租金有下限。下限无法压缩。

低总价流派：同一区域，房价有下限。下限无法压缩。

其具体的做法，是圈定一块区域。譬如"世纪大道"地铁站附近2KM，又或者是任何15分钟之内达到小陆家嘴的交通方式。

然后将所有"可购"房源，按总价排序。

按某情圣的说法，他已经把70W的房源全部扫掉。

75W的房源全部扫掉。

80W的房源全部扫掉。

85W的房源全部扫掉。

目前最低的有产权的房子MS售价在88W左右。

这是同样的策略。如果有的人不得不在陆家嘴金融区旁边租房，他就会以租房为刚需，而抛弃掉其他一切参数。

同样道理，如果某人一定要在小陆家嘴"买房"，则低总价流派就是刚需和首选。

低总价流派几乎是稳赢的，永不亏钱。

这一个特性非常非常之重要。因为任何投资，如果你能做到"保本稳赢"，本身已经是五星级的神级加持。用任何形容词赞美都不为过。

就整个城市而言，我们可以看见一个城市，一个区域，一个板块的"最低总价"一直在上升。而且上升的速度还不慢。

如果我坚持买某个区域的"最低总价"。那我就是上升无限，下跌有限。甚至可以说"保本保息，有上无下"。

低总价流派"选筹"的方式和老破小非常相似。主要是靠面积小。

只有面积小的房子，总价才会小。

同样，低总价流派的赢利局限，弱点，也和老破小一样类似。赚不大。

从事"低总价模式"要注意：

1）一定要选人流稠密区。最好是市中心CBD。人山人海处。

有一些内地小县城，那不是房子破房子便宜，那是真的没人住。

2）死守内环内。

3）最低总价学区房，也是一种战法。

五）菜鸟行

为什么老破小流派如此重要。他虽然赚钱不多，每单可能50~60W。

可是你想想另一个侧面，假如你是刚刚踏上社会的大学生呢。

假如你是刚刚开始炒楼这一行的菜鸟呢。

老破小流派有几大好处：

1）入门门槛低。

老破小几乎是门槛最低的一个流派。以目前二线地段超低端老公房80W一套为例，则首付只需要24W，甚至更低（写高）。

2）租金比率高

房租和月供几乎可以相冲，后续无压力。

3）没有空置期

4）拆迁概念

5）出租房东不付佣金

6）风险有限，便于练手

还有几点别人很少注意，但其实很重要的事：

7）老公房没有"处房情结"。

老公房不存在落地打七折的现象。事实上，他几乎永远不折旧。光这一点就是巨大的神器。

8）老公房没有"带看回避"。[1]

老公房是唯一的在有租客情况下，也能看房子的房屋类型。略差，但不大。

都住老公房了，大部分人并不怎么挑剔。

9）老公房交易成本极低。

交易成本分显性成本和隐性成本二笔。

因为上海市政府的偏袒，老公房的税费成本极低。是唯一可以做到接近于零的。

隐性交易成本，主要是"压价"。老公房的价格极为透明，压价幅度超低。

这二者合力，使得老公房在2007年之前可以频繁快炒。

10） 流动性

老公房可以象现金一样使用。弥补资产组合包不足。

六）投笔从戎

最后，我们讲一个某人"第一桶金"的故事。

话说某人啊，父母都是高级知识分子。电力系统的高级工程师。

某人在父母的"殷切"期望之下，不负众望，考进了上海交大。成了高材生。

毕业之后，家学渊源，进了电力设计院。这可是拿笔杆子的铁饭碗。

某人在设计院足足做了三年，每天很苦鳖地画图绘图。终于有一天，不知道是被雷电劈中，还是修真真气侧泄，突然把笔重重一扔："大丈夫当纵横四海，安能久事间乎？"

于是某人找到院领导，说要下海辞职。

院领导语重心长地说，"小Y啊，你知道我们设计院从有史以来，从新中国成立以来，有过多少人辞职么"。

"算上你............一共是1个。铁饭碗啊，多好的单位啊"。

可是某人主意已定。投笔从戎。拿着他这三年来的全部积蓄----3万RMB大洋，毅然地投入了茫茫无涯的上海炒房事业。

他做的第一个单子，用了六个月，2.5W变成了25W。

从此以后一发不可收拾，路径依赖，把梅园竹园潍坊新村所有的房型都摸了一遍。他采取的是"老破小"快进快出流派。每套房子赚十几万。整个八佰伴地区，没有中介不认识他的。

不出三年时间，至迟到2007年，已经赚到了上千万现金。

这个故事告诉我们的是，"限购限贷营业税，高昂的交易成本"

"这是如何摧毁掉一个有志青年非常良好的赢利模型的"。

([email protected],2015年11月9日子夜)

[1]指：看房时，最好房屋空置，保持品相洁净。

炒房客的流派（三）---法租民宿派 #480

yevon_ou [水库论坛] 2015-11-12

炒房客的流派（三）---法租民宿派 #480

****** 因法租派反对，本文为删节版。完整版请在水库隐匿版找 ******

优雅地赚钱。

一）鱼和熊掌

职业炒家的第三个流派，是法租/民宿派。

在之前的文章中，我们说道"大面积低单价"流派防止破产的最后防线是"成本足够地低"，买来就是七折。

而老破小流派不注重资本利得。却特别地注重"租金%"，只要持续地有5%现金回报，长线收租天塌下来也不怕。

好了，现在有一个流派，他兼得二派优势。比二派都强。

当老破小流派绞尽脑汁，谋求"3.5~4.0%"租金回报标的时，有一个流派，他的纯租金回报可以做到8~10%

而且这个流派，他还不耽搁你赚钱。在资本利得方面一样很强，壮牛狂奔。

这个流派，就是法租/民宿派。

二）法租派

我们说过，要获取高额租金%，有二种方式：

1）最最最低端。以至于基本生活需求无法压缩。最最极小面积户型。

2）做外国人生意

法租流，其实做的是外国人生意。

做外国人生意，有专门只做外国人生意的地域板块。譬如古北，虹梅，碧云，主打的都是国际社区。

如果你的房子买在了古北，碧云，那么很不幸，你的房子，可能是过去十五年涨幅最低的房子。古北从1997年$2000美金，到今天就没涨几倍。

炒古北不是流派。因为死亡的不是多军流派。

多军流派，都是指赚钱的流派。

所谓的"法租流"，主要是指买湖南路，天平路，武康路，衡山路一带，传统法租界，绿树成荫的地方。

这几乎是上海最好的地区。康办也在这里。

而法租流之所有可以胜出，则是他在获取高额租金的同时，控制了成本。

就总体而言，法租派的内功心法，可以归结为以下几条：

1）选择湖南天平街道，传统法租界地区。但是购入房价又很低，是跟土著价走，而不是外销房走。

2）进行极为专业的改建和整修

3）出租给老外。

4）或出售

因为法租界并没有古北那种成片，成规模的名都城外销房小区。在法租界选筹，主要是：

  • 50~60平米老公房

  • 新里

  • 独院小洋房（之部分）

"法租派"这一系列的领航人物是网友□□□□□□□，譬如他在2013年分享的一个经典案例：

  • 47平米老公房，原2500租金。

  • 经过改造之后，月租10000。

看清楚，是47平米租10000！

房子在□□□□□□，□□□□年老公房□/□F，实在是普通得不能再普通。

（本处删除NNN字）

在水库论坛（Shuiku.net）当年转载了他的文章：

文字版：

《□□□□□□,□□□□》

http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=□□□□

图片版：

《□□□□□□□□□□□□》

http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=□□□□□

}

（图片只放一张，余下图片不共享）

为了□□□□□□这套房子，水库论坛专门组织了一次规模上百人的大型考察团。专门去了一次实地观摩考察。

学习下来的总结，只有五个字："魔鬼在细节"。

这里面的门道太多，就是你毫不在意的一二个细节，打动了老外的心，一下子俘获了欧美人的审美观。

再强调一次，Marketing是分类的，一千个人有一千个哈姆雷特。你觉得不喜欢不重要，关键是打动"目标客户"的心。

真正的内功心法不传之秘，LZ是隔壁门派的，俺也一知半解。

请自行找"法租流"高人学艺拜师。

三）法租派的升值

当你2500->10000房租翻四倍，法租派在"租金回报"上就已经超过了老破小流派，甚至达到8~10%的境界。

可是你以为法租派只擅长赚租金么，你又错了。2015年，□□□□□□又一次分享了他在买卖上的巨大斩获。

2015.04 □□□□□□□□买入"□□□路/□□□□路"42平米一楼老公房，

价格130W

破限购15W

装修10W，税费5W

2015.09 出租9000

2015.10 售吉230W

也就是短短六个月之间，130W->230W。

闲话少说，直接上图：

（图片只共享一张）

是不是有一种惊艳的感觉。等我们再上一张装修前的照片：

这张装修前的照片，才是重点中的重点！

也就是目前我们这个社会，我们这个民族，我们这些国民；

你扑上去第一眼看见的，就是这么破破烂烂的房子，然后你"啐，垃圾"。

你不善于挖掘事物背后的价值，你看到一些很肤浅表面的东西。

如果你想要精致，优雅的生活，你并不懂得如何去创造。

你只会硬扛。花六万，八万单价，去买别人包装设计好的精装一手品牌CEO，然后再哭诉抱怨房价怎么这么贵。

而我们，则是那个设计好六万八万，然后再卖给你的人。

巧劲之道，借力打力。

攻城最下。

现在，让我告诉你一个真正秘诀中的秘诀。

你回看照片"未装修的状态"，其隔壁那套，还仍处于这种破破烂烂的状态。

而且，也还是卖130W小加。

上士闻道,勤而行之。现在你知道该怎么办了么。

四）法租派的局限性

法租流拥有非常好的租金，而且投入也很低。远远不到专业外销房的一个零头。

法租流拥有非常良好的升值能力，在极短时间内，房价就能涨50%~80%

那么，法租流是不是集所有的优点于一身。他是不是无敌的呢。

从某种意义上讲，法租流的确是无敌，无懈可击的存在。

法租流唯一的问题，是他始终做不大。

法租的生存范围十分有限，基本就局限于湖南，天平二个街道。

47平米租10000元的客户有，但你绝不可以认为满大街都是。

这只有在极少数城市极少数区域的极少数房源的环境下，才有法租流的生存市场。

他是最典型的"小众市场"。

法租流是优雅的流派，是绅士的流派。是少而精的贵族流派。

他和大众市场是分开的。适合豪门贵芥公子玩二套排遣寂寞。而如果你拿了几十套几百套想做大，那就没可能了。

最后，分享一段视频：

http://video.weibo.com/show?fid=1034:5af135868630f3b92bfecb303b973327

这段视频告诉我们的是，像我们这样一个国家，需要多少家"牙签厂"。

这样一个圆筒木，短短一截木头，可以制造多少人用的牙签。

答案是2100W套。

五）民宿流

随着法租流的描述，我们要讲讲另外一个流派："民宿流"。

民宿流可以视为法租流的"全面加强版"，它在各个指数方面都要胜过法租流。

曾经有人说，奋斗的真谛就是："35岁之前拼命地压榨自己，35岁之后享受人生，35周岁整退休"。

这句话到了没心没肺的某多军口里，就变成了："既然有人可以35岁退休，为什么不可以28岁退休"。

28岁退休，很NB么。

不，我们还是低估了中国90后的威力。这句话到了某90后的嘴里，又变成了"既然可以28岁退休，为什么不可以23岁就退休"。

于是某人一毕业，毕业第一年就退休了。

她退休的主要方法，是搞"民宿"。

民宿是什么，没见过猪你至少知道国外Top 20中有一个Airbnb网站，国内有蚂蚁(mayi.com)，小猪（xiaozhu.com）等山寨跟风。

民宿就是短租。其主要的特色，是把房间装修成非常有特色温馨之所。

然后在空间上分割：出租一个卧室，提供早餐。

在时间上分割：提供1~3天的短租。

民宿的主要竞争对手是酒店和长租，但是；

1）虽然民宿和住酒店都是800元/晚，并不便宜。但是酒店标房一般只有25平米，行政套房37平米。

而800元住民宿，可以住到80~120平米的二房。几乎比酒店总统套房更宽敞。

2）虽然酒店有更标准化的洁净服务，但民宿一般可以通过房东的温馨，聊天，导游指引，提供更Face to face的人性化体验。

3）虽然民宿比月租要贵，一般贵三倍左右。但是民宿灵活。可以提供1~3天的超短租赁。也能提供一个卧室，甚至一个储藏室的超廉价产品。

4）如果形成Hostel类似群体，则在民宿中可以结识新的朋友。

民宿一般租得很贵。如果按照房间数*天数，则它的总租金，可以租到整租月租的300%左右。

也就是你普通月租6000的三房；

如果搞民宿，则是800一天。

可是，这是非常非常高的利润。也很容易赚钱。

论租金，民宿甚至比专门做外国人生意的"法租派"还要高。

论升值，鉴于"出售时品相一定要好"理论，民宿和法租派都极佳流派。民宿甚至更好一点。因为软装花团锦簇。

论适应性，法租派严格地被局限在法租界以内。浦东和郊环都根本没有这种生态。而民宿派则相对宽松得多。最佳民宿虽然仍是在Downtown，但其他区域也是有移植活下去的可能。

民宿相当于"法租流"的全面加强版。

六）民宿派的缺点

民宿派的弱点是什么。

在悲观主义者的眼里，他们几乎想也不想就列出来了：

1）持牌旅馆的灰色地带，警察的骚扰

2）如家七天等经济型酒店的竞争

3）门槛低，同业新对手竞争

但我们要说，这几个问题都是麻烦，会削弱你的利润率。但绝对不是灾难。

民宿有其市场定位，在五星级酒店/经济型酒店/普通住宅之间，的确能划出这么一片细分市场。

他兼有五星级酒店的高bigger，经济型酒店的价位，和民间住宅的宽敞。

从细分市场而言，这一个划分是有效的。所以民宿市场，是可以活下去的。

至于竞争，天下哪行没有竞争。只要仍处于灰色角落，竞争没有刺刀见血狂打价格战就可以了。

那么"民宿流"的真正瓶颈和缺陷在哪里呢。

在于"心力"。

你如果真的管过这事就知道了。假设一个房子有三个房间，一个月30天，理论山最多有90批客人。

实际算个对折45批吧。这45批人的Check In，CheckOut，

来之前会在网上问你一堆的问题，这房子好不好。

来之中会打电话和你说找不着路，接飞机的人没赶上。

走之后每个人要结算看看有没有损坏，设施要重新添补维修。

这些事都不难。就是破。一堆破事。

眼睛一睁，就是一堆破事。一直到你眼睛闭上，梦里还是破事。

这还仅仅是一个场子的例子。如果你有4个场子，8个场子呢。

这事，也就只有精力充沛的小姑娘折腾得动。90后折腾得动。

象我们这种半截入土的大叔，即使知道分割出租赚钱，花簇软装赚钱。可是我们每天睡醒10:45，成功击败全国99.999%网友，想想再躲回被窝睡回笼觉。折腾不动啊。

大叔们的时间，是要用来打游戏和睡懒觉的。

"民宿流"对心力消耗太大。

想想就觉得犯怂。还不如交给助理和手下干吧。助理其实还得要你看着，能省一部分心，但绝对不是不操心。

所以，这钱我们赚不动。留给斗志昂扬的90后赚吧。哥哥睡觉去了。

（[email protected],2015年11月11日剁手节）

炒房客的流派（四）-----药单流 #490

yevon_ou 水库论坛 2015-11-13

炒房客的流派（四）-----药单流 #490

当讲完"法租/民宿流"，对于租金的压榨几乎已到极致，再也无法提升了。

现在我们要问，"回报"能不能再高一点。

答案是有的：

"药单流"

药单流大约能以六至七折的价格买入房产，并进一步提高租售比。

一）药单是什么

参考文献 [1]

在传统的"学院派"著作里，你是找不到"药单"概念的。

只有在水库论坛，只有在职业炒家的世界里，才会告诉你"药单"。才会告诉你实战的世界和象牙塔有多大的不同。

药单是什么。我本人处理过一笔药单，金额不大，也就约100W元。

房子标的不错，质量没有问题。市场价至少可以卖到140~150W元。

这么好的单子，怎么会轮到卖给你呢。为什么没给市场捡漏呢。

原来，这张产证上，一共有16个业主。

老太太原本有8个孩子，老太太去世了以后，八房子孙外加上一些夫妻和第三代联名。于是一张产证上就有了16个业主。

这样的房子，你敢买么？

假如你付了三成首付，那三成首付付给谁。

等到你快交易的时候，假如16个业主有一户拒绝签字，你怎么办。

等到你交房的时候，假如16个业主有一户死赖着不走，你怎么办。

若你一旦陷入交易纠纷，16个业主七嘴八舌，每个人都有想法，都有自己的委屈和主张。你有这个恒心毅力一户户调解么?

一般的人，看到这样的"产权"状况。往往就放弃了。

美国的"印第安人保护区"为什么发展不起来。因为印第安人采取"产权无限细割"的方式。

一英亩的土地上，甚至可能有10000个业主！

建路造房挖个水管都不可行，于是这块土地永远也发展不起来。

所谓药单，并不是指房子本身的质量有问题。

所谓药单，是指房子本身的股权结构有问题，产权有问题。从而导致交易困难。

公司运营良好，是董事会有问题。

再举一些延伸性的例子。譬如房子良好，上家是吸毒的，刚从监狱放出来。

一般人看见这样的纹身汉，直接就绕着走了。

有几个人有胆子和他做生意。

如果他收了你的首付，转手买洗衣粉了。然后和你说交易不过户，你怎么办。

但这样的房子便宜么，那是真便宜。

再举一个例子。产权人的父亲户口在这屋子里。

父子不和。虽然卖房子手续清晰业主同意，但是父亲的户口迁不走。

便宜二十万，你接么？

再譬如说，一套房子，上面有五个抵押。这种已经属于最基本的小药单。但足以让市场上绝大多数的谦谦君子退缩了。

你退缩了，价格就下来了。利润就上来了，我买了就赚了。

二）解药

和药单同样重要的，是"解药"。

药单，就象是无数有毒的高压电线，层层缠绕在你的未来房产证上。

解药，就是细心耐心地一层层把这些线剥开，最后还你一个干净的产权过户。

"解药"绝对是无差别的人类体力劳动。

好比一个房子上面，有五次抵押。累计抵押值高达90%，远远超出银行贷款的部分。

这样你就要用你的"首付款"去填。得先借给上家几十上百万，帮他把周围一圈债务清了，无抵押干净证才能进交易中心。

而这段流程，居然还有时差。

中国的"房地产交易中心"，可能是全世界最吃拿卡要的祸害中心。对交易设的障碍堪称世界第一。

而另一方面，交易中心的服务却是全球最差，对客户的保护程度全球最差。他甚至都不提供：

Start Transaction

Action1

Action2

End Transaction

知道这段代码的含义么。这是数据库编程中用的。意思是一旦进入了Transaction括号，则其中的[Action12345要么一起完成，要么一起不完成]。

好比ATM吐钞500元，银行卡余额减少500元。

这二个步骤绝不可以只完成一个。

而在中国的交易中心：

Start Transaction

解除抵押

交易过户

End Transaction

交易中心是不提供类似的服务的。你一旦垫资，交易中心需要七天的工作时间。这段时间内完全可能有变数，房东再次被法院查封。

药单怎么解，药单还是可以解药的。

但其中，绝对牵涉到庞大的人力物力，尤其是买主的"心力消耗"。

你必须非常谨慎，长期失眠。承受巨大的精神压力。

在交易的这几天，风吹草动，每一点细微的变数都会让你肾上激素紧张三思。

在解药的这段时间内，你必须非常的小心。

由于药单多种多样，所以解药也多种多样。说不出一个统一的流程方式。

但这绝对是人力心力的消耗。

不是"钱"的问题，不是起步资金的事情。是战战兢兢做好每一步的问题。这不是体力消耗，但绝对是高强度的人类精神脑力消耗。

解药单实在太苦了，没几个人受得了这份罪。要赚钱，哪里不能赚，何必呢。

有趣的是，药单的成功率其实很高。几乎达到90%以上。我们做到今天，真正意义上败阵的单子只有一二单，而且挽回损失后消耗金额也不大。

很多望而生畏的事，真正去做了，别人也是讲道理的。

药单真实成功率有90%以上，考虑到药单平均只有市场价的60~70%，这意味着巨大的获利空间。而且稳赚不赔，药单和牛熊市无关。

无论是16个老太业主，还是吸毒父子，还是户口不能迁出，还是5次抵押。

理论上，任何药单都是可以解的。

解药途中，会有风险。但将风险折算成利益，利益仍然巨大。

问题是消耗的是心力。心，不足。

三）粪青的大学生

曾经有人问，刚踏上社会的年轻人大学生，满腔热血。想奋斗，想拼搏，想干一番大事业。想赚几千万，想买宝马住别墅。

请问怎么办。

然后一群人又开始象知乎一样很恶心地吐槽"穷人需要为自身的贫穷负多大责任？"[2]

一群恶心的SB又要开始哀叹上升渠道堵塞，寒门再难出贵子。

你冷眼瞅着他们瞅二眼，随身扔过去一本任务单。

"都闲着是么，都给我解药去"。

药单流是真心不需要什么启动资金的，药单流是各大流派中，启动资金要求最小。而回报利润率最高的一种流派。

更重要的是，药单流只要解药成功，几乎肯定赚钱。而和牛熊市无关。

也就是说，你是游离于房地产市场，游离于房地产市场崩盘之外的。

市面上有得是药单，甚至产生了专门只做药单的"药王中介"。张张药单，做都做不过来。

问题是，你行么。

做药单对于人的折磨，简直就是行走地狱。想象一下高考最后三个月，而做药单的日子，天天都是高考。

做一张药单，剥一层皮。宛如高考。你很不快乐，很不快乐，很不快乐。

抗战的时候，大学生一个个热情高涨。喊着打倒鬼子，好像全世界他最爱国。

常凯申到联大，扔下二把步枪。"想报国的明天就入伍，老子给他一个排长干起"。

于是学生们全都不发言了。全场居然没一个人拿枪。

现在我们的社会上，大学生也是一群口炮党。豪情壮志骗骗同样的女屌丝女大学生，奋斗口号喊得响。

什么"上升堵塞"，"翻身困难"。

我现在就告诉你，直接告诉你一条发财路子。

"药单流"，药单流是不需要任何启动资金的。药单流有着极高的毛利，药单流几乎稳赚不赔。

只要你肯踏踏实实去做。宛如揭开麻线团一样，一缕一缕把千丝万缕的关系理清楚。头绪一寸一寸地整理干净。

最终整张单子，终究是可以做的。

唯一的缺点是累，真心累。呕心沥血。

你不是喊能力超群么，不是喊满腔热血么，你不是斗志十足么，不是喊社会不公有才华没出头么。

现在给你机会，只要你去劳动，二年内可以赚100W，五年之内可以赚1000W。

你做不做。

SB，垃圾渣滓你本来就是废材生。一个个全是缩货。

四）法拍银主流

药单流有一个固定的亚类。就是"法拍房"。

如果你关心法院拍卖的话，则定期都会有法律纠纷房子放出来。其价格一般从市场价7折起拍。运气好的话可以捡漏。

法拍有很多好处，最主要是可以"破限购"。法院强制执行书效力高于地方政府政令。

缺点则是要求一次性付清。而且通常法拍房并不笋。内幕不言。

对于职业炒家，当然是要一些更为干货的知道。

更干货的，则是"银主盘"。

所谓"银主盘"，是指压在银行信贷部门手里的房子。银行分前中后台四道部门，最后一道就是"不良资产处置"部门。

如果有发生房客断供，抵押催收等事件，发展到最后，房子都会转移到不良资产部门手里，再进行进一步处置。

这时候，该房源还没有进入法拍程序。

所谓的"银主盘"，是指你和银行部门有着良好的合作关系。在这一步就可以截下来。

你可以定期地看见银行不良资产列表。然后和银行以协商的方式，直接将银主盘啃下。

"银主盘"其实是法拍的一个变种。但利润和灵活率远远要好得多。甚至还可以和银行做一笔"肯定能批"的贷款，达成一条龙服务。

所需要的，仅仅是多动一点点脑筋和一点点的人脉。

如果你觉得以上这段还是太高级，以你的能力还是难以做到。

近些年，P2P大为盛行，高利贷地下钱庄横行于世。

产业链是一整条的。

聪明的人，已经找到了钱庄们的大管事的，偷偷塞上了名片。"我们负责帮你处理秃鹫"。

（[email protected],2015年11月11日夜）[3]

[1]《药单是什么》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=7022

[2]《穷人需要为自身的贫穷负多大责任？》http://www.zhihu.com/question/24936740

[3]药单为什么不需要启动资金，你想过没有。因为启动资金本身就是一种"药"。

炒房客的流派（五）----周转流 #500

yevon_ou 水库论坛 2015-11-15

炒房客的流派（五）----周转流 #500

在流派系列中，我们说道了"法租民宿流"，可以使得租金提高200~300%

"药单流"可以降低买入价至60~70%

现在我们要问，可不可以，可不可以回报再高一点？

答案是：高周转率。

一）周转流

有一个流派，被称为"凤姐变冰冰"。

其核心的思想，是装修再出售。

手法是，你先在市场上找一套最破最破，但是骨架框子还不错的房子。

好比逃难潮中找一个黑炭泥面的黄丫头，但仔细一看，还算是个美人胚子。

然后你教她琴棋书画，等到太平年份，丫鬟卖个好价钱。

我们一直惊讶不能理解的一件事，"怎么会有人把家搞得像狗窝一样的"。

一套房子要出售，最重要的是什么："品相，品相，品相"。

但是偏偏就有人把屋子弄得象狗窝一样，而且狗窝都不收拾一下，就直接这么出售。

于是怎样，于是你只能卖一个很低的价格。

"凤姐变冰冰"这个流派，有以下几个步骤：

1）找一套最破最破的房子。最好是[因为破，导致折价]的房子。

因为你反正要敲到"原始社会"然后再重新装修，那么那些本身装修得不好不坏的房子，才是最为尴尬的。

你干脆就买最破的，反正我都要敲掉的，你帮我把"买入价"降下来。

2）进行装修

很多人有一个误解。认为"装修"可以给房子带来附加值。

这种说法是绝对错误的。精装修房是要绝对回避的，譬如臭名昭著的仁恒。

如果你买二套温州土老板的房子，你有可能被里面"金碧辉煌"的底色吓倒。这种纯皇鎏金的风格，还有黑胡桃木的家具，非常地耗钱。动辄几十万。

而这样的"高档"装修，在真正的Re-Sale市场，并不能卖出价钱。装修投资，绝不是材料越高档越贵越好。

职业炒家所做的装修，是一种被称为"专为出售所做的装修"。

这种装修很怪，很怪异，内行几乎一眼就看得出来。啊，原来对面也是同行，哈。

"专为出售所做的装修"有一些基本元素：

a. a) 通常是极简风格，或者北欧Cybertech风格。因为相对于繁复法欧，极简无疑省钱。

b. b) 用料并不高档。但足以吸引眼球。

你花200,000元买一个GROHE的花洒，并不能使你的房子升值。

相反，500元买一个可以360°向上喷水（洗脸）的水龙头。则非常地有逼格。

a. c) 材料质量不重要，关键是要新

这里面一个诀窍：大规模地使用玻璃，塑料面。

真正有经验的装修师傅都知道，玻璃做的样板房，看上去晶莹剔透，美艳不可方物。

可是时间久了，玻璃表面会氧化。最终所有的玻璃都会钝化，而变得象老光镜一样混糊糊地非常难看。

可是，全新的玻璃，厨房塑料面板，在短时间内能给人非常大的视觉冲击。形成一种"很新很新很新---全新"的概念，从而极大托高售价。

a. d) 灯光一定要亮，超亮。绝不能有一种暮气沉沉的感觉。暗=旧

总体而言，这样一种装修风格，是完全围绕"为卖而装修"的。

如果你是自住，一定不会这样装修。会选一些更经久耐用但看上去很土的材质。

本篇不是谈装修的，就不展开了。

3）第三步，转手出售。

二）赢利的基础

周转流为什么可以赚钱。"凤姐变冰冰"赢利的基础是什么。

其基础，来自于房地产估值模式不同。

我们之前有一篇文章可以参考：《炒楼的回报有多高》[1]

         买入年   第二年   第三年   第四年   第五年   第六年

房屋价值 75 115 131 150 175 200

可见，如果我买入的第二年就抛售的话，那利润率是115÷75=153%

而此后第三，第四年出售的话，131÷115=115%

也就是第一年有近50%的毛利，此后每一年就只有15%

为什么会这样呢。因为炒家的利润，其实分为二个部分。

1）资产性收益。手中所有的"库存"跟随大势上涨。这个速度大约是每年15%

2）交易性收益。因为人的运作，发现笋盘或者解药药单之类的，获得50%增值。

笋盘是什么，笋盘就是你以75W的价格，买到了价值100W的房子。

但是这样的收入，是一次性的。仅在第一年存在。

此后每年还是15%的大盘平均速度。

"凤姐变冰冰"的流派思路，就是停驻于"第一年"。

既然第一年有50%收益，以后每年15%，那我永远第一年好了。

75买进，115卖出。

再75买进，115卖出。

一套房子拿到手~~装修。从很破很破，变到身光颈靓。

然后你就卖出，拿到+50%的赢利，再投入下一笔交易。

循环往复，赢利岂不是更高？

三）生存的土壤

"周转流"能不能活下去。未来这个流派是会壮大，还是消亡。

答案是壮大。

这块土壤很肥沃，耕之不尽。

我们必须注意到，"90后"和70后是完全不同的二种人群群体。

当我们这些苦憋的70后存在于市场，当2000年我刚刚踏入这行时，装修是完全卖不出价钱的。

上海人的意见很明确，很务实。无论你什么样的装修，哪怕你40W房子再扔20W豪装上去，你还是只能卖40W价钱。

装修不能卖价，装修只能白送。"装修房=毛坯房价格"。我还不喜欢你的装修风格呢，缺什么我自己改。

但是到了80后，到了2005~2010年的房地产市场。事情已经明显发生了变化。

装修是可以卖钱的。市场承认装修的增值。

装修与毛坯之间，出现和明显的差价。几乎可以覆盖装修款八成。

到了90后的年代，到了2011~2015年的（上海）房地产市场，事情更发生了进一步的变化。

在这个90后为主要买家的时代中。装修是可以卖钱的，装修甚至可以卖出溢价，只要你装得有品味。对准了"目标客户"的口味。

装修-毛坯的差价=2倍装修款。

时代为什么会如此变迁呢。因为70后和90后，是完全不同的二个时代二个背景的人。

70后都是苦哈哈。如果装修花了25W，你收我20W我都不愿意。俺还想着自己跑跑建材市场，说不定能更省钱呢。

70后能吃苦，能用劳力来换取金钱。艰苦朴素。

而90后不同。90后从小生长在蜜糖之中，既没有经历过匮乏，也不能承受痛苦。

装修是一件极其"痛苦"的事情。哪怕非常优胜的老鸟，连续跑二个月建材市场，也会黑瘦一圈。更不提装修中各种心力消耗，各种破事。

而90后不能吃苦。他们不能跑建材市场。

相对来说，90后没有经历过匮乏。他们不知道"节俭"二个字代表的含义。如果有人花20W装修得现代摩登，再按照60W的差价卖给他们。他们会觉得"合理的附加值"，并愿意为此付费。

我无意谴责90后，我只想说一个事实，"通常一个王朝经历十几代堕落化，2010后，2030后，2050后，2xxx后"，整个国家也就完了。

综上所述，承平日久。90后的"享乐化"是一件不可阻挡的趋势。

也就是说，有越来越多的人，哪怕稍微收拾就能卖贵一点。"凤姐"也会折价出售。

哪怕明知道你装修成本没多少钱，"冰冰"也会有人高价接盘。因为他们就是懒得动。

四）周转

当流派讲到"法租民宿流"，租金基本已经挖到了尽头。

当流派讲到"药单法拍流"，成本基本已经挖到了尽头。

"周转流"讲的是周转。

高周转率，如果四个月一次，甚至三个月一次，每次+50%的利润。则一年下来利润更为客观，赚得更多。

这就是深圳著名id"业余套利"讲的创业故事。

但我们要说的是，他是在撒谎！

"周转流"只有理论上的价值，但是在现实生活中是不可行的。

为什么要单独挑"周转流"来作为一个流派。是说这种快速换手的模式，在其他岁月可行。可作为备用。

但是在2015年，却是不可能的。

为什么，还是因为交易成本太高。

交易成本实在太太高了！这使得任何的"短炒"都不可能。或者是，可以短炒，但利润都被政府拿走，为国家打工。

交易成本有多高，按照2015.11.14的法律，大约是在20%左右。

有人问，为什么这么高。按照国家明文法律，不就是营业税，所得税，没有多少么。而且还有很多惠民的政策豁免。

这种人多半是无耻的学院派，完全听不到民间疾苦的。

其一，你看文献不仔细。更不知实战之中的痛苦。

  • 如果快速换手的话，营业税5.65%是逃不掉的。

  • 买入方3%的契税也是逃不掉的。如果你炒小户型，则人力成本无法摊薄。

  • 个人所得税2%，当你成为了一个"流派"，那你手里房子必然足够多。这笔钱也是逃不掉的。所谓"唯一"，是穷人散户的想法。

以上三项累计，明的税费成本是10%+1%中介费。

其二，真正干扰"高周转率"的，是"买卖时的压价"。

对于这件事，不是职业炒家，根本无法体会。

很多人炒股票炒昏头了。编起了房产故事，直接把股市经验拿过来吹牛。改头换姓就冒充楼神。

而房产交易，和股票有很大不同。

股票散户是50000元的数量级，楼市散户是500W元的数量级。完全二个世界。

股票你抛售1000股，你按照大屏幕上的"买一"价格，对着电脑敲就可以了。上下不会超过一二分钱。

而房产不同。如果你想抛售房产，明天你找个买家试试？

房产交易，是一个漫长的过程。这是任何一本入门教科书说的。

如果你想快速交易，你就在门口挂一个"For Sale"的牌子。但这时候你的房子就不能按原价卖了。

按照美国的经验，如果你房子想"迅速"出售（一个月内），那价格是多少呢。通常是八折起，向下起。

而在中国，因为限购限贷二手房交易困难，这个数字更夸张。更低。

目前堪称"人类有史以来交易最困难"时期。市场流动性接近枯竭。

每年的二手房成交价中位数是220W元。这意味着什么，意味着80%的交易是老公房。

也就是说，只有老公房还是唯一交易流畅，能以接近不折价的速度（轻微折价95%），在短时期内抛掉。

而120平米以上的板楼，次新房，几乎完全被冰冻。每年每小区的换手率不足2%

按照"业余套利"吹牛的模型。他每年要交易30~35套。这么高的换手频率，他唯一的可能性，是交易老公房。

但是，蚊子肉太小。这又限制了他的总获利。

更何况，如果你详细看他的复述记录的话，破绽更多。

一个人交易3套房子，是有可能真实的。交易34套，绝对不真实。

吹牛是个系统工程。

当一个工厂，吹嘘他的营业额增长十倍，各项财务数据加上一个0.

但是，如果你深入细想一步。吞吐量增加十倍，仅仅门口运货的卡车，就会造成彻底的交通堵塞。一个厂门甚至都来不及卸货。

炒楼的故事同理。

如果你把3套交易吹嘘成34套的话，会产生许多额外的问题。交通堵塞和厂门卸货。

地球上任何事物都不是"线性增长"的。业务量增长十倍，会发生许多新的瓶颈，新的业务模式，甚至组织架构重组。

在内行人眼里，一看就知道破绽实在太多了。你根本就不知道一年"交易34套"是怎样的业务模型。[2]

就像穷人幻想富人每天吃200个馒头。

五）后门

或许还会有一些人问，能否有一些旁门左道的方法，能规避节省掉交易成本。而使得"高周转率"可行。譬如；

1）公证

这是华南地区常见的行为。即上家不过户，仅仅做全权委托公证。

二个月装修，四个月周转。在四个月时间内，飞快地找到下家，直接节省了一次税费成本。

相信吹牛党"业余套利"等，也会以这理由辩解吧。

且不说整个流程中存在的道德风险，上家的人品以及交易流程控制。仅仅以这个模式而言，也是不可行的。

因为你"削弱"了你的客户受众面。

"公证"是可以做，但你的受众就少了。一些最老牌，最守旧的人，就不愿意和你交易。

从某些意义上讲，你这就变成了"小药单"。产权有轻微瑕疵的单子。

药单的结果，不仅仅是受众更少。而且剩下来的买家，也会要求更高的回报率。这会分走你的利润。

因为"小药单"而导致的压价损失，甚至会超过8%，超过你所节省的税费。而变得毫无意义。

2）企业产权

用公司的名义购买。同理，严重削弱了目标受众群体。

3）一手房更名

同理，削弱了受众面。

六）结语

利润 = (卖出价-买入价) * 面积 * 周转率

我们都知道"周转率"的重要性。可是在我们整个研究树中，对周转率的展开并不多，甚至默认他为1。

理论的背后，则是冰冷的事实。因为"税费和限购"，交易成本实在太高。以至于任何增加周转率的行径都不可行。还不如拿住死捂。

我们知道有一些人在吹嘘号召"高周转率"，但我们在仔细研究了他们的文献发言之后，认为他们更有可能是在吹牛。

譬如剥皮的这篇：《傻空写作指南》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=28079

环境决定物种。或许环境变化之后，此流派可以复苏。

但就目前而论，提高周转率的努力不存在。

（[email protected]，2015年11月14日晚）

[1]《炒楼的回报有多高》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=6330

[[2] ]蚂蚁体重如果增加100万倍的话，并不会变成大象。他的体重会立刻把它的细腿压垮。肺的呼吸系统无法承受血液动力。必须进行彻底的生物学器官重组。有兴趣可阅读这方面文献很多。

炒房客的流派（六七）---- 疯魔流和转租流 #510

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-11-18

炒房客的流派（六七）---- 疯魔流和转租流 #510

在之前的文献中我们说到了，想要获取更高的回报：

  • "法租民宿流"可以将租金提高200~300%

  • 药单流可以将房价降低至60~70%

  • 周转流专注于提高周转率

现在问题来了，我们能否将回报再提高一点，赚得更多一点？

答案是可以的：疯魔流

一）疯魔流

疯魔流是什么，疯魔流就是你的"行动点数"。

玩过《三国志》游戏的朋友都知道，行动点数是什么。好比你这个月的"总行动力"是37点，灌溉农田是4点，训练士兵是5点，挖掘人才是6点，锻造武器是10点。

这样几个指令一加，你这37点就用完了。每个月只能灌溉几块农田。

所谓"行动点数"，就是指你的主观能动能力。

好了，现在如果给你74点的行动力，请问会怎样。

答案是刘备的势力，会像打了鸡血一样急剧膨胀，攻占54座城池通关。

"疯魔流"指的是一种精神。一种每天有48小时的精神。

很喜欢负能量的一句名言，"绝大多数人努力程度之低，根本谈不上拼天赋"。

对于我们这个社会上99%的人，命运中的所有奋斗，大概从"高考放榜"那一天之后就已经结束。

从此之后，他们再也不学习，再也不进步。

绝大多数人口，尤其是北方人，东北人，他们的理想就是进了国企，进了铁饭碗，然后在一个"年复一年"不断重复的工作中，永远也不要动脑。

譬如会计，譬如HR培训师，譬如R&R[1]，譬如机关里的资料审核员。

如果你和他们讲刘强东挖空心思卖光盘，求伯君几次创业换方向，褚时健八十岁卖橙子-------他们是不能理解的。

在他们的脑颅中，大脑已经生锈，血管已经堵塞，18岁之后激情就再没有燃烧过。

这样的人，就是一群"行动点数"只有10点的人。

二）神啊，再赐我一点时间

对于真正想进步的人，时间是永远不够的。

不知道多少人还有这种体会，当你打第一份工时，向苍天呼喊说"神啊，请再多给我一点时间"。

一天24个小时是绝对不够的。尤其是吃饭睡觉又占去了一大块。

当一个新的领域，新的天地向你打开。

当你做了第一笔单子赚了20W，一个全新的赚钱模式向你开放。

当你只要去做，你能赚N个20W。

这时候，时间是绝对不够的，每一天最好能有48小时。

你只觉得浑身的血液都在燃烧，每一天都在奔跑，新的知识新的养分新的商机新的钞票，尽情地大口吞噬。

所以"疯魔流"还不如说是一个鸡血流派。

只要你开始对自己高要求，发光发亮。

别人二年炒一套房子，你一年可以做4套单子。能拼能冲能干，"心力"爆棚。

三）疯魔流之邪途

疯魔流有一个邪路，我们希望各位不要算在水库头上。

譬如深圳有一个流派，可以称之为"邪恶疯魔流"。

这个流派的做法是什么呢，他们基于一个原理："既然炒房是赚钱的，我们就拼命炒"。

在之后的文献中，我们会说到，炒楼这一行，平均年化回报24%大致还是有的。

但是在"邪恶疯魔流"手中呢，就变成了"只要36%以下的资金我都敢借"。

只要月息3%以下资金都敢借。

如果你想扩大规模，别人买1套房子，你买2套房子，未来买4套8套房子。

则你需要的"本金"也增加一倍。

"邪恶疯魔流"就是[高利贷借本金去炒楼]的一种流派。

最有趣的是，从理论上，这个流派还是完全正确的。

因为过去十五年，乃至未来二三年的实际情况，炒楼的确是有24%的回报。

考虑到利息加权，你最终边际利率借到36%，你仍然是有钱赚的。

也就是在"大牛市"中；

这种不惜一切，不顾一切，拼命借所有能借到的钱，亡命一样地扩张模式，反而是最赚钱的。是所有流派中回报率最高的一种。

但是，做人做事做生意，毕竟不可以玩命。

"水库论坛"的创始人基本都是[上海]多军。沪派江浙，和广东人的风格还是很大不同的。

那什么样的几率可以博呢。按照期货标准交易守则"赢三博一"，也就是胜率：负率是3:1的时候，才可以下单。

所以上海多军能接受的加权资金利率是8%，上海人始终是很保守的。

"邪恶疯魔流"指的是一种完全不顾成本，不顾风险，用命去博，疯狂扩张的流派。

在大牛市中，这个流派赚得最多。

但我们还是希望和他们划清界限。真的有一天，你们别说是"水库传人"出来的。您还是说金朝阳学生吧。

四）善良的疯魔流

我们所鼓励，所提倡的疯魔流是什么呢。

指的是"不额外增加风险的情况下，通过增加[勤奋]，而获得更多回报"。

这个世界，绝大多数人是不勤奋的。

哪怕你把炒楼秘籍全部都告诉他们，许多人可能也懒洋洋只有10点行动力。二年才买一套，而且功课还做得不足。

而如果你足够勤奋，就可以后生可畏，后来居上。

但是我们不提倡因为疯魔流，而增加额外风险。

不提倡高利贷融资。

华北，华东，华南，差距真远。

五）转租流

当使用到了"法租+药单+周转+疯魔"层层加持，一步步把投资回报逼上去之后。

请问，还有没有办法，进一步提高利润？

答案居然还是有的：轻资产

轻资产是什么，轻资产大概是整个21cn美国资本市场最热门的话题。

"买房子收租子"，会计角度你的利润就是房租。

可是这个房租，回报率是很低的。你通常要买到500W的房产，才能获得8000元的月租。

可是，如果现在有人告诉你，你只要20W元的资产，同样也可以获得8000元/月的房租。

请问，你这个投资回报率怎么算？

投资人会不会要发疯，资本市场要不要发疯，美国的金融市场要不要发疯。

整个1990~2015年，基本就是美国的工商业界卖资产的故事。

在华尔街，投行的前辈们有一句口耳相传的经验："绝对不要持有任何Factory"。

华尔街对所有的"重资产"避而远之，无论是机器，煤矿，铁路，轮船，卫星，摩天大厦，电力设施，海底光缆。

他们只希望你签二纸薄薄的合同，通过金融或者贸易，把所有的利润全都拿到手。华尔街喜欢虚拟资产。

六）二房东

五年前我遇见一个人，我问他有几套房子在出租。

"756套"，俺不由得吃了一惊。

"为了这事，我专门请了3个人全职收房租，8个人打扫卫生，2个修马桶，还有2个人专职负责交水电费............总计一共是养了一个22人的团队"。

"............"

但其实呢，他的资产并没有你想象中那么高。

因为他虽然有756套收租物业，但他是"二房东"。

规模做得特别大的水底怪兽。

如果你单纯地要说"业务回报"的话，则"轻资产"模式才是真正做到了尽头。

二房东的资金投入，相对于大房东来说，不到1/10。

而在租金的分配上，一个装饰良好，能抓住客户欢心的二房东，完全可以将租金溢价1：1

这样一个模式，如果你做成App，放到移动互联网概念上。网上订房。

有良好的赢利模型，无穷无尽的市场深度，强悍之极的财务数据，高得吓死人的增长速度............

哇塞，秒杀掉市场上90%的O2O，应该不成问题。我们是一家赢利公司，而且一开始就赢利的极高速增长轻资产公司。

估值不估个三十亿，五十亿，都不好意思出去见人。你投个1000W，只能给你A轮1%股份。

可惜的是，证监会规定房地产类公司不许上市。洗洗睡吧。

（[email protected],2015年11月18日子时）

声明一下：

从2015.11.17起，水库论坛获得了微信平台"原创/评论"功能。

该功能原本说有任一文章获得10000点以上阅读，才能收到邀请。

迄今我们最多的一篇，阅读量是7800。

不管怎么说，这始终是一个惊喜。从此读者可以写评论了，也可以给以前的文章加评论。

此致

[1] Reward & Recognition，薪酬师

炒房客的流派（八）----失败者 #520

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-11-19

炒房客的流派（八）----失败者~#520~

Q：为什么没有豪宅别墅流。

A：亏钱有流派么？

一）贵妇

前二天，一个贵妇追着我满世界的骂。

如果Singlish不是太退化的话，她的意思大致是这样的：

"我朋友房子海德公园，那是富丽堂皇Royal气派，你哪比得上"。

"我买房子一定汤臣一品，No.1才是高大上"。

"呸，你那些贫民窟老破小。姐姐根本踏足不进去。一口水喷在屏幕上"。

我冷冷地看了她三秒钟，"你是娼妇么"。

你是娼妇么。你这辈子赚过钱么。

不知道是你老爸牛还是你老公牛，你本人这辈子赚过钱么。

你这辈子除了花钱，你懂得怎么赚钱么。

这个姐姐的本事，就是劈着叉跨着腰，指着那里骂："姐姐的房子比你好"。

花钱的事谁不会。

我们是在比谁的房子更好么。大小姐脾气谁不会。

我们是在比谁的房子"能升值"。

在过去五年，英镑的汇率跌了有近40%，而海德公园的房子还涨不到40%。

你去买，那不是豪宅。那是耻辱。

你不是贵妇，你是娼妓。

天底下"亏钱"的方式千千万，你随心所欲去做一件事情，99.999%的概率是亏钱。

而要赚钱的事情，则是[千难万难]。

你要经过精密的计算，耐心的等待，吃别人几倍的苦，还要一点点运气，才能赚一二百万的钱。

所以我们要经手赚一套房子，那是百折千难。要千锤百炼精密计算，还要运气很好抢到笋盘，最后还被政府的税收剥一层皮。

只有最无知的蠢女人，才会觉得自己最聪明。无知者最自信。

贵妇在任何时候都是接最后一棒的。

二）贵妇流

为什么我们说了炒楼的好几个流派，可是从来没有人说过"豪宅别墅流"，甚至也没有"仁恒万科流"。

因为这些流派不赚钱，买别墅不赚钱，买豪宅不赚钱，买仁恒倒赔要亏钱。

凡是说到"香港房地产"泡沫时，很多人喜欢举一个"阿B哥"钟镇涛的故事。

文科生小编媒体，一而再，再而三地喜欢用钟镇涛的故事，吓阻警告各位：

  • 房产是要大跌的，

  • 炒楼是要破产的，

  • 阿B哥是要讨饭的。

可是，这反映了中国文科生小编的不严谨，浮躁，游于表面。

阿B哥究竟是怎么破产的。这故事要读下去才有续集。

严格地说，阿B哥一共只买了4套房子。花了1.5亿。而此后六个月就跌掉了一半。

他本人几乎没付什么首付，于是立即被打成负资产。

四套中有二套是别墅，全部都是一手豪宅CEO盘。

问题的关键，你本来是一个唱歌的，你来炒什么楼呢。

而且还玩得这么大，冒冒失失一头300斤的大肥猪冲进来。

他是"贵妇流"典型牺牲者。

而这一切的背后，则是他的老婆：章小蕙

和所有的贵妇一样，他买的是"最贵的房子"，而不是"最升值的房子"。

这二者是有巨大区别的；

最升值的房子，往往是破破烂烂被低估可改造的房子。

最贵的房子，通常是一手精装品牌CEO豪宅别墅，食人草专门吞咽贵妇的。

如果阿B哥是一个严谨有经验的炒房客，他根本不会这么惨。甚至说，只要他是几大流派之一，即使香港楼市崩溃，都损伤不了他太深。

如果阿B哥买的是老公房，四百呎贫民窟。

底层低端的房产，几乎没有价格下跌的空间。即使房价跌，他仍然可以收租，靠5%的租金维持回报。

如果阿B哥买的是"二手笋盘"，他也不会破产。楼市跌掉三年，则他刚到成本。

而钟镇涛买的是什么，是"一手豪宅CEO别墅"，半亿别墅。

这样的别墅物业，本身价值就极度高估。高毛利产品，像Hermes包包一样，卖掉一个店里都要开庆功宴。

他又是一个完全不懂炒房的外行，当他买入之时，价格或许就远远"高于"平均行情。至少肯定是远远"高于"同地段二手房一大截。

而这一切的背后，则是女人：章小蕙。

在这个世界上，从来不存在"贵妇流"。

炒楼是一种工作，是一个职业。是一门高度学识，勤奋，勇敢和狡诈并存的行业。

炒楼，让女人走开。

三）其他失败的流派

a）仁恒滨江的价格，今天已经和联洋屌丝盘天安花园差不多。

"仁恒万科流"不能碰，仁恒出品，必属垃圾。

包括最近开盘的仁恒公园世纪，坑死一大堆人。

b）"旅游地产"不能碰。

任何的旅游地产都不能碰。包括国内的，美国的，三亚的，湾区的，大堡礁的，百慕大的，马尔代夫............

滑雪场，度假村，温泉屋，散售酒店，海滨别墅............

任何旅游地产都不能碰。哪怕他们看上去如此美丽，如此景色动人。

因为旅游地产，几乎是完全没有二手市场。

无论你买来多么精致，多么昂贵，他们几乎永远是卖不出去的。没有买家。

为什么；

只有大城市，才有房地产。

在旅游地产门口，根本没有晃来晃去的潜在客户。也没有存活下来的中介店。

这是一项死资产。

c）分割商铺不能碰。

房地产市场，向来有"金银铜铁"的说法。

其中金是商铺，银是写字楼，铜是住宅，铁是厂房。

但是，金商铺，绝对不意味着投资商铺的回报率高。很多人是被这一句话坑到死的，以为金子就一定比黄铜值钱。以为"买商铺才是高手"。

金商铺，铜住宅，只不过说二者的玩法和逻辑不同罢了。

就中国的实际情况而言，商铺的回报率远远低于住宅。我们甚至都没听说过几个买商铺而赚钱的例子。

而商铺之中，"分割式小商铺"又是坑中之坑。

上海市政府从2004年之后，规定禁止"55平米以下"小商铺立项，免得坑死人。

如果说独立商铺还有三分活路，则分割小商铺是100%死路。

d）军产房不能碰。

理论上，军产房不能买卖。

实务上，如果你买了，房价跌了->买卖有效。房价涨了->买卖无效。

e）农村小产权

同上。比军人略好。

四）流派终结者

我们用了八篇的篇幅，来讲炒楼多军的各种流派。

某一些经验丰富的热心小白，已经在不停点头了，"学习了""长知识啊""谢谢啊"。

而一些更富有总结精神的小白，则是提出了问句：

"按照你的说法，最有效率的炒楼模式，应该是：

  • 以较低的药单价格买入房子

  • 立刻改装成法租民宿流出租，获取尽可能大的租金回报

  • 以高的租金和颜值为估价基础，将物业套现，回笼资金扩大规模

  • 引入A轮，B轮天使投资者，扩大规模争取上市

这样滚动操作，5万变10万，10万变20万，20万变100万，100万变500万。

三年做出2000万利润。

然后以200倍估值"创业板"上市。顺便念念佛经，给自己打打鸡血，以疯魔流激励人生。

Nasdaq敲钟，十亿富豪。这就是铺就的大道奋斗人生。对不对":-D

呃，我们花了这么多的心血，写了这么多的流派。

你看到我们写"干货"了么。

真正的干货，是法租流如何在细腻的角落，瞬间打动老外。让他们有家乡的感觉。

真正的干货，是民宿流如何吸引客源，尽量满租。

真正的干货，是药单流如何解药。五重抵押证怎样解开。

真正的干货，是二房东如何获取低价房源，这才是利润保证。

你看到我们写了"干货"了么。

"炒房客的流派"，虽然写了八篇，但其实都是泛泛而谈。每一篇仅一二千字，最多介绍了一下流派的大致概貌，运行轨迹。对于内功心法只字未提，对于如何"追逐优秀"也是只字未提。

我们写这八篇泛泛而谈的"流派"，仅谈介绍而不谈细节，其实，只是为了引出下面这一句话：

"各位，以上诸多流派，

全部都是错误的！"

（下篇再讲）

（[email protected],2015年11月19日子夜）

流派终结者 #530

原创： yevon_ou [水库论坛] 2015-11-22

} 流派终结者 #530

"如果上海楼市彻底崩溃，你会破产么"。

"我不会"。

"恭喜你，你出局了，Over"

一）流派终结者

在前面的文献中，我们说道了炒房客的八种流派。如果将他们分类一下的话，请问你会分几类：

资产流 人力流

大面积低单价 老破小，最低总价流 法租流，民宿流 药单，法拍，银主流 周转流 使用权，小产权流 疯魔流 转租流 贵妇流

答案是二类。他并不是4+5的分配，而是1+8的分配。

为什么，因为我们首先要问你一个至关重要的问题：

"假如上海楼市彻底崩溃，你会破产么"。

二）中立

"假如上海楼市彻底崩溃，你会破产么"。

很多人立刻会沾沾自喜地说："不会"。

如果我们看回"流派"的诸多文章，会发现许多流派都宣扬自己"牛熊中立性"。包括药单流，民宿流，周转流............

药单流，他赚的是解药的钱。周转流，他赚的是"凤姐变冰冰"的钱。

这些流派，都是和牛熊市无关的。无论行情好，行情坏，他们照样赚钱。

"周转流"，平均一套单子在手里只持有四个月。这短短时间内，大市再如何波动也涨跌不了多少。

而"民宿流""老破小流"注重的则是租金，赚的是房租。其实也不关心房价的涨跌。

"牛熊中立性"是一件好事。意味着你避免了房价的大跌。譬如药单流，就号称永不亏损。

可是，真正的高人，应该想深入一步。假如房价并没有如你"所愿"大跌了，反而是大涨了，你会怎么办？

风险的另一面剑刃，是收益。

没有风险的另一面剑刃，是没有收益。

当"八大流派"不约而同地[规避]了风险的同时，他们也就失去了收益。

意思就是，当房价涨五倍，十倍，其实你并没有赚多少。

三）狂赚

如果你是一个金融金领，你可以赚多少。

30W，50W，80W，150W，500W，还是更多............

而如果你业余炒股票，你可以赚多少。

假设500W投在股市里面，一个涨停，顿时就是30W~50W的利润。

这一轮行情下来，很多人已经有了200W的利润，远远地超出他们平均工资。

哦，是否~大家都别上班了，热热闹闹地去炒股票好么。赚得多啊。

话也不是这么说，因为"股市有风险"。有可能涨，也有可能跌。

在每季度赚200W的背后，也有可能亏200W。

那么，你就面临二种模式的选择。

A. 老老实实上班，赚30W一年

B. 炒股票。可能赚200W，也可能亏200W

朋友们，你们要知道，在这个世界上，赚得最多的是哪一个行业。

赚得最多的，是"担风险"的行业。

在古代，是杀官造反当皇帝。

在现代，是投靠站队分派系。

在公司里，在官场上，每个人都可以选择，是做"技术性老黄牛"，还是做"政治性站队者"。

其中，技术性老黄牛论资排辈。拿30W一年，既饿不死，也吃不饱。你的一生就这样忙忙碌碌过去。老来时拿三分饱的工资退休。

而"站队"这种事，九死一生。站稳了，青云直上，一步登天。哪怕是在公司里，跟上一个特别旺的老板，你也能连升三级。

而如果在官场上，25年前在厦门工作，今天你祖上就烧高香了。

而如果一旦站错呢。则是身败名裂。

都不说康熙大老虎了，这二年反腐抓了这么多部局级干部。每一个大佬的倒台，其实都意味着条线下面无数小弟的倒霉。

四）流派的意义

我们把流派分为二大类：资产类和人力类。

其根本的意思，是讲二派赚钱的侧重点完全不同。

对于人力类"八大流派"，其实他们还是靠自己的双手在赚钱。

无论他们的创意如何辉煌，如何精巧，归根到底，他们是靠自己的[劳动力]在赚钱。

房子，只不过是他们途中经过的一个载体。

你哪怕开个咖啡馆，东湖路搞个服装小店，"法拍民宿流"中的思想仍然是有效的。

绝大多数的中国学生，如果你是正正经经大学毕业的。你肯定认为"读书------上班------进外企或公务员"，是一条再正当不错的职途了。

而对于低层劳动人口，他们所谓的"做生意"，则大多是初高中毕业，开个小面馆，足浴店，快递转运站之类的。

其实在二者之间，仍然有一条路可以走。只不过很少有人知道。

这就是等你有了二三百万启动资金，做房子诸流派的事。

这条路并不妨碍你读大学。体面的高才生外企白领，一样可以做"法租流"。

这条路也兼和了"做生意"的优点，使得你有了可伸缩的收入，而不仅仅是死工资。只要你"行动点数"足够高，每年是可以做N单的。

人力类"八大流派"，其实是把房产作为了一种生产资料，围绕着房产做衍生生意。

你需要二三百万启动资金，可以让你买第一套房子。要真是赤贫农村乡下来到城市，那哥也帮不了你。

有了二三百万以后，你可以试着买一套很破很破的房子，"凤姐变冰冰"装修得身光颈靓然后再卖出去。

赚几十万，一张单子赚几十万。一年可以做2~3个来回，这可比你的"卅万年薪"赚得多多了。

同样道理，你也可以尝试"法租民宿流"或者"药单流"。这些都是和你本职工作不冲突的。你完全可以做一个优秀的，体面的，称职的外企高管白领同时，炒房"八大流派"。

我们身边也的确是大量的人这样做的。

而且，因为这一行做的人少，门槛又有点。利润真心不薄。围绕着房子买进卖出做短差，一年100~200W是比较容易做的。相对于职场工资，这已经是天文数字了。

可是，这一切，仍然不能称之为"炒房"。

哪怕最初级的炒家头衔，你也没资格拿。

五）钱赚钱

"人揾钱难，钱揾钱易"------ 梁凤仪

我们将九家流派，分为1+8，其中只有一家是资产类。其他八家全部都是人力类。

资产类"一大"流派的侧重点是什么呢，侧重点就是完全"押注"在房价上涨。

或者说，另外八家流派，完全是靠"人力"干活，装修或者解药，来获取利润。哪怕你利润很高，每一单50W，但归根到底你也就是一门"高薪"的工作。

可是"大面积低单价"流派不同。这一派流派，是完全躺着睡觉的。

躺着睡觉或许说法不妥。但这一个流派的侧重点，完全不在于"人力"的投入。

这一派的侧重点，完全在于"房价是涨是跌"。

好比另外八派，全都是公司里的技术员。有搞卫星，有搞火箭，也有搞激光芯片的，都是高科技职位。

可是这一个流派不同。这一个是"政治站队派"，学术水平一般，赌的是A领导而非B领导高升。

天天跟在A领导屁股后面做马屁虫小弟。

如果最后B领导高升，他就死无葬生之地。

"资产类"大面积低单价流派，是真正担风险的。也就是房价一旦暴跌，他是受损失最严重的。

同理，如果房价在过去十五年涨了10倍。这个流派才是赚钱最多的。

所以，大面积低单价流派，他思考的不是我这一套房子赚多少钱。而是以下三个问题：

  • 房价会涨还是会跌

  • 哪些房子会涨，Marketing精细结构如何

  • 如何囤积ｍｍｍｍ平米

"资产类"和"人力类"一开始考虑的问题就不同，一开始就分道扬镳。哪怕最基础的资产类学员，都和人力类大师不是一路人。

当然，"大面积低单价"并不是资产类中的唯一流派。

我们一直很希望找到"同道中人"，他们押注的是楼价的上涨，并有一整套的手法，来规避风险分析市场创建头寸。

可惜的是，因为"三体"星球的堵塞，至今我们仍未接到外星信号。在我们的身边有几个赌房价上涨的，但他们都是浑浑噩噩，并没有上升到完整的流派，一整套的操作手法。

外星人请联系我。

六）压倒性优势

在过去十五年，什么人赚得最多。

赚得最多的，其实是看准了整个走势，并押下重注的人。

譬如说我们嘲笑"业余套利"，他号称周转流的高手，今年在深圳市场赚了39%，净资产收益率还不止。

可是如果你是"资产类"，哪怕仅仅是学徒级新手，你买一套房子，付30%首付，房子涨了五成，你的回报率就是2.7倍。

任何"资产类"的学徒，都秒杀"人力类"的大师。

业余套利完全吃不准房价的涨跌，二眼一抹黑。他也不敢担任何的风险，他只敢保持"市场中立"。所以他赚不了钱。

如果你要对过去十五年做一个总结的话，那么是：

"如果你不买房，无论你从事任何职业赚多少钱，你都是输家"。

这是一件非常残酷的事情。房价涨了将近十倍，创造千万级富翁。任何工资都贬为零头。

那么你要注意，"人力类"的八大流派，几乎全都是采取的"牛熊中立"。中立意味着没有头寸，没有头寸意味着没有享受到楼市上涨带来的增值。

他们赚得再多，这也不过一份高高高高薪的工资。

所以他们也是被"秒杀"的。

八大流派，一样都是输家。

七）资产类的科技树

当你从"人力类"转为"资产类"时，你要思考的问题完全不同。

人力类是动手，资产类是动脑。

当你开始"博"房产升值时，其实你开始做的是"投机"生意。连开了十五把大，第十六把是"大"还是"小"。

是飞黄腾达，还是倾家荡产。

投机生意和卖劳动力的生意，完全完全不同。

当然，在回报方面，差异也是巨大的。

人类回报最丰厚的是"担风险"的事情。发财最快的，是你担了风险，并且押对了方向。

如果你仅仅是想每单赚50W，一年做三单。请改入人力类门下，不用再看下去了。

对于资产类的科技树，他最关心的，是"房价是涨还是跌"。

"套利和套险"

"精算"

"头寸的建立"

"细分结构"

"人口趋势"

"货币经济学"

可见，"资产类"炒房者的科技树，和"人力类"完全不一样。

我们用了约50章的篇幅，从《职业炒家》系列，写到《上海楼市的三分天下》系列，写到《炒房客的各大流派》系列。

之所以在这里提到八大流派，描述框架却又不深入细说。

是因为我们要表达的，这八大流派都是支路。

科技树是长歪掉的，是长到分杈路上去了。宛如人类的进化拐成了三文鱼。

而我们之后的篇幅，是顺着"囤房待涨"这条路走上去的。

下面几乎所有的篇幅，都是沿着"囤房---赌大小"这条树干道讲下去的。

八大流派既然是岔路，所以就放在这里较前的位置。

草草介绍，算交代了一个进化方向。以后分道扬镳了。

（[email protected],2015年11月22日子夜）

列兵和阶层 #540

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-11-27

列兵和阶层 #540

拿破仑说："不想当元帅的士兵，不是好兵"。

好了，现在问题来了。你见过士兵当元帅的么？

一）列兵

有一次，我看南京军区的专业科目表。里面有一科叫做"蛙人科"。

这一科培训出来的，都是"水下特种作战"战士。能够在水底潜伏很长的时间，汹渡较长距离，执行复杂的作战任务。

训练极其艰苦，因为海盐，战士们个个晒得像黑炭一样。

好了，假设你是一个热心上进的青年，一心想出人头地，向上爬。

别人训练八个小时，你就付出二倍，三倍的努力。

最终你成为蛙人之霸，成为整支队伍中最精锐，最出色的战士。

请问你的前途会怎样。

答案是，你会成为蛙人小队长，中队长，大队长。对应职位排长，连长，营长。

可是，你做到蛙人大队长之后，你的职业基本上也就到头了。

军区以陆军为主，以炮兵和机械化步兵为主。要产生师长，也只会在这二个兵种中产生。

你不可能以一个蛙人队长身份，去率领三个师的。

最优秀的列兵，并不一定可以当元帅。

二）列兵和阶层

那么，你这个故事，和炒楼又有什么关系呢。

我们要说的是，你的世界观不对。

传统的世界观，以为人生就是一个"打怪升级"的路线。譬如你最初的时候，经验值是50点。

升到1W点时，可以给你个科长干干。

生到10W点时，可以给你个处长干干。

升到100W点时，可以给你个局长干干。

所以大伙老老实实努力去工作上班当老黄牛，评"三八红旗手"争先进吧。

而事实上，我们这个真实世界的世界观，是如下图的：

这是一张完全不精确，纯粹示意的图表。但意思是明确的。

对于跑步，射击，负重投弹等技能。其实只对列兵有效。

对于高级将领，实话你是完全不需要枪法的。你找张又侠，问他徒手格斗能力如何。肯定还不如一个20岁毛头小伙愣头兵。

这完全不是"官越大武功越强"的思路。

正相反，官越大，职位反映的是什么呢。

反映的是你管的事情不同。

对于列兵一等兵二等兵，你考核关心的指标，主要是"单兵作战能力"。

对于尉官，主要是"列队"和贯彻指令。

对于校官，主要是火力搭配，战术级的技巧。

对于将军，主要是队伍的服从，派系的哥哥尊称。

对于元帅，则无论如何和宫廷扯不开关系。

你单兵作战能力再好，枪法再好，你注定就当个连长。再也升不上去了。

因为升团营，主要看你的管理能力。

如果你不从专业性人才，转为管理型人才。则提干终身无望。

三）想当元帅的士兵

如果你是一个二等兵。刚从农村乡下被募兵加入军队，你心怀大志，把人生的目标定在了"元帅"上面。

那你要做到些什么呢。

首先，你要是一个优秀的列兵。你必须枪法非常非常好，你才能在"列兵"的竞争中脱颖而出，当上排连。

其次，你必须是一个优秀的连长。当进入战术展开，要迅速地占领一个山头阵地。你必须比其他人更快地判断地形高低，判断火力点位置。具有"战术"才能。这样你才能升营团。

第三次，到了团级。你必须表现出具备非常的"领导力"才能。身上王霸之气侧漏，让身边的桀骜不驯的军人们都服从你，奉你为大哥。大伙江湖义气~~水里来火里去。这样你才有资格升"将军"，做到师军级。

最后，到了师军级，你必须"讲政治"。你必须在文官政府中，找到一个常委做主人。而且主人官运亨通步步高升。同时你的治国理念，鹰派或者鸽派还要符合文官政府的本届当前需求。这样你才会被升到元帅。元帅最主要的工作，不是军事，而是"宫廷"。

可见，在不同的阶段，你需要不同的才能。

你不是打一份工，你是打四份工。

在每一个阶段，你都要脱胎换骨。从拼枪法切换到拼地形切换到拼酒量，完全不同的生态环境。

别人过一生，你是过四辈子。

当你还是排连的时候，你吹嘘自己很能带兵，比韩信还厉害。那是没有用的。

你首要的工作是枪法和40kg拉练。否则，仅仅"排连"阶段选拔，就把你给灭了。

插播一句题外话；

完全的纯粹的彻底的"从士兵到元帅"，历史上是非常少的。

但也有很多"士官生"，他们从陆军军事学校毕业。一毕业就是少尉副连，然后可以几乎无阻力地升到正营副团。

和大头兵相比，他们相当于少走了一段"班排连"的路。农民兵要修炼四辈子，士官生只要修炼三辈子就够了。

同样道理，还有更高一级的"Red二代"。他们可能一开始就是营团级，然后直升师军级。别人修炼四世，他们修炼二世，具备二种面目技能就够了。

因为真正拥有"四种力量"枪法管理带队和政治，四条线都做得好的人非常非常少，几乎像怪胎一样少。毫无疑问，"Red2"具有巨大优势。

这就是魏晋士族门阀的原因。

四）楼市模式

吹牛扯得远了，我们还是说回正题。本文始终是一个炒楼id。

我们要说的是，"人生其实是分模式的"。

"决定你上升的，不是你本职工作的勤奋程度。而是你的框架模式"。

一个枪法百环的神枪手，和一个枪法巨烂的陆军学校士官生，后者更容易升营长。

在之前的《流派终结者 #530》中，我们说道炒楼九个流派，其实是1：8的分类。

流派 规格

大面积低单价 A9 老破小，最低总价流 A8 法租流，民宿流
药单，法拍，银主流
周转流
使用权，小产权流
疯魔流
转租流
贵妇流

赚钱这种事，和当兵吃粮很类似。

赚钱分A6，A7，A8，A9，A10

当兵分连长，营长，团长，师长，军长。

你想赚A6怎么办。很容易，初中毕业就缀学。跟你妈到菜市场卖鱼，划鳝丝去。

你想赚A7怎么办，读到大学毕业，老老实实外企上班。赚工资做白领。

你想赚A8怎么办，八大流派。

你想赚A9怎么办，囤房资产流。

你想赚A10怎么办，□□□□□□□□□

五）A8流

我们一直说，多军是一个团体。是一个互换资源的网络。

可是你仔细观察多军内部的话，就会发现一个非常有趣的现象。

以2000~5000W资产为一条线。在这条线内，聚集了众多的多军网友。

可是再往上呢，在7000~8000范围，发生了"大断层"。大A8和小A9是不存在的。

再往上A9.2~9.3，又开始有了不少人。

为什么会这样呢。因为你们对炒楼的"赚钱速度"没概念。

炒楼这一行，以最简单入手的"凤姐变冰冰"为例。他大概是150W->200W的数量级。

150W进，200W出，耗时三个半月。

扣除税费大概净赚25~30W左右，一年周转三次。

对于这样一个流派，每年赢利可以稳定在70~80W之间。如果复流水线，则效率还要高。

而普通的白领，上班可以赚多少呢。"年薪三十万"，已经算是一个职场精英白领了。

"冰冰+本职工作"当你年收入百万之后，复利+积累，1000万身家对你来说已经不是遥远的事。

纵观多军八大流派，无论药单流法租流还是老破小流，基本都可以维持"几十万一张单"的赢利水平。

按照这个赢利水平去套。普通人奋斗个六七年，在"八大流派"第一线，基本都有一二千万身家。

可是你想一想，如果你想赚A9，把人生目标定在一亿。

按照你这样"每单40W"的速度，你想一想，你需要多少年才能赚到一亿。

数字是很现实的。

40W->10000W，大约是250笔。

如果给你十年浸润时间，则完成度最多只有20~30%，即2000W~3000W总身家。

这就是A8多，A9少。

你根据"八大流派"，赚A8是很容易很快的。

可是赚A9几乎无望。

7000~8000W之间身家的多军网友，是"大断层"。

六）转职

假设你是一个三四线城市，在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感，天门，随州等没听说过的地级市。

你辛辛苦苦，攒了60W元。然后你和母亲羡慕地说，"妈，我也要像隔壁二狗一样，有500~600W"。

隔壁家二狗，当年是你的初中同学。可区别是，你初二没毕业就跟着了父母在菜场里卖鱼。划鳝丝。

二狗含辛茹苦，坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农。买了北京房子，拿几十万一年。

在人生最初的15岁~22岁岁月里，你的收入远远高于二狗。二狗还是负支出。

可是等二狗踏上工作岗位，渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在脑后。

你还想追上二狗，可以么。

答案是"没法做"。

无论你划鳝丝多么勤劳，哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的。

三四线城市菜场卖鱼，永远就只是A6档次。几乎没指望升阶。

如果你想像二狗一样收入。首先你得去读个大学，其次你得离开湖北，到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历，总之是无法回头的。

这就是模式之残酷性。

模式的残酷之处在于，他不是一件事，而是一整套事。

"大学文凭+北京打拼+北京定居"，这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。

我们经常会讲一个故事，一个"弯道超车"的故事。

一般而言，大学里的班长学霸，都不是混得最好的人。

毕业之后，那些"起薪"最高的人，通常也不是混得最好的人。

毕业三五年之后，第一次聚会，那些收入最高行业最火热的同学们，八成也属于炮灰。

真正的竞争，要到三十岁以后。三十岁后才会有第一批崛起着。

而整个长跑，可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内，突然就有一个同学"弯道超车"，突然就有一个同学发了，突然就有一个同学当了大官。

最终全班40个人，谁是赢家谁是输家，毕业照片里是绝对看不出来的。

为什么会这样，关键还是一个"模式"的问题。

譬如上班最早的一二年，收入最高的明星，往往是进外企或者BAT，工薪高。而终其一生，他们的角色就是一个打工仔。

而到了三十岁之后，做生意的，创业的，炒房子的，那些有望成为A8的人，才会冒出来。

到了四十五岁以后，做实业的，混官场的，搞人脉的，那些A9的模式人才会冒出来。

模式决定了人的最终高度。别看人家前几年不发财，那是在做准备！

七）炒楼之模式

炒楼这件事，关键是模式。

如果你一辈子只想A6，那你初中缀学去卖鱼划鳝丝。

如果你一辈子想要A7，那你大学毕业进外企做白领拿工资。

如果你一辈子想要A8，那么八大流派。

如果你一辈子想要A9，那么资产流。

如果你一辈子想要A10,那么□□□□□□□

当你从一个模式切换到另一阶模式时，你要注意；

1）虽然收入翻10倍，可劳动量并不增加10倍

2）辅助资源增加约1.5倍

3）复杂度增加1.5倍

你要是以为，收入翻10倍，劳动量翻10倍。[靠增加人手，或者多开分店]来完成。那就大错特错了!

如果你人手增10倍，这正说明你做错了。而且一定会破产。[[1]]

收入增加10倍。关键是靠"升阶"来完成。

同时，各位对"升阶"也要有足够的准备和了解。

升阶之后，[辅助资源的需求会增多，业务的复杂度会增加]。尽管不是10倍增加。

你在湖北孝感菜场卖鱼划鳝丝，那你只需要一片刀片就行了。

而如果你做Python码农，你就需要大学文凭。而且你只有投奔北上深，那里才有互联网公司。

如果你炒楼，你需要房票贷款资格首付月供能力银行流水周转筹措装修打滚嗅觉笋盘。

如果你象现在那些"A10玩家"，一亿一亿地赚钱，十亿百亿的身家。

则他们主要依靠资本市场。

你需要做实体，或者做科技股，VC，O2O，买流量，IPO上市.........

这整套流程走下来环节就更多了。

赚钱这种事，关键看模式。

框架比勤奋更重要。

（[email protected]，2015年11月26日夜）

[[1] ]如果你模式不变，单纯靠分店数量增加。则边际效益递减，毛利率一定会下降。最终会搞到你破产。人生，归根到底还是要靠创新驱动。

价格（一）----- 三维价格 #550

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-01

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Ok4hZ0tV6r6dicS7dd4SDMTF5msqONyCXLD3plk25vGRrRVCWzoCvK4ic7TUpwsnYzh2pI719TokmTibdDcZibsfQg/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5

价格（一）-----三维价格 #550

对价格的理解，是区分菜鸟和专业的重要特征之一。

一）迷惘

99%的人，对"价格"的理解是错误的。

对于绝大多数的人，他们所谓的"价格"，是"最后一次成交的价钱"。

好比他们跑到新开发的远郊，花60000/m买下一套品牌CEO房。然后他们就认为自己的房子"值"六万。

理由很简单。他们刚花六万买的，真金白银的交易。

如果改天KFS再推一批房源，定价70000/m，他们就会弹冠而庆了。互相摆酒庆祝你的房子"升值"了。理由是现在有了七万的成交。

而事实呢，由于"处房情结"。一手和二手是严重割裂的市场。绝大多数CEO盘在二手市场根本抛不掉，或者要深深的折价，长久的套牢。

这是第一个问题。

第二个问题，则是"价格"完全无法预测。

绝大多数人有过这样的体验，甚至有IT理工男费尽心机，想找一幅"楼市K线图"出来。

他们试图看技术指标分析楼市的走势，试图分析"K线图和涨跌"。最终却总是无功而返。

楼市对于他们来说，简直是诡异的，混沌的，无理性的。

从现有的价格，现有的数据，理工男完全无法推测"未来"。一错再错。

而炒楼赚的是什么呢。炒楼赚的就是预测未来，并且押对了。

二）三维价格

理工男最大的问题，在于他们一开始的"世界观"就是错的。三观就是错的。

世界不是那样的。

他们老师教给他们的模型根本就不对，框架错了，以后怎样的分析都是错的。

为什么，你首先需要知道一个至关重要的词："价格深度"。

Price Depth，价格不是二维的，是三维的。

举个例子，假设一个小区，有100套房子，100个业主。

Step 1：100个业主，全部都挂30000元/㎡出售价。

Step 2：70个业主，要价30000元/㎡，30个业主，要价50000元/平米

Step 3：30个业主，要价30000元/㎡，70个业主，要价50000元/平米。

Step 4：1个业主，要价30000元/㎡，99个业主，要价50000元/平米。

Step 5：1个业主，要价30000元/㎡，99个业主，要价80000元/平米。

请问，房价涨了么？

在这个例子里，你可以清晰地看到，Step 1~5，每一个步骤房价都是上涨的。而且涨幅还不小。

可是在"傻空"的嘴里，这个小区，最近五年，是完全没有任何涨幅的！

在傻空嘴里，他们是怎样看待这个世界观的呢。

Step 1：只需要30000元/㎡就可以买到该小区。

Step 2：只需要30000元/㎡就可以买到该小区。

Step 3：只需要30000元/㎡就可以买到该小区。

Step 4：只需要30000元/㎡就可以买到该小区。

Step 5：只需要30000元/㎡就可以买到该小区。

Step 6：OMG，房价一夜之间从30000涨到了80000，涨幅巨大！

价格是三维的，不是二维的。你所看到的二维，仅仅是三维价格在边际上的一个投影！

你们必须清楚地知道，"K线图"是二维的。其中X是时间，Y是价格。

Y仅仅代表的是"最低一套抛盘"，而不是全部的价格信息。他仅仅是一条边。

如图，价格是三维的。他其实像一座山一样。

而我们理解的"K线图"。仅仅如图2中的黄线，他仅仅是山脚边际。

当你认为价格始终"维持稳定"在三万的时候，其实上面的99位已经提价，一骑绝尘。

你完全不知道。你没有花一丝一毫心神，来关心那99位业主们的想法。关心那些甚至从来都不挂牌的业主们的想法。

而这股力量，99人要比1个业主更庞大，更不可撼动，更无可逆转。

大势如山岳。

等你醒过来的时候，你已经被屠杀。

我们一直很喜欢一句话，"当你发现差距时，差距已无可逆转"。

当傻空最后发现"房价在涨"时，往往已经到了Step 5。

三万扫光，是没有三万一，三万二的。

甚至也没有四万一，五万一。

直接上六万，"跳涨"。

绝望，屠杀。

如果我们的经济是一天一夜，缓慢连续变化的话。

那我们的事物"价值"，一定也是缓慢连续变化的。

任何一个模型，必然是缓慢渐变的价格走势。如果你目瞪口呆，一夜之间30000涨到了80000，那一定是你的模型不对。

三观需重塑。

三）预测未来

未来是什么样的，未来是可以预测的。而非门外汉看楼市，雾里看花"无法理解"。

价格分"总体价格"和"边际价格"。

  • 99个业主的想法，就是总体价格。

  • 最低最低那1个业主的抛盘，是"边际价格"。

中国人往往稿混淆掉了其中的区别。市场上弥漫的楼市分析，包括中央政府报告，他们讲的全部都是"边际价格"。

你看链接，搜房，爱屋及屋的网站数据，反应的也是"边际价格"。

"边际价格"当然很重要，因为他代表目前在市场上切实可以成交的价格。

可是"边际价格"不能预测未来。预测未来，主要看"总体价格"。也就是那99个业主们的想法。

我们常常有这样的体验，一个小区，卖得最便宜的"卖一，卖二，卖三"。

当你把卖一扫掉，房价上涨5000元。

当你把卖二扫掉，房价上涨5000元。

当你把卖三扫掉，房价上涨10000元。

三套房子扫掉，整个小区均价上升了二万元。均价一下子就从六万涨到八万了。

中介天天打电话给你，"便宜的卖掉了，剩下的就贵了，快买快买"。

你不屑一顾，把电话挂掉。其实中介说的却是实话。

这种情况怎么解释呢。解释就是：整个小区的"总体价格"，97个业主都是挂80000的。

有且仅有三个神经病业主，卖一60000，卖二65000，卖三70000.

把三个神经病扫掉，整个小区就全是正常人了。

* 浙江人比较大概率担当神经病角色。

所以职业炒家有时候和"踢馆的"很难通气沟通。

职业炒家："又涨了，又涨了"。

踢馆的："你那小区还有20000的抛盘"。

职业炒家："又涨了，又涨了"。

踢馆的："你那小区还有20000的抛盘"。

职业炒家："又涨了，又涨了"。

踢馆的："！@#￥%......&*（）"。

四）总体价格

踢馆的已经忍无可忍了。"你那是诡辩"。

"既然成交的都是最低价格，你凭什么说99个人都在提价。你能代表这99人的想法么，三个戴表么"。

我们的确不能代表99个人的想法。

但我们大致知道9999999人的想法。

在过去五年，无论你如何嘴硬，有一句话是无论如何否定不了的："大势在涨"。

大势在涨，如果2010年上海楼市是5/3/2，则2015年上海楼市逐渐实现了8/5/3的布局。

不仅仅大势在涨，而且我们可以很明确地和你说："未来在涨"。从目前拍卖的几个地块来看，很明显三年之后，上海就是一个"普遍十万"的局面。

中环线附近，无论是大宁，新江湾，汶水路，还是杨高路，锦绣路，甚至上南，全部都是逼近十万。

大势在涨，逼空在即。

而另一方面，房地产又是一个高度"同质化"的市场。

房地产不是股票。医药股和电信股的走势，可以完全没有关联。

房地产其实是"一个市场"，尤其是同一个城市之内。板块之间存在比价效应，存在尊卑阶梯，内环永远比中环贵，中环比外环贵。逆袭可能，但是很难。

如果以指数描述的话，则房价=大盘指数+板块指数+小区指数。

而他们的比重，几乎可以看作：房价=大盘70%+板块20%+小区10%

另一方面，"房东的实力在增长"。

很多人忽略的一个方面，不仅仅买家的实力在增长，每年增加几十万存款。

而且房东的实力也在增长，每年也增加几十万存款。

房东越来越不差钱，也就越来越不把几百万的房款放在眼里。

这些因素集中在一起，我们可以有很大的把握说"99个人在涨价"。市场的重心在不断上移。

你如果看不见这99个人，把目光死盯在1个不调价降价的可怜虫温州钢贸厂厂长。你就很有可能面临"3万->8W"的突变式上涨。

其实不是涨，是笋盘没了。

五）所谓笋盘

然后说一下笋盘的问题。在傻空眼里，他们是无法理解"笋盘"的概念的。

因为傻空是单细胞生物，他们观察这个世界，价格是二维的。是K线图。

你和他们说，"这套房子很笋，500W的房子只卖300W"。

傻空会反过来问你，"据我的理解，价格就是最后一次交易的价钱"。

"如果这房子卖给我300W，为什么我不可以理解成这房子只值300W呢"？

所以傻空永远无法炒楼。他们根本无法判断价值和未来中枢在哪里。

而真正职业炒家的理解方式呢，职业炒家眼里，是有二个价格的:

  • 总体价格，99个业主们的心理价位

  • 边际价格，最便宜的1个奇葩价位

当这二个价格发生冲突的时候，我们就认为是笋盘。

是笋盘就买入。

然后偏执地认为，他不应该是20000/m，而是50000/m。

让时间发酵一切。

六）高频市场

"笋盘"是一种很不正常的现象。

Step5：1个业主，要价30000元/㎡，99个业主，要价80000元/平米。

RT，很多人会问，如果市场价80000，别人都卖八万的话。

为什么会有一个业主卖三万呢。

这个问题问错了。错在因果倒置。

正确的说法，应该是"市场上永远有8W卖3W的现象，问题的关键是，为什么会给你遇到"。

如果你学习真正的经济学，你就会知道，经济学所谓的"完美均衡状态"其实是不存在的。

市场上永远有人卖贱货，买贵货。永远有人不领市场行情。

不领行情是正常的，常态化的。人人都领行情才是不正常的。

问题的真正反面，是市场上还存在很多"套利者"。简称"商人"。

市场永远有起伏的，而套利者就是鲨鱼。

当一旦发现市场的"套利机会"时，套利者就会杀入。夺去利润，互相厮杀。

你每天吃的大米，洗发水，电脑配件，真实都存在价格起伏现象。只不过"套利者"足够多，商人足够多，竞争的结果价差被抹平了。

而房地产这个市场，关键是"套利者"~~我们称之为"职业炒家"人数极其稀少。

水库论坛之前有近七篇文章讲《职业炒家1~6》，讲的就是这一行人数之少。全国可能不到1000个人。

买卖房产，本身就是一件门槛巨高的事情。

而一套1300W的房子打折700W，你纯粹是因为他低估而买入。把一千万的房子当"生意标的"。这还不是你唯一资产。

能做到这一步的人就更少了。

在目前"限购限贷高营业税"的大环境之下，每天都有贵妇和破产老板在贱卖贵买资产。

傻子太多了，鲨鱼不够用。

笋盘太多了，炒家赚到手抽筋。绝对蓝海。

七）三维价格的实际分析

最后，我们说几个实际例子。

第一个例子，是深圳的房地产市场。

今年深圳张了近60%。而到了年底，被打压一整年的文课生小编终于又忍不住了，跳出来喊"深圳楼市开始下跌"，"业主削价10%抛盘"，"花园小区大降五千"。

深圳楼市有跌么，我们可以告诉你一个例子。"当所有的业主都在提价时，整体房价却是下跌的"。

Step 1：ABCDE挂盘20000元/平米，FGHIJ自住不卖

Step 2：ABCDE挂盘30000元/平米，

Step 3：ABCDE挂盘40000元/平米

Step 4：ABCDE挂盘50000元/平米，F卖45000

Step 5：ABCDE挂盘60000元/平米，F卖60000

Step 6：ABCDE挂盘60000元/平米，F卖60000，G卖55000

你仔细看这个模型中，对于单个的A，单个的B，ABCDEFGHIJ每一位，其价格都是"越提越高"。

然而：

Step 5的小区售价是：60000元

Step 6的小区售价是：55000元

这一步中，小区价格却是下跌的。

为什么会这样呢，你采访一下业主G，问问他是怎么想的。

"这套房子是我几年前二万买的"

"买了之后醉心工作，也没怎么关心房价"

"前几天我去中介问了一下，哇塞，中介说现在市价快到六万了"。

"我想想，我也不那么贪心。就挂个55000，咱也不要挂到尽，赚二三百万很知足了"。

这就是楼市中常出现的现象。每当一轮大涨涨完，常常有一些原先"不卖"的业主改为出售。

而这些业主的挂牌，通常比长期拼搏在第一线的炒家们要低。一般是九折。

然后我们再说第二个例子：上海市场。

今年上海涨得没有深圳多，但平均也有30~50%。大致是六万均价的房子涨到八万。

很多人感到绝望。但我们可以跟你说，"你还能买到去年价格的房子，现在是笋盘最多，发财最容易的时刻"。

道理也是类似的，市场不是一个人，是100个人。

价格不是一个价格，是100个价格。

中国学生受传统教育的毒害太深。总是以"整体"看待问题。却完全不知道"细分结构"。

当整体大势涨了40%之后；

你能确定每一个楼盘，每一个小区，每一个业主，所有人都提价了40%？

你能确信市场如此有效率，讯息如此准确无误直达每一个人?

答案肯定不是的。市场无序才是主流，价格混沌才是主流。直到商人重新把他整理到"均衡市场"。

所以每一次大涨之后，肯定有业主跟不上形势。

肯定有别人都卖8W了，某无知小白业主，还保留着6W的售价。

这等于在已经确定涨幅之后，再给你一个去年的价格。

所以"捡漏"始终是一种低风险的交易策略，只要你花心思去做，在任何已涨的区域内都可以发掘出懵懂的业主笋盘。

低风险高收益，捡漏流。

（[email protected]，2015年11月30日晚）

价格（二）-----搭桥 #560

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-02

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Ok4hZ0tV6r4PT8iaKj8EkITsAzPuic0uAU3Sk8TLOOQY5FHsn91oXEh7KrDhlAXJEBxp3z1yhTzfSmeYuKAMSAxg/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5

价格（二）-----搭桥 #560

点石成金

一）价格深度

Price Depth价格深度，指的是什么意思。

价格深度，指的是"价格下跌的速度"。

譬如说，我们看一个虚构的表格：

      价格     数量

卖3 8.58 500000 卖2： 8.57 500000 卖1： 8.56 5000000

买1： 8.54 350 买2： 8.53 230 买3： 8.51 105 买4： 8.47 1200 买5： 8.43 425 买6： 8.31 150 买7： ...... ......

当前的价格是8.55。很明显，作为卖一，他是出不来的。500万手股票根本不可能变成现金。

如果他一定要"抛售"的话，价格就会下跌。很快8.54~8.53~8.51~8.47所有的区间都会击穿。价格会一直下跌，甚至跌倒你想象不到的位置。

在现实中，我们可以看一篇新闻：《汉能股价23分钟股价暴跌47% 首富身家跌千亿》

或者阅读链接：http://finance.ifeng.com/a/20150525/13728815_0.shtml

这其中，一家市值高达3000亿港元的公司，仅仅是因为一笔4.26万*6.80港元，也就是约300万港元的卖单，被瞬间击穿。

在之后的0.0006秒，股票跌了47%，千亿市值灰飞烟灭。

这个例子说明什么呢。说明你按照"股价*股数"来计算市值是不对的。

这仅仅是对那种小得不能再小的散户，散户中的屌丝鸡，一共只有100股，200股，你才可以按照当前的"8.55最后一次交易价"，来计算你的财富。

对于更大一点的资金，哪怕是几十万，几百万的金额，也足以影响到价格移动。不可能在一格价格之内成交了。

而如果资金再大，到了几千万，几亿的规模。可能会引起价格的"剧烈波动"。

更为极端的是"老庄股"。他几乎是出不来的。

价格是三维的。象一座山一样。

你要知道山的形状，才能知道他有多大的"PriceDepth"。抛售时下滑的速度有多快。

而仅仅用"股价*股数"，这种单细胞二维思维是不行的。

二）现实生活中的老庄股

我们现实生活中有没有老庄股。当然有。譬如说我们打开熟悉的Renren.com。

人人网目前的市值13亿美金，相当于约80亿人民币的样子。

如果按照几个大股东财阀名单分分，则每一个人也要十亿身家，算大富翁了。

可是你接着看他成交量呢。10日平均成交量只有80万美金的样子。

也就是每天换手率0.006%的样子。

他的成交量，象心电图一样。几乎是死的。隔几个小时才跳一下。

在这么低的成交量下，大股东想要脱身套现，把13亿美金卖出来。恐怕要一天天卖，卖上十几年才行。还没有算价格的下跌。

而公司本身呢，公司本身是亏损的。每年亏7000W美金。

在这样的情况下，你还认为陈一舟是富人么，是商界天才么。

他整天拿着公司股票换股并购别人公司，在财富论坛上高谈阔论。你以为他是真富人么。

同样的例子，还有一个是赵W。

小燕子已经快被传为股神了。江湖传颂着她2000W投资"十天就翻了八倍"。

可是如果你观察"中国创意控股"（08368.HK）的话，就会发现它也是一支小盘股。

每天的成交量不超过1000W港元，价格完全没有深度。

小燕子的一亿五，还仅仅是账面上的利润。若要变现，恐怕需要等很长很长的时间呢。

三）当钱变成筹码

当钱变成筹码的时候，我们有办法让股价上升。

譬如说，一家市值3~5亿元的公司。

如果你真的拿3~5亿现金，来买这家公司的股票，会发生什么情况。

一般情况下，你可以把价格炒到天上去。

当你购进锁定了90%左右的股票之后，你几乎是为所欲为。

你完全可以把这家公司的股价，扯到二倍，三倍，五倍十倍的价格。

对应5亿，10亿，20亿，50亿............甚至更多的市值。

但是，这个市值是毫无意义的。300元/每股的股票是毫无意义的。甚至只有孤芳自赏的用途。

因为这个价格，下面完全没有"Price Depth"，当你以299元，298元，297元............抛售股票的时候，下面是完全没有接盘的。

等到真的有接盘了。可能价格也跌倒了10元，3亿市值。综合算来你也没赚钱。

四）搭桥

我们花了这么长的篇幅，来介绍"价格的三维属性"。

我们讲述了价格深度，告诉你老庄股的市值毫无意义。

如此晦涩繁复的学术长篇，只为了洗干净你脑子中一些旧有的三观："价格=价值"。

对于中国传统教育的学生，他们的三观是完全错误的。

中国人传统上以为，"价格=价值"，这只股票最后一次以200元交易，他就是值200元。

当我打开电脑，打开股市行情，能看见200元的买一，那么他就是等值于200元。

这个说法是完全错误的。彻头彻尾错误的。我们竭尽全力让你明白，价格是很复杂的一件事。他其实对应背后一座山，有山的厚度。而不是简单的一个价格200元。

然后我们就要说"搭桥"。

什么叫搭桥。搭桥就是："现金----几倍的价值但是流动性不好的资产----几倍的现金"。

很多人对于"钱生钱"不明白。钱本来就是钱，怎么能变成五倍的钱呢。资本市场的游戏，如何无中生有。

的确，这个市场上，是不会有人拿"五元钱换你的一元钱"。

但是你换个玩法，你把他拆开，分二步走：

1）现金 --->几倍价值但是流动性不好的资产

2）流动性不好的资产 -->流动性好的资产

对于第一步，其实我们已经知道他的一些玩法。

价格是三维的。是一座山，而不是单细胞智商认为的"成交价200元"。

在这样的情况下，只要你不断地把资金堆上去，最终你是可以把价格堆得很高很高的。

如果你用3~5亿现金炒一家3~5亿市值小盘股股票，你完全可以把他的市值炒到10~20亿。账面赢利五六倍。

在炒房这个领域，当你买进"大面积低单价七折笋盘"，其实你干的是同样的事。

即现金-->翻好几倍但是流动性很差的资产

然后，人们真正忽略的，是第二步：流动性很差的资产-->流动性好的资产（现金）。

隔壁大春凑了过来，流着口水问：

"那俺娘从广东进了几十个热水瓶，拿到马路上摆地摊卖，是不是这个意思啊"。

其实，原理还真是一样的。

五）把筹码变成钱

资本市场真正的秘诀，在于那些"炒高"的资产，如何相对无损地变成钱。或者无损变成高流动性资产。

譬如说人人网，大家都知道他是一支老庄股。而且网站接近破落，几乎毫无任何价值。

可是他要做的，就是不停地资本运作。

人人网可以用自己的股权+现金，去换购另一家公司，进行兼并。

如果你承认人人网的股价，按照"股价*数量"估值和他换股，那就等于"老庄股抛售"了。

更进一步，某一些中概股，可以和国企谈换股。

我10%的股份，换你10%的股份。

这在纸面上是无懈可击的。一方是上市公司，股价有充分的轨迹可循。会计们理直气壮地说着估值基础。账面上他就是值13亿美金。

然后他换你大型国企10%的股权。其内里的含义，就非常非常微妙了。

再举个例子，假设你爆炒一支股票。炒高了十几倍，甚至炒到了14倍PB。完全没有人接盘，完全没有Price Depth。

但是这时候，你可以做一只"基金"。

你选二十只爆炒的老庄股，把他们捆在一起，然后起一个名字叫做"二线蓝筹基金"。

然后你就可以去忽悠投资人了。"你看，我们投资分散在20只股票之上，所以我们是一支高度分散的基金"。

"您看我们选中这些筹码过去几年的走势，那是~涨涨涨。我们是明星选股员"。

那您还犹豫什么。乖乖地掏钱买吧。

你把老庄股捆在一起，组成了基金。就可以顺利地抛售给"基金投资人"。

从翻了好几倍的流动性很差的资产---> 翻了好几倍流动性很好的资产。这一步就是这么走过来的。

然后呢，然后你配股啊。

按照现有的股价，打个九折给你。你配不配。

你出现金，我出股权。这样搞个几次，净资产不就做实了么。

戏法人人会变，各有流派不同。

六）结语

金融是很赚钱的，很赚钱很赚钱很赚钱。

人类还停留在农业时代，为所谓的"欺诈"三斤番茄卖你二斤八，短斤缺两气愤不休。

而人类对于"价格"的理解，是极其幼稚的。他们也就一再估错了实际价值，被不停地割韭菜。

在本篇中，我们说道了一个比较主流的"钱生钱"方式:

现金---> 翻了好几倍但是流动性不好的资产 ---> 翻了好几倍的现金

一般而言，你拿1元钱，去换别人的5元钱。别人肯定不换给你的。

但是如果你拐个弯"搭桥"，分二步走。绝大多数人的抵抗力就没有了。

而要能理解这个流程，你必须知道价格是三维的。对"价格"有正确的三观理解。

（[email protected]，2015年12月1日晚）

价格（三）----- 框架 #570

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-03

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Ok4hZ0tV6r5Lkx456ricgHwhl8ia3gxeNNcbh1QREuCnicmeF3CtywQKSlKDiazFGCkzkkqI4bYXeYy5Mh0KeuZ5fg/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5

价格（三）----- 框架 #570

"价格"系列，原本只有二篇。写到《价格(二)---搭桥》就算是写完了。

可是"搭桥"放出来之后，反馈非常地出乎人意外。

我们自以为把道理说得足够清楚了。可还是有人纠缠不清，脑子象浆糊一样。你如果看回水库BBS的争论原贴；你就会知道。他们其实完全没看懂。

www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=34025

既然这样，我们还要手把手再教一下。

一）上士闻道

在"搭桥"一文中，我们介绍了一种赚钱模式："现金----翻几倍但流动性差---几倍现金"。

这就是一种钱生钱的模式，癌细胞扩散增殖的模式。

按照我们的设想，当写完这篇之后，应当是"上士闻道，勤而行之"。

你静静地吸上一支烟，躺倒在枕头上，脑袋中闪过千军万马。一个波澜壮阔的大时代。

  • "艾玛，原来赚钱是这么回事"。

  • "玩法关键是把低流动性资产，变成高流动性资产"。

  • "库房里还有一批外贸底单。明天我就去把这批货包销了。然后出去推销去"。

上士闻道，一个真正有智商的人，一旦看了《搭桥 #560》就会意识到自己之前花了太多的心思在"赚收益"上面，而不是"赚流动性"上面。

一旦你转变思想，注视于[把低流动性资产转为高流动性资产]。这其中的玩法太多了，可以盈利的空间太多了。

二）技巧

在"搭桥"一文中，我们介绍了一个例子。

隔壁大春凑了过来，流着口水问：

"那俺娘从广东进了几十个热水瓶，拿到马路上摆地摊卖，是不是这个意思啊"。

其实，原理还真是一样的。

这是一个很典型的"1元变2元"的例子。但是绝大多数的人对此不屑一顾。

为什么，因为摆地摊的人已经太多了。多到了我们盲视。

很多人会辩解，大春他妈其实并没有赚钱。这一笔并不是她的资本收益。而是她的"工资"。

为什么，因为你跑摊卖货，张罗吆喝，这不是要人力投入的么。人力每小时也是钱啊。

可是，我们为什么还要举这个例子。把它拆出来"二步走"的赚钱模式呢。

因为这里面，就可以有"技巧"。

技巧是什么。

  • 你知道哪一个路口人气更旺一点，你就可以多卖。

  • 你知道哪处的城管比较好沟通，甚至有二个熟人。

  • 你知道哪个批发市场最便宜，甚至买到清库存尾单。

  • 你知道哪款型号消费者最喜欢，摆地摊最畅销。

当大春他妈和其他中年妇女，一起在纺织厂里做女工的时候，她是没有"技巧"可言的。大家干的就是卖力气活，每天8小时累到精疲力竭下班。

可是当你跨入摆摊行业后，你就有了"技巧"。有技巧之后聪明人和蠢人就开始分化了。

你如果直接说："1元钱变5元钱"。那是绝对不可能的，若有这样的理论，就成永动机了。天底下的人不用干活了。

但是如果你说"使用技巧，1元钱变5元钱"。这是可能的。聪明人战胜蠢人。著名餐饮连锁企业"小南国"的老板，最初就是从一家四张桌子的小饭馆起家的。

水库论坛用了这么多篇#000文章，就是在连续不断地介绍"技巧"。

有了技巧，你才能变成聪明人。才能和傻空傻子拉开距离。

而单纯的技巧还没用，你还得有"土壤"。

譬如你是煤矿工人，码头工人，纺织女工，这些不用脑力纯粹卖体力的工种，那你懂得再多的知识，再多的技巧也是没用的。

你只有在复杂的供应链中，譬如"买进，卖出"热水瓶。这时候你知道哪里有城管，哪些款式畅销，这些技巧才开始变成金钱。

而到了非常非常大的"大生意"。譬如兼并收购公司，买卖基金股权，定向增发配股。这些技巧就会变得非常地有价值。

对于"现金----5倍的流动性差的资产-----5倍现金"，对于这个链条，许多人一看就是反对的。他们认为永动机是不存在的。

他们从内心深处，就没有仔细正视过这个公式。

而事实上，这个公式是可行的。虽然里面有各种奥妙的方法，聪明人要赢赚蠢人。

戏法人人会变，各有巧妙不同。

三）财技

这个世界上，充满了财技。

只不过一般情况下，普通人的智商，和文科生小编的深度，普通人只能看到皮毛。

普通人的目光，容易停留在"升值"上面。搭桥的第一步。

==> 小燕子投资股票，十天翻8倍。

这种事情是新闻标题，是头版头条，是街头巷尾谈论的八卦。

而事实的真相呢，真相是小盘股涨八倍，那都不算事。真正难的是第二步："1.5亿股票变成1.5亿现金"。

以中国创意每天1000万港元的成交量，甚至连这个成交量都是不保证的。

赵微要把这1.5亿套现变成真金白银，恐怕要等很久。又或者是需要很复杂的技巧。

而这些，媒体舆论是永远也不会报道的。他们不懂。

许许多人赚钱，靠的并不是第一步，而是搭桥的第二步。

如果你真的想要发财，真的想要暴富，你应该好好去看看西方证券史。

绝大多数的巨型公司，如果不是全部，至少也是70%，他们的增长，并不是靠自己的滚动累计。你完全可以拿个计算器算一下，一家1000W的公司，按照每年30%的极优异速率，涨到100亿需要多少年。

绝大多数的公司，是象"吹气球"一样，一下子就爆出来的。譬如成立三年就上市，成立5年就100亿。

然后这些公司，就不停地进行并购。

典型的譬如有WorldCom，安然，Yale，PCCW，甚至Philips Morris也算在内。 电讯盈科的全部故事几乎就是并购和换股。

当一家公司一下子成了"明星股"，股价暴涨10倍，100倍。

在资本市场，他就有了10亿，100亿的估值。

但是看他的内里，无论PE，PB都不值得这个价钱。

然后他就可以开始并购。用自己的股权，来换取别人比较"扎实"公司的股份。

我给你20%的溢价，你卖不卖。

给你50%的溢价，你卖不卖。

当1995年澳大利亚的财团，来到香港并购公司时，他们都是给的300%溢价。前提是用澳洲股票支付。

在中国，情况也是类似。那些所谓的"二线蓝筹股"，种种丑态，不堪入目。

中国人比外国人更好骗，更缺乏金融知识。

典型的例子，我给你"配股"。现行股价打九折，打八折和你配。

你配不配。配股的话，你就按照PB=3，拿现金和我换股票。

不配的话，你的股权就被摊薄。

多配几次，我的空壳"泡沫"就变成了"岩石"。

这些才是财技。才是真正赚钱的地方。

但是我们的娱乐媒体，根本不注意这些事件。不注意这才是血淋林的屠杀战场。

四）农耕民族

中国人进入现代化的时间太短。短到我们还保留着农耕时代的习气，根本不适应现代化工业化金融化的生活。

中国人所谓的"欺诈"，欺诈是什么，欺诈是你去买一筐土豆。三斤番茄给了你二斤八,"短斤缺两"。然后中国大妈十分气愤，天天都和这些无良小贩做着艰苦斗争。

而一转眼，她们把毕生积蓄，五十万一百万去买了股票买了基金买了理财产品买了P2P。

任何基金，"买入"的最佳时刻点，是在基金"募集成立"的时候。

当一个基金封闭期结束，建仓完毕正常运营的时候，他的净值永远是大于一的。一般能做到1.06

也就是你立即白赚了6%

为什么，原因你自己想。想不明白不用来问我，我们实在为你这些学渣烦透了心。

这句话反过来还有一个推论，也就是用现金去买基金，是不划算的。

任何时候都不划算，你只买到了94%的价值。

而在基金内部的运作里面，可以变的花样就更多了。

譬如说，你完全不知道，自己投资的公募基金，不知不觉被老庄股替换进来了。

"基金管理人"偷偷地用你的公募基金的钱，替换掉了他们自己的"老庄股"的股票。

尽管二者在账面面值上是一样的。

可是流动性就被偷走了。你就留下来了举杠铃。

"基金是什么，基金就是一只[永不需要出货]的低资金成本老庄股"。

将"低流动性资产替换成高流动性资产"，这一步中可以走的技巧实在太多了。花样实在太多了。

你简直可以变无数种花样。每一种都是短斤缺两。而中国人还懵懂无知，

金融是很赚钱很赚钱很赚钱的行业。因为韭菜们还停留在农耕时代。

上士闻道，勤而行之；中士闻道，若存若亡；下士闻道，大笑之

五）大面积低总价

我们这一个流派，炒楼的科技树主要是"七折笋大面积低总价"。

这一个流派，是非常典型的："现金----翻几倍的低流动性资产----翻几倍的高流动性资产"。

对于我们这一个流派，赚钱是非常非常容易的。

譬如某人吧，知名不具。今年买了一套xx路的xx楼盘。2000万的房子，单价只有四万多。

而旁边隔壁的仁恒公园世纪一开，8~9W，这个板块价马上就上去了。

你就算按照不是8~9W，你按照6~7W估值吧。账面利润也有一千多万。

几个月时间，买入即赚。赚一千万象吃白菜似的。

可是你接着套现呢。套现就是漫漫无期，漫长的事情了。

你想，2000W的房子况且没有人接盘，挂了N年好多年的时间。

现在你转身说你要值3000W，你3000W卖给谁去呢？

但是另外一个方面，你这房子又是确实值3000W的。无论如何六万单价要有的。

那问题最终结果怎么样，慢慢卖呗。

你就挂3000W的价格，一年不够卖二年，二年不够卖三年。

人生无比漫长，真的十年八年堆上去，你还怕出不了货？

用这个例子，可以形象地理解到"七折笋大面积低单价"流派的主要操作手法：

"现金---- 买入即赚一千万，翻了好几倍但是流动性差的资产 ----- 慢慢慢慢慢慢卖套现"。

对于炒楼这一行，"低流动性变高流动性"有一种最简单的财技，就是放在岁月里浸泡。

只要你有足够长的时间，任何房产都能卖掉的。

因为要介绍本流派科技树，所以才有了"价格"三篇。其实这事和炒楼关系不大。

用股市举例，仅仅是方便读者理解，别乱七八糟大脑宕机了。我们不炒股。

（[email protected]，2015年12月2日午）

ps. 学渣啊，你怎样才能开窍呢。

答：吸一支烟，躺在床上好好地想二个小时

城市规划导论 #580

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-07

城市规划导论 #580

商业区和住宅区应该如何分立。

机场和码头对经济的拉动效应如何。

交通堵塞如何打通节点。

一）城市规划导论

干我们这一行的人，如果完全没有看过《城市规划导论》。反而才是不正常的了。

自从入了这一行，我们就开始苦恼；无数次晚上，我们从深夜惊醒，然后再摸摸反省，是否已经被时代淘汰。

因为城市发展实在是太快了。板块轮动，热点起伏。

政府是一个大怪兽，他可以摧毁一片价值，也可以拔起一片价值。所谓"南海边划个圈，崛起了座座金山"。深圳的GDP总量接近超过香港。

而长安洛阳，已经化为了灰烬。

所以我们对"城市规划"充满了兴趣。市府的内部文件，究竟是怎样的。

那些搞"开发规划"的人，其思路思维如何。

如果你能提早预测到热点，提前埋伏，自然赚得盆满钵满。

最差最差，也能作为拆迁指引。

对于城市规划这件事，我们一直想问：

  • 哪些开发区成功了，成功的原因是什么。

  • 成功之后导致地价房价的变化是什么。

  • 失败的原因是什么。

  • 失败之后投资的断尾逃生生路是什么。

  • 政府下一个开发区，会圈选在哪里。

  • CBD和CLD的比例是什么。

  • 如何估算CLD的房价，最终能达到什么位置。

  • 辐射半径衰减有多快。

  • CLD的形状是什么，条状块状还是辐射

  • 楼市的"马太效应"是否存在。

  • 人口密度和交通堵塞

  • 商铺和住宅物业的换算比例。

复旦有"城市规划系"。但我们既不是这一系的学生，又没有老师教。

炒楼这一行如果你要踏步前行，那便只能自己学。

所以，俺上当当去把"城市规划"相关的书籍都买N本，外加《美国大城市的生与死》也就不足为奇了。

二）移民团

首先要说的是，《城市规划导论》那本书我并没有看完。那天晚上只看了140页。后半夜实在太累昏昏欲睡，于是便看《量子力学》去了。

此后我要看的书实在太多，便没有复看第二遍。

所以本文全部的阐述，仅限于这前140页。

若有"城市规划"系的师兄，或者其他大牛大师，切请手下留情。

可能有人会问，为何你"治学"如此不谨慎呢。看书只看了前一百多页，简直和韦小宝差不多了。

让我们再回想一下，在"城市规划导论"这本书里面，它都说了些什么。

"假设有一个小镇，他有5000个人口。则他最初的形状可能是圆形的"。

你没看错。的确是5000人。尼玛五千人啊。

书上接着说，如果这个城市要发展，要拓张，则它的形状很有可能是"线性"的。如图二：

}

也有可能是"扇形"的。线形和扇形是最有可能的发展方式。如图三：

看到这里，哥哥已经凌乱了。北京，上海，你见过哪一个城市如"图三"的布局风貌。

接着书上又说，还有一个形状，如图四：

哥哥痛苦地把书合上扉页。我还是去看"量子力学"吧。

三）发展之逻辑

《城市规划导论》讲的是什么。他其实讲的是：非常非常小Town级别的小镇。

而五十万人以上称为City。上海北京纽约东京伦敦，这种二千五百万人的巨无霸，英文要称之为Metropolitan，即国际性大都市。

整本书，以及我能找到的手里的资料，他们基本上都是讲Town的。

因为全世界主流都是Town，有几千几万个。每一个Town都需要自来水，供电，煤气和垃圾处理场。

研究这些，规划系的师兄们能找到工作。

而上海北京这样魔都级的城市，全世界也不超过十个。教科书以谨慎为原则，一般讲的都是二十年之前的例子。

所以你是找不到"魔都规划经验"的。同理也找不到千万人口巨型城市的规划文献。至少在已有的出版物内找不到。

我一直很想学习这方面的内部资料，若哪位师兄有文件。请电邮我，见文尾email。

由于我在现有出版物中，找不到"魔都帝都级"的城市规划营养学识，所以剩下只是我一点粗浅领悟了。错误和谬误可能比较多，各位别打脸。

或许Simcity之类游戏也能提供很多知识点。但那个游戏我也不擅长。

首先我们看思路。对于Town来说，它的图一，意味着修了一条公路：

}

如图，本来山脚下一个小镇。等你公路修通了以后，新的住户就可以沿着公路一路延伸开去。沿路而居。

同样道理，如图三：

他其实也是公路。只不过这个公路呈一个"辐射带"的形状。公路二边的人都尽量向主干道赶。争取上主路。

你如果在上海远郊，建一条通往青浦，南汇，金山的地铁线。

则地铁线沿线的人口居民，也会呈辐射面分布。如图5。

辐射半径大约是3KM。再远就不是地铁房了。

而对于第三个例子：

这个例子相当于"建厂"。

好比镇子里本来只有一个木材厂，所有的人都围绕着木材厂生活工作。

而现在，在离开镇子2KM的地方，又兴建了一个采石场。于是小镇就变成了"双中心"。

四）土地的进一步思考

对于双中心的城市来说，一开始他是如图4的：

可是时间久了。整个城市的面貌，很有可能变成如图6。蓝色表示有人居住的区域。

}

为什么呢。答案很简单。因为生活在中央这块"长方形区域"。生活很方便。

在这个地理位置，无论你是去木材，还是采石厂。距离都很近。

因为人不可能一辈子不换工作的。又或者是同一个家庭里面，夫妻双方一个伐木一个采石。

又如幼儿园，医院，学校，戏院。将各种各样公共设施放在中间，地理上都很方便。

举个现实的例子，在中国国土上，有一个非常典型的双城。那就是银川市。

银川分新城，老城。当中隔开约20分钟的公交车程。

当二十年前银川新城开始建设的时候，"老城---新城"之间几乎是没有任何建筑的。

新城完全是政府行为。不计成本所有新的公共设施都放在新城，逐步打造出来。

而二十年后，如果我们看回地图，惊讶地发现新老城"之间"的区域已经被逐步填满。

而二端则还是一片空白。

再大一点的例子，三个点怎么样。这个镇上有三个厂。伐木，采石，纺织。

如图7。在这个图中，到三个工厂都比较近的位置，是图中三角形。

而A点，又比BCD点位置要好。即我们所谓的"市中心"。

五）市中心

好了，现在我们来看一张比较接近"现代都市"的图。譬如这样的六角蜂巢。图8

这个中等城市有六家工厂。我们特意用连线，将他们二二相连起来。来看看这个城市的交通情况如何。

如果这幅图还看不出什么感觉。我们来看一个更大的。十八格蜂巢。图9

这个图其实已经非常接近上海的实际了。你完全可以把其中一个点，想象成一个商业中心。譬如徐家汇。

如果我要把这张图"二二相连"。从每一个点到每一个点，画一个连线图呢。

密集恐惧症者勿入。图10。

真是一张漂亮的图形。

纯种理工男用VBA画的。

六）都市的逻辑

如果我们仔细观察图10，我们能得出什么结论呢。

1）市中心到每一个点都很方便，郊区距离较远

这是符合常识的，不用解释。

2）市中心交通线高度密集，容易形成堵车。

这是大都市的必然结论。如果你把"18格蜂巢"画大一圈，问题还要更严重。

只要是大型都市，则你内核必然堵车。这是几何原理决定的。

解决的方案，一般是沿内环修一圈高架。

3）都市是有边界的。

我们看到，如果你在外环线以内，虽然总体而言僻处郊区。可还是有几个目标点，你是有优势的。是最近上班。如图中A点。

可是如果你到了外环线以外，你就有可能到所有的商业点都显得更遥远。如图中B点。

七）都市发展的思考

当一个人类定居点打下木桩，第一个移民团可能仅5000人口。他是一个Town小镇。

绝大多数的小镇，这辈子终身也就是一个小镇了。只有不到0.0001%的定居点可以发展形成大都市。

当一个小镇开始成长，最开始他的形状，永远都是奇形怪状的。宛如引力没有驯服行星。

当镇越长越大，逐渐出现第二第三个"就业点"，则在地理环境"距离最短"的区域，比较容易发展出商业和定居点。

这一切的背后，都是经济学和降低成本提高效率。

当一个小镇继续长大，如果没有山川阻隔，则人类大多数的城市，形状都是圆形的。

因为同等周长，圆形面积最大。

都市成长成圆形，是因为经济上的原因。自发的，市场会逐渐把都市边界拉圆。

所以，我对北京南城不是那么悲观。

如果一个地段，到国贸，金融街，三元桥，三里屯，二环各大部委，都只需要很短的时间，转瞬就到。

则这个地段，一定是大有前途的。好好拆迁一下，环境弄弄干净，马上就是豪宅区。

例如双井，广渠门，崇文门，前门，都是非常好的地方。

也有天生的反例。譬如象深圳。

深圳本身的地势就是怪怪的。他不是平原城市，而是二山峡谷城市。[[1]]

东西长近100公里，南北仅10公里。

深圳的地理你不能用环线套。但基础原理还是一样的。

你先把深圳重要的CBD，机场，商场，医院剧场，值得一去的地方，用红笔都圈出来。有必要的话还可以加上权重。

然后你计算每一个点，看看深圳地图上，每一个点到那些目的地的距离和时间。加权一下，就知道各地段的便利度。

另外补充一下，现代都市都是"立体交通"，除了地面车流，还有高架高速和地铁轻轨。

计算生活便利度时，要把这些都考虑进去。

三亚地形图。亚龙湾和三亚市区，是不连在一起的。

整个城市呈一个"斗"字型。

八）被动的规划

便利度非常重要。我们来到北京上海，是为了享受丰富的多彩人生。而不是为了看树看海看电视。

所以尽揽三环内的繁华，远远要比六环外吃大娘水饺更重要。

影响一个地段档次的有很多因素。例如历史人文，绿化，景观，居民人口，化工污染。但是无论如何，"便利"是一个很重要的指标。

你到所有的CBD都很近，你生活在灯红酒绿的市中心，那你就是好地段。

那么，很多人是不是以为这就领悟到地段好坏，时政变迁的奥义了呢。

当然不是，我们再看回十八蜂巢图：

}

重要的关键，是这18格子的"CBD"在哪里。这才是真正要命的事。

有了CBD，才有CLD [[2]]

要命的是，我们完全不知道CBD下一步在哪里。政府的下一步产业规划，就业岗位在哪里。

这才是真正的城市规划奥义。

（未完待续）

([email protected],2015年12月7日丑时)

[[1] ]同理还有青岛

[[2]] CLD，Central Living District，中央居住区

城市规划导论（二）------不可预测 #590

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-08

城市规划导论（二）------不可预测 #590

政府拥有强大而可怕的力量。

最可怕的是，这股力量还不可预测。

一）城市生长

中国和外国房地产市场最主要的一个不同，在于中国的增长率非常快。

中国的GDP年均复合在8%左右。按照这样的速度，实体国力每九年翻一番。

因为城市和建筑本身就是实体财富的一种。中国速度，部分意味着中国的城市和城镇建成区，每八九年翻一翻。

如果各位熟悉上海历史的话，就会知道二十年前，1995年，上海所谓"郊区"的边缘是什么。

是徐家汇!

是中山公园。是浦东南路。

而到了金桥，已经全部都是养鸡养鸭的农田了。

如果是北京老土著的话，则对于北京修三环，尘土飞扬记忆尤深。过了三环，一般就是荒郊野岭可以飙车的地方了。

大约十年之前，上海的边界扩展到了莘庄。到了2015年，莘庄已经成了不折不扣的市中心。郊区的概念，成了泗泾，松江。

我们常常说笑话，某移一代给家里寄家书。说是已经在上海落脚，住进了市中心。家人问，"市中心哪里啊"。

"黄金地段，宝山大华"。

我们举这个例子，主要是告诉各位，中国正处于急剧的"城镇化"过程中。

所有的中国大中型城市，都在飞速地成长。

作为城市定义的无论"人口"还是"建成区"，这二项指标都在飞速发展。

城市每隔十年就扩大一倍。

二）政府的力量

政府具有强大的力量。通过中央金融，政府每年可以取走全社会10%左右的财富。

再加上税费，垄断牌照，舆论和媒体机器。政府力量强到如Levithan一样大怪兽。

政府力量有多强。一句话可以形容："花十年时间，政府可以把中国所有城市全部都打造一遍"。

因为中国的国力，每过八九年就翻一翻。城市每过八九年就大一倍。

你给政府八九年的时间，政府的力量甚至可以大到打造一个新的郑州!

在上一篇中，我们说到了十八蜂巢图：

然后我们"煞有其事"地分析，在各大CBD确定的情况下，哪一些地理位置到各大商圈距离最短。哪一些地理位置对于固定行业（如IT，航运，宝钢）来说，生活半径最短。

但其实这些分析，都是酸臭腐儒，盲人摸象。

因为社会变迁实在太快了。等你分析了半天，抬头一看，全社会的商圈可能已经变成了如图：

那你还玩什么呀，赶紧洗洗干净，往东奔吧。

当时代剧烈变迁时，重要的不是现有资源的优化。

而是尽量抓住变迁的节奏。

三）三面临水

政府的力量实在太庞大了，宛如大象闯进了瓷器店。

他完全可以平地打造一个深圳，而把千年华南中心城市广州，贬为一个副手。

他也可以打造重庆，目前重庆GDP已接近成都1.8倍。西南核心早已易主。

但是，真正令炒房客畏惧的，不是这股力量之庞大。而是这股力量之不可预测。

有一件事你一定要清楚知道，"政府做决策，绝不是最经济最有效率的"。

如果政府做事，是"聪明"的。是有效率，有理智的。

那政府的"下一步"是可以预测。智者可以推算的。

如果政府做事是低效率，愚蠢，烧钱的。

那神仙也猜不到他下一步会做什么。

举个例子，1990年的"浦东开发"，上海人就想破头也想不到，他究竟要干什么。

熟悉那段历史的人一定都知道，当年上海旅行社还有一个旅游节目："二龙戏珠"。

专门带外地人来参观南浦大桥+杨浦大桥+东方明珠。

说是1991年投资8.2亿。南浦大桥是全世界排名第三的叠合梁斜拉桥。技术难度领先，工艺复杂。如何如何雄伟云云。

上海人就想不懂了。你如果真的要搞一个"xx开发"，你为什么不放在松江？

松江四面全是陆地。你要去松江，拉二条高速公路很容易。

何必搞跨江大桥这么麻烦。

你觉得"二龙戏珠"如何宏伟，如何工程复杂。其实经济学上都是浪费。

陆家嘴本身是一个半岛地形。几乎三面临水，进出陆家嘴极不方便。

当"开发陆家嘴"之后，剩下的事几乎全都是在给它打补丁。

进出延安路隧道，每天都堵塞得快死人。为了缓解陆家嘴交通难题，才陆续修了复兴路隧道，人民路隧道，新建路隧道。

这些隧道，再加上彼此之间的换乘和并轨，把陆家嘴搞得象个大迷宫。没导航几乎不能开车。

可即使这样，陆家嘴还是交通死地。他本身的半岛地形，就决定了交通绝不可能方便。根本不适合做大型CBD。[[1]]

在此以后，浦东陆续拉了十九条过江通道，消耗了无数无数银两。

"开发浦东"的珍贵投资，就这样全浪费在大桥隧道上了。

其实浦东根本就不应该开发。你开发松江多好。建设成本绝对大大省钱。

如果你按照"效率"原则。你是绝对猜不到政府会开发哪里的。

因为开发浦东的资金，不是上海市政府的。是中央给的。领导觉得陆家嘴风水很好，颇有王霸之气，于是就圈了一圈。这叫考虑重点不一样。

四）不可预测

如果一个城市的规划是"有效率"的，那么他大致是可以预测的。

譬如说，一般认为，较有效率的是"摊大饼"模式。

如图，新城绕着老城的边缘，一圈圈建设出去。

这样的方式，可以最有效的利用老城的资源。成本很低。

同时，每一个决策尽量由"民营企业"来做。尽量让个人选择成本最低的地方。则市场自然会根据交通成本，来配置合理位置。

另外一种模型，则是认为应该大力发展卫星城。然后靠高速通道和市中心交通。

例如：

}

这其中的每一个卫星城，都可以尽可能地在内部实现"工作---生活---沟通"。而不用赶往市区。减轻交通压力。

这个模型的缺点是，一般能活得下去的卫星城，都是"功能单一"的产业。

例如宝山钢铁，金山石化，外高桥电厂。一个宝钢就是一个小城市，自然不用往返市区。

但是真正的现代Metropolitan，往往是一个复杂的[创新综合体]。他体现在复杂性，而不是单一性。

只有在数千万人的市中心，才能产生伟大的文学，艺术，创意，新产业，VC，宗教思想，理想和勇气。而卫星城，简直和农村差不多。

所以大城市的核心还是要靠"母体"。还是要靠当中那个圆尽可能地大。堵车还是不可避免。

复杂生态才能产生高等文明。

以上都是正常城市。可是在中国，我们还能发现"2B城市"。

2B城市的含义，是领导突然一拍脑袋。在无数"规划系高才生"师兄的抗议反对声中，非要搞新区，非要搞上千亿的大工程。

按照官场标准的说法，"规划就是一张擦靴纸"。

市场导致的城市扩张模型：

2B领导导致的城市扩张模型：

我们知道下一种模型是没有效率的。可是领导喜欢啊。

"全新规划，彻底平整，多漂亮啊"。

"上千亿的工程，投资不怕大，投资只怕不大。原因你懂的"。

市场的力量是微弱的，缓慢的。

我们说"银川新城"，双子城之间会被缓慢填满，因为效率。

可是这个效率，是精打细算，是一分一毫，是润物无声的。

而政府的力量是"爆裂"的。高层官员一挥手就是千亿投资。平底上可以兴起一座座百米大厦。一拉就是几平方公里的新城。

亏损，亏损怕什么。政府最不怕的就是亏损。

最关键的是，他还拥有大量力量。力量大到了每过八九年就可以重建一套老城区。

又有钱，又任性。

超级超级有钱，超级超级任性。

既然这样，你还精打细算研究什么地段啊。

大家费尽心机猜"政府的下一步"不是更好。

如果我们能看到政府内部文件，这其实并非完全保密的。

如果我们能预先料到下面的投资重点，岂不是可以赚大钱。

在人民广场市政府边上，在这寸土寸金的地方，却有一座"上海城市规划馆"。

炒楼客可能是全上海最早一批参观，也是最认真一批，而且去了二次三次。

各区内部定期有"十三五"规划白皮书。

房地产业的同行，例如"上海房地产观察"可以拿到未来6个月的土地拍卖计划。

可是这一切有帮助么。

下篇再说。

（[email protected]，2015年12月7日晚）

[1][ ]其实小陆滨江做CLD，世纪公园铲掉做CBD，效率可能还更高一点。

城市规划导论（三）----- 可以预测 #600

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-09

城市规划导论（三）----- 可以预测 #600

真相只有一个

一）国家级新区

中国国家级新区一览表

浦东新区 1992年10月11日 上海 1210.41

滨海新区 2006年05月26日 天津 2270 两江新区 2010年05月05日 重庆 1200 舟山群岛新区 2011年06月30日 舟山 陆地1440，海域20800 兰州新区 2012年08月20日 兰州 1700 南沙新区 2012年09月06日 广州 803 西咸新区 2014年01月06日 西安、咸阳 882 贵安新区 2014年01月06日 贵阳、安顺 2451 西海岸新区 2014年06月03日 青岛 陆地2096，海域5000 金普新区 2014年06月23日 大连 2299 天府新区 2014年10月02日 成都、眉山、资阳 1578 湘江新区 2015年04月08日 长沙 490 江北新区 2015年06月27日 南京 2451 福州新区 2015年08月30日 福州 1892 滇中新区 2015年09月07日 昆明 482

以上，仅仅是中国的"国家"级新区。

当然，如果你仔细阅读表格的话，里面还是有很大玄虚的。最明显的是"时间"。

第一个是上海"浦东新区"，时间是1992年。

浦东新区的开发，引发了巨大的反响。暗地里也争破了头，所以一直到2006年，十四年后，天津才如愿拿到了第二个"滨海新区"。

但此后就一发不可收拾。第三个只隔了4年。你再看后面四五六号;

内行人仅仅看看时间，就能读出许多"含金量"了。

二）市级新区

政府拥有强大的力量，任性的脾气，这是事实。任何人也绕不过去的。

揣摩政府的脾气，揣摩政府的举动，就成了非常非常重要的事。这也是必须承认的。

有过一段时间，我们取了大量大量的资料来看。阅读的结果，只能使我们越来越糊涂。

基本上，每一个区都有自己的"五年规划"。每一个区都有自己的开发建设远景。

你再往下看，则几乎每个区都有自己的"CBD"。普陀搞了长风商务园区，长宁搞了虹桥，杨浦有了五角场。还没算莘庄川沙紫竹。

我们知道，CBD关键是这个C=Central。外国的城市，可不是这个样的。

（加拿大石油城Calgary）

如果按照每一个区的规划，如果前滩，后滩，长风，虹桥，新江湾，浦江，世博，临港等各大规划区都能做出来的话。那么；

  • 全球500强，恐怕要在上海设立5000多个总部

  • 中国500强，全部要缩在一个区内办公。

  • 每平方公里税收过千亿，上海要有N个。

这显然是不可能的。

迷惑的进一步，我们看看政府之前说的那些，都完成了么。

  • 陆家嘴堪称核心名片，是不是成为金融中心了。

  • 老牌的金桥商务区，古北商务区，大柏树商务区，现况状态怎么样。

  • 世博有世博效应么

  • 北虹口国际航运中心，游艇码头中心，军工路复兴岛开发，有眉目了么。

这个名单还可以列出很长很长。

如果我们还不死心，我们再往前翻。我们翻出了1986年的上海城市规划。

《上海城市总体规划图 1986》

http://www.supdri.com/2040/index.php?c=channel&molds=oper&id=4

当时的总体规划思路，是一轴二翼。"有步骤地向杭州湾北岸和长江口南岸两翼展开"

也就是说，城市发展的重心，是向宝山移民住满长江沿线，向金山移民住满杭州湾沿线。

如果你信了1986年的规划，搬到了金山枫泾投资居住。今天会不会哭晕在厮所？

那么，我们看了这么多的规划，这么多的资料，最后得出的结论是什么呢。

真相只有一个：

任何规划都无效。

三）醉汉漫步

为什么规划无效呢。因为市府没有钱。

在我们之前写的《从来不存在"土地财政" #82》《新城不是希望 #290》等文章中说到，土地财政是亏钱的。

新城其实是一种效率很低的东西。亏钱，亏得很厉害。

你可以亏空，可以每一代人金融破产一次。但亏空终究不是好事情吧。

目前每一个农民进城，开销在10~15W元左右。一个30万人的卫星城，需要400~500亿人民币。

每平方公里3000人密度。占地大约100平方公里。

其道路，水电，消防警力，医院学校，各种公共设施开销都是天文数字。

地方政府一般没有财力大肆的兴建新城。

他们造一个是可以的。亏空挪用。

造三个，达到100W人口规模，就显得很吃力，类似于郑州新城。亏空有上限。

而象京沪深广渝，近年都吸纳了500W以上"新增人口"，这绝对不是轻飘飘一句"烧钱"就可以解决的。

如果你是一个地级市，你是一个小城镇。

类似于奉化，溪口这样的小城，地委书记去搞了笔钱，圈了5平方公里土地搞"开发"，你是完全无法预计书记们是怎么想的。

而到了几十万人规模，象银川、郑州、呼和浩特这样的城市，他们搞新城建设，就会遇见"预算软约束"不再是无迹可寻了。

象上海北京这种超大型城市，他要容纳1000W左右的外来人口。每30W一个新板块，则新增板块数目要达到30~50个。

这样，就会明显地显露"规律"。

好比数学上，有一个著名的"醉汉走路"故事。

醉汉从原点出发，走一步路，向东南西北方向无法预料。

可是醉汉如果走100步，1000步，则随机的事情就会逐渐显现"统计规律"。到最后甚至可以精确地计算出布朗运动，概率分布，醉汉落脚点位置。

这是一道高中生都会解的概率题，当N非常大的时候，醉汉第N步离开原点的距离是根号（N）。

四）大都市的概率

从1995年户籍壁垒打破，外地人开始大规模进入上海，迄今约20年。

因为数量实在太大，哪怕是领导的"任性"。也任性出一定规律，至少是统计规律。

如果我们看过去20年的上海发展轨迹，至少有几条总结是可以得出的。

1）任何规划都没有100%完成。

缩水的原因，新城本来是一件亏钱买卖。自然做不到头。

2）什么样的板块最能得到发展。政府拥有最多土地的板块。

其背后依然还是预算不足。

关于第二点我们要专门说明一下。什么样的土地会得到"重点开发"。

譬如说政府宣布兴建一条地铁，再扔二个研发中心过去。又给优惠政策，要打造世界航运中心。

我们知道，地铁是一种高度"外部性"的东西，地铁所经之处，沿途所有的房产都会升值涨价。

同样道理，大型的商场，公园，文化中心，优质医院学校，也是加分的选项。这些公共性设施，都会提高地段价值。

而政府会怎样配置这些"公共品"的位置呢。很多人认为政府会出于全社会的考虑，又或者基于效率的通盘统筹。

我们认为不是的。

我们认为，政府规划公共品时，有且唯一而且最重要的考虑内容，"政府在哪一个方向上土地储备最多"。

因为地铁是一个严重的"外部性"商品，地铁拉过，沿途土地都升值。

而地铁又是一个很昂贵的东西。

如果地铁从"已出售"区域拉过，万众欢腾，沿途的百姓纷纷庆祝自己投资眼光正确。

而对于政府来说，他是没有利益的。

政府最喜欢的，是地铁从"未出售"区域拉过，然后沿途的土地升值都落到政府手里。

政府这么做也是无奈的。因为"土地财政"是亏钱的，亏得实在太厉害。修地铁，基础建设道桥路隧，这些都是天文数字。远远不是3元/张的地铁票可以赚回来的。

精打细算，政府只是想少亏一点。政府也是"自利人"。

3）如果一个板块地被卖完了，则后续的承诺就会缩水。

原因还是预算软约束。

我们越来越觉得我们的政府，是在"经营城市"。所做的一切，都是为了卖出土地。

当一块土地开始做规划时，政府首先考虑的是，"我在那有没有筹码"。

只有政府手里掌控最多空地，大把筹码在手的板块，才最容易得到发展。

当发展的时候，政府会不断把"利好"叠加上去。

譬如地铁，商场，学校，医院，创意中心，国际xx中心，文化艺术中心。

[同时，政府手里掌控着非常大的"舆论媒体"资源]。在这一个阶段，会把该板块炒热，炒成"万众关注"的状态。

而此后，开发了一小段，政府就开始卖地。

卖地之时，必然是该板块炒得最热的时候。把所有的媒体资源都叠上，力争卖一个最好的价钱。

卖地之后，形势逆转。

土地只有在政府手里，才会是政治宠儿。等到了你手里，您自求多福吧。

政府在该板块拥有的筹码越少，政府越不愿意投真钱。

如果全是吃骨头不吐肉，类似市中心拆迁。那得要中央三令五申才做做呢。

省政府手里的牌是有限的。媒体资源也不能天天帮你唱赞歌，还有很多板块需要唱呢。

当拍地之后，对该区域该板块的支持就会逐渐缩小。答应说好的"商务中心"会因为种种原因没有建成。而舆论媒体的支持与善意，更是镜花水月。

这也就是许多板块一下子很热，你买了，接下来长期冷的原因。

以上是我们对整个游戏规则粗浅的揣测。

未完待续。

（[email protected],2015年12月8日午）

城市规划导论（四）----板块轮动 #610

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-11

城市规划导论（四）-----板块轮动 #610

上海楼市呈现清晰的"板块轮动"现象。

一）起承转合

中国人写八股文，讲究"起承转合"。意思是做一件事，你要有铺垫，有炒作，有高潮，有收尾。

凡事要一步一步来，打拳要打全套。

所以炒作一个板块，通常需要3~4年的时间。而绝不可能一触即就。

在过去的十五年内，上海楼市大致轮动炒作了15~20个板块。其彼此之间会有重叠，但是高潮部分绝不撞衫。


这是一个大致的示意图，并不精确。请勿苛责。

我们仔细观察这张图表，能得出几个结论：

1）一个板块的炒作时间，约是3~4年。

2）最前面的一年造势最后面的一年退潮，高潮在中间2年。

3）当一个板块达到高潮时，舆论媒体宣传报道，会极大关注。同时开盘卖地等事盛行。但是高潮过后，就会逐渐沉寂。

4）同一时间段，高潮并不重叠。以免发生二个板块打架。

二）半成品

严格地说，我们对宣传炒作并不反感。

卖商品总要吆喝，商场开幕要剪彩，电影首映要典礼。你卖几百亿的一个楼盘，吆喝吆喝，本属正常之举。

我们真正烦恼的，是"价格"。

为什么。因为如果你是宇宙中心的话，你是宇宙中心的价格。

如果你是半成品的话，你是半成品的价格。

如果你是失败品的话，你是失败品的价格。

最怕的，就是[明明失败品，却卖了一个宇宙中心的价格]。

我们对政府开发新区，开发新土地的行为并不反感。这本来就是人家的权力，竞争无所不在，土地的竞争也无所不在。

竞争，新地段对旧地段的挑战，本来就是人权。

真正令我们烦恼和困惑的，是"价格"。

那些新开发的区域，通常都是"鸟不拉屎"的地方。而且时间短，投入少，即使有些规划，也多处于纸上谈兵的阶段。

但是这些新区，却卖得非常贵，非常贵。

用平移对比的话，大约比他们"20年后"发展成熟状态的那些地段，卖得还要贵。

你譬如说张江吧，张江现在炒得那么高。

可是你知道孙桥么，孙桥离张江只有2KM。房价才二万出头。

政府过二年在孙桥炒作一下，扔二个"学区"分校。炒作点概念还不容易。

那你张江又有什么稀缺性呢。你本来就是一个荒郊野岭的地方。既没有生活设施也没有娱乐设施。

你所谓的"学区房"，成立只有一二年。只有SB才相信那是名校。

如果现在持有张江五六万的二手房。你给我个理由，凭什么晚上我能睡得着。凭什么我看不见孙桥。

今年的IT Bubble，程序员都很滋润，自信心极大鼓舞，觉得程序员无所不能。

但是从全社会角度看，码农并不是一个很高阶生态位的物种。

码农聚集地，也没什么指望成为"宇宙中心"。

象这样产业高度单一，消费群体高度单一的社区，万一遭遇Bubble Burst......后果不堪设想。

然而，那些花了500~600W买市区20KM远二房的码农，倨傲地对我说，"俺们新区就是涨得快"。

@北京大土豆 骨子里就是一个傻空，而且这人最要命的是完全没有任何实战经验。

朋友，那不是涨幅大，那是你成本高。

什么叫涨幅，你买进1W，卖出6W，这个叫涨幅。

而什么叫蠢货呢：你买进价6W。

新区从来就很贵，政府一块块板块炒过去。在二三年的时间内，达到极盛。

最终我只看见你们为数不多的工资，都到了ZF手中去。

从没看见任何一个新区规划建设完成。

三）如何赚钱

即使我们能看穿"板块轮番炒作"的真相，可是我们如何从中赚钱呢。

有三件事至关重要：

1）你手中的板块，政府不会炒

2）涨的是一手价，不是二手价，"处房情结"

3）可怕的交易成本

如果你观测我们目前"中国股市"的话，你就知道事情早已乱糟糟了。

股市之中，股价和业绩，其实已经关系不大。

虽然每一个人都说："价值决定价格"。可是今日股市，真正决定股价的，绝对不是业绩。

决定股价的，主要是有没有"庄"，有没有力量拉扯它。

在楼市中，游戏规则也是一样。

我们常常看见某些板块如凤凰穿天般的拉升，短短几月之间可以涨一倍。原本杂乱破败以为毫无希望的建材市场，莘庄一拍地就是7.5W。

洗白一句啊，"炒作"这种事，绝对不是炒家干的。

虽然政府一直试图把"帽子"扣在炒家的头上，咳咳，真相大家都懂的。

所以，你手里的货色，哪怕货再好，没轮到你这个板块动，也是不会大涨的。

那我们接着问，"追逐热点，追涨杀跌"可以么。

首先，你不一定能猜中热点。

其次，和所有的"坐庄"一样。拉升这种事，意味着80%的筹码在政府手中。

有时候你可能很看好一些板块，譬如前滩，后滩，东大名路，徐汇滨江。

可是你根本没有筹码！

那些地方，根本就是一片空地，要么是厂房，或者农民房。

你根本找不到切入点筹码。

在《职业炒家（四）---买进》中深刻地讲到了这个问题。

最后，哪怕真的是蒙中了你这个板块，你又正好"捡漏"在旁边有套前几年的板式楼，品质很好，和新的一样。又或者是你买了某个板块"刚开盘"的第一期。

这时候，你还面临二个问题：

1）高得可怕的交易税收。

2）处房情结

价格需要发酵，板块需要时间。你如果在二年之内抛售，税收会非常非常高。而如果你在二年之后抛售，该板块可能又不热了。

四）未来板块

未来24个月，最有可能被热炒的是：

A级选择：大场，江桥

B级选择：南桥，青浦新城，平凉，周浦，新桥

一般根据拍地记录，可以部分预测"下一轮爆炒"之区域。同时，拿地是哪一类开发商也严重影响风格。



然并卵，提前"预测"到下一个热点在哪里，真实对你的利润并没有太大的帮助。最多多一点饭桌上吹嘘的英明罢了。

当然，你可以试试。毕竟里面还有很多利益和玩法。[[1]]

五）理论上限

炒股的人，绝大多数跑不赢大盘。

因为庄家只会拉升自己手里的筹码。所以你的选股，必然落后大势。

同样道理，炒楼这一行，99%达不到理论涨幅。

哪怕你是一个从2035年穿越回来的人，哪怕你掌握了上海楼市的所有涨幅细节，你也是达不到"理论涨幅"的。

因为楼市的上涨，并不是A->A，而是A->B

     2000年   2015年

幻想 A=1 A=15 实际 A=1 B=15

或许这张表更明确一点：

+------+--------+--------+--------+ | | 2000年 | 2012年 | 2015年 | +======+========+========+========+ | 幻想 | A=1 | A=12 | A=15 | +------+--------+--------+--------+ | 实际 | A=1 | A=10 | A=12 | | | | | | | | | B=12 | B=15 | +------+--------+--------+--------+

幻想中，人们以为楼市有15倍的涨幅。

而实际中，楼市只有12倍的涨幅。无论你穿越回来再聪明也没用。

而如果你追逐热点呢，光税就把你交死。

提这张表有什么意义呢。

因为有很多"冒充"楼神的大神，譬如[zjjzsb]，[业余套利]，或者我同学我朋友我听说。

拜托，请不要动辄说我在楼市赚了一百倍，也不要象写小说一样，翻个三十倍很容易。

楼市和所有行业一样。赚钱不易。你不要看到B=15，可能人家最便宜时就是12。

你也不要以为A=15，可能A最高就能到10。

现实生活永远比理论中的更困难，发动机功率永远比图纸上的要低。认识到这一点，才是你人格长大的开始。

目前市场上"吹嘘"的楼市传奇小说，绝大多数在职业炒家眼中一看就是个坑。吹牛是件系统工程。

（未完待续）

（[email protected],2015年12月10日晚）[[2]]

[1][ ]感谢X提供数据

[[2]] 2003年我第一篇被广泛阅读的文章是《用板块的眼光看楼市》

城市规划导论（五）-----重心 #620

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-14

城市规划导论（五）-----重心 #620

假如一个板块持续地强，每一次都跑赢大市。那他会成为宇宙中心。

所以，楼市无板块。

一）板块问答

关于城市的"板块轮炒"，我们有一系列问题；

1）"板块轮炒"会停止么。有没有结束的时候。

答：如果人口不再流入，就不会再有新的板块开发。整个城市将形成凝滞的状态。

当城市凝滞，地段的优劣就会固化。而且随着时间的推移，这种"尊卑"优劣会显得强化。有钱人会尽量向"上只角"迁移，哪怕不是为了舒适，而是为了体面。

而当城市剧烈成长时，这个效应不明显。

1949~1980年之间的北京上海，是这样的例子。因为长时间的户籍锁死，人口不再流动新区不再增加。

所以老北京，老上海，有贯穿几十年生命烙印的"地段鄙视"情节。

欧洲的一些城市，百年老城，这种情节也非常严重。

2）北京上海的人口流入，会停止么。或者说超大城市人口有没有上限。

答：我们首先要看限制人口上限的原因是什么。

在古代，主要是粮食。譬如长安，洛阳，鼎盛时期大约是100万人口。

有详细数据明文记载的都城，主要是开封，也是一百万人口。

而地区性都市，如华东第一大城商业中心：苏州，大约在30万人口左右。

其背后，主要是运粮困难。

开封的汴河水运，在历史上是一个大故事。相关研究汗牛充栋。在农业国家，倾国之力维持一个100万人口的非耕作区已经是极限。

若考虑成本，30万人城市是极限。

现代性的大都市，从铁路开始。

譬如上海有近3000万人口[[1]]，刘慈欣的"超新星爆发"一文中考证说，上海需要十二根铁轨，日夜不停地给上海送粮食。

这是大动脉生命线，绝对不可以切断的。否则上海分分钟饿死。

但是总体而言，现代性的"国际性大都市"，限制都市规模的，主要是政治因素，而非经济因素。

12根铁轨并非极限，大工业时代，再修建36条都不是问题。

淡水也不是问题。目前海淡的成本是8元/吨。而各位的家庭水费，早已达到了1.81元/上下水。海淡项目只要踮踮脚，还是可以够得到的。

真正的阻力，来自于政治呼声。

1970~1990年代欧美历史早已先验，当外地人大量涌入时，反对声最大的是当地土著。

土著们会抗议外地人抢走了工作岗位，抢走医疗资源，抢走教育资源，住房，交通，治安，卫生，奶粉，风俗等全面冲突。

伦敦人为了反对人口增长，修建了超宽车道Hwy把伦敦包起来。以使得新区和伦敦完全不可能靠步行来往。

保护伦敦市区的面积不再增加。其背后，其实是房东和土著们的利益。

巴黎的扩张，受到了越来越严厉的环境保护和"历史文化"压力。使得任何郊区化的大规模开发都不可能实现。其背后，依然是房东和土著的压力。

在现有的技术上，一个城市容纳5000W人口是没有太大的瓶颈的。上限可能是江浙皖赣人口的1/3，也就是一亿左右。

可实际能成长成多少，关键看政治形势和土著们的政治游说能力。

3）这里面利益差别大么。

答：非常大。

房地产是一种较"刚需"的产品。[自住底仓盘]又多。其价格随"供需比"变化非常大。

从101:100，到95:100，再到90:100，

其价格可能可以差10倍。

举个例子，休斯顿是美国第四大城市，人口超过650W。绝对举足轻重。

休斯顿是美国航空航天中心，全球第六（美国第一）港口。近年主要致力于发展癌症晚期治疗和尖端医疗，代表未来美国最有希望的产业方向。

德州又是石油州。

可是休斯顿房价呢，大约仅只有7~9W美金一幢。150㎡建筑面积独立小别墅。

与此相比，纽约岛房子均价75W美金。旧金山湾区等地都要60~70W美金。

其背后的逻辑呢，这绝对不能用"房价/收入比"之类异端邪说来解释的。

唯一的解释，休斯顿是美国最Liberty的城市，Texas是美国最Liberty的州。

休斯顿是没有城市"规划"的。也就是只要你愿意，郊外的荒地你可以无限制地将城市延伸出去。低成本乃至无成本地降低房价。

而纽约，旧金山，San Jose等地房价，关键是政府有严格地"Zone Control",土地改性十分不易。

制度差异，就差了十倍房价。

4）你的意思，是不是应关注"土地控制"。强势政府，土地严控的城市涨得快，甚至比GDP等经济指标更重要。

答：是的。

5）上海楼市的下一步板块轮动会怎么走。

答：从目前看，上海北京深圳成长成"巨型城市"的道路仍未停止。若没有太大突变的话，则5000W人口之前阻力不大。

以上海每年流入60W人口计，这个趋势还能维持30年。

2016~2018上海的开发步骤明显放在北四区（虹口，闸北，杨浦，宝山）。再往后不好说。

6）北四区的房价被高估了还是低估了。

答：这个问题不好说。

首先我们看一个模型，假设N年以后，上海所有的中环线板块，都被犁地一般"开发"了一遍。

则整个中环线等距，他们的价格应该是差不多的。

但是这个过程，是一个极其漫长十几，二十年的过程。于是你就有了"先开发，后开发"的问题。

当一个板块出于热点开发中时，当地的居民洋洋得意，房价飞涨，热点关注，莘庄甚至一度涨得和卢湾差不多价钱。

可是等一个板块热点炒完，接下来就是好几年的沉寂，死水微澜，增长缓慢。不知不觉中，你又把[平均涨幅]给还回去了。

所以当"北四区"热点开发时，其涨幅是很快的。

但是没有涨的中环各块也别着急，风水轮流转。很快就是他慢你快了。

7）我能否象炒股票一样，追逐热点，高抛低吸。把每一轮的涨幅都吃尽。

答：难，很难。即使你看穿预料未来也一样。

因为可怕的交易成本。

当然你可以试试。

8）会不会有某个版块强，很强，一直强，在每一个阶段都超强。

答：如果有这样的板块存在，就代表他的"累计涨幅"要比别人大一大截。

楼市和股市不一样。股市虽然有"大盘指数"，可是各股和大盘是很分化的。

好比医药股和电信股，走势就可以完全不同。

大盘仅仅代表宏观经济层面。

可是楼市不是。楼市如果有3000个小区，他其实代表的是同一个城市。

也就是这3000个小区，是同进同退，同涨同落的。

内环永远比中环贵，中环永远比外环贵。

假如你某一个板块，持续走强。譬如莘庄，如果莘庄涨到10W，15W，20W一平米，而普闸虹杨还是卖5W。

这意味着你莘庄周边的板块，卖八万。再递减，卖六万。

也就是市中心搬到莘庄去了。

这种情况若有可能发生。那就是整个城市的"重心转移"。

9）什么叫"重心转移"

重心转移就是整个城市永久性，不可逆地发生了移动。

好比千百年来，宋代以后，上海的重心一直是在"松江织造府"。并产生了醉白池，方塔园等名胜古迹。

而"上海"这个名词，古代是不存在的。黄浦江畔属于天涯海角的蛮荒地方。

1840年英国人来了以后，他们非常需要找到一条水道，可以通往当时华东最大的城市商业中心：苏州。英国人在苏州河畔打下木桩。外滩成为了上海建城的开始。

* 当然后来发现苏州河其实并不通苏州，外国人地理都是体育老师教的。而随后太平军起义占领苏州，苏州士绅尽数逃入上海。于是上海崛起。

如果你站在一个松江土著"醉白池"的眼里看来，当然认为黄浦区卢湾区的崛起不可思议。

可是这二个板块越走越强，越走越强，最终远远把松江抛在后面。

这背后，是城市重心永久性的转移。

10）上海的重心会转移么。

长期以来，我们对地理条件的恐惧，主要来自于"地倾西南"。

这是一个非常明显的现象，也是完全无法阻挡的现象。

上海每年递增60W人口，其主要来自于江浙皖。

因为地理的原因，上海僻处东方，东朝大海，所以新来的人口，全部都集中于西区，尤其是西五区。

浦东虽然号称是YP之家，可是在全部900W人口中，浦东才分到了200W小数。

"地倾西南"的结果，就是上海整个城市的中心，不停向西去，向西去。

很快，要找上海的地理中心，将不再以人民广场为起点。而是以"徐家汇"为起点。

四通八达最方便的"市中心"，将不再是人民广场，而是徐家汇。徐汇才是经商效率最高的地方。

浦东的"开发"，部分缓解这一个问题。

好比一个极西的秤砣上，加了一个向东的砝码。

因为浦东开发，把城市的重心拉回来了一点。而且浦东重"质"，他虽然只有200/900，可是浦东大学生比例远远高于西四区[2]，收入和Bigger话语权都要更高一点。

从长远看，上海的市中心仍然将处于"西斜"的状态。浦东虽然高薪职位众多，可是薪水再高也档不住九亭白完人多。

人是一切的基础，只要有人，其他都会起来的。

设想一下，假设松江新城聚集了2500W人口，成为第一大人口行政区。

则上海的CBD，CLD必然又再迁回松江。

外滩，陆家嘴将贬为"天涯海角"般偏远的蛮荒之地。

11）城市有边界么

答：一套房子，一个地段，最重要的升值发生在"由城乡结合部转为市区"的一瞬间。

譬如说，最近某学院派教授号召大家去投资团购"固安"。

固安在什么地方，天安门南60KM。

我们要分清楚一个问题，"谁在买固安"。固安的主要消费者群体是谁。

  • 河北的农村房子5000~6000一平米。如果你的消费者群体是河北农民的话，则他们只有五六万的年收入，只能够承受五六千的房价。

  • 国贸燕莎上班的小白领月薪2~3W元。年薪三十万，他们能承受50000~60000/m的房价。

"城乡结合部转为市区"最主要一个关键节点，是你的消费群体变了。

  • 好比你20KM远郊房，以前一直是卖给本地农民的，又土又穷。无论"互联网经济"如何红火，你的房子始终是升值缓慢，一点也涨不起来。

  • 可是有一天，突然之间，你的领地上来了一批拿着iPhone/iPod的奇形怪兽。他们拿着几百万的购房款，看见什么房子都说"便宜，便宜"。

这其中的契机，有可能是修了一条地铁，有可能是修了一条hwy，但更多的情况，是城市的自然扩张。

小白领其实是被越赶越远的，小白领能够居住的极限，就是城市的边界。

城市的市中心，房价可能已经涨到了极为恐怖的地步。譬如十几万每平米，上KW一套。

因为无法承受，小白领往外搬。可是中环也被填满了，于是他们再往外搬，外环也被填满，于是到了最远的边界。

郊区土地升值的大头，当且仅当"城乡结合部转为市区的一瞬间"。

这个涨幅可能是惊人的。往往会是5000/m到20000/m的瞬间跳涨。可是之前三年，和之后三年，都仅仅是平均涨幅。

当1995年上海开始户籍松动时，上海的"郊区"边界是徐家汇，离人民广场7.5KM左右。

到了2005年，上海的边界是莘庄。离人广15KM。

到了2015年，上海的边界大约是泗泾南翔浦江航头杨行，离人广22KM。

按照这个速度，到2025年，上海边界或可能达到30KM左右。

到2035年，或许可达到35KM。

超过35KM半径的房产，没有必要购买。因为他们可能永远也没有机会溶入上海。

22~35KM之间的房产，可以购买。他们在未来的十五年中会有一个突变。

22KM之内的房产，只会有平均涨幅。

}

（未完待续）

最近COC出11本了，所以更新会少点。

（[email protected]，2015年12月13日晚）

[[1]]上海有1400W户籍人口，900W外来人口，还有900W"短期路过人口"。指逗留时间不超过六个月的侯鸟式人群。但是粮食消耗量是严格地按3000W走的。

[[2]]浦东大学生%低于闵行

楼市的季节性现象 #630

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-19

楼市的季节性现象 #630

楼市的走势，呈现明显的季节性波动。

一）波动

楼市的走势（尤其是上海），呈现明显的季节性波动。

真正让我们惊诧的，是为什么没有学者，没有任何官方媒体，分析到这一点。

我们一直说，中国只有研究"房地产泡沫"的砖家。没有研究"房地产"的专家。

一说到楼价，动辄就是要跌30%，50%。

可是楼市如何细分，细分成哪六个子市场，哪个会跌哪个抗跌。楼市在季节间如何波动。则完全缺乏细致谨慎的研究。

一年之中，哪一个月份最重要？

绝大多数媒体小编会告诉你"金九银十"。甚至每到九月份，网络傻空就会有人发起号召"团结不买房，狙击金九银十"。

一年之中最重要的月份是哪一个，是三月四月。

二）年度红包

纵观历史，廿一世纪之后，上海楼市涨得比较好的是2001年，2003，2005，2007，2009，2013，2015年。

平均每一个"大年"的涨幅约40%左右。

此事是历史事实，完全没有任何争论的余地。

然后我们再仔细观察每一个"奇数"年份，其中的涨幅，绝大多数集中在"春季"。

一般的情况，以2005或者2007为例，是从春节过后开始涨。

2月，3月，4月，5月，6月，每一个月5%的涨幅！

基本在Jun 30之前，整个楼市可以累计约30%的涨幅。

此后节奏逐渐放缓，在7~8~9月仍然有零星的涨幅。最终一年下来，总涨幅在40%左右。

要注意，涨幅从来不在"九~十月"产生。

第一我们要尊重事实。事实不可辩驳。

第二我们要研究原理。原理推测未来。

涨幅背后的原理，主要是"春节红包"。Annual Bonus.

如果你熟悉2000年前后"上海国企"的运作规律，你就会知道，"年尾花红"在全年收入中的比重非常大。

上海的一些公务员，体制内的人员，他们名义上的工资可能并不高。处长应税工资可能只有八千元。

可是他们真正的收入，远不止这个数。除了一部分灰色收入之外，主要就是"年终奖"。

按照上海的传统，年终奖非常非常之高。国企高干甚至可以达到12~24个月工资。普通人发了半年等值工资也是常事。

这和"外企"1~2个月的Bonus数量级完全不同。

这样的情况下，相当于"工薪性收入"，有一半左右，在春节前后发下来。在收入曲线上，体现为一个洪峰。

每年过完春节，房价就开始暴涨。

三）再看月度

按照中国人的传统，"春节之前不买房"。

每一年的春节，都是一年的总结。年夜饭上，家人团聚总结过去展望未来。

所以通常惯例，中华民族习俗，春节之前一个月[（元旦1月1日~农历除夕），是不会做任何大宗资产买卖决策的]。

春节之后，初八上班。忙碌到元宵，年终奖也发下来了。

差不多到农历正月廿日左右，市场就开始蠢蠢欲动。

因为过年的气氛已经消散，手里又有了一笔钱。买家睇楼就开始了。中国人总喜欢量入为出，手里有钱才会逛进售楼处。

对于个体来说，他们是完全懵懂潜意识行动的。可是在职业炒家眼里，他们的行为是如此地大数据清晰，以至于可以狙击。

从元月廿日开始的90天，也就是完整的三四五月。楼市开始暴涨。

基本上可以保持三月10%，四月5%，五月5%，甚至六月5%的速度。

然后动力逐渐消散，力量逐渐衰竭。

也就是说，一旦暴击，楼市会呈现"四个月30%"涨幅。

此后，六七八月本身就是炎夏，天气极热36°没有人看房。缓慢零星增长。

到了九月，因为是秋季。六七八月压抑的购买力会重新去看房。

但你切记，九月是"小阳春"。或许有5%的涨幅，或许不死不活。但绝不是大火场。

全年的决战[从来不在"金九银十"]。对于炒家来说，九月十月基本是被忽略掉的。

我们始终不明白媒体小编极力鼓吹"金九银十"目的何在。一有可能是他们蠢，二有可能对新房销售较重要。政府关心税收，炒家关心价格。

最后，最后迟滞到了十一月，十二月。

进入十二月，租房市场基本上是完蛋了。因为外国人都要回去过圣诞节。

而我们有一个"反向思维"，一年中最重要的月份，其实是十二月/一月。

为什么，因为十二月/一月，是一年中最淡最淡最淡的淡季。基本上是没有人买房的。

外国人都回去过耶诞了，而中国人无心买房。中国人的传统，是春节前不买房。大年夜除夕夜之前，不做任何重大的人生决策。

同时，年末银根紧缩。

这样，就造成了一个绝对的"市场真空"。

因为抛盘永远存在，永远会有需要卖掉房子筹钱急需的人群。而一到Dec/Jan，市场上根本没有普通买房者了，价格就会降低。

如果你"反向操作"的话，Dec/Jan是最容易买到笋盘的。

本身Dec/Jan价格就会比平时低10%左右。"年末不卖房，年末只买房"是我们的原则。

更重要，年末会猛不然冲出"笋盘"，而笋盘可以活一段时间，不被人扫走直到被你扫到。

当别人都在红红火火过年的时候，你要做那个唯一的"在大年夜买房的人"。

买房一定要在除夕前，市场极淡的时候下场。下死定金，锁死价格。

无论如何不能因为偷懒，闲暇，或者家人团聚之类理由，拖到春节后。

无论如何不能因为"年终奖没发下来"，"等钱筹齐了再看房子"之类理由，拖到春节后。

春节后大家都拿到年终奖了，价格就上来了。

除夕前二周，别人都在挂春联，你在扫楼。

炒房，本身就是一件刻苦刻俭的修行。

四）双年制

进入21cn之后，上海楼市的"大年"主要暴涨年份是：2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015

相比而言，"双数年"是比较平稳和缓的年份。

也就是整个楼市波动，呈现清晰的"单年涨，双年平"现象。

其背后，当然有货币政策整体宏观经济等等宏而大的字眼解释。但我们不想做稿费小偷，纯从楼市角度，谈谈"双年制"波动。

通常而言，政府会炒热一个板块。


如图。"季节性"波动Bonus红包制度，和政府的"板块轮动"是高度耦合在一起的。

因为你拿了年终奖想要买房，小白领绝大多数是"处房情结"。[而初房同一个时段政府集中供应只有那几个楼盘]。你想买新房，你就只能去大宁。

当购买力和"板块轮动"凑合在一起的时候，表现为某一个板块急剧拉升。短短的上半年，就可以有40%~50%涨幅。

之前我们说2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015，每一年都有近40%的涨幅。

可是细心的读者计算一下，上海楼市从2000~2015，十五年累计也就十四五倍的涨幅。或者是八个40%

如果你这样涨法，岂不是这几年就超过总涨幅了？

其实他们的理解不对。在他们的概念里，没有理解到"细分"的意义。

上海楼市不是一个楼盘，是3000个楼盘。涨40%不是一个楼盘，是三千个楼盘。

你炒过股票的人都知道，如果大盘涨40%，那肯定不是股股40%。

如果大盘涨40%，则涨幅最大的几个盘，或许要+80%多了。

反之，如果盘面上有1000只股票涨停，看上去简直气势如虹了。可实际大盘指数也就涨5~6%左右。因为还有很多停牌股和ST股。

在楼市上面，道理也是一样的。

如果"单数年"你感觉中，市场非常非常地热，每一天附近小黑板，房产中介，舆论篱笆，都在刷新着你的视听底线。告诉你房价天天都在创着新高。

可是你以为的40%涨幅，或许并不是40%涨幅。

因为涨的都是"明星股"，都是龙头板块。都是那些被关注被熟知的楼盘。

可是上海那么大，除了"板块轮炒"明星，还有很多默默无闻的区域。还有很多默默无闻的物业类型。

譬如航华，中原，岚皋，昌里，凉城，淞南，那些默默无闻的地方，你甚至都不知道他们在哪里。可是最终涨幅也不低。甚至和"明星板块"都是拉平的，都是14~15倍。

还有老公房，老大楼，浦西市区，新静安区，极低价物业，极高价物业，这些你不关注的物业类型，真实涨幅也不低。老公房绝对跑赢CEO盘的。

这意味着什么呢，"单数年"其实是领涨，"双数年"其实是补涨。

单数年告诉你一个标杆，告诉你5/3/2，8/5/3，以后跟着这个标准走了。

双数年夯实基础。

单数年拉起了一个标杆。譬如各位一看大宁金茂府卖到80000/m了。

然后群里小本本，大伙就热烈讨论，隔壁灵石路，万荣路，平型关路，这些地方的楼盘，一墙之隔，实在是太便宜了。

绝对的"洼地"啊。你卖8W，人家才卖35000，实在太不合理了。至少55000可以看到吧。

而事实也是这样走的。每当"板块轮动"热炒一个区域之后，他周边的房价就会慢慢起来。慢慢被拖拉着补涨。

也就是"单数年"负责洗刷三观，卧槽，一夜之间万荣街道8W/m了。

然后许多人不信邪，不接受。你这不是抢钱么，房产一定有泡沫。

"双数年"就在怀疑和泡沫中进行。因为不信邪，因为货比货，所以再有了补涨，再有了全市再平衡，价格体系重新构筑。全面夯实基础的行为。

屌丝的耐心，一般只有二年。

等到下一个单数年2009，"疯狂"的2007楼价早已成为记忆，廿四个月后屌丝也早已承认接受现实。接受这个"疯狂暴涨"后的房价是合理的。

好，那就再涨50%

五）其他城市

"季节性"的背后，是春节红包。是因为传统国企50%的全年收入，是在二月份这一个月内发下来的。于是造成了购买力洪潮。

随着外资进入，国企反腐，以及最重要的"红包制度改革"，该效应近年来有所减弱。

北京市场，据说是三拍制。也就是"涨平平，涨平平"。以三年为一个周期。

对于北京不是很熟悉，不敢妄言。

深圳市场，内地市场，如果收入结构不同。不能简单地套用"季节效应"。要具体问题具体分析。

但是，总而言之，有一句话你要记住：

"在双数年的Dec/Jan年末一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的10~11月份一轮行情结束。吃饭睡觉"。

（[email protected]，2015年12月19日晚）

三重顶 #640

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-20

三重顶 #640

天时，地利，人和

一）三重顶

在之前的篇幅中，我们用了大量地序章，讲述了楼市市场中几种力量的起伏。

  • 人口。本地人/外地人/外国人，各人群势力的消弱，户型的变迁

  • 板块轮动

  • 季节性

现在让我们来看一个高度简化的数学模型：


这是一张非常典型的"正弦曲线"。其波动的频率是二年。

譬如说，你可以把他理解为"市场热度"。热了一段时间，又冷了一段时间。

其次，我们有这样一张图。


这是一个三年的起伏。

这是一个五年的起伏。

好了，现在我们将A+B+C，看看三种波叠在一起。会产生什么样的效果。我们有下图：


D=（A+B+C）*3

二）波的解读

我们仔细看这张图表。发现哪些问题。

原本很普通的"二年""三年""五年"正弦起伏，当他们互相凑在一起时，形成了一个更复杂得多的波图（绿线）。

当几股力量交叉影响时，会产生一些低点，如a，b

但另一方面，他也会形成一个绝对的高峰。如图中的c点。

如我们看c点的话，他其实是"三重顶"。也就是红线，蓝线，橙线，三股力量正好都处于"最顶峰"。

三者叠加，瞬间将楼价炒到了极高的顶点。然后就急剧下滑。

如果换算成楼市语，比较象人话的地球话，则是：

"在市场最狂热的月份，在最热门的板块，销售最畅销的房型"。

三）三重顶和三重底

天时，地利，人和。三者同时凑在一起的机会并不多。

大部分情况下，你可能会凑齐其中的二项。譬如在单数年的春季，持有一个非热点的小区。

或者热门的板块，热门的小户型。但是恰好遇见限购限贷加息加准宏观调控。

只有在极少数的情况下，你才有机会见到"三重顶"。例如2005年三月时的徐家汇。或者2009年秋的仁恒河滨城北岸。

在"三重顶"的时候，物业会创出极高的价格。这样的价格，之前没有见过，之后也要很久未见。简直成为了传奇。

许许多多年后你回过头来想，还要惊异当年怎么会这么疯狂，就买了2000倍PE三百元一股的科技股。

三重顶的时间并不长。因为天时，地利，人和都在移动，要三股力量同时吉星高照照耀在你的上空，这样的神眷时刻自然不久。

绝大多数的屌丝三观有问题，他们的缺陷，对于"价格"的理解不对。

在屌丝的侏脑容量中，他们总是以为价格对应于"最后一次交易的数值"。

这样的理解是绝对错误的。价格是三维的，是一个曲线，不是一个点。

"三重顶"时成交的价格。往往是很长一段历史时段最高的价格了。

不幸的是，这个"三重顶"Price，往往是贵妇流，理工科屌丝最有可能充当"买家"的时候。

于是他们就被狠狠宰了一刀。就像300元接盘科技股。此后价格一路下泄。热点不再，关注不再。

价格绝不等同于价值。你买的货，不值那个价。

与"三重顶"相对应的，还有一个概念，则是"三重底"。

三重底的意思，则是在某一个阶段，"时间，板块，人观"全都对某个物业不利。

但这个时候，该物业是被低估的。"衰到底"的状态。

而投资客该做的呢。简直已经不言而喻了。

"尽可能地选择三重底买入，至三重顶抛出"。

一般而言，要选择绝对的完美主义，三底三顶抛出是不太现实的。

能在二重底买入，二重顶抛出，已经算是不错的操作了。

四）力量趋势

在实际操作中，"三重顶"这样纯学术的概念是很难落实的。曲线图线也不好画。

但是我们可以心里有底，支持楼市的几股力量大致如何：

  • 金融，货币滥发还是紧缩

  • 人口，人口流入城市还是流出

  • 板块，板块热炒初期还是末期

  • 物业，物业类型受宠初期还是末期

每一个人心中都可以有一个小本本。各股力量的正负兴亡，大致还是猜得出来的。

当四股力量全部为正，而且楼价已经涨了很多一截。而且各个热点隐隐有转换落幕之意时；

你基本就可以判断，目前正处于"三重顶"的状态。眼下是该物业峰值。

如果可能的话，可以考虑换筹（在交易成本可控下），换成看好的被极度低估衰到尽的"三重底"物业。

没有一股力量是永恒持久的。除了纸币之外，其他任何指标，都可以认为是在一个大周期内起伏。而不会无限上涨。

沧海桑田

五）炒楼业的基础

炒楼是一门手艺，一门很本分的手艺。

炒楼这一行，讲究的是楼宇的买卖。高抛低吸，估值价格。

其本质，和大豆交易员，小麦交易员，贱金属交易员，并无任何不同。

你在郑州商品交易所，每天都有无数的交易员，无数的电话，在研究着华北平原的降雨情况，在研究着巴西大豆的病虫害发展。在研究着化肥，农药，汽油运输等上下游的价格。

那么多的研究，最终只是为了在CZCE下单买卖大豆小麦。所有的研判，只是为了对商品价格的估计更准确一些。

炒楼业同理，炒楼只是普通的商人。和门口卖水果的小贩并无任何不同。

商人想要生存下去，商业想要对这个社会有所贡献。关键是要研判"波动---起伏"，研究价格背后的规律。

我们首先要知道，价格是由几股力量合力组成的。金融+人口+板块+小区

在此基础上，再作"细分"。

  • 将楼市的消费者群体细分成六个类型。其各自的喜好兴衰如何。

  • 将板块细分成轮炒，踏板节奏如何。

  • 将季节细分成春夏秋冬。

  • ............

随着研究的深入，我们对各大影响因素的理解还会更深入。

你越是深入，越是能理解楼市的波动频率。楼价是"有逻辑的"，不是无逻辑的。不是小白领不能理解的疯狂诡异目瞪口呆看不懂的。

炒楼本身是一门手艺，是一个行业，是一类商人。

只要大豆存在，大豆交易员就永远存在。

只要住房存在，炒楼业就永远存在。

这是一门手艺，可以子子孙孙传给后来人的。也可以著书立作传给外人的。

炒楼就是商人，没什么神秘之处，也没什么可抹黑污蔑的。

研究波动曲线，高抛低吸。像绣花针一样地精心判断每一件权重。

这就是我们的工作。

《1942》片尾张国立对栓柱说，"成为富人的法子我知道，只要活着到陕西,给我十年,爷还是地主"

只要大众一直仇视敌视炒楼业，用一种扭曲的宣传环境看待炒楼。则再过十年，爷还是地主。

六）道火不熄，炒楼不灭

在炒楼业的眼中，市场是一个曲线。高抛低吸，三重底到三重顶。这就是我们生存的基础。

可是什么时候，市场会形成一条"直线"。如图中的红线，完全没有套利的基础。

没有起伏，也就完全没有炒楼这个行业生存的基础。


这个答案是难，很难，非常难。

如果市场从2000年~2015年，完全是一条直线（扣除通胀因素）。

则意味着市场是"高度有效"的。

所有的人，都具有"高瞻远瞩"的目光。都知道目前大热的板块，过几年会不再热。

都知道目前热捧的户型，过几年会不再捧。

都知道目前炒热的概念，过几年不算是概念。

都知道处房情结。

都知道拆骨法与折旧。

都知道并理解人口趋势。

都精算回报率。

这些要素全部都满足。几乎是不可能的。

经典的经济学教科书理论，也仅仅是写"当市场上炒家足够多，炒家之间的竞争会扯平套利利润"。

可是如果我们深入想一想，一个"完全有效"，彻底没有起伏的市场，意味着什么。

意味着今天热捧的区域，他价格不能高。

今天冷门的区域，他价格不能低。

月租金10W的商铺，和月租金1W的商铺，其售价可能是一样的都是500W。

一个月租金3W的热门住宅，和月租金3000的荒郊野岭，其售价应该是一样的。

这几乎是不可能的。当前热门的区域，其价格必然会高。当前冷门的区域，其价格必然低。

要热点不高，冷点不低，则前提是"至少50%的买家是投资客"。

消费讲究的是当前，投资讲究的是未来。

投资本来就是基于未来的判断，未来和现在必然是不重合的。

所以，每当我们听见住建部高层大喊："要提高住房的自住属性，削弱投资属性"。我们就忍不住想笑。你真的懂经济学么。

提高自住属性，必然使得价格[只反映现在，不反映未来。]

你越是强调一个楼盘99%自住，则价格必然越扭曲。波动必然更大，获利空间更强。炒楼更昌盛。

这种做法，就好像强迫所有的股票上市都是15倍PE。然后宣布价值投资，打击炒作。

公司的赢利发展方向本就不同，怎可强制统一15倍估值。

你越是强调自住，市场越是投资空间巨大。

这就是经济学。

（[email protected]，2015年12月20日午）

售出清单 #650

原创： yevon_ou [水库论坛] 2015-12-21

} 售出清单 #650

"你的售出清单是什么样子的"。

"什么是售出清单"

一）Mature

当你买入一项物业，青涩无比。它可能具有巨大的升值潜力，可是金子从来不是一天之内发光的。

所以你需要等，需要时间的灌溉。需要给它时间，让他慢慢成长，配套设施不断完善，人气美誉不断积聚。发光发热，最终带给你好几倍楼价升值的回报。

在这个时候，你需要一个单词：Mature

英文是"成熟，成长，到期"的意思。

Mature的意思，是你的物业，已经由幼苗长成大树，各项指标完善。出落得楚楚可人，可以出去见人了。

Mature的另外一层意思，女人过了Mature，就要开始老了。

对于物业市场，有着相同的道理。

我们买的，都是有"潜力"的标的。随着时间的发展，这些优质潜力物业会发酵，会升值，所有的优点都会一一显现出来。

可是，凡事都会有一个巅峰。

当物业达到巅峰状态，他各项都会变得完美。估值也会变得完美。可是到了"巅峰"以后，物业光辉就会开始走下坡路。至少升值的速度会放缓。

Mature之后，价值到顶，潜力到底。

二）售出清单

每一个职业炒家手里，都有一个"售出清单"。

我们一直很奇怪，以讹传讹，市场传言逐渐偏离事实。市场上怎么会盛传我们"只买不卖"的。

我们什么时候说过"只进不出"。卖的，房子当然卖的。只不过要利益最大化。

卖房，你不能偏离市场价。但是我们有"三重顶"理论。每一个职业炒家心中，都有一杆秤。

你默默地回顾一遍手里的物业，有二房的，有三房的，有四房和一房的。有市区，有郊区，有品质名牌，也有超道鬼牌。

你列一张清单，将所有物业都列进去。

  • 每一套物业，处于什么样的阶段。初生，潜力，还是Mature。

  • 每一套物业，处于什么样的阶段。板块轮动刚炒过，即将炒、不确定。

  • 每一套物业，处于什么样的阶段。今年巅峰，明年巅峰，后年巅峰.........

然后，你的心里面，有着清晰的概念。你可以列出一张"售房清单"。

  • 接下来，优先处理的第一套是什么单元。哪一年是它的巅峰

  • 如果卖不掉，备用方案是什么。第二处理的单元是哪套

  • 如果错过巅峰，后面走势会如何。如果有人讨价还价，你愿意承受几个点。

  • 税费

  • 整体的现金流量管理 [[1]]

"出售清单"管理，是一件非常现实，非常重要，非常核心的事情。也是任何一位高阶职业炒家，所必备的文档。

我每天收到很多信件，无非是网络小白，其大致的格式如下：

"大神，我在朋友圈看见水库的文章。非常钦慕。

我想请你给我出出主意，我家的情况该如何理财，如何买房，如何赚钱。

我家的收入和房产状况如下：

Blablabla............"

对于这样的信件，我们一般是不回的。水库的规矩，天空中飘来五个字："桥洞无人权"。

水库积分没到600分之前，任何提问我们都不会回答的。

但我们想说的是，看过了那么多的信件，从来没有看到过任何一封信：

"请问，我家的抛售顺序应该如何"。

卖出和买入一样重要。我们并不是说房价不涨。但是大盘之外，个股仍然存在"三重顶，三重底"的现象。

当一个楼盘达到三重顶之际，他的涨幅自然就会被削弱。

即使明年大盘涨幅有15%，可是Mature盘顶部跌落，本身的衰退可能就要-10%。

或者说，热点不再热的楼盘。会有一段比较长的[不应期]。

如果交易成本不是高得吓死人的话，还是换筹好。

所以，开始筹备你的"售出清单"吧。

接下来哪一年，重点卖哪一套。如果发生意外该如何备用方案。

卖出和买入一样重要。很多事都是一环扣一环的。

三）绣花

炒房如绣花。

炒房其实是一件很精细的活，一针一线，每一个角落计算清晰。

当别人大大咧咧地跑到售楼处，"来，给大爷一套房"。而你则要躲在角落里，计算板块轮动，计算处房情结，大年除夕冒着寒风去啃笋盘。

当别人大大咧咧地跑进链家中介，"来，帮大爷把房卖了"。而你则要兢兢业业，小心地计算三重顶，排列售出清单。再把现金流烫平衔接得稳稳当当。

我们用了很长的篇幅来介绍"职业炒家"这一个职业；是希望外界对"炒房"不要有误解。

商人是生产财富，降低物价的。是英雄。

炒房客是降低房价的。不要把滥发纸币，房价飞涨的污名扣到我们头上来。

可是，炒房如绣花。这一行赚钱赢利的空间，其实是十分小的。

之前我写《新城不是希望》，浦东帮和浦西帮的撕B之战，就引发了很多人不满。这篇文章也并不为浦东帮所接受。

当你研究板块，研究热点，研究人群时，其实你的胜算并不大。

Marketing本身就是一门混沌科学，建立在统计大规律上。并不是精确科学。这个世界又总充满了不确定性。

哪怕你潜心研究，功课细致，你也不能保证说你的判断一定就是对的，理论就可以解释一切。

所以炒楼的利润是十分微薄的。你以为你可以"跑赢大市"。你以为你可以"挖掘笋盘"。但事实上你并不能保证稳赚30%以上。

如果一个人在"选筹"上面，差了30%的距离。那是非常大的差异了。简直就是明显第一眼就可以看出，远远超出平均价格。宰到冲头了。

而房产买卖，纯粹的"一买一卖"。你要通过价值挖掘，挖掘出30%的升值，也是极限运动。

根据我个人估计，正常情况下，你能买到85%折扣就不错了。扣除一些损耗，最终净利润在10~12%之间。

炒楼是一门传统手艺，和绸缎米大米行别无二致。是一门可以传给子孙后代的手艺。

兢兢业业，战战兢兢，精打细算，省吃俭用。可以供几代人上百年炒下去的一门寒薄手艺。

我们用了巨大的篇幅，写炒楼如绣花，写炒楼是对"价格体系不均衡"的一种修正。是一门正当而又微利的行业。

正经本分的生意人，怒吼出：

"可是，一场巨大的洪水，把这一切都毁了"。

四）洪水

一场巨大的洪水，把这一切都毁了。

都毁了

都毁了

都毁了

中国从2003年开始"宏观调控"。至2005年，不知道秀相听了哪个奸人鼓说，对于房地产交易征收5.65%的营业税。

再加上后来出台的"个人所得税"，契税，以及一些外围费用，此后房地产交易成本，始终维持在10%左右。

不要说什么"特殊情况也可以减免"，人渣，别打岔！

这个10%的交易成本从2005.06.01开始，此后历经多次口径收紧放松，但是"交易成本"这一项，从来没有任何改动。

这意味着什么，意味着"纯正善良派"炒楼人的彻底覆灭！

因为炒楼业根本无法负担如此高额的税赋成本。

我们是流通行业，不是生产行业。

请高抬贵手。全世界任何一个流通行业，都不能承受每次10%交易成本。

一个苹果换一个梨，物质并没有增加。只不过"优化配置"。

商人有所增值，可是这个增值是微薄的，微弱的。实物还是1苹果+1梨。

如果你政府宣布，每一次的交易，交易后变成1苹果+0.9个梨。

那么只要经过几次交易，全社会的财富都到政府手里去了。

流通性企业根本无法承受这样的税赋。全世界流通批发类公司的税率都是0.5%，这才是我们活下去的基础。

只有在0.5%的交易成本下，才有人因为"低估"而买卖房产，将房子当作大豆一样交易。

修正价格，纠正错误，配置社会资源。

当税率仅仅高一点，哪怕高到3~5%，纯粹地因为"低估"，而买进/抛出房产，进行再配置的人就不再有了。折腾的还不够车马费。

当税率高到10%，也就是今天这个水准。整个（短炒）炒楼行业都不复存在！

再次呼吁，请将炒楼的交易税赋降到1%以下。

这样"纯正善良派"匠人精神才会回来。

这一篇《售出清单》的编号是#650，连同其他系列的一些文章，也就是写了将近一百篇左右文章。

我们介绍了炒楼的各种手法，炒家的九大流派，板块轮动和处房情结。

其实这是一个巨大的坑。

在这之前介绍的所有炒楼手法，所有炒楼技巧，都是用不上的。

在宏观调控的大环境下，所有"优化修正"的事情都不能干了。整个价格体系乱七八糟，乱就乱吧。

环境决定生态。在新的生态位下，能活下去的，就只有"邪恶炒楼客"了。

整个游戏规则，发生了翻天覆地般的改变。

由"合理估值，频繁买卖"为主；

转型为"不买还涨，恶性逼空"。

由此，作为本篇系列的结束。并开始一个新的大章："宏观调控卷"。

（[email protected], 2015年12月20日晚）

[1]《浅谈现金管理入门》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=5621

宏观调控卷 -----序章 #660

原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-24

宏观调控卷 -----序章 #660

输了，就要掀桌子

一）生产和抢劫

水库论坛，最早的几篇微信号是总纲。

虽然我们有心做一个商业号，庸俗不堪教人如何炒楼发财的账号。将所有的学术性的东西剥离，在"体、用、术"中只讲"用"，不讲"体"。

但是有些东西是绕不过去的。在我们最初的三篇之中，还是讲到了这个世界"三观"是什么样子的。

水库论坛，读者是呈指数增长的。目前大约有12000个订阅者，每篇文献的阅读量是4000，也就是三分之一。

一般微信订阅号的行规是1/10阅读。相比之下，我们的干货是非常非常干的。

但是，对于我们最早的几篇"大纲"级文献，成立之初只有约1000个用户，阅读量不超过700，所以很多知识，后来人是不知道的。

我们这个世界，主要是"生产和抢劫"二条主线。

二）政治学第一定律

人类生物要在地球上住下去，要获得衣食住行金钱食物，方法无非是二种："生产和抢劫"。

你每天按时上班，做遵纪守法的好公民。工人农民护士码农，那你从事的是生产。

抢劫的事稍微复杂一点。当大官的人，那是第一等抢劫。而如果你是一个普通的老百姓，"一等公民"和"二等公民"之间，还是有所剥削区别。譬如城里人和农民，就是巨大的不平等。而帝都公民又比普通市民再高一点。

太平盛世，皇权普照，在目前这个时代，纯粹的拦路打劫"此路是我开"已经不多见了。

抢劫，更多地反映为要求政府立法。竖立对自己有利的法律法规。

譬如说，今年六月，法国政府刚刚通过了法令。禁止Amazon.com在法国落地。其理由是"捍卫法国传统的街边书店文化"。

而这么做背后的实质，就是抢劫了法国购书者，让他们支付更高的价格，来购买实体书店。保护了落后生产力。

再举个例子，今天寄张发票。但是顺丰说不能寄。因为中国《邮政法》明文规定，所有的票据文件不能通过民营公司寄，只能用中国邮政EMS。

这其实就是抢劫，又贵又差的EMS在抢劫我。

抢劫的结果，构成了EMS高层干部的茅台和法拉利。

了解了"生产与抢劫"的实质，才能够理解宏观调控。

[宏观调控，就其本质而言，就是一场抢劫。]

[就是政治呼声。有政治影响力的人群，要求政府实现倾向于他们有利的立法。]

三）有利益的地方，就有犯规

从来没有干净的赌场。

从来没有干净的赌场。赌场的游戏规则到了最后，归根到底，输了钱就要掀桌子。

90年代香港"赌片"鼎盛的时候，无论是《赌神》《赌神2》《赌圣》《赌侠》，你仔细看这些周润发周星驰的电影，就会发现，赌博到了最后，终究还是要掀桌子的。

电影中，主角可能靠智慧或者谋略，光明正大赌赢了牌桌上的钱。可是结果一定是大反派从桌子底下抽出一把枪，又或者挟持人质，门外暗藏枪手。主角一定要再打赢"武"的这一场，二场全胜。才能携得美人归。[[1]]

各位，香港的电影圈本身就是黑帮出身。他们拍黑社会，那是拍自己的老本行，再真实不过了。

所以电影中的桥段，都是有真实生活现实的。框架逻辑都在那里。

上海楼市大致从2000年开始启动。如果你最早的上"上海热线"ehome或者ehomeday.com，那么网友的言论轨迹是非常清晰可辨的。

最早，2001~2002年时的网友典型言论，是：

"让它涨好了。市场的力量是坚实有效的，涨上去还会跌下来。只要放手让市场决定房价，房地产泡沫自然就会破灭。等着上海楼价跌破3000"。

当2001年你站在楼市抉择的关口，左手看跌，右手看涨，你该如何选择。

当时的网友心态，是一种赌博。生死各安天命。有人选择了铁空，有人选择了铁多。

这一段时间，可以称为短暂的"市场派"。

可是最迟到2003~2004年，整个网络舆论舆情已经全然变了。天涯的"房产观澜"大约是在2004年上线，之前一直是经济论坛子版块。如果你现在回去翻天涯，可能是现在唯一还活着考证寻古的活化石。

在2003~2004年时，网友们的主流舆论腔调是：

"房价这么高，政府一定要出手管管了"。

"房价再涨上去，就要Victor Chen，Broad Wu了"。

我们可以看到，2004年时"傻空"们的舆论心态，和2001年时有了巨大的不同。简直是划时代的割裂。

如果2001年时，空军们还寄希望于"市场"，能自发地"涨上去再跌下来"。

可是到了2004年，房价普遍地比2001年已经涨了200~250%

一个这么大比例的涨幅，你再要幻想他"跌回原价"，哪怕当时谢国忠暴跌论精神偶像，但实际上空军已经绝望。

从来没有干净的赌场。

当你输了钱以后，你就开始掀桌子。

2001年，当一个人手持着金钱，无论是历年积蓄，还是动迁补偿款；

买房子，还是不买房子，这是一个抉择。

看空，看多，这是一个抉择。

成年人做出判断，并且对自己的判断负责。赢了赚钱，输了亏钱，愿赌服输，很公平。

但是正人君子以外的世界，不是这样的。

四）邪恶

对于谦谦君子，正直而又高尚的人，他的想法很简单："让市场决定房价"。

该是什么价，就是什么价。

如果房价不值10000元/平米，那自然有市场的力量，把他打下来。看多的人输到倾家荡产，看多跳楼也合理。愿赌服输。

将游戏规则维持现状，是最合理的。

但是这个世界上，不仅仅有君子，还有小人。

小人的意思，输了棋就把棋盘拂乱。输了麻将，就把桌子掀翻。落子有悔，要么说这局不算，要么说没看清楚重来。

对于小人来说，他的政治诉求就是"重来"。

掀翻桌子，最好楼价回到2001年的时候。人生给他一次Sava/Load的机会。

不知道从小有人生没人养，还是生儿子没PY切割小级级梅毒大疮男盗女娼死全家。

所以，我们在2003~2004年的时候，看到巨大的政治呼声。

其核心要素，就是"改规则"。

这就是宏观调控会发生的深层政治原因。

五）羊，狼，虎

我们这个社会，大致来讲，可以分为三股势力：屌丝，精英，政府。

  • 屌丝占据了人口的98.9%

  • 精英1%

  • 政府0.1%

他们之间，大致是羊、狼、虎的关系。

其中，屌丝占据了人口的绝大多数，他们的累加，总和数也是绝对大数。超过了500的总财富。

但是，屌丝是非常没用的一个群体。

为什么，因为屌丝没有脑子。

你设想一下，1349999999个爬虫类一样的东西，聚集在一起，能发挥什么作用。

屌丝最大的问题，是他们没有脑子。

哪怕你身体再强壮，没有大脑，你就是肉猪。

屌丝们或许不服气，吼吼说："俺有大脑，俺有大脑，我会Python"。

屌丝们的大脑表现在什么地方呢。为了"降"房价，为了让屌丝们买得起房。屌丝们一手推动了以下政策，包括但不限于：

  • 营业税5.55%

  • 个人所得税

  • 土地增值税

  • 契税加倍

  • 房产税

  • 营业税二改五

  • 对KFS限制贷款

  • 严厉打击KFS囤地

  • 房地产类企业禁止上市

  • 取消预售

  • 推行专款专用

  • 禁止期房转让

  • 禁止买房退税

  • 反对REITS

  • 要求兴建经济适用房

  • 要求兴建廉租房

  • 要求兴建保障性住房

  • 积极报导"房价下跌"

  • 捏造"房价下跌"假新闻

  • 合作建房

  • 团购降房价

  • 加息

  • 加存款准备金率

  • 第二套房上浮

  • 第二套房首付40%

  • 第二套房首付50%

  • 第二套房首付60%

  • 第二套房首付70%

  • 限购

  • 第二次限购

  • 第三极限购

  • 限贷

  • 第二级限贷

  • 第三级限贷

  • 吊打任志强

  • 吹捧谢国忠，易宪容，国世平

  • 道德的血液

  • 对售价进行价格管制

  • 限价地

  • 严格土地管理

我们必须告诉各位，以上所有政策，只会让房价更高

因为宏观调控，所以房价飞涨

因为宏观调控，所以房价飞涨

因为宏观调控，所以房价飞涨

重要的事情说三遍。宏观调控是促涨的，而不是促跌的。

你最好把这句话抄下来，贴在床头。因为之后我们还要反复重复很多次。

你都蠢到了步步推进自杀性政策，你还有什么大脑。

或许有屌丝表示反对，表示不服。

我知道你没看懂。世界观颠覆太严重了。

这是正常的。

你看懂了，你就是精英1%了。就脱离屌丝群众了。

所以剩下的屌丝群体，还是永远没脑子。

六）反宏调

我们为什么要反对宏观调控。

2001~2002房价上涨之后，2003~2004屌丝纷纷要求"改规则"，要求推翻重来。

我们必需要提醒各位的，2001年高宗传下来的房产制度，是最好的制度!

2001年高宗传下来的房产制度，自由买卖，自由交易，自由贷款，自由建房，自由售房，这才是最良好的制度。

在高宗制度下，房价最低！

屌丝们试图掀桌子，试图改游戏规则。但只能使得制度越来越败坏，房价越调越高。

如果没有宏观调控，房价是万万不会涨到今天十万一平米的。

因为宏观调控，所以房价飞涨

你一定要洗清楚大脑，你一定要洗清楚大脑，宏观调控是促涨的。在整个游戏中：

  • 屌丝：大亏

  • 炒房客：有好处有坏处，总体小亏

  • 政府：小亏

也就是宏观调控这件事，所有人都是输家。

没有任何人获利，宏观调控尽早取消为妙。取消得越早越好。

至于道理为什么，以后会分成许多篇幅逐条一一讲过来。为什么各大政策，营业税所得税限购限贷保障房，最终都是使得房价大涨。这是经济学。

此为总纲。

（[email protected]，2015年12月23日晚）

[[1] ]《赌神2》最后高进那一把刀，印象深刻

中二病 #670

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-01-09

中二病 #670

你TMD是不是中二病又犯了。王子病公主病，以为世界绕着你转啊。

一）伟大的舵手

中国人有一句老话："伟大的导师,伟大的舵手"。在鼎盛时期，大约有20亿人在齐声欢呼着这句口号。

为什么要用"舵手"这个称号，和导师统帅领袖并列呢。

因为治理大国，有时候的确就和舵手差不多。

你就象是驾驶员。开着一辆汽车，有时候需要加加油门，有时候需要踩下刹车。转弯或者上下坡要特别处理。

当然铅笔社认为政府最好"完全不要干预"经济。这是另外一个话题。在此处，我们仅仅是说，政府对经济的影响是巨大的。

十年调控，其实就是政府在开车，刹车和踩油门。

二）七月一日

研究房地产"宏观调控"，有一个关键性的节点日子，是无论如何也绕不过去的。我们很奇怪诸多史学研究怎么会忽略这个日子。或许社科院都是稿费小偷。

2003年7月1日，香港爆发了50万人"沉默大游行"。大约相当于总人口的8%。

七月一日这一天，秀相正好在香港。

这甚至是他上位之后的第一次外交访问，第一站外出访问。秀相去了香港，庆祝回归日，然后他就遇上了五十万人大游邢。

那一天，铺天盖地丧尸般的人群，占领了中环广场。他们口戴口罩，一言不发。其人数和规模都创了香港记录。

更要命的，这些人还不是底层贫民，外来人口，偷渡客之类社会底层。

这五十万人，基本上全部都是香港的中产阶级。也就是整个社会的核心。

是执政的基础。

中产阶级的诉求很简单，非常清晰，只有一条。

"我要房价涨上去，楼价不能再跌了！"

那一天，董建华站在城楼上，面如土色。

那一天，秀相访问香港。就站在董身边。

2003年7月2日，董建华宣布因身体原因。婉辞香港SARS特首职务。

这是一个决定性的日子。用多少词语强调它的重要性都不够。所谓"节点---路径"，这就是节点。

遗憾的是，中国国内的普通小白领，傻空，楼市"分析家"。几乎没有任何一个人注意到了这件事。

他们唯一能获得的外媒资讯，也无外乎"七月一日香港爆发欢庆游行"。

"游行是在欢快热烈的气氛中进行的"。

"进行了友好热烈的对话"。

资讯上的距离，从一开始就注定了某些人的输局。

三）做官的人

对于做官的人，他最重要的行为准则，甚至全部的核心利益，概括起来就是："把这官当下去"

贬官丢乌纱帽，才是当官人最害怕的事。除此之外，其他皆可抛。

2003年7月1日，董站在城楼上，面如土色。

温就站在他的身边，兔死狐悲。

对于秀相而言，从那天起，他就订下了一条原则，这也是未来十年房产调控主线轴：

"绝不让董建华的故事在他身上重演"。

这个才是理解整个历史故事的核心。所谓"正三观"，你只有先把三观洗干净了，后面的分析才能继续。

源头，线头找到了，整条线索才可以依次剥开。

我们说，对于大国的领导。他其实象个舵手，象个驾驶员。当动力衰竭时，他就加一点油门。当速度太快时，他就踩一点刹车。

2003.07.01事件的后果。就是秀相特别喜欢踩油门。他无论如何也不肯踩刹车。

四）只涨不跌

秀相的心，在2003.07.01就已经定型。而智者，早在2003年时就已经把他看得定死，无论如何翻不出手掌心。

秀相的心思是什么，"不能跌"。

房价维持现状，那自然是最好的。天下太平，上上大吉。

可如果房价一定要波动，有起伏，那怎么办。

那只能往上走，绝对不能往下跌。

  • 房价上涨的风险是可以接受的。

  • 房价下跌的风险是[不可以]接受的。

因为房价上涨，最多是老百姓不满，老百姓骂娘。骂娘就骂吧，虽然也不是好事。

但如果房价下跌。那就是五十万人上街，就是和董伯伯喝下午茶去，二个人一起做退休工人了。

对于一个官员来说，他看中他的政治生命。做官，做大官，继续做官，才是他的核心利益。

骂娘总比下台好。

所以房价可以平，可以涨，但就是不能下跌。尤其不能大跌。

好了，现在问题来了。房价有50%概率上涨，50%概率下跌，请问你该如何决断？踩刹车还是踩油门。

[秀相绝大多数情况下，面临的是如此选择。]

我们常常说"政令不出中nan海"。但同时也说"天子久居九重之中，不知民间疾苦"。

对于皇帝来说，其实他受的蒙蔽也很厉害的。

我们常常开玩笑说，便连最高级别领导，也不知道经济运行的实际情况。

因为你看到的数据，都是下面基层层层报上来的。不知道经过了多少层加工，多少层注水。

你想要试探查访一些民情，不知道经过了多少重安排，遇见的人都是事先排定好的。

所以天子其实并不知道民间的真实情况。

对于秀相来说，他面临的情况很类似。

秀相并不知道市场的真实情况。当他要做决策，做舵手的时候，一样面临抉择。

譬如说，秀相拿到一份报导，是叶檀，牛刀，或者易宪容写的。

上面说中国的房地产大量积压，投资客纷纷跳楼，秋后的蚂蚱没几天了。房地产市场濒临崩溃。北京楼价要跌50%。

秀相一看，那个急啊。跌50%还得了了。岂不是和董伯伯喝下午茶去了。

于是赶紧出政策，收紧土地供应，收紧KFS贷款，紧守18亿亩红线。这就是"国五条"啊。

"国五条"的意思是什么，意思就是减少供应，让房价大涨。

而事实的真相呢，2005年的时候，房地产一点都不冷。一点都没有崩盘的危险。一点都没有"北京跌50%，上海跌70%"。谢国忠纯粹就是一个SB。

而秀相在抉择之中，再踩了油门，再添了一把火。于是楼价就飙上去了。[[1]]

也就是说，同样在油门与刹车的选择之中，秀相更倾向于选择油门。

同样在上涨的谣言，和下跌的谣言之中；秀相更倾向于相信下跌的谣言。

这在心理学上称为选择偏好。当年张伯伦就是这样相信希特勒的。

而秀相，对于"房价大跌，濒临崩盘"的谣言特别敏感。特别容易相信。动不动就要出个政策减少供应。

而市场呢，却是大旺。于是踩了油门干脆就爆涨了。

五）邪恶的媒体

水库论坛，在很早的编号#80时，就写到了《邪恶的媒体 #80》。

为什么要特殊提取媒体鞭打二句，为什么要在总纲的位置就写道"邪恶的媒体"。因为这一个事的确很重要。

媒体的职责，有且仅有一个，就是报导事实。

中国的媒体小编们，一方面受"抗日青年"剧毒害太深。一方面又受欧美法律伦理体系的教育太少。

中国的媒体小编们，对于"报导事实"这件事，职业操守实在不高。

而另一方面，媒体小编对于"伸张正义"。却有着不符合其身份的热情，为此不惜捏造偏袒谎制新闻。

在媒体小编们的眼里，那些接近于文盲的文科生，他们当然认为"房价上涨"是不对的，是邪恶的。是需要打倒的。

而对于他们捏造假新闻的事，却是自我感觉"崇高的，伟大的，正义的"。

自2003年开始，我们就没有在正常的官方媒体上，看到过任何中立的楼市报导。

我还真奇怪了，一场连续十几年的超级大牛市，累计涨幅十四五倍。

平均每个月上涨1%。

半年涨幅超过50%的，至少五六次。

这么大的一个特特特特特大牛市，到了媒体小编的嘴里，怎么就变成了"楼市大跌"呢。

你去看看媒体报道。从2000年到2003年，从2003年到2016年。

哪一个月份，哪一篇报道，哪一份新闻，不是"楼市大跌""楼市萧条""炒房客跳楼"。

你这个选择性报道，已经选择性到了[无耻无脸]的地步。一个特特特特特大牛市，居然能被你宣传成每一个月都是下跌的，每一个月都是负面新闻。

更为恶劣的，除了倾向性报导。你还制造"假新闻"。

包括CCTV2《经济半小时》，其重磅专题报道中，有多次大规模造假行为。外行人文科生编出来的故事，在内行人眼里破绽百出。

职业炒家一看就知道你整个故事都是虚构的。以后章节会细说。

冬川豆说，"所有的恶行，在神的面前都会遭到惩罚"。而报应来的是极快的。

文科生小编捏造事实，谎报新闻。而他们的报应非常非常之快。

对于秀相来说，他是高度高度关注"下跌"的。

房价上涨虽然是一个坏消息，会导致民怨愤怒，但至少不是立即致命的事件。

但一旦听说到"房价摇摇欲坠"的消息，秀相立刻睡不着觉了。要找董伯伯喝下午茶去了。

所以新闻媒体CCAV上越是报道"房价大跌""炒楼客跳楼"；

对于中央层面的政策，越是要暖风频吹，尽一切的努力，再把这个房价托上去。

你以为"国五条""国七条""国九条""国九条新"是降房价的么。

拜托，麻烦你再仔细看一遍法律文本，一条一条地仔细地看，掰开来认真用经济学算算。

他其中的每一条，都是烘托房价的。

所以这形成了一个循环。

  • 越是楼价上涨，文科生小编喊得越是凶

  • 网上充斥着房价即将崩溃的新闻，到处都是假新闻炒楼客跳楼，KFS破产

  • 秀相一看KFS破产，赶紧出救市政策

  • 房价继续涨

道德是一切的基础！新闻从业者有且仅有一个任务，就是报道事实真相。

不需要你们去"申张正义"。经济太复杂，政治太复杂，这些事你们搞不懂。你们所主张的，或许反过头来反害了你自己。

造谣，本身就是违反道德的事。你们因此而买不起房，乃是天谴。

在一个真正的有品德，有知识，有正义感的人眼里；

他对于这个"新闻--- 下跌 --- 阻止下跌"的循环，是看得极为清楚的。从一开始他就摸清了秀相的全部心理。

所以过去十年，职业炒家全部估中了所有上涨，傻空和文科生们全部踏空了所有涨幅。这是有道理的。

归根到底是知识和品德的代差。

六）中二病

水库论坛，从一开始就说《毁三观，竖新生》。

三观十分重要，因为这是你认识世界的基础。你先认清楚了F=ma，然后再求牛顿力学。事物的运动轨迹就清清楚楚。

而如果你是中世纪地心论，方程式就一塌糊涂。

对于宏观调控这件事，最基础的就是你要认清楚"羊，狼，虎"的定位。

傻空为什么会踏空，因为他们的"三观"错误。

我一直很困惑，为什么有人会以为"宏观调控是降房价"的呢。

为什么有人会以为，政府是REN MIN政府呢。

为什么有人会以为，当官的都是父母官。当皇帝的，爹亲娘亲比不上m主席更亲呢。

因为宏观调控，所以房价飞涨。

因为宏观调控，所以房价飞涨。

因为宏观调控，所以房价飞涨。

重要的事情说三遍。

作为一个沿海省份，当我们接触到内地省份漂一代时，这个差距就更为明显。

对于内地大学生来说，"当官的"就是父母官，就是青天大老爷，就是100%为民服务的。

[对于这样的观念，简直是根植内心，天经地义的]。甚至从来没反醒过。

所以一当听说秀相宣布要"宏观调控"时，所有内陆省份大学生，（99%是傻空），不约而同立刻解读为"政府要帮忙降房价"。

[对于这个逻辑，他们是如此地顺畅，如此地平滑过渡]。直接毫不眨眼就跳过去了。

我还真奇怪了，谁告诉你"虎"是你的朋友。

财上海置顶微博中有所谓"家学"。家学通常是父母老人，口耳相传，不传之秘。

有了家学传世，哪怕wenge把你家产敲光。不出几代人，有钱人还是有钱人，书香门第还是书香门第。泾渭依然分明。

在我看来，我们这个家族虽然没流传下来什么木匠手艺，也没有中医药方。但有一句话是祖传流下来的；"娃啊，明天你就要去上小学了"。

"你要记得，课堂里说的一切的话，都是骗你的！"

当学校里教授着m主席万岁之时，家学却在传授着"三年自然灾害"时的悲惨场景。传授着1966年资本家跳楼，统一战线的背信弃义。很多事并不如"官方教育"中的伟光正。

家学的作用，是我们从一开始，就对"宏观调控"存疑的。

我们从任何时候，从来就没相信过宏观调控是为了降房价，[从来没相信过政府是人民的亲娘]。这里面是有巨大的逻辑断层的。

谁告诉你政府官员都是焦裕禄[[2]]，一心一意为民办事的。

谁告诉你县长就是父母官，比父母还要亲。

谁告诉你老虎是不吃羊的，是绵羊的亲爹，是羊最亲最亲的公仆。

你TMD是不是中二病又犯了，王子病公主病，以为世界为你好绕着你转啊。

（[email protected],2016年1月9日暮）[[3]][[4]]

[1][ ]秀相没有做过大省书记，原因雀巢咖啡。

[[2] ]焦裕禄事迹有巨大水分。此为注。

[[3] ]参考阅读：《十年调控主线轴》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=25268

[[4] ]《有利益的地方，就有犯规 #F260》已发布

第一次宏观调控（上） #680

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-01-10

第一次宏观调控（上） #680

一箭三雕，作茧自缚。

一）宏观调控

粗略地说，我们可以划分出九次宏观调控：

a. 营业税

b. 所得税和土增税

c. 针对KFS的土地和信贷收紧

d. 7090及差异化信贷

e. 经济适用房和保障房

f. 加息加准

g. 限贷

h. 限购

i. 房产税

如果要说影响力和重要性的话，最重要是第1，8，9条。

吴思《潜规则》说，京杭大运河旁，竖着六块历任总督的石碑，再三强调不许贪渎。

吴思叹息说道，如果石碑有用的话，一块就够了。又何必再要六块。

针对房地产调控，他其实是同样的道理。上面的人，其实不知道哪一条政策重要，哪一条不重要。

正因为调控无效，所以才调了一轮又一轮。

现在我们告诉你，最重要的是第1，8，9轮。尤其是第一轮，他的深渊影响，直接造成了房价暴涨。以及今天所有的不良后果。

第一轮是什么，5.55%营业税！

二）营业税的历史

首先回顾一下历史，在1997（？）年之前，中国人卖房子，是要交营业税的。

中国的税法规定，企业出售不动产，视为营业行为，一定要交5.55%营业税。

而个人呢，"暂无"规定。这是一块空白区域。

所以当年海南"房地产泡沫"。到最后大量的房地产，都变成了不动产，砸在了银行手里。

而银行处理这些房产，非常非常地麻烦。首先银行要把它们转入银行的名下，房产公司交营业税。

银行一般出售给资产处理公司，银行再交营业税。

资产处理公司最终卖给散户或者另一家公司，交第三次营业税。

按照1993年海南处理资产的经验，几次买卖后税赋要占到房价的40%左右。银行叫苦不迭，一致认为这是恶法。

到了高宗朝晚期，情况有了变化。朝廷大力减免不动产交易的税赋，一口气砍掉了营业税，所得税，减免契税。

如果你找出2000年的文献的话，当年是作为一项大大的"德政"。高调宣传的。

2000年~2003年，上海楼市已经开始启动。迟至2003年，迫于上峰的压力，上海先是取消了"买房退税"，"贷款贴息"的政策。最后在2003年，被迫宣布Ver 1.0版本的营业税。

"不满一年的卖出，需要交差价的5.55%作为营业税"，地方规定。

三）第一次宏观调控

以上均为历史。真正的营业税全国铺开，始于2005年6月1日。

当时，以State Council的意志，宣布了全国性的营业税版本。其大致意思为：

  • 将房产分为普通住房和非普通住房

  • 普通住房五年内差额5.55%，满五免征

  • 非普通住房五年内全额5.55%，满五差额5.55%

让我们全面分析一下这条政策出台的前因，后果，事实和不良后果。

首先，是原因。

原因如我们在《宏观调控卷---序章》中所讲的。从来没有公平的赌局。经济权力之外，还有政治权力。

输了你就去抢。

输了你就掀桌子。

从2000年至2005年春节，上海楼市累计涨幅已经达到250%左右。也就是4000的房子涨成10000.

如此巨大的涨幅，自然对社会人文造成了冲击。有人眼红，有人眼绿。

等你输钱了，你自然希望换规则。

换规则的意思，不是你10000再杀进去，再赌能不能涨到20000。这是勇士们的做法。

而对于懦夫，他们要么要求这局不算（经济适用房）。要么要求改规则。

在2005年，改规则的主要呼声是"禁止炒作"。

因为我们教育部的原因，中国人长期受的教育，是Marx主义政治经济学。而不是正统西方的"西方经济学"。

从某些角度讲，简直和义和团没有区别。

不知道从哪一天起，市场上传言"房价这么高，是温州炒房团炒高的"。

而心怀歹意的xx，也暗中推波助澜这一个说法。

或许是炒股票炒昏了头，看任何东西都喜欢在上面加一个"炒"字。

房地产市场原本是一个低低低频交易的市场，居然也能被人形容成"炒楼"。真是愚昏了头。

所以在义和团般的民众，计划经济的投机倒把氛围之下，社会舆论共识就变成了"房价这么高，是温州炒房团炒高的"。

你看看天涯知乎，居然还有无数的大学文凭理工男在赞同。

俺们都是什么国民啊。

从另一个角度，秀相的角度。则他面临几个问题；

1）房价太高，涨得太快。民众有怨言

2）增税敛财的天生动力

3）无知

几件事情一凑合，秀相乐开了花。

1）你不是说房价是炒作超高的么

2）我面对交易征税，既抑制了房价，又增加了税收。还收获个人名誉。岂不是一举三得

3）无知，无知。

同志们啊，如果我们看看隔壁的北韩。其不仅仅是民众们麻木愚昧，如蝼蚁一样。

北韩的高层干部，哪怕是宰辅级的高层干部，一样是无知愚蠢，眼光暗昧，和世界水准不能比。

这是体制本身决定的。

当2005年秀相推出"第一次宏观调控"，征收5.55%营业税时，他是非常雀跃兴奋的。晚上吃饭一定要加个菜。

因为在他看来，这是一举三得的好事。连消带打，打得一手好牌。

而2005年，虽然是温州商帮鼎盛的时期。但温州人本身没什么政治影响力，温州籍的大官，在庙堂上也数不出几个。

要是换成了"高贵的山东人"。你看谁敢把屎盆子扣山东官员头上试试。

于是2005年，这个"温州炒房团"的罪名就算是落实了。一顶大大的污名帽子，哪怕青海贵州宁夏等等边疆的房价上涨，也都算在了温州人头上。

而秀相，把交易成本有1%一口气提高到了6.5%，接下来就等着数钱去了。

这下子是可以多收多少钱呢。一百亿，三百亿，五百亿，简直想想就流口水啊。

四）Aftermath

Aftermath在英文中是后果，余波，不幸的后果............之类意思

当然绝大多数人接触这个单词， 是因为红警有一版就叫Aftermath。

在5.55%营业税这件事上，秀相犯了几个错误。

1）房价不是炒上去的。

2）抑制了炒楼，于是房价大涨

3）加倍地涨。

首先，我们不是很确定秀相上的是什么学，读的是哪一科经济学理论。

作为一个政治家，他有敏锐的嗅觉。可是作为一个经济学家，他是彻底的逆天行事。

其一，房价不是炒上去的。

房价不是炒上去的，所以你加5.55%的营业税就一点用处也没有。营业税根本不可能降房价。

当最初的狂热过后，百姓郁闷地发现房价一点都没有降低。所以他们还要闹，还会要你出更多的政策。

你往温州人头上扣屎盆子，除了激怒浙江人之外，一点用处都没有。

其二，5.55%营业税并不能增收

按照秀相的如意算盘，既然房价是炒上去的（据说又很赚钱）。你们赚了那么多钱，那么分一点给我也是应当。

譬如房价涨了300%，我收你一成。你生意还是要做。

但事实并不是这样。

我们可以清楚地看出，秀相完全不懂房地产。他身边的智囊团，也全部都是一群蠹虫小人。一个能打的都没有。

房价不是炒上去的。房价上涨，也完全不靠"频繁反复交易"。

不需要对敲，不需要拉高股价。和股市里面坐庄完全不同。

你是不是炒股炒傻了。整天用"炒""股"术语来套。

楼价上涨最重要的原动力，来自于你秀相滥发纸币。

哪怕你完全不做交易。大白馒头由0.50元一个涨到2.50元一个，这房价也是非涨不可。

所以在5.55%营业税宣布了之后，你看官方邸报，他失望地宣布"税务部门并没有征收到预想中的税款"。

在秀相营业税之前，上海的交易成本是仅仅0.75%的契税。考虑到中介费，总共也就是1.5%的数量级。

当秀相额外增收5.55%的营业税，总交易成本一下子暴涨到了7%，每一个单程来回。

而在7%的税率负担之下，交易量并不是维持在期望的100%，也不是尚可接受的减幅80%，而是直接降到了10%！

甚至可以说，完全没有交易！！

你税率增加了四倍，而交易量减少了十倍。

加税率的结果，不仅仅没有增收。反而是连库房都减少了。政府都是输家！

无数的人向秀相介绍"拉弗曲线"，可是无知与颟邗让他听不进任何意见。

历史故事，已经被埋入了旧纸堆中。

营业税第一年，上海不仅没有实现增收。反而房地产契税，交易类总税收，减收了60亿元！

2005年的60亿元，这是什么概念。

作为一个优秀的，精英的，对D对人民负责的技术官僚。宛转地象共产党人的优良传统提出了批评和自我批评。

C后面的故事，大家也都知道了。不用细说。

直到今天，营业税的逆政，仍然恶劣地，卑鄙地，掐住喉咙地，伤害着中华民族每一寸产业，伤害着中华民族每一个人民。

我们是流通性企业，不是生产性企业。

A房子卖给B，实体财富并没有增长。不可能承受高达11%的税务成本。

一个房子，我估价100W，你估价102W，这样双方才有交易。卖给你101W，双方都满意都有钱赚。

可是，当11%的税赋成本存在时。一套房子，你估值100W，我要估值88W以下，交易才会发生。

试问，怎么可能产生这么巨大的估值差异呢？

"契税"起于周礼。在商周时期，契税就产生于土地交易。

其本意，是因土地交易而缴纳的税费

既然有了契税，又何必税上加税，再层层叠上去营业税，个人所得税，土地增值税。

千年以来，历朝历代征收的总"契税"，都是在1%~1.5%左右。

中国法定规定的契税是3~4%，各省可以自己取上下限。从五千年华夏文明史而言，这样的税率本身已属偏高。

在3%的基础上，你还要税上叠税，最终把"交易一次"的成本搞到10~11%。

这样丧心病狂的税率，简直是[无知而且无耻]。

无一点点历史文明，做人良心都被狗吃了。

（未完待续）

（[email protected]，2016年1月9日晚）

第一次宏观调控（下） #690

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-01-11

第一次宏观调控（下） #690

宏观调控之后，房价开始飞涨。

一）房价飞涨

2005.06.01，秀相进行了第一次宏观调控。其意义之深远，影响之恶劣，远远超过了其后八次。

虽然当事人并无所觉。

第一次宏观调控，[以5.55%营业税]为代表。产生了一系列不良后果。

其第一个后果，是没有人买卖了。

买卖存在的基础，是双方对物品估价不同。这个苹果你认为值3.9元，我认为值4.1元。那你就卖给我。

但既然大家都是地球人，都是中国人，都是上海人；彼此之间的估价，不可能差得非常远。

一般对于不动产交易市场，"契税"能承受的范围就在3~4%以内。最好是1%

也就是画曲线的话，超过4%之后，交易急剧减少。

秀相先把交易税率提高到5.55%+3%=8.55%

此后又逐渐提高到5.55%+3%+2%=11%

其实这么高的税率毫无意义。因为超过了5%之后，事实上就没有什么交易。

上海号称每月成交3万套住宅。可是你仔细观察的话，平均面积只有80平米。前几年甚至只有60平米。

也就是全市所有的交易，主要都集中在"老公房"。尤其是普通住宅。

真正的120平米以上，"次新房"白领们关心的板式住宅。基本是进去了就不出来，99%不在二级市场交易的。

二）市场劣化

上海的次新房市场，普遍地实行"到手价"。

也就是价值1000W的房子，我是愿意卖的。但是卖的也要"到手价"1000W。其他税收什么都是下家负担。

否则的话，否则就不卖呗。持房总比持有现金好。

业主们不愿意交易，不愿意换房子，不愿意随着工作生活而不停更换住宅。这仅仅是受影响的第一面。

更重要的，是"市场劣化"。

好比说在一个普遍均价5W元的板块。旁边突然来了一个一手新盘。

KFS一开盘，直接就是8W。

8W相对于5W，那是涨了60%了。品质和设计也没有什么出众之处。

如果在"宏观调控"之前，会发生什么情况呢。

情况就是二手盘大量的抛售。拼命吆喝。"隔壁8W，这里只卖55000啊"。

而消费者们，也乐意买55000的二手盘。

这就相当于形成了一种"牵制"。

传统的重农轻商思维，总是对商人加以蔑视。幻想说商人炒高了物价。甚至有吴敬琏之类的老糊涂，大谈什么"虚拟需求"。

其实商人在创造"虚拟需求"的同时，也在创造着"虚拟供给"。

如果一个区域，一个板块，价格被炒得非常之高。炒楼客就会拼命地抛出，把资金调拨他处。于是就平抑了物价。

可是在"营业税宏观调控"之后，这样的现象基本不存在。

按2016年目前上海市场的现状，一套500家入户的居民小区，真正诚意挂牌向外抛售的房源，连5套都不到。也就是1%。

在这样的情况下，二手市场不能对一手市场形成任何牵制作用。二手抛盘几乎不存在。抛了到手只有九成，而且还有限购限贷之类麻烦。

在这样情况下，一手KFS事实上获得了"任意定价权"。

原本4W的地段，他敢开7W。

原本5W的地段，他敢开8W。

原本6W的地段，他敢开10W。

为什么不开，反正没有人竞争。KFS只要顾忌另几个区的KFS，不要集中月份开盘。

方圆五公里之内，他几乎是没有敌手的。

三）螺旋式上涨

市场劣化的进一步演化，则是"螺旋式上涨"。

任何一个买一手房的客户，绕不过去的一个难题，就是"他抛售时怎么办"。

好比一个原本5W的板块，新来的KFS一开盘就是8W。

客户没什么选择，方圆五公里就这一个卖家。几百套房子一夜之间排队抢空。

可是之后呢，然后呢。

你8W买进的一手房，总有一二十个人需要卖出。而且交房第一年是挂牌密集区。

你8W买进的一手，你卖出想挂多少钱？

绝大多数的中国人，是不愿意接受"亏本买卖"的。

成本虽然并不决定价格，但成本绝对是一个重要的心理因素。

一手买进的8W，挂牌待抛售肯定也是8.1W起步。中国人的民族性性格摆在那里。

好了，上个月你买卖的时候算是一手房市场。

现在呢，现在你是二手挂8.1W。

如果说隔壁的小区，隔壁花园小区地铁商场设计品质游泳池都比你好的小区，之前卖5W。

你说他们现在该卖多少。

业主心里会不会活动。

"一手溢价"不会消失，他表现为二手价的上升。

很快整个区域，二手盘都挂牌8W。

然后，然后呢。

然后再来一个KFS，他在原先"均价8W"的区域。一开盘至少11W要吧。

再来一轮的话，恐怕就是15W了。

5W---8W---11W---15W，这就叫"螺旋式上升"。一手拉二手，二手拉一手，二者轮流上升。

最后房价涨到天上去。

四）虚火大旺

随着"螺旋式上升"，继续而来的，则是"虚火上旺"。

我们说的5W---8W---11W---15W，字面上讲，这一场巨大的牛市房价急剧上涨。

但是从伦理上讲，这样的涨幅是不踏实的。是没有夯实的。

什么叫夯实：充分交易，充分换手。

想卖的随时卖得出，想买的随时买得进。

可是我们看5W---8W---11W---15W这条轨迹，他是没有经过充分换手的。

价格之所以急剧上升，是随着挂牌量减少，买卖稀少，而硬拉上去的。

这样的逻辑，和股市老庄股一样，是令人不安的。

我们需要真实的价值，我们不需要人为政策，导致交易稀少之后，人为拉上去的价格。

价格是三维的。当没有Price Depth做支撑，价格毫无意义。财富也毫无意义。

换句话说，"营业税宏观调控"之前，交易成本非常低廉。所以房价不停地买进卖出，充分地换手。

这样的价格是实在的。是有切实支撑的。没有泡沫的，也不容易发生"突然的金融崩溃"的。

而营业税之后，因为交易成本过高，许多人"干脆不交易"。

干脆不交易，不挂牌，无论价格多高都不挂牌。

1000W的房子卖掉到手只有900W。你或许可以说900W也偏高了，但你怎么不说有人肯花1000W来买，1000W都偏低了。

这里面的逻辑，就很哲学化了。没什么人下得了决心在"1000换900"的情况下卖楼。

而这样的市场，是不健康，不正常，不安全的。

北京实足征收20%的交易税收之后，整个区域供应量急剧减少。房价一飞冲天。

但是这样的市场，不是我们喜欢的。我们形象地形容为"吃毒药涨内力"。

也蕴含了一夜之间刚性崩裂的危险。

谁说炒房客不爱国。炒房客才是最爱国的。也是最关心我们的宏观经济的。

五）加倍上涨

2005.06.01秀相征收5.55%营业税，加上之后陆续出台的个人所得税，土增税，附加税，契税优惠减免。最终单次交易，政府的总税收上升到了房屋总价的10~11%

对于内陆省份的屌丝，他们有非常严重的"中二病"。

或许是家里的独生子女日子过久了，或许是大学生天之骄子家里的关心给久了。

所以他们以为，整个世界全都是围绕着他们在转。

所有的人，都象唠唠叨叨的母亲一样。虽然表面上横眉冷目，但内心心底，把你当成整个地球上最最重要的人。

所有的人都是好人。都是小白兔，生活在温暖的世界。

至于县长，科长，局长，市长，那一定是好人，好人中的好人。

宰相一定是全世界最善良的人。全心全意就是为人民服务的。每一个夜里鞠躬尽瘁熬出了胃病。

这是病，中二病，得治!

你丫的就是一个肉猪。

所以当营业税5.55%"宏观调控"政策出台时，屌丝毫不犹豫地就欢呼，并一口咬定，[这个政策是帮他们的，是降房价的]。

猪

SB

肉猪，人渣

猪一样的累死多军的猪队友！

营业税5.55%这个政策，说实在真不是降房价的。如果你不幸学的文科，或者同济工民建的话，建议你买二本经济学入门书籍看看。免得像个文盲一样被人拿去做花肥。

经济学中的"拉姆齐法则"。度娘一下亦可。

任何税收都是加重价格的。从来没听说过税收有利于消费者的说法。

除非你太蠢，被人收智商税。

5.55%营业税100%就是拉升房价的。秀相从一开始，就没存着为民服务的心思。他主要是一箭三雕的想法：

  • 秀相真相信房价是被炒上去的。他没当过大省书记。

  • 秀相想加税增加朝廷收入

  • 为个人捞取名望

但经济学规律不容玩弄。对抗经济学的结果是灾难性的。

连续的政治失误，使得目前的单次交易总成本，高达房价的10~11%。政府库房反而减收。

在这样的交易成本下，房价会上涨。而且涨的不止10~11%。远远超过拉姆齐法则的说法。

其主要原因，在于"市场劣化"。市场结构的被破坏。

一个成熟的，流通的，多层次的交易市场被破坏。

我们之前花了无数篇幅，"三重顶""消费群体三分天下""屌丝心里分析"种种理论都没用了。

KFS获得了肆意定价权。

市场进入"螺旋式上涨"。

蕴藏"刚性崩裂"风险。

当你征收了10~11%的交易成本，房价不是涨11%，而是要涨33%左右。

神说，所有的不道德都必须蒙受代价。

（[email protected]，2016年1月9日晚）

营业税的外围世界 #700

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-01-12

营业税的外围世界 #700

道德沦丧，丑态百出

一)众生百态

在房地产历次调控中，第1，8，9次是最重要的。而营业税对价格体系的摧残，又排在第一。

时代大变迁之下，看看身边人的反应，也是一件很有趣的事。

朱镕基总理五年，在他的任期内，最为人称道的，就是留下了一群"技术性官僚"。

"技术性官僚"是一个特定含义名词，其对应反面，则是"政工性官僚"。

也就是干活的人，和不干活的人。

当营业税刚出来的时，最高领导还存三分理智。不忘了问下面一声，"交易笔数可有减少"

回答的是官方媒体文科生小编，他们红着脖子，大声回复了一声："报告首长，交易暴增"。

如果你翻回2005年的史料记录的话，这实在是一场闹剧。

为什么，因为政策宣布的时候，是2005.05.20，而生效是六月一日。

也就是当中，还有近十天的空隙。

于是群情峰涌。大伙一起骂娘。一方面骂着生儿子没PY，一方面把交易中心挤得水泄不通。

谁都要加紧流程，哪怕是拼凑借钱，一定要赶在2005.05.31之前把交易完成掉。这样可以免税。

而文科生小编发给高层领导的图片，就是拍摄于2005.05月尾。交易大厅里面人山人海，挤满了人堆满了烟头。公务员甚至不得不加班到晚上八点，连续十天才可以把交易塞进办完。

文科生小编向最高领导汇报："全国人民喜迎交税，交易量蜂拥翻倍"。

中堂一听不由大喜。

而事实的真相呢，真相是2005.06.01当天的交易量为零。简直比熔断机制的证券公司下班还早。

上班直接下班。

整个大厅里面一个人也没有。

此后呢，6月2日也没人，6月3日也没人。6月5日也没人。

一直持续了约12天，一个交易过户的人都没有。从第13天开始，才零零星星地有客户交易。此后交易量也一直都没有恢复。

而高层领导的耐心是有限的。问过了一次"成交量如何"。也不可能天天盯着问第二次。

这就是欺上瞒下的典型。

二)中介的脊梁

5.55%营业税之后，受伤害最严重的人是谁。

是房东么。房东最多不卖。我不卖还不行么，要卖就是"到手价"。

买家的利益是受损的。但这是长远的事。加倍惩罚的事情还在后面。

真正受影响最严重的，是中介。

对于中介来说，从1%的交易成本，上升到7%的交易成本。这简直就是灭顶之灾。

别忘了，2005年夏季，全上海可是有150000名中介从业人员的。这个数字，甚至超过了十年后城市扩扩张的今天。

高昂的交易成本，对于买家卖家都是损失。可是对于中间人，那就是灭顶之灾了。

当时按照我的估计，全上海经纪人会萎缩到50000人左右。虽然可以靠租赁和老公房交易养活一批。

但十万人失业是不可避免的。

100000个工作岗位，这是多么严重的事情。在欧美政坛又会引发多大的震动。

事实的发展也的确是如同所料。2005.6之后，中介公司的次新房交易接近于零。

原本依托于板楼小区，裙楼沿街的布局，完全不适合新形势。要大规模地重组和关店。

虽然可以靠租赁和开拓老公房市场艰辛生存一阵子。但日子难过是难免的。

于是我想听听中介行业怎么说，这个受伤害最大的行业怎么说。

当时市场份额最大的是中原地产，其中国区总经理，丫还是个香港人；

"加营业税实在太好了，中国实在太需要这个政策了，全体中介喜迎交易成本翻升六倍"。

就为了这件事，从此以后十万中介就算是讨饭，你也不用怜惜他们。

三)普通住房

应该说，2005年第一轮宏观调控时，政府还是有一点理性的。所谓"技术性官僚"也没有全部被排挤出岗位。

当第一轮宏观调控时，留下了"普通住房"和"非普通住房"。并留下了一个"六个月调整"的承诺。

这里面虽然还仍有bug，但也算是尽力了。

可是以后的风云突变（此处删去N字）。最后的结果，就是"普通住房"标准，永远也不调整。

有一个笑话，叫做"我们都是外星人"。为什么，因为你非普啊。

我也非普，他也非普。

大家都是非普通类型。那我们是什么，不是地球人，是外星人么？

"普通住房"政策，是典型的恶政。到最后的结果，就是整个市场内90%都是"非普"。

所有的人都是非普，你几乎找不到普通住房。

这里面导致非常严重的后果。因为最高层领导，一开始并不想"赶尽杀绝"。他的"普通/非普""满五/不满五"，其中本来有不少生门可走的。

但正所谓中国的事情，"经是好的，被下面的和尚念坏了"。

最高领导本意并不恶劣，但是此后政治风向越来越紧。底下人做事的风格，就是宁紧不能宽。凡事皆往左边靠。

所以"普通住房"的标准，就是迟迟得不到调整。最终整个市场90%都是非普通住房。小白领看得上眼的房子，几乎100%都是非普。

我们为什么不喜欢和傻空争论，因为他们没脑子。看事物只能看到眼前三寸，而丝毫没有大局观。

就好像这篇"营业税5.55%"的文章，一定会有傻空跳出来说，"等等等等，还有特殊的税务豁免情况，在某些某些例子下面，税率可以定得很低"。

你如果想去写博士论文，自然可以面面俱到。将每一种情况都分析到。写上几万字，混一个博士论文。

但炒楼是很踏实的事，我们喜欢玩实的。动辄就几百万真金白银的利润。都是真钱。

我们不喜欢玩虚的。

真实就是，关于"普通住房"的所有讨论，基本上都可以删掉。

凡是我们看得上眼的房子，99%都是非普通住房。

基本深耕多赚的资深炒家，都不是首套住房。

研究这些屌丝优惠政策对我们毫无意义。

如果我们关注于"非普通住房"的话。还能得出一个很重要的结论。

"交易成本从未降低过"。

水库论坛有一篇很老的文章，《回忆那些楼市成交的黄金岁月》[[1]]，可以参考看看。

他讲的就是，这么些年，政府的口子从收紧到放松，再收紧再放松。

可是有一点从未改变："非普通住房的交易税收"。

无论你营业税从二年调到五年，差额的5.55%还是全额的5.55%。

只有一点从未改变，"非普通住房"从来没有免税过。

仅此一点，政府的调控政策，就必然是失败的。

四)逆势上涨

营业税的另一个笑点，是普罗大众。

我有一套房子，2005营业税之前，本来挂牌20000元/平米。营业税之后，挂牌28000/平米。

大约2005.10的时候，中介打电话来，说有一个客户，原本看过的。现在想再回头看。挺有意向。

于是就接进来。是一个40来岁的教师模样知识份子。

客户一开口，就是16000，也就是八折。

我说不行，要28000。

客户大为困扰，说你这就奇了。你是"逆势涨价"。现在这样世道，你怎么会涨价呢。

我还真奇怪了。我为什么要降价呢。

营业税，明明是促涨房价的呀。

客户摇头说不是，营业税是降价的好嘛。而且我尝试了一下，客户大脑三观自成体系，水泼不进，完全不能矫正过来。

不能矫正，那怎么办呢。那就撒油娜拉。让市场走出来，让残酷的现实来教育你好了。

如果你醒悟，识迷途之未远。

如果你不醒悟，你就继续被屠杀。一直被屠杀到社会最底层去。

这就是"知识改变命运"。更准确地说是："毒教育不改变命运，真知识改变命运"。

在我十几年的职业炒家生涯中，对整个大市最有信心，判断最准确，套现套利，最有把握把全部身家全部都押下去，甚至不惜把杠杆放到最大；

这样的机会，一共只出现过二次。

  • 一次是2005.12

  • 一次是2009.02

05年是第一次宏观调控，也是给中国人上的第一堂课。

在这堂教训中，有着正确的世界观，有着奥地利经济学派知识，有着奥派功底的人；

和愚昧无知，信奉青天大老爷，马克思主义教育培训出来的人；

第一次拉开了巨大的距离!

2005年底，所有人都说要跌。都说宏观调控，房价大跌。

只有我一个人说要涨，要大涨，要几倍地涨。5.55%要变成15.55%加几倍地惩罚。

因为这涉及到信仰，坚定不移的经济学信仰。

对科学的信仰。

2005年底，是赚钱最确定的时刻，是最好的时刻。

正谓黄金岁月。

（[email protected],2016年1月9日子夜）

[[1]]《回忆那些楼市成交的黄金岁月》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=1474

所得税和土增税 #710

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-01-13

所得税和土增税 #710

在搞破坏方面，政府的能力是无限的。

一）所得税

按照目前的政策，卖房要交2%的所得税。

当然有一些减免政策，但我们不愿意纠缠于屌丝心态。你反正记住，轮到你的时候，就是2%逃不掉。

这样，交易一次房屋，总成本大约是5.55%+3%+2%=10.55%，再加若干中介费。

那么，我们为什么要把"所得税"单独作为一轮调控政策呢。

这就牵涉到三观的不同。因为庸人和智者，看待这个社会的思维角度是不同的。

对于庸人来说，"营业税"和"所得税"是完全不同的二样东西。

营业税是5.55%，相对于普通/非普通住房，满五/不满五，有四种算法。

而所得税相对于普通/非普通，满五唯一，又有三种算法。

你如果按照这个思路去思考问题。鸿篇巨著"专业性分析"房地产市场；

恭喜你，你一辈子是一个穷鬼。

为什么呢，因为"所得税"和"营业税"其实是同一个税种。一个税率7.55%的税种。

你直接按照7.55%的"理解方式"去思考，则所得税和营业税是高度相同的。你干脆[直接把营业税的税率设想成7.55%]，岂不是极大简化了么。

那么"所得税"真实面目是个什么东西呢。所得税是一场大杀器。

二）大杀器

什么叫大杀器。所得税的真正威力，在于他理论上还可以按照"差价的20%"来征收。

朋友们，上海楼市从2000年~2016年，累计涨幅接近15倍。

也就是原始成本6%

也就是差价=总价的94%

在一般情况下，"差价的20%"等同于总价的20%，"差价的5.55%"等同于总价的5.55%。斩肉没区别。

在一般情况下，20%我们都是直接拿来就用的。着意味着什么呢。

意味着你2000年买入的一套房产，捂到2016年抛售；

你需要缴纳的税费是总价的20%+3%+5.55%=28.55%

加中介费后30%。

30%，交易一次！单次的车马费成本30%！！！

这个才是大杀器，才是吓死人的东西。

你股票交易一次0.1%印花税，你加到11%，加到30%试试，看看要死多少人。

好比北京很多学区房。譬如万柳吧，你当年80W买的房子，现在涨到十万一平米，1000万一套。

你要抛售的话，给政府交300万的税，净到手700万。

你如果真的抛的话，家里老人恐怕是要哭死。

"败家子啊，吃鸦片的速度啊，眼睛一眨交了300万的税，我一头撞死算了"。

我们说过，我们是贸易流通环节，不是生产制造环节。

30%的交易成本是完全完全不可能承受的。

除了家里生病死人，被逼到绝处了。否则不可能有人在这个税率下卖房，卖房的都是血泪。

三）计划经济

我们说过，2005.06.01秀相第一次宏观调控的时候，他根本没安好心。

营业税根本不可能降低房价，反而使得一手盘螺旋式上升。

等到2006~2007，回过头来一看，房价已经比二年前高出了一大截。

在这样的情况下，就要"深化调控"。

而错误的思维会依然错误，愚昧的官吏会继续愚昧。任何人都不可能在二年之内变聪明。

对于2006~2007年的舆论市场，谢易曹时组成的智囊圈，他们认为；

  • 房价是炒楼团炒上去的。

  • 房价还在继续涨，是因为税率还不够高。

其典型的言论，就是当年CCAV播出的"要剥离房产的投资属性，强化居住属性"。

炒楼是降低房价的。

炒楼是降低房价的。

炒楼是降低房价的。

重要的事情讲三遍。

你打击炒楼之后，房价开始暴涨。

朋友们啊，从这个角落，我们可以清楚地看出，和帝朝和高宗朝的重大区别。市场经济和计划经济的重大区别。

  • 对于计划经济官僚，他们认为不愿意让你买楼。就试图把税率上调。最好把所得税加到100%。这样你买楼[毫无任何利润]。以为你就会不买了。

  • 对于市场经济，朱镕基思考的方式，"房价为什么会涨"。明明就是你丫滥发纸币，楼涨即使是常凯申也压不住的。

这里面是"计划经济"和"市场经济"的重大区别。

对于计划经济官僚，他是从来不反思"房价为什么会涨的"。他只会用控制扭曲的方式，强制拐向经济。

而从来不反省自己的"滥发纸币行为"。

四）地方政府

2%所得税并不是5.55%的加强版。并不是7.55%加强版和5.55%普通版的区别。

所得税的真正威力，是在于他以"20%税率"实际征收时，这就形成了大杀器。

我们要说的是，所得税"20%税率"真正实施的时间，其实没几天。

因为他遭到了地方政府的强烈反抗。

世人评论Dictator体制，总是说集中容易犯错误。

而地方分散为三十一个省，整体犯错误的几率就小得多。

秀相有可能犯糊涂。但省级大员清醒得很。懂经济学的，也不乏其人。

地方政府清楚地知道，5.55%营业税加了以后，库房的收入，并不是随税率增高的。相反是严重减收。税率增加四倍，交易减少十倍。

如果你真的实施5.55%+20%+3%=30%的税率，那唯一的结果只能是鱼死网破。

在30%的真税率环境下，是不可能有任何交易的。

即使有交易，那也是人家生癌症生绝症要救命的。这时候征税也是不道德的。

所以地方政府是非常非常反抗这个20%的"所得税"税率的。尽一切可能将其软化。软化成2%

如果我们看2005~2008年的历史，他就是一个中央发文强调，地方申请反抗。中央再强调，地方再反对；

这样来回拉锯的一个过程。

内陆省份的大学生们先别急着别喷。

按照政治伦理来说，实施细则本属于地方政府管辖范围。所以这事理亏的还是秀相。

五）土增税

土增税是"所得税"的一个加强版。

其具体的税率更高，最高可以达到60%。

赢利比例 税率

0~50% 30% 50%~100% 40% 100%~200% 50% 200%以上 60%

他相当于另一种"企业所得税"。纯粹是计划经济的残留。

中国在1984年时有所谓的"投资方向调节税"。

意思就是国家计委，特别不喜欢某一个产业得到发展。也不愿意对整体资源合理配置。

计委看见一个不顺眼的产业，就对他征收"投资方向调节税"。直到把他搞死为止。

"投资方向调节税"在2000年被废止征收。

但是"土地增值税"是1994年为了抑制海南房地产炒作而临时设出来的一个税种。

因为种种原因，后来就忘记了废除。

这个税种很小众。征收的范围也不大。但是对产业却造成了非常大的影响。

以后讲KFS的时候会有专门的篇幅。

和"营业税"一样，"土地增值税"最初只明文规定了对企业征收。而个人要不要交土地增值税，这是一片空白。

2007年"加税抑制炒楼"恐怖舆论最顶峰的时候，有人提出了土地增值税。并得意洋洋地宣布"政策储备是丰富的，炒家不要心存侥幸"。

我这里列出一张图表，各位可以看看。我的评价只有二个字：

"国耻"

土地增值税征收过一段时间，按0.5%收取。后来在地方政府的强烈抗议中免收。

六）国耻

按照官方的说法，如果实打实，你将所有的税种全部都交足。

上海楼市从2000年~2016年，翻了大约15倍。40万的房子涨到600万。

则你需要交：

第3行：营业税28万

第4行：附加税3.08万

第11行:土地增值税302.2万

第12行：个人所得税44.96万

以上合计420万

卖掉600W的房子，交税70%，净到手180万！！

我想我只有二个字可以形容：

国耻

七）暴政

2005年的宏观调控，如果你去翻阅当时的舆论媒体，几乎是一面倒的赞扬欢呼声。

如果你去屌丝穷人访问，几乎是100%的明君青天声。

但是在知识分子，在士大夫的眼里，在那些懂事物背后本质的人的眼里，看到的是深深的厌恶。

秀相充分地显示了"对人的不尊重"。

回顾他的执政口号，还真是讽刺得紧。

你居然可以对一个商业征收70%的税率。这和强盗土匪有什么区别。

就因为你不喜欢一个行业，你可以肆无忌惮地加到70%税率。

更糟糕的是，房子可能完全没增值。这房子还是房子，十几年来唯有更破旧。

真正让40W涨到600W的动力，是滥发纸币。

如果换算成肉包子的话，购买力并没有丝毫变化。

这样情况下600W房子卖掉，到手只有180W，良心简直都被狗吃了。

对"虚拟收入"征税，你这不是卖房子，是卖命！

哪怕日本人来了，都没有这样的吃相。

而秀相如此的行事风格，充分地证明了他不尊重别人，不尊重经济，不尊重规律。

唯我独尊，肆无忌惮，无法无天。

房地产只是中国众多行业中的一行，我们比较熟悉的一行。

在其他我们不知道的行业，更不知道还有多少苛捐杂税，苛刻规定，苛政猛于虎。

难怪有人说，中国离彻底崩溃，永远只留一步。

（[email protected]，2016年1月10日晚）

杀死商铺 #720

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-01-18

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Ok4hZ0tV6r4EPokekG0fufnLpiaibsX53qnhPXib0w6eBG6t4PMECUkA4eib5MC8Rxm4YJcvx59APicKFbDmDjOElow/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5

杀死商铺 #720

你是不用交土地增值税。

可是有些人要交。

一）受害者

上一篇中，我们讲到了高达"总价70%"的土地增值税。

你这是交易环节，买卖一次羊，只剩羊毛带回家了。

这么高的税率，在人类文明史上也是可数的。将来可以钉在柱子上的，考古学家千年耻笑的。

但是，还有人会说，"土地增值税不是没按实征收"么。

对的，目前"个人住宅"买卖，的确是一片空白。

但你不征，有人征啊。

目前征收"土地增值税"的物业类型，主要是：

  • 商业。商铺+写字楼+厂房

  • 一手开发商

二）商铺

上海这样一个2500W人口的国际性大都市。

  • 2015年住宅销售1800万平米，商业销售300万平米。

  • 2015年住宅二手交易34万套，商业二手交易0.6万套

从这个数字上看，我们可以看见全市"住宅/商业"的比例，大致是6：1

可是一旦进入了二手市场呢。他们的"再交易"比例是60：1

也就是商业的交易比住宅少十倍。

我们知道，目前上海的住宅交易已经属于非常非常"稀少"了。一个500户居民的小区，诚意卖的可能还不足5套。也就是1%。

目前上海的二手交易，平均每套面积仅80平米。也就是2/3以上集中在"老公房"交易。

老公房才是流动性如水随时可以变现的品种。而次新房几乎是没有人抛出没有交易的。

这事实的背后，"交易成本"起到了很大的作用。

因为"普通住房"基本上只有二三十年楼龄的老公房才能满足。而次新房几乎100%没有可能普通。

如果你是"非普通住房"，则10%的交易税收是逃不掉的。800W的房子卖了交80W的税。

你没事交五年的工资当国税，你脑子有病啊。

但即使是这样的败局，相对于"商铺"市场，地狱之下还有地狱。

上海这样一个2500W人口的国际性大都市，"商铺"交易已经扭曲到匪夷所思的地步。

上海目前每个月的"工商铺"交易仅仅只有500套左右。

考虑到上海有十区十县，20个交易中心，则这样平摊下来；

每个区每天交易一单！

商铺交易之稀薄，之冷淡，已经到了匪夷所思甚至是闹新闻的地步。

一旦某个交易中心有商铺交易，则工作人员都要围上来围观，啧啧称奇，说好久都没有见过呢。

商铺交易为什么稀少。因为商铺交易是严格地按照"土增税"来征收的。

我们知道，过去十年，商铺其实并没有多大涨幅的。

名义上，你这个铺子价值从100W涨到了1000W。但其实这是幻想。

事实的真相，是馒头包子由0.3元一个，涨到了3元一个。

全社会普遍的滥发纸币，通货膨胀。

真的要论购买力，你这商铺并没有多换几个包子。

可是当你去到税务局，开始进行税务交易核算的时候。

刀笔小吏，苛刻税吏，就会拿出官样文件。实打实要你按照"文件精神"来交税。

这个税率是多少呢。我们之前算过，1000W的商铺，交税700W。

卖掉到手仅有300万！

这导致什么样的结果呢。导致就是根本+完全+彻底+绝对，没有交易！

任何一个90年代的商铺，都不可能参与交易。都不可能进入市场。

目前商铺市场的实际现状如何呢。

  • 能交易的，都是2000年以后，KFS"虚高"坑人的铺子。譬如买进价4W，挨了十年，咬咬牙5W卖了。仅拿回成本。

  • 老铺子不交易。仅收"顶费"。

所谓顶费，相当于"租赁权转让"。

譬如说你盘下一个餐饮小店，每个月固定交3000元給大房东，但是一次性拿出20W给上一个租客。

这个20W就是顶费。而租约通常是漫长的还剩十几二十年的。

对于商铺市场来说，他的"产权"几乎永远不交易。

而换来换去，全都是"顶费"交易。出几十万，买下租赁权，换掉上一手租客。

可见，这样的商业模式，是非常之不安全的。

  • 首先，顶费不能贷款

  • 其次，顶费缺乏法律保障。大房东/二房东之间的利益划分，类似于小产权。

  • 第三，无法对房屋改建。

三）垂死的商铺市场

商铺不能交易，导致了一系列的恶果。

我们知道，经济学第一定律"dT>0".

财富产生于交易。交易越多，财富越多。交易越少，财富越少。

政府征收匪夷所思不可理喻的高额税率。其导致的结果就是所有人都是输家。

譬如说，你本来在云山路有一个餐饮铺子。

可是老夫妻年岁渐老，子女不想接班。要出国读书。

那最好的办法，就是把商铺卖了。把经费拿去当学费。

可是在现有的政策下，你的子女还是只能开大排档。

又譬如，一整条街道上，小店普遍档次不高。但是人流还可以。

这时候比较有利的做法，是把沿街几间铺子都买下来。进行整体改造"凤姐变冰冰"。

可是在现有的政策税率之下。这事没法做。

最后，一些大型的商业扩张计划需要拥有完全产权的商铺。

可是"顶费"不能贷款。

你要是盘个会所，盘幢小洋楼改建私房菜，你就得"全款"买下顶费。

这使得许多商业计划无法执行。

如果我们放眼全上海的整体商业，我们可以清晰地看见。他们呈现一个逐步"腐坏"的情况。

也就是一条商业街，一条美食街；当他们的业主不再擅于经营，烧出的菜馆不再好吃；

这个时候，该商铺并不是被收购。并不是Revitalizing。

相反的，反而是逐步地"腐坏"。无声的腐坏。

许多商业街，商业区，就是这样一步一步腐烂下去。最终烂成渣的。

而事实上，如果他们可以交易。可以充分换手，换更好的主人。

资源是可以更好配置的。

四）价格与投资

首先说一下对商业市场的看法。

很多人认为"酒店式公寓"万年不涨。高昂的交易成本阻断了他的炒风。

我不同意这种看法。

你们要知道，"商业产权"他其实是存在二种市场的。

  • 一种是卖20000元的业主。因为税实在太高，又等钱用。干脆平进平出，尽快卖掉。认赔算了。

  • 一种是卖70000的业主。而且还是到手价。因为税收实在太高。我又不缺钱。怎么肯平卖。

当税率实在太高，交易实在太少。全市约200,000,000平米工商业存量，你每月500套的成交量：不代表任何意义，不传递任何信号。

当量太少的时候，你这个价格是没有意义的。价格是"三维"的，这是基本常识。

我们一直所