新城之莘庄模式 #360

yevon_ou 水库论坛 2015-10-15

新城之莘庄模式 ~#360~

在上海900W外来人口中,只有不到20%拥有大学文凭。

白领对楼市的全部印象,几乎全是错的。

一)大学生

大学生占总人口多少比例。

如果按照1978年刚刚恢复高考,则每年录取20W人。总存量不会超过500W人。

占全部人口的0.5%

当时的大学生是国家干部,一毕业就可以拿干部津贴的。

如果按照1990年代初的话,大约全国每年100W人。

1995年之后,开始了大规模的"扩招"。先是扩招到300W,继而到今天的约600W/年。

按照这个数量级估算,全国的大学生存量,也不会超过1亿人。占总人口比例,不会超过7%

外来人口到北漂沪漂的,是整个内陆的精英。在他们之中,大学生比例也不可能离谱高。20%顶天了。

这还仅仅是有大学文凭的,如果要985,211,我们所谓的"凤凰"。

可能900W移民中,只有3%

二)外来人口之分类

上海楼市分为三类客户,本地人,外地人,外国人。

           外国人   本地人   外地人                 

楼市客户: 欧美 港澳台 本地人 土豪 屌丝 民工

在外地人中,我们进一步细分为:土豪,屌丝,民工。

之前有一些读者抱怨我们的概念混乱。这里特别澄清一下,所谓的"屌丝/民工"分类,主要是指"蓝领/白领"。

当你童子刚入学,儒师牵着你的手,教你《大学》《中庸》时,他说的第一句话,通常是"万般皆下品,唯有读书高"。

无论传统的家庭教育,还是国人的意识共识,"读书好,吃斯文饭"绝对是体面之举,甚至是唯一体面之途。

对于绝大多数品学兼优的好学生,他大致的路径是以优异的成绩读完高中,以优异的成绩进入知名的大学。

然后毕业后在高收入的外企工作,或者垄断性国企吃喝不愁,或者当公务员。

这些职位的共同特点是什么。是"白领"。

也就是你坐在办公室里面,体面地做着PPT。说着流利的英文,以工薪性收入和投资收入为主。

而被我们忽视的另一类人群。恰恰是那80%"没有大学文凭"的人。

他们可能是马路口开一家小餐馆,可能是足浴店老板,可能是送快递的,可能是送水站的,可能是图文打印,可能是黄焖鸡,可能是物业保洁,可能是牙医,可能是幼儿园教师.........

这些人是被我们忽视掉的,他们走的不是"正途"。

老老实实读书,考全班第一名。进名校,进外企的人,自然是看不上这一条路的。

只不过360行,各有各的活法。

人家其实活得也很滋润的。论净收入,未必就比你白领低多少。

所以在我们这个分类法中,所谓的"屌丝/民工"。其实是按"白领/蓝领"来划分的。

民工的收入并不一定就比白领低。

民工中"小老板"级别的,包括但不限于开餐馆的,卖建材的,倒爷物流的,人事民政的,一年几十万的大有人在。税后。

其收入超过白领。

这个分类法的主要考虑,是因为在楼市购买观上,"小老板/屌丝"有明显的不同。

  • 民工认命,白领不认命

  • 白领有"处房情结",民工没有处房情结

  • 白领不会买无电梯顶楼,小老板会买

  • 白领不会买杂小区大户型,小老板会。

  • 白领不会买老大楼,小老板会

  • 白领主要聚集在浦东,民工主要聚集在浦西

  • ............

三)新城之莘庄模式

在我们之前一篇《新城不是希望 #290》中,我们说道"新城多半是没什么好下场的,大半成为鬼城"。

可是这句话,是有bug的。

文明从蛮荒中走来,任何城市都是平地上崛起。

城市化是不可阻挡的趋势。人类文明总体来说是城区越建越多,城市越来越大,市民人数超过农民人数。

如果"新城"是不划算的。那那么多城池哪来的。

答案是,城市的"生长",也是分模式的。

我们之前痛斥了浦东的模式,但不能忽视莘庄的模式。

新城其实是可以赚钱的。代表生命力的方向。

可是他的发展方式呢,绝不是凭空拉一条线。然后大手笔几千亿。

新城的正确手法,是沿着老城的边缘,一圈圈扩出去。

每一步都需要精密计算,每一个仓库,每一个厂房外迁,都需要民营企业的精算。

当城市需要生长时,他开发的是身边的土地。

象上海的开发,先到徐家汇,然后南站,然后南方商城,最后莘庄,他是一站站扩出去的。

每往外走一步,他都是仅仅贴着"旧城"的边缘。这样他可以充分利用旧城的资源。

卫星城的人口,可以去市区上班。医院学校商场等基础设施,可以被共享,进而降低成本。使得新城低成本外扩。

如果以纯投资而言,市府对莘庄的投资几乎为零。仅仅是拉了一条一号线。

而莘庄获得了巨大的成功。这个昔日偏僻无人的小镇,目前聚集了超过50W人口。而且遍布就业机会,商业繁荣,配套齐全宜居宜人。

以商场娱乐和生活舒适度而言,莘庄基本可以把联洋秒成渣的。

莘庄不是规划出来的。莘庄是自发地生长出来的。作为"沪杭高速"的终点,莘庄是江浙人口入沪的大门。

他们来到上海,在最近最便宜的镇住下,并带给了莘庄无数的繁荣。

外来人口还有一种模式,则是替换。

譬如内环线也不乏开小店的,开餐馆的,柜台营业员。

可随着时间推移,你慢慢发现,这些体力活低层的活,通下水道管的,全都不知不觉中慢慢换成了外地人。

这些人也是在城市落地生根的。只不过他们没有建新镇,而是把市中心原有的人口替换了出去。

四)市场经济

如果你熟悉奥地利学派,熟悉市场经济的话,你就会知道,为什么我们对"浦东模式"如此厌恶。而对莘庄模式赞不绝口了。

因为"浦东模式"是巨大的资源浪费,是计划经济恶毒。

领导大手一挥,几千亿就花出去了。资源既没有得到良好配置,回报也就惨不忍睹。

"地方债"几乎成了中国经济的毒瘤。

而"莘庄模式"就很大不同。他几乎是市场自发的。也就是他每一步走来,都是资源合理配置,都是生产力提高。都是民营企业创造财富。

一个地方人多了,自然房租就会渐渐上去。土著就会把房子都租出去,自己搬到遥远的地方去住。

一个莘庄镇人多了,渐渐地自然就有商业价值。自然有龙之梦、仲盛来投资开ShoppingMall。既不占用国家的投资,事后也不会象无底洞一样不停亏损。

一个地区人多了,自然基础建设就有回报。造地铁,造高速公路,就能够从卖地中收回投资。有了需求才会有人造路,这个才叫资本主义。

如果要说模式的话,莘庄模式就是市场经济,投入小产出大。

浦东模式就是计划经济,投入大产出小。长久以来宛如鬼城。[1]

你要和我说浦东模式好浦东有前途,那是简直要推翻整个经济学模型。

难以令人信服。

五)莘庄模式对地段的影响

再说一句令浦东帮不愉快的话,"莘庄模式"的结果,其实对地段是顺从而不是颠覆。

"浦东帮"向来就是以一种颠覆的姿态出现的。他们一上手就把"市中心传统地段"贬得一文不值。花好稻好都是浦东的空旷无人最好。

可是"莘庄模式",那些扎根新移民绝对不是这样说的。

"莘庄模式"是城市的自然扩展,沿着城市边缘一圈一圈发展。

同时,大量的外来人口住进了中环,替换掉原有的低效人口。

整个模式是自然而且有机的。是互补提升生产效率的。

在这整个过程中,"莘庄帮"自然会意识到,越是靠近市区,越是有更多的商业和就业机会。

越是靠近市中心,越是有高档的业态和消费能力。

浦东的就业形态,有一点象苏州工业园区。也就是无数的码农,一批批被关在车间里,源源不断向外输送代码。

而"民工/小老板"的就业形态,则更多是一个城市的自我维持。是消费型业态。是五花八门浮生百态的都市生活。

所以"莘庄帮"对于地段,是溶入者,而不是颠覆者。

他们虽然会堆高某几个区域地价,例如徐家汇。但总体而言,"莘庄帮"是价格的顺从者,是赞同并巩固现有秩序的。

从某些意义上讲,"民工/小老板"这个群体,是土著的延续体。他们的消费喜好,生活态度,和上海本地人是非常类似的。几乎是同类人。

因为大家都要在同样的大排档活下来。

六)外来人口比例

很多人都认为,外来人口的主要聚集地在浦东。浦东代表着外来人口的喜好。

但事实并不是这样。

如图,按照最新的2013年五普人口普查结果,外来人口比例最高的是松江青浦嘉定奉贤闵行,这五个你绝对想不到的区。

具体来说,就是西五区全线沦丧。全部被江浙二省移民淹没。

因为去"土豪/屌丝/民工"三分类,我们有理由认为,小白领主要落脚浦东。

而对于广大的蓝领阶层,900W新移民中至少有750W是没有大学文凭的。

则闵行/九亭/南翔,才是他们的最佳落脚点。

这是一个完全被忽略,被忽视的群体。

当我们谈论着浦东的次新房,张江公寓,滨江豪宅之际,我们往往没有想到。住浦东的可能只有20%人口。20%有大学学历的人口。

而另外的80%,是沉默的大多数。当王老板骑着三轮小摩托风驰电鸣送货时,他赚得其实比白领还多。

但是没有人考虑他的喜好,没有人重视他的购买力。

七)看不见

电影《伊莎贝拉》曾获2006年柏林电影节,曼谷电影节,香港电影节三项大奖。

在影片中,梁洛施哭着问杜汶泽,当年她母亲怀孕时,为什么要去抢银行。并最终入狱,导致她们母女二人流落街头。

杜汶泽说,"为了买一只手表。劳力士金表"。

"在我们那个年代,如果手上没有大金表,道上混的兄弟,别人不是看不起你"。

"是看不见你"。

当我们讨论到楼市原动力时,所遇到的问题类似。

SOM和SOV并不重合。

"民工+小老板"才是购房的主力,他们占据了人口的80%,而且高中低端购买力并不逊色。

但是"民工+小老板"的呼声,被"看不见"。被人为地忽略了。

如果我们观察论坛,观察BBS,观察各大新闻媒体上的呼声。

则官方媒体很大程度被"文科生小编"把持,并不能反映真实的声音。[2]

而网络和自媒体,主要是上网并愿意码字的小白领。越是愤青屌丝,越是骂娘最多。

你说听见的,你所看见的,并不是事实。

你所以为的,你所信奉的,篱笆上讨论的等级地段,天涯上讨论的大势研判,晚报上讨论的民心向背。

这些都不是事实。

没有人记得那沉默的750W小老板民工们。

(yevon_ou\@163.com,2015年10月14日晚)

[1] 今天的滴水湖还是鬼城。

[2] 参考阅读《邪恶的媒体 #80》

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